長沙金科中心項(xiàng)目可行性研究報告

PAGEPAGE2 長沙金科中心房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告

目錄一、項(xiàng)目概況 3（一）開發(fā)單位 3（三）地理位置及用地現(xiàn)狀 5（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 7（五）配套市政設(shè)施情況 7（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8二、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 10（一）2012年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 10（二）常住人口 10三、投資環(huán)境及市場分析 14（一）投資環(huán)境分析 14（二）市場分析 16（三）小結(jié) 28四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 29（一）建設(shè)方案及規(guī)劃目標(biāo) 29(二)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 30五、項(xiàng)目投資測算與資金籌措 30（一）項(xiàng)目投資測算 30（二）資金籌措計劃 32六、項(xiàng)目投資分析 32（一）項(xiàng)目銷售收入測算 32（二）項(xiàng)目利潤測算 33（三）項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)分析 34（四）項(xiàng)目風(fēng)險分析 35七、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境效益評價 36（一）經(jīng)濟(jì)效益評價 36（二）社會效益評價 36（三）環(huán)境效益評價 37一、項(xiàng)目概況（一）開發(fā)單位長沙金科中心項(xiàng)目為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目以中高檔住宅、商業(yè)、辦公寫字樓為主，位于星沙CBD的核心圈—星沙商業(yè)老街板倉路與向陽路、南山路（過板倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角。項(xiàng)目由長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)立開發(fā)。長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2013年1月8日，注冊資本15000萬元，其中湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資13500萬元，占比90%，湖南鐵建投資有限公司出資1500萬元，占比10%。2013年8月，湖南金科從湖南鐵建投資有限公司手中將其10%的股權(quán)購回，長沙金科成為湖南金科全資子公司。湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本15000萬元，成立時間2008年1月。由金科集團(tuán)股份有限公司全資控股。湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為金科股份在湖南成立的第一家房地產(chǎn)公司，公司成立之初目標(biāo)就是立足長沙，輻射湖南周邊、武漢等中部城市，從公司成立之初的一個項(xiàng)目“東方大院”項(xiàng)目發(fā)展成為現(xiàn)在控制“東方大院”、瀏陽“天湖新城”、雷鋒大道“金科世界城”、郴州“在水一方”、星沙“金科中心”等5個項(xiàng)目的區(qū)域公司。公司設(shè)置七個部門包括人事行政部、工程管理部、營銷管理部、投資開發(fā)部、財務(wù)管理部、成本控制部、運(yùn)營管理部?，F(xiàn)有員工189名，其中大專本科以上有188人，研究生17人。截至2012年末，該公司總資產(chǎn)181583萬元，總負(fù)債131588萬元，所有者權(quán)益49995萬元，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入34238萬元，凈利潤2482萬元。金科集團(tuán)股份有限公司成立于1998年，歷經(jīng)16年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以五星級酒店、園林、門窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2013年半年度報告公布，金科集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)587.03億元。在已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南、貴州、陜西、新疆等?。ㄊ校┑?0多個城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，全國目前在建項(xiàng)目超過50個。目前，公司土地儲備可建面積超過1000萬平米。2011年8月23日，正式在深交所掛牌上市。股票代碼（000656）。肩負(fù)“建筑人居夢想”的崇高使命，秉承“做好每個細(xì)節(jié)”的公司理念，經(jīng)過15年持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展，金科已進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)第一陣營，2009年被國務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)評選為“中國地產(chǎn)品牌10強(qiáng)”，2013年，排名中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第16位，運(yùn)營效率、社會責(zé)任感均列第三。排名“中國房地產(chǎn)500強(qiáng)”前20強(qiáng)，并獲評“2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿κ畯?qiáng)”。并被國家工商行政總局授予地產(chǎn)界僅有的10余家“中國馳名商標(biāo)”。此外，金科被評定為“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”、“中國慈善突出貢獻(xiàn)企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國第三”、“影響世界的中國力量品牌500強(qiáng)”等世界和國家級至高榮譽(yù)。被國家和地方政府評為“重合同、守信用企業(yè)”、“AAA誠信開發(fā)企業(yè)“。目前已成為全國多個城市的誠信納稅大戶，被多家權(quán)威金融單位授予3A信用等級。公司在努力為社會奉獻(xiàn)精品樓盤，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人民居住水平的同時，還熱心社會公益事業(yè)，關(guān)注社會弱勢群體，關(guān)心教育事業(yè)，支持政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自公司成立以來累計捐贈逾1.42億元，拉動社會就業(yè)累計超過10萬人。金科素以產(chǎn)品創(chuàng)新著稱，獲得國家知識產(chǎn)權(quán)局授予的“原創(chuàng)中國洋房”、“空中院館”、“X+1夾層住宅”、“別墅級洋房”四項(xiàng)專利。擁有“花園洋房之父”、“中國民居文化旗手”、“中國住宅產(chǎn)品專家”的業(yè)界美譽(yù)。

胸懷“百年地產(chǎn)，中國榜樣”遠(yuǎn)大理想，致力地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化道路，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)服務(wù)等核心競爭力，金科正穩(wěn)步推進(jìn)“依托中西部，做大長三角,開拓環(huán)渤?！钡娜珖l(fā)展戰(zhàn)略，為進(jìn)入“中國綜合企業(yè)50強(qiáng)”的宏偉目標(biāo)而不懈努力。（二）項(xiàng)目背景長沙金科中心項(xiàng)目定位為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目主要以中高檔住宅為主，公寓式住宅、商業(yè)、寫字樓各占一部分。目前，項(xiàng)目正在長沙市發(fā)展和改革委員會辦理相關(guān)立項(xiàng)手續(xù)。土地獲取及價款支付情況：本項(xiàng)目土地出讓總價為5.263億元，土地款已繳納2.6315億元。相關(guān)證件辦理情況如下：

四證名稱批準(zhǔn)文號批準(zhǔn)面積備注土地使用證長國用（2013）第5012號39882.60土地使用證長國用（2013）第5013號6618.00建設(shè)用地規(guī)劃許可證建規(guī)【地】字第經(jīng)開出【2013】0018號號57431.6（三）地理位置及用地現(xiàn)狀長沙金科中心項(xiàng)目位于星沙CBD的核心圈—星沙商業(yè)老街板倉路與向陽路、南山路（過板倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角。項(xiàng)目總占地面積94117.8平方米。交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場、城市干道一應(yīng)俱全。背靠長永高速加蓋城市綠化廣場。向東對接長沙空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，擁2條高速路，4條主干道環(huán)繞，鄰近3、7號地鐵線，交通四通八達(dá)。

圖表SEQ圖表\*ARABIC1項(xiàng)目所在位置圖表SEQ圖表\*ARABIC2項(xiàng)目所在區(qū)域衛(wèi)星圖圖表SEQ圖表\*ARABIC3交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場、城市干道一應(yīng)俱全。（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計，長沙金科中心規(guī)劃建設(shè)用地總面積141畝，一期占地面積39882.60平方米，總建筑面積199842平方米，容積率4.5，綠化率達(dá)30%，車庫面積19000平方米，主要建筑為34層的高層住宅，以及高層商業(yè)辦公寫字樓等。（五）配套市政設(shè)施情況本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆陂L沙縣，京珠高速和長瀏高速交匯處東南側(cè)，交通地理位置非常優(yōu)越，周邊地區(qū)城市建設(shè)已基本完善，星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)匯集了眾多的知名企業(yè)如：三一重工、山河智能、中聯(lián)起重機(jī)、鐵建重工、遠(yuǎn)大空調(diào)、娃哈哈、同心實(shí)業(yè)、博世汽配、可口可樂、百事可樂、長豐汽車、金龍鑄造等等。市政基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，供水、供電、交通、郵電、環(huán)境、衛(wèi)生等市政公用設(shè)施非常完善。圖表SEQ圖表\*ARABIC4配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場、城市干道一應(yīng)俱全（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表格SEQ表格\*ARABIC1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位規(guī)劃數(shù)值規(guī)劃用地面積㎡39882.60總建筑面積㎡199842.00其中地上建筑面積㎡180842.00計容住宅建筑面積㎡100237.32普通住宅㎡82297.69公寓式住宅㎡17939.63商業(yè)建筑面積㎡18897.66辦公建筑面積㎡60831.91其中商務(wù)辦公㎡34876.96Loft辦公㎡25954.95公共服務(wù)設(shè)施建筑面積㎡128.67其中醫(yī)療衛(wèi)生建筑面積㎡0.00文體娛樂建筑面積㎡0.00物管用房建筑面積㎡0.00金融郵電建筑面積㎡0.00市政公用建筑面積㎡0.00幼兒園班0.00消防控制室㎡78.30垃圾房㎡50.37不計容其中社區(qū)服務(wù)建筑面積㎡0.00屋頂機(jī)房㎡746.44架空綠化面積㎡0.00地下建筑面積（不計容）㎡19000.00地下車庫建筑面積㎡19000.00設(shè)備用房建筑面積㎡計算容積率建筑面積180095.56容積率㎡4.52建筑基底面積㎡12733.79建筑密度％31.93%綠地率％30.00%綠地面積㎡11964.78道路廣場面積㎡12906.43居住戶數(shù)人969居住人數(shù)個3101小車停車位個896其中地上停車位(小于)個179地下停車位(大于)個717出租車位個67其中辦公出租車位個9住宅出租車位個12商業(yè)出租車位個46表2可售面積分解表：產(chǎn)品形態(tài)可售面積（平方米）長沙金科中心高層100237.32商業(yè)18897.66辦公寫字樓60831.91車位19000.00合計198966.90二、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 （一）2012年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（1）地區(qū)生產(chǎn)總值2012年，長沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6399.91億元，在全國26個省會城市中排第7位，GDP總量擠進(jìn)5000億元方陣，總量居前三位的是廣州市13551.21億元、成都市8138.94、武漢市8003.82億元億元?？偭烤娱L沙前一位的是沈陽市，比長沙多206.89億元。長沙地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長13%，分別高于全國、全省5.2和1.7個百分點(diǎn)，在全國26個省會城市中排第7位。分三次產(chǎn)業(yè)來看，長沙第一產(chǎn)業(yè)增加值272.31億元，居全國26個省會城市第9位。從總體上看，各城市之間第一產(chǎn)業(yè)增加值差距不大。增加值超400億元的城市僅有兩個，分別是哈爾濱市（506.8億元）、石家莊市（452.2億元）。GDP總量位居長沙之前的6個城市，僅有成都、沈陽和武漢的第一產(chǎn)業(yè)增加值大于長沙。長沙實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)增加值3592.52億元，比上年增長14.5%。總量位居全國26個省會城市第5位。居長沙之前的廣州市、武漢市、成都、杭州，分別比長沙多1120.64億元、277.04億元和198.1億元和34.36元。第二產(chǎn)業(yè)增加值超3000億元的城市有6個，其中長沙、成都、沈陽的增加值均在3000-3200億元之間，彼此之間差距較小。長沙實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值2535.08億元，比上年增長12.0%?？偭课痪尤珖?6個省會城市第8位，增速居第7位。從比較來看，長沙第三產(chǎn)業(yè)增加值與杭州、成都、武漢、南京比較，差距還比較大，均相差1000億元以上，比沈陽少367億元。（2）規(guī)模以上工業(yè)2012年，長沙規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值5957.37億元，居全國省會城市第10位，前9位的總產(chǎn)值均超過7000億元。GDP總量居長沙之前的6個城市，有廣州、杭州、沈陽、南京的工業(yè)總產(chǎn)值超過10000億元。長沙規(guī)模以上工業(yè)完成增加值2309.62億元，比上年增長16.8%，總量在全國26個省會城市中排第8位，增速居第6位。居前三位的依次是廣州（4256.67億元）、沈陽（3304.7億元）、武漢（2711.47億元）。在中部省會城市中，長沙規(guī)模以上工業(yè)增加值居武漢市和鄭州市之后，排第3位。（3）固定資產(chǎn)投資2012年，長沙完成固定資產(chǎn)投資4011.96億元，比上年增長20.3%，總量在全國26個省會城市中排第6位，增速居第21位?？偭烤忧叭坏囊来问浅啥迹?890.1億元）、沈陽（5625.4億元）和武漢（5031.25億元）。其中，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資1032億元，居第8位；工業(yè)投資1162.75億元，居第10位。（4）社會消費(fèi)品零售總額2012年，長沙實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2454.71億元，比上年增長15.7%，總量在全國26個省會城市中排第7位，增速居第13位?？偭烤忧叭坏囊来问菑V州（5977.27億元）、武漢（3432.43億元）和成都（3317.67億元）。GDP總量居長沙之前的6個城市社會消費(fèi)品零售總額均比長沙多300億元以上。（5）進(jìn)出口總額2012年，長沙海關(guān)進(jìn)出口總額86.93億美元，比上年增長15.5%，總量居全國26個省會城市第16位。總量居前三位的依次是廣州（1171.3億美元）、杭州（616.8億美元）、南京（552.35億美元）。在中部6個省會城市中，長沙居第5位。（6）財政收支2012年，長沙財政一般預(yù)算收入407.36億元，比上年增長29.7%，總量居全國26個省會城市第8位。GDP總量居長沙之前的6個城市財政一般預(yù)算收入均超過600億元，其中廣州為1102.25億元、杭州為859.99億元、成都為781.02億元，長沙相差200億元以上。長沙財政一般預(yù)算支出511.27億元，居全國26個省會城市第10位。（7）金融機(jī)構(gòu)存貸款余額2012年，長沙金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額8800.7億元，居全國26個省會城市第12位，GDP總量居長沙之前的6個城市除沈陽（8070.7億元）之外，其余城市均超過10000億元。居前三位的依次是廣州（30186.57億元）、成都（20724億元）和杭州（20148億元）。長沙金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額8518.9億元，居全國26個省會城市第8位，GDP總量居長沙之前的6個城市除沈陽（8070.7億元）之外，其余城市均超過10000億元。居前三位的依次是廣州（19936.52億元）、杭州（18090.9億元）和成都（16148億元）。（8）城鄉(xiāng)居民收入2012年，長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30288元，人均收入居全國26個省會城市第6位，增速居第7位。人均收入居前三位的依次是廣州（38054元）、杭州（37511元）、南京（36322元）。在中部6個省會城市中，長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居第1位。長沙農(nóng)村居民人均純收入15763元，人均收入居全國26個城市第3位，增速居第8位。人均收入居前二位的依次是杭州（17017元）、廣州（16898元）。經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展情況長沙是湖南省“一點(diǎn)一線”建設(shè)的核心城市，長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市，主城區(qū)與株洲、湘潭相距均不足20公里。長沙正在加速創(chuàng)建“一小時經(jīng)濟(jì)圈”，同時長沙也加入了武漢經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，與各個中部城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。湖南也加入了廣東的“泛珠三角”，接受廣東的經(jīng)濟(jì)輻射。長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?01.8萬人。改革開放20多年以來，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。（二）常住人口長沙全市常住總?cè)丝诔?00萬人。人口出生率為10.63‰，死亡率為5.83‰，自然增長率為5.6‰。城市化率為66.62%，比上年提高4.19個百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增長12.7%。其中，人均工資性收入14069元，增長11.7%；人均經(jīng)營性收入3479元，增長28.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出16096元，增加1076元，增長7.2%，服務(wù)性消費(fèi)支出4754元，增長2.5%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為33.6%。在城鎮(zhèn)居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長11.4%；衣著消費(fèi)增長1.2%；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)減少7.7%；醫(yī)療保健消費(fèi)減少8.4%；交通和通訊消費(fèi)增長8.0%；居住消費(fèi)增長8.5%；教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長12.7%；雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長37.2%。城市居民年末每百戶家庭擁有家用汽車23.59輛，家用電腦79.0臺，接入互聯(lián)網(wǎng)的計算機(jī)59臺。人均住房建筑面積30.88平方米。三、投資環(huán)境及市場分析（一）投資環(huán)境分析改革開放30年來，尤其是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的形成、壯大和發(fā)展，使其成為城市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，成為新的、十分活躍的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)投資環(huán)境也因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢以及一系列利好因素的刺激而日漸改善。2007年底，長株潭城市群獲國務(wù)院批準(zhǔn)為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，按照規(guī)劃，試驗(yàn)區(qū)將推行特殊的體制，實(shí)施特別的政策，實(shí)現(xiàn)特快的發(fā)展，長沙、株洲、湘潭將被建設(shè)成為全國“兩型社會”示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的一體化宜居城市群。因此目前長沙市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的正處于歷史最好時期和機(jī)遇，也是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭最快、整體運(yùn)行最平穩(wěn)的區(qū)域之一。在經(jīng)濟(jì)保持較快速度發(fā)展的過程中，長沙的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及城市功能轉(zhuǎn)變也將逐步推進(jìn)。長沙市在基礎(chǔ)設(shè)施方面投入較大，如軌道交通網(wǎng)、濱江開發(fā)、快速道路等重點(diǎn)工程將進(jìn)一步完善城市的配套優(yōu)勢，進(jìn)而強(qiáng)化中心城區(qū)與郊縣市場的經(jīng)濟(jì)互動，長沙的投資環(huán)境日益完善。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資680億元，增長37%。全市商品房銷售面積2140.46萬平方米，同比增幅達(dá)22.72%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。全市商品房銷售額513.10億元，其中住宅銷售額928.48億元，增長43.13%。2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長沙房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。面對嚴(yán)峻形勢，市委、市政府果斷出臺了一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，長沙市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。2008年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約478億元，與2007年同期相比增長約14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25%；全年商品房施工面積約4447萬㎡，其中新開工面積約1631萬㎡，竣工面積約687萬㎡，與2007年同期比分別增長約34%、48%、30%。全年全市（含郊縣）實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積950萬㎡，銷售金額338億元，與2007年同期相比分別減少27%和17%。2009年以來，長沙市委、市政府牢牢抓住國家“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對長沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷售量價齊升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的積極信號。2009年1-8月，商品房銷售863.41萬平方米，比2007年同期增長62.9%；商品房銷售額305.32億元，比2007年同期增長69.6%。同時商品房銷售量和價格從4月開始一直保持50%左右的高速增長。兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力?？梢灶A(yù)見，長沙社會經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩(wěn)增長區(qū)間。

（二）市場分析1、全國房地產(chǎn)市場分析我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2010年一系列政府調(diào)控，全國70個大、中城市房價上升的勢頭仍未被明顯抑制。進(jìn)入2011年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開，如取消住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠、提高第二套住房貸款的首付款比例和利率、提高存款準(zhǔn)備金緊縮金融房貸、“國八條”以及2011年1月26日國務(wù)院再一次下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等，均顯示出中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸的決心，同時也主要是為完善房地產(chǎn)\o"宏觀"宏觀調(diào)控政策,抑制投資和投機(jī)性購房，有效遏制房價過快增長。2、長沙市經(jīng)濟(jì)情況分析2009-2012年以來長沙市的GDP穩(wěn)步增長，雖然經(jīng)歷了全球性金融危機(jī)影響，仍保持較快增長，2011年GDP總量為5619.3億元，較上年增長14.5%；人均GDP79773元，比上年增加14550元；居民收入增長明顯，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26451元，同比增長15.9%。2012年GDP總量為6399.91億元，同比增長13%，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30288元，比上年增加3837元，比上年增長14.5%。全年農(nóng)村居民人均可支配收入15057元，比上年增加2339元，增長18.4%表32009年-2012年長沙市綜合經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來源于長沙統(tǒng)計信息網(wǎng)及網(wǎng)上查詢的《2009年長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《2010年長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)來源于長沙統(tǒng)計信息網(wǎng)及網(wǎng)上查詢的《2009年長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《2010年長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《2011年長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《2012年長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。指標(biāo)名稱2009年2010年2011年2012年全市GDP（億元）3744.764547.065619.36399.91人均GDP（元）56620711707977389903城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）202382281426451302883、長沙市房地產(chǎn)市場分析2011年在以“限貸”、“限購”為核心的房地產(chǎn)市場政策調(diào)控下，長沙商品房市場供銷雙降，二手房市場持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動?？傮w分析：調(diào)整、回歸是近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征。（1）2012年長沙市房地產(chǎn)基本情況：全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1032.00億元，比上年增長16.4%。全市商品房銷售面積1526.93萬平方米，增長1.8%。全市商品房銷售額931.56億元，其中住宅銷售額776.13億元，增長2.1%。商品房施工面積7361.67萬m2，其中新開工面積1824.23萬m2，同比減少4.03%、21.65%；竣工面積1402.27萬m2，同比減少3.41%。商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售1907.14萬m2，同比減少5.25%；實(shí)現(xiàn)商品房成交1438.09萬m2，成交金額851.70億元，同比分別減少19.95%、12.45%。表5長沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)研究中心：數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)研究中心：2012年長沙市房地產(chǎn)市場年報、2013年長沙一季度房地產(chǎn)研究報告、0731房產(chǎn)網(wǎng)。內(nèi)容2007年2008年2009年2010年2011年2012年商品房施工面積4106．4144476168.62663376707361.67商品房竣工面積1178．7687131575515701402.27商品房銷售面積1166．0395017162140.461796.381526.93房屋空置面積230．1441.556231126.161033.401369.58房屋空置率17.1335.873040.1436.537.2商品住宅均價337239064357518259895776（2）長沙市房價與城鎮(zhèn)居民可支配收入分析表6長沙市近幾年房價收入比與月供收入比數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：2012年1-12月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月報獲取、0731房產(chǎn)網(wǎng)。年份人均支配收入三口之家年收入商品住宅均價100平米總價房價收入比最新按揭利率貸款期限家庭月供支出月供收入比2007161534845933723372006.967.8315年19490.482008182825484639063906007.125.9415年19490.432009206506195043574357007.035.9415年17820.352010228146844251825182007.576.1415年20930.372011264517935359895989007.557.0515年22550.36上表顯示,2011年長沙市房價收入比有所下降，主要是由于2011年長沙市人均可支配收入較2010年上漲的幅度大于房價上漲的速度；長沙市房價收入比低于全國水平，在全國大中城市中長沙市住宅均價仍然偏低；長沙市月供收入比近三年保持在0.36左右，說明購房月供支出占家庭月收入的比率較低且相對穩(wěn)定。（3）2011-2013年3月長沙市土地市場基本情況2011年，長沙市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌152宗，土地面積786.41萬㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌76宗，土地面積408.00萬㎡；住宅用地掛牌20宗，土地面積88.05萬㎡；工業(yè)用地掛牌56宗，土地面積290.36萬㎡。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交118宗，成交面積661.01萬㎡，成交總金額218.09億元，綜合地價水平值3299元/㎡，其中，商業(yè)用地成交面積242.68萬㎡，成交金額174.77億元；住宅用地成交面積76.96萬㎡，成交金額26.30億元；工業(yè)用地成交面積341.37萬㎡，成交金額17.02億元。2012年1-3月招拍掛出讓土地掛牌15宗，市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交34宗，成交面積168.61萬㎡，成交總金額400509萬元，綜合地價水平值2375元/㎡。表72011年長沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)663981380152面積（萬m2）17.3723.49225.5531.3847.8440.82786.41成交情況宗數(shù)6532111054118面積（萬m2）23.721.8183.5326.82102.58302.58661.01金額（億元）71.1416.0170.4814.0213.1833.26218.09綜合地價水平值（元/m2）30017734638405227128410993299表82013年1-3月長沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)1000001面積（m2）178643.5900000178643.59成交情況宗數(shù)0012238面積（萬m2）0083204.2059362.04157479.14136739.80436785.18金額（萬元）008468841393967131168159666綜合地價水平值（元/m2）--10178697251922793655表92011年長沙市各用途土地成交情況用途內(nèi)六區(qū)其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)118521749成交面積（萬m2）661.01242.6876.96341.37成交金額（億元）218.09174.7726.317.02綜合地價水平值（元/m2)329972013418499表102013年1-3月長沙市各用途土地成交情況用途全市其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)16925成交面積（m2）584832.85250068.97123740.88211023.00成交金額（萬元）1809344961111837112952綜合地價水平值（元/m2)309419849566614自2012年春節(jié)以來，湖南省乃至全國的土地市場都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，根據(jù)湖南省國土廳地產(chǎn)處發(fā)布的2012年全省供地計劃的數(shù)據(jù)顯示，長沙市本級的住宅用地供應(yīng)規(guī)模今年為620.1公頃，相比2011年供地計劃的620.45公頃，基本持平。長沙市（包括三縣（市）和望城區(qū)）2012年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模將在1216.06公頃，相比2011年1405.58公頃的供地計劃略有縮減。因?yàn)槟壳叭珖康禺a(chǎn)調(diào)控政策依然從緊，2012年1季度長沙市土地市場土地供應(yīng)總量呈現(xiàn)下降。不過，綜合歷年情況分析，2012年一季度各地土地供應(yīng)普遍偏低，在年度計劃編制完成后將逐步回升，年度土地供應(yīng)的回升也將到來。2011年，大河西的土地供應(yīng)量占到了長沙市的1/3以上，作為長沙城市建設(shè)的開發(fā)熱土，2012年大河西的土地供應(yīng)仍然將占到較重的比例。近期來自湖南省深圳商會的30余家\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)代表們先后考察了長沙先導(dǎo)投資控股有限公司旗下的洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱江新城等主要建設(shè)片區(qū)，根據(jù)長沙市先導(dǎo)投資控股公司的消息稱，包括恒大、萬科、河南楷林、金地等多家資金實(shí)力雄厚的房產(chǎn)公司均對該區(qū)域土地表示了強(qiáng)烈興趣。大河西將在近年來成為長沙樓市的主戰(zhàn)場。2013年1-3月，全市招拍掛出讓土地掛牌80宗，土地面積333.21萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌41宗，土地面積164.00萬；住宅用地掛牌8宗，土地面積38.01萬m2；工業(yè)用地31宗，土地面積131.20萬m2。全市土地實(shí)際成交103宗，成交面積402.01萬m2，總金額893292萬元，綜合地價水平值2222元/m2.其中，商業(yè)用地成交面積208.60萬m2，成交金額615954萬元；住宅用地成交面積55.92萬m2，成交金額199473萬元；工業(yè)用地成交面積137.49萬m2，成交金額77865萬元。3月份，長沙縣有1宗地流拍。（4）2013年一季度長沙房地產(chǎn)批準(zhǔn)預(yù)售情況分析2013年1-3月全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售309.39萬m2，同比增長26.26%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售257.25萬m2，同比增長37.35%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售201.84萬m2，同比增長29.88%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售167.20萬m2，同比增長52.74%。從走勢來看，一季度長沙市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比大幅增長，除2月外，1月、3月新增批準(zhǔn)預(yù)售量均達(dá)130萬m2以上。從各區(qū)縣情況來看，天心區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣同比仍為負(fù)增長；其余五區(qū)縣中，開福區(qū)同比增幅最大，批準(zhǔn)預(yù)售量接近去年同期的2.5倍。表112013年1-3月長沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況區(qū)域新建商品房其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）全市309.3926.62257.2537.53其中芙蓉區(qū)4.9745.184.9752.74天心區(qū)28.23-28.8214.6349.49岳麓區(qū)41.9692.1238.83-37.15開福區(qū)38.05148.0136.71335.35雨花區(qū)41.41-10.1533.43181.97望城區(qū)47.2162.5238.63-16.81長沙縣79.6771.5370.8758.61瀏陽市13.54-29.846.29-51.10寧鄉(xiāng)縣14.34-38.1712.88-35.71（5）2013年一季度長沙房地產(chǎn)新建商品房銷售備案情況分析2013年1-3月全市新建商品房累計成交備案459.06萬m2，同比減少78.19%，其中住宅成交備案394.40萬m2，同比增長80.68%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案336.11萬m2，同比增長91.53%，其中住宅成交備案286.06萬m2，同比增長98.38%。從走勢來看，一季度長沙市商品房成交備案量猛增，除2月外，1月、3月備案量均超過170萬m2,季度走勢延續(xù)了去年來的回升趨勢：從各區(qū)情況來看，各區(qū)商品房備案量同比增幅均為正值，除瀏陽市外，其余各縣市同比增幅均超過30%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)相對較高，同比增幅超過100%。表12（6）2013一季度年長沙房地產(chǎn)備案均價情況分析2013年1-3月全市新建商品住宅（含單位集資房等）備案均價為5477元/m2，非住宅9092元/m2；內(nèi)六區(qū)新建商品房住宅（含單位集資房等）備案均價為5943元/m2，非住宅9874元/m2。表13（7）2013一季度年長沙房地產(chǎn)抵押貸款情況分析2013年1-3月，長沙市辦理抵押登記手續(xù)37282筆，抵押面積754.37萬m2，貸款金額220.48億元，同比分別減少31.09%、20.91%、13.97%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)36778筆，抵押面積542.24萬m2，貸款金額152.91億元，同比分別減少31.13%、24.96%、21.56%。2012年1-3月，長沙市共辦理在建工程抵押349筆，抵押面積260.69萬m2，貸款金額57.85億元，同比分別增長64.62%、140.78%、96.50%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押295筆，抵押面積187.01萬m2，貸款金額46.44億元，同比分別增長83.23%、109.00%、81.97%。從1-3月情況來看，一般抵押各指標(biāo)同比降幅較大，內(nèi)六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押各指標(biāo)同比均有較大增幅，增幅均超過60%，這表明房屋交易仍不景氣，連續(xù)五個季度成交量的持續(xù)下滑，使得一般抵押也呈現(xiàn)了較大跌幅，同時也使得開發(fā)商資金回籠速度緩慢，對銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴程度增加，促進(jìn)了在建工程抵押業(yè)務(wù)的大幅增長。表142013年1-3月長沙市房屋抵押情況區(qū)域累計本月全市同比（%）其中：內(nèi)六區(qū)同比（%）全市環(huán)比（%）其中：內(nèi)六區(qū)環(huán)比（%）一般抵押抵押筆數(shù)（筆）37282-31.0923134-41.81495452.55879540.88其中：個人36778-31.1322845-42.091476152.16868740.59抵押面積（萬㎡）754.37-20.91368.26-32.57305.7266.4145.7151.97其中：個人542.24-24.96278.15-37.81230.7665.99108.3553.38貸款金額（億元）220.48-13.97151.56-21.184.6547.2959.6240.75其中：個人152.91-21.56105.24-30.7561.5762.4541.1452.99在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）34964.6229583.23162134.78141104.35抵押面積（萬㎡）260.69140.78187.01109127.2297.3889.86180.72貸款金額（億元）57.8596.546.4481.9731.12346.4825.08259.83（8）2013年一季度長沙房地產(chǎn)新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析2013年1-3月長沙市內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為108.98m2，同比增大10.43%。從供銷對比來看，1-3月新增供應(yīng)量僅為其同期備案量的六成左右，特別是60m2以下小戶型，新增供應(yīng)套數(shù)僅為其同期備案量的36%，商品房去化速度加快；分套型來看，90-120m2、60-90m2是今年前三月新增供銷的主力套型。從3月情況來看，90-120m2套型新增批準(zhǔn)預(yù)售量較大，占3月新增量的38.12%，成交備案則以90-120m2套型為最大，占3月新增量的29.91%。1-3月90m2以下套型供應(yīng)占比為32.26%，同比縮小17.47個百分點(diǎn)。表152013年1-3月長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套）面積段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比《60㎡12908.41360313.28-23130.3660-90㎡365923.85697225.69-33130.5290-120㎡565836.88826030.44-26020.68120-144㎡301019.62546920.15-24590.55＞144＞172611.25283210.44-11060.61合計15343100.0027136100.00-117930.57（9）2011-2013年一季度長沙房地產(chǎn)新建商品房待銷情況分析2011年至今年3月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1177.02萬m2，其中住宅818.44萬m2，占69.53%；非住宅358.58萬m2，占30.47%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)待售量均占20%以上，其次是開福區(qū)、望城區(qū)待售量分別占18%左右；分面積段來看，144m2以上、120-144m2、90-120m2商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.92%、24.89%。20.87%。（10）2012年長沙房地產(chǎn)市場風(fēng)險：1、政策對長沙房地產(chǎn)市場影響分析：自2011年年初以來，伴隨著“新國八條”出臺，央行對資金流動性緊縮、銀監(jiān)會及各金融機(jī)構(gòu)對住房按揭從嚴(yán)等，各地方政府相繼出臺了樓市調(diào)控細(xì)則，限購令、地方房價控制目標(biāo)將成為2012年度樓市的主題。對此，房地產(chǎn)市場銷售風(fēng)險將增大，開發(fā)商資金實(shí)力要求將更高。2、我國經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)控時期，在全球通漲預(yù)期壓力日益嚴(yán)峻的背景下，我國社會整體風(fēng)險承受能力將受到一定影響。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣現(xiàn)象,社會上就會出現(xiàn)大批的“負(fù)資產(chǎn)者”。由此可能產(chǎn)生信用渠道的阻滯和中斷,從而將危害國家的金融安全和社會穩(wěn)定。（11）2012年長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢：1、調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)，但不排除適時的合理調(diào)整，目前中央遏制城市房價過快上漲的態(tài)度十分明朗，投機(jī)性需求的熱情會明顯降低，在調(diào)控政策基本方向不動搖的前提下，或有合理的調(diào)整；2、金融信貸定向?qū)捤?，但對房地產(chǎn)業(yè)從緊的力度不會放松，開發(fā)商資金壓力仍將有增無減；3、住房保障、棚改等民生性工程會繼續(xù)加大力度，將對穩(wěn)定房產(chǎn)銷售市場取到積極的作用；4、市場觀望氣候濃厚。開發(fā)投資速度放緩，土地交易持續(xù)降溫；5、商業(yè)地產(chǎn)成熱點(diǎn)，綠色住宅倍受關(guān)注；6、區(qū)域規(guī)劃帶動板塊效應(yīng)，岳麓望城有望繼續(xù)發(fā)力。4、項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析本項(xiàng)目所在地長沙市長沙縣星沙鎮(zhèn)是長沙縣版圖上一座新興的城鎮(zhèn)，是長沙縣新縣城和國家級開發(fā)區(qū)——長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，是一座中等現(xiàn)代化衛(wèi)星城市，位于長沙市東北郊，距市區(qū)約8公里，東與黃花鎮(zhèn)相鄰，南與芙蓉區(qū)接壤，西濱撈刀河水，北與安沙鎮(zhèn)交界，星沙鎮(zhèn)總面積約68平方公里，耕地面積20134畝，10個行政村，11個居委會，206個村(居)民小組，總?cè)丝?5065人，其中農(nóng)業(yè)人口21865人。駐鎮(zhèn)的省、市、縣單位150多家。時該區(qū)域在緊密調(diào)控下仍保持著良好的發(fā)展勢頭。隨著星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步提速。5、本項(xiàng)目市場競爭力分析（1）地域及環(huán)境優(yōu)勢項(xiàng)目位于星沙CBD的核心圈—星沙商業(yè)老街板倉路與向陽路、南山路（過板倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角.背靠長永高速加蓋城市綠化廣場。東臨即將拓寬的6車道的板倉路，向東對接長沙空港經(jīng)濟(jì)區(qū)擁2條高速路，4條主干道環(huán)繞，鄰近3、7號地鐵線，交通四通八達(dá)。（2）品牌及實(shí)力優(yōu)勢金科集團(tuán)股份有限公司是具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全國性地產(chǎn)公司，2008年獲得了“住宅產(chǎn)品品質(zhì)全國第一”的榮譽(yù)，擁有國家知識產(chǎn)權(quán)局授予的“原創(chuàng)中國洋房”、“空中院館”、“X+1夾層住宅”三項(xiàng)專利，通過不斷的努力，該集團(tuán)公司2013年中國房產(chǎn)綜合實(shí)力行業(yè)排名第16位，2012年上半年銷售額約57.3億元（年報披露），在建項(xiàng)目41個，在建面積約633萬平方米，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力及品牌效應(yīng)。（3）物業(yè)管理優(yōu)勢由集團(tuán)下屬重慶金科物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一管理。該公司主要管理范圍涉及酒店、寫字樓、商場、住宅小區(qū)、學(xué)校等大型物業(yè)，是重慶市最具活力和競爭力的物業(yè)管理企業(yè)之一。曾獲得“中國物業(yè)住宅服務(wù)質(zhì)量全國第一”的殊榮，倡導(dǎo)個性化服務(wù)，滿足不同類型業(yè)主的個性服務(wù)需求。公司堅(jiān)持“客戶至上、服務(wù)第一”為宗旨，主要管理范圍涉及酒店、寫字樓、商場、住宅小區(qū)、學(xué)校等大型物業(yè)，綜合管理超過300萬平方米，現(xiàn)管理的項(xiàng)目有：金科花園、金科麗苑、金砂水岸、天籟城美社、中華坊、天籟城紫園、天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、綠韻康城、廊橋水岸、云湖天都、螞蟻SOHO、涪陵廊橋水岸、重慶文理學(xué)院、重慶市委組織部、宣傳部辦公樓、重慶市人和政府辦公樓，是重慶市最具活力和競爭力的物業(yè)管理企業(yè)之一。重慶金科物業(yè)管理有限公司把酒店專業(yè)人才及管理模式與現(xiàn)有物業(yè)管理形態(tài)結(jié)合，為物業(yè)提供目前國內(nèi)領(lǐng)先的，高品質(zhì)的一體化酒店式物業(yè)服務(wù)，以滿足房地產(chǎn)市場對日趨高檔次、智能化樓宇的物業(yè)管理服務(wù)需求，盡力為業(yè)主解決大部分的個性化服務(wù)需求。（4）設(shè)計優(yōu)勢本項(xiàng)目是金科集團(tuán)城市綜合體系列產(chǎn)品的升級版，打造國際化的住宅公寓樓，輔以商業(yè)及近40%的綠化，充分考慮現(xiàn)代人休閑生活的需求。本項(xiàng)目在繼承中國傳統(tǒng)建筑精髓的基礎(chǔ)上，以國際化手法打造當(dāng)代中國人心目中的人居理想家園，，自然景觀與建筑人文空間相映成趣，有開有合，暗合中華傳統(tǒng)文化剛?cè)嵊卸鹊男螝?，能吸引預(yù)期購房客戶。（5）劣勢分析無。6、銷售對象分析本項(xiàng)目高層公寓住宅目標(biāo)客戶群主要來自長沙市區(qū)以及長沙周邊地區(qū)；成交客戶主要為私營業(yè)主、企事業(yè)單位高管人員、公務(wù)員以及在開發(fā)區(qū)工作的普通公司職員。7、定價分析本項(xiàng)目以及本市相類似樓盤的分析比較見下表：通過市場對比分析及對世界城系列產(chǎn)品的定位，項(xiàng)目初期,保守定價，預(yù)計長沙金科中心高層住宅的均價為5838元/平方米，商業(yè)均價為20657元/平方米，寫字樓均價為6857元/平方米，車位8萬元/個，后期價格會提升。（三）小結(jié)從長沙市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，長沙市全市生產(chǎn)總值(GDP)、每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和居民人均收入和支出都保持了較快的增長速度，長沙經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力不斷增，良好的外部宏觀投資環(huán)境為長沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。從長沙縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有眾多國內(nèi)外知名企業(yè)落戶于此，企業(yè)主和企業(yè)中高層管理人員將成為項(xiàng)目提供較多的住房需求。長沙市實(shí)施長株譚城市一體化戰(zhàn)略，重點(diǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，積極拓展對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮長沙在長株潭城市群中的核心增長極作用，推動與武漢協(xié)作區(qū)、泛珠三角和中西部各省市的互動協(xié)作。長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好。與長沙同類型同檔次的樓盤比較，本項(xiàng)目具有獨(dú)特的價格與卓越的的品質(zhì)優(yōu)勢。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃目標(biāo)1、建設(shè)方案項(xiàng)目總建筑面積199842平方米，具體參數(shù)如下表：表15金科中心建設(shè)方案表單位：平方米規(guī)劃建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積寫字樓建筑面積建筑密度%金科中心199842100237.3218897.6660831.9131.93%合計199842100237.3218897.6660831.9131.93%2．規(guī)劃目標(biāo)及說明⑴以建造具有先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城郊中高檔住宅為目標(biāo)，滿足長株潭地區(qū)及湖南省內(nèi)外高收入、高消費(fèi)群體對生活環(huán)境和居住條件的舒適性、私屬性、安全性和生態(tài)型的需求，為其提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的中高檔住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的高檔、文明、衛(wèi)生的生態(tài)居住示范區(qū)。⑵依靠科技進(jìn)步，運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新產(chǎn)品，提高住宅的功能質(zhì)量水平及小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。⑶本項(xiàng)目整體規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮，合理的組織綠化、景觀和交通體系，完善公共建筑的布局和住宅的分布，使整個項(xiàng)目具有良好的空間布局形態(tài)。⑷充分吸收了目前我集團(tuán)公司城市綜合體系列產(chǎn)品好的居住規(guī)劃思路，創(chuàng)造有特色的、能滿足中高檔居住生活需要的環(huán)境功能。作為金科集團(tuán)在長沙市區(qū)第五個精品項(xiàng)目，金科中心項(xiàng)目本身的形象、品質(zhì)對我集團(tuán)品牌印象的提升以及今后在華中地區(qū)的的開發(fā)有著重要影響。從項(xiàng)目本身的定位和樓盤打造水平能直接讓目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)者產(chǎn)生對我集團(tuán)開發(fā)水平的認(rèn)知，從而對今后華中地區(qū)其他樓盤的持續(xù)開發(fā)和銷售產(chǎn)生或好或差的影響。因此，基于本項(xiàng)目的重要性，結(jié)合長沙市場對中高檔物業(yè)品質(zhì)的需求特點(diǎn)，我們在整體規(guī)劃上將考慮給賦予本項(xiàng)目以更高的附加值及產(chǎn)品品質(zhì)（景觀、戶型、視野等），以此打造項(xiàng)目整體高檔住宅形象。(二)建設(shè)方式及進(jìn)度安排1．建設(shè)方式本項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的方法，本著公開、公正、公平競爭的原則，選擇信譽(yù)高質(zhì)量好的施工單位，分期分批開工建設(shè)，采用流水作業(yè)，在三年內(nèi)完成房屋建設(shè)及配套設(shè)施的建設(shè)。并聘請相應(yīng)等級的監(jiān)理單位對本項(xiàng)目進(jìn)行全部門、全過程的控制，爭取將金科中心建設(shè)成為長沙最具特色的高層物業(yè)。2．進(jìn)度安排金科中心項(xiàng)目計劃于2013年4月開工，2013年11月開盤對外發(fā)售，2015年11月全部竣工。五、項(xiàng)目投資測算與資金籌措（一）項(xiàng)目投資測算項(xiàng)目總投資約90097.16萬元。詳見下表：表16：項(xiàng)目投資概算表序號投資預(yù)算項(xiàng)目金額（萬元）單價（元/m2）占總投資比例(%)備注1土地成本22302.251115.9924.75%按土地面積分?jǐn)?前期工程費(fèi)用5942.70297.376.60%勘查、設(shè)計、規(guī)劃、三通一平等費(fèi)用3建安工程費(fèi)40843.312043.7845.33%包括土建，裝修、園林綠化4基礎(chǔ)設(shè)施配套5001.65250.285.55%園林景觀、市政配套、道路管網(wǎng)、安防智能化等。5配套設(shè)施費(fèi)1970.4498.602.19%物管、人防、設(shè)備房等6開發(fā)間接費(fèi)用8000.00400.328.88%利息資本化：6營銷費(fèi)用2196.54109.912.44%銷售收入的1.5％7管理費(fèi)用2196.54109.912.44%銷售收入的1.5％8財務(wù)費(fèi)用10.000.500.01%9不可預(yù)見費(fèi)1633.7381.751.81%按建安成本的4％預(yù)計合計90097.164508.42100.00%土地成本項(xiàng)目一期分?jǐn)偼恋爻杀緸?2302.25萬元，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證。2．前期工程費(fèi)工程前期需要精心準(zhǔn)備，以便為后期開工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證、進(jìn)行建筑工程的招投標(biāo)、進(jìn)行可行性研究、勘探設(shè)計，政府行政收費(fèi)、預(yù)計前期工程費(fèi)為5942.70萬元。3．建安工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)施設(shè)備工程費(fèi)三大塊，其中土建工程包括地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、建筑、外墻、門窗、欄桿、公共區(qū)域裝飾等工程，安裝工程包括室內(nèi)給排水、室內(nèi)（強(qiáng)）電氣、消防系統(tǒng)、室內(nèi)弱電、智能化系統(tǒng)等工程，設(shè)施設(shè)備工程包括電梯設(shè)備及安裝、發(fā)電機(jī)設(shè)備及安裝工程。在本項(xiàng)目中，建安工程費(fèi)以目前市場平均價格為基礎(chǔ)并考慮未來2—3年原材料價格波動的因素分別計算，建安工程費(fèi)用總計為40843.31萬元，平均約為2043.78元/m2。4．基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)按照規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施配包括：供電、供水、煤氣、雨污水排放、電信、綠化、小區(qū)道路等城市市政配套設(shè)施與小區(qū)內(nèi)園林景觀工程、智能化工程、消防工程、管網(wǎng)工程等。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套按照長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來計算，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套包括供水、供電、供氣、通訊寬帶、有線電視等基礎(chǔ)工程，預(yù)計成本為5001.65萬元。5．配套設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)目要求建成一個包括小學(xué)、商貿(mào)、地下停車場、小區(qū)道路等配套完整的小區(qū)，在公共建筑配套上需要達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。與工程配套的有商業(yè)街、游泳池、羽毛球場、健身廣場、地下車庫、垃圾站、發(fā)電房、配電房、水泵房、生化池、隔油池等。預(yù)計總費(fèi)用為1970.44萬元。6．間接費(fèi)用間接費(fèi)用包括工程間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用與稅金。管理費(fèi)用按照預(yù)計銷售總額的1.5%計算，預(yù)計總額為2196.54萬元，營銷費(fèi)用按照銷售總額的1.5%計算，預(yù)計總額為2196.54萬元，開發(fā)間接費(fèi)用按照50,000萬元貸款，總平均成本8%，按照平均貸款2年計算,借款利息為8000.00萬元，財務(wù)費(fèi)用主要為刷卡等手續(xù)費(fèi)。開發(fā)建設(shè)投資成本合計為90097.16萬元，平均可售成本為4508.42元/平方米。（二）資金籌措計劃項(xiàng)目總投資90097.16萬元，根據(jù)項(xiàng)目投入及銀行融資計劃，自籌資金35.52%，32000萬元，銀行貸款55.50%，即50000萬元，期限3年，其余資金來源為房屋預(yù)售款再投入。表17資金投入計劃表序號金額比例1自有資金投入32,00035.52%2銀行借款50,00055.50%3銷售收入再投入8,0978.99%總投資90,097100.00%六、項(xiàng)目投資分析（一）項(xiàng)目銷售收入測算1、銷售單價的確定本項(xiàng)目處于長沙市星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心區(qū)，是長沙市建設(shè)“兩型社會”和宜居城市的示范區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、山水景觀優(yōu)勢。根據(jù)成本估算及對市場研究分析的結(jié)果進(jìn)行初步定位，確定本小區(qū)項(xiàng)目對外銷售住宅的單位平均價格為：高層均價約5,838元/平方米；商業(yè)街鋪約20657元/平方米，寫字樓約6857元/平，車位80000元/個。2、銷售收入分期比例的確定本住宅小區(qū)建設(shè)周期為3年，根據(jù)目前長沙市住宅市場的供需狀況預(yù)計，預(yù)計在2013年11月開盤預(yù)售，分3年半銷售完畢，2013年實(shí)現(xiàn)銷售22704.57萬元占全部收入的15.50%，2014年實(shí)現(xiàn)銷售收入51535.91萬元，占全部銷售收入的35.19%，2015年實(shí)現(xiàn)銷售收入46929.37萬元，占全部銷售收入的32.05%，2016年實(shí)現(xiàn)銷售收入20965.23萬元，占全部銷售收入的14.32%，2017年實(shí)現(xiàn)銷售收入4300.8萬元，占全部銷售收入的2.94%。表18：銷售收入測算銷售收入測算表項(xiàng)目測算（元）高層銷售面積（㎡）100,237.3平均售價（元/㎡）5,838銷售收入（元）585,185,474商業(yè)銷售面積（㎡）18,898平均售價（元/㎡）20,657銷售收入（元）390,368,963寫字樓銷售面積（㎡）60,832平均售價（元/㎡）6,857銷售收入（元）417,124,407車位銷售面積（個）896平均售價（元/個）80,000銷售收入（元）71,680,000合計銷售收入（元）1,464,358,844總收入（萬元）146435.88（二）項(xiàng)目利潤測算表:19投資測算表單位：萬元項(xiàng)目財務(wù)效益測算表序號項(xiàng)目名稱計算程式總額(萬元）1銷售收入1146435.882相關(guān)開發(fā)成本285694.083銷售稅金6=1*7.5%10982.694財務(wù)費(fèi)用310.005管理費(fèi)用42196.546銷售費(fèi)用52196.547利潤總額7=1-（2+3+4+5+6）45356.038所得稅8=7*25%11339.019凈利潤9=7-834017.0210投資凈利率10=9/（2+4+5+6）*100%37.76%11銷售毛利率11=7/130.97%12銷售凈利率12=9/123.23%13盈虧保本點(diǎn)1366.52%注：銷售稅金主要為5.5%的營業(yè)稅及城建稅附加、2%的土地增值稅（三）項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)分析1．財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目在整個建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)現(xiàn)金流量表（表20）計算可得出本項(xiàng)目總投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為37.76%，遠(yuǎn)高于一般投資理財風(fēng)險收益率。在現(xiàn)金流量表中，基準(zhǔn)收益率為143.35%(高于當(dāng)前銀行貸款利息)?；鶞?zhǔn)收益率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求。在本項(xiàng)目中，內(nèi)部投資收益率較高，因而風(fēng)險較低。2．財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。只有當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時，項(xiàng)目才可行。表20現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流量簡表15.50%35.19%32.05%14.32%2.94%序號項(xiàng)目合計2013年2014年2015年2016年2017年1現(xiàn)金流入146435.8822704.5751535.9146929.3720965.234300.80營業(yè)收入146435.8822704.5751535.9146929.3720965.234300.80回收固定資產(chǎn)余值0.00回收流動資金0.002現(xiàn)金流出99377.0134293.1836573.7221144.566877.62487.93土地成本22302.2522302.250.000.000.00前期費(fèi)用5942.701188.544754.16建安成本40843.318168.6620421.6510210.832042.17基礎(chǔ)設(shè)施5001.651000.332500.821250.41250.08配套設(shè)施1970.44394.09985.22492.6198.52開發(fā)間接費(fèi)用8000.00800.002400.003200.001600.00財務(wù)費(fèi)用10.002.004.002.002.00管理費(fèi)用2196.54219.65878.62878.62219.65營銷費(fèi)用2196.54219.65439.311098.27439.31其他費(fèi)用1633.73326.75490.12653.49163.37銷售稅金9279.853865.193519.701572.39322.563凈現(xiàn)金流量47058.88-11588.6114962.1925784.8214087.623812.874累計現(xiàn)金流量-11588.613373.5829158.39