【地產(chǎn)分享】XX集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期

表格與模板編號(hào)：版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第2頁(yè)共12頁(yè)P(yáng)AGE2表格與模板編號(hào)：版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第1頁(yè)共12頁(yè)XX集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)一、怎樣實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)建立初步的基準(zhǔn)頒布設(shè)計(jì)周期、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)，原則上為周期上限；北京福提島拿地至銷售時(shí)間為11個(gè)月；至首期竣工為24個(gè)月（多層）；武漢鳳凰城拿地至銷售時(shí)間為13個(gè)月，至首期竣工為28個(gè)月（高層）；成都24城拿地至完成總體規(guī)劃時(shí)間為5個(gè)月。持續(xù)改進(jìn)每年對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量綜合評(píng)估，對(duì)優(yōu)秀的項(xiàng)目頒發(fā)進(jìn)度獎(jiǎng)；總結(jié)優(yōu)秀項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，向其他項(xiàng)目進(jìn)行推廣，豐富新的基準(zhǔn)，對(duì)原有基準(zhǔn)進(jìn)行更新調(diào)整。二、周期基準(zhǔn)計(jì)算的起始點(diǎn)與大盤的界定周期基準(zhǔn)計(jì)算起點(diǎn)自拿地時(shí)間開始計(jì)算；拿地時(shí)間是指項(xiàng)目通過(guò)“招、拍、掛”方式取得簽訂協(xié)議之日。極個(gè)別項(xiàng)目（如：城中村改造項(xiàng)目）需完成拆遷才能啟動(dòng)的拿地時(shí)間可適當(dāng)放寬。大盤的界定——總建筑面積超過(guò)80萬(wàn)平方米。三、前期策劃與設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)周期表款項(xiàng)階段基準(zhǔn)時(shí)間（單位：月）備注初步定位1.5(1)新進(jìn)入城市＋15天(2)可復(fù)制項(xiàng)目－15天(3)大盤＋15天規(guī)劃2(1)設(shè)計(jì)競(jìng)賽＋30天(2)爭(zhēng)取規(guī)劃條件可適當(dāng)延長(zhǎng)方案2.5(1)產(chǎn)品復(fù)制－30～45天(2)中小盤項(xiàng)目的“規(guī)劃＋方案”合并基準(zhǔn)時(shí)間為3.5個(gè)月；可復(fù)制項(xiàng)目為3個(gè)月。初步設(shè)計(jì)（報(bào)審深度）2(1)復(fù)制項(xiàng)目-15天(2)精裝+15天施工圖設(shè)計(jì)（含施工圖審查）2(1)施工需要，可分批出圖商業(yè)設(shè)計(jì)周期款項(xiàng)階段基準(zhǔn)時(shí)間（單位：月）備注初步定位2（1）新進(jìn)入城市＋15天（2）復(fù)制－15天規(guī)劃3（1）爭(zhēng)取規(guī)劃條件可適當(dāng)延長(zhǎng)方案4.5(1)復(fù)制－30天初步設(shè)計(jì)（報(bào)審深度）4產(chǎn)品類型復(fù)雜＋30天爭(zhēng)取消防設(shè)計(jì)條件＋15天施工圖設(shè)計(jì)3.5（1）不含幕墻、租戶配合等施工深化設(shè)計(jì)四、工程量清單編制與總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)（以100,000M2項(xiàng)目為例）工程量清單編制工程量清單編制總包發(fā)標(biāo)-開標(biāo)30天55天施工圖同時(shí)在報(bào)審，假定15天審查完畢。發(fā)標(biāo)（僅發(fā)出圖紙、招標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)范）發(fā)標(biāo)（僅發(fā)出工程量清單）總包開標(biāo)-定標(biāo)5天其間需安排至少一次投標(biāo)單位答疑。開標(biāo)20天其間需安排至少一次投標(biāo)單位議標(biāo)。定標(biāo)清單編制的前提用于招標(biāo)的施工圖質(zhì)量有保障；因報(bào)批而返工可能性低。工程量清單編制與總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)解說(shuō)總部要求項(xiàng)目一律采用“工程量清單招標(biāo)”，簽定“總價(jià)包干”合同，優(yōu)點(diǎn)是：保證成本可控、可預(yù)測(cè)，不出現(xiàn)大的偏差；合同簽定前，可充分談判降低造價(jià)；減少結(jié)算中與承包商的糾紛。當(dāng)圖紙質(zhì)量及深度不滿足完全包干條件的，可以采用至少結(jié)構(gòu)部分包干，其余部分暫定數(shù)量的方式；各利潤(rùn)中心為壓縮周期，可針對(duì)建筑面積較?。?0,000平米以下）及工程造價(jià)較低（合同金額2,000萬(wàn)元以下）的項(xiàng)目，采用參考政府頒發(fā)的定額計(jì)價(jià)與市場(chǎng)計(jì)價(jià)相結(jié)合的方式，與集團(tuán)內(nèi)部施工單位進(jìn)行“清單議標(biāo)”（發(fā)標(biāo)-定標(biāo)周期10天）；為保證簽定“總價(jià)包干”合同金額的相對(duì)準(zhǔn)確性，工程量清單編制周期建議為30天，可以在編制工程量清單的同時(shí)發(fā)出招標(biāo)文件，編制完成工程量清單后5天進(jìn)行圖紙疑問(wèn)及工程量的答疑澄清工作，回標(biāo)后10天內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評(píng)標(biāo)/定標(biāo)工作。如有特殊情況，可適當(dāng)調(diào)整上述周期。五、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)1、住宅類物業(yè)物業(yè)類型：別墅（4層）區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳102040204513550185合肥、成都、武漢、長(zhǎng)沙203050306019090280上海、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波152545255016070230物業(yè)類型：多層（6層+1層地下室）區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳102550205516045205合肥、成都、武漢、長(zhǎng)沙204550308022590315上海、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波153060307020560265物業(yè)類型：小高層11層+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳104080308024045285合肥、成都、武漢、長(zhǎng)沙2045905010030590395上海、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波154590459028560345物業(yè)類型：高層24層+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳10401504012036045405合肥、成都、武漢、長(zhǎng)沙20452104516050090570上海、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波15452004514044560505物業(yè)類型：高層33層+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳10402005015045045495合肥、成都、武漢、長(zhǎng)沙20452604518055090640上海、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波15452405018053060590物業(yè)類型：高層33層（2層裙房+轉(zhuǎn)換層）+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工裙房轉(zhuǎn)換層主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳104030202005015050045545合肥、成都、武漢、長(zhǎng)沙204530202604520063090710上海、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波154530202405018058060640住宅類物業(yè)施工周期基準(zhǔn)的編制說(shuō)明：北京、大連的工期在上海工期的基礎(chǔ)上增加1-2個(gè)月的冬季施工時(shí)間，如果跨二個(gè)冬季施工增加2-4個(gè)月；各地區(qū)綜合驗(yàn)收的時(shí)間差別比較大，所以下述綜合工期里沒有包括小區(qū)綜合驗(yàn)收和辦理產(chǎn)證的時(shí)間；綜合工期是以單體建筑工期為準(zhǔn)；本次工期指標(biāo)沒有考慮標(biāo)段劃分因素，同一標(biāo)段內(nèi)的項(xiàng)目以同時(shí)開工為準(zhǔn)；整個(gè)小區(qū)的工期以各個(gè)標(biāo)段工期累加和外總體、景觀及竣工綜合驗(yàn)收、辦證時(shí)間匯總；基礎(chǔ)施工中從土方開挖算起，如果有樁基，將根據(jù)不同的樁基形式另行考慮；外架撤除包括了內(nèi)外粉刷、外保溫和外飾面施工的時(shí)間；室內(nèi)精裝修工期另外考慮；因?yàn)楦鞯氐牟町愝^大，所以本次工期指標(biāo)內(nèi)沒有列出銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間；2、“都市綜合體”施工周期基準(zhǔn)物業(yè)類型：商場(chǎng)（地上6層地下3層建筑面積15～20萬(wàn)m2）項(xiàng)目施工準(zhǔn)備土方支護(hù)基礎(chǔ)施工地下室施工±0以上主體結(jié)構(gòu)施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內(nèi)精裝室外工程竣工驗(yàn)收綜合工期時(shí)間3027011012015015011015030915物業(yè)類型：寫字樓（地上30層地下3層建筑面積5～10萬(wàn)m2）項(xiàng)目施工準(zhǔn)備土方支護(hù)基礎(chǔ)施工地下室施工±0以上主體結(jié)構(gòu)施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內(nèi)精裝室外工程竣工驗(yàn)收綜合工期時(shí)間3020090200902001809030886物業(yè)類型：酒店（地上40層地下3層建筑面積7～10萬(wàn)m2）項(xiàng)目施工準(zhǔn)備土方支護(hù)基礎(chǔ)施工地下室施工±0以上主體結(jié)構(gòu)施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內(nèi)精裝室外工程竣工驗(yàn)收綜合工期時(shí)間30200902609028024090301024表格與模板編號(hào)：版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第3頁(yè)共12頁(yè)“都市綜合體”施工周期基準(zhǔn)的編制說(shuō)明：此工期未考慮設(shè)計(jì)及招標(biāo)時(shí)間；