華潤置地：商品房銷售常見法律風險清單

商品房銷售常見法律風險清單,,,,,

,法律風險點識別及分析,,,,

序號,業(yè)務活動,,引發(fā)風險的行為,法律后果,法律依據(jù)

XG1,銷售說辭,銷售說辭內(nèi)容,銷售說辭與項目實際情況不符。如商品房的樣板間描述、層高、樓距、電梯、車庫、會所、購物、小區(qū)配套設施、綠地率、容積率及其他對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的重要購房參考指標,民事責任：虛假宣傳、出賣人承擔違約賠償責任。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、《商品房銷售管理辦法》第31條

XG2,,,競品說辭不當。對周邊樓盤做出不實描述，如使用品質(zhì)較平庸”“成交慘淡”等帶有貶義的詞語,民事責任：賠償損失；行政責任：行政處罰。,《廣告法》第十二條，《反不正當競爭法》第14條

XG3,,,因銷售人員作出不當承諾，引發(fā)物業(yè)管理糾紛。主要有如下情形：1、銷售人員口頭承諾將部分公共區(qū)域贈送給業(yè)主獨家使用（例如屋面、電梯前室、房屋門口區(qū)域），導致業(yè)主入住后出現(xiàn)違建、違占等現(xiàn)象，引發(fā)物業(yè)管理糾紛。2、銷售人員口頭承諾可使用鄰近樓宇通行，入住后關(guān)聯(lián)業(yè)主聯(lián)名拒絕非本樓業(yè)主通行，引發(fā)物業(yè)管理糾紛；3、銷售人員口頭承諾部分商住樓業(yè)主不得進入園區(qū)，后期承諾未兌現(xiàn)，引發(fā)業(yè)主投訴；4、銷售人員口頭承諾底商未按餐飲設計，業(yè)主入住后底商大部分為餐飲行業(yè)（底商自設煙道并通過消防驗收），引發(fā)業(yè)主投訴,民事責任：虛假宣傳、出賣人承擔違約賠償責任。實踐中，銷售人員的口頭承諾往往難以取證，故司法實踐中，判決出賣人敗訴的情況很少，但現(xiàn)實中也有因銷售人員承諾，法院判決出賣人履行承諾內(nèi)容的案例。內(nèi)部管理風險：不當銷售承諾可能引發(fā)物業(yè)管理糾紛。,實務經(jīng)驗

XG4,,銷售說辭交底,交底流程缺失。如營銷管理部被動參與設計變更會簽，曾發(fā)生圖紙變更、景觀、門窗調(diào)整后設計管理部門未通知營銷管理部情形，以致宣傳資料并未作相應調(diào)整,民事責任：（1)經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，出賣人退還買受人已付購房款和定金，并承擔違約金。(2)出賣人擅自改變原有規(guī)劃和設計的，買受人有權(quán)要求恢復原狀或解除合同，出賣人應承擔買賣合同約定的違約賠償責任。行政責任：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、《商品房銷售管理辦法》第24條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第62條

XG5,,,交底不充分。如設計變更后，由于設計用語太專業(yè)，營銷管理部不理解，導致信息不對稱，置業(yè)顧問無法準確向客戶傳達相關(guān)信息，易引發(fā)糾紛,,

XG6,戶型圖、樓書、工藝工法宣傳物料的制定,宣傳物料內(nèi)容,戶型圖、樓書等顯示信息與實際交房時不一致。如對非標戶型未進行不利因素提示,民事責任：廣告視為要約，出賣人承擔違約賠償責任，包括解除《買賣合同》、退房、承擔違約金等。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、《商品房銷售管理辦法》第24條、《關(guān)于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》

XG7,,,宣傳資料對小區(qū)內(nèi)配套會所、泳池、體育健身設施、球館等娛樂、康體設施的建成時間、名稱、數(shù)量、面積規(guī)模以及是否有償使用等有不實承諾，對合同訂立重大影響,,

XG8,,,宣傳資料對小區(qū)內(nèi)配套的教育設施的宣傳與規(guī)劃內(nèi)容不一樣，如辦學模式、辦學規(guī)模、收費方式、入學資格等,,

XG9,,,宣傳資料對小區(qū)配套商業(yè)服務設施如商場（大型超市、商業(yè)綜合體）、商鋪、郵局、五星級酒店等的位置、經(jīng)營主體、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營期限等有不實承諾，且對合同訂立產(chǎn)生重要影響,,

XG10,,,宣傳資料對小區(qū)燃氣供暖服務商、采暖方式、收費標準等介紹不準確,,

XG11,,,宣傳資料對小區(qū)交通配套有不當承諾，如對項目位置的交通圖比例不適當、以行車時間代替實際距離,,

XG12,,,宣傳資料對小區(qū)綠地率、綠化率、綠地面積、水面面積等指標的宣傳與規(guī)劃內(nèi)容不一致,,

XG13,,,宣傳資料對項目或整個小區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標的表述與規(guī)劃不一致，如占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)、樓棟數(shù)、主力戶型、景觀、陽臺等,,

XG14,,,宣傳資料并未跟隨項目規(guī)劃變更調(diào)整作相應調(diào)整，以致名不副實，如景觀、門窗等調(diào)整,,

XG15,,,宣傳資料中出賣人對小區(qū)車位車庫的面積、數(shù)量、配建比例的介紹與規(guī)劃不一致,,

XG16,,,宣傳資料中的設備和材料如電梯、門窗電器、燈具的品牌及性能與承諾的交付標準不一致，或是沒有提示語，提示語不醒目,,

XG17,,,宣傳資料中稱贈送入戶花園，實際未兌現(xiàn),,

XG18,,,精裝修商品房樓書存在“改造前”、“改造后”表述,民事責任：買受人以樓書證明改造由出賣人主導，導致實際收房的標準（即改造后的）與合同約定的交付標準（即改造前的）不一致，出賣人承擔違約賠償責任。行政責任：出賣人未按照《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的建筑面積及批準的施工圖施工存在遭受行政處罰的風險。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條

XG19,廣告宣傳,戶外廣告的發(fā)布,自有廣告位，未按照規(guī)定辦理戶外廣告登記,民事責任：視違反的具體情形承擔罰款、責令限期改正、拆除等責任,《戶外廣告登記管理規(guī)定》第3條

XG20,,,廣告制作發(fā)布方不具備發(fā)布戶外廣告的資格,,

XG21,,,房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明事項存在缺漏,行政責任：責令停止發(fā)布，通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款,《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條

XG22,,媒體廣告禁止發(fā)布情形,尚不具備銷售條件，發(fā)布的房地產(chǎn)廣告,行政責任：由廣告監(jiān)督管理機關(guān)依照《廣告法》有關(guān)條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。,《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第4條、21條

XG23,,,廣告中出現(xiàn)融資、升值、投資回報、零首付等違規(guī)承諾。,民事責任：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。當事人違反的，應當承擔違約賠償責任。行政責任：由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。,《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條、21條；《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條

XG24,,,廣告中含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾,,《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第18條，第21條

XG25,,短信廣告,通過短信形式發(fā)布廣告未載明所需載明內(nèi)容，如預售許可證號等,行政處罰：由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。,《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條、第21條

XG26,與廣告公司之間的合作,合同約定,與廣告公司約定在完成服務前支付廣告費,在合同履行完畢之前即付清全款，無法約束廣告公司按約履行義務。,實務經(jīng)驗

XG27,,租用廣告位,租用廣告位脫落造成人員傷亡,民事責任：承擔侵權(quán)賠償責任。,《侵權(quán)責任法》第85條

XG28,,肖像權(quán)侵權(quán),在廣告中未經(jīng)同意使用他人名義、形象的,,《中華人民共和國廣告法》第47條、《侵權(quán)責任法》第2條

XG29,,知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán),宣傳資料上對于引用他人著作權(quán)的圖片文字，或引用他人商標權(quán)、商號權(quán)或?qū)＠醋⒚鞒鎏?"民事責任：承擔侵權(quán)損害賠償責任；

行政責任：責令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

",《廣告法》第10條、第40條、《侵權(quán)責任法》第2條

XG30,推廣活動,推廣活動策劃（圈層、DIY及其他活動,砸金蛋、現(xiàn)金、購物卡、現(xiàn)金券、實物等形式抽獎有獎銷售最高金額超過5000元,行政責任：責令停止違法行為，可以根據(jù)情節(jié)處以一萬元以上十萬元以下的罰款,《國家工商行政管理局關(guān)于禁止有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規(guī)定》、《反不正當競爭法》第13條、第26條規(guī)定

XG31,,,圈層活動（如生日會）現(xiàn)場活動布置不當，致人損害,民事責任：承擔侵權(quán)賠償責任。,《侵權(quán)法》第37條

XG32,,,組織旅游、體育活動失當，致人損害,,《侵權(quán)法》第37條

XG33,,,推廣公司在推廣活動中侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)，如擅自使用仿制他人品牌的玩偶等,,《侵權(quán)法》第37條

XG34,與銷售代理公司的合作,銷售代理合同的簽訂主體資格,委托沒有工商營業(yè)執(zhí)照的機構(gòu)代理銷售商品房,行政責任：主管部門將處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款,《商品房銷售管理辦法》第25條、第42條

XG35,,"

銷售代理合同具體內(nèi)容

",代理銷售合同關(guān)于酬金支付條款約定不明,存在發(fā)生酬金結(jié)算糾紛的風險。,實務經(jīng)驗

XG36,,,代理銷售合同約定每銷售一套商品房給予房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的銷售人員一定獎金，在獎金支付后，購房人退房，該銷售人員離職的,已支付的獎金存在可能無法追回的風險,司法實踐

XG37,,,代理銷售合同關(guān)于銷售代理傭金及溢價款認定、支付前提（如是否需以實現(xiàn)全部銷售任務為前提）、支付節(jié)點、計算標準等約定不明,民事責任：可能須支付預期之外的傭金，并且同時承擔沒有按時支付傭金的違約責任,《合同法》第405條

XG38,,,"獨家代理銷售合同中未約定出賣人自行銷售的權(quán)利及自行銷售業(yè)績是否計入代理商銷售進度考核等內(nèi)容,實際中出賣人自行銷售并銷售業(yè)績不納入代理商業(yè)績考核",民事責任：因合同約定不明或未約定，可能構(gòu)成違約，出賣人承擔違約責任。,司法實踐

XG39,,,代理銷售合同關(guān)于房款的收取約定不明,存在代理銷售機構(gòu)員工攜款潛逃的風險。,司法實踐

XG40,,,對于交房、產(chǎn)權(quán)辦理等后期事務中代理商的責任與義務約定不明,如發(fā)生的購房后期糾紛，難以制約代理商。,司法實踐

XG41,,,出賣人同意銷售代理公司降價銷售且在定購書中確認，后又以價格過低要求銷售代理公司賠償損失,出賣人在定購書中蓋章，視為明知且認可銷售價格，出賣人要求賠償其損失訴訟請求不成立。,《合同法》第60條、第107條，《民法通則》第106條

XG42,,,銷售代理合同約定在銷售代理公司沒有完成約定的累計預訂額時出賣人有合同解除權(quán)，出賣人在累計預訂額尚無法確定時便解除合同的,民事責任：出賣人無權(quán)行使合同約定解除權(quán)，可能承擔違約損失賠償責任,《合同法》第8條

XG43,,,在委托銷售的過程中，出賣人擅自進行銷售，又以銷售代理公司未如期完成銷售任務為由解除合同的,出賣人作為委托方有權(quán)行使任意解除權(quán)，但因其行使任意解除權(quán)給銷售代理公司造成的損失，在沒有法定免責事由的情形下，應承擔損失賠償責任。,《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》、《合同法》第410條

XG44,,,銷售代理合同簽訂后且銷售代理已進行前期工作，但因出賣人對房產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)問題等原因?qū)е聼o法履行銷售代理合同,可能需要賠償銷售代理直接經(jīng)濟損失和預期利益損失,《合同法》第97條、第410條

XG45,,,銷售代理合同約定，若購房人退房，則中介機構(gòu)全款退回該商品房銷售已提取的代理傭金，退房發(fā)生后中介機構(gòu)以出賣人過錯導致退房為由拒絕返還傭金,若合同中未界定退房導致傭金全款收回的具體原因范圍，則法院可能會不支持退回全款傭金,司法實踐

XG46,,,銷售代理合同關(guān)于退房，傭金是否退回約定不明,約定不明，傭金可能不退回。,《合同法》第61條

XG47,,,銷售代理合同關(guān)于違約責任的計算方式約定不明,違約損失不能得到有效保護。,《合同法》第61條

XG48,,代理銷售方式不當,采取售后包租、返本銷售的方式銷售商品房,民事責任：售后包租銷售方式違反建設部的管理規(guī)定，但不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，銷售代理協(xié)議有效。返本銷售協(xié)議無效。行政責任：明令禁止、警告、責令限期改正、并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。,《合同法》第52條、最高人民法院《關(guān)于適用<合同法》若干問題解釋（一）》第4條規(guī)定、《商品房銷售管理辦法》第11條、第42條

XG49,,,自行銷售、銷售代理公司銷售、三級市場房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售（如類似中原地產(chǎn)的中介機構(gòu)）、員工協(xié)同銷售等多種銷售代理方式并存時，出賣人未理清各種代理方式的管理邊界,如管理邊界不明晰，極易造成傭金流失。,司法實踐

XG50,,銷售人員行為不當,尾盤采取代理機構(gòu)銷售，未執(zhí)行暗訪制度，缺乏對置業(yè)顧問監(jiān)管，可能置業(yè)顧問引發(fā)不當承諾,民事責任：虛假宣傳、出賣人承擔違約賠償責任。實踐中，銷售人員的口頭承諾往往難以取證，故司法實踐中，判決出賣人敗訴的情況很少，但如引發(fā)群訴，不排除法院判決出賣人承擔違約補償金的可能性。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條

XG51,,,銷售人員超過授權(quán)范圍進行承諾,民事責任：有引發(fā)表見代理的風險，即銷售人員代理行為的后果，由出賣人承擔。,《合同法》第47條、48條

XG52,,,銷售代理合同終止后銷售人員仍進行代理,,

XG53,不利因素提示,提示內(nèi)容,不利因素與實際不符。例如：1、部分戶型采光不符合國家采光規(guī)范或非標戶型存在擋光；2、部分房源的管道數(shù)量與層高數(shù)據(jù)與實際交付不一致；3、因非功能性設計缺陷，影響業(yè)主舒適度，引發(fā)投訴。例如：（1）為樓體外立面造型美觀部分戶型無落地窗；（2）單元入戶門過高，遮擋視線等；（3）設計風水問題（室內(nèi)有墻垛子）（4）贈送的地下室內(nèi)有管道，占用房屋使用空間,民事責任：當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任，賠償費用包括照明費用、房屋價值貶低費用等。,《合同法》第42條

XG54,,,隱瞞紅線外的環(huán)境變遷或?qū)笃陂_發(fā)如道路、交通、市政規(guī)劃設施、綠地景觀的變化，不作提示，且對合同訂立有重大影響,,

XG55,,,隱瞞紅線內(nèi)外的不利的環(huán)境因素如噪聲、惡臭（如垃圾中轉(zhuǎn)站）、輻射等，或是對紅線外周邊存在的普通公眾禁忌場所如殯儀館、核電站等不作提示,,

XG56,,,隱瞞紅線內(nèi)對于可能影響正常生活的因素如煤氣站、供暖站設備用房、集中餐飲等，未作提示,,

XG57,,,不利因素出現(xiàn)變化時提示不及時，如房屋由飄窗贈送變更后飄窗取消且面積計算費用，導致退房,民事責任：1、經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，出賣人退還買受人已付購房款和定金，并承擔違約金。2、出賣人擅自改變原有規(guī)劃和設計的，買受人有權(quán)要求恢復原狀或解除合同，出賣人應承擔買賣合同約定的違約賠償責任。,《商品房銷售管理辦法》第24條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條

XG58,開盤前風險檢查,內(nèi)部管理,開盤前風險檢查指引文件太籠統(tǒng)，缺乏具體可操作性的指引文件,開盤前風險檢查無法全面覆蓋，不利于提前防范風險。,實務經(jīng)驗

XG59,,,開盤前風險檢查部門僅包含法律、營銷管理、客戶關(guān)系部,開盤前風險檢查無法全面覆蓋，不利于提前防范風險。,實務經(jīng)驗

XG60,,,臨時緊急推盤時，由于時間較短，客戶關(guān)系部無法進行各項的風險檢查，故存在銷售說辭提示不到位的風險,民事責任：當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。,《合同法》第42條

XG61,,公示材料,未公示《前期物業(yè)管理合同》、《業(yè)主規(guī)約》等物業(yè)材料，如出現(xiàn)入住時要求業(yè)主繳納1年物管費，引發(fā)業(yè)主投訴,民事責任：不排除法院認定出賣人銷售前期未公示收費方式，入住時要求買受人繳納1年物管費為格式條款無效。,《合同法》第58條

XG62,,,未公示限貸政策,民事責任：如買受人因限購無法獲取貸款，不排除法院以出賣人未進行風險提示為由，判決解除買賣合同并返還定金、首付款。,實務經(jīng)驗

XG63,,,出賣人在訂立商品房買賣合同之前未向買受人明示《商品房銷售管理辦法》或《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》等政府公示材料,民事責任：1、當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。2、如不利因素、房價外代收代付的相關(guān)費用等公示不完全，交付后很可能引發(fā)業(yè)主群訴，要求出賣人退房或承擔損害賠償責任。行政責任：處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。,"《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條；

《商品房銷售管理辦法》第7條、第23條、第26條、第32條、第42條；《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》第9條；《城市商品房預售管理辦法》第9條；《商品房銷售明碼標價規(guī)定》第11條

"

XG64,,,出賣人未在銷售現(xiàn)場公示或在商品房買賣合同中明確所售商品房的能耗設計指標、節(jié)能措施和保護要求、節(jié)能工程質(zhì)量保修期等基本信息的，或公示明確的信息不真實、不準確的信息,行政責任：未明示能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息，限期改正；逾期未改正的，處交付使用的房屋銷售總額2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。,《民用建筑節(jié)能條例》第43條

XG65,,,物業(yè)管理收費未做到明碼標價，物業(yè)收費項目、標準及收費辦法，未在經(jīng)營場所或收費地點公布并懸掛市物價部門監(jiān)制的收費價目表,行政責任：經(jīng)營者違反明碼標價規(guī)定的，責令改正，沒收違法所得，可以并處五千元以下的罰款,《價格法》、《物業(yè)管理條例》第41條、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》

XG66,,,物業(yè)公司公示的物業(yè)管理費用超過政府指導價格,根據(jù)發(fā)改委《關(guān)于放開部分服務價格意見的通知》(發(fā)改價格[2014]2755號)的文件，物業(yè)管理費和停車服務費的價格已經(jīng)放開，未來實行市場價格，應該不存在政府指導價風險。但目前仍有部分地方政府尚未開始執(zhí)行該政策。對于仍然采取政府指導價的項目，其法律后果為：民事責任：如實際收取物業(yè)費超過政府指導價的，業(yè)主起訴要求退還多收取的費用；行政責任：價格違反行政規(guī)定，行政處罰,《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條、《關(guān)于放開部分服務價格意見的通知》(發(fā)改價格[2014]2755號)

XG67,,樣板間/樣板房風險檢查,分期開發(fā)的項目中，對后期開發(fā)的產(chǎn)品戶型仍按前期樣板房展示,民事責任：未按前期樣板間交付，將承擔違約損害賠償責任，如支付違約金。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、《商品房銷售管理辦法》第31條

XG68,,,樣板房與實際交房情況不符，如如：1、樣板間門的開向與實際交付相反；2、樣板間窗臺高度、及窗戶大小與實際交付不一致；3、樣板房沒有燃氣管道，實際交付的房屋有燃氣管道等。4、樣板間展示的電器品牌與合同約定的品牌不一致，缺少“非交付標準”的免責提示,民事責任：出賣人承擔按樣板房標準交付的義務，出賣人承擔違約賠償責任。行政責任：出賣人交付給業(yè)主的成品住房實際質(zhì)量，在用材、設備、風格及總體觀感效果上，也必須與樣板房保持一致，此為強制性工程建設地方標準，如建設單位明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低工程質(zhì)量的，責令改正，處２０萬元以上５０萬元以下的罰款。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、《商品房銷售管理辦法》第31條、《建設工程質(zhì)量管理條例》第56條

XG69,,,樣板房中不屬于交房內(nèi)容的布置裝修設備等未予以提示,民事責任：出賣人承擔按樣板房交付的義務，承擔違約損害賠償責任,《商品房銷售管理辦法》第31條

XG70,,,樣板房內(nèi)非交樓標準提示不明顯，未起到提示作用,,《商品房銷售管理辦法》第31條

XG71,,沙盤風險檢查,沙盤未經(jīng)公證,民事責任：存在證據(jù)保存不充分，導致客戶主張未公示時無證據(jù)支持的風險?？赡軐е鲁鲑u人承擔違約損害賠償責任。,《合同法》第42條、《商品房銷售管理辦法》第42條、《民用建筑節(jié)能條例》第43條

XG72,,,沙盤發(fā)生重大調(diào)整時未及時變更,,

XG73,,,沙盤未嚴格按照經(jīng)規(guī)劃審批情況制作,民事責任：如沙盤展示與實際交樓不符，出賣人承擔違約賠償責任。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條

XG74,,,沙盤模型描述情況與實際交房情況不符,民事責任：出賣人承擔違約賠償責任。,

XG75,,,沙盤模型未注明“僅供參考”等免責聲明,民事責任：一旦交房時與沙盤展示不一致，出賣人可能承擔違約賠償責任。,《合同法》第53條

XG76,,戶型圖、樓書等宣傳資料的風險檢查,戶型圖、樓書中未見風險免責提示或風險免責提示字體過小，無法起到提示作用,民事責任：提示無效，出賣人承擔違約賠償責任。行政責任：行政處罰。,《合同法》第四十條、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第9、10、11條

XG77,,,,,

XG78,,,戶型圖、樓書等顯示信息與實際交房時不一致,民事責任：出賣人承擔違約賠償責任。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

XG79,,,戶型圖、樓書等對于非標準層等特殊結(jié)構(gòu)戶型未給予任何提示,,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條

XG80,,,戶型圖、樓書等對于紅線外項目交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件正處規(guī)劃中或建設中的情況，未給予提示,行政處罰：視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。,《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第11條、第21條

XG81,銷售方式,與電商合作,與電商之間合作協(xié)議中，明確約定電商為開發(fā)商提供定量廣告服務，并由電商向意向購房客戶收取會員費或團購服務費，客戶向開發(fā)商抵扣一定的房款，同時又約定該類收費收費直接抵扣應付電商及廣告商的服務費用,"稅務風險：意向購房客戶憑借向電商繳納的會員費后獲取我司購房優(yōu)惠，在稅務上，極易被稅務局認定為肢解房款，少計收入，對會員費和折扣部分進行納稅調(diào)增，并有被認定為“偷稅”的風險。

",《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條

XG82,,,電商未及時辦理退款手續(xù)，引發(fā)意向買受人追究出賣人連帶責任風險。,民事責任：如意向購房人選房不成功，電商收取的費用未能及時、足額的返還給買受人，出賣人很有可能作為連帶被告被起訴要求返還相關(guān)費用，出賣人可能遭到名譽損失。行政責任：政府叫停電商行為,實務經(jīng)驗

XG83,,,電商收取的會費在體外流轉(zhuǎn)，無監(jiān)管機制,如資金較多且無有效的資金監(jiān)管制度，存在一定的資金管理風險。,實務經(jīng)驗

XG84,,,因電商代付第三方營銷推廣費用行為，引發(fā)的被第三方催繳相關(guān)服務費的風險,如未明確代付比例或費用，以及代付款的支付時間、逾期代付違約責任等條款將難以對代付資金往來進行監(jiān)控，難以約束電商按期向第三方支付推廣服務費，且存在被第三方催繳相關(guān)服務費的風險。,實務經(jīng)驗

XG85,,未取得預售許可證開展認籌、認購,未取得預售證情況下簽署認籌、訂購等預約協(xié)議，收取認籌意向金。,行政責任：未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。否則處以警告，責令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。,《合同法》第52條、2010年住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度》有關(guān)問題的通知；《商品房銷售管理辦法》第16條、第22條、第42條

XG86,,,出賣人未取得預售許可證就將尚處在規(guī)劃之中的房屋與買受人簽署認購書，且約定了定金罰則的。,民事責任：因各地法院存在不同的判例，司法不確定性可能會導致出現(xiàn)有兩種不同的判例結(jié)果：認購書可能認定無效，返還意向金，存在過錯一方承擔賠償責任。如認購書認定有效，因出賣人過錯致使雙方無法繼續(xù)簽訂買賣合同，承擔雙倍返還定金的法律后果。行政責任：未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。否則處以警告，責令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條、《商品房銷售管理辦法》第16條

XG87,,未取得房屋竣工驗收即開展售后包租方式銷售活動,采取售后包租的方式銷售未竣工商品房,民事責任：合同在實踐中多被認定有效，不存在合同效力風險，但視合同約定，如出賣人存在過錯，可能承擔違約責任。行政責任：處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。,《合同法》第52條、最高人民法院《關(guān)于適用<合同法》若干問題解釋（一）》第4條規(guī)定、《商品房銷售管理辦法》第11條、第42條

XG88,認購操作方式的違規(guī)風險,買受人主體資格風險,對未成年人買房的監(jiān)護關(guān)系證明未盡合理審查義務,可能構(gòu)成無權(quán)代理，商品房買賣合同被撤銷，出賣人返還已收取的房款。,《合同法》第47條

XG89,,,存在限購情形的境外個人或機構(gòu)購房,如存在限購情形，所簽合同可能無效，所購房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。,《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》

XG90,,,對其他限購政策約束的購買主體未盡告知義務,商品房買賣合同被撤銷，出賣人返還已收房款。,《合同法》第107條

XG91,,,代為簽約，簽約人和實際買受人不一致時并未要求相應的授權(quán)文件,如未相應的授權(quán)文件，實際買受人以未簽訂合同為由，引發(fā)合同效力待定的情形。,《合同法》第48條

XG92,,,簽約人和付款人不一致時并沒能簽署授權(quán)文件，無證據(jù)留存,一旦缺乏有效付款承諾等說明性文件，不排除付款人付款后又以未簽訂合同為由，主張不當?shù)美颠€。出賣人則面臨可能返還款項的后果。,《合同法》第48條

XG93,,定金罰則的適用,出賣人與買受人簽訂《預約合同》并收取誠意金。因政府行為中途停建，致使雙方無法實現(xiàn)簽訂《商品房買賣合同》的目的,民事責任：任何一方均可依法解除合同。合同解除后，出賣人應退還誠意金及利息。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條、《擔保法》第89條

XG94,,,出賣人與買受人簽訂認購書內(nèi)容：1、未明確合同價款、付款方式等合同必備條款的，買受人支付定金，雙方就合同價款未達成一致意見，買受人請求返還定金。2、已明確合同價款、付款方式等合同必備條款的，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，雙方按照認購書約定履行,民事責任：如認購書未明確約定合同價款、付款方式等合同必備條款，則不視為《商品房買賣合同》，雙方就合同價款無法達成一致意見，無法簽約不能歸責于任何一方過錯，出賣人應返還定金及利息。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條、第5條

XG95,,,買受人簽訂認購書后，未進行簽約、付款、出賣人未經(jīng)書面催告直接撻定,民事責任：遲延履行主要債務，經(jīng)催告后，守約方可單方解除合同。守約方單方解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。故出賣人未了解買受人不簽約的原因，在未經(jīng)催告的情況下直接撻定并將房屋另行出售，可能構(gòu)成根本違約，存在返還定金的風險。,《合同法》第94條、第96條

XG96,,認購書內(nèi)容風險,認購書及補充協(xié)議內(nèi)容包含商品房買賣合同必備條款,被認定為商品房買賣合同，雙方均應依約履行。,《合同法》第44條、第60條、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條

XG97,,誠意金退還,客戶開盤未選中房屋的，收取誠意金退還時間過長,行政責任：1、處以警告，責令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。,2010年住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度》有關(guān)問題的通知；《商品房銷售管理辦法》第22條、第42條

XG98,簽約操作方式的違規(guī)風險,買賣合同價款風險,銷售價格與公示備案價格不符,行政責任：出賣人應當將申報價格及其價格因素如容積率、基礎設備設施等進行公開并按照申報價格交易，否則將責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處10萬元以上100萬元以下的罰款，情節(jié)較重的處100萬元以上500萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓。,"《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、

《商品房銷售明碼標價規(guī)定》第10條、

《廣東省物價局關(guān)于商品房銷售明碼標價的規(guī)定》

"

XG99,,未達預售法定條件簽訂商品房預售合同,出賣人未取得商品房預售許可證擅自銷售，以收取訂金的方式收取售房款,民事責任：預售買賣合同無效、出賣人返還購房款、利息及賠償買受人損失。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第9條《城市房地產(chǎn)管理法》第45條

XG100,,,出賣人將未完善用地規(guī)劃和報建審批手續(xù)的房產(chǎn)向買受人出售,民事責任：預售合同無效，出賣人返還購房對價、并承擔違約損失賠償責任,《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第45條

XG101,,買賣合同附件約定風險,合同有關(guān)交付標準裝飾設備附件約定不夠明確,合同約定不明可能導致法院作出不利于出賣人的合同解釋，出賣人可能承擔交付違約的法律責任。,實務經(jīng)驗

XG102,,,買賣合同附圖內(nèi)容與買賣合同項下內(nèi)容不一致,雙方如果不能協(xié)商一致可能導致合同解除,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條、《合同法》第54條、第58條

XG103,,"格式文本

條款

",出賣人提供的《商品房買賣合同》格式本文條款違反行政規(guī)定,"民事責任：出賣人在簽訂《認購書》時，對格式條款未盡到合理提示義務，出賣人返還定金

行政責任：責令改正、行政處罰

",《合同法》第39條、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第9、10、12條

XG104,,,買賣雙方對出賣人單方提供的《商品房買賣合同》格式文本條款存在爭議,應作出不利于提供格式條款一方的解釋，出賣人應當按不利于己方的解釋來履約或承擔責任,《合同法》第41條

XG105,,買賣合同內(nèi)容風險,合同中項目名稱與地名命名批復不一致,可能導致合同被撤銷,《合同法》第5條、第6條、第8條、第60條、第107條

XG106,,,土地用途與土地出讓合同、土地證不一致,,

XG107,,,土地使用年限與土地證不一致,,

XG108,,,《商品房買賣合同》約定的交房時間與補充協(xié)議約定的交房時間不一致,法院可能作出不利于出賣人的解釋，即認定較早日期作為交房日期,《合同法》第41條

XG109,,,銷售人員講解被認為商品房買賣合同內(nèi)容,雙方如果不能協(xié)商一致可能導致合同解除,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條

XG110,,,商品房買賣合同對車位權(quán)屬未約定,一般認為如果沒有合同約定的，非人防地下停車位的權(quán)屬歸出賣人,《物權(quán)法》第74條

XG111,,出售已查封、抵押房屋,出賣人將已查封的房產(chǎn)對外出售,出賣人返還購房款及利息,《合同法》第52條、第58條、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條

XG112,,,出賣人將已經(jīng)抵押給他人的房產(chǎn)對外出售,因向買受人支付不超過已付購房款一倍的賠償款,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條

XG113,,一房二賣,商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，且辦理過戶登記,"民事責任：合同解除、退還購房款、向買受人支付已付購房款一倍的賠償款

行政責任：在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處２萬元以上３萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。","《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條

《商品房銷售管理辦》法第39條

"

XG114,付款,客戶遲延付款風險,買受人遲延付款，買賣合同又未約定出賣人解除權(quán)的行使期限，出賣人沒有在法定時間內(nèi)催告的。,影響公司銷售實現(xiàn)/回款的及時性，可能帶來壞賬風險。出賣人無權(quán)解除合同，未及時主張違約責任導致喪失勝訴權(quán)的風險。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條

XG115,,,出賣人以登報公告方式告知業(yè)主換正式發(fā)票、領(lǐng)取辦產(chǎn)權(quán)資料、付清余款等信息，但《商品房購銷合同》中并未明確應以何種方式通知，買受人逾期付款，出賣人主張合同解除,出賣人尚未履行通知付款的義務，逾期付款致合同解除的條件未成就,《合同法》94條

XG116,按揭付款方式,銀行按揭合作協(xié)議風險,銀行按揭合作協(xié)議約定了擔保責任（包括回購責任）,作此約定，則出賣人有義務在買受人不償還按揭時回購房屋、承擔擔保責任。,《擔保法》第21條、《擔保法司法解釋》第20條

XG117,,按揭糾紛,買受人以限購、限貸政策發(fā)生變化無法獲得按揭貸款為由主張解除合同,在買受人購房時已經(jīng)公示的政策，買受人自行承擔合同不能履行的風險,《合同法》第8條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條

XG118,,,選擇按揭付款的買受人，因銀行政策或買受人自身原因逾期貸出房款或未申請出房款，且合同對此情形處理未作明確約定或未進行風險提示,如合同無明確約定，出賣人無依據(jù)要求買受人一次性補足余款，另外，如合同約定出賣人可要求買受人一次性補足余款，但因風險提示不到位或銷售人員作出違規(guī)承諾，不排除法院根據(jù)貸款不能的過錯判決合同解除的可能。,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條

XG119,,,因出賣人或出賣人指定中介機構(gòu)遲延辦理合同備案手續(xù)，引發(fā)按揭款逾期到賬的，出賣人無法追究買受人逾期付款違約責任,買受人不構(gòu)成逾期付款，無須承擔逾期付款違約金責任。,《合同法》44條、第60條

XG120,,,買受人未能按期償還按揭貸款，且出賣人承擔擔保責任的，出賣人采取何種方式向買受人追償未予明確,如合同中未明確約定開發(fā)商承擔保證責任后的解約權(quán)，及買受人配合辦理合同備案注銷手續(xù)的義務及設置相應制約機制，則開發(fā)商可能無法及時收回房屋，未能盡快獲得全額清償。,《民法通則》第85條、第111條、《合同法》第130條、《擔保法》第31條

XG121,合同備案,辦理撤銷合同備案登記,商品房買賣合同解除后，先退房款給買受人，后辦理撤銷合同備案登記，買受人收款后拒不配合,影響公司銷售實現(xiàn)/回款的及時性,實務經(jīng)驗

XG122,精裝修商品房銷售,精裝修商品房銷售合同,精裝修房屋銷售稅務計入合同價款,"精裝修住房涉及的稅務問題主要與精裝住房的定價方式有關(guān)，一般情況下企業(yè)在定價時存在以下兩種不同的方案：方案一：合并定價，住房的銷售價格包括精裝修的價格。公司與

購房業(yè)主統(tǒng)一簽訂房屋銷售合同。

方案二：分別定價，住房的銷售價格不包括精裝修的價格。公司按毛壞房的價格與購房業(yè)主簽訂房屋銷售合同，同時再按精裝修的價格與購房業(yè)主簽訂房屋裝修合同。

合并定價方案，公司納稅應按總的價格作為住房銷售收入，并繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅。雖然裝修部分的成本可以作為扣除項目，但土地增值稅實行預征制度，裝修收入在預征時要按一定的預征比例預繳；精裝修價格與房價一并按5.65%的稅率繳納營業(yè)稅及附加。

分別定價方案，公司按毛坯房的價格作為住房銷售收入，并繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅，而對于裝修的價格無需繳納土地增值稅。只是由裝飾公司繳納裝飾工程收入營業(yè)稅及附加。從以上分析可以看，采用分別定價方案可以有效規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營業(yè)稅，給公司帶來節(jié)稅收益。

",《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第4條

XG123,,,精裝修房屋交付標準約定不明確,民事責任：如引發(fā)糾紛，因合同格式條款，易作出對出賣人不利解釋，出賣人可能承擔違約責任。,《商品住宅一次到位實施導則》第2.2.3條

XG124,停車位、停車庫交易,車位買賣,出賣人將無法辦理產(chǎn)權(quán)證的車位出售給買受人，且雙方合同對于車位產(chǎn)權(quán)證辦理沒有明確約定的,民事責任：買受人有權(quán)以車位買賣合同目的無法實現(xiàn)為由解除合同，出賣人承擔違約責任。,《合同法》第8條、94條

XG125,,,因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，則車庫銷售面積確定存在爭議,一般情況下不動產(chǎn)的物理狀況是以不動產(chǎn)登記文件載明的面積為準，如果沒有產(chǎn)權(quán)登記證，則只能采取圖紙測量或者實地測量方式，并在合同當中寫明銷售面積，但在車位預先銷售的情況下，開發(fā)商僅能依據(jù)圖紙確定一個預測面積，建成后的面積可能會有差異，從而雙方對面積產(chǎn)生爭議。,《民法通則》第5條、《合同法》第8條

XG126,,,車位承諾書中約定：如解除《商品房買賣合同》，則自愿放棄已購置車位所有權(quán)且出賣人有權(quán)不退還已收取的車位款。但實踐中，該種有可能不會完全獲得法院支持,如出賣人已收取的車位款過高（即超過車位費用總額的30%），則可能被法院調(diào)低。,《合同法》第114條，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》29條

XG127,,,為了達到政府部門關(guān)于車位數(shù)量配比的要求，設計部門將不符合車位條件的區(qū)域作為車位進行規(guī)劃并對外銷售，后期無法通過整改滿足業(yè)主停車需求，業(yè)主因無法停車進行投訴,當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任，賠償費用包括照明費用、房屋價值貶低費用等。,《合同法》第42條

XG128,,車位租賃,租賃協(xié)議約定“租賃期滿后，甲方同意在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi)將該車位無償提供乙方使用”，屬于超出20年以上租期的約定,租賃合同期限屆滿后續(xù)租的，再次租賃期限仍然不得超過20年，超出部分無效。,《合同法》214條

XG129,贈送空間,花園,買房送花園,民事責任：如屬業(yè)主共有，出賣人贈送無效，出賣人對買受人的承諾無法兌現(xiàn)，買賣合同根本目的無法實現(xiàn)，出賣人需承擔解除買賣合同。,《物權(quán)法》第70條、《合同法》第8條、94條

XG130,,車位,買房送車位,民事責任：如規(guī)劃部門批準的為小區(qū)公共設施，出賣人贈送無效。出賣人對買受人的承諾無法兌現(xiàn)，買賣合同根本目的無法實現(xiàn)，出賣人需承擔解除買賣合同。,《物權(quán)法》第74條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條、第6條、《合同法》第8條、94條

XG131,,夾層,買房送夾層,民事責任：如達不到居住條件而引起糾紛，出賣人對買受人的承諾無法兌現(xiàn)，出賣人可能承擔違約責任。如買賣合同根本目的無法實現(xiàn)，出賣人需承擔解除買賣合同。,《住宅設計規(guī)范GB50096-2003》修訂版、《合同法》第8條、94條

XG132,,地下室,買房送露臺、陽臺,行政責任：如進行封閉，可能補認定為違章建筑。出賣人未按照《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的建筑面積及批準的施工圖施工存在遭受行政處罰、拆除違建的風險。,《商品房住宅價格管理暫行辦法》第4-6條?！冻鞘幸?guī)劃法》第64條

XG133,,頂層,買一層送一層,民事責任：1、高額度贈送面積改變了原有規(guī)劃，屬于違規(guī)行為，存在無法通過規(guī)劃驗收、無法取得房產(chǎn)證的風險。2、屋頂屬于公共區(qū)域，如關(guān)聯(lián)業(yè)主投訴、舉報導致頂層違建拆除的，則出賣人對頂層買受人的承諾無法兌現(xiàn)，買賣合同根本目的無法實現(xiàn)，出賣人需承擔解除買賣合同、退房、返還購房款并支付違約金的風險。行政責任：出賣人未按照《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的建筑面積及批準的施工圖施工存在遭受行政處罰、拆除違建的風險。,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、《合同法》第8條、94條

XG134,,贈送協(xié)議文本,贈送面積未寫入合同且沒有對免責事由進行描述,由于缺乏合同約定，不排除作出不利于出賣人的解釋。,司法判決

XG135,工地開放日活動,安保措施采取不當,安保措施采取不當造成看房人人身、財產(chǎn)損害,民事責任：出賣人承擔人身、財產(chǎn)損害賠償責任,《侵權(quán)責任法》32條《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

XG136,交付前的風險檢查,交付條件不具備,出賣人在未取得竣工驗收備案情況下即通知業(yè)主收房,民事責任：業(yè)主有權(quán)拒絕收房，出賣人承擔遲延交房違約責任,《合同法》第8條、第44條、第60條、第114條，《商品房銷售管理辦法》第30條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條、《沈陽市房屋建筑工程竣工綜合驗收備案暫行辦法》第19條

XG137,,,出賣人在僅通過四方驗收未通過消防驗收情形下，即通知業(yè)主收房,,《消防法》第11條、第13條《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》2009修訂

XG138,,交付存在瑕疵,出賣人實際交付的房屋裝飾設備不符合買賣合同附件三裝飾設備標準約定，且到導致房屋存在不合理的安全隱患的，存在業(yè)主拒絕收樓的風險。,民事責任：造成嚴重影響的，如房屋存在不合理的安全隱患，存在業(yè)主拒絕收樓的風險，出賣人承擔違約賠償責任；造成輕微影響的，出賣人承擔違約賠償責任，包括限期整改、承擔違約金等。,《合同法》第8條、第107條

XG139,,房屋質(zhì)量問題,出賣人交付使用的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,民事責任：業(yè)主有權(quán)解除合同，出賣人承擔退還房款、承擔違約金損失。,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條

XG140,,,出賣人交付的房屋存在嚴重質(zhì)量問題影響到正常居住使用,,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第13條

XG141,,,交付房屋時存在一般性質(zhì)量問題，如房屋漏雨、滲水、墻壁破裂、空鼓、平整度不夠、房屋門窗不合格以及隱蔽瑕疵等,民事責任：出賣人在維修期內(nèi)未作維修，業(yè)主自行維修的，費用由出賣人承擔。,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第13條

XG142,,,精裝修商品房，所使用裝修材料、配置的家具設備等質(zhì)量不合格,出賣人承擔裝修損失、租房損失等違約損失賠償責任,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第13條

XG143,,非房屋質(zhì)量問題的設計缺陷,因非功能性設計缺陷，影響業(yè)主舒適度，引發(fā)投訴。例如：（1）為樓體外立面造型美觀部分戶型無落地窗；（2）單元入戶門過高，遮擋視線等；（3）設計風水問題（室內(nèi)有墻垛子）（4）贈送的地下室內(nèi)有管道，占用房屋使用空間,如該設計方案已取得規(guī)劃、設計部門批準，且不影響商品房質(zhì)量或使用功能、不存在安全隱患，且出賣人以對非標戶型進行不利因素提示，則出賣人無需承擔違約賠償責任。否則，出賣人需承擔違約損害賠償責任。,實務經(jīng)驗

XG144,,規(guī)劃、設計變更,簽約后發(fā)生規(guī)劃、設計方案變更，開發(fā)商隱瞞已批準的規(guī)劃、設計方案的部分內(nèi)容,業(yè)主有權(quán)解除合同，開發(fā)商承擔退還房款、承擔違約金損失。,《商品房銷售管理辦法》第二十四條

XG145,,,簽約后發(fā)生規(guī)劃設計變更，未及時向業(yè)主送達設計變更告知函，未取得業(yè)主書面確認文件,,

XG146,,,開發(fā)商擅自改變?nèi)莘e率、變更規(guī)劃設計的,民事責任：開發(fā)商承擔違約損失賠償責任；行政責任：竣工驗收無法通過，責令改正，行政罰款等。,《商品房銷售管理辦法》第二十四條、《關(guān)于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》

XG147,,面積差異,設計變更未及時更新信息、測繪數(shù)據(jù)有誤未核查，面積誤差超過合同約定,民事責任：1、面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；2、面積誤差比絕對值超出３％，買受人可主張解除合同，返還已付購房款及利息；買受人同意繼續(xù)履行合同的，由出賣人承擔面積誤差責任；3、退還多收取的物業(yè)管理費等費用。,《商品房銷售管理辦法》第20條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條

XG148,,,設計變更未及時知會開發(fā)部，導致面積誤差超過合同約定,,

XG149,,,出賣人設想偷面積故向相關(guān)部門報送“修飾”后的圖紙進行面積預測，但由于內(nèi)部信息交底不完整，實測中報送了真圖紙，預測圖紙與實測圖紙不一致導致房屋面積差,,

XG150,,,買賣合同中未就面積出現(xiàn)差異時如何處理進行約定或約定不明,,

XG151,,驗收方式,出賣人以毛坯房報建，買賣合同約定為全裝修交付，交房期限為全裝修裝修完畢后。辦理兩次驗收，主體工程竣工驗收+裝修工程驗收。,民事責任：1、若該種違規(guī)行為被政府部門叫停，出賣人不能按合同約定標準及期限交付房屋，需向買受人承擔違約責任（遲延交付、遲延辦證的違約責任，包括但不限于支付違約金、賠償金、合同解除等。2、出賣人需承擔精裝修工程質(zhì)量責任，精裝修交付”涉及諸多驗收項目，且容易發(fā)生約定不明、標準不統(tǒng)一的情形，業(yè)主可能以裝修問題拒絕收樓。3、精裝修工程由出賣人委托的施工單位進行，因施工單位原因造成工期延誤、質(zhì)量問題等引發(fā)的房屋交付、質(zhì)量爭議，出賣人需向買受人承擔相應的違約責任。行政責任：房屋裝修工程屬新增建設工程，未包含在原建設工程的相關(guān)報批報建手續(xù)內(nèi)，須按規(guī)定報批報建。未按規(guī)定辦理審批擅自施工的，貴司可能面臨罰款、責令改正等行政處罰。內(nèi)部管理風險：出賣人銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)成本時間延后。,《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》

XG152,交付通知制定與送達,交付通知未有效送達,出賣人未發(fā)出書面交房通知,民事責任：如因買受人未收到入伙通知書引起交付遲延，出賣人承擔遲延交付違約責任,《合同法》第8條、第107條、第114條、《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條

XG153,,,出賣人向業(yè)主送達交房通知，但未及時打印及保留郵寄妥投單據(jù),,

XG154,,,業(yè)主變更送達地址，出賣人仍舊按原地址郵寄,,

XG155,,,出賣人超過約定交付時間向業(yè)主交付交房通知,,

XG156,交付物料的準備,未向業(yè)主提供兩書,出賣人未向業(yè)主交付合同約定的住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》,民事責任：構(gòu)成