萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112課件

12五月2024萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT萬科·東莞金域藍(lán)灣萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT本提案圍繞核心問題，結(jié)合對萬科和大朗片區(qū)的理解，從項(xiàng)目核心價(jià)值及中原資源和團(tuán)隊(duì)合作機(jī)制出發(fā)，提出切實(shí)可行的操作方案，貢獻(xiàn)出可供整合的資源。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT31如何在大朗打造高品質(zhì)的藍(lán)灣系物業(yè)2如何實(shí)現(xiàn)快速消化，達(dá)成銷售目標(biāo)關(guān)鍵思考點(diǎn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT4從萬科藍(lán)灣系的起源說起。。。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT5深圳金域藍(lán)灣——萬科藍(lán)灣系的起源核心價(jià)值：紅樹林海景豐富的自然資源高層/超高層城市核心成熟規(guī)劃便利交通成熟商業(yè)氛圍……美麗傳說一個(gè)紅樹林畔的萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT6金域藍(lán)灣系列建面240000平方米，容積率為4。為九棟33層高層，兩房、三房為主，95-150平方米，位于開發(fā)區(qū)東部泰達(dá)時(shí)尚廣場核心生活區(qū)，CBD東進(jìn)的核心位置

。建面240000平方米，容積率約6，泰式園林。共11棟33-47層高層及超高層，戶型78㎡～130㎡，四房150-170㎡。福田中心區(qū)一級輻射區(qū)深圳天津珠海廈門建面9.2萬，容積率3.9。5棟板樓，1棟為47層超高層，1棟為TH。戶型100㎡～200㎡，情侶中路建筑面積約16.7萬，容積率3.0。7幢30余層高板式建筑，戶型90～300平方米。泰式皇家園林，湖邊水庫全國化復(fù)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT7萬科金域藍(lán)灣：一起發(fā)現(xiàn)新濱海(組圖)2007年04月02日11:24

來源：客戶對金域藍(lán)灣系列的不斷關(guān)注跟著萬科走！萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT8著力點(diǎn)金域藍(lán)灣系的核心共性金域藍(lán)灣是萬科的城市濱海高端物業(yè)品牌；擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢；稀缺的城市價(jià)值與成長潛力；城市核心地段；規(guī)劃完善，商業(yè)成熟；高層/超高層；較高容積率；戶型面積段多樣化；風(fēng)格園林品質(zhì)細(xì)節(jié)打造。萬科系列品牌中打造成功的豪宅景觀物業(yè)品牌；具有很強(qiáng)的復(fù)制模式；培育了一批藍(lán)灣系列產(chǎn)品的忠實(shí)客戶；各地藍(lán)灣系列產(chǎn)品知名度相互疊加，形成聯(lián)動效應(yīng)；在品牌效應(yīng)的聯(lián)動下，截至目前，藍(lán)灣系列產(chǎn)品的銷售速度均比較快速。資源景觀城市核心高端形象成熟的品牌成熟的產(chǎn)品線成熟的營銷手法萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT9本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖項(xiàng)目地塊分析市場分析客戶分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略產(chǎn)品附加值溢價(jià)體系中原資源及團(tuán)隊(duì)機(jī)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT10經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積91779.843平米；容積率≤2；商業(yè)面積7000平米，其中集中商業(yè)3000平米，底商4000平米；建筑層數(shù)≤24層；綠地率≥30%；建筑覆蓋率≤35%；美景大道長順街富民大道本項(xiàng)目新世紀(jì)·明上居工廠區(qū)市政公園長盛廣場箱涵萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT11項(xiàng)目交通和周邊配套分析項(xiàng)目宗地體育館長盛廣場帝豪花園酒店大朗中學(xué)辦公樓項(xiàng)目宗地華為距松山湖車程5分鐘大朗新中心,臨富民大道交通便利，配套成熟萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT12地塊印象關(guān)鍵詞：核心的地段：大朗鎮(zhèn)新中心區(qū)便捷的交通，與松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)約5分鐘車程，莞城約20分鐘車程。成熟的商業(yè)，完善的配套周邊規(guī)劃有體育中心品牌發(fā)展商進(jìn)入大朗首次開發(fā)周邊缺少景觀資源箱涵對項(xiàng)目施工的影響……萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT13本體資源分析系統(tǒng)土地稀缺性土地優(yōu)劣區(qū)位自然資源地質(zhì)條件配套資源遠(yuǎn)期規(guī)劃土地稀缺性大朗鎮(zhèn)區(qū)、松山湖產(chǎn)業(yè)區(qū)地勢平坦，地塊呈倒梯形，箱涵穿過地塊，影響一期施工泛松山湖區(qū)域，大朗新中心，體育中心建設(shè)南面休閑公園、17層以上遠(yuǎn)眺松山湖美景倒梯形地塊，地塊下有箱涵穿過核心位置地塊，昭示性強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值高長盛廣場、歌劇院、酒店等成熟配套，商業(yè)聚集萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT14本項(xiàng)目的土地屬性為：

G2類城市完善型萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT15完善型物業(yè)，是指客戶已擁有一套居住型物業(yè)，為了滿足更高的生活需求而購置的用于自住的另一套物業(yè)。完善型物業(yè)相對于首次置業(yè)價(jià)值敏感型客戶呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的個(gè)性化差異。首次置業(yè)是“工作為住房服務(wù)”，完善型置業(yè)是“住房為工作服務(wù)”。完善型置業(yè)是舒適休閑第一，自身喜好的色彩強(qiáng)烈。從形式看是購房目的由單純的滿足居住向二次置業(yè)發(fā)展，從內(nèi)涵看，則預(yù)示著客戶從“生存需求”向“舒適需求”轉(zhuǎn)變，其中蘊(yùn)涵著對生活的更多理解，對文化和個(gè)性的追求。城市完善型的理解透過大朗市場看城市完善型物業(yè)的發(fā)展趨勢!萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT16項(xiàng)目地塊分析市場分析客戶分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略產(chǎn)品附加值溢價(jià)體系中原資源及團(tuán)隊(duì)機(jī)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT17東莞輕軌規(guī)劃未來的輕軌建設(shè)，加速莞深港城際間的切換，擴(kuò)大了人們的居住區(qū)域，三地客戶共融，關(guān)系更為緊密，東莞的客戶群構(gòu)成將進(jìn)一步升級！片區(qū)交通概況項(xiàng)目宗地廣州深圳香港東莞松山湖20分鐘交通圈10分鐘交通圈30.2%40分鐘交通圈大朗萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT18深圳與東莞房價(jià)比較從05年至今，深圳和東莞房價(jià)均一路上揚(yáng)。上半年深圳房價(jià)漲幅高達(dá)42％；東莞房價(jià)現(xiàn)為4500元/平方米，今年第一季度漲幅也高達(dá)21％。價(jià)格漲幅深圳遠(yuǎn)高于東莞，東莞以自住需求為主導(dǎo)，未來投資潛力旺盛，加之深圳品牌開發(fā)商的紛紛介入，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，預(yù)計(jì)房價(jià)將有較大的上漲空間。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT19全國毛紡重鎮(zhèn)，世界毛紡貿(mào)易中心，且毗鄰國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)——松山湖，區(qū)域價(jià)值高；經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展平臺；大朗產(chǎn)業(yè)在升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更優(yōu)化，高素質(zhì)群體不斷壯大，產(chǎn)生大量的置業(yè)需求；作為主城區(qū)之一的松山湖園區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步邁入國際市場，大朗與松山湖唇齒相依，特別是大朗經(jīng)濟(jì)重心逐步向新中心轉(zhuǎn)移，使得大朗與松山湖之間的聯(lián)系將更加緊密，未來的大朗將與松山湖一起共繁榮，同發(fā)展。片區(qū)概況萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT20隨著松山湖片區(qū)的發(fā)展和騰飛，未來將吸引更多資金實(shí)力雄厚的企業(yè)、以及外來開發(fā)商進(jìn)駐，松山湖地產(chǎn)未來僅光大、萬科、長城有土地儲備，土地資源稀缺而珍貴，市場關(guān)注必將以松山湖為中心，擴(kuò)展至周邊鎮(zhèn)區(qū)，形成泛松山湖生活圈，因此大朗與松山湖融為一體乃大勢所趨。持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長及強(qiáng)大的購買人群，為大朗房地產(chǎn)價(jià)格攀升提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)隨著物權(quán)法的推出以及別墅用地的限制，獨(dú)立別墅日益成為稀缺產(chǎn)品，加快了投資者的投資熱情。片區(qū)市場概況萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT21文酒體文文體酒文住住住住商商商商郵政郵行行行郵片區(qū)市場概況體育館長盛廣場帝豪花園酒店大朗中學(xué)本項(xiàng)目美景大道與富民路交匯區(qū)已經(jīng)形成了大朗的新的商貿(mào)、文化、娛樂、教育、行政中心區(qū)配套成熟，規(guī)劃良好，形象檔次高，與老城區(qū)形成鮮明的對比辦公樓長盛片區(qū)成為大朗現(xiàn)代生活的標(biāo)志區(qū)域！萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT22地塊編號土地位置面積（平方米）用途買方建筑密度2005G020富民大道9531商住新世紀(jì)長盛0.4552005G021富民大道4943商住新世紀(jì)長盛0.4552005G027富民大道20090商住新世紀(jì)長盛0.22005G028富民大道22878商業(yè)大和商貿(mào)0.52005G034富民大道20468商住新世紀(jì)長盛0.22005G035富民大道32477商住新世紀(jì)長盛0.22005G036富民大道32489商住新世紀(jì)長盛0.22005G038富華大道18853商住同方實(shí)業(yè)0.620064030長塘村6091.2商住金泓地產(chǎn)0.4320064031長塘村8622.1商住金泓地產(chǎn)0.432006G010長塘村91780商住新世紀(jì)明上居0.4總計(jì)

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200５-2006年，大朗鎮(zhèn)通過招標(biāo)、掛牌出讓的商住用地合計(jì)２６.８萬平米，平均每年批出1３.９萬平米，每年的供應(yīng)量維持在25萬平米左右；商住用地供應(yīng)主要沿富民大道、美景大道一帶；大朗土地市場基本上被本地知名發(fā)展商壟斷，基本上控制了每年的市場供應(yīng)量，短時(shí)間內(nèi)不可能集中放量.競爭聚焦—大朗土地供應(yīng)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT23大朗近年商品房供應(yīng)（萬平方米）大朗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場近三年開發(fā)總量約50多萬平方米；2005年前,商品房年供應(yīng)量在10萬㎡左右,2006年供應(yīng)有所放量;相比周邊鄰近鎮(zhèn)區(qū)，供應(yīng)量較少，樓盤消化周期在一年左右。競爭聚焦—大朗商品房供應(yīng)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT24競爭聚焦——大朗樓盤分布大井頭農(nóng)民公寓巷頭農(nóng)民公寓圣堂農(nóng)民公寓長塘農(nóng)民公寓佛新農(nóng)民公寓校椅圍農(nóng)民公寓寶陂農(nóng)民公寓美好家園添一居碧水天源明上居中心花園長富花園海楊城目前大朗房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在行政舊區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)，有寡頭壟斷的現(xiàn)象；農(nóng)民公寓有6000多套，吸納了大量的本地居民，但農(nóng)民公寓不允許對外出租\亦不允許轉(zhuǎn)讓，對于富裕的本地居民和本地新生代來說，依然有強(qiáng)大的投資和居住的需求。興業(yè)華庭商品房農(nóng)民公寓本項(xiàng)目本項(xiàng)目萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT25競爭聚焦—大朗戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱主力戶型面積區(qū)間（M2）碧水天源（洋房）二房、三房90.86-167大朗中心花園三房、四房118-152.3長富花園一房、二房、三房41-103新世紀(jì)明上居三房、四房136-156新世紀(jì)添一居三房、四房109.55-202.91新世紀(jì)美好家園一房、二房、三房36-49（復(fù)式）主流產(chǎn)品以舒適型的三房、四房為主力，面積于110-156區(qū)間。在新的商貿(mào)中心區(qū)，開始出現(xiàn)投資型小戶，如美好家園。公寓、一房、二房產(chǎn)品相對較少。100㎡以下的緊湊型三房為市場空白點(diǎn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT26競爭聚焦—大朗戶型特點(diǎn)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型產(chǎn)品特點(diǎn)碧水天源別墅洋房弧形落地飄窗、轉(zhuǎn)角窗、凸窗大朗中心花園商住樓躍式設(shè)計(jì)、弧形陽臺長富花園小高層洋房主臥帶大露臺、凸窗新世紀(jì)明上居小高層高層客廳帶大陽臺，轉(zhuǎn)角窗、凸窗新世紀(jì)添一居多層小高層轉(zhuǎn)角窗、凸窗美好家園復(fù)式小高層洋房復(fù)式小戶型、落地飄窗戶型創(chuàng)新的單位消化速度較快，表明客戶對新產(chǎn)品接受程度較高。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT27交通狀況北接莞惠公路，西接石大路，西南接107國道，莞深高速公路從園區(qū)東西方向穿過，建設(shè)中的南環(huán)高速、常虎高速公路分別從園區(qū)的北側(cè)和南側(cè)邊緣通過，并與廣深高速和莞深高速交聯(lián)。通過這些道路接入東莞發(fā)達(dá)的道路網(wǎng)，松山湖園區(qū)可便利快捷地到達(dá)市內(nèi)各區(qū)和鄰近地區(qū)以及重要港口、機(jī)場、鐵路等交通樞紐。

競爭聚焦——松山湖片區(qū)分析萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT28《南方都市報(bào)》2007年6約28日東莞新聞財(cái)經(jīng)版松山湖工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有21家企業(yè)入駐，以電子信息、生物醫(yī)藥等高科技行業(yè)為主，員工總?cè)藬?shù)約13000-14000人。近期，大朗已逐漸調(diào)整其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，未來低端產(chǎn)業(yè)將慢慢退出大朗，以通訊等高科技產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入大朗，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，在當(dāng)?shù)毓ぷ骱蜕畹娜巳航Y(jié)構(gòu)和素質(zhì)也將進(jìn)一步提高。競爭聚焦——松山湖片區(qū)分析萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT29競爭聚焦——松山湖樓盤項(xiàng)目占地總建面產(chǎn)品組合售價(jià)寄蓮公寓7．912．5(分三期)酒店式公寓5500萬科松山湖一號129.31多聯(lián)加少量獨(dú)棟2-2.5萬錦繡山河200一期18別墅+多層洋房+小高層+高層洋房約2萬長城世家6.8510.96中小戶型+復(fù)式套房約8000松山湖因其地價(jià)高、限制性因素多，使得房價(jià)起點(diǎn)較高，相比之下，與其距離不遠(yuǎn)的大朗中心住宅價(jià)格非常低，本區(qū)域的房地產(chǎn)對松山湖客戶有足夠的吸引力，使其前來置業(yè)和投資。錦繡山河長城項(xiàng)目松山湖1號寄蓮公寓萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT30泛松山湖競爭聚焦——對萬科東莞布點(diǎn)的理解本項(xiàng)目城市高爾夫萬科城運(yùn)河?xùn)|1號松山湖1號塘廈地塊萬科翡麗山大嶺山已推項(xiàng)目未推項(xiàng)目八個(gè)項(xiàng)目中，六大項(xiàng)目集中布點(diǎn)城區(qū)和泛松山湖片區(qū)本項(xiàng)目與松山湖1號、大嶺山項(xiàng)目同屬泛松山湖板塊，距松山湖僅幾分鐘車程萬科品牌對周邊客戶有較強(qiáng)吸引力，這些項(xiàng)目將在1-2年內(nèi)步入上市周期，將可能出現(xiàn)內(nèi)部競爭。城區(qū)六盤逐鹿中央，爭鋒還是共贏？萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT31項(xiàng)目名區(qū)位檔次主力目標(biāo)區(qū)域市場（未售盤為估測值）城市高爾夫寮步中高端城區(qū)、深圳運(yùn)河?xùn)|1號莞城中高端城區(qū)、深圳萬科城常平中高端常平、深圳、黃江松山湖1號松山湖高端深圳、城區(qū)、周邊鎮(zhèn)區(qū)翡麗山南城水濂湖高端城區(qū)、深圳、厚街、大嶺山金域藍(lán)灣大朗中高端大朗等泛松山湖片區(qū)塘廈地王項(xiàng)目塘廈高端深圳、塘廈大嶺山項(xiàng)目大嶺山中高端大嶺山+深圳+泛松山湖+周邊鎮(zhèn)區(qū)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶區(qū)域，將會與所有萬科盤爭奪深圳客戶，由于項(xiàng)目位置靠近松山湖最近，對于爭奪松山湖華為等IT產(chǎn)業(yè)客戶有較大競爭優(yōu)勢。對萬科項(xiàng)目戰(zhàn)略的理解萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT32兩個(gè)觀點(diǎn)市場環(huán)境大朗市場屬東莞的次熱點(diǎn)片區(qū)，樓盤不多，檔次不高，如何突破市場壁壘，吸引區(qū)外客戶購買？競爭環(huán)境與松山湖、塘廈、東莞萬科系等中高端產(chǎn)品競爭激烈，如何形成獨(dú)特核心優(yōu)勢，快速搶占市場？萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT33項(xiàng)目地塊分析市場分析客戶分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略產(chǎn)品附加值溢價(jià)體系中原資源及團(tuán)隊(duì)機(jī)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT34思考關(guān)鍵點(diǎn)：我們最可能和最有價(jià)值的客戶在哪里？萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT35項(xiàng)目客戶流向圖大朗深圳塘廈黃江松山湖松山湖與大朗客戶群可視為同一片區(qū)客戶；深圳客戶主要通過莞深高速公路，經(jīng)過黃江和塘廈兩個(gè)區(qū)域，目前，這兩個(gè)區(qū)域沿線分布了各類品質(zhì)的樓盤，分流了部分客戶群；莞城客戶通過莞深高速公路流動；虎門和常平的客戶通過常虎高速公路流動。項(xiàng)目所處兩大片區(qū)：大朗鎮(zhèn)中心區(qū)、松山湖產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)，一定程度上決定了項(xiàng)目的主要客戶群即這兩個(gè)片區(qū)的潛在消費(fèi)群，后者更加重要。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT36松山湖成交客戶分析客戶來源：深圳客與東莞高端客為主力，比例均接近半數(shù)，一方面是由于推廣主要集中在此兩地，另一方面，也在于這兩部分客戶對于項(xiàng)目所處地區(qū)認(rèn)同感均較高；而外市客戶稀少，有待進(jìn)一步挖掘外市客戶資源。置業(yè)目的：居住兼投資客戶，約占75%；原因在于松山湖片區(qū)目前的居住條件還不完善，缺乏基本的生活配套?？紤]居住的客戶的購買用途集中于日常第二居所、休閑度假，說明多數(shù)客戶購買松山湖會偶住，休閑度假或其他用途。而考慮作為第一居所的客戶僅占約四分之一。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT37華為客戶背景華為基地的搬遷主營業(yè)務(wù)：手機(jī)終端設(shè)備廠和物流基地。其手機(jī)業(yè)務(wù)與沃達(dá)峰強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。搬遷人員：3000-5000人，其中主管約占20-25％。人員收入：搬遷人員待遇參照東莞或深圳暫未定，但會有一筆不低于八萬元的搬遷補(bǔ)償費(fèi)，而華為員工利用這筆資金到當(dāng)?shù)刭彿康挠^強(qiáng)。置業(yè)驅(qū)動：華為員工在投資房產(chǎn)時(shí)，對萬科品牌的認(rèn)同度較高，主要是基于對深圳四季花城、萬科城和第五園的認(rèn)知產(chǎn)生的。+萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT38華為客戶解析華為客戶關(guān)鍵詞：1、客戶職業(yè)：購買洋房的以普通員工為主；2、成交情況：具有集體購買的習(xí)慣，每20-30批到訪華為客戶，約能成交10多套，成交率極高，約50％。3、購買因素：1）因華為基地搬遷，轉(zhuǎn)換工作地點(diǎn)，基地已開工，未來2-3年將完工；2）自住兼投資4、到訪渠道：1）平時(shí)來訪的華為客戶，以上網(wǎng)搜索購房為主；2）萬科社區(qū)內(nèi)啟動老業(yè)主推介，進(jìn)行口碑宣傳；3）與華為管理層召開聯(lián)誼會，效果直接：到訪400-500批華為客，成交100多套。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT39大朗客戶分類大朗客戶早期以本地人、公務(wù)員及中小毛紡企業(yè)主自住需求為主，以港臺商人為鋪；隨著眾多大型企業(yè)的進(jìn)駐松山湖，因企業(yè)遷移引發(fā)的導(dǎo)向性需求客戶增多；隨著萬科松山湖1號、中惠系列項(xiàng)目在深圳的炒作，引發(fā)深圳客來莞投資的熱潮?？蛻舴诸愱P(guān)注因素排序特征需求主力產(chǎn)品本項(xiàng)目契合度對產(chǎn)品要求本地人本地企業(yè)主1、環(huán)境因素2、小區(qū)安全3、產(chǎn)品品質(zhì)預(yù)期4、彰顯身份，獲得尊重1、來莞時(shí)間長2、創(chuàng)業(yè)艱難，謹(jǐn)慎3、對總價(jià)敏感別墅/大平面洋房★★★1、項(xiàng)目檔次要求高2、對配套（教育、商業(yè)）要求高3、對面積、房間數(shù)要求較高原住民1、環(huán)境因素2、對產(chǎn)品的預(yù)期高3、教育配套1、對環(huán)境、園林要2、注重安全3、從眾心理較強(qiáng)4、家庭人口多5、關(guān)注下一代成長別墅/大平面洋房★★1、對配套（教育、商業(yè)）要求高2、對面積、房間數(shù)要求較高公務(wù)員1、環(huán)境2、發(fā)展前景3、高品質(zhì)社區(qū)4、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品5、投資保值1、權(quán)利欲望強(qiáng)2、較為內(nèi)斂，不張揚(yáng)3、注重身份和檔次洋房★★★★1、項(xiàng)目檔次要求高2、價(jià)格承受能力有限3、對配套要求較高數(shù)據(jù)來源：東莞中原代理項(xiàng)目及大朗代表樓盤客戶調(diào)研萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT40客戶分類購買項(xiàng)目關(guān)注因素排序特征需求主力產(chǎn)品類型本項(xiàng)目契合度對產(chǎn)品要求企業(yè)高管1、區(qū)域/環(huán)境

2、交通方便、便利性

3、項(xiàng)目的品質(zhì)感、檔次、小區(qū)環(huán)境1、有獨(dú)到欣賞眼光

2、對老板忠誠

3、對權(quán)力有所追求別墅/大平面洋房★★★1、項(xiàng)目檔次高球高

2、價(jià)格承受能力有限

3、對配套要求較高港、臺商企業(yè)主1、區(qū)域/環(huán)境

2、安全

3、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品

4、小區(qū)港臺居住人群的數(shù)量1、有自己特定的交際圈子，羊群效用較強(qiáng)

2、喜歡選擇港臺人多的小區(qū)居住別墅/大平面洋房★★1、價(jià)格承受能力有限

2、對配套要求較高外籍商人1、區(qū)域/環(huán)境

2、高品質(zhì)物管/安全

3、創(chuàng)新的產(chǎn)品1、小區(qū)環(huán)境好

2、產(chǎn)品容易兌現(xiàn)

3、低于關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

4、其它私人原因國際公寓★★★1、對配套要求較高新莞人（常駐東莞的外地客戶）1、看好東莞的整體經(jīng)濟(jì)/城市發(fā)展

2、看好區(qū)域價(jià)值和物業(yè)稀缺性

3、片區(qū)地位

4、看好豪宅投資前景1、與東莞有著一定的關(guān)系

2、關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)、環(huán)境和檔次

3、渡假性質(zhì)較多

4、關(guān)注產(chǎn)品的可兌換性洋房★★★★治安問題和生意范圍是影響置業(yè)的重要條件大朗客戶契合度分析萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT41目標(biāo)客戶初判321深圳投資客戶大朗本地客戶新莞人松山湖產(chǎn)業(yè)客戶萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT42莞深置業(yè)客戶調(diào)研本次問卷及訪問的重點(diǎn)：片區(qū)認(rèn)知度；置業(yè)意向目前持有物業(yè)評價(jià)置業(yè)相關(guān)需求客戶背景資料客戶樣本：可利用客戶：500批有效客戶樣本：150批實(shí)際訪問量：60批深度訪談：14批調(diào)研形式：資深銷售員電話訪問，上門拜訪深度訪談選擇客戶類型：萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT43客戶屬性：大朗本地客戶年齡多在31-40歲；華為客戶多在35歲以下，深圳客戶則分布在26-30歲和36-40歲區(qū)間；其它鎮(zhèn)區(qū)客戶則分布在41-50歲。置業(yè)原因：由于工作需要的占43％；選擇未來規(guī)劃的占29％；本地?fù)Q房的占14％客戶調(diào)研——交互分析萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT44區(qū)域與職業(yè)大朗置業(yè)客戶以私營企業(yè)主、企業(yè)高管和政府公務(wù)員為主，華為客戶中高管和普通員工均有。品牌重要度：客戶普遍對發(fā)展商的品牌關(guān)注度較高客戶調(diào)研——交互分析萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT45置業(yè)次數(shù)：所調(diào)查的客戶以首次置業(yè)者較多,二次置業(yè)為輔。購買目的：大朗本地客戶和華為客戶投資兼自?。簧钲诳蛻艉推渌獾乜蛻粢酝顿Y為主；客戶調(diào)研——交互分析萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT46購買戶型面積：大朗本地客戶選擇140以上大戶型為主，75-90平米的兩房，100-120平米的三房；華為客戶則主要是100-140平米的中三房；深圳客戶和東莞其它鎮(zhèn)區(qū)的客戶也是以75-90平米的兩房為主；建筑和園林風(fēng)格選擇建筑及園林風(fēng)格：東南亞風(fēng)格＞中式風(fēng)格＞時(shí)尚風(fēng)格客戶調(diào)研萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT47吸引客戶因素：升值潛力＞位置＞戶型＞商業(yè)和配套客戶以滿足基本生活需求為判斷目前大朗樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。客戶不滿意方面：周邊配套不成熟＞小區(qū)內(nèi)配套不足＞交通＞居住安全客戶調(diào)研萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT48是否帶裝修：62%客戶希望物業(yè)提供精裝修.裝修形式：43％客戶希望提供全屋裝修，本地客戶對精裝修的意識需要持續(xù)引導(dǎo)；客戶調(diào)研萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT49裝修標(biāo)準(zhǔn)：大部分客戶選擇400-800元/㎡精裝修；裝修風(fēng)格：時(shí)尚風(fēng)格＞中式風(fēng)格＞東南亞風(fēng)格客戶調(diào)研萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT50HighLOW客戶認(rèn)為重要性客戶認(rèn)為滿意度急需改進(jìn)區(qū)High競爭優(yōu)勢區(qū)潛在改進(jìn)區(qū)潛在優(yōu)勢區(qū)LOW合理價(jià)格環(huán)境私密性周邊環(huán)境科技智能化建筑風(fēng)格自然景觀居住密度物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)離工作地遠(yuǎn)近人群素質(zhì)園林規(guī)劃教育配套周邊購物升值潛力發(fā)展商品牌滿意度關(guān)鍵環(huán)節(jié)戶型創(chuàng)新景觀、品牌、商業(yè)配套是產(chǎn)品需著力打造的重點(diǎn)，裝修、建筑和科技智能等可作為附加價(jià)值，形成藍(lán)海競爭優(yōu)勢。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT51兩個(gè)機(jī)會客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)的變化，新莞人、松山湖產(chǎn)業(yè)群成為成長型主力客戶，對價(jià)格承受力較強(qiáng)，面積需求彈性增大。可成為項(xiàng)目的核心及貢獻(xiàn)型客戶。客戶驅(qū)動對區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同仍是主要置業(yè)驅(qū)動因素，客戶逐漸從基本生活需求向提高生活品質(zhì)轉(zhuǎn)移，本地客戶投資意識仍需要引導(dǎo)和刺激。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT52形象貢獻(xiàn)型客戶1核心客戶2兵家必爭之地激烈競爭,各有所得邊緣，補(bǔ)充型客戶3利潤貢獻(xiàn)型客戶4絕對優(yōu)勢市場相對競爭干擾小口碑貢獻(xiàn)度兩房／四房高性價(jià)比／特色戶型兩房，國際公寓三房，四房大三房，四房，復(fù)式價(jià)格承受度戰(zhàn)略性客戶分類松山湖中高管新莞人大朗本地居民大朗私企業(yè)主大朗公務(wù)員、高管深圳客戶（萬客會）投資客戶其他偶得客戶華為中層、員工萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT53戰(zhàn)略性客戶分類形象貢獻(xiàn)型客戶1核心客戶2兵家必爭之地激烈競爭,各有所得邊緣，補(bǔ)充型客戶3利潤貢獻(xiàn)型客戶4絕對優(yōu)勢市場相對競爭干擾小價(jià)格承受度口碑貢獻(xiàn)度偷梁換柱穩(wěn)住不亂,伺機(jī)行事混水摸魚尋找適當(dāng)機(jī)會點(diǎn),針對性出擊遠(yuǎn)交近攻多角化攻勢,處處爭取領(lǐng)先關(guān)門捉賊完善防御措施,抬高競爭門檻松山湖中高管華為中層、員工新莞人大朗本地居民大朗私企業(yè)主大朗公務(wù)員、高管深圳客戶（萬客會）大朗投資客戶其他偶得客戶50％10％20％20％萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT54啟示短時(shí)間快速啟動形象貢獻(xiàn)型客戶的策略，萬客會及本地客戶資源啟動；圈層營銷：利用華為口碑型客戶，舉辦華為內(nèi)部團(tuán)購活動，營造華為客戶旺銷氛圍，帶動本地及深圳客戶跟風(fēng)，價(jià)格逐步走高。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT55項(xiàng)目地塊分析市場分析客戶分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略產(chǎn)品附加值溢價(jià)體系中原資源及團(tuán)隊(duì)機(jī)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT56價(jià)值屬性核心價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值商業(yè)價(jià)值帶精裝修萬科品牌成熟產(chǎn)品線成熟營銷核心價(jià)值挖掘顯性價(jià)值隱性價(jià)值…………萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT57核心價(jià)值挖掘顯性價(jià)值區(qū)位優(yōu)越，城市核心地段，泛松山湖片區(qū)的南端；配套完善，商業(yè)成熟；精裝修交樓隱性價(jià)值成熟的品牌。萬科眾多系列中的豪宅物業(yè)品牌，客戶認(rèn)知度高；成熟的營銷手法。各地藍(lán)灣系列產(chǎn)品知名度相互疊加，形成聯(lián)動效應(yīng)，并在市場上培育了一批忠實(shí)客戶，能有效地促進(jìn)項(xiàng)目的銷售；成熟的產(chǎn)品線。產(chǎn)品打造快速，有效保證項(xiàng)目按期入市。＋萬科成熟品牌線下的核心區(qū)域稀缺資源萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT58項(xiàng)目定位松山湖南·城市地標(biāo)性精裝豪宅闡述：1、松山湖南:松山湖是東莞、深圳客戶最為熟悉和了解的片區(qū)，利用該片區(qū)增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目所處區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同度；2、城市地標(biāo)性:凸現(xiàn)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢和商業(yè)氛圍，具有明顯的標(biāo)識性，彰顯出尊貴的身份地位；3、精裝豪宅:項(xiàng)目的檔次及高附加值產(chǎn)品。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT59繁華生活的便利中心地段未來規(guī)劃利好外立面、配套物業(yè)管理彰顯身份的社區(qū)形象建筑、園林品牌/成熟產(chǎn)品線價(jià)格低高無限放大地段優(yōu)勢使其失去可比性保持與同質(zhì)素項(xiàng)目的競爭力核心競爭力、重構(gòu)買方價(jià)值、開創(chuàng)藍(lán)海。核心競爭力體系萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT60生活，凌駕于浮華之上萬科·金域藍(lán)灣形象演繹萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT61最陽光·醉時(shí)光萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT62項(xiàng)目地塊分析市場分析客戶分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略產(chǎn)品附加值溢價(jià)體系中原資源及團(tuán)隊(duì)機(jī)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT63如何在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速？開發(fā)策略形象為先客戶體驗(yàn)核心客戶差異化多產(chǎn)品組合分期推售高附加值產(chǎn)品六大原則樹立形象標(biāo)桿，利用品牌知名度高舉高打首批啟動區(qū)外客戶（松山湖、深圳客戶）、大朗高端客戶群跟隨多產(chǎn)品組合出擊，增設(shè)60㎡以下國際公寓產(chǎn)品，吸引投資客具品質(zhì)感的園林及公共空間，提高產(chǎn)品附加值分期推售，主流標(biāo)桿產(chǎn)品入市，制造熱銷通過高端客戶服務(wù)方式，給予客戶物超所值的豪宅購買體驗(yàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT64如何在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速？開發(fā)策略顯性價(jià)值、隱性價(jià)值同時(shí)雙線訴求，知名藍(lán)灣品牌先行，獲得客戶對產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)同，高舉高打，迅速建立市場影響力和口碑。盡量延長前期客戶積累期，現(xiàn)場展示到位后才開盤，保證開盤熱銷，針對口碑型和核心客戶進(jìn)行推廣，營造市場跟風(fēng)，再拉高價(jià)格持續(xù)熱銷勢頭軟性媒體活動和現(xiàn)場展示配合，創(chuàng)新銷售流程體驗(yàn)和服務(wù)滿意度體系形成口碑效應(yīng)，啟動老帶新，快速消化產(chǎn)品。先速度后價(jià)格高端形象入市體驗(yàn)式營銷萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT65核心問題：重點(diǎn)吸引華為客戶，如何吸引？居住型戶型定位（70㎡～120㎡）與松山湖競爭項(xiàng)目形成差異化總價(jià)擠出效應(yīng)，同等面積段總價(jià)低于松山湖泛配套概念營造，商業(yè)街形象展示，G2型成熟產(chǎn)品形象設(shè)置早晚交通車，十分鐘車程打造零距離城市居住模式華為意見領(lǐng)袖優(yōu)先傳播，形成口碑聯(lián)動效應(yīng)華為內(nèi)部網(wǎng)站BBS推廣，啟動團(tuán)購科技設(shè)施配套，小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，高速上網(wǎng)開發(fā)策略萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT66規(guī)劃設(shè)計(jì)建議綠化隔離，公眾廣場集中商業(yè)，商業(yè)中心，會所，售樓處轉(zhuǎn)角放大，商鋪或者公眾廣場，聚集人氣和引導(dǎo)。小戶型、公寓產(chǎn)品，成本控制，強(qiáng)調(diào)景觀、朝向、商圈概念商住，100-120主力戶型，強(qiáng)調(diào)景觀、朝向、底商。商住，100-120主力戶型，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品自身品質(zhì)和附加值。選擇價(jià)值最高的區(qū)域布置140平米大戶型，強(qiáng)調(diào)均好性，品質(zhì)感，附加值。東北面增設(shè)部分50～60㎡公寓產(chǎn)品，規(guī)避噪音大戶型面積段設(shè)置160㎡，針對本地客戶沿富民路及轉(zhuǎn)角處作為示范區(qū)，主流產(chǎn)品入市1、東北面轉(zhuǎn)角位置分別設(shè)置兩棟60㎡國際公寓產(chǎn)品，吸引投資客戶；2、大戶型面積段可增加至160-180㎡，高層景觀視野好，可建頂層復(fù)式單位，拉高產(chǎn)品檔次。3、一期開發(fā)東區(qū)沿富民路產(chǎn)品，昭示性較強(qiáng)有利于宣傳，會所集中商業(yè)同時(shí)展示為示范區(qū)。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT67項(xiàng)目地塊分析市場分析客戶分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略產(chǎn)品附加值溢價(jià)體系中原資源及團(tuán)隊(duì)機(jī)制萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT68產(chǎn)品附加值提升背景景觀資源是萬科·藍(lán)灣系產(chǎn)品的核心價(jià)值點(diǎn)，而本項(xiàng)目是藍(lán)灣系產(chǎn)品中景觀資源較為缺乏的項(xiàng)目，東莞藍(lán)灣的核心價(jià)值如何提升？如何突破？三大策略：1、在營銷手法上結(jié)合品牌的高端形象高端入市，迅速吸引市場的關(guān)注度；2、主打內(nèi)部園林景觀，將泰式園林升級為泰式皇家園林，提升園林的檔次；3、注重產(chǎn)品體驗(yàn)細(xì)節(jié)，鍛造客戶購房尊享服務(wù)體系，提升客戶體驗(yàn)度。藍(lán)灣概念的終極演繹！萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT69經(jīng)典藍(lán)灣VI展現(xiàn)示范區(qū)園林、會所、商業(yè)展示體驗(yàn)式營銷，感受藍(lán)灣生活模式藍(lán)灣客戶居住感受訪談，與藍(lán)灣新業(yè)主互動萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT70藍(lán)灣客戶居住感受訪談，與藍(lán)灣新業(yè)主互動體驗(yàn)式營銷，感受藍(lán)灣生活模式示范區(qū)園林、會所、商業(yè)展示經(jīng)典藍(lán)灣VI再現(xiàn)如何塑造樣板工程？藍(lán)灣概念如何演繹？萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT71 * FootnoteSource: Source營銷線體驗(yàn)線產(chǎn)品線產(chǎn)品附加值提升建議原則：著重體現(xiàn)皇家泰式風(fēng)格內(nèi)容：商業(yè)建議客戶購房尊享服務(wù)體系會所建議精裝修建議生活體驗(yàn)館園林建議營銷表現(xiàn)手法建議營銷活動建議原則：著重于客戶體驗(yàn)的過程內(nèi)容：原則：契合藍(lán)灣系產(chǎn)品的特征內(nèi)容：玻璃橋的建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT72產(chǎn)品線園林建議：打造泰式皇家園林，營造空間尺度的精致與高雅

根據(jù)電話調(diào)查發(fā)現(xiàn)：多數(shù)客戶建議園林以東南亞風(fēng)格為主，其中又有部分客戶喜歡園內(nèi)具有種類豐富的植物，希望在不同季節(jié)都能欣賞到各色的植物。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT73園林展現(xiàn)泰式風(fēng)情園林的特點(diǎn)：求實(shí)、兼蓄、精巧、秀麗

萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT74產(chǎn)品線商業(yè)建議：高檔次、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，以O(shè)UTDOOR商業(yè)形態(tài)，打造具高品味的東南亞風(fēng)情商業(yè)街。

由于本項(xiàng)目位于長盛商圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值極高，而長盛商圈原本即為小型的SHOPPINGMALL，高檔酒樓、購物街均有。建議本項(xiàng)目商業(yè)與長盛商圈互補(bǔ)，打造高品味風(fēng)情商業(yè)街，帶動與長盛商圈的聯(lián)動。其中：商業(yè)：約7000㎡，其中集中式商業(yè)3000㎡，底商約4000㎡。其中集中式商業(yè)以會所加主力店為主。高檔干洗店清吧咖啡吧進(jìn)口商品便利店可采用“開放式，主入口只有一個(gè)，通過主入口進(jìn)入幾大業(yè)態(tài)區(qū)，每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)再細(xì)分，延伸出最細(xì)小的業(yè)態(tài)組合，以滿足消費(fèi)者的需求。商業(yè)分布形態(tài)業(yè)態(tài)建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT75產(chǎn)品線會所建議

打造泛會所概念，深化健康、娛樂和運(yùn)動的概念，引進(jìn)經(jīng)營性商業(yè)，如高級SPA館和運(yùn)動設(shè)施，同時(shí)可增加兒童娛樂城。兒童娛樂設(shè)施健身設(shè)施琉璃時(shí)光琉璃時(shí)光SPA會所擁有美容、SPA、纖體等多項(xiàng)服務(wù)主要依托科學(xué)儀器為客人療理連鎖經(jīng)營，50%盈利來源于銷售產(chǎn)品萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT76產(chǎn)品線精裝修建議：提供多種風(fēng)格的裝修套餐（包括泰式風(fēng)格），由客戶選擇適合自己的風(fēng)格。

根據(jù)對深圳藍(lán)灣客戶的跟蹤了解，對于精裝修，客戶態(tài)度分化較明顯，一部分很喜歡精裝修，認(rèn)為省卻了很多麻煩；但另一部分則不喜歡精裝修，認(rèn)為抹殺了個(gè)人風(fēng)格。高層產(chǎn)品的雙入戶大堂精裝交樓，注重用材的選擇，引入水幕墻、植物等特色亮點(diǎn)。大堂電梯廳簡潔大方，高貴的暖色調(diào)運(yùn)用增加親和力精裝修：細(xì)節(jié)體現(xiàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT77產(chǎn)品線打造網(wǎng)絡(luò)社區(qū)概念，提升客戶尊崇身份，享受悠游生活。無線LAN上網(wǎng)服務(wù)大朗商品房社區(qū)內(nèi)上網(wǎng)均不太便利，而本項(xiàng)目目標(biāo)客戶大多為科技產(chǎn)業(yè)員工，建議萬科利用自身優(yōu)勢為業(yè)主引入無線上網(wǎng)設(shè)備，提升項(xiàng)目附加值?？蛻糁灰M(jìn)入本項(xiàng)目社區(qū)，無論在房間、會所、園林還是商業(yè)，都能利用計(jì)算機(jī)、手提電話及掌上計(jì)算機(jī)等，隨時(shí)隨地接收有關(guān)的自選訊息。建議此服務(wù)不收取物業(yè)管理費(fèi)用。通過網(wǎng)絡(luò)住戶可隨時(shí)接收關(guān)于物業(yè)管理及日常生活的最新訊息安全性:指紋識別系統(tǒng)。為了保證社區(qū)安全，業(yè)主憑自身指紋可自由通過社區(qū)大門、入戶大堂、停車場等，有效地阻擋外來人口的進(jìn)入，提升了社區(qū)的安全，保證業(yè)主的居住安全。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT78體驗(yàn)式營銷從客戶親身體驗(yàn)出發(fā)，每個(gè)銷售環(huán)節(jié)都給客戶以創(chuàng)新、震撼和尊貴的感覺，讓客戶在逐步深入了解過程中，深感本項(xiàng)目的核心價(jià)值，最終作出購買的決定……萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT79體驗(yàn)式營銷客戶體驗(yàn)第一站：玻璃橋的藍(lán)灣體現(xiàn)藍(lán)灣核心概念，建議在售樓處前廣場建水系，廣場通往售樓處大門用玻璃橋連接，客戶行走在玻璃橋上，腳底下是碧波粼粼，恍如行走在大海之上。這一環(huán)節(jié)主要作用在于延續(xù)金域藍(lán)灣系的核心概念，以彌補(bǔ)本項(xiàng)目所缺失的藍(lán)灣系產(chǎn)品最核心的價(jià)值，符合本項(xiàng)目的案名——金域藍(lán)灣。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT80於香港首度面世StarbucksBaristaQuattroTM保溫咖啡機(jī)，將免費(fèi)贈送予YOHOTown一期住戶「YOHOSmartAlerts」服務(wù)：「YOHOInvite」通訊工具，住戶可自選通訊社群

「YOHOShopping」將YOHOTown國際購物中心的最新資訊「YOHOManagement」住戶可隨時(shí)接收關(guān)於物業(yè)管理及日常生活的最新訊息。

住戶可利用電腦、手提電話及掌上電腦等，隨時(shí)隨地接收有關(guān)的自選訊息。服務(wù)並不收取物業(yè)管理費(fèi)用打造“YOHO模式”社區(qū)生活體驗(yàn)體驗(yàn)式營銷——案例分享萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT81首個(gè)採用獨(dú)立地臺去水渠設(shè)計(jì)的樓盤，引入雙污水渠設(shè)計(jì)，好處是將地臺去水喉獨(dú)立分開，以杜絕因地臺u型隔氣喉乾涸，產(chǎn)生細(xì)菌滋生及擴(kuò)散問題。科技概念的展廳二十四小時(shí)YOHOCLUB餐廳及會所設(shè)施與EMI唱片全球首度合作，推出YOHOMusicSeriesCD專輯體驗(yàn)式營銷打造“YOHO模式”社區(qū)生活體驗(yàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT82樣板間展示：「咖啡情緣」是個(gè)以啡色為主調(diào)，有不少煮咖啡的用具及不同種類的咖啡，就連牆身飾物也是以咖啡為主題

「YOHO家庭」原裝兩房單位間隔，設(shè)計(jì)則以現(xiàn)代時(shí)尚及優(yōu)雅為主。「科技世代」集合大量Samsung高科技電子產(chǎn)品，配合全屋電器電腦控制裝置「玻璃屋」以不同水晶作主題，讓人感到高貴典雅。體驗(yàn)式營銷打造“YOHO模式”社區(qū)生活體驗(yàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT83成立YOHOU，與商務(wù)印書館及著名瑜珈教練合作，為YOHO人提供一系列增值課程。每月推薦十本好書，于會所供業(yè)主借閱?！赣境亍⒓彝ナ浇∩硎?、水療按摩池、運(yùn)動場、宴會廳、瑜伽室、保齡球場…這麼多會所設(shè)施中，我最喜愛的是24小時(shí)開放的「無時(shí)限開心地帶」。體驗(yàn)式營銷打造“YOHO模式”社區(qū)生活體驗(yàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT84YOHO!快樂·健康·生活YOHOMagazine與YOHOTOWN一起成長的雜志。YOHO人訪談、以現(xiàn)代人的工作、家庭、生活品味、家庭生活及社群聯(lián)繫的大趨勢為題，時(shí)尚專業(yè)人士專訪，剖析藝術(shù)融合於人居。體驗(yàn)式營銷創(chuàng)辦藍(lán)灣生活雜志，在開售前期推出，以季刊形式對業(yè)主發(fā)行，為客戶展現(xiàn)藍(lán)灣社區(qū)的生活態(tài)度和高品味，迎合目標(biāo)客戶的潛在心理需求。打造“YOHO模式”社區(qū)生活體驗(yàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT85體驗(yàn)式營銷未來生活體驗(yàn)館：精裝概念展廳以新穎獨(dú)特的展廳形式分步驟展示施工過程各環(huán)節(jié)的層面狀態(tài)、每個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置正確的樣式和若干常見的錯誤，可以讓客戶通過對比了解所購房子的情況及未來裝修的標(biāo)準(zhǔn)化程序和容易發(fā)生的錯誤，引導(dǎo)客戶對精裝修服務(wù)的認(rèn)同。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT86體驗(yàn)式營銷歡樂互動：萬客會會員招募提前展示萬科物業(yè)管理和服務(wù):通過萬客會名義，在大朗商業(yè)區(qū)招募萬客會會員、舉辦“社區(qū)生活體驗(yàn)”會員活動，讓客戶體驗(yàn)萬客會、萬科客戶服務(wù)中心、物業(yè)管理的服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容，提升客戶對萬科物業(yè)管理的信心和認(rèn)同?？蛻艨稍诖谁h(huán)節(jié)辦理萬客會會員手續(xù)?？蛻粼谌f客會展廳，將全面了解其未來生活享受到的會員服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，并能得到準(zhǔn)確而正面的解答。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT87客戶關(guān)懷計(jì)劃：構(gòu)建客戶購房尊享服務(wù)體系，提升客戶滿意度銷售現(xiàn)場將貫徹：微笑服務(wù)十步曲，規(guī)范現(xiàn)場銷售口徑及服務(wù)動作；打造信息透明公開銷售方式。6+2步法則，物管服務(wù)與客戶溫馨牽手；體驗(yàn)式營銷微笑服務(wù)十步曲萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT88營銷線藍(lán)灣系產(chǎn)品在營銷上通常會先以廣告平面表現(xiàn)先行一步，且往往是精神屬性的內(nèi)容，在市場上建立項(xiàng)目的精神價(jià)值后，各宣傳環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)再由此展開，以吸引萬科中產(chǎn)階級，而這批人是屬于追求極致生活的一批客戶群。平面系列表現(xiàn)萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT89營銷線闡述：一期廣告以獨(dú)樹一幟的“在海上一切超然”作為開篇，稍后陸續(xù)圍繞泰式風(fēng)情的精雕細(xì)琢展開篇章，有步驟地展開了紅樹林海篇、園林篇、會所篇、海景大宅篇等宣傳。而三期的廣告也是以“在紅樹林的華麗變身”入手，其相關(guān)活動相繼以華麗的面孔出現(xiàn)，包括參加“奢侈品展”、“華麗變身，夢幻派對”等時(shí)尚活動等。平面系列表現(xiàn)精神屬性賣點(diǎn)訴求萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT90營銷線結(jié)合08年奧運(yùn)會，舉辦體育相關(guān)活動，吸引高端客戶群奧運(yùn)項(xiàng)目馬術(shù)在中國剛剛興起，而08年奧運(yùn)會馬術(shù)比賽將在香港進(jìn)行。建議在項(xiàng)目入市前期可與香港馬術(shù)協(xié)會聯(lián)系，舉辦“伯樂鑒馬會”。將鑒馬與鑒樓相結(jié)合，契合本項(xiàng)目的品質(zhì)，迅速提升項(xiàng)目的高品質(zhì)和市場影響力。萬客會可利用“伯樂鑒馬會”，加入萬客會的會員將有機(jī)會抽獎，獲得去香港看奧運(yùn)馬術(shù)比賽的機(jī)會，吸引更多的客戶到訪，增加萬客會的入會率。同時(shí)金域藍(lán)灣成交客戶將獲得一份奧運(yùn)馬術(shù)郵票或紀(jì)念品，促進(jìn)客戶的成交。為成交業(yè)主舉辦華麗的時(shí)尚PARTY，要求著禮服出席，晚會將抽取若干中獎?wù)?，中獎?wù)邔⒂袡C(jī)會到香港觀看馬術(shù)決賽。背景：馬術(shù)緣起于十二世紀(jì)中葉歐洲王室，至今已有七百余的歷史，可說是歷史相當(dāng)悠久的一項(xiàng)傳統(tǒng)運(yùn)動，當(dāng)時(shí)稱為「王者的運(yùn)動」，非王公貴族不得享也，可知馬術(shù)運(yùn)動是何等的高貴氣派。由于馬術(shù)運(yùn)動的參賽者皆穿著高尚華麗的禮服出賽，加上馬術(shù)可看性十足，往往吸引大量觀眾，因此被譽(yù)為「運(yùn)動的王者」。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT9160㎡公寓戶型設(shè)計(jì)提升附加值——戶型建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT9290㎡以下戶型設(shè)計(jì)提升附加值——戶型建議入戶花園可改造為餐廳，送一半面積。內(nèi)陽臺可改成書房，送一半面積。主人房陽臺可改衣帽間，送一半面積。萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT93140㎡三房戶型設(shè)計(jì)書房可改造為兩間房，送一半面積。內(nèi)陽臺可改造成房間，送一半面積。提升附加值——戶型建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT94160-170㎡巴比倫空中花園式戶型，被花園環(huán)繞的房子。建筑面積:161m2花園面積:108m2建筑面積:175㎡花園面積:105㎡提升附加值——戶型建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT95140㎡四房戶型入戶花園、內(nèi)陽臺方正實(shí)用?；⌒侮柵_增加奢華感；提升附加值——戶型建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT9690㎡以下合拼戶型（扣院）——合拼前中原專利設(shè)計(jì)，動靜分區(qū)明顯，通過入戶花園打通為一套，主人套間和父母小孩房分開，既獨(dú)立又親近。提升附加值——戶型建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT9790㎡以下合拼戶型（扣院）——合拼后提升附加值——戶型建議萬科中原萬科東莞金域藍(lán)灣項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)報(bào)告112PPT98發(fā)展戰(zhàn)略三力項(xiàng)目地塊