沈陽(yáng)驗(yàn)房網(wǎng)商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)樣本

沈陽(yáng)驗(yàn)房網(wǎng)商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)

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1、問(wèn):何謂“交房時(shí)間”？

答:所謂“交房時(shí)間贄是指出賣(mài)人在合同約定的期

限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按

照合同約定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手

續(xù)，買(mǎi)受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋

交接手續(xù)的過(guò)程。

2、問(wèn):交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有哪些？

答:交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有：

（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約

定的使用條件；

（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)約

定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手續(xù)；

（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條

件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件

阻礙交房。

3、問(wèn):交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)有哪些？

答:交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)是按照出賣(mài)人

通知要求的時(shí)間、地點(diǎn)與出賣(mài)人辦理房屋交接手

續(xù)。

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4、問(wèn):商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完

畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？

答:對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)

合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)

《解釋》）中第11條明確規(guī)定:“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有,

視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除

外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)

人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到

出賣(mài)人的書(shū)面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房

屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用

之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

5、問(wèn)：《解釋》第11條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主

要是指那些理由？

答:這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害

等不可抗力的理由。其它原因，如疾病、外出等,

由于買(mǎi)受人能夠委托他人辦理交房手續(xù)，因此，

不構(gòu)成“正當(dāng)理由二

6、問(wèn):出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使

用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受

人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超

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過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承

擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？

答:按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)受人在接

收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付

條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交

房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)受人明知房

屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房

屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同

關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房

屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，

買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期

交房的違約責(zé)任。

7、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定?

答:一般原則:按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)

來(lái)計(jì)算違約金；合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的

天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。

8、開(kāi)發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無(wú)效

的違約金如何確定？

答:除返還買(mǎi)受人已付房款及利息、賠償損失

外，還應(yīng)支持買(mǎi)受人不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的違

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約金要求，即只要買(mǎi)受人要求的違約金沒(méi)有超過(guò)

100%,買(mǎi)受人要求多少就支持多少。

9、當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少

的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

答:一般原則:按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能

舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具

體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)

進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

10、問(wèn):按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工

程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備

國(guó)家規(guī)定的竣工條件有哪些？

答:主要是以下幾點(diǎn)：

（1）完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作

內(nèi)容，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件；

（2）工程質(zhì)量符合國(guó)家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如

符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

等；

（3）符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定

的內(nèi)容；有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設(shè)

技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；

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（4）有建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格

證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告；

（5）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位

分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等；

（6）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū);

（7）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

11、問(wèn)：《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定:“建

筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主

體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！闭?qǐng)問(wèn)，國(guó)家規(guī)定的建筑物的合理使

用壽命有多久?若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？

答:關(guān)于“合理使用壽命”的問(wèn)題，當(dāng)前國(guó)家還

未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試

行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建

筑耐久年限分為四級(jí):一級(jí)1以上，適用于重要

的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總

高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級(jí)

耐久年限為50——1,適用于一般建筑，三級(jí)

耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四

級(jí)為以下，適用于臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和

主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)

引起爭(zhēng)議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽

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命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無(wú)確定年

限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門(mén)確定，并

按此確定的年限為準(zhǔn)。

12、問(wèn):對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人

可采取的救濟(jì)措施有哪些？

答:買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有：

(1)實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地

基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果

通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)

受人能夠請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定

內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)

基本原則，是一方違約以后另一方能夠采取的一

項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行

及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)

履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜

采取此種補(bǔ)救措施。

(2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及

主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解

決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種

較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定

或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

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(3)違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋

不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合

同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害

賠償責(zé)任。

(4)違約侵權(quán)責(zé)任。

13、問(wèn):出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違

約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：

答：《合同法》第122條明確規(guī)定:“因當(dāng)事人

一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，

受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)

任或依照其它法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@一條

其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題。在此應(yīng)

注意：

(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷

害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按

侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人

所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。

(2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為

僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)

受害人更為有利些。

(3)責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合

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同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約

定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或

重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有

兩種權(quán)利。

14、問(wèn):對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居

住使用的，買(mǎi)受人在請(qǐng)求解除合同和賠償損失

時(shí)，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：

答:主要來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

(1)對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處

理上，應(yīng)注意買(mǎi)受人是否行使了其注意義務(wù)。因

為買(mǎi)受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必

要的檢驗(yàn)，這也是買(mǎi)受人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對(duì)

于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，買(mǎi)受人

應(yīng)在接受時(shí)提出。在取得房屋后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的

明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無(wú)其它特別規(guī)定，出

賣(mài)人可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)維修。出賣(mài)人

在訂立合同時(shí)已明確告知買(mǎi)受人房屋存有質(zhì)量

瑕疵的出賣(mài)人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特

別規(guī)定的除外。

(2)對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方

式一時(shí)難以察覺(jué)，須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)鑒定或在房屋使用

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過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的，買(mǎi)受人及時(shí)向出賣(mài)人提出

的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較

輕的，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)

金。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較重，甚至不能使用的，

買(mǎi)受人可解除合同，因此給買(mǎi)受人造成的額財(cái)產(chǎn)

及人身?yè)p失出賣(mài)人應(yīng)予賠償。

(3)對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣(mài)人已知而

故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣(mài)人對(duì)此

應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)《合同法》第150

條——第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)

定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣(mài)人負(fù)有瑕疵擔(dān)保

義務(wù)，買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。

15、問(wèn):交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人該

如何處理?出賣(mài)人負(fù)有哪些義務(wù)？

答:處理意見(jiàn)如下：

(1)因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，

買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確保安全

的情況下，可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程

質(zhì)量缺陷的修復(fù)，這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定，更能公

平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(2)房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，在未嚴(yán)

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重影響正常居住使用的情況下，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)修

復(fù)責(zé)任。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修

復(fù)的，買(mǎi)受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)

用及修復(fù)期間造成其它損失的，則應(yīng)由出賣(mài)人承

擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111

條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條、

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定

的義務(wù)。

16、問(wèn)：《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法

律若干問(wèn)題解釋》第13條所稱(chēng)的房屋質(zhì)量問(wèn)題

包括哪些范圍？

答:包括以下范圍：

(1)屋面防水工程；

(2)其它土建工程，一般包括地面、樓面工

程，門(mén)窗工程等；

(3)電氣管線、上下水管線的安裝工程；

(4)供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、

中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。

17、房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件,并一直推脫,

要么就以退房來(lái)威脅，可使購(gòu)房者要退房的話很

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難，購(gòu)房者該怎么辦？

答:開(kāi)發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定辦

理。合同中沒(méi)有約定逾期交付房屋的，根據(jù)最高

院司法解釋第19條第3款“按照逾期交付使用房

屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

18、逾期交房日期怎樣計(jì)算？

答：逾期交房，合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房，

若未取得兩證，交房是否合法?交房日期以交接

單日期為標(biāo)志，還是以?xún)勺C取得日期為標(biāo)志？

答:商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得五證。交付房

屋的合法與否是以開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為

標(biāo)準(zhǔn)。具體看合同的約定。主要有兩個(gè)文件，一

個(gè)是市建委頒發(fā)的《備案證》，一個(gè)是由開(kāi)發(fā)辦

頒發(fā)的商品房交付許可證。

19、剛交付的房子，購(gòu)房者沒(méi)辦理入伙手續(xù)，自

己先查驗(yàn)了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房

間的明顯痕跡，購(gòu)房者能不能收這樣的房？

答:購(gòu)房者可書(shū)面向開(kāi)發(fā)商發(fā)出拒絕收樓的通

知和要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)行整改的要

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求。否則將追究其逾期交付的違約責(zé)任。在問(wèn)題

得到有效解決前，購(gòu)房者不應(yīng)辦理任何驗(yàn)收樓宇

和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。

20、購(gòu)房者在合同上規(guī)定12月30日交房，但

是在1月26日購(gòu)房者才拿到入住通知，購(gòu)房

人能否根據(jù)開(kāi)發(fā)商推遲交房為理由退房?物業(yè)公

司以購(gòu)房者沒(méi)有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不

應(yīng)該?購(gòu)房者能否向開(kāi)發(fā)商索賠？

答:開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋將承擔(dān)逾期交房的違

約責(zé)任，違約責(zé)任包括支付違約金，直至業(yè)主行

使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的具體約定，也就是在開(kāi)發(fā)商逾

期交付商品房超過(guò)一定期限后業(yè)主才可行使退

房的權(quán)利。另，交付商品房屬于開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，

在業(yè)主沒(méi)有任何違約情形導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商行使不安

抗辯權(quán)的前提下，開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付

商品房，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)拒絕交付商品房。

21、收房不出示“備案表贄算不算違約？

答:如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，已明顯約定以

備案表作為房屋交付的條件之一，則開(kāi)發(fā)商在房

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屋交付時(shí)必須出具給業(yè)主，否則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾

期交付的違約責(zé)任。

22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么？

答:預(yù)售房屋交付的標(biāo)志是能夠證明房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)企業(yè)已履行預(yù)售商品房交付義務(wù)的法律文件o

預(yù)售房交付的標(biāo)志的主要法律文書(shū)：

（1）以掛號(hào)信件送達(dá)的或直接送達(dá)的通知預(yù)

購(gòu)人驗(yàn)收交接的書(shū)面文書(shū)；

（2）交付住宅商品房的，一并送達(dá)《住宅質(zhì)

量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

（3）預(yù)購(gòu)人簽署的預(yù)售商品房驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)；

（4）預(yù)購(gòu)人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記。

23、簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？

答:房產(chǎn)證是買(mǎi)房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的象

征，根據(jù)建設(shè)部頒布的修改后的《城市房屋權(quán)屬

登記管理辦法》（建設(shè)部第99號(hào)令），買(mǎi)房人要

盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)盡量江

區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確，至少要約定在商品房交

付使用后幾日內(nèi)（具體日期）將資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登

記機(jī)關(guān)備案，同時(shí)在交房條件中明確約定房產(chǎn)商

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必須向買(mǎi)房人處是房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的“竣工

驗(yàn)收備案表”和“面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)貧減少影響辦理產(chǎn)

權(quán)證的不定因素。

24、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛及其它相關(guān)的糾紛的解

決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？

答:一般地說(shuō)，仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭

能夠包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專(zhuān)家，他們更了解該行

業(yè)的各種習(xí)慣，甚至可能相當(dāng)深入地了解糾紛的

技術(shù)經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié),其缺點(diǎn)是仲裁員的選擇如果過(guò)于

偏重行業(yè)則可能導(dǎo)致法律知識(shí)不足，所作裁決偏

離一般的法律習(xí)慣。仲裁解決糾紛的另外一個(gè)優(yōu)

點(diǎn)是當(dāng)事人有機(jī)會(huì)選擇仲裁員，這有助于增強(qiáng)當(dāng)

事人對(duì)仲裁的信心。仲裁的主要缺點(diǎn)是仲裁庭沒(méi)

有法院那樣的強(qiáng)制力，財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借

助于法院才能實(shí)現(xiàn)。此外，仲裁一般實(shí)行一裁終

局制。如果因?yàn)楦鞣N原因在仲裁中失敗一般就沒(méi)

有機(jī)會(huì)補(bǔ)救了，而法院大多實(shí)行上訴制度。當(dāng)然

了，一裁終局從另一個(gè)角度講，比起法院的二審

終審制度要從時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上節(jié)約很多。

當(dāng)事人能夠通過(guò)選擇仲裁解決合同糾紛來(lái)適當(dāng)

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避免可能因司法不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)到仲裁可能比訴訟相對(duì)公正，首先能夠從其各

自的組成來(lái)看。在我國(guó)，各仲裁委員會(huì)，特別是

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)和北京、上海、武

漢等地的仲裁委員會(huì)，其仲裁員大都是在法律界

或行業(yè)界非常有聲望的專(zhuān)家學(xué)者。翻開(kāi)它們的仲

裁員名錄，你會(huì)看到許多令人肅然起敬的名字，

甚至還有許多外國(guó)專(zhuān)家。這些人的地位通常都是

在事業(yè)上經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的努力才達(dá)到的，你很

難想象會(huì)通過(guò)賄賂或其它不正當(dāng)手段去收買(mǎi)他

們。他們通常異常珍視自己的地位和名聲，而且

他們根本沒(méi)有必要通過(guò)受賄等非法手段獲取錢(qián)

財(cái)。而我國(guó)法院的整體素質(zhì)相對(duì)而言要差一些。

同時(shí)我國(guó)法官待遇依然比較差，很多優(yōu)秀人才不

愿意去法院，在法院工作一段時(shí)間又出來(lái)做律師

的也大有人在。這種情況是我國(guó)審判水平很難提

高的重要原因。當(dāng)然在以后，我國(guó)實(shí)行統(tǒng)一司

法考試，這種情況會(huì)有所改變，但尚須時(shí)日。

如果要選擇仲裁解決合同糾紛，當(dāng)事人必須

在合同中明確約定，并明確規(guī)定所選定的仲裁機(jī)

構(gòu)J沒(méi)有約定或約定不明確，都不能要求仲裁。

發(fā)生糾紛后當(dāng)事人也能夠約定仲裁，但在這種情

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況下，當(dāng)事人達(dá)成一致有很大的困難，所以還是

在簽訂合同的時(shí)候明確約定為好，這時(shí)當(dāng)事人的

關(guān)系比較融洽。沒(méi)有約定解決糾紛的方式，法律

上就認(rèn)為是當(dāng)事人默認(rèn)采取訴訟方式解決糾紛。

也許當(dāng)事人沒(méi)有想到，最理想的解決合同糾

紛的人是他們自己。無(wú)論通過(guò)仲裁還是通過(guò)訴訟

解決糾紛，都費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢(qián)。當(dāng)事人即便勝

訴，如果考慮到聘請(qǐng)律師的開(kāi)銷(xiāo)、訴訟中的各種

開(kāi)銷(xiāo)，以及在行業(yè)上的不利影響等等，他們依然

可能得不償失。因此，掌握必要的法律知識(shí)，發(fā)

生糾紛后及時(shí)溝通解決，把問(wèn)題消化在它的萌芽

階段，才是最好的辦法。

25、所購(gòu)商品房與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》不符開(kāi)發(fā)

商不承擔(dān)責(zé)任

王先生購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，入住后發(fā)現(xiàn)自己

家房屋與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔

墻是普通隔斷墻，與開(kāi)發(fā)商提供的《住宅使用說(shuō)

明書(shū)》載明的承重墻不符。近日，北京市第一中

級(jí)人民法院做出終審判決，以使用說(shuō)明書(shū)不是合

同的一部分駁回了王先生的訴訟請(qǐng)求。

5月，王先生以分期付款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套

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商品房，一月之后辦理了入住手續(xù)。王先生訴稱(chēng),

自己在購(gòu)買(mǎi)房屋前從朋友處曾取得了開(kāi)發(fā)商印

制的該房屋《使用說(shuō)明書(shū)》。上面寫(xiě)明房與房之

間及外圍護(hù)墻均應(yīng)為承重墻。但入住后發(fā)現(xiàn)，自

己住房與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔

墻均為普通隔斷墻,并非承重墻。王先生認(rèn)為《使

用說(shuō)明書(shū)》的記載明確、具體，且關(guān)系到房屋質(zhì)

量，對(duì)于選擇、訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及房屋價(jià)格

的確定都有重大影響，因此起訴至法院要求開(kāi)發(fā)

商減少房屋價(jià)款人民幣5萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，雙方在合同中并未約定隔斷墻

須為承重墻。其提供的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，并不

存在質(zhì)量瑕疵。

本案的焦點(diǎn)集中在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是否

合同的一部分。一中院經(jīng)審理，認(rèn)為:王先生與

開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意

思表示，是有效的合同。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。開(kāi)發(fā)商也

是在交付房屋時(shí)才將該說(shuō)明書(shū)交付給王先生的。

雙方所簽合同中附有合同標(biāo)的物的平面圖，

該平面圖應(yīng)視為合同的一部分。對(duì)合同內(nèi)容，雙

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方當(dāng)事人均應(yīng)履行注意義務(wù)，因未履行注意義務(wù)

而引起的糾紛，應(yīng)由其自己承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。平

面圖中標(biāo)明了房屋各部分墻體的具體情況，開(kāi)發(fā)

商交付的房屋與合同所附平面圖一致，且該房屋

已經(jīng)有關(guān)部門(mén)質(zhì)量檢驗(yàn)合格。雖然開(kāi)發(fā)商在交付

房屋時(shí)提供了《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，使用說(shuō)明書(shū)

中關(guān)于房屋墻體的說(shuō)明與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所

附平面圖標(biāo)明的墻體不符，因住宅使用說(shuō)明書(shū)不

是合同的一部分，不能對(duì)抗合同的效力。開(kāi)發(fā)商

已全面履行了合同約定的義務(wù)。因此，王先生要

求開(kāi)發(fā)商減少房屋價(jià)款人民幣5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)

求不予支持。

［律師評(píng)析］

本案中的開(kāi)發(fā)商雖然勝訴，但也暴露出了工

作中的諸多不足。按照相關(guān)規(guī)定，《住宅使用說(shuō)

明書(shū)》系開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的資料之一，

如此重要的資料，居然出現(xiàn)了與《商品房買(mǎi)賣(mài)合

同》所附平面圖中不一致的地方，一度造成工作

上的被動(dòng)局面，可見(jiàn)資料審核這一環(huán)節(jié)不但重

要，而且一定要嚴(yán)格執(zhí)行，決計(jì)不可敷衍了事。

26、訂購(gòu)的商品房被賣(mài)，為何要不到雙倍定金

［人民法院報(bào)上登載案例］:

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6月7日，原告王某與被告某公司的銷(xiāo)售代

理商A公司簽署了訂購(gòu)被告8號(hào)獨(dú)立別墅的協(xié)

議，約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬(wàn)

元，房屋暫測(cè)面積為347平方米，單位價(jià)格以公

開(kāi)發(fā)售價(jià)目表為準(zhǔn)（后A公司銷(xiāo)售經(jīng)理在該協(xié)

議書(shū)上添加了單價(jià)6200元/平方米）。同時(shí)約定,

原告在接到被告通知后三日內(nèi)給予回復(fù)，如認(rèn)

購(gòu)，則協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款，并在三日內(nèi)簽訂預(yù)售合

同；如原告放棄,則被告將協(xié)議款無(wú)息退還原告。

6月14日，原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬(wàn)元。

8月24日，被告某公司及A公司聯(lián)合向原告發(fā)

出“關(guān)于變更住宅VIP協(xié)議主體的通知學(xué)聲明A

公司與被告間的代理銷(xiāo)售合同終止及原A公司

簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當(dāng)原告

與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時(shí)，被告發(fā)現(xiàn)因自己與

A公司工作交接中的疏忽，原告所訂房屋已于

8月13日賣(mài)與他人。因雙方無(wú)法就訴爭(zhēng)房屋簽

訂預(yù)售合同，對(duì)賠償問(wèn)題又未能協(xié)商一致，故原

告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告履行協(xié)議，與原告

簽訂正式的房屋預(yù)售合同；否則，應(yīng)雙倍返還原

告已經(jīng)支付的30萬(wàn)元房屋定金。

［析法］

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本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是雙方所簽協(xié)議的性

質(zhì)及30萬(wàn)元協(xié)議款的性質(zhì)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,

從協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議雖約定了面積、樓號(hào)

和價(jià)格（確切地說(shuō)在價(jià)格上尚不能視為雙方達(dá)成

了合意），且簽訂協(xié)議時(shí)銷(xiāo)售方也取得了預(yù)售許

可證，但尚不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十

六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，故該“協(xié)議”

的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，而非商品房買(mǎi)賣(mài)合

同。

對(duì)30萬(wàn)元“協(xié)議款”可否認(rèn)定為定金，從

形式上分析，定金是一種擔(dān)保形式，必須明確約

定，而本案“協(xié)議”中只是約定為“協(xié)議款贄在收

條上為“現(xiàn)金贄并無(wú)定金的約定。從內(nèi)容上分析,

“協(xié)議”中對(duì)該30萬(wàn)元的約定內(nèi)容也不符合定金

的性質(zhì)。故該30萬(wàn)元不能按照定金的性質(zhì)處理。

綜上所述，雖然未能簽訂預(yù)售合同的過(guò)錯(cuò)在被告

方，但原告要求被告雙倍返還30萬(wàn)元并賠償差

價(jià)損失的請(qǐng)求缺乏相應(yīng)的證據(jù)，只能請(qǐng)求被告返

還30萬(wàn)元本金及相應(yīng)利息損失。由于訴爭(zhēng)房屋

已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該

房屋簽訂預(yù)售合同已無(wú)事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《中華人

民共和國(guó)合同法》第一百零七條及《中華人民共

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和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決

被告返還原告協(xié)議款人民幣30萬(wàn)元，并賠償原

告相應(yīng)利息損失，對(duì)原告的其余訴訟請(qǐng)求不予支

持。

［答疑］

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品

房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂

的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確

認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，商品

房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)

容。兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。根據(jù)民法理

論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。

將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱(chēng)為本約。預(yù)約合同最突出的

特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約合

同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行

為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體

到認(rèn)購(gòu)書(shū)中，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方

去洽談購(gòu)房合同的義務(wù)，購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行

為的直接確認(rèn)。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的

是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方

到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作

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為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合

同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約

定的義務(wù)。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買(mǎi)受人，

均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己

簽訂購(gòu)房合同。本案中，該協(xié)議中內(nèi)容不符合《商

品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定條件，因此，

該協(xié)議應(yīng)視為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，原告無(wú)權(quán)要求被告

履行交付房屋的義務(wù)。

至于30萬(wàn)元協(xié)議款的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題，根據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保

法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規(guī)定:“當(dāng)

事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押

金或者定金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人

主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！蹦軌蚩?/p>

出，如果雙方對(duì)款項(xiàng)的性質(zhì)未作明確的約定，則

不能當(dāng)然推定款項(xiàng)就是定金。如果沒(méi)有約定定金

字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過(guò)

約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。本案中，從雙方簽訂協(xié)議的

內(nèi)容來(lái)看，原告交付的30萬(wàn)元協(xié)議款并非定金,

而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產(chǎn)生的法

律后果大相徑庭。定金是一種法律概念，是合同

當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)

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保形式。商品房交易中,買(mǎi)家履行合同后，定金

應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)

權(quán)要求返還定金，銷(xiāo)售商不履行合同的，應(yīng)雙倍

返還定金。而訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)

際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付

手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。所以,若雙方未能簽

訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方并不能主張雙倍返還，只

得請(qǐng)求返還訂金。

27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人能選

擇退房嗎？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，作為買(mǎi)受人能否退房是要視

具體情況而定的。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管

理?xiàng)l例》的規(guī)定:商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)

為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，能夠向工程質(zhì)量監(jiān)督

單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量

不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失

的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這

也就是說(shuō)，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，嚴(yán)重影

響正常居住使用的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠

償損失。而房屋在房屋交付后，出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題

但并不屬主體結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正

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常居住使用的情況下，則由出賣(mài)人來(lái)承擔(dān)修復(fù)責(zé)

任。

在這里律師需要提醒的是，并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)

量問(wèn)題一定會(huì)導(dǎo)致解除合同（退房）這一后果發(fā)

生，買(mǎi)受人一定要在查明相關(guān)事實(shí)的情況下，合

理地維護(hù)自己的權(quán)益。

28、購(gòu)房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎？

［案例］王先生與一開(kāi)發(fā)商簽訂了《武漢市商品房

買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定6月20日交房，王先生

如期去辦理交房手續(xù)，被告知，除交清購(gòu)房尾款

外，要交配套費(fèi)3800元。王先生稱(chēng)，簽合同后,

因要辦理銀行按揭和合同備案手續(xù)，所有的合同

均在開(kāi)發(fā)商手中，當(dāng)拿到合同后，發(fā)現(xiàn)合同的第

五條處貼了一張要交納配套費(fèi)的紙條。購(gòu)房戶應(yīng)

交配套費(fèi)嗎？

［解答］經(jīng)查看，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的《武漢

市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一

個(gè)字條，上面寫(xiě)有“交房時(shí)，除交清購(gòu)房尾款外,

要交配套費(fèi)3800元，分別是管道煤氣2500元，可

視對(duì)講機(jī)500元,水表電表安裝400元，有線電視

安裝費(fèi)280元,一年有線電視使用費(fèi)120元產(chǎn)但

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雙方均未簽名蓋章;第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的第

三項(xiàng)中“出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房

價(jià)款外的費(fèi)用/中華人民共和國(guó)合同法》第四十

一條“對(duì)格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)

采用格式條款的規(guī)定，王先生應(yīng)支付配套費(fèi)380

0元。問(wèn)題在于寫(xiě)有“配套費(fèi)”的紙條是否合法，

是否合法有效,是否為雙方意思表達(dá),難以認(rèn)定。

這是因?yàn)?，一是，“配套費(fèi)”是商品房?jī)r(jià)格的組成

部分。

配套費(fèi)是以?xún)r(jià)內(nèi)的形式收取，還是以?xún)r(jià)外的

形式收取，應(yīng)當(dāng)在合同中時(shí)行約定。在新版的

《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條中增加了“出

賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)

用?！钡膬?nèi)容，是為了避免交房時(shí)因“配套費(fèi)”收取

問(wèn)題而產(chǎn)生糾紛，提醒購(gòu)房人注意價(jià)外費(fèi)用收取

的問(wèn)題，同時(shí)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在簽合同時(shí)將配套費(fèi)

采用包含在房?jī)r(jià)內(nèi)收取。二是合同簽訂后，因合

同備案或購(gòu)房戶要辦理銀行按揭，《武漢市商品

房買(mǎi)賣(mài)合同》均由開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走。為了避免合同

內(nèi)容增減，購(gòu)房人應(yīng)將已簽合同復(fù)印，要求開(kāi)發(fā)

商在復(fù)印件上簽署“該復(fù)印件與本復(fù)印件原件完

全一致”字樣，并雙方簽字蓋章，署明日期。待

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開(kāi)發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時(shí)，購(gòu)房

人應(yīng)將退回合同原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)無(wú)誤后,

收取合同原件。王先生所反映的問(wèn)題就出在此環(huán)

節(jié)。三是配套費(fèi)中的使用性質(zhì)的費(fèi)用（如有線電

視的收視費(fèi)等），除開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾或在合同中

約定了不收使用費(fèi)的情況之外，使用費(fèi)均應(yīng)由購(gòu)

房人支付。

29、已抵押商品房能否買(mǎi)賣(mài)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

［案例］嚴(yán)先生近日看中了一套商品房，但通過(guò)查

詢(xún)得知，該商品房所在樓棟已被開(kāi)發(fā)商整體抵押

給銀行。嚴(yán)先生問(wèn)該商品房能否買(mǎi)賣(mài),如果能夠,

購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

［解答］開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程中為籌措資

金，以土地或在建工程做擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸

款投入續(xù)建，達(dá)到法定條件經(jīng)批準(zhǔn)后邊建邊將商

品房預(yù)售出去，以預(yù)售所得款項(xiàng)償還銀行貸款，

并解除原設(shè)定抵押，這是國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的通

常做法。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵

押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)

通知抵押權(quán)人，并告知受讓人券

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《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“經(jīng)

抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓或者出租贄

“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押

權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部

分,歸抵押人所有券第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)

按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管

理情況券由此可見(jiàn)，法律和規(guī)章并沒(méi)有禁止抵押

人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房

預(yù)售許可證》的商品房，被抵押的商品房是能夠

買(mǎi)賣(mài)的。

如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾

紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條“具有

下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)

現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人能夠請(qǐng)求解除合

同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并能夠

請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償

責(zé)任:（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知

買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人？

第九條“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下

列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,

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買(mǎi)受人能夠請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損

失，并能夠請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一

倍的賠償責(zé)任:（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押

的事實(shí)”的規(guī)定，在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所

有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購(gòu)房人才知道開(kāi)發(fā)

商是否將其已購(gòu)商品房事先已作抵押或購(gòu)買(mǎi)后

再作抵押，才能取得開(kāi)發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)或

再抵押給第三人的事實(shí)。如果因開(kāi)發(fā)商未能在交

接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購(gòu)房人能夠請(qǐng)

求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并

能夠請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的

賠償責(zé)任。因此，購(gòu)房人除了認(rèn)真理解《武漢市

商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十三條“出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的

商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人

原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債

權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任”外，最

好能在合同附件六中約定因開(kāi)發(fā)商原因造成所

購(gòu)商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)登

記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任

的具體賠償金額和賠付時(shí)間，以保證能得到應(yīng)有

民事補(bǔ)償。

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30、武漢“樓間距”有了新規(guī)定

最新發(fā)布的《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已

于6月28日開(kāi)始實(shí)施。新《規(guī)定》與原《規(guī)定》

相比，其居住建筑的間距在滿足建筑爭(zhēng)取更多日

照和良好的自然通風(fēng)方面，在滿足防火和衛(wèi)生防

疫方面，均在居住環(huán)境人性化方面邁進(jìn)了一大

步。

從“新”舊”規(guī)定對(duì)比中能夠看出:對(duì)不同居

住建筑類(lèi)別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)

定”中規(guī)定:密度一區(qū)內(nèi)高度低于24米的居住建

筑，，而在“新規(guī)定？再如“老規(guī)定”中規(guī)定:建

筑高度超過(guò)30米的建筑，其縱墻面之間的間距

最小不得少于26米，在密度一區(qū)內(nèi)不得少于24

米。而在“新規(guī)定”中則更加明確:縱墻面與縱墻

面的間距，其中24米以下部分間距按建筑高度

小于24米時(shí)的規(guī)定計(jì)算，24米以上部分在密度

一、，，不足26時(shí)，按26米計(jì)算；其最大間距在

密度一區(qū)內(nèi)能夠不超過(guò)40米，在密度二、三區(qū)

內(nèi)能夠不超過(guò)45米。顯而易見(jiàn)，“新規(guī)定”更細(xì)、

更明確、更人性化。

“新規(guī)定”的實(shí)施對(duì)改善城市面貌，提高新建

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小區(qū)的品質(zhì)，為武漢市民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)

境，提供了更有利的保障。

居住建筑間距新老規(guī)定比較

024米

新規(guī)定

密度一區(qū):市:4:?：在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和東西

湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制

鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)市，并應(yīng)符合防火規(guī)范的間距要求。

密度一區(qū):410米密度二區(qū):412米密度三

區(qū):414米

建筑高度＜12米時(shí)46米建筑高度＞12米

時(shí)48米

建筑高度V24米時(shí)

老規(guī)定

密度一區(qū)：：：為1

密度一區(qū):410米密度二區(qū)：410米密度三

區(qū):市12米

密度一、二區(qū):為68米密度三區(qū):為810

米

＜24米建筑與＞24米建筑之間的間距

新規(guī)定

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南側(cè)市18米

北側(cè)420米

東西側(cè)414米

北側(cè)市18米

南、東、西側(cè)414米

414米

老規(guī)定

可按位于高層北側(cè)的間距基礎(chǔ)上減少2

5%%

>24米

新規(guī)定

<24米部分按上目計(jì)算>24米部分:密度

一、二區(qū):市:市:密度一區(qū)能夠才40米密度二、

三區(qū)能夠》45米

縱墻面在南面時(shí)420米其余情況下市18米

密度一區(qū)：414米密度二、三區(qū)415米

老規(guī)定

>24米V30米時(shí)之30米時(shí):426米，密一

區(qū)主管部門(mén)同意下《24米

>24米V30米時(shí)413米〉、二區(qū)415米密

三區(qū)市17米

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＞24米V30米時(shí)413米＞，且最小413米

新規(guī)定

南北向無(wú)重疊面時(shí):415米南北向重疊面V

12米時(shí):市18米南北向重疊面＞12米時(shí):按縱墻

對(duì)縱墻計(jì)算

按建筑高度＞24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算

按建筑高度024米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算

老規(guī)定

點(diǎn)式兩長(zhǎng)邊間距市22米其它各邊間距413

米

密度一、二區(qū):420米密度三區(qū):424米按以

上規(guī)定減少15%%

密度分區(qū)說(shuō)明

密度一區(qū)

漢口:解放大道三陽(yáng)路沿江大道沿河大

道研口路；漢陽(yáng):京廣鐵路線攔江路翠微橫路

漢陽(yáng)大道漢陽(yáng)火車(chē)站前路；武昌:臨江大道前

進(jìn)路沙湖街中山路紫陽(yáng)路首義路津水路

解放街紫陽(yáng)路。

密度二區(qū)

漢口:由密度一區(qū)向外至沿河大道青年路

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發(fā)展大道建設(shè)大道青年路發(fā)展大道黃浦路

建設(shè)大道二七路解放大道黃浦路沿江大道；

漢陽(yáng):由密度一區(qū)向外至漢陽(yáng)攔江堤二環(huán)線鐵

路線漢陽(yáng)大道二橋路龍舟路月湖大道漢南

路洗馬長(zhǎng)街；武昌:由密度一區(qū)向外至臨江大道

秦園路武青三干道中山北路中北路中南路

武珞路中山側(cè)路臨江大道；青山區(qū)片:臨江大

道建十路和平大道工業(yè)四路武青三干道水

東路。

密度三區(qū)

密度一區(qū)、二區(qū)以外的城市其它城區(qū)。

31、簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》流程

購(gòu)房者在選好房源，談妥價(jià)格后，第一步便是去

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付一定額度的定金，定金一般

在5000元到1萬(wàn)元之間。定金多少算恰當(dāng)，并

無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視個(gè)人需要而定，由雙方協(xié)商。

發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給

購(gòu)房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，在交付定金

后，或是售價(jià)又提高了，或是購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的

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進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子

拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，定金可能不

一定順利返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在

協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)

議，索回定金。

認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：

1、認(rèn)購(gòu)物業(yè)；

2、房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、

總價(jià)等；

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按

揭付款；

4、認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、

簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地

點(diǎn)等。

在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)

放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白細(xì)節(jié)，購(gòu)房

人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購(gòu)房契約，

其內(nèi)容包括:簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房

者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款

憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。

32、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定車(chē)庫(kù)門(mén)高度如何處

理

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［案例］:張先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一個(gè)車(chē)庫(kù),。車(chē)

庫(kù)交付時(shí)，張先生發(fā)現(xiàn)該車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度較低,

越野車(chē)無(wú)法開(kāi)進(jìn)車(chē)庫(kù)。雙方在簽定的《武漢市商

品房買(mǎi)賣(mài)合同》中未對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度進(jìn)行約

定，張先生問(wèn)該如何處理？

［解答］:《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建

設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得

擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)二張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的商

品房買(mǎi)賣(mài)合同中未對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度進(jìn)行約定，

該車(chē)庫(kù)未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商交付車(chē)庫(kù)時(shí)，張先生應(yīng)查

驗(yàn)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相

符。如果車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

相符，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)為越野車(chē)無(wú)法進(jìn)出車(chē)庫(kù)承擔(dān)責(zé)

任，張先生可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，尋求妥善的解決方

法；如果開(kāi)發(fā)商在出賣(mài)車(chē)庫(kù)后擅自變更了規(guī)劃設(shè)

計(jì)，造成車(chē)庫(kù)門(mén)高度減少，影響越野車(chē)無(wú)法進(jìn)出

車(chē)庫(kù)，張先生可依據(jù)簽定的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)

合同》第十二條的約定進(jìn)行處理。

33、未按合同約定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收能否交房?

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［案例］黃先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂《武漢市商品房買(mǎi)

賣(mài)合同》，按合同約定，3月31日交房，交房

條件為該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。但開(kāi)發(fā)商在近

日交房時(shí)出示不了綜合驗(yàn)收合格的證件。開(kāi)發(fā)商

的這種做法合法嗎？

［解答］

一、黃先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的《武漢市商品房

買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)交房期限及條件、逾期交房的違

約責(zé)任均作了約定。交房期限定在3月31日，

交房條件選擇了該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。依據(jù)

5月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政

審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)［］16號(hào)）的規(guī)定，己取

消了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院

令第248號(hào)）中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

目竣工綜合驗(yàn)收，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)即市開(kāi)發(fā)

辦自5月19日起不再組織相關(guān)部門(mén)或者單位對(duì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收和竣工綜合驗(yàn)收。

因此，黃先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中約定的綜合

驗(yàn)收自然取消。依據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》

第六十一條“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可

交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交

付使用”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量

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管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、

工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格后方可

交付使用。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)按照合同中對(duì)基礎(chǔ)

設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾進(jìn)行交付。

二、黃先生與開(kāi)發(fā)商約定交房時(shí)間為今年3

月31日，因延期交房原因不明，難以認(rèn)定責(zé)任。

(1)在履行合同過(guò)程中，遭遇不可抗力以

及出現(xiàn)合同約定的特殊原因(必須取得相關(guān)管理

部門(mén)或單位出具的證明)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在合同約定

的期限內(nèi)告知購(gòu)房者后方可據(jù)實(shí)予以延期交房。

(2)開(kāi)發(fā)商既無(wú)特殊原因證明，又不具備

交房條件，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)按出賣(mài)人逾期交房的違約

責(zé)任承擔(dān)法律責(zé)任。

(3)開(kāi)發(fā)商具備按期交房條件，是因購(gòu)房

者與開(kāi)發(fā)商就竣工綜合驗(yàn)收問(wèn)題而未能辦理房

屋交接手續(xù)，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)延期交房責(zé)任。

34、簽合同注意按揭貸款的約定

余先生問(wèn):我與某開(kāi)發(fā)商簽訂《武漢市商品房買(mǎi)

賣(mài)合同》，按合同約定，首付房?jī)r(jià)款后，余款委

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托某開(kāi)發(fā)商辦理按揭貸款手續(xù)。同時(shí)，合同還約

定交房時(shí)間為3月28日。但交房時(shí)出賣(mài)人必須

付清房?jī)r(jià)款后方可交房。日前，我看到別的客戶

陸續(xù)進(jìn)房，我要求某開(kāi)發(fā)商不僅將房交給我，還

要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。某開(kāi)發(fā)商說(shuō):你的

按揭貸款手續(xù)現(xiàn)在才辦完，待款進(jìn)公司帳上后才

能交房給你，公司不承擔(dān)延期交房責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)開(kāi)

發(fā)商的說(shuō)法對(duì)嗎？

答:余先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂的《武漢市商品

房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合

法律規(guī)定。宋先生首付款繳納后，因某開(kāi)發(fā)商未

在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手

續(xù)，不向宋先生交付房屋的行為，是符合雙方合

同約定的。因此某開(kāi)發(fā)商就不存在延期交房的責(zé)

任。

那么如何避免此類(lèi)事情的發(fā)生呢？

一、買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)，涉及房款余額按

揭貸款的，建議在合同第六條3貸款方式空格中

約定“XX年X月X日前，XXX元房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受

人在XX銀行辦理完按揭貸款手續(xù)二同時(shí)在第七

條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任中第二種處理方

式中約定“因買(mǎi)受人原因，不能按期或逾期辦理

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按揭貸款手續(xù)的，買(mǎi)受人應(yīng)按本條第一種處理方

式的約定向出賣(mài)人支付違約金；因出賣(mài)人的原

因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，出賣(mài)

人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向買(mǎi)受人支

付違約金；因銀行原因，不能按期或逾期辦理按

揭貸款手續(xù)的，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，另簽補(bǔ)充協(xié)議始

二、若買(mǎi)受人委托出賣(mài)人辦理按揭貸款手

續(xù)，建議對(duì)貸款金額、辦理按揭貸款時(shí)限、逾期

或不能辦理按揭貸款的違約責(zé)任等問(wèn)題在合同

附件六合同補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。

三、辦理完按揭貸款手續(xù)是指按揭貸款額進(jìn)

入出賣(mài)人帳戶；約定按揭貸款時(shí)間建議在一個(gè)月

以上。

買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)，只要考慮充分，條文

內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn),就可避免糾紛發(fā)生，即使發(fā)生了糾紛,

有相應(yīng)的條款約定進(jìn)行處理。

35、消費(fèi)者買(mǎi)房需要注意三點(diǎn)

自上月市開(kāi)發(fā)辦公布詢(xún)問(wèn)電話以來(lái)，接到近100

個(gè)咨詢(xún)投訴電話，經(jīng)過(guò)調(diào)查核實(shí)有兩種情況應(yīng)引

起消費(fèi)者注意：

一、消費(fèi)者在交購(gòu)房定金或簽署《武漢市商

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品房買(mǎi)賣(mài)合同》前必須經(jīng)歷“三個(gè)環(huán)節(jié)二

市開(kāi)發(fā)辦針對(duì)武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)提出

在買(mǎi)房要看“五證U隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完

善和規(guī)范，無(wú)證銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越

少，但同時(shí)也市場(chǎng)出現(xiàn)了新情況新問(wèn)題，主要集

中在定金協(xié)議和購(gòu)房合同糾紛上，針對(duì)這種現(xiàn)

狀，市開(kāi)發(fā)辦從12月起就要求全市在售的房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須在售樓部中公示六個(gè)內(nèi)容，

同時(shí)這六個(gè)內(nèi)容也是消費(fèi)者在正式交納購(gòu)房定

金和簽署《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前需要看明

白的六個(gè)內(nèi)容，分門(mén)別類(lèi)稱(chēng)之為“三個(gè)環(huán)節(jié)”：

1、看兩部法規(guī)。即《城市商品房預(yù)售管理

辦法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。這兩部法律

對(duì)于正欲購(gòu)房和正在購(gòu)房環(huán)節(jié)中的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)

是至關(guān)重要的。通過(guò)看這兩部法規(guī)，消費(fèi)者能夠

大體的了解國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，易于掌握國(guó)家政

策，才能做到心中有底。才能利用好法律這一武

器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

2、看五個(gè)證件。即：《武漢市商品房預(yù)售許

可證》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《國(guó)有土地

使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程

施工許可證》。通過(guò)查看上述五個(gè)證件，消費(fèi)者

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能夠了解到自己欲購(gòu)的商品房是否具備合法的

銷(xiāo)售資格，自已欲購(gòu)的房屋是否在核準(zhǔn)銷(xiāo)售的范

圍之內(nèi)。同時(shí)，能夠了解到該項(xiàng)目建設(shè)用地取得

的方式是不是出讓方式，購(gòu)買(mǎi)后商品房合法的使

用年限，所購(gòu)房屋是不是合法的建筑及規(guī)劃審批

的房屋周邊配套設(shè)施情況等等。

3、看三份樣本。即：《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合

同》樣本、《前期物業(yè)服務(wù)合同》樣本及《業(yè)主

臨時(shí)公約》。這個(gè)環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費(fèi)者所急視的,

也是交了定金后或簽署了購(gòu)房合同后產(chǎn)生糾紛

的主要原因?！段錆h市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本指

的是經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將一些公司不容協(xié)商的

意見(jiàn)以加蓋印章等形式表現(xiàn)在合同的樣本。消費(fèi)

者能夠通過(guò)精讀《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本

了解作為出賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的想法，同時(shí)

對(duì)照自己的想法看，有沒(méi)有雙方達(dá)成共識(shí)的可

能。通過(guò)看《業(yè)主臨時(shí)公約》和《前期物業(yè)服務(wù)

合同》可了解到若購(gòu)買(mǎi)了這處房屋消費(fèi)者可享有

哪些權(quán)利和必須履行哪些義務(wù)。

在通過(guò)對(duì)以上三個(gè)環(huán)節(jié)的認(rèn)真查看的情況

下，消費(fèi)者才能真正的做到明明白白地消費(fèi)，才

不會(huì)因?yàn)橹R(shí)信息的不對(duì)稱(chēng)，使自身蒙受損失。

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二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對(duì)外銷(xiāo)售的

情況.

根據(jù)《土地法》規(guī)定，集體所有用地使用不

得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，在集體用地上建的房屋更

不得對(duì)外銷(xiāo)售。當(dāng)前，市場(chǎng)存在有一些消費(fèi)者為

貪一時(shí)便宜，購(gòu)買(mǎi)集體所有用地上建設(shè)的房屋，

結(jié)果長(zhǎng)期辦不了《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋

所有權(quán)證》，影響居住，更不能進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，

從而陷入長(zhǎng)期的煩惱之中。簽署集體性質(zhì)用地住

宅購(gòu)買(mǎi)合同，是無(wú)效合同，是不受?chē)?guó)家法律保護(hù)

的。此類(lèi)房屋看似相對(duì)便宜，其實(shí)消費(fèi)者購(gòu)入是

一大堆煩惱，最終利益受損的還是消費(fèi)者自己。

對(duì)于此類(lèi)情況，市開(kāi)發(fā)辦會(huì)將所取得的調(diào)查情況

移交土地管理部門(mén)進(jìn)行查處，同時(shí)市開(kāi)發(fā)辦提請(qǐng)

有關(guān)部門(mén)密切關(guān)注此類(lèi)情況，從源頭上杜絕此類(lèi)

情況的發(fā)生。

三、對(duì)于超過(guò)《武漢市商品房預(yù)售許可證》

有效期的項(xiàng)目，消費(fèi)者要提高警惕性。

特別是對(duì)于連續(xù)二、三年沒(méi)有換證的商品房

項(xiàng)目更應(yīng)注意。如在漢陽(yáng)區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，在辦

過(guò)《武漢市商品房預(yù)售許可證》，后因?yàn)轫?xiàng)目的

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開(kāi)發(fā)企業(yè)與投資方陷入法律糾紛，開(kāi)發(fā)企業(yè)也因

經(jīng)營(yíng)不善陷入債務(wù)重重連續(xù)多年未換過(guò)《武漢市

商品房預(yù)售許可證》。有部分消費(fèi)者看到有證，

未認(rèn)真看清是什么時(shí)候的證書(shū)就因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)

便宜而付款，導(dǎo)致當(dāng)前房子還拿不到，交的房款

也退不回的境地。所以，我辦再次提醒消費(fèi)者在

購(gòu)房時(shí)一定要看清合法有效的《武漢市商品房預(yù)

售許可證》，只有這樣才能有效地保護(hù)自身的合

法利益不受侵害。

36、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效與進(jìn)行合同公證有必

然聯(lián)系嗎？

商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然

聯(lián)系嗎?在日常情況中，哪些房地產(chǎn)交易行為是

必須辦理公證手續(xù)的？

合同生效的條件一般取決合同雙方當(dāng)事人的

約定，雙方能夠把合同公證作為生效的要件之

一，如果有了這種約定，那么合同的生效是必須

要經(jīng)這公證的；如果當(dāng)事人僅作一般性的規(guī)定，

比如最長(zhǎng)見(jiàn)的簽字生效，只要達(dá)到合同約定的條

件即可。

司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登房管理

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中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》中規(guī)定，以下幾類(lèi)事項(xiàng)

必須辦理公證：

(1)繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理''繼承權(quán)公證

書(shū)"；

(2)遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)

當(dāng)辦理公證。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑

生效后其法定繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑

內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房

地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

(3)贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與人的''贈(zèng)與

合同公證書(shū)〃；

(4)有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺(tái)

的法律事務(wù)，必須辦理公證證明。

37、《最高法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題的

解釋》中開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個(gè)問(wèn)題

關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾

紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)

當(dāng)注意的二個(gè)問(wèn)題。

一、廣告不能瞎吹了

高法解釋第三條:商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳

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資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃

范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具

體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)

格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明

和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為

合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

律師點(diǎn)評(píng)：

“合同法”第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果銷(xiāo)售

廣告內(nèi)容的對(duì)象已特定化和具體話，高法解釋明

確規(guī)定將該內(nèi)容視為要約。雙方合同一經(jīng)簽訂，

該廣告內(nèi)容可作為合同的一部分。如果合同里沒(méi)

有對(duì)“小區(qū)綠化面積、樓間距、車(chē)庫(kù)、健身等”

作規(guī)定，而在廣告上有，那么廣告上的內(nèi)容可視

作合同內(nèi)容。一些房地產(chǎn)廣告用小字注明“此廣

告最終解釋權(quán)在開(kāi)發(fā)商贄原則上不影響對(duì)該廣告

屬于要約還是非要約邀請(qǐng)的判斷。

二、六種情形明確雙倍賠償。

高法解釋第八、九、十四條規(guī)定:導(dǎo)致合同

目的不能實(shí)現(xiàn)的，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效或者被撤銷(xiāo)、

解除的，買(mǎi)房人能夠請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)

房款及利息、賠償損失，并能夠請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)

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不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告

知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將

該房屋出賣(mài)給第三人。

（三）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明

的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人

或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

（六）面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人

請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予

支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積

大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含

3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)

足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人

承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同

約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）

部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積

誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還

買(mǎi)受人。

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律師點(diǎn)評(píng)：

上述懲罰性賠償責(zé)任的制定，是以合同法第

113條和消法第49條為依據(jù)的。在司法實(shí)踐上

肯定了懲罰性賠償責(zé)任原則適用于商品房買(mǎi)賣(mài)

合同。使得購(gòu)房人在一些情況下為爭(zhēng)取雙倍賠償

取得了依據(jù)。因此開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋的銷(xiāo)售過(guò)程

中，一定要注意規(guī)范其相關(guān)行為，以免導(dǎo)致懲罰

性的賠償。

38、被拆遷人拒絕支付差價(jià)款如何處理？

嚴(yán)格履行拆遷協(xié)議是拆遷當(dāng)事人的義務(wù)------

被拆遷人拒絕支付差價(jià)款如何處理？

【案情】

原告:某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

被告:丁先生

經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)，原告在某大街一帶進(jìn)

行拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍內(nèi)，全

部由被告一家自行居住。經(jīng)原告與被告協(xié)商，雙

方就被告所有的房屋的拆遷事宜決定采取產(chǎn)權(quán)

調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)

議，協(xié)議規(guī)定，原告為被告提供兩居室一套、三

居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告償還被告的房屋

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面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價(jià)款

每平方米人民幣1450元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換

房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場(chǎng)價(jià)格

結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房

屋附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。協(xié)議訂立后,被告如期搬家,

并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在

1月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符

合有關(guān)規(guī)定為由拒絕支付差價(jià)款。經(jīng)房屋拆遷主

管部門(mén)確認(rèn)，被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的

房屋差價(jià)款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)

調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款的支付發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)

雙方協(xié)商未能解決，特訴請(qǐng)人民法院處理。原告

訴稱(chēng):其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)

在人住補(bǔ)償用房之日起3個(gè)月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定

房屋的差價(jià)款，現(xiàn)規(guī)定的期限已過(guò)，被告至今依

然拒絕繳納，請(qǐng)求人民法院判決被告支付房屋差

價(jià)款。被告辯稱(chēng):其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定

的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定，因此被告不能按

照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價(jià)款。一審法院經(jīng)審理

認(rèn)為:原告與被告訂立的拆遷補(bǔ)償?shù)淖h符合有關(guān)

規(guī)定，因此雙方均應(yīng)當(dāng)按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行

拆遷義務(wù)，被告拒絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房

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