歷年物業(yè)管理師考試題庫

歷年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定技能考試題庫

一、簡答題

1、業(yè)主裝修私拆承重墻，物業(yè)公司怎么力、？

要點：責令停工；恢復原狀；賠償損失。

2、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任如何劃分？

要點：（1）業(yè)主作為物業(yè)的所有人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)

護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、

電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。（2）房屋

的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋

面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線

和消防設施等房屋主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維

修。（3）住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有

關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養(yǎng)護費由有關業(yè)務單位支

付。但是，物業(yè)管理公司與有關業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確

定維修責任。（4）物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用

設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主

拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋

安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。人為造成公用設

施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

3、物業(yè)公司是否有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？

要點：（1）業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了種房屋買

賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。業(yè)主已經(jīng)

按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應

該履行其向業(yè)主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理

入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠戰(zhàn)勝、使用該房屋，這樣才是

履行了開發(fā)商的義務。（2）房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，

購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓

物業(yè)管理或其他機構來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以

讓其他機構代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機構不能以

自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。（3）只要業(yè)主

沒有違約情形，開發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任

與義務；而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發(fā)商完

成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內(nèi)容，增加業(yè)主的責任

義務。（4）從法律角度上講，房屋買賣關系與物業(yè)管理法律關系是

兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之

間如何，都是物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關系無關。

作為房屋買賣關系當事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把

物業(yè)管理法律關系中的內(nèi)容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發(fā)商

以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是

變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定

的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。

4、租戶欠交的管理費是否應由業(yè)主承擔？

要點：（1）物業(yè)管理是有償?shù)姆招袠I(yè)，誰使用物業(yè)，誰就交管理

費。當業(yè)主將物業(yè)轉租給租戶使用后，管理費應由租戶承擔，若租戶

欠交管理費，業(yè)主應該承擔其費用。這是因為：當業(yè)主將自己名下物

業(yè)出租給租戶后，物業(yè)的所有權仍屬業(yè)主，租戶擁有的只是使用權，

況且業(yè)主出租物業(yè)無須經(jīng)過管理公司的同意，管理公司無法知道租賃

的實際情況，也就無法對租戶進行有效的控制。因而租戶未能履行義

務而欠交管理費時，業(yè)主必須承擔連帶責任代租戶交管理費。(2)

為了讓租戶明白交管理費的義務，管理公司應提醒業(yè)主在與租戶簽訂

租賃合同時寫明租用物業(yè)后必須承擔支付管理費的義務這一條款。

(3)為了防止租戶溜之大吉管理費無著落，當租戶辦入住手續(xù)時，

管理公司應要求業(yè)主出具承諾書，當租戶欠交管理費時，由業(yè)主本人

支付欠交的管理費。(4)當然，若租戶不是故意不交管理費，而是

外出或因其他原因未按時交費，管理公司應積極與租戶聯(lián)系，要求租

戶設法盡快交費，對逾期交費的租戶，除了收回應交管理費外，還可

按規(guī)定加收1%。的滯納金。這種情況下，管理公司就不應急于向業(yè)主

索交管理費。

5、公有住房出售后的維修養(yǎng)護問題如何解決？

要點：(1)住房自用部位和自用設備的維修養(yǎng)護，由購房者負責；

(2)住房共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護由售房單位負責；(3)

住房的承重結構部位的維修養(yǎng)護，由同幢住房相關產(chǎn)權人共同負責。

(4)電梯及與住房相配套的市政公用設施，包括高壓水泵房、供電

班干線、道路、客進、上下水管道、綠化等，按照現(xiàn)行規(guī)定的職責分

工負責維修和管理。

6、當事人發(fā)住房維修糾紛應如何解決？

要點：當事人因住房的維修養(yǎng)護發(fā)生糾紛時，應當協(xié)商解決，協(xié)商不

成的，可以向房地產(chǎn)仲裁機構申請仲裁，也可向法院起訴。

異產(chǎn)毗連住房進入承重結構部位修繕費用分擔原則？

要點（1）異產(chǎn)毗連房屋主體結構的基礎、柱、梁、墻體的修繕，有

共有人按建筑面積比例分擔；（2）共有墻體的修繕（包括因結構需

要而涉及相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按

建筑面積分擔；（3）樓蓋結構部位的修繕，由毗連層上下房屋所有

人按建筑面積比例分擔；（4）層蓋的修繕：由修繕所及范圍覆蓋下

各層的房屋所有人按建筑面積比例分擔。上人屋蓋（包括屋面和周邊

護欄），如為各層所共用，由修繕所及范圍各層的房屋所有人按建筑

面積比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，

其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各層房屋所有人按建筑面積比例分

擔；（5）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：各層共用樓梯

由房屋所有人按建筑面積比例分擔；對某層所專用的樓梯，由其專用

房屋所有人按建筑面積比例分擔。

7、保安打人違法嗎？

要點：根據(jù)公安部《關于進一步做好保安服務工作通知》規(guī)定，對于

玩忽職守，濫用保安器械，侮辱毆打他人以及違反合同規(guī)定事項，違

紀違章的嚴肅處理，保安人員不得充當任何人的貼身保鏢，不得參與

客戶的經(jīng)濟糾紛和為客戶催款討債。保安售貨員的職責是對物業(yè)小區(qū)

的防盜、防劫、防兇殺以及防止其他一系列不確定危害因素發(fā)生的綜

合性管理，公民的人身、財產(chǎn)受法律保護任何人不得侵犯，這是法律

賦予每個公民的權利。保安人員毆打業(yè)主是一種民事侵權行為，受《治

安管理處罰條例》約束，如果造成業(yè)主人身輕傷以上傷害已構成刑事

犯罪，屬故意傷害罪，應依法追究其刑事責任，業(yè)主應用法律武器來

維護自己的合法權益。

8、買車位停車被撞物業(yè)不管，車位費只是地皮費？

要點：（1）物業(yè)管理公司在小區(qū)范圍內(nèi)承擔的是全面管理責任，包

括小區(qū)居民的人身安全和財產(chǎn)安全。小區(qū)居民按照物業(yè)管理合同的規(guī)

定或物業(yè)管理公司的要求將車輛停泊在指定車位上，這咱行為本身已

體現(xiàn)了要約和承諾的吻合，雙方在法律責任上的權利義務關系即已形

成。（2）如果僅僅強調(diào)物業(yè)管理公司收取的停車費是“占地費”是

沒有道理的。目前在法規(guī)中僅規(guī)定了物業(yè)管理公司對小區(qū)停放車輛的

看護職責，但是因物業(yè)管理公司失職而造成的損失如何賠償尚無明文

規(guī)定，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主或居民應簽訂專門的《車輛保管合

同》，或者在雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中專設車輛保管條款，以

便明確雙方的權利義務和不同條件下應盡的責任。

9、物業(yè)管理的委托方有哪些？

要點：按物業(yè)產(chǎn)權歸屬和物業(yè)管理委托的時間，物業(yè)管理的委托方有

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會兩類。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方：①

對建成后以銷售為主的物業(yè)。物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權歸屬房地產(chǎn)

企業(yè)；②對建成后并不出售或大部分不出售，而以出租經(jīng)營為主的物

業(yè)，故其產(chǎn)權或大部分產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)。

（2）委員會。以銷售為主的物業(yè)，當業(yè)主達到一定比例時，應成立

業(yè)主委員會，它是全體業(yè)主的代表，物業(yè)管理委托方就是業(yè)主委員會。

10、物業(yè)管理的針對性的專項服務內(nèi)容有哪些？

要點：針對性專項服務是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工

作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體、單位

的一定需要而提供的各項服務工作。它實際上是一種代理業(yè)務，它的

內(nèi)容主要有以下幾類：

（1）日常生活類。是指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活

中衣、食、住、行各方面的各項家務服務工作。（2）商業(yè)服務類。

這是指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營活動而提供的各種商業(yè)經(jīng)營服務

項目。（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。這是指物業(yè)管理企業(yè)在文

化教育、衛(wèi)生、體育4方面開展各項服務活動。（4）金融服務類。

代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務，開辦信用社等。（5）經(jīng)紀代

理中介服務。這是指物業(yè)管理企業(yè)拓展的經(jīng)紀、代理與終結服務工作。

主要有①市場營銷與租賃；②房地產(chǎn)評估、公正；③其他中介代理、

如請家教、請保姆等。（6）社會福利類。是指物業(yè)管理企業(yè)提供的

帶有社會福利性質(zhì)的各項服務工作。

11、物業(yè)管理的日常運作階段有哪些工作內(nèi)容？

要點：物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理最主要的的工作內(nèi)容，主要有

2個基本環(huán)節(jié)：

（1）日常綜合服務與管理。是指用戶入住后，物業(yè)管理企業(yè)在實施

物業(yè)管理中所做的各項工作。這個階段主要有以下四個方面的工作應

抓好。①循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責；②不斷加強隊伍

的敬業(yè)教育和強化住戶至上、服務第一的意識；③應急措施、特殊情

況處置辦法的制定和貫徹；④巡回和定期檢查相結合。

(2)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。物業(yè)管理有特定的、復雜的系統(tǒng)內(nèi)外部環(huán)境條件。

內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的

相互關系的協(xié)調(diào)；外部環(huán)境條件就是與相關部門相互關系的協(xié)調(diào)。

12、房地產(chǎn)行政部門的職責是什么？

要點：房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主

要職能是依法行政，包括：

(1)規(guī)劃、組織和推動全國物業(yè)管理工作的實施：各級房地產(chǎn)行政

主管部門負責制定全國性或地方性的有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實

施細則并貫徹執(zhí)行，制定和貫徹落實全國性的物業(yè)管理的各種標準或

示范文本。

(2)指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作，

實行行業(yè)歸口管理。協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府相關部門與機構的關

系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運作和發(fā)展好的外部環(huán)境。

13、物業(yè)管理協(xié)會的作用是什么？

要點：物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)主管部門和專業(yè)人士依法

自愿組成的行業(yè)性社會團體，是社會團體法人，其合法權益受國家法

律保護，物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮以下作用：

(1)在政府主管部門領導下，宣傳關于本行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助

制定本行業(yè)的經(jīng)濟技術標準、政策和規(guī)劃，推動物業(yè)管理，向政府有

關部門反映行業(yè)的建議和需求。

(2)在政府和企業(yè)之間起橋梁作用。了解掌握行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)

的基本情況，開展行業(yè)調(diào)研、研討，解決行業(yè)管理中出現(xiàn)的新問題。

為會員企業(yè)的管理和發(fā)展提供多種服務，收集整理國內(nèi)外管理信息，

提供管理業(yè)務咨詢，組織參加國內(nèi)外研討會，促進技術交流，舉辦各

類業(yè)務技術培訓。推動行業(yè)內(nèi)外的橫向聯(lián)合。

(3)加強行業(yè)與國內(nèi)外物業(yè)管理界的聯(lián)系和合作，為本行業(yè)開拓廣

闊的市場創(chuàng)造條件。協(xié)助政府主管部門開展對物業(yè)管理企業(yè)進行年

檢、資質(zhì)復審、等級評定及物業(yè)管理評優(yōu)等工作。為社會提供咨詢服

務等。

14、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設計階段的參與職責有哪些？

要點：規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭。物業(yè)管理的早期介入應從

物業(yè)的規(guī)劃設計階段開始。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃的參與職責為在

全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理

實踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設計的問題和缺陷，向設計單位反映并責成其在設計

中糾正。物業(yè)管理公司應向開發(fā)企業(yè)和設計單位提出配套設施的完

善、水電氣等供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、

消防設施、建筑材料選取用等建議。

15、物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？

要點：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強對建設工程質(zhì)量的

監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括：

應選派有關專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理，要盡可能全面收集資

料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準備。對工程設計與設計單位、

施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術交底和圖紙會審。工程施工中按

國家有關法律規(guī)定、技術標準及合同不斷進行檢查。

16、竣工驗收與接管驗收有何區(qū)別？

要點：竣工驗收與接管驗收的區(qū)別是：

(1)性質(zhì)不同?？⒐を炇帐钦袨椋怯烧ㄔO行政主管部門

負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)

量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合

同，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的開

發(fā)、建設、使用的全過程中。

(2)兩者所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位現(xiàn)建設單位

移交物業(yè)的過程，接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過

程，竣工驗收合格后，標志物業(yè)可以交付使用，接管驗收是竣工驗收

之后再進行的驗收,接管驗收一旦完成，標志物業(yè)正式進入使用階段。

(3)在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責不同。竣工驗收時，物業(yè)管

理企業(yè)只是參加者，接管驗收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設單

位是直接責任關系。

17、新建房屋接管驗收應提交哪些資料？

要點：新建房屋接管驗收就提交的資料有：

(1)產(chǎn)權資料：包括項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、拆

遷資料等。

(2)技術資料：包括竣工圖；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工

報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單

位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水

泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；水、

電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試

壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

18、原有房屋接管驗收應提交哪些資料

要點：原有房屋接管驗收的提交資料：：

(1)產(chǎn)權資料：包括房屋所有權證；土地使用權證；有關司法、公

證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及固定附著物清冊。

(2)技術資料：包括房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備

技術資料。

19、在物業(yè)接管驗收中交接雙方有哪些責任？

要點：交接雙方主要有以下五點責任：

(1)建設單位應提前做好房屋交驗準備，并及時通知接管單位進行

接管驗收。

(2)接管單位一般應在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。

(3)接管驗收時，交接雙方應嚴格按照標準執(zhí)行，房屋接管交付使

用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位組織

設計、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設計、施工等原因由建

設單位處理，如屬使用不當、管理不善等應由接管單位處理。

(4)新建房屋從驗收接管之日起，由建設單位負責保修(根據(jù)工程

保修有關規(guī)定)，并向接管單位預付保修保證金。

（5）在接管驗收中如有爭議而不能解決時，可由當?shù)乜h級人民政府

房地產(chǎn)管理機關進行協(xié)調(diào)或裁決。

20、物業(yè)管理企業(yè)成立的條件是什么？

要點：物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件是企業(yè)實力、規(guī)模的標志。目前全國

尚未有統(tǒng)一的標準，但主要從四方面規(guī)定具體條件：

（1）單位名稱與辦公場所；（2）注冊資金；（3）管理章程與相應

管理制度；（4）管理機構與專業(yè)管理人員。

21、物業(yè)管理企業(yè)有哪些權利？

要點：物業(yè)管理企業(yè)的權利有：（1）根據(jù)有關法規(guī)，并結合實際情

況制定管理辦法；（2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實

施管理（3）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費；（4）有

權制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

（6）有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務；（7）可以實行多種經(jīng)營,

以其收益補充管理經(jīng)費。

22、物業(yè)管理企業(yè)有哪些義務？

要點：物業(yè)管理企業(yè)的義務是：（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法

經(jīng)營；（2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督；（3）每六個月應

向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬目；（4）提供優(yōu)良生活工作環(huán)

境，搞好社區(qū)文化；（5）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關

報告；（6）物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部

房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，同時，業(yè)主

委員會有權指定專業(yè)審計機構對物業(yè)管理財務狀況進行審計。

23、物業(yè)管理人員應具備哪些基本素質(zhì)和要求？

要點：物業(yè)管理人員應具備的基本素質(zhì)和要求：（1）要有“服務至

上”的服務意識；（2）要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德；（3）

要有較寬的知識面，越是高層次的管理人員，要求的知識面就越寬；

（4）要有所從事的專業(yè)崗位的必備知識和相應能力。

24、物業(yè)管理企業(yè)財務管理的基本內(nèi)容是什么？

要點：財務管理是一種組織資金運動和處理財務關系的管理活動。在

物業(yè)經(jīng)營管理過程中，對企業(yè)財務活動的管理包括：企業(yè)固定資產(chǎn)、

房租和物業(yè)管理服務費，各專項基金的籌措和使用的管理；以各項成

本和費用管理為主要內(nèi)容的資金耗費的管理；與其他多種經(jīng)營活動有

關的資金收和分配管理；與研究各種資金占用形態(tài)、來源渠道及相互

關系的有關財務收支活動的綜合管理。

25、業(yè)主大會的涵義及內(nèi)容各是什么？

要點：業(yè)主自治是通過業(yè)主大會來實現(xiàn)的，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組

成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主大會須有已住

用業(yè)主中持有50%以上投票權的業(yè)主出席才能舉行。

業(yè)主大會的主要議程有：（1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（2）審議

和通過上一年度財務決算報告和下一年度的財務預算；

（3）審核與修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件；（4）

決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；（5）業(yè)主委員會的換屆選

舉與委員的增減；（6）認為有必要討論決定的其他重大事項。

26、業(yè)主委員會有哪些權利？

要點：業(yè)主委員會代表著該物業(yè)的全體業(yè)主，其權利基礎是對物業(yè)的

所有權，委員會的權利有：召集和主持業(yè)主大會；修訂業(yè)主公約、業(yè)

主委員會章程；決定聘請物業(yè)管理企業(yè)；審議物業(yè)管理服務費收取標

準及使用辦法；審議年度管理工作計劃、年度費用概預算；檢查、監(jiān)

督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作。

27、業(yè)主委員會有哪些義務？

要點：業(yè)主委員會具有以下義務：

（1）籌備并向業(yè)主大會報告工作；（2）執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決

議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；（3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理

及其他有關法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作，

對住用戶開展多種形式的宣傳教育；（4）嚴格執(zhí)行物業(yè)管理委托合

同，保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；（5）接受政府行使管理機構

的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

（6）本會作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會

的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

28、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)有什么關系？

要點：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合

的管理體制，共同管理一定范圍的物業(yè)，因此兩者有一定的法律關系

和經(jīng)濟關系。

（1）法律關系。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是委托者與受委托者，

聘用與受聘的關系。在法律上，業(yè)主委員會有委托與不委托，聘用與

不聘用的權利。物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘與拒聘的

權利。兩者是平等的。

（2）經(jīng)濟關系。物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務是有償?shù)?，在提?/p>

一定的服務同時，也應獲得相應的報酬，同樣，業(yè)主在得到服務后也

應付出相應的費用。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會和廣大業(yè)主負責，并

接受監(jiān)督。而業(yè)主委員會及廣大業(yè)主協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作，并

交納各項費用。雙方在經(jīng)濟關系上是平等的。

29、物業(yè)管理委托合同有哪些內(nèi)容？

要點：物業(yè)管理委托合同內(nèi)容：

（1）總則；（2）雙方當事人名稱；（3）物業(yè)基本情況等；（4）委

托管理事項；（5）委托管理期限；（6）雙方權利與義務；（7）物

業(yè)管理服務質(zhì)量；（8）物業(yè)管理服務費用；（9）違約責任；（10）

附則。

30、房屋修繕質(zhì)量管理有哪些內(nèi)容？

要點：房屋修繕質(zhì)量管理的內(nèi)容主要有：強化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督，中

修以上的房屋修繕工程，必須向房屋所在地質(zhì)監(jiān)機構辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)；

加強修繕工程質(zhì)量檢查和驗收，對中修以上的房屋修繕工程，應先設

計查勘，并按設計組織施工，修繕工程必須逐項檢查施工質(zhì)量和工程

質(zhì)量，并做竣工驗收；完善修繕工程質(zhì)量保修制度。

31、房屋由哪幾部分構成及各部分的組成項目？

要點：房屋由下列三部分及其項目構成：

（1）結構部分——基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等項

目；（2）裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等

項目；（3）設備部分——水衛(wèi)、電器照明；（4）特殊設備，如消防

栓、避雷針裝置等項目。

32、翻修工程適用于哪些范圍？

要點：翻修工作指原有房屋需全部拆除、另行設計、重新建造或利用

少數(shù)主體構件進行改造的工程。主要適用于：

（1）主體部分全部或大部分嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌

危險的房屋；（2）因自然災害破壞嚴重，不能繼續(xù)使用的房屋；（3）

主體結構、圍護結構簡陋、無修理價值的房屋；（4）地處陡峭滑坡

地區(qū)的房屋或地勢低洼積水又無法排出地區(qū)的房屋；（5）國家基本

建設規(guī)范范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。

33、大修工程適用范圍是什么？

要點：大修工程指需改動或拆換部分主體和房屋設備，但不需全部拆

除，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上的工程。主要

適用：

（1）主體結構大部分嚴重損壞，有倒塌或局部倒塌危險的房屋；（2）

整幢房屋的公用生活設備必須進行管線更換，需要改善新裝的房屋；

（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；（4）需對主體結構進行

專項抗震加固的房屋。

34、中修工程的適用范圍是什么？

要點：中修工程指需牽動或拆換少量主體構件，保持原房的規(guī)模結構，

一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下的工程，主要適用：

（1）少量構件形成危險點的房屋；（2）一般損壞房；（3）整幢房

屋的公用生活設備；（4）需局部進行更換或改裝、新裝工程的房屋

及單項維修的房屋。

35、綜合維修的適用范圍是什么？

要點：綜合維修指成片多幢大、中、小修一次性應修盡修，其費用控

制在該片建筑物同類結構新建造價的20%以上的工程。主要用于：

（1）該片大部分嚴重損壞，或一次性損壞需進行有計劃維修的房屋；

（2）需改變該片面貌而進行有計劃維修的工程。

36、裝修安全管理的內(nèi)容是什么？

要點：裝飾裝修已成為房屋修繕管理的一個重環(huán)節(jié)，因此加強對裝飾

裝修的管理是十分重要的。它的管理要點有：（1）裝飾裝修的申請

與批準。為使裝飾裝修過程中不破壞房屋結構，讓房屋能安全地使用，

房屋所有權人、使用人在進行裝飾裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)提出申

請；（2）施工單位及人員的管理。進行裝飾裝修工程的施工單位必

須具有《建筑企業(yè)資質(zhì)證書》，或具有個體裝飾從業(yè)者上崗證書；（3）

裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理。裝飾裝修應做到安全適用、優(yōu)化環(huán)境、

經(jīng)濟合理，并符合城市規(guī)劃、消防、供電、環(huán)保等有關規(guī)定和標準；

（4）作業(yè)現(xiàn)場的粉塵、廢氣、噪聲盡量減輕或避免對鄰近居民造成

影響。

37、設備管理的基本內(nèi)容是什么？

要點：各類房屋設備盡管組成、構造和性能不同，但管理的基本內(nèi)容

相同的，主要有：（1）使用管理。使用管理制度主要有設備運行值

班制度、交換班制度及設備操作使用人員的崗位責任制；（2）維修

養(yǎng)護管理。維護養(yǎng)護管理內(nèi)容包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制

度，維修質(zhì)量標準和維修人員值班制度等；（3）安全管理。安全管

理。安全管理在房屋設備管理中占有很重要的位置，為確保設備的安

全使用，應制定相應的安全管理規(guī)定；（4）技術檔案資料管理。房

屋結構復雜，對各類設備都要建立設備卡片、管理賬冊與技術檔案。

38、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點是什么？

要點：住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的主要內(nèi)容，它與每一個人都直

接有關。完善的物業(yè)管理，不僅可以使住宅小區(qū)的各項功能充分發(fā)

揮，還可彌補物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，確保為廣大住用戶

提供一個清潔、安全、和諧的居住環(huán)境。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理還帶有相當?shù)膹碗s性，主要表現(xiàn)在3個方面。首

先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權的多元化要求管理上的權威性和統(tǒng)一性。其次，

小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事

處等多個部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互的關系和利益，明確各自的職

責和管理范圍，對搞也好小區(qū)物業(yè)管理是至關重要的。第三是物業(yè)管

理經(jīng)費籌集的復雜性。

39、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容是什么？

要點：住宅小區(qū)物業(yè)管理是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備，市

政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維

護、修繕與整治。它的基本內(nèi)容如下：

（1）住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設備的維護與修繕管理。（2）住宅小區(qū)環(huán)境

的維護管理。包括：①違章建筑管理；②公用市政高產(chǎn)的維護管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的維護管理；④綠化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦

車輛道路管理。（3）開展多種形式的便民有償服務。（4）住宅小區(qū)

的社會主義精神文明建設。

40、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源有哪些？

要點：住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有：（1）定期收取物業(yè)管理

費；（2）小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；（3）以業(yè)養(yǎng)業(yè)，以業(yè)為主，多種

經(jīng)營的收入；（4）依靠政府的政策和一定資金的扶持；（5）開發(fā)單

位給予一定的支持。

41、物業(yè)管理工作的評價應考慮哪些方面？

要點：物業(yè)管理工作的評價應著重從以下幾方面考慮：（1）與承租

人有良好的溝通；（2）及時的收取租金；（3）及時地處理承租人的

有關抱怨；（4）較好的達到出租率的目標；（5）物業(yè)維修狀況良好;

（6）物業(yè)管理經(jīng)營費用沒突破事先的預算；（7）及時提供有關物業(yè)

的報告；（8）為業(yè)主的利益能主動的提出建議；（8）對業(yè)主的批評

或建議瓜迅速。

42、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮哪些因素？

要點：租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。物業(yè)管理企業(yè)在

確定寫字樓時，一般要認真考慮以下3方面的因素：

（1）計算可出租或可使用面積。準確地測量面積非常重要，它關系

到能否確保物業(yè)和租金收入和物業(yè)市場價值的最大化。

（2）基礎租金和市場租金。寫字樓的租金水平主要取決于當?shù)胤康?/p>

產(chǎn)市場的狀況，在確定租金時，一般首先應確定一個基礎租金。當基

礎租金高于市場租金時，寫字樓基礎租金應下調(diào)到市場租金水平，在

一般情況下，市場租金高于基礎租金。

(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。物業(yè)管理企業(yè)可通過對出租

單元進行面積規(guī)劃，來幫助承租人確定最佳的承租面積，以讓承租人

節(jié)約費用，室內(nèi)裝修的標準高與低也影響到租金水平的高低。

43、物業(yè)管理法律規(guī)范有哪幾個層次？

要點：物業(yè)管理的法律規(guī)范可分以下四個層次：

(1)憲法。這是我國根本大法，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指

導思想。

(2)法律。我國目前適用于物業(yè)管理的法律有《民法通則》、《經(jīng)

濟合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》

等法律的有關內(nèi)容。

(3)行政法規(guī)。物業(yè)管理行政法規(guī)有《城市私有房屋管理條例》、

《城市綠化條例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》、《房屋修繕

工程施工管理規(guī)定》等。

(4)地方性法規(guī)。這是由省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特

別授權的市人民代表大會及其常委會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的

規(guī)范性文件。

44、房屋租賃合同的主要內(nèi)容？

要點：房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備

以下條款：

(1)當事人姓名或者名稱及住所。(2)房屋的座落、面積、裝修及

設施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及交付方式;

（6）房屋修繕責任；（7）轉租的約定；（8）變更和解除合同的條

件；（9）當事人約定的其它條款。

房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應當在

租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：

（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更解除合同條款的；（2）因

不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行時；（3）當事人協(xié)商一致的；（4）

因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除

責任以外，應當由責任方負責賠償。

45、按墻在建筑物所處的位置、方向、受力、材料說明各種類別的

墻

要點：（1）墻可分為外墻（房屋四周）和內(nèi)墻（房屋內(nèi)部）;（2）

房屋長軸方向布置的墻稱縱墻，房屋短軸方向的墻稱橫墻；外橫墻又

稱山墻；（3）墻可分承重墻和非承重墻；非承重墻分自承重墻、框

架填充墻、隔墻。（4）墻體可分磚墻、石墻、砌塊墻、板材墻等。

46、簡述物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理的區(qū)別與聯(lián)系。

要點：經(jīng)營與管理的主要區(qū)別有：（1）經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體

和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；（2）經(jīng)營要在經(jīng)濟

單位或組織整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟單位或

組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；（3）經(jīng)營決定方針、目標和要求。

二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)：物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售

的決策。物業(yè)的管理是提圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維護及保值增值為核心的計

劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。

47、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營有什么影響？

要點：（1）有利于房地產(chǎn)的銷售推廣；（2）有利于物業(yè)的保值增值;

（3）有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善；（4）有利于房地產(chǎn)綜合開發(fā)企

業(yè)聲譽的提高；（5）有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

48、簡述物業(yè)管理服務的定價原則？

要點：物業(yè)管理公司應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，以馬克思勞動價值論為基

礎，結合物業(yè)管理服務的特征，來確定物業(yè)管理服務價格。物業(yè)管理

服務的定價原則：（1）權利與義務相結合的原則；（2）依法定價的

原則；（3）符合業(yè)主或用戶消費規(guī)律的原則。

49、簡述決定物業(yè)管理市場供求的主要因素？

要點：決定物業(yè)管理服務供給量的主要因素：（1）人力資源狀況；

（2）國家經(jīng)濟政策；（3）相關服務價格的變動。

決定物業(yè)管理服務需求量的主要因素：（1）消費者的貨幣收入水平；

（2）消費者偏好；（3）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。

50、簡述物業(yè)管理公司資質(zhì)條件的內(nèi)容？

要點：（1）公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)；（2）一定數(shù)

量的注冊資金；（3）有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程；（4）有固

定的辦公場地和設施；（5）有必要的管理機構和人員；（6）有符合

國家政策法規(guī)的經(jīng)營范圍；（7）能獨立承擔民事責任。

51、簡述物業(yè)管理公司申請成立的程序？

要點：（1）根據(jù)成立條件的要求，準備材料和文件；（2）向所在地

房地產(chǎn)行政主管部門提出申請；（3）向所在地工商行政管理部門申

請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記；（4）到稅務部門進行

稅務登記；（5）到公安部門（或授權單位）進行公章登記和刻制。

52、簡述物業(yè)管理公司的基本業(yè)務？

要點：（1）前期的物業(yè)管理；（2）物業(yè)的使用管理；（3）環(huán)境養(yǎng)

護與管理；（4）物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理；（5）全方位、多層次的后勤服

務。

53、簡述物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務？

要點：（1）人才的選用與培訓；（2）勞動與分配管理；（3）設備

維修管理；（4）服務質(zhì)量管理；（5）多種經(jīng)營管理。

54、簡述按管理與服務內(nèi)容劃分的物業(yè)管理者的類型？

要點：行政管理人員、工程管理人員、事務管理人員、保安管理人員、

財務管理人員、人事管理人員、其他管理人員。

55、簡述物業(yè)管理的基本程序？

要點：（1）物業(yè)管理的前期介入；（2）籌建物業(yè)管理組織；（3）

物業(yè)的驗收與接管；（4）住戶入住與裝修管理；（5）管理運作與系

統(tǒng)協(xié)調(diào)。

56、簡述物業(yè)管理與社區(qū)文化建設的關系。

要點：（1）社區(qū)文化建設對物業(yè)管理的作用。物業(yè)管理公司的管理

目標，就是充分優(yōu)化人、財、物等經(jīng)營要素，盡可能減少或節(jié)約勞務

量的輸出，實現(xiàn)最大化的效益和效率。減少相對勞務量的一個最主要

渠道，是得到業(yè)主的大力配合與深層理解。因此社區(qū)文化建設是十分

重要的手段。

(2)物業(yè)管理對社區(qū)文化建設的作用。當物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文

化的競爭將是最激烈的競爭，文化服務水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司

的水平，物業(yè)管理公司將會把社區(qū)文化建設提高到重要層次而予以重

視。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，也要求物業(yè)管理公司擔

負社區(qū)文化建設責任，起到教育人、提高人的作用。

57、簡述物業(yè)管理經(jīng)濟效益評估指標

要點：全年總收益和單位面積收益率、勞動生產(chǎn)率、物化勞動消耗率、

單位面積勞動成本、專業(yè)化程度。

58、簡述業(yè)主的權利和義務

要點：業(yè)主的權利包括兩方面：業(yè)主的基本權利、通過業(yè)主大會和業(yè)

主委員會行使的職權。

(1)業(yè)主的基本權利主要包括：參加業(yè)主大會；業(yè)主委員會的選舉

權和被選舉權；表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；決定有關業(yè)主

利益的重大事項；監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。

(2)業(yè)主的基本義務主要包括：執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關

決議、決定；遵守業(yè)主公約；遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；按時

交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。

59、簡述辦公大樓的日常管理規(guī)范

要點：營銷方面即經(jīng)營租賃；前臺服務；安全保衛(wèi)服務；設備管理；

清潔衛(wèi)生服務。

60、簡述購物中心的日常管理規(guī)范

要點：選配承租客商；做好安全保衛(wèi)工作；做好消防工作；做好設備

設施的管理工作；做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作。

61、簡述物業(yè)綜合管理的內(nèi)容與規(guī)范

要點：（1）物業(yè)環(huán)境管理，物業(yè)環(huán)境指物業(yè)的公共使用的地方，物

業(yè)環(huán)境管理是指在這一特定范圍、區(qū)域內(nèi)的清掃保潔和綠化等管理服

務。主要包括：環(huán)境清潔；環(huán)境綠化。

（2）物業(yè)消防管理規(guī)范。就是要消除和預防火災，對火災隱患進行

整改和治理，確保物業(yè)使用者的生命和財產(chǎn)安全。

（3）物業(yè)治安管理規(guī)范。就是維護樓宇建筑和住宅小區(qū)正常的生產(chǎn)、

工作和生活秩序及社會安定。具體是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、

防流氓活動、防意外人為突發(fā)事故等而開展的管理活動。

62、簡述物業(yè)轉讓程序

要點：申請；評估價格；簽訂買賣合同；繳納契稅和補交地價；登記

發(fā)證。

63、簡述物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批必須提供的資料

要點：（1）主管單位提請對物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)進行的審批報告;

（2）設立物業(yè)管理公司的可行性研究報告和上級主管單位的批準文

件；（3）擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；（4）驗資證明；（5）

具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；（6）公司法

定代表人任命書或聘任書；（7）管理章程或管理辦法；（8）注冊及

經(jīng)營地點證明；（9）其他有關資料。

64、簡述物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別

要點：(1)傳統(tǒng)房屋管理是行政福利型管理，物業(yè)管理是企業(yè)經(jīng)營

型管理。傳統(tǒng)房屋管理是計劃經(jīng)濟條件下政府、企事業(yè)單位用行政手

段直接進行的封閉式管理，政企不分；物業(yè)管理是專業(yè)化企業(yè)通過市

場，用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務。

(2)傳統(tǒng)房屋管理實行簡單的以租養(yǎng)房，缺乏造血功能；物業(yè)管理

實行全方位有償服務，形成造血功能。傳統(tǒng)房屋管理需要政府大量補

貼，物業(yè)管理實行企業(yè)化經(jīng)營，無需政府補貼。

(3)傳統(tǒng)房屋管理是房管單位管理住戶，住戶無法選擇房管單位，

雙方地位不平等，物業(yè)管理是產(chǎn)權人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理

企業(yè)，雙方在平等原則下雙向選擇，自愿訂立物業(yè)管理合同。

(4)傳統(tǒng)房屋管理其產(chǎn)權是國家所有，物業(yè)管理其產(chǎn)權是多樣的，

形成國家、集體、個人所有等多元化格局。

65、簡述物業(yè)管理合同訂立的原則

要點：訂立物業(yè)管理合同，除了應遵守《合同法》規(guī)定的一般原則

外，還要特別注意其委托關系的特點。因此，應明確以下原則：(1)

委托權的主體屬于業(yè)主的原則，業(yè)主是物業(yè)的權利主體。業(yè)主入住前，

開發(fā)商可以代為委托管理公司進行管理，當業(yè)主正式入住并達到一定

規(guī)模而成立業(yè)主委員會時，則物業(yè)委托權應回歸業(yè)主委員會，業(yè)主委

員會可以中止原合同，另聘管理公司。

(2)產(chǎn)權與管理權分離的原則。產(chǎn)權與管理權的分離，反映了產(chǎn)權

人通過授權管理對自己行為的一種約束，這體現(xiàn)了物業(yè)管理公司保護

業(yè)主財產(chǎn)和產(chǎn)權人尊重專業(yè)化管理的良好精神。這種精神是物業(yè)管理

合同得以締結并正常履行的重要前提。

(3)管理競爭的原則。業(yè)主和管理公司是一種雙向選擇的關系，一

個小區(qū)可以向數(shù)家管理公司招標，一家管理公司也可以投票數(shù)個小

區(qū)，通過競爭取得合同，不但可以促進管理公司提高經(jīng)營管理水平，

并在擴大規(guī)模的同時降低成本，更可以保障業(yè)主的權益。只有這樣，

物業(yè)管理合同才是適應市場經(jīng)濟規(guī)范的合同。

(4)資質(zhì)審查的原則。物業(yè)管理委托合同是房地產(chǎn)服務合同的一種,

當事人的主體資格是否合法，是影響合同效力的首要因素，從管理者

來講，物業(yè)管理人員必須隸屬于合潔成立的物業(yè)管理公司，該公司經(jīng)

過工商登記并取得了建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。從

委托人來講，必須是有委托權的業(yè)主大會或合法成立的業(yè)主委員會。

二、案例題

1、云南省昆明市的程某一家怎么也沒想到，花20多萬在西壩新村

買了套房子，卻在安裝太陽能時遭遇尷尬：屋頂被賣給了7樓住戶，

自己已沒地方安裝太陽能了。對于這件尷尬事，程家怎么也想不通，

他們認為：世上哪有沒屋頂?shù)姆课莩鍪?？屋頂是樓下住戶的公用建?/p>

面積，在上面安裝太陽能是天經(jīng)地義的事，可由于屋頂被賣給了7樓

住戶做屋頂花園。10月10日，他們無奈地把太陽能裝在了頂樓側面，

兩邊分別搭著701及703兩家的挑梁，然而幾天后，物業(yè)公司管理處

一紙“請自行拆除”的通知送到了他們手上。701住戶蔣先生也有自

己的想法：自己花了15000元以每平方米200元的價格買了屋頂，并

與昆明市五華區(qū)房管局簽訂了“集資建房協(xié)議”，那就擁有了屋頂?shù)?/p>

產(chǎn)權，程家未經(jīng)允許就把太陽能裝在雖人的挑梁上，侵犯別人的私有

領地，于是蔣家找到了管理處，強烈要求程家拆掉太陽能。對此，程

家則說：太陽能搭在側面的確存在安全隱患，但實屬無奈，屋頂是公

用面積，701住戶購買屋頂時，同樣也沒經(jīng)樓下住戶許可。請問：屋

頂能不能賣，請說明理由，你該怎樣處理本問題？

要點：雖然國家還沒有明確的規(guī)定，但通常屋頂都是不允許買賣的，

消費者買一套房子的價格就包括公用建筑面積部分，不讓其使用屋

頂，就侵犯了他的使用權。準確地說，房地產(chǎn)商所公用建筑面積作為

銷售條件寫進合同，是無效的，這種銷售行為本身就帶有侵占別人公

用建筑面積使用權的性質(zhì)。

2、張先生剛剛在某高檔住宅小區(qū)買了一套商品房，該小區(qū)有一個停

車場，有200個停車位。張先生入住后即把車停放在該停車場，但物

業(yè)管理公司讓他按月交納停車費，他認為不合理，因為開發(fā)商在售樓

廣告中明確稱有提供停車的配套服務，且停車場是小區(qū)的共用部分，

歸全體業(yè)主所有，既然是業(yè)主自己的理應不該收費，若是外來車輛則

可收費，您認為他的觀點合理嗎？他該怎樣處理這個問題？

要點：關于住宅小區(qū)停車場所有權的性質(zhì)，目前我國法律尚無十分明

確的規(guī)定。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權的一般原理，一棟建筑物的不同部

分或不同單元，可以分別由不同的所有人所有，各所有人就其專有部

分享有單獨所有權，就建筑物及附屬物的共同部分可按專用部分的比

例享有共有權。按照一理論，停車場作為住宅小區(qū)配套的險情物應該

屬于全體業(yè)主共有，所以全體業(yè)主對停車場具有共同的使用權是沒有

問題的。不過，業(yè)主在享有共同使用權的同時，也必須承擔相應的使

用義務，這種義務即包括：分擔停車場的管理、維護、修繕費用。實

踐中，居住小區(qū)《業(yè)主公約》應當就停車場的使用與交費規(guī)則作出規(guī)

定，業(yè)主使用停車場應當遵守這種規(guī)定。目前居住小區(qū)停車場收費一

般都由物業(yè)管理公司負責，該項收費主要用于彌補物業(yè)管理費的不

足，此項收費最終體現(xiàn)在物業(yè)管理公司對停車場的日常管理、維護等

支出上，是為保持物業(yè)的正常使用功能的必要支出，所以使用停車場

的業(yè)主應當付費。另外，從公平原則的角度來看，一個住宅小區(qū)的業(yè)

主未必都有車輛，如果具有車輛的人和不具有車輛的人承擔相同的停

車場管理、維護、修繕費用，對不具有車輛的人來說是不公平的，按

照誰受益誰付費的原則，具有車輛的業(yè)主也應該承擔付費的義務。外

來車輛交綱停車費是沒有問題的，但物業(yè)管理公司收取的外來車輛停

車費未能夠彌補停車場管理、維護、修繕的費用，所以具有車輛的業(yè)

主仍然要交納停車費。通過以上分析，我個人認為，您應該按照《業(yè)

主公約》和物業(yè)管理公司的規(guī)定，積極與物業(yè)管理公司配合，按月交

納停車費。

3、一天，某花園管理處進來一位滿臉怒氣的中年男子，沖著管理員

說：“我住A座八樓，我樓上的業(yè)主老是把大量的澆花水灑到我家陽

臺上，而且還夾著一些泥土，跟他說幾次了也不起作用，這樣的事你

們管理處應該重罰一下?！闭垎栁飿I(yè)公司該怎樣處理此事？

要點：這是一個典型的業(yè)主對物業(yè)管理概念理解不清導致的片面投訴

（當然，業(yè)主要求管理處調(diào)解鄰里之間的糾紛是對的）。首先應明確

管理處是物業(yè)公司在小區(qū)設立的專門從事物業(yè)管理的機構，它是企

業(yè)，不是行政執(zhí)法機構。管理處所從事的一切正常的服務經(jīng)營活動都

是企業(yè)行為，是沒有權力對業(yè)主進行罰款的。其次，管理處有責任調(diào)

解小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的矛盾糾紛，并依照相應的法律、法規(guī)采取相應的

措施。管理上應該把以上道理向來投訴的業(yè)主說清楚，使他激動的情

緒得以平復。

接下來，管理員應馬上去九樓與被投訴的業(yè)主進行必要的溝通，并做

記錄，闡明其行為既有礙鄰里之間的和睦相處，又有違《深圳經(jīng)濟特

區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，如果這種行為繼續(xù)下去，可能會導致鄰里

關系的進一步惡化，讓該業(yè)主意識到問題的嚴重性，通過管理員曉之

以理動之以情的說服，一般情況下業(yè)主是會注意自己的行為的。

另外，管理處還應從治本上著手杜絕此類事件的發(fā)生，那就是在平時

的社區(qū)文化宣傳中，加大對此類事件的宣傳力度，使業(yè)主在潛移默化

中得到提醒、教育。

4、北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動驚醒，立即起

床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過道處，這個人自稱

是物業(yè)公司的保安，于是張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，并要求賠

償每人精神損失費各5萬元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物

業(yè)管理界引起了強烈震動和激烈爭論，最后的焦點集中在物業(yè)保安的

素質(zhì)和持續(xù)教育問題上。

問題：（1）物業(yè)公司保安進入居民住宅，是否屬于違紀？

(2)遇到保安進入居民住宅問題，物業(yè)

公司如何處理?

(3)張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，

法庭如何判決？

(4)保安素質(zhì)教育，需要常抓不懈嗎？

要點：張先生夫婦身為業(yè)主(住戶)，與物業(yè)管理公司間形成了委托

管理關系。保護業(yè)主的安全，維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責，

但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業(yè)

主的權利，應承擔相應的法律責任。物業(yè)公司保安員在值班時進入張

先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而

入室檢查。而按照《住戶手冊》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家

電話聯(lián)系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關規(guī)定的，侵害

了公民住宅不受侵犯的權利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖

入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應該就此不

當行為承擔責任。因該保安員是在履行職務中侵害了張先生夫婦的權

利，故由物業(yè)公司承擔責任。

關于賠禮道歉的方式，因該事實僅發(fā)生在原、被告之間，口頭方式已

經(jīng)足夠消除影響，因此法院對張先生夫婦要求書面道歉的請求不予支

持。對物業(yè)公司做的口頭致歉行為予以認可。

關于賠償損失問題，因為被告工作人員深夜入室給熟睡中的張先生夫

婦帶來一定的精神恐懼，因此應給予適當?shù)木駬嵛俊?/p>

對于保安這一群體，我們除了呼吁社會的公正和理解外，最主要的是

要把保安素質(zhì)的持續(xù)教育落到實處，既要關心他們的待遇和生活，更

要抓好他們的政治思想教育，樹立全心全意為人民服務的思想，而且

要常抓不懈，堅持一貫。

5、上月某日，某物業(yè)管理公司值勤保安員接到住戶聯(lián)網(wǎng)的報警器信

號，值勤保安隨即趕赴現(xiàn)場。在樓道內(nèi)，值勤保安聽到住戶家中有響

動，卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開，門破開后，

發(fā)現(xiàn)家中有一位發(fā)發(fā)蒼蒼的老太太，而報警信號則屬于報警器誤報。

作為公司領導，我聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并安排人修理

好損壞的房門。但該業(yè)主仍向我公司提出賠償要求，您認為此種要求

合理嗎？

要點：這個案例很有典型性，案件涉及到保安的職責、報警器的功能

等問題。關于物業(yè)管理公司保安的職責，目前我國尚無統(tǒng)一的法律規(guī)

定，從各地方法規(guī)的規(guī)定來看，其職責主要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全

防范。

本案中，物業(yè)管理公司保安接到報警信號，說明管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)發(fā)生

了緊急情況，依保安的職責，保安應當立即采取行動消除危險。當值

勤保安隨即趕赴現(xiàn)場，在樓道內(nèi)聽到住戶家中有響動，但卻敲不開門，

說明情況更加危急，在此危急情況下保安應不應該破門而入？如果保

安破門而入可能遇到兩個問題：一是是否侵犯居民的住宅安全權；二

是由于破門造成的財產(chǎn)損害應該由誰來承擔。

關于第一個問題，答案應是否定的。警報信號是居民家發(fā)出的，說明

居民家中已經(jīng)發(fā)生危險，并且希望物業(yè)管理公司給予幫助，這種希望

即包括同意進入住宅內(nèi)實施幫助行為。在緊急情況下，門打不開可能

是其它原因，并不必然說明業(yè)主不同意進入。所以此種情況保安有權

破門實施幫助行為。關于第二個問題，此種財產(chǎn)損害應屬于實施幫助

行為而造成的損害，只要這種損害是實施幫助行為所必須采取，且在

合理的范圍之內(nèi)，應當由被幫助人承擔。

本案的實際情況是報警器誤報，這就存在侵權問題（物業(yè)管理公司實

施了假想幫助行為）。這種情況下，應當分清報警器誤報的原因。如

果報警器是物業(yè)管理公司安裝并負責管理的，物業(yè)管理公司應當承擔

侵權的民事責任，如果報警器是屬于業(yè)主所有并由業(yè)主來管理的，業(yè)

主應當自行承擔財產(chǎn)損害的責任。

6、內(nèi)地城市某居住小區(qū)。有一天，李先生到該小區(qū)去訪友。進門時

按規(guī)定進行登記后，就要往里走?！罢埌涯愕纳矸葑C押在這里?！睗M

臉嚴肅的保安伸手攔住了他。李先生很意外，不收質(zhì)問保安員：“你

有什么權利扣我的證件？”保安告訴李先生：“這是我們管理處的規(guī)

定，此舉是為了保證小區(qū)的安全，要是不把證件留下，就不能進入小

區(qū)?！币髞碓L人員把把證件留下，才能進小區(qū)，這從法律上來講是

不妥當?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理公司不是執(zhí)法機構，它是沒有權利的。）爭執(zhí)半

天，李先生認為把身份證留下自己不放心，但保安毫不松動，無奈之

下李先生只得掏出身份證交了過去。請問管理處能扣押來訪者的證件

嗎？

要點：管理處的初衷是好的，但本身不具備扣押身份證的條件，所以

做出這樣的規(guī)定是不合法的。條條道路通羅馬。其實，要控制好來訪

人員的辦法有多種。例如：規(guī)定來訪人員必須能說出被訪者的姓名及

單元樓號，才予以登記進入；還可以通過對講系統(tǒng)與被訪者取得聯(lián)系，

讓被訪者自已來確認；如有疑問，可呼巡邏隊員跟隨至被訪者家進行

確認。將三者結合起來運作，定能把住來訪人員這一關。

7、1998年初，某開發(fā)建設單位就其開發(fā)投資建設的北方公寓的物

業(yè)管理與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理合同》。該合同約定：開

發(fā)建設單位向物業(yè)管理公司一次性交納300萬元人民幣，作為北方公

寓的維修基金，?？顚Ｓ?，使用情況定期向北方公寓業(yè)主公布，接受

業(yè)主監(jiān)督。去年7月，開發(fā)建設單位與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管

理合同》到期，同時北方公寓召開業(yè)主大會，成文了業(yè)主委員會，并

以業(yè)主大會及業(yè)主委員會的名義與該物業(yè)管理公司重新簽訂了新的

《物業(yè)管理合同》。在簽訂物業(yè)管理合同時，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)

建設單位沒有按照合同約定將北方公寓的維修基金交納給物業(yè)管理

公司。于是，業(yè)主委員會在多次向開發(fā)建設單位追討未果的情況下，

向人民法院提起訴訟，請求開發(fā)建設單位限期支付300萬元人民幣的

北方公寓維修基金以及延期付款違約金43.5萬元。建設單位辨稱：

其與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)管理合同期限已經(jīng)屆滿，物業(yè)管理公

司也已經(jīng)與業(yè)主委員會簽訂了新的物業(yè)管理合同，原合同已經(jīng)自動解

除。既然合同已經(jīng)解除，就不存在要履行合同義務的責任，業(yè)主委員

會不能按照已經(jīng)解除了的合同的約定要求支付300萬元的維修基金，

更不能以此要建設單位承擔延期付款違約金的合同責任。業(yè)主委員會

提出要求交納北方公寓的維修基金，作為開發(fā)建設單位只能按照現(xiàn)行

有關規(guī)定的規(guī)定交納。請問：開發(fā)商的說法有道理嗎？如果你是法官

該怎么判？

要點：開發(fā)建設單位在自己所簽訂的物業(yè)管理合同中既然已經(jīng)承諾支

付300萬元的維修基金，這個合同不僅約束了開發(fā)建設單位與物業(yè)管

理公司，同時合同約定的內(nèi)容對于北方公寓的全體業(yè)主也有約束力，

業(yè)主亦有權利和義務信賴并遵從物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主、物業(yè)管

理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會都有監(jiān)督開發(fā)建設單位遵守物業(yè)管理

合同約定義務的權利。自然開了建設單位就有按其承諾交納300萬元

維修基金的合同約定義務。故人民法院對業(yè)主委員會主張要求開發(fā)建

設單位按照合同承諾的交付300萬元的請求應予以支持。物業(yè)管理基

金的交納標準，在有關法律、法規(guī)尚無相應規(guī)定的情況之下，權利人

自行確定并無不當，開發(fā)建設單位認為應當按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的標準

交納的請求不能成立，開發(fā)建設單位的這項請求法院不予以支持。在

物業(yè)管理合同中開發(fā)建設單位只承諾交納300萬元作為北方公寓維

修基金，未明確何時予以交納，故法院對業(yè)主委員會要求開發(fā)建設單

位支付43.5萬元的延期付款違約金的請求不予以支持，延期付款違

約金只能以合同期滿為最后期限計算利息，利息應當按照城鄉(xiāng)居民存

款利率計算。合同期限雖然已經(jīng)屆滿，但是由于合同所約定的義務沒

有完全履行，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當

事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合規(guī)定的，應當承擔繼

續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！狈ㄔ号袥Q開發(fā)建

設單位應當在判決生效之日起10內(nèi)，按照合同約定支付300萬元的

維修基金，并按照銀行同期城鄉(xiāng)居民存款利率支付利息，利息從合同

屆滿的2000年的2月起計算至本判決生效之日止。上述款項應當存

入北方公寓業(yè)主委員會在金融機構開設的物業(yè)管理基金的帳戶之下。

啟示：這是一起事實與責任比較清楚的涉及物業(yè)管理維修基金的糾紛

案。目前，開發(fā)建設單位不按照物業(yè)務管理辦法規(guī)定交納物定管理維

修基金的問題比較普遍。有法不依，執(zhí)法不嚴，嚴重影響了物業(yè)管理

行業(yè)的健康發(fā)展。遇到開發(fā)建設單位不按合同約定或法規(guī)規(guī)定交納維

修基金的問題，許多業(yè)主、業(yè)主委員會往往錯誤地將物業(yè)管理公司作

為追討對象，使物業(yè)管理公司代人受過，而不清楚交納物業(yè)管理維修

基金是開發(fā)建設單位的一項應盡的法定義務。開發(fā)建設單位不履行應

盡的法定義務，作為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會都可以直接通過法

律途徑向法院起訴開發(fā)建設單位，要求開發(fā)建設單位履行自己的法定

義務，交納物業(yè)管理維修基金，履行物業(yè)管理活動中的法定義務。

8、2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停

放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊

玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達成協(xié)議，

劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針對劉某的

起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案的氣象公證，證明事

發(fā)時，該區(qū)域最大風力達到8級以上，事件的發(fā)生是由當時大風吹壞

了玻璃，屬于不可預測和不可避免的“天災”。鑒于此，醫(yī)院只同意

對被砸壞的恢復原狀，但是同意賠償。請問：醫(yī)院的觀點有理嗎？

要點：不管事發(fā)時是否有大風，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護不力有

關，因此，對于劉某的損失，醫(yī)院有不可推卸的責任，理應賠償。經(jīng)

法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某的修車費、保全費、和公證費總計

44000元。

9、地下車庫的產(chǎn)權究竟屬于誰？

有的業(yè)主認為，地下車庫的成本已攤入房屋價款，其所支付的價款已

包含了購買地下車庫的價款，因此購買了房屋就當然享有車庫產(chǎn)權。

有的業(yè)主認為，地下車庫在規(guī)劃設計中就作為配套設施之一，既然是

配套設施就應當像道路、管線一樣是房屋的從物，在買賣合同中沒有

特別約定的情況下，從物應當依從主物房屋一并出售、轉移。你的觀

點如何？

要點：地下車庫是相對獨立的建筑物，有獨立的價值。配套設施與主

建筑物之間的關系多種多樣：有房屋與花園土地之間的關系，有房屋

與水電設施之間的主從關系，也有房屋與會所之間的主次關系。在法

律上，認定物與物之間的關系類型與性質(zhì)主要是審查其實質(zhì)關系，而

其名義則不是根本。按照社區(qū)規(guī)劃，我們習慣將地下車庫稱為配套設

施，是為小區(qū)房屋的居住目的而建設的，但是地下車庫絕非一套房屋

必須，如現(xiàn)代城市之于水電、高層樓宇之于電梯。地下車庫是相對獨

立的建筑物，與房屋是主次關系，而不是法律上的主物與從物之間的

關系。在法律上地下車庫是一個獨立存在的有獨立價值的物，在房屋

買賣合同中如無特別的約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉讓的法

律效力。地下車庫與空間權無關，地下車庫的所有權在未轉讓前屬于

開發(fā)商。地下車庫如地上房屋一樣，都是發(fā)展商經(jīng)過投資建造形成的，

不同的是存置于地上與地下。因此，地下房屋即地下車庫與地上房屋

一切從實際出發(fā)樣存在所有權，所有權在未轉讓前屬于項目投資人，

即屬于發(fā)展商。

10、發(fā)展商對地下車庫的權利是否是無限制的？

要點：發(fā)展商對地下車庫享有如同房屋一樣的所有權，也就享有自己

使用、出租、出借、出賣、贈與、拋棄等權利，對這些權利的行使是

否像對房屋一樣自由，不受拘束呢？在下列條件下，開發(fā)商對地下車

庫的權利行使受到限制：在銷售過程中雙方有不同形式的約定則應遵

守約定。在開發(fā)商銷售房屋時，如在合同中約定保證購房人有承租、

購買車位的權利，則開發(fā)商應當采取合理的方式向該剛購房人提供承

租或購買車位的機會。但如果開發(fā)商提供了可承租可購買的車位，業(yè)

主長期既不購買也不租，讓車位長期空置，就可以根據(jù)《合同法》的

規(guī)定，經(jīng)過一段合理的時間后，在合同中沒有對履行這一義務的期限

作明確約定的前提下，則視為開發(fā)商已經(jīng)履行了義務，而業(yè)主放棄了

自己的權利。開發(fā)商出租、出售車位的價格不能明顯高于市場標準？

雖然雙方在訂立房屋買賣合同時對車位的價格并不約定，但是可以推

定雙方的真實意思是與市場水平相當?shù)膬r格，依照誠實信用的原則與

公平的原則，開發(fā)商不能利用自己的優(yōu)勢地位對自然壟斷性商品制定

過高的價格。遵守小區(qū)合法、公平的管理規(guī)則，開發(fā)商作為車庫的產(chǎn)

權人，是小區(qū)產(chǎn)權人之一，應當遵守社區(qū)的公共規(guī)約及相應的管理規(guī)

則。但是，小區(qū)管理人或產(chǎn)權人大會也不能肆意制定旨在限制甚至剝

奪他人財產(chǎn)權的規(guī)則，也不能制定明顯有利于一部分產(chǎn)權人而不利于

開發(fā)商的不平等的規(guī)則?？偠灾?，小區(qū)地下車庫雖然是社區(qū)配套設

施之一，但是他的性質(zhì)、地位與地上房屋相當，開發(fā)商在一般情況下

作為車庫的產(chǎn)權人唐朝有與房屋相等的所有權，在某些情形下開發(fā)商

對車庫的權利又有報限制，開發(fā)商應當合理行使自己的權利，并同時

保障業(yè)主的權利。只有明確了這一點，才能在平等、公平的原則下進

行車位的后續(xù)管理。

11、據(jù)某小區(qū)有電梯樓宇的低層住戶反映，他們使用電梯的次數(shù)甚

少，或者根本不使用，是否在綜合管理費的設備維護項目費用中予以

減免。問：你的處理意見？

要點：綜合管理費是為公共設備設施維護保養(yǎng)所設立的，其項目費用

是有機地互補組合的，每幢樓［于的高低層住宅在功能設置上，都有

設備輔助提供正常使用的功能3,不能因為樓層不同而相應減少輔助

功能設施的維護費用，相關的物業(yè)管理法規(guī)條文對共有財產(chǎn)的維護保

養(yǎng)亦作了明確的規(guī)定，綜觀境外有電梯的樓宇物業(yè)管理，不