中文傳媒擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及相應(yīng)評(píng)估說明

江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司I 1 2 3一、委托人、被評(píng)估單位和合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 3 9 9 14 15 15 17 25 25 26 28十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 30 31江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司1一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司2中文天地出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用公認(rèn)的評(píng)估方法，按照必評(píng)估對(duì)象及范圍：江西高校出版社有限責(zé)任公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，范圍是其經(jīng)審計(jì)后的全部資產(chǎn)及負(fù)債，具體包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值為96,700.00萬(wàn)元，較母公司口徑所有者權(quán)益本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值;;中文天地出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按一、委托人、被評(píng)估單位和合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為中文天地出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)股份有限公司，被評(píng)估單位為江西高校出版社有限責(zé)任公司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為法部門批準(zhǔn)后在許可有效期內(nèi)方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和許可期限以相關(guān)部門北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司4注冊(cè)資本變更時(shí)點(diǎn)1994年5月18日1997年3月18日1999年6月18日注冊(cè)資本（萬(wàn)元）142.00167.00351.00任公司，類型由全民所有制變更為其他有限責(zé)任公司。同時(shí)，根據(jù)《江西省教育科學(xué)研究所與中文天地出版?zhèn)髅焦煞萦邢薰竟餐鬓k江西高校出版社有限責(zé)任公司的合江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司5股權(quán)情況由江西省教育科學(xué)研究所100%占股變更為：江西省教育科學(xué)研究所占股東名稱注冊(cè)資本（萬(wàn)元）持股比例（%）出版集團(tuán)4,683.6751.00中文傳媒4,500.0049.00合計(jì)9,183.67100.00項(xiàng)目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額94,170.1475,198.0064,931.94負(fù)債總額40,695.4530,447.7627,302.26凈資產(chǎn)53,474.7044,750.2437,629.68歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)52,398.8043,642.7736,727.41少數(shù)股東權(quán)益1,075.891,107.47902.27項(xiàng)目2023年1-10月2022年度2021年度營(yíng)業(yè)收入53,606.9059,035.9357,263.14利潤(rùn)總額9,044.418,054.496,907.21凈利潤(rùn)9,565.697,500.426,685.05歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)9,279.037,109.366,704.35少數(shù)股東損益286.65391.06項(xiàng)目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額70,214.8162,718.7453,263.55負(fù)債總額21,382.1821,058.4018,931.77凈資產(chǎn)48,832.6341,660.3534,331.78項(xiàng)目2023年1-10月2022年度2021年度營(yíng)業(yè)收入18,620.0226,958.6025,740.90江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司6利潤(rùn)總額6,239.147,522.577,368.29凈利潤(rùn)7,695.287,522.577,368.29被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日、2021-2022年度的模擬會(huì)計(jì)報(bào)表已經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所高校出版社主要從事大中專教材、學(xué)術(shù)著作及基礎(chǔ)教育教材教輔的出版發(fā)行，出版業(yè)務(wù)涵蓋高等教育、基礎(chǔ)教育、職業(yè)與成人教育、社科圖書、少兒圖書、陶瓷類和序號(hào)持有單位證書編號(hào)及名稱發(fā)證單位有效期1高校出版社、江西當(dāng)代中學(xué)生報(bào)刊社有限公司《報(bào)紙出版許可證》（編號(hào)：贛報(bào)出證字第032號(hào)）準(zhǔn)予報(bào)紙《當(dāng)代中學(xué)生報(bào)》出版（高校出版社為主辦單位、當(dāng)代報(bào)刊社為出版單位）國(guó)家新聞出版署2014.01.01-2028.12.312《期刊出版許可證》（編號(hào)：贛期準(zhǔn)予期刊《智慧引航》出版（高校出版社為主辦單位、當(dāng)代報(bào)刊社為出版單位）國(guó)家新聞出版署2024.01.01-2028.12.313《期刊出版許可證》（編號(hào)：贛期出證字第143號(hào)）準(zhǔn)予期刊《成功密碼》出版（高校出版社為主辦單位、當(dāng)代報(bào)刊社為出版單位）國(guó)家新聞出版署2024.01.01-2028.12.314高校出版社《圖書出版許可證》（編號(hào)：署圖出證贛字第003準(zhǔn)予從事圖書出版活動(dòng)，業(yè)務(wù)范圍為出版本省高校設(shè)置的學(xué)科、專業(yè)、課程所需要的教材；本省高校教學(xué)需要的教學(xué)參考、教學(xué)工具書；與本省高校主要專業(yè)方向一致的學(xué)術(shù)專著、譯著；適合高等學(xué)校教學(xué)需要的通俗政治理論讀物；根據(jù)學(xué)校主管部門確定的分工和安排，為尚未成立出版社的高校出版同一專業(yè)系統(tǒng)的高校教材國(guó)家新聞出版署至2029.12.315高校出版社《電子出版物出版許可證》（編號(hào)：總電出證贛字第004準(zhǔn)予從事電子出版物出版業(yè)務(wù)，出版范圍為高校教育、科研類電子出版物國(guó)家新聞出版廣電總局2017.07.01-2025.06.30江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司7序號(hào)持有單位證書編號(hào)及名稱發(fā)證單位有效期6高校出版社《音像制品出版許音出證贛字第005準(zhǔn)予從事音像制品出版業(yè)務(wù)，出版范圍為配合本版出版物出版音像制品國(guó)家新聞出版廣電總局2017.07.01-2025.06.30序號(hào)持有單位證書編號(hào)及名稱發(fā)證單位有效期至1高校出版社《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第00008號(hào)）準(zhǔn)予從事本版圖書、報(bào)刊總發(fā)行（網(wǎng)上書店）江西省新聞出版局2035.06.302江西飛閱文化傳媒發(fā)展有限責(zé)任公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20232號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書批發(fā)兼零售江西省新聞出版局2035.06.303江西高校出版社圖書發(fā)行有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20151號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書批發(fā)兼零售江西省新聞出版廣2035.06.304江西人杰教育文化發(fā)展有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20266號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、音像、電子出版物批發(fā)兼零售（網(wǎng)上書店）江西省新聞出版局2035.06.305江西高欣教育服務(wù)有限責(zé)任公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20190號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、電子出版物批發(fā)兼零售江西省新聞出版局2035.06.306南昌俊采文化發(fā)展有限責(zé)任公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20312號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、音像、電子出版物批發(fā)兼零售（網(wǎng)上書店）江西省新聞出版局2035.06.307江西冠山文化傳媒有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20468號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書批發(fā)兼零售江西省新聞出版局2035.06.308江西華宇文化傳播有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20270號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、音像、電子出版物批發(fā)兼零售江西省新聞出版局2035.06.309北京東方沃野文化傳播有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第直100006號(hào)）準(zhǔn)予從事圖書、期刊、批發(fā)北京市新聞出版局2028.04.30江西當(dāng)代中學(xué)生報(bào)刊社《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、電子出版物批發(fā)兼零售江西省新聞出版局2035.06.30江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司8序號(hào)持有單位證書編號(hào)及名稱發(fā)證單位有效期至有限公司第20322號(hào)）江西高立教育科技有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20432號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、音像批發(fā)兼零售江西省新聞出版局2035.06.30江西漢儒教育科技有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20337號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、音像制品及電子出版物批發(fā)兼零售江西省新聞出版廣2035.06.30江西高晟華文傳媒股份有限公司《出版物經(jīng)營(yíng)許可證》第20357號(hào)）準(zhǔn)予從事國(guó)內(nèi)版圖書、報(bào)刊、音像、電子出版物批發(fā)兼零售（網(wǎng)上書店）江西省新聞出版局2035.06.30序號(hào)持有單位證書編號(hào)及名稱發(fā)證單位有效期至1江西高晟華文傳媒股份有限公司《增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證》（編號(hào)：贛B2-20210402）限互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)），不含信息搜索查詢服務(wù)、信息即時(shí)交互服務(wù)江西省通信管理局2026.12.272《第二類醫(yī)療器械經(jīng)營(yíng)備案憑證》（編號(hào)：贛洪藥監(jiān)械經(jīng)營(yíng)備20221153號(hào)）備案的經(jīng)營(yíng)范圍為Ⅱ類醫(yī)療器6823，6824，6846，6858；Ⅱ類醫(yī)療器械2017版分類目南昌市市場(chǎng)監(jiān)督管理局 稅種計(jì)稅依據(jù)稅率企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%、20%、0%增值稅銷售額、信息服務(wù)費(fèi)、電子版權(quán)使用費(fèi)、網(wǎng)站維護(hù)、手機(jī)閱讀信息費(fèi)、出租收入、版稅收入城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納增值稅7%、5%教育費(fèi)附加應(yīng)納增值稅3%地方教育費(fèi)附加應(yīng)納增值稅2%房產(chǎn)稅自用房屋以房產(chǎn)原值的70%為計(jì)稅依據(jù)；出1.2%、12%江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司9業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》規(guī)定：對(duì)委托人和被評(píng)估單位控股股東均為出版集團(tuán)，且委《關(guān)于公司符合發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)條件的議案》，推進(jìn)中文傳媒擬發(fā)行股江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值委托人和被評(píng)估單位已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)被評(píng)估單位申報(bào)的納入評(píng)估范圍主要流動(dòng)資產(chǎn)為貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨，主12江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值3456789評(píng)估基準(zhǔn)日凈資123456789西省教育廳已將前述房產(chǎn)交付給高校出版社實(shí)際使用，現(xiàn)為高校出版社的主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)4.高校出版社的無(wú)形資產(chǎn)為外購(gòu)軟件系統(tǒng)，上述資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日尚在正常使用江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值5.遞延所得稅資產(chǎn)為計(jì)提的信用減值損失和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及長(zhǎng)期應(yīng)付職工薪酬序號(hào)出租方承租方位置面積㎡租賃期限1北京東方恒鑫文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司北京東方沃野文化傳播有限公司北京市朝陽(yáng)區(qū)西壩河西里28號(hào)英特公寓B座1501、1502470.51日；2024年2月2李芳芳江西漢儒教育科技有限公司南昌市紅谷灘新區(qū)豐和南大道2111號(hào)世貿(mào)水城4-10棟204-207室698.41日起至2029年103姜海紅江西高晟華文傳媒股份有限公司紫陽(yáng)大道3333號(hào)綠地新都會(huì)39號(hào)樓809.810236至2026年9月4日4戴月圓江西正安工程咨詢有限公司紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1996號(hào)世災(zāi)天城10#寫字樓2011室(第20層)97.5日企業(yè)申報(bào)表外資產(chǎn)為知識(shí)產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，包括商標(biāo)、專利和計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)，詳（四）本次評(píng)估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。選擇市場(chǎng)價(jià)值類型的理由：考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)在本報(bào)告中是指被評(píng)估單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并在江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)公司法〉的決定》5.《中共中央宣傳部財(cái)政部關(guān)于印發(fā)中央文化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值）；江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值3.委托人或被評(píng)估單位及其他相關(guān)當(dāng)事人提供的預(yù)測(cè)性財(cái)務(wù)信息、未來(lái)收益預(yù)測(cè)依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的理由：評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債可選取收益法評(píng)估的理由：由于被評(píng)估單位已提供未來(lái)收益資料，可以結(jié)合被評(píng)估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展趨勢(shì)，考慮宏觀基準(zhǔn)日的利率水平、市場(chǎng)投資收益率等資本市場(chǎng)相關(guān)信息和被評(píng)估單位所在行業(yè)、及未選取市場(chǎng)法評(píng)估的理由：由于難以在企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上查找到近期與被評(píng)估資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處經(jīng)營(yíng)階段、成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素與被評(píng)估單位具有可比性的多個(gè)交易案例，或者有極少數(shù)交易案例但缺乏交易對(duì)象買賣、發(fā)展階段、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與被評(píng)估單位也不完全相同，故難以采用市場(chǎng)法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適被評(píng)估單位流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨和對(duì)于原材料，通過企業(yè)近期采購(gòu)價(jià)格或替代品近期購(gòu)買價(jià)格，對(duì)于周轉(zhuǎn)快、近期價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值；年限久遠(yuǎn)已不能使用的原材料，按零值評(píng)估；跌價(jià)準(zhǔn)備按零確定評(píng)產(chǎn)成品包括外部采購(gòu)的圖書和高校出版社出版的圖書，其中：對(duì)于向外部采購(gòu)的圖書，通過向企業(yè)相關(guān)人員詢問近期采購(gòu)價(jià)格，賬面價(jià)值與企業(yè)采購(gòu)合同價(jià)值接近，按核實(shí)后賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于高校出版社出版的圖書，根據(jù)其不含稅銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；對(duì)滯銷、擬報(bào)廢的圖被評(píng)估單位的非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期對(duì)擁有控制權(quán)且被投資單位正常經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，采用同一評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)被投資單位進(jìn)行整體評(píng)估，以被投資單位整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確定長(zhǎng)期股對(duì)參股的江西新華贛教教育科技有限公司，以評(píng)估基準(zhǔn)日其資產(chǎn)負(fù)債表中載明的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司待估房地產(chǎn)價(jià)格=參照物交易價(jià)格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價(jià)格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個(gè)別因素值/車輛、辦公及電子設(shè)備，根據(jù)各類資產(chǎn)的特點(diǎn)，對(duì)于車輛，主要采用市場(chǎng)法進(jìn)行購(gòu)軟件，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值；對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上有銷售但版對(duì)于定制軟件，以向軟件開發(fā)商的詢價(jià)作為評(píng)估值；對(duì)于已經(jīng)停止使用，經(jīng)向企業(yè)核成新資產(chǎn)和權(quán)利及尚存情況。根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的、且與其他遞延所得稅資產(chǎn)為計(jì)提的信用減值損失和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及長(zhǎng)期應(yīng)付職工薪酬形成的可抵扣暫時(shí)性差異，評(píng)估人員了解了遞延所得稅資產(chǎn)發(fā)生的原因，查閱了確認(rèn)遞江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司各類負(fù)債在查閱核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法、股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法和企業(yè)自由現(xiàn)金股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東的現(xiàn)金流量，對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為股權(quán)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊及攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金增加額-償還付息企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東和負(fù)息債務(wù)債權(quán)人在內(nèi)的所有企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)＋折舊/攤銷＋稅后利息支出－營(yíng)運(yùn)資金增加－資本性E=B?DB=P+ΣCi江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司ed(1?T)Re＝Rf+β×ERP＋Rs①無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（Rf）股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)是投資者對(duì)與整體市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益即投資者投資股票市場(chǎng)所期望的超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的溢價(jià)。我們選擇利用中國(guó)證券市場(chǎng)指數(shù)的歷史風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，目前國(guó)內(nèi)滬、深兩市有許江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司根據(jù)被評(píng)估單位的主營(yíng)業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)成果等情況，在本次評(píng)估中，我們采用以下基比公司與被評(píng)估單位在業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、盈利我們采用可比公司資本結(jié)構(gòu)平均值作為被評(píng)估單位的資本結(jié)構(gòu)，在確定目標(biāo)資本Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T)將對(duì)比公司的Unleveredβ計(jì)算出來(lái)后，取其平均值作為被江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司Leveredβ=Unleveredβ×[1+(1-因此折現(xiàn)率應(yīng)該是未來(lái)預(yù)期的折現(xiàn)率，因此要求估算的β系數(shù)也應(yīng)我們采用的β系數(shù)估算方法是采用歷史數(shù)據(jù)，因此我們實(shí)際估算的β系數(shù)應(yīng)該是歷史的β系數(shù)而不是未來(lái)預(yù)期的β系數(shù)。為了估算未來(lái)預(yù)期的β系數(shù)，我們對(duì)采用歷βah高于一個(gè)投資組合的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，在考慮一個(gè)單個(gè)公司或股票的投資收益時(shí)應(yīng)該特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要是針對(duì)公司具有的一些非系統(tǒng)的特有因素所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或折價(jià)，我們通過對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征、企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)模式等因素進(jìn)行分析，結(jié)我們參考全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為基礎(chǔ)調(diào)整終值是企業(yè)在預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)期之后的價(jià)值。本次評(píng)估采用永續(xù)增長(zhǎng)模型確定終值，永江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過詢問、核對(duì)、抽查、函證、訪談等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對(duì)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說明。審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說明準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待評(píng)北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司3.本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估單位未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管5.本次評(píng)估假設(shè)關(guān)于出版物在出版環(huán)節(jié)執(zhí)行增值稅50書批發(fā)、零售環(huán)節(jié)增值稅政策暨《關(guān)于延續(xù)實(shí)施宣傳文化增值稅優(yōu)惠政策的公告財(cái)政6.假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，無(wú)其他人力不可抗拒因素及8.評(píng)估范圍僅以委托人及被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及被本次資產(chǎn)評(píng)估分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)高校出版社股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。高校出版社截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年10月31日經(jīng)審計(jì)后資產(chǎn)賬面價(jià)值為江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司賬面凈值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100流動(dòng)資產(chǎn)153,220.4752,921.91-298.56-0.56非流動(dòng)資產(chǎn)216,994.3428,264.5511,270.2166.32其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資35,434.0016,276.4210,842.42199.53投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)510,072.7210,492.77420.054.17在建工程6無(wú)形資產(chǎn)731.4839.227.7424.58其中：土地使用權(quán)8其他非流動(dòng)資產(chǎn)91,456.141,456.140.000.00資產(chǎn)總計(jì)70,214.8181,186.4610,971.6515.63流動(dòng)負(fù)債16,122.0816,122.080.000.00非流動(dòng)負(fù)債5,260.104,799.00-461.10-8.77負(fù)債總計(jì)21,382.1820,921.08-461.10-2.16凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)48,832.6360,265.3811,432.7523.41在本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評(píng)估的高校出版江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估過程中，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，反映的是高校出版社獨(dú)立擁有出版業(yè)務(wù)和出版物經(jīng)營(yíng)許可證等經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，其價(jià)值不僅體現(xiàn)而資產(chǎn)基礎(chǔ)法僅從資產(chǎn)構(gòu)建成本上反映單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合價(jià)值。結(jié)合本次評(píng)估法能夠更加充分、全面地反映評(píng)估對(duì)象的整體價(jià)值。因此本次選用收益法結(jié)果作終評(píng)估結(jié)論，即截至評(píng)估基準(zhǔn)日江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值為率為98.02%；較合并口徑歸屬于母公司所有者權(quán)益賬面值52,398.80萬(wàn)元，增值高校出版社申報(bào)評(píng)估江西省教育廳于2011年12月31日發(fā)文劃撥的洪都北大道96號(hào)上述房產(chǎn)系高校出版社根據(jù)江西省教育廳改制和劃撥文件取得，正在辦理被評(píng)估江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司相關(guān)主要租賃資產(chǎn)詳見本報(bào)告“三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（三）評(píng)估范圍內(nèi)主要123456形2.本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司303.本評(píng)估報(bào)告是在委托人及被評(píng)估單位相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保4.高校出版社位于洪北都大道96號(hào)第6層和第9層的辦公房產(chǎn)依據(jù)教育廳劃轉(zhuǎn)文值進(jìn)行評(píng)估，由于無(wú)法確定該樓層對(duì)應(yīng)的土地面積，未考慮需補(bǔ)繳土地出讓金及其他10日《贛出集團(tuán)總辦抄字（2023）48號(hào)》文件決議同意高校出版社對(duì)天興·翰林苑寫資金由高校社自有資金解決。高校社采取EPC工程總承包方式立項(xiàng)建設(shè)，并委托集團(tuán)公司旗下江西藍(lán)海國(guó)際貿(mào)易有限公司負(fù)責(zé)招標(biāo)代理。截至本報(bào)告出具日，相關(guān)招標(biāo)工江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司31估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值 1企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明 2 3第一部分評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明 3第二部分資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明 7第三部分被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)分析 11第四部分收益法評(píng)估技術(shù)說明 17第五部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估技術(shù)說明 29第一流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明 29第二非流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明 36第三流動(dòng)負(fù)債評(píng)估技術(shù)說明 59第四非流動(dòng)負(fù)債評(píng)估技術(shù)說明 62第五資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 64第六部分評(píng)估結(jié)論及分析 65 67資產(chǎn)評(píng)估說明使用范圍聲明企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明資產(chǎn)評(píng)估說明正文第一部分評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明評(píng)估對(duì)象是江西高校出版社有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱：“高校評(píng)估范圍是高校出版社的全部資產(chǎn)及負(fù)債，具體資產(chǎn)類型和涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值委托人和被評(píng)估單位已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值一。證載用途分別為商業(yè)、金融、信息用途，辦公用途。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，南昌市新辦公用途商品房的室內(nèi)現(xiàn)狀為毛坯狀態(tài)，后續(xù)規(guī)劃進(jìn)行裝修利用。其余贛州市章貢區(qū)企業(yè)設(shè)備由設(shè)備部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，定期進(jìn)行維修，設(shè)備保養(yǎng)良好，使用狀態(tài)較涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值企業(yè)申報(bào)表外資產(chǎn)為知識(shí)產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，包括商標(biāo)、專利和計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)，詳?shù)诙糠仲Y產(chǎn)核實(shí)情況總體說明接受評(píng)估委托后，評(píng)估人員首先向被評(píng)估單位提供了評(píng)估明細(xì)表、填表說明、資產(chǎn)調(diào)查表”，收集并整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)成立以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為主的核實(shí)小組，根據(jù)制定的現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)計(jì)劃，分資產(chǎn)基礎(chǔ)第二階段，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。不同的資產(chǎn)類符的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行了核查。核查中，重點(diǎn)查驗(yàn)了產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料相關(guān)當(dāng)事人不符以及缺乏產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料的情況，給予高度關(guān)注，進(jìn)一步通過詢問的方成內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，然后會(huì)同企業(yè)倉(cāng)庫(kù)管理人員依據(jù)庫(kù)房、銷售部門提供的倉(cāng)庫(kù)保管賬目、銷售記錄及申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行抽盤，并根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日的出入庫(kù)情況進(jìn)行調(diào)整，驗(yàn)證評(píng)估基準(zhǔn)日存貨實(shí)有數(shù)量。在盤點(diǎn)的同時(shí)對(duì)庫(kù)房環(huán)境、實(shí)物碼放及標(biāo)識(shí)狀主要通過核對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)賬的總賬、各科目明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證，對(duì)非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)，并重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)、對(duì)銀行存款和往來(lái)款進(jìn)行函證、對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)向被評(píng)估單位收集相關(guān)的投資協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表等資料；調(diào)查企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)根據(jù)被評(píng)估單位提供的建筑物評(píng)估項(xiàng)目及申報(bào)表所列項(xiàng)目的項(xiàng)數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)類型、裝飾及給排水、供電、照明等設(shè)備配備情況，對(duì)主要建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，結(jié)是否與申報(bào)表情況一致外，主要查看了建筑物結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)施、配套使用狀況。在核進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。在現(xiàn)場(chǎng)勘察過程中，評(píng)估人員查閱了主要設(shè)備的購(gòu)建合同、技術(shù)檔案、檢測(cè)報(bào)告、運(yùn)行記錄、維修養(yǎng)護(hù)等歷史資料；通過與設(shè)備管理人員和操作人員的等；調(diào)查了解是否有未進(jìn)賬的盤盈設(shè)備和已核銷及報(bào)廢的機(jī)器設(shè)備等，調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備賬面的構(gòu)成是否合理，有無(wú)賬面記錄異?，F(xiàn)象；通過查閱購(gòu)置合同、購(gòu)置發(fā)票、車輛行駛證等進(jìn)行權(quán)屬核查，對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬存在瑕疵的，要求委托人和相關(guān)當(dāng)事人出具了“說明”和“承諾函”；對(duì)于申報(bào)表中所填列內(nèi)容與實(shí)際不符的，按照現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的情況，在征求企業(yè)有關(guān)管理人員意見的前提下進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。通過這些步驟比較并收集相關(guān)的購(gòu)置合同、發(fā)票、權(quán)利證書等資料，了解原始入賬價(jià)值及包含的內(nèi)容、涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值根據(jù)評(píng)估申報(bào)表所列項(xiàng)目?jī)?nèi)容，調(diào)查各項(xiàng)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的形成方式，并收集相關(guān)根據(jù)評(píng)估申報(bào)表所列項(xiàng)目?jī)?nèi)容，針對(duì)各項(xiàng)遞延所得稅資產(chǎn)形成的具體原因，檢查負(fù)債科目包括短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、合同稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、其他流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)責(zé)。清查中首先對(duì)大額負(fù)債進(jìn)行函評(píng)估人員主要通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以及與管理層訪談涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值上述房產(chǎn)系高校出版社根據(jù)江西省教育廳改制和劃撥文件取得，正在辦理被評(píng)估涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值第三部分被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)分析高校出版社主要從事大中專教材、學(xué)術(shù)著作及基礎(chǔ)教育教材教輔的出版發(fā)行，出版業(yè)務(wù)涵蓋高等教育、基礎(chǔ)教育、職業(yè)與成人教育、社科圖書、少兒圖書、陶瓷類和高校出版社出版業(yè)務(wù)按照產(chǎn)品類別主要分為大中專教材、學(xué)術(shù)著作及基礎(chǔ)教育教材教輔，是集出版、發(fā)行及零售于一體的大型綜合文化企業(yè)，具有覆蓋全省的圖書發(fā)項(xiàng)目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額94,170.1475,198.0064,931.94負(fù)債總額40,695.4530,447.7627,302.26凈資產(chǎn)53,474.7044,750.2437,629.68歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)52,398.8043,642.7736,727.41少數(shù)股東權(quán)益1,075.891,107.47902.27項(xiàng)目2023年1-10月2022年度2021年度營(yíng)業(yè)收入53,606.9059,035.9357,263.14利潤(rùn)總額9,044.418,054.496,907.21凈利潤(rùn)9,565.697,500.426,685.05歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)9,279.037,109.366,704.35少數(shù)股東損益286.65391.06項(xiàng)目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額70,214.8162,718.7453,263.55負(fù)債總額21,382.1821,058.4018,931.77凈資產(chǎn)48,832.6341,660.3534,331.78項(xiàng)目2023年1-10月2022年度2021年度營(yíng)業(yè)收入18,620.0226,958.6025,740.90利潤(rùn)總額6,239.147,522.577,368.29凈利潤(rùn)7,695.287,522.577,368.29被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日、2021-2022年度的模擬會(huì)計(jì)報(bào)表已經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所稅種計(jì)稅依據(jù)稅率企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%、20%、0%增值稅銷售額、信息服務(wù)費(fèi)、電子版權(quán)使用費(fèi)、網(wǎng)站維護(hù)、手機(jī)閱讀信息費(fèi)、出租收入、版稅收入城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納增值稅7%、5%教育費(fèi)附加應(yīng)納增值稅3%地方教育費(fèi)附加應(yīng)納增值稅2%房產(chǎn)稅自用房屋以房產(chǎn)原值的70%為計(jì)稅依據(jù)；出1.2%、12%業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》規(guī)定：對(duì)三、被評(píng)估單位財(cái)務(wù)報(bào)表的審查與調(diào)整非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在這里是指對(duì)被評(píng)估單位主營(yíng)業(yè)務(wù)沒有直接“貢獻(xiàn)”的資產(chǎn)。我們知道，企業(yè)不是所有的資產(chǎn)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)都有直接貢獻(xiàn)，有些資產(chǎn)可能對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)沒有直接“貢獻(xiàn)”，如長(zhǎng)期投資、在建工程及一些閑置資產(chǎn)等。企業(yè)的長(zhǎng)期投資是企業(yè)將自身的資產(chǎn)通過讓渡給其他人擁有或使用，而本身收取投資收益。上述投資收益與自身的根據(jù)企業(yè)提供的評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的合并資產(chǎn)負(fù)債表，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在非經(jīng)營(yíng)中剔除已作為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)算的控股子公司（江西漢儒教育科技有限公司、江高校出版社教輔教材業(yè)務(wù)主要的銷售發(fā)貨期和結(jié)算期以學(xué)期為單位，經(jīng)營(yíng)性貨幣資金考慮一個(gè)周期內(nèi)的付現(xiàn)成本作為預(yù)留保障資金，包括管理層考慮到出版成本、人工費(fèi)用、其他管理費(fèi)用等付現(xiàn)成本因素，按半年付現(xiàn)成本金額綜合作為貨幣資金保有截至評(píng)估基準(zhǔn)日，高校出版社合并資產(chǎn)負(fù)債表上，涉及非主營(yíng)應(yīng)收江西省教育廳①模擬合并范圍內(nèi)的長(zhǎng)期股權(quán)投資江西漢儒教育科技有限公司、江西高臻科技有與高校出版社的主營(yíng)業(yè)務(wù)出版與發(fā)行一體化業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，且于評(píng)估基準(zhǔn)日業(yè)務(wù)未②模擬合并中參股聯(lián)營(yíng)單位是江西新華贛教教育科技有限公司，采用持股比例乘截至評(píng)估基準(zhǔn)日，高校出版社合并資產(chǎn)負(fù)債表上，涉及的翰林院尚未使用，未在截至評(píng)估基準(zhǔn)日，高校出版社合并資產(chǎn)負(fù)債表上，涉及遞延所得稅資產(chǎn)為計(jì)提的信用減值損失和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及長(zhǎng)期應(yīng)付職工薪酬形成的可抵扣暫時(shí)性差異，采用所謂非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債是指企業(yè)承擔(dān)的債務(wù)不是由于主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的負(fù)債而是由于與主營(yíng)業(yè)務(wù)沒有關(guān)系或沒有直接關(guān)系的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)如對(duì)外投資，基本建設(shè)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，高校出版社合并資產(chǎn)負(fù)債表上長(zhǎng)期應(yīng)付薪酬中為改制時(shí)計(jì)提的文化軟實(shí)力”。影響的文化強(qiáng)省。相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施意見將有利于出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)公司產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布信息顯示：據(jù)2024年1月對(duì)全國(guó)7.3萬(wàn)家規(guī)模以上文化及相關(guān)第四部分收益法評(píng)估技術(shù)說明收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法、股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法和企業(yè)自由現(xiàn)金股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東的現(xiàn)金流量，對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為股權(quán)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊及攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金增加額-償還付息企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東和負(fù)息債務(wù)債權(quán)人在內(nèi)的所有企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)＋折舊/攤銷＋稅后利息支出－營(yíng)運(yùn)資金增加－資本性E=B?DB=P+ΣCied(1?T)Re＝Rf+β×ERP＋Rs1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待評(píng)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值3.本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估單位未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管5.本次評(píng)估假設(shè)關(guān)于出版物在出版環(huán)節(jié)執(zhí)行增值稅50%先征后退的政策及免征圖書批發(fā)、零售環(huán)節(jié)增值稅政策暨《關(guān)于延續(xù)實(shí)施宣傳因此本次收益法按照合并口徑收益數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于控股子公司江西漢儒教育科技詢有限公司業(yè)務(wù)與高校出版社的主營(yíng)業(yè)務(wù)出版與發(fā)行一體化業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，且于評(píng)評(píng)估人員分析了管理層提出的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)并與管理層討論了有關(guān)預(yù)測(cè)的假設(shè)、前提及預(yù)（一）營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值受中小學(xué)生教師招聘人數(shù)下降、中職院校擬停止招生、部分地方性教材和幼教產(chǎn)品政2025及以后年度，高校出版社管理層考慮到原有項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)為止；圖書相關(guān)配套服務(wù)包括服務(wù)費(fèi)收入、版稅及期刊類業(yè)務(wù)，其中服務(wù)費(fèi)收入逐年下降，未來(lái)不再考慮該業(yè)務(wù)；版稅和期刊類等業(yè)務(wù)結(jié)合報(bào)告期均高校出版社的其他業(yè)務(wù)收入主要包括報(bào)廢圖書、畢業(yè)證書設(shè)計(jì)等。其中圖書出版收入占圖書類收入比例的均值乘以未來(lái)圖書收入進(jìn)行預(yù)測(cè):畢業(yè)證書設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)參考?xì)v）：項(xiàng)目未來(lái)預(yù)測(cè)2023年11-12月2024年2025年2026年2027年2028年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入13,710.0061,427.7762,652.9363,902.5865,177.2466,477.38其他業(yè)務(wù)收入250.00260.00260.00260.00270.00合計(jì)13,710.0061,677.7762,912.9364,162.5865,437.2466,747.38其他業(yè)務(wù)成本主要部分為報(bào)廢圖書類成本，參考?xì)v史期該數(shù)據(jù)和資產(chǎn)減值損失計(jì)提數(shù)據(jù)之和占圖書銷售成本比例均值乘以預(yù)測(cè)）：項(xiàng)目未來(lái)預(yù)測(cè)2023年11-12月2024年2025年2026年2027年2028年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本9,300.0038,079.8238,839.4139,614.2040,404.4941,210.58其他業(yè)務(wù)成本-1,260.001,280.001,310.001,330.001,360.00合計(jì)9,300.0039,339.8240,119.4140,924.2041,734.4942,570.58涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用歷史數(shù)據(jù)主要包括利息支出、利息收入、銀行手續(xù)費(fèi)和其歷史期利息支出為子公司江西漢儒教育科技有限公司的借款，該公司已整體作為根據(jù)基準(zhǔn)日及歷史年度增值稅稅收返還的政策，從政策各年度的連續(xù)可知該政策在未來(lái)年度持續(xù)取得的可能性較大，因此本次仍假設(shè)該政策可持續(xù)取得，暨《關(guān)于延續(xù)實(shí)以持續(xù)續(xù)展，結(jié)合歷史期出版物在出版環(huán)節(jié)執(zhí)行增值稅先征后退的金額占收入的比例和未來(lái)年度收入規(guī)模綜合預(yù)測(cè)了該返還金額。遞延收益攤銷對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流無(wú)影響，在被評(píng)估企業(yè)的歷史營(yíng)業(yè)支出主要包括贊助及捐贈(zèng)支出，贊助及捐贈(zèng)支出此項(xiàng)為出事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)和進(jìn)一步支持文化企業(yè)發(fā)展兩個(gè)規(guī)定的通知》之規(guī)定，高校出版社所得稅免稅政策到期時(shí)間為2023年年末。經(jīng)管理層與稅務(wù)部門及稅務(wù)總局咨詢溝通，確認(rèn)了該政策不能續(xù)展，未來(lái)預(yù)測(cè)高校出版社將正常繳納所得稅，所得稅稅率為收益主體為江西人杰教育文化發(fā)展有限公司、江西高欣教育服務(wù)有限責(zé)任公司、江西季度的所得稅率均為25%。因此，參考主涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值資本性支出是為了保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可以正常發(fā)展的情況下，企業(yè)每年需要營(yíng)運(yùn)資金增加額是指為保持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力所需的新增營(yíng)運(yùn)資金，如正常經(jīng)營(yíng)參考報(bào)告期各期營(yíng)運(yùn)資金余額占各年全年收入比例乘以未來(lái)年度的收入綜合測(cè)算折現(xiàn)率，又稱期望投資回報(bào)率，是基于收益法確定評(píng)估的重要參數(shù)。由于被評(píng)估行分析計(jì)算的方法估算被評(píng)估單位期望投資回報(bào)率。為此，第一步，首先在上市公司涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值）；）；設(shè)計(jì)、制作圖書廣告，利用本出版社出版的圖書發(fā)布廣告；辦公用品、百貨、工藝美術(shù)品、電子產(chǎn)品的銷售；承辦展覽展示；會(huì)議服務(wù)；營(yíng)銷策劃；管理咨詢；社會(huì)經(jīng)濟(jì)咨詢。（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的及批發(fā)零售全牌照。定位于為大眾提供知識(shí)服務(wù)及文化消費(fèi)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為圖書出版與發(fā)行業(yè)務(wù)、知識(shí)服務(wù)業(yè)務(wù)和文化消費(fèi)業(yè)務(wù)。圖書出版與發(fā)行是公司的核心業(yè)務(wù)板塊，涉及主題出版、商業(yè)、財(cái)經(jīng)、管理、社科、人文歷史、少兒閱讀、藝術(shù)生活、文學(xué)小涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值售以及連鎖經(jīng)營(yíng)、展覽）、印刷（復(fù)制）、進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，數(shù)字網(wǎng)絡(luò)出版等新媒體培訓(xùn)（全省中小學(xué)人教版各學(xué)科教材師資培訓(xùn)業(yè)務(wù)）、會(huì)務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意服務(wù)、企業(yè)形象與企業(yè)文化活動(dòng)策劃、組織及推廣，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，百貨、工藝品、包裝材料的生版和發(fā)行。公司的主要產(chǎn)品為期刊、圖書、教材教輔、文創(chuàng)產(chǎn)品、閱讀推廣活動(dòng)。對(duì)利用公開的市場(chǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算債權(quán)資金回報(bào)率。第二步，計(jì)算加權(quán)平均股權(quán)回報(bào)率和債權(quán)為了確定股權(quán)回報(bào)率，我們利用資本定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModelor涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值Re＝Rf+β×ERP＋Rs并計(jì)算其到期收益率，取所有國(guó)債到期收益率的平均值作為本次評(píng)估無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。一個(gè)跨市場(chǎng)指數(shù)，并且組成該指數(shù)的成份股是各行業(yè)內(nèi)股票交易活躍的領(lǐng)頭股票。選(4)計(jì)算對(duì)比公司Unleveredβ和估算被評(píng)估單Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T)×D/(6)估算被評(píng)估單位在上述確定的資本結(jié)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值我們將已經(jīng)確定的被評(píng)估單位資本結(jié)構(gòu)比率代入到如下公式中，計(jì)算被評(píng)估單位Leveredβ=Unleveredβ×[1+(1-T)高于一個(gè)投資組合的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，在考慮一個(gè)單個(gè)公司或股票的投資收益時(shí)應(yīng)該經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指公司經(jīng)營(yíng)因素導(dǎo)致公司盈利水平變化，從而使投資者預(yù)期收益下降的可能。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要受公司本身的管理水平、技術(shù)能力、經(jīng)營(yíng)方向、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等內(nèi)結(jié)合被評(píng)估單位的資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力、業(yè)務(wù)規(guī)模、管理層經(jīng)驗(yàn)、區(qū)域因素等因涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值本項(xiàng)目選擇合并財(cái)務(wù)報(bào)表口徑運(yùn)用收益法測(cè)算得出被評(píng)估單位合并口徑的股權(quán)價(jià)值，再扣減少數(shù)股東權(quán)益價(jià)值，得到被評(píng)估單位歸屬母公司的股權(quán)價(jià)值。對(duì)于少數(shù)股東權(quán)益價(jià)值，采用以評(píng)估基準(zhǔn)日歸屬于少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例作為少數(shù)股東權(quán)益七、股東全部權(quán)益價(jià)值的確定被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益價(jià)值=全投資經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-負(fù)息負(fù)債+非經(jīng)營(yíng)=72,807.28-0.00+27,883.81-3,第五部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估技術(shù)說明第一流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明科目名稱賬面價(jià)值貨幣資金308,780,892.71應(yīng)收賬款182,708,618.95預(yù)付賬款749,816.08其他應(yīng)收款14,809,285.60存貨21,668,577.55其他流動(dòng)資產(chǎn)3,487,550.97流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)532,204,741.86應(yīng)收賬款賬面余額184,710,515.65元，壞賬準(zhǔn)備2,001,896.70元，賬面凈值其他應(yīng)收款賬面余額21,160,257.04元，壞賬準(zhǔn)備6,350,971.44元，賬面凈值首先對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行逐筆核對(duì)，查看其是否賬表相符。對(duì)賬面余額較大的應(yīng)的款項(xiàng)，參照賬齡分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評(píng)估值，具體計(jì)算公式為：評(píng)估值=賬面余額×（1-預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失率）。有關(guān)估計(jì)的序號(hào)賬齡時(shí)間估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失率15%21-2年（含2年）32-3年（含3年）20%43-4年（含4年）50%54-5年（含5年）80%65年以上100%序號(hào)賬齡時(shí)間估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失率15%21-2年（含2年）32-3年（含3年）20%43-4年（含4年）50%54-5年（含5年）80%65年以上100%委估存貨主要包括原材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、發(fā)出商品等，賬面價(jià)值合計(jì)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值在評(píng)估過程中，評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)存貨在核對(duì)賬、表一致的基礎(chǔ)上，為確認(rèn)存貨所有權(quán)，依據(jù)被評(píng)估單位提供的存貨清單，抽查核實(shí)了有關(guān)的購(gòu)置、銷售發(fā)票和會(huì)計(jì)憑證。根據(jù)被評(píng)估單位提供的存貨盤點(diǎn)表對(duì)其進(jìn)行了抽查，檢查其是否存在冷背為一類，對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)，逐項(xiàng)核對(duì)；對(duì)于數(shù)量較多金額較小的存貨歸為一類，對(duì)其以企業(yè)提供的盤點(diǎn)表為基礎(chǔ)，對(duì)部分存貨進(jìn)行抽查，并編制抽查盤點(diǎn)表，以增強(qiáng)評(píng)在核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各存貨項(xiàng)目的特點(diǎn)確定相應(yīng)的評(píng)估方法對(duì)其評(píng)估值進(jìn)行計(jì)對(duì)于周轉(zhuǎn)快、近期購(gòu)入及市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)不大的材料，賬面價(jià)值與企業(yè)采購(gòu)合同價(jià)值接近，按核實(shí)后賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值；年限久遠(yuǎn)已不能使用的原材料，按零值評(píng)估；跌向企業(yè)相關(guān)人員詢問近期采購(gòu)價(jià)格，賬面價(jià)值與企業(yè)涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值考高校出版社2023年報(bào)廢圖書處理方法，采取化漿處理，報(bào)廢收入約為圖書碼洋的某產(chǎn)成品評(píng)估值=不含稅出廠銷售價(jià)格-銷售費(fèi)用-全部稅金-適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)不含稅出廠銷售單價(jià)格根據(jù)企業(yè)提供的與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間相近的實(shí)際銷售單價(jià)減根據(jù)公司的成本核算程序，驗(yàn)證其核算的合理性和準(zhǔn)確性；然后對(duì)在產(chǎn)品（自制半成企業(yè)在產(chǎn)品主要為支付的稿費(fèi)等成本，賬面完全成本與基準(zhǔn)日的重置成本比較接涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值1．評(píng)估范圍：發(fā)出商品為圖書，發(fā)出商品賬面余額13,136,471.43元，跌價(jià)準(zhǔn)備閱基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)記錄、發(fā)函及銷售資料對(duì)基準(zhǔn)日賬面數(shù)量和金額進(jìn)行了驗(yàn)證核實(shí)。其次，根據(jù)向企業(yè)了解的產(chǎn)成品市場(chǎng)適銷情況，核實(shí)產(chǎn)成品為正常銷售產(chǎn)品。對(duì)于正常銷售產(chǎn)品，評(píng)估方法參照“產(chǎn)成品”進(jìn)行評(píng)估，由于采購(gòu)單位已確定，故不再扣除銷售收入利潤(rùn)評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)×庫(kù)存數(shù)量×(1-銷涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估值增減值增減率%貨幣資金308,780,892.71308,780,860.38-32.330.00應(yīng)收賬款182,708,618.95165,572,513.09-17,136,105.86-9.38預(yù)付賬款749,816.08739,586.80-10,229.28其他應(yīng)收款14,809,285.6014,623,278.00-186,007.60存貨21,668,577.5536,015,287.3614,346,709.8166.21其他流動(dòng)資產(chǎn)3,487,550.973,487,550.970.000.00合計(jì)532,204,741.86529,219,076.60-2,985,665.26-0.56涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值第二非流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明納入本次評(píng)估范圍的長(zhǎng)期股權(quán)投資包括擁有控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資和參股的長(zhǎng)期序號(hào)被投資單位名稱投資日期投資比例賬面價(jià)值（單位：元）1江西人杰教育文化發(fā)展有限公司2013.12100.00%10,000,000.002江西高欣教育服務(wù)有限責(zé)任公司2006.07100.00%6,000,000.003江西飛閱文化傳媒發(fā)展有限責(zé)任公司2015.11100.00%0.004北京東方沃野文化傳播有限公司2006.06100.00%2,000,000.005江西高校出版社圖書發(fā)行有限公司1991.04100.00%20,100,000.006江西冠山文化傳媒有限公司2020.05100.00%0.007江西當(dāng)代中學(xué)生報(bào)刊社有限公司2013.06100.00%2,000,000.008江西高美華呈文化傳媒有限公司2016.05100.00%100,000.009江西華宇文化傳播有限公司2014.09100.00%5,000,000.00南昌俊采文化發(fā)展有限責(zé)任公司2015.07100.00%7,100,000.00江西高立教育科技有限公司2019.0751.00%2,040,000.00合計(jì)54,340,000.00進(jìn)行整體評(píng)估的被投資單位評(píng)估基準(zhǔn)日基本情況分別見相應(yīng)高校出版社母子公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)協(xié)同，為出版和發(fā)行一體化經(jīng)營(yíng)，因此采用合并口常經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，采用同一評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)被投資單位進(jìn)行整體評(píng)估，以被投資單位整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確定長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值。其中被投資單位整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，“有限責(zé)任涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估結(jié)果匯總表序號(hào)被投資單位名稱賬面價(jià)值評(píng)估值增減值增值率%1江西人杰教育文化發(fā)展有限公司2江西高欣教育服務(wù)有限責(zé)任公司3江西飛閱文化傳媒發(fā)展有限責(zé)任公司4北京東方沃野文化傳播有限公司5江西高校出版社圖書發(fā)行有限公司6江西冠山文化傳媒有限公司7江西當(dāng)代中學(xué)生報(bào)刊社有限公司8江西高美華呈文化傳媒有限公司9江西華宇文化傳播有限公司南昌俊采文化發(fā)展有限責(zé)任公司江西高立教育科技有限公司合計(jì)本評(píng)估報(bào)告沒有考慮流動(dòng)性以及由于具有控制權(quán)或者缺乏控制權(quán)可能產(chǎn)生的溢高校出版社對(duì)江西人杰教育文化發(fā)展有限公司擁有實(shí)質(zhì)控制權(quán)，股權(quán)比例為100%。經(jīng)對(duì)人杰公司進(jìn)行整體評(píng)估后，該公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)評(píng)估值為=25,124,836.47元涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值（一）評(píng)估范圍本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為江西高校出版社有限責(zé)任公司申報(bào)評(píng)估的建筑物類資產(chǎn)，具序號(hào)科目名稱項(xiàng)數(shù)賬面價(jià)值原值凈值1固定資產(chǎn)-房屋建筑物103,945,689.68100,285,688.75吊頂，室內(nèi)安裝木質(zhì)套門，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面鋪墻磚。房屋內(nèi)部供水、排水、），），），涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值式店。根據(jù)被評(píng)估單位提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，證號(hào)為《贛（2018）景德鎮(zhèn)市不動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)為360202003012GB09235F00040001，權(quán)屋外立面干掛石材、鋁合金窗；室內(nèi)采用中檔裝修，地面鋪設(shè)地板磚和復(fù)合木地板，墻面噴刷涂料，頂棚采用格柵吊頂，室內(nèi)安裝玻璃隔斷門和木質(zhì)套門，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面鋪墻磚。房屋內(nèi)部供水、排水、供電設(shè)施完善。房地產(chǎn)現(xiàn)狀維護(hù)較好，正房權(quán)利人為江西高校出版社有限責(zé)任公司，共有情況為單獨(dú)所有，權(quán)利情況為國(guó)有建），公共交通出行一般。南昌市天興翰林苑2棟臨近新城面噴刷涂料，頂棚采用礦棉板吊頂，公共衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面鋪墻磚。房屋內(nèi)部涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值），于改制時(shí)按照市場(chǎng)比較法以改制評(píng)估結(jié)果計(jì)入賬面價(jià)值。其他評(píng)估范圍內(nèi)建筑物類資被評(píng)估單位采用（年限平均法）計(jì)提折舊。按建筑物類資產(chǎn)類別、預(yù)計(jì)使用壽命5根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的建筑物申報(bào)明細(xì)表，通過查閱固定資產(chǎn)財(cái)務(wù)賬及固定資產(chǎn)卡片等資料，對(duì)賬面原值、賬面凈值、建筑結(jié)構(gòu)、竣工使用年限、建筑面積或體積結(jié)構(gòu)形式、建筑面積或體積、使用情況、維護(hù)及改造情況、完好狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及委估房屋建筑物的特點(diǎn)，采用市場(chǎng)比較法確定建筑類地產(chǎn)價(jià)格案例與委估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)和地區(qū)，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似酬率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此來(lái)判斷委估房地假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等通過測(cè)算正常開發(fā)完畢后余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理，以假設(shè)重本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上被估房地產(chǎn)價(jià)值。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成本次評(píng)估，評(píng)估方法的選擇應(yīng)參照《規(guī)范》、評(píng)估準(zhǔn)場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇評(píng)根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解，評(píng)估對(duì)象權(quán)屬完整（權(quán)證存在公開活躍市場(chǎng)，市場(chǎng)上可以獲取可比的房地產(chǎn)成交實(shí)例，本次評(píng)估，除南昌新建區(qū)工業(yè)二路天興翰林苑尚待裝本次評(píng)估對(duì)象為移交或劃轉(zhuǎn)的既有房地產(chǎn)，不具備開本次評(píng)估對(duì)象為商業(yè)類（商業(yè)、辦公）房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)選用市場(chǎng)比較法，土地使用權(quán)價(jià)值已經(jīng)包含在市場(chǎng)比較法是將委估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易VB：比較實(shí)例價(jià)格A：待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/比較實(shí)例房地產(chǎn)交易情B：待估房地產(chǎn)估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例房地產(chǎn)交易日期D：待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域因E：待估房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例房地產(chǎn)個(gè)別因F：待估房地產(chǎn)權(quán)益因素條件指數(shù)/比較實(shí)例房地產(chǎn)權(quán)益因素條經(jīng)過履行資產(chǎn)核查、取價(jià)依據(jù)調(diào)查和評(píng)定估算等程序，對(duì)高校出版社申報(bào)的建筑涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值增值率*本次評(píng)估建筑物類資產(chǎn)評(píng)估增值的主要原因是：因市場(chǎng)供需關(guān)），公共交通出行一般。南昌市天興翰林苑2棟臨近新城涉及的江西高校出版社有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值根據(jù)以上實(shí)例選取原則，本次評(píng)估從評(píng)估人員掌握的交易資料中選取了三個(gè)比較項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置用途結(jié)構(gòu)面積交易價(jià)格交易日期（元/平方米）萊蒙都會(huì)寫字樓南昌市紅谷灘區(qū)會(huì)展路999號(hào)辦公框剪結(jié)構(gòu)22369,355.002023年9月萊蒙都會(huì)寫字樓南昌市紅谷灘區(qū)會(huì)展路999號(hào)辦公框剪結(jié)構(gòu)3009,700.002023年12月萬(wàn)達(dá)中心寫字樓南昌市紅谷灘區(qū)沙井路與豐澤路交叉口南80米辦公框剪結(jié)構(gòu)40010,000.002023年8月參與比較的因素條件應(yīng)是對(duì)評(píng)估對(duì)象與比較實(shí)例之間的價(jià)格差異產(chǎn)生作用的因素，通過對(duì)評(píng)估對(duì)象與三個(gè)比較實(shí)例各自特點(diǎn)的分析，本次評(píng)估選擇了交易日期、交項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象萊蒙都會(huì)寫字樓萊蒙都會(huì)寫字樓萬(wàn)達(dá)中心寫字樓交易單價(jià)（元/平方米）待估9,355.009,700.0010,000.00交易情況正常交易正常交易、報(bào)價(jià)正常交易、報(bào)價(jià)正常交易、報(bào)價(jià)交易時(shí)間2023-10-312023年9月2023年12月2023年8月區(qū)位狀況商務(wù)辦公集聚度周邊物業(yè)多為住宅、工業(yè)，緊鄰新建區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，辦公集聚周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高距商務(wù)中心區(qū)距離或處于商務(wù)中心的位置處于新建商務(wù)紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)交通條件公交便捷程度2條公共線路經(jīng)過超過4條公共線路經(jīng)過超過4條公共線路經(jīng)過超過4條公共線路經(jīng)過通達(dá)性臨主干道，周邊道路通達(dá)性好臨主干道，周邊道路通達(dá)性好臨主干道，周邊道路通達(dá)性好臨主干道，周邊道路通達(dá)性好接近性距離物業(yè)距離可地下停車，距離物業(yè)100米可地下停車，距離物業(yè)100米距離物業(yè)距離樓層/總樓8/16低區(qū)/26高區(qū)/26中區(qū)/36房屋朝向南北南南南景觀房屋所臨景觀為一般城市景觀，無(wú)特殊景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為一般城市景觀，無(wú)特殊景觀周邊環(huán)境狀況周邊自然環(huán)境周邊自然環(huán)境周邊自然環(huán)境周邊自然環(huán)境項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象萊蒙都會(huì)寫字樓萊蒙都會(huì)寫字樓萬(wàn)達(dá)中心寫字樓和人文環(huán)境一般和人文環(huán)境較好和人文環(huán)境較好和人文環(huán)境較好面積與配套車位數(shù)量比充足一般一般一般公共配套設(shè)施周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全實(shí)物狀況外觀形象裙樓干掛石材外墻，主樓真石漆，房屋外觀較好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好裝修狀況公共區(qū)域毛坯毛坯精裝修精裝修辦公區(qū)域毛坯毛坯精裝修精裝修面積大小841.012236300400配套設(shè)備設(shè)施網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全智能化程度房屋智能化程度一般房屋智能化程度一般房屋智能化程度一般房屋智能化程度一般物業(yè)管理水平物業(yè)管理水平較優(yōu)物業(yè)管理水平一般物業(yè)管理水平一般物業(yè)管理水平較優(yōu)租戶類型大型企業(yè)中小型企業(yè)中小型企業(yè)中小型企業(yè)成新及維護(hù)保養(yǎng)狀況建成于2021年，維護(hù)保養(yǎng)較好建成于2015年，維護(hù)保養(yǎng)較好建成于2015年，維護(hù)保養(yǎng)較好建成于2012年，維護(hù)保養(yǎng)較好建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混層高3.6米3.3米3.3米3.3米空間布局大開間大開間大開間大開間權(quán)益狀況租賃權(quán)無(wú)租賃權(quán)無(wú)租賃權(quán)無(wú)租賃權(quán)無(wú)租賃權(quán)抵押權(quán)無(wú)抵押無(wú)抵押無(wú)抵押無(wú)抵押土地剩余經(jīng)濟(jì)年限27.2928.6828.6827別與評(píng)估對(duì)象的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較，編制比較因素條件指數(shù)表，比較因素條件指數(shù)確序號(hào)比較因素因素分析及級(jí)別說明級(jí)差幅度1區(qū)位狀況商務(wù)辦公集聚度分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)檔次5%2距商務(wù)中心區(qū)距離或處于商務(wù)中心的位置處于商務(wù)中心位置分核心、次核心、邊緣三個(gè)級(jí)別3%3公交便捷程度根據(jù)公交車線路數(shù)量分為優(yōu)（10條以上）、較優(yōu)（5-交線路附近有地鐵站點(diǎn)為優(yōu)2%4道路通達(dá)度根據(jù)周邊道路的數(shù)量和級(jí)別分好、較好、一般、較差、差五個(gè)檔次1%5接近性根據(jù)落車位與物業(yè)的距離分好（50m以內(nèi)）、較好（50-100m）、一般（100-300m）、較差（300-500m）、差（500m以上）1%6分為低樓層、中低樓層、中樓層、中高樓層、高樓層、頂層，無(wú)電梯中樓層為優(yōu)2%7房屋朝向房屋主朝向分南、東南、西南、東、西、北、東北、西北1%8景觀根據(jù)房屋具體所臨景觀狀況（水景、山景、公園、道路、小區(qū)等為好、較好、一般三個(gè)檔次1%9周圍環(huán)境狀況分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)檔次1%面積和車位配套分為充足、一般、不足2%公共配套設(shè)施1%D、實(shí)物狀況序號(hào)比較因素因素分析及級(jí)別說明級(jí)差幅度1實(shí)物狀況外觀形象分好、較好、一般、較差、差五個(gè)檔次1%2裝修狀況公共根據(jù)具體的裝修狀況，分為豪華裝修、精裝修、粗裝修、毛坯四個(gè)檔次1%3辦公根據(jù)具體的裝修狀況，分為豪華裝修、精裝修、粗裝修、毛坯四個(gè)檔次3%4面積大小修正方向是隨著面積遞增，修正系數(shù)隨之降低數(shù)隨之降低5配套設(shè)備設(shè)施根據(jù)具體配套設(shè)備設(shè)施狀況，分為齊全、較齊全、一般三個(gè)檔次1%6智能化程度根據(jù)具體智能化程度，分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)檔次1%7物業(yè)管理水平根據(jù)物業(yè)管理公司級(jí)別，分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較低、低五個(gè)檔次1%8租戶類型分知名大型企業(yè)、中小型企業(yè)、小微企業(yè)三個(gè)檔次1%9成新及維護(hù)保養(yǎng)狀況建成年代每相差2年、維護(hù)保養(yǎng)相差一個(gè)級(jí)別1%建筑結(jié)構(gòu)3%層高標(biāo)準(zhǔn)層高3米每增減10cm，相應(yīng)調(diào)增/序號(hào)比較因素因素分析及級(jí)別說明級(jí)差幅度空間布局大開間無(wú)柱、大開間有柱、小開間2%序號(hào)比較因素因素分析及級(jí)別說明級(jí)差幅度1權(quán)益狀況租賃權(quán)根據(jù)合同租金與市場(chǎng)租金差異、剩余租期等因素?fù)?jù)實(shí)確定修正指數(shù)。無(wú)差異不調(diào)整2抵押權(quán)抵押事項(xiàng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，因此如無(wú)差異不調(diào)整3土地剩余年限規(guī)劃限制會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，因此如年限接近，本次不做調(diào)整項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易單價(jià)（元/平方米）待估9,355.009,700.0010,000.00交易單價(jià)（元/平方米）交易單價(jià)（元/平方米）區(qū)位狀況商務(wù)辦公集聚度距商務(wù)中心區(qū)距離或處于商務(wù)中心的位置交通條件公交便捷程度通達(dá)性接近性9898樓層/總樓98房屋朝向景觀周邊環(huán)境狀況面積與配套車位數(shù)量比989898公共配套設(shè)施實(shí)物狀況外觀形象裝修狀況公共區(qū)域辦公區(qū)域面積大小95配套設(shè)備設(shè)施智能化程度物業(yè)管理水平9999租戶類型999999成新及維護(hù)保養(yǎng)狀況979796建筑結(jié)構(gòu)項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三層高979797空間布局權(quán)益狀況租賃權(quán)抵押權(quán)土地剩余經(jīng)濟(jì)年限項(xiàng)目待估/例一待估/例二待估/例三交易單價(jià)（元/平方米）9355970010000交易單價(jià)（元/平方米）100/100100/100100/100交易單價(jià)（元/平方米）100/100100/100100/100區(qū)位狀況商務(wù)辦公集聚度100/100100/100100/100距商務(wù)中心