2024Q1房地產(chǎn)金融：以舊換新政策有新意政策效果待檢驗(yàn)-NIFD

NI=D國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室NationalInstitutionforFinance&DevelopmentNIFD季報(bào)主編:李揚(yáng)??????????儚2024年5月《NIFD季報(bào)》是國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場(chǎng)、人民幣匯率、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、中國(guó)宏觀金融、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)政運(yùn)行、金融監(jiān)管、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融、保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行、機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的動(dòng)報(bào)》由三個(gè)季度報(bào)告和一個(gè)年度報(bào)告構(gòu)成。NIFD季度報(bào)告于各季度結(jié)束后的第二個(gè)月發(fā)布，并在實(shí)驗(yàn)室微信公眾號(hào)和官方網(wǎng)站同時(shí)推出；NIFD年度報(bào)告于下一年度2月份發(fā)布。I以舊換新政策有新意，政策效果待檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面，2024年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)較弱，房?jī)r(jià)普遍下跌，同比降幅有所擴(kuò)大，但環(huán)比降幅有所收窄；新建商品住房銷(xiāo)售額僅為1.85萬(wàn)億元，同比下降三成；住宅開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)下行，土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)，庫(kù)存”成為住房市場(chǎng)當(dāng)前最重要任務(wù)之一。個(gè)人住房金融方面，2024年第一季度末個(gè)人住房貸款余額規(guī)模為38.19萬(wàn)億元，環(huán)比止跌；個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)下行，部分城市首套住房貸款利率低至3.35%；但是居民新增購(gòu)房時(shí)使用財(cái)務(wù)杠桿的意愿有所下降。房企融資方面，2024年第一季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.7%，繼續(xù)保持正增長(zhǎng)；房企境內(nèi)信用債的發(fā)行規(guī)模為1171.89億元，同比下降16.04%；房企境外債發(fā)行規(guī)模為37.54億美元（約為人民幣266億元同比下降34.12%，且主要用于債務(wù)重組置換高息房地產(chǎn)政策方面，政府部門(mén)從供需兩端持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，支持住房市場(chǎng)需求的釋放和房企融資的改善。重要政策包括：住房限購(gòu)政策的逐步退出；城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的加速推進(jìn)落實(shí)；住房“以舊換新”政策的推出；密集出臺(tái)的住房公積金新政。展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面，我們相信隨著住房限購(gòu)政策的逐步退出，住房“以舊換新”政策、房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房崔玉國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房【NIFD季報(bào)】人民幣匯率房地產(chǎn)金融住房公積金新政的落實(shí)，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端均會(huì)有所改善。房地產(chǎn)金融方面，我們認(rèn)為個(gè)人住房融資有望進(jìn)一步改善，以更好地支持剛性、改善性住房需求的釋放；房企信貸融資也會(huì)隨著獲批“白名單”項(xiàng)目貸款的發(fā)放進(jìn)一步增加，但是房企債券融資可能還會(huì)進(jìn)一步下降。從風(fēng)險(xiǎn)方面來(lái)看，有以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)需要持續(xù)關(guān)注：第一，商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率、不良余額的持續(xù)上升；第二，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)置換個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的逐漸暴露；第三，出險(xiǎn)房企違約債務(wù)的處置。 1 1 2 3 4 5 5 6 7 8 8 9 10 11 11 12 13 13 13 14 17 18 18 19 21 22 2312從新建商品住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，2024年第一季度全國(guó)新建商品住宅的銷(xiāo)售3加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)審核，剔除退房和具有抵押性質(zhì)等非商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)3）4567州、重慶共28個(gè)城市；三線城市指常州、東莞、89分城市因房?jī)r(jià)持續(xù)下行而階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，2024年第一季度我國(guó)首套、二套住房貸款的平均利率均有一定程度我們計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（Loanto2024年第一季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為平均新增二手住房貸款價(jià)值比為59%，合肥的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為2023年末相比均有所下降。這意味著在房?jī)r(jià)持續(xù)下行、收入增長(zhǎng)預(yù)期較弱的背2023年以來(lái)，存量住房市場(chǎng)二手房掛牌量大幅上升，出售難成為二手房賣(mài)實(shí)現(xiàn)住房條件改善的家庭其住房置換鏈條卡在賣(mài)舊房環(huán)節(jié)。為充分釋放住房定年限的租金進(jìn)行統(tǒng)租。統(tǒng)租后的房屋用于本轄區(qū)保障性租賃住房或公租房運(yùn)名下在購(gòu)房地實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量及在全國(guó)范圍內(nèi)的住房公積金貸款使用從近年來(lái)24家樣本商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率和不良余額的變化來(lái)表1部分樣本商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率及不良余額情況（二）經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)置換個(gè)人住房貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐漸暴露銀行等多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《中國(guó)人民銀行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)展改革委工業(yè)和信息化部財(cái)政部市場(chǎng)監(jiān)管總局證監(jiān)會(huì)外匯局關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)