物業(yè)板塊2023年綜述：估值泡沫明顯出清長期現(xiàn)金流價值突顯

24家重點物業(yè)企業(yè)財報分析24家重點物業(yè)企業(yè)運營管理效率分析24家重點物業(yè)企業(yè)估值分析投資建議及風(fēng)險提示2請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明行業(yè)營收增速回落，不同規(guī)模企業(yè)分化明顯企業(yè)利潤增速回升，頭尾企業(yè)分化加大毛利率均值下降，毛利率下降家數(shù)占多數(shù)行政開支平均占比下降，占比下降企業(yè)較多部分企業(yè)在手現(xiàn)金超百億，有助加大并購全部企業(yè)應(yīng)收款大于營收，應(yīng)收情況改善部分企業(yè)商譽(yù)增幅過大，企業(yè)間分化加大非業(yè)主增值服務(wù)收入占比總體下降趨勢企業(yè)間的經(jīng)營性現(xiàn)金流/凈利潤分化加劇企業(yè)股息率分化加大，部分企業(yè)股息率高3請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明1.

24家重點物業(yè)企業(yè)財報分析2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入2245.8億元，同比增長8.8%。行業(yè)營收增速繼續(xù)回落且分化。其中，碧桂園服務(wù)以426.1億元收入領(lǐng)跑行業(yè)，同比增加3.0%。2023年，物業(yè)企業(yè)中營業(yè)收入同比增速最高的是建發(fā)物業(yè)、越秀服務(wù)，分別為55.8%、29.7%。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年營業(yè)收入及增速1.1

行業(yè)營收增速回落，不同規(guī)模企業(yè)分化明顯17.1%10.2%3.0%20.1%0.4%22.9%15.1%10.0%-5.0%-1.6%4.7%-0.5%11.3%-4.4%29.7%-4.2%20.4%11.0%3.4-5%.2%9.1%0.4%13.0%60%50%40%30%20%10%0%-10%4500040000350003000025000200001500010000500002023營業(yè)收入（百萬元，左軸）同比（%，右軸）55.8%4請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所按照2023營業(yè)收入排序營業(yè)收入均值（百萬元）同比增速(%)20222023TOP1-522929248338.3%TOP6-10105601161810.0%TO6%TOP16-202665296111.1%TOP21-24142414421.2%5請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所2023年，在營收有所分化的背景下，中型物業(yè)企業(yè)營收均值同比增速最高。其中，TOP16-20第一，同比增長11.1%；TOP6-10第二，同比增長10.0%；TOP11-15同比增速第三，達(dá)到了8.6%；TOP1-5第四，同比增長8.3%；TOP21-24最次，同比增長1.2%。表：各梯隊營業(yè)收入均值及增速1.1

行業(yè)營收增速回落，不同規(guī)模企業(yè)分化明顯2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)共實現(xiàn)歸母凈利潤113.3億元，同比增加13.5%。其中，華潤萬象生活以29.3億元領(lǐng)跑。2023年，物業(yè)企業(yè)中歸母凈利潤同比增速最高的是合景悠活、建發(fā)物業(yè)，分別為788.1%、89.0%。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年歸母凈利潤及增速1.2

企業(yè)利潤增速回升，頭尾企業(yè)分化加大32.8%29.4%24.0%18.0%24.0%10.6%17.0%-74.9%2.2%

5.1%0.4%-25.0%-85.0%-129.5%10.9%5.8%-13.8%-44.1%

-71.1%-5.6%-9.7%-47.7%-190%-140%-90%-40%10%60%110%3500300025002000150010005000-500-1000-15002023歸母凈利潤（百萬元，左軸）89.0%同比（%，右軸）6請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所按照2023歸母凈利潤排序歸母凈利潤均值（百萬元）同比增速(%)20222023TOP1-51312166827.2%TOP6-10699495-29.2%TOP11-15436330-24.3%TOP16-20108106-1.5%TOP21-24-699-417-40.3%7請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所2023年，頭部企業(yè)的歸母凈利潤均值同比增加，而尾部企業(yè)的歸母凈利潤均值同比下降。其中，TOP1-5同比增速第一，達(dá)到27.2%；TOP16-20第二，同比下滑1.5%；TOP11-15第三，同比下滑24.3%；TOP6-10第四，同比下滑29.2%；TOP21-24最次，同比下滑40.3%。表：各梯隊歸母凈利潤均值及增速1.2

企業(yè)利潤增速回升，頭尾企業(yè)分化加大2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)毛利率平均值為22.7%，

同比減少0.94個百分點；中值為20.3%，同比減少2.22個百分點。其中，9家物企毛利率同比上升，其余16家物企毛利率同比下降。其中，星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)毛利率達(dá)33%以上，毛利率居后的是招商結(jié)余、新大正，均在13%以下。從毛利率的同比變化來看，建發(fā)物業(yè)、華潤萬象生活上升百分點最多；雅生活服務(wù)毛利率下滑百分點最多。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年毛利率及變化1.3

毛利率均值下降，毛利率下降家數(shù)占多數(shù)-3.190.921.74-0.104.61-2.52-0.760.68

1.28-0.80

-0.46-4.30-2.420.80-4.45-4.92-0.21-4.87-1.050.-508.060.45-3.37-0.21-6-4-202460%10%20%30%40%50%60%2023毛利率（%，左軸）百分點變化（%，右軸）8請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)行政開支占營業(yè)收入比重的平均值為12.1%，同比2022年下降了4.1個百分點。其中，6家物業(yè)企業(yè)行政開支占比同比上升，18家物企行政開支占比同比下降。行政開支占比同比最高的是金科服務(wù)為42.1%，最低的是中海物業(yè)、招商積余分別為3.0%、4.5%。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年行政開支占營業(yè)收入比重1.4

行政開支平均占比下降，占比下降企業(yè)較多3.0%4.5%5.8%6.9%8.4%8.6%8.7%8.7%8.9%9.5%9.6%9.9%10.3%10.3%11.4%11.7%12.0%12.1%12.7%15.1%15.2

17.2%%27.5%42.1%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%行政開支占營業(yè)收入比重（%）9請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所截至2023年末，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)中，在手現(xiàn)金超過100億元的是萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)，分別為155.7億元、126.4億元、115.8、110.1億元。我們認(rèn)為，充裕的現(xiàn)金流有助于企業(yè)獲得更多并購機(jī)會。我們按照【2023年銀行存款及現(xiàn)金/15XPE/2023年歸母凈利潤】來衡量物企現(xiàn)金水平對收并購的貢獻(xiàn)程度。其中，第一位的是合景悠活該比值達(dá)到3.17倍；碧桂園服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)該比值超過了1

倍。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年在手現(xiàn)金情況1.5

部分企業(yè)在手現(xiàn)金超百億，有助加大并購350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%200001600012000800040000萬物云碧桂園服務(wù)華潤萬象生活保利物業(yè)中海物業(yè)越秀服務(wù)綠城服務(wù)招商積余雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)寶龍商業(yè)世茂服務(wù)建發(fā)物業(yè)金科服務(wù)卓越商企服務(wù)新城悅服務(wù)合景悠活金融街物業(yè)金茂服務(wù)時代鄰里遠(yuǎn)洋服務(wù)新大正正榮服務(wù)星盛商業(yè)2023銀行存款及現(xiàn)金（百萬元，左軸）現(xiàn)金按照15XPE全部用于收并購對2023年利潤的增加（%，右軸）10請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所截至2023年末，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)中，應(yīng)收賬款/營業(yè)收入占比最高的分別是合景悠活、雅生活服務(wù)，分別為83.0%、66.1%。而應(yīng)收賬款/營業(yè)收入占比最低的分別是星盛商業(yè)、招商結(jié)余，分別為5.02%、15.5%。從2023年相對2022年變化看，應(yīng)收賬款/營業(yè)收入占比上升最多的是合景悠活、新城悅服務(wù)；下降最多的是遠(yuǎn)洋服務(wù)、金科服務(wù)。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年應(yīng)收賬款/營業(yè)收入情況1.6

全部企業(yè)應(yīng)收款小于營收，應(yīng)收情況改善-11.00-0.050.70-1.77-0.22

-0.292.83-4.47

-2.360.68-7.89-14.10-5.413.361.30

0.900.346.20-15.980.266.15-1.2320.432520151050-5-10-15-20908070605040 -3.9530201002023應(yīng)收賬款/營業(yè)收入（%，左軸） 變動（百分點，右軸）11請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所截至2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)中，商譽(yù)及無形資產(chǎn)最多的是碧桂園服務(wù)、萬物云，分別為243.5億元、83.3億元。從2023年相對2022年變化看，商譽(yù)及無形資產(chǎn)增幅最大的分別是金融街物業(yè)、新大正，分別為1.26倍、1.13倍。而下降幅度最大的分別是時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)，分別為下降59.0%、24.36%?？傮w上，企業(yè)間分化加大。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年商譽(yù)及無形資產(chǎn)情況1.7

部分企業(yè)商譽(yù)增幅過大，企業(yè)間分化加大125.70%112.72%38.22%26.76%-4.03%3.80%-1.68%-4.13%-6.14-%4.03%-59.03%-24.36%3.03%-16.90%

-8.93%6.18%-0.10%-12.64-%4.61%-6.94%-100%-50%0%50%100%150%050001000021.96%15000

0.00%-6.19%-1.73%2000025000300002023商譽(yù)及無形資產(chǎn)（百萬元，左軸）同比（%，右軸）12請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所截至2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)中，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比最高的分別是建發(fā)物業(yè)、金茂服務(wù)，分別為19.8%、18.7%。2023年，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比下降最多的是建發(fā)物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)，分別為下降13.1個百分點、下降9.4個百分點。總體上，2023年全部物業(yè)企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)收入占比都出現(xiàn)下降趨勢，反映企業(yè)的獨立性不斷增強(qiáng)。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年非業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況注：雅生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、金科服務(wù)、萬物云、合景悠活、新大正、卓越商企服務(wù)、星盛商業(yè)、越秀服務(wù)、金融街物業(yè)沒有提供非業(yè)主增值服務(wù)收入1.8

非業(yè)主增值服務(wù)收入占比總體下降趨勢-5.3%-2.1%-0.2% -1.2%-7.4%-0.6%0.2%-8.0%-9.4%-2.8%-3.2%-3.5%0.020.00-0.02-0.04-0.06-0.08-0.10-0.12-0.145%

-13.1%0%10%15%20%25%非業(yè)主增值服務(wù)收入占比（%，左軸） 變動百分點（右軸）13請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所截至2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/凈利潤最高的分別是碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)，分別為15.8倍、3.77倍。而經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/凈利潤最低的分別是合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)，都呈現(xiàn)較大的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)象。1.9

企業(yè)間的經(jīng)營性現(xiàn)金流/凈利潤分化加劇79.2%70.0%42.6%-37.6%93.0%87.8%-50.2%17.0%-70.4%42.7%18.1%80.1%-160.8%-25.8%-34.3%-108.8%

-165.7%-280.1%-205.9%-6.00-5.00-4.00-3.00-2.00-1.000.001.00-1500%-1000%-500%0%500%1000%1500%2000%圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/凈利潤的情況經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/凈利潤（左軸） 變動百分點（右軸）14請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所截至2024年4月30日，2023年重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)平均股息率為約4.4%，而股息率高于5%的有10家物業(yè)企業(yè)。其中，股息率最高的分別是卓越商企服務(wù)、星盛商業(yè)，分別為11.73%、9.03%。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年股息率的情況1.10

企業(yè)股息率分化加大，部分企業(yè)股息率高股息率（%）1412108642015請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：Wind、海通證券研究所2.

24家重點物業(yè)企業(yè)運營管理效率分析16請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明在管面積整體增速繼續(xù)下降，格局穩(wěn)定部分企業(yè)合同/在管面積高，潛在增長較大商寫單位效能首尾差距分化大商管類有所擴(kuò)張，出租率和單位收入回升2023年，重點跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)在管面積同比增速平均值保持13%的中速增長，中位數(shù)增速為12%。從在管面積規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)位居前三，均超過5億平米。從在管面積同比增速來看，金茂服務(wù)、建發(fā)物業(yè)分別以48%、33%的增速領(lǐng)跑。而星盛商業(yè)則同比增速為-11%，居于末尾。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)2023年累計在管面積及增速2.1

在管面積整體增速繼續(xù)下降，格局穩(wěn)定注：萬物云、合景悠活數(shù)據(jù)缺失。200%150%100%50%0%-50%110010009008007006005004003002001000碧桂園服務(wù)保利物業(yè)雅生活服務(wù)綠城服務(wù)中海物業(yè)華潤萬象生活招商積余融創(chuàng)服務(wù)金科服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服務(wù)新大正時代鄰里遠(yuǎn)洋服務(wù)金茂服務(wù)正榮服務(wù)越秀服務(wù)卓越商企服務(wù)建發(fā)物業(yè)金融街物業(yè)寶龍商業(yè)星盛商業(yè)合景悠活萬物云2023累計在管面積（

百萬平米，左軸）同比（%，右軸）17資料來源：Wind、海通證券研究所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明我們以合同面積/在管面積來衡量物企已經(jīng)鎖定的成長性。2023年，碧桂園服務(wù)、建發(fā)物業(yè)以1.71倍、1.66倍領(lǐng)跑；綠城服務(wù)以0.83倍居于末尾。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)合同管理面積/在管面積2.2

部分企業(yè)合同/在管面積高，潛在增長較大注：萬物云、中海物業(yè)、招商積余、新大正、新城悅服務(wù)、合景悠活數(shù)據(jù)缺失。1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0180016001400120010008006004002000碧桂園服務(wù)保利物業(yè)雅生活服務(wù)華潤萬象生活融創(chuàng)服務(wù)綠城服務(wù)金科服務(wù)世茂服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)時代鄰里正榮服務(wù)金茂服務(wù)建發(fā)物業(yè)越秀服務(wù)卓越商企服務(wù)金融街物業(yè)寶龍商業(yè)星盛商業(yè)新城悅服務(wù)合景悠活萬物云中海物業(yè)招商積余新大正2023合同管理面積（百萬平，左軸）2023合同面積/在管面積（倍，右軸）18資料來源：Wind、海通證券研究所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明2023年，我們以營業(yè)收入/在管面積來計算單位面積收入。其中，商業(yè)寫字樓類企業(yè)星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)、卓越商企服務(wù)位居前三，單位面積收入超60元每平。正榮服務(wù)、新大正、金科服務(wù)居于末尾。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)單位面積收入2.3

商寫單位效能首尾差距分化大37412561584945 454239 3733 33 32 3126 26 2422 21 19 1814400350300250200150100500單位面積收入（元/平米）注：萬物云、合景悠活數(shù)據(jù)缺失。資料來源：Wind、海通證券研究所19請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明2023年，我們以歸母凈利潤/在管面積來計算單位面積利潤，不同物企之間差異明顯。其中，商寫管理類物企星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活分別以100.6元/平米、21.5元/平米、8.2元/平米位居前三；金科服務(wù)、時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)居于末尾。圖：24家重點物業(yè)企業(yè)單位面積利潤2.3

商寫單位效能首尾差距分化大100.621.58.27.6 7.54.74.03.3 3.22.1 2.0 1.91.4 1.1 0.90.8 0.4 0.3-1.0-1.6-1.8

-3.6120100806040200-20單位面積利潤（元/平米）注：萬物云、合景悠活數(shù)據(jù)缺失。資料來源：Wind、海通證券研究所20請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明資料來源：各上市公司2022年年報、2023年年報、海通證券研究所2.4

商管類有所擴(kuò)張，出租率和單位收入回升在管購物中心數(shù)量（個）已開業(yè)購物中心建筑面積（萬平）新增簽約管理購物中心數(shù)量（個）已簽約管理購物中心面積（萬平）計劃開業(yè)購物中心建面（萬平）平均出租率商業(yè)運營服務(wù)收入/在管商業(yè)面積（元/平米）202220232022202320232023202420232023寶龍商業(yè)9395106010804151011791.2%1.98華潤萬象8498897105914162896.1%3.06星盛商業(yè)262719117028492.8%3.74商管類物管企業(yè)典型代表華潤萬象、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)。2023年，華潤萬象新增在管購物中心14個，高于寶龍商業(yè)的4個。2023年，寶龍商業(yè)的計劃開業(yè)建面為117萬平。經(jīng)濟(jì)壓力下出租率承壓，寶龍商業(yè)2023年平均出租率為91.2%，不僅低于星盛商業(yè)的92.8%，也低于華潤萬象的96.1%。從單位商業(yè)管理服務(wù)收入來看，2023年，星盛商業(yè)最高，達(dá)到3.74元/平米；華潤萬象次之，達(dá)到3.06元/平米；寶龍商業(yè)最后，為1.98元/平米。表：商管類企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)21請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明3.

24家重點物業(yè)企業(yè)估值分析22請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明估值進(jìn)入底部區(qū)域，打開長期上行空間今年以來不同公司股價以下跌為主3.1

估值進(jìn)入底部區(qū)域，打開長期上行空間截至2024年4月30日，我們重點跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的Wind一致預(yù)期業(yè)績對應(yīng)的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分別為9.64倍、7.87倍、6.75倍、6.61倍，對應(yīng)2024年P(guān)EG均值為0.47倍。我們認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)估值處于中長期底部區(qū)域，未來存在長期上行的空間。我們以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標(biāo)觀察市值與管理規(guī)模的匹配程度，我們重點跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的上述兩個指標(biāo)的均值分別為0.49、0.62。其中市值/在管面積比值最高的企業(yè)為星盛商業(yè)、華潤萬象生活；市值/合同面積比值最高的企業(yè)為星盛商業(yè)、華潤萬象生活。從物企總市值/關(guān)聯(lián)公司總市值的比值來看，雅生活服務(wù)最高，為1.41；其次為碧桂園服務(wù)1.30。我們認(rèn)為，關(guān)聯(lián)公司的規(guī)模對物業(yè)企業(yè)影響持續(xù)減弱，目前越來越多的物業(yè)企業(yè)更重視第三方外拓和市場化收購等獨立發(fā)展方式。23請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明表：重點跟蹤物業(yè)企業(yè)估值表資料來源：WIND、海通證券研究所備注：業(yè)績預(yù)測為WIND一致預(yù)期，收盤日期為2024年4月26日，匯率1港元=0.91元人民幣24請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明證券代碼股價股價EPS（元）PE（倍）PEG倍（港元每股）

（人民幣元每股）20232024E2025E2026E20232024E2025E2026E保利物業(yè)06049.HK32.0029.122.512.893.313.7811.6010.068.797.710.71融創(chuàng)服務(wù)01516.HK1.961.78-0.140.210.240.27-12.748.637.526.600.60雅生活服務(wù)03319.HK3.002.730.320.780.840.978.533.523.262.800.29中海物業(yè)02669.HK4.794.360.410.510.610.6910.678.547.126.280.51寶龍商業(yè)09909.HK2.662.420.710.740.803.393.273.02-0.03華潤萬象生活01209.HK27.8525.341.281.571.862.1919.7516.1913.6111.570.89招商積余001914.SZ10.6810.680.690.830.991.1615.3912.8610.839.190.70碧桂園服務(wù)06098.HK5.284.800.090.490.640.6555.299.897.467.410.64金科服務(wù)09666.HK9.108.28-1.490.650.750.89-5.5612.7410.999.270.74萬物云02602.HK20.8518.971.661.932.222.5511.439.858.547.430.65合景悠活03913.HK0.360.320.0221.54新大正002968.SZ9.069.060.710.800.911.0412.7611.279.948.680.81世茂服務(wù)00873.HK0.840.760.110.120.146.956.145.28-0.06卓越商企服務(wù)06989.HK1.501.370.250.270.310.335.504.974.474.140.52綠城服務(wù)02869.HK3.593.270.190.230.270.3117.1914.2212.0510.410.84正榮服務(wù)06958.HK0.190.17-0.08-2.16新城悅服務(wù)01755.HK2.942.680.520.570.630.675.154.664.263.960.56時代鄰里09928.HK0.540.49-0.210.180.20-2.342.782.43-0.03遠(yuǎn)洋服務(wù)06677.HK0.500.460.040.230.2612.641.941.73-0.02金茂服務(wù)00816.HK2.452.230.370.430.490.566.035.164.523.980.37星盛商業(yè)06668.HK1.301.180.170.190.210.237.026.395.705.150.56越秀服務(wù)06626.HK2.982.710.320.380.450.528.477.136.005.170.41建發(fā)物業(yè)02156.HK3.323.020.340.390.470.598.897.796.405.100.33金融街物業(yè)01502.HK2.222.020.340.390.430.485.895.244.694.170.43平均9.647.876.756.610.473.1

估值進(jìn)入底部區(qū)域，打開長期上行空間表：重點跟蹤物業(yè)企業(yè)市值與管理規(guī)模匹配度25資料來源：WIND、海通證券研究所備注：收盤日期為2024年4月26日，匯率1港元=0.91元人民幣請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明證券代碼總市值總市值市值/合同面積市值/在管面積（億港元）（億元人民幣）保利物業(yè)06049.HK1771610.170.22融創(chuàng)服務(wù)01516.HK60550.150.20雅生活服務(wù)03319.HK43390.050.07中海物業(yè)02669.HK1571430.36寶龍商業(yè)09909.HK17160.500.74華潤萬象生活01209.HK6365781.421.63招商積余001914.SZ1251030.30碧桂園服務(wù)06098.HK1771610.100.17金科服務(wù)09666.HK57520.150.19萬物云02602.HK246224合景悠活03913.HK77新大正002968.SZ23190.11世茂服務(wù)00873.HK21190.060.08卓越商企服務(wù)06989.HK18170.220.26綠城服務(wù)02869.HK1151040.280.23正榮服務(wù)06958.HK220.020.02新城悅服務(wù)01755.HK26230.10時代鄰里09928.HK550.040.04遠(yuǎn)洋服務(wù)06677.HK650.040.05金茂服務(wù)00816.HK22200.190.24星盛商業(yè)06668.HK13124.297.06越秀服務(wù)06626.HK45410.490.63建發(fā)物業(yè)02156.HK47430.420.69金融街物業(yè)01502.HK880.170.19平均0.490.623.1

估值進(jìn)入底部區(qū)域，打開長期上行空間表：重點跟蹤物業(yè)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)公司市值比較26資料來源：WIND、海通證券研究所備注：收盤日期為2024年4月26日，匯率1港元=0.91元人民幣請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明證券代碼總市值總市值關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)公司總市值總市值/關(guān)聯(lián)公司總市值（億港元）（億元人民幣）（億元人民幣）保利物業(yè)06049.HK177161保利地產(chǎn)10670.15融創(chuàng)服務(wù)01516.HK6055融創(chuàng)中國1060.51雅生活服務(wù)03319.HK4339雅居樂271.41中海物業(yè)02669.HK157143中國海外發(fā)展14490.10寶龍商業(yè)09909.HK1716寶龍地產(chǎn)250.63華潤萬象生活01209.HK636578華潤臵地18420.31招商積余001914.SZ125103招商蛇口7670.13碧桂園服務(wù)06098.HK177161碧桂園1231.30金科服務(wù)09666.HK5752金科股份600.86萬物云02602.HK246224萬科A8130.28合景悠活03913.HK77合景泰富集團(tuán)110.59新大正002968.SZ2319世茂服務(wù)00873.HK2119世茂集團(tuán)191.01卓越商企服務(wù)06989.HK1817綠城服務(wù)02869.HK115104綠城中國1590.66正榮服務(wù)06958.HK22正榮地產(chǎn)20.78新城悅服務(wù)01755.HK2623新城控股2220.10時代鄰里09928.HK55時代中國控股41.19遠(yuǎn)洋服務(wù)06677.HK65遠(yuǎn)洋集團(tuán)250.22金茂服務(wù)00816.HK2220中國金茂820.25星盛商業(yè)06668.HK1312越秀服務(wù)06626.HK4541越秀地產(chǎn)1720.24建發(fā)物業(yè)02156.HK4743建發(fā)國際集團(tuán)2690.16金融街物業(yè)01502.HK88金融街920.083.1

估值進(jìn)入底部區(qū)域，打開長期上行空間3.2

今年以來不同公司股價以下跌為主27請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明關(guān)于成交活躍度，我們統(tǒng)計了重點跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的近30日（2024.3.31-2024.4.30）日均成交額和近90日（2024.1.31-2024.4.30）日均成交額，其中7家物企的成交額出現(xiàn)了不同程度上升，其它物企的成交額出現(xiàn)了下滑或變化不大。從2024年以來的漲幅來看，僅有8家物業(yè)企業(yè)年內(nèi)實現(xiàn)正增長，即金茂服務(wù)以36.11%領(lǐng)漲行業(yè)。2024年以來的股價下滑的企業(yè)達(dá)到15家，其中下降幅度較大的是遠(yuǎn)洋服務(wù)，下滑33.33%；其次為世茂服務(wù)下滑29.41%。從2023年5月1日至2024年4月30日的一