房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)業(yè)指從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序1.建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建2.建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批3.土地使用權(quán)的取得4.工程建設(shè)和管理5.銷售管理6.經(jīng)營管理7.物業(yè)管理各位伙伴:早上好!房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)等）。商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價(jià)出售。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證書“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。---房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。三證包括房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證商業(yè)地產(chǎn)習(xí)慣上我們將商鋪或商業(yè)用房稱為商業(yè)物業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。對比住宅：住宅禁商房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式廣告、展廳、售樓人員---坐商主動尋找客戶一對一溝通---行商銷售商品房必備的“五證”按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)（銷）售許可證二書《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。房地產(chǎn)建筑形態(tài)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。小高層：7—11F的建筑稱為小高層。高層：12—30F的建筑稱為高層。超高層：30F以上的建筑稱為超高層。面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積則是各層建筑面積之和

房屋買賣、租賃時均按建筑面積計(jì)算公攤面積指公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和套內(nèi)面積指建筑面積減去公攤面積使用面積俗稱“地磚面積”。它是在套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間面積建筑密度指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

如：建設(shè)用地1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為30％。可以看出基底、地下室的面積與建筑密度沒有直接的關(guān)系。建筑密度10000平方米200平方米1幢200平方米2幢300平方米3幢300平方米4幢建筑密度=（200+300+200+300）÷10000=0.1容積率10000平方米200平方米1幢200平方米2幢300平方米3幢300平方米4幢容積率=（200+300+200+300）×20÷10000=2是指項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值容積率對于開發(fā)商來講，容積率越高，建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄對于購房者來講，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好多層容積率一般控制在1.3以下小高層的容積率可以達(dá)到2左右高層視情況一般在4或5左右綠化率10000平方米200平方米1幢200平方米2幢300平方米3幢300平方米4幢綠化率=2000÷10000=20%是指用地范圍內(nèi)的綠地面積與用地面積之比。2000平方米開間、進(jìn)深開間，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的住宅的寬度實(shí)際距離。住宅開間一般為3.0－3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。（規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性）。進(jìn)深，是指一面獨(dú)立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，也不宜過大。開間、進(jìn)深開間進(jìn)深層高、凈高層高：是指下層樓板下表面到上層樓板上表面之間的距離。凈高：是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度層高、凈高層高凈高土地權(quán)使用年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。土地權(quán)使用年限土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財(cái)產(chǎn)，并無使用年限的限制，但對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，除屬于集體所有的外，還屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。隨著物權(quán)法的頒布，明確了房屋屬于私人財(cái)產(chǎn)，到時業(yè)主可以象征性的補(bǔ)交一些土地款就可以了。付款方式一次性付款銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。銀行按揭的成數(shù)通常是五成至七成期限由2年到30年不等定金的定義定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金的數(shù)額、作用定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。買房流程選定房號，交付定金7天內(nèi)付款或辦按揭，同時簽定買賣合同交付90天或60天內(nèi)辦理三證房產(chǎn)交易稅費(fèi)契稅---面積小于（含）144平米普通住宅，繳納房價(jià)款的1.5％；購房面積超過144平米住宅、商業(yè)用房，繳納房價(jià)款的3％，在辦理房產(chǎn)證時需交納。印花稅---房價(jià)款的0.05％，在辦理產(chǎn)權(quán)證時交納。交易手續(xù)費(fèi)（每平方6元、3元）工本費(fèi)等。物業(yè)維修基金維修基金管的是共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)維修基金只能用于維修小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主個人房屋維修不能使用。兩大特點(diǎn)：專款專用強(qiáng)制繳納繳納標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅：35元/平米。小高層：45元/平米。高層、別墅、商鋪、寫字樓：65元/平米。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

國六條國務(wù)院總理溫家寶2006年5月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施國六條主要內(nèi)容（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。70%標(biāo)準(zhǔn)國六條主要內(nèi)容（二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。存款準(zhǔn)備金率、利息、個稅、營業(yè)稅土地閑置稅、強(qiáng)制收回國六條主要內(nèi)容（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。盲目地大拆大建

國六條主要內(nèi)容(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。透明售房3萬方以內(nèi)一次性開盤

限制房國六條主要內(nèi)容(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。國六條主要內(nèi)容(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。條款解析強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目的是引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展宏觀調(diào)控主要針對住房營業(yè)稅營業(yè)稅細(xì)則住房<5年全額征收營業(yè)稅普通住房≧5年免征營業(yè)稅非普通住房≧5年差額征收營業(yè)稅普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，且3個條件必須同時滿足

營業(yè)稅舉例例：有套房子，買進(jìn)總價(jià)是90萬，未滿五年，出售為100萬新政出臺以前：營業(yè)稅=100-90×5.55%=0.555萬新政出臺后：營業(yè)稅=100×5.55%=5.55萬前后相差近10倍個人所得稅個人所得稅細(xì)則自2006年8月1日開始國內(nèi)居民在進(jìn)行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，該稅率為固定的20%個人所得稅計(jì)算應(yīng)繳個稅=應(yīng)納稅所得額×20%應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得-房屋原值-合理費(fèi)用(裝修、手續(xù)費(fèi)等)個人所得稅舉例如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房屋以90萬元的價(jià)格售出。假設(shè)相關(guān)合理費(fèi)用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：(90-60-5)×20%=5萬元稅費(fèi)分析新規(guī)定是一種強(qiáng)制性的征稅方式，相比之前的自愿申報(bào)繳納方式，必然增加交易成本，這就會降低房產(chǎn)交易雙方的交易意愿。如果新規(guī)順利實(shí)施，會對炒房者的投機(jī)行為，迅速做到有效打擊。不過目前土地稀缺才是房價(jià)上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。信貸政策信貸政策信貸政策信貸政策細(xì)則購買首套住房且面積<90平方：首付>20%，基準(zhǔn)利率或下浮1