2023住房租賃發(fā)展報(bào)告

11研究成果構(gòu)成及說明0322前言2022年，政策端持續(xù)從市場(chǎng)監(jiān)管、資金補(bǔ)助、土地支持、金融支持等多方面推進(jìn)保租房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。與此同時(shí)，易、保租房認(rèn)證、沖擊IPO等多方面實(shí)現(xiàn)突破，租賃行業(yè)觀察，交易資產(chǎn)多數(shù)為服務(wù)式公寓，企業(yè)在資產(chǎn)交易方面更看重中高端租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而資產(chǎn)購(gòu)買方，多為實(shí)力租賃企業(yè)、資管公司及房企背景的企業(yè)，收并購(gòu)成為資方溫之際，有哪些優(yōu)秀的住房租賃企業(yè)以及標(biāo)桿住房產(chǎn)品值得行業(yè)學(xué)習(xí)？有哪些租賃企業(yè)在品牌打造上有獨(dú)到之處？33企業(yè)自行申報(bào)、上市公司公開資料、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)提供。如果企業(yè)自身沒有進(jìn)行研究成果構(gòu)成研究說明數(shù)據(jù)及調(diào)研44活動(dòng)辦法觀點(diǎn)指數(shù)研究院進(jìn)行深入調(diào)研交流，并面向租賃住房相關(guān)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、金融投觀點(diǎn)指數(shù)研究院根據(jù)企業(yè)申報(bào)材料及數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)各項(xiàng)研究體系的55隨著疫情的放開，人員流動(dòng)加速，預(yù)計(jì)2023年租賃市場(chǎng)將得到有效增長(zhǎng)。受春節(jié)長(zhǎng)假以及疫情反復(fù)影響，2022年上但從業(yè)績(jī)來看，仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，多個(gè)樣本企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模與營(yíng)收雙增長(zhǎng)，同時(shí)在續(xù)租率、用戶滿意度等多中受到投資機(jī)構(gòu)青睞。而且在政策助推下，保租房REITs規(guī)模營(yíng)收雙增長(zhǎng)，自如、泊寓、過去一年里，受政策推動(dòng)，住房租賃行業(yè)快速發(fā)展，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)再度受到投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。與此同時(shí)，租賃企業(yè)或探索重資產(chǎn)退出渠道，并在收并購(gòu)、赴港IPO等方面動(dòng)觀點(diǎn)指數(shù)通過綜合考量2022年度住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)情況、管理、品牌、商業(yè)創(chuàng)新等多個(gè)方面，盤點(diǎn)出一批引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)，綜合發(fā)布“2023住背靠龍湖的冠寓，規(guī)模突破十萬間的同時(shí)，盈利水平也出而碧家在服務(wù)質(zhì)量提升方面則毫不松懈，引進(jìn)多家資源，打造寓樂圈服務(wù)創(chuàng)新平臺(tái)。目前碧家寓樂圈已升級(jí)至其中相寓在管房源規(guī)模位居首位，主要是相較集中式企業(yè)而言，分散式企業(yè)在單套房源獲取上更為便捷。不過，也‘‘以及魔方公寓最新公告數(shù)據(jù)顯示，兩者在營(yíng)房源規(guī)模分別對(duì)比企業(yè)過往規(guī)模增速可以發(fā)現(xiàn)，租賃企業(yè)不再盲目尋求規(guī)模的增長(zhǎng)。同時(shí)從收入表現(xiàn)來看，租賃企業(yè)更為注重運(yùn)漲幅最大的企業(yè)為華潤(rùn)有巢，收入同比增長(zhǎng)24.6%。相寓上半年收入漲幅表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，2022年上半而招商伊敦全年收入為10.25億元，同比縮減9.03%。對(duì)比其具體產(chǎn)品收入，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，壹間公寓產(chǎn)品線全年實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)5.46%，而服務(wù)式產(chǎn)品以及人才公寓產(chǎn)品均出現(xiàn)收入下滑，由此可以看出普通公寓在不穩(wěn)定因素?fù)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年全年瓴寓、有巢、城家等租賃企業(yè)穩(wěn)定期平均出租率均超90%。瓴寓、城家以及安歆公寓等租賃企業(yè)續(xù)租率超50%，安歆公寓續(xù)租率更是高達(dá)租賃企業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，各類金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)也在仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，74宗大宗交易有15宗涉及長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，其中不乏領(lǐng)盛投資、博楓等投資易案例，其中包含博楓收購(gòu)上海租賃住宅項(xiàng)目、雅詩(shī)閣收購(gòu)?qiáng)W克伍德全球、城家合并瑞貝庭公寓酒店品牌、錦和資管收購(gòu)上海徐匯服務(wù)式公寓項(xiàng)目以及瓴寓子公司購(gòu)買上海其中，博楓接手了由富力與合景泰富聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)，經(jīng)改建為長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)，將由博楓新設(shè)將其改造成長(zhǎng)租公寓。這并非領(lǐng)盛投資首次涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，更早之前，領(lǐng)盛已完成對(duì)上海虹兩者都是選擇閑置存量資產(chǎn)改造成長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，受益于政策端對(duì)城市更新的支持，存量住房資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)被激發(fā)。通過存量資產(chǎn)改造成長(zhǎng)租公寓，也是與博楓不同的是，KKR和GIC投資機(jī)構(gòu)選擇為產(chǎn)增長(zhǎng)。因此，在項(xiàng)目退出時(shí)由物業(yè)升值帶來的額外投資據(jù)了解，這并非投資機(jī)構(gòu)GIC首次涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，更早之前已先后與龍湖、瓴寓等企業(yè)達(dá)成合作，成立長(zhǎng)租公除此之外，建設(shè)銀行也加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的布局。2023募集規(guī)模為100億元，萬科與建行方面分別出資20億、基金將優(yōu)先收購(gòu)萬科旗下長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)，同時(shí)兼顧市場(chǎng)化隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，人口加速向大城市流入。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)流動(dòng)人口3.85億人，系列政策保障重點(diǎn)城市的租賃住房供應(yīng)，包括土地供給、得益于政策端支持以及流動(dòng)人口規(guī)模的支撐，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)，這也是投資機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)近期偏愛保租房REITs大步向前，企業(yè)探2022年全年共計(jì)4只保租房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT，募資總額50.26其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT均由地方保租房平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理，華有巢租賃住房REIT是當(dāng)前首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房77觀察上市保租房REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目均位于租房需求相對(duì)旺盛的城市，其中有三單REITs項(xiàng)目是位租金單價(jià)上，位于北京和上海的華夏北京保租房和華夏基保租房REITs的收入主要來自租金收入，項(xiàng)目租金單價(jià)和截至2022年底，保租房REITs上市以來整體漲幅達(dá)。。待。同時(shí)，在政策推動(dòng)下，保租房REITs的規(guī)模及數(shù)量也除了4只成功上市的保租房REITs受到關(guān)注外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs、上海城投目前多個(gè)省市的保障房REITs項(xiàng)目正在籌備，保租房項(xiàng)目米寓上海九亭地鐵站店三個(gè)租賃社區(qū)項(xiàng)目的退出；方隅公寓大資管跑通資產(chǎn)管理全生命周期，旗下蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓和泉州世界城方隅公寓三個(gè)項(xiàng)目實(shí)方層面主要是從保租房籌集、制度建設(shè)、項(xiàng)目認(rèn)定、金融中央層面針對(duì)住房租賃市場(chǎng)頒布的相關(guān)政策主要聚焦于完在金融支持方面主要提出的政策要點(diǎn)有：保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)構(gòu)建地方落實(shí)層面，多個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案。結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r落實(shí)保租房發(fā)展、完善保租房從籌集、多個(gè)城市在保租房項(xiàng)目認(rèn)定、租金收益、資金監(jiān)管、市場(chǎng)規(guī)范等各方面納入政府監(jiān)管。大部分地方要求保租房項(xiàng)目租金不得超過市場(chǎng)租金，個(gè)別城市甚至要求項(xiàng)目租金低于其一是湖北發(fā)布關(guān)于保租房先租后售新政《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實(shí)施意見》，是政其二是長(zhǎng)沙、成都及西安等城市發(fā)布關(guān)于以租換購(gòu)新政。推行居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谛◇w量項(xiàng)目仍是主流，租賃市場(chǎng)據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全年樣本企業(yè)共計(jì)新業(yè)103個(gè)租賃項(xiàng)目，開店數(shù)比2021年實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。新開店企業(yè)涉及房企系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系等多種背景的租賃企業(yè)，新增入市產(chǎn)品囊括白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、服務(wù)式公其中開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最大的租賃企業(yè)是樂乎公寓，全年新開門店數(shù)20家，貢獻(xiàn)占比達(dá)19.42%。樂乎公寓新開門店多為小體量輕資產(chǎn)項(xiàng)目，如規(guī)模400套的天津昌凌路地鐵站除了樂乎公寓偏愛小體量項(xiàng)目外，從已經(jīng)披露房間數(shù)的新開門店來看，小體量項(xiàng)目仍是開店主流。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，新開門店房間數(shù)在1-500套間的項(xiàng)目占比達(dá)99市。其中不乏有巢公寓、自如、瓴寓等租賃企業(yè)，大型租賃社區(qū)作為市場(chǎng)租賃房源的重要供給，也是未來租賃產(chǎn)品據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海仍是租賃企業(yè)開店的首選城市。同時(shí)，2022年全年一線城市新增開業(yè)項(xiàng)目數(shù)占比半，表明一線城市租賃市場(chǎng)需求規(guī)模巨大，租賃企業(yè)仍看對(duì)于人口流入量大的城市諸如武漢、成都、天津等地，租城市租金方面，北京、上海、深圳掛牌租金水平明顯高于全國(guó)其他城市，其中北京2022年全年住宅掛牌租金為分月度來看，可以發(fā)現(xiàn)城市掛牌租金、租賃房源供給以及年初1-2月，租賃市場(chǎng)處于傳統(tǒng)淡季，同時(shí)2月是傳統(tǒng)春節(jié)長(zhǎng)假期間，大量流動(dòng)人口由核心城市流向三四線城市，一線城市及人口凈流入大的城市需求下降，市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡。3月雖處于節(jié)后返工潮階段，但是并沒有帶來預(yù)想畢業(yè)季期間租賃企業(yè)開店積極性大幅提升，同時(shí)推出各項(xiàng)而業(yè)主掛牌房源積極性也在畢業(yè)季租房小熱潮前夕大幅提升。隨后的10-12月，租賃市場(chǎng)再次進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，房源卓越指數(shù)·2023住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)卓越表現(xiàn)卓越指數(shù)·2023住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)卓越表現(xiàn)研究體系：營(yíng)運(yùn)指標(biāo)（包括：在營(yíng)房間數(shù)、年內(nèi)新增簽約房間數(shù)、平均入住率、房間租金單價(jià)布局等；財(cái)務(wù)指標(biāo)（包括：營(yíng)業(yè)收入（租金收入、非租收入）、增值服務(wù)收入占比、）；