梓潼項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

梓潼工程可行性研究報(bào)告前言世恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)梓潼工程前期按照純粹市場(chǎng)化原那么的定位思路根本確立。物業(yè)類(lèi)型為多層，總建筑面積約四萬(wàn)三千平方米。為此再根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果展開(kāi)本次研究。摘要：本案宗地市場(chǎng)價(jià)值較大具備良好的市場(chǎng)前景本案的整體定位為梓潼最正確人居景觀(guān)樓大盤(pán)本案的根本物業(yè)組合類(lèi)型為住宅物業(yè)+商業(yè)物業(yè)本案銷(xiāo)售前景較佳，最核心的風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)間性滯后的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此加快本案整體進(jìn)度是獲取收益最大化和躲避風(fēng)險(xiǎn)的最正確策略。對(duì)該工程進(jìn)行不確定性分析，影響本案風(fēng)險(xiǎn)的主要因素銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積、單位變動(dòng)本錢(qián)。其中銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積對(duì)本案經(jīng)濟(jì)收益的影響最為顯著。根本原那么確實(shí)立：在較短的投資回報(bào)期實(shí)現(xiàn)收益最大化的原那么研究方法偏重于市場(chǎng)預(yù)測(cè)研究思路研究方向界定·工程預(yù)判向區(qū)域性中高端產(chǎn)品開(kāi)展方向·市場(chǎng)可行性研判，忽略規(guī)劃設(shè)計(jì)研究·不涉及產(chǎn)品定位研究本案研究思路工程可行性研判工程可行性研判宏觀(guān)開(kāi)展時(shí)機(jī)研判中觀(guān)開(kāi)展時(shí)機(jī)研判微觀(guān)開(kāi)展時(shí)機(jī)研判·宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展·房產(chǎn)宏觀(guān)運(yùn)行·中高端市場(chǎng)潛量預(yù)測(cè)·房產(chǎn)板塊開(kāi)展?fàn)顩r·板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系·板塊開(kāi)展趨勢(shì)·基于板塊的時(shí)機(jī)研判·競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究·消費(fèi)者研究·工程特性·基于供需的時(shí)機(jī)研判本報(bào)告將按此研究思路體系分析，以系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的思維分解工程中、高端開(kāi)展方向可行性這一核心問(wèn)題，通過(guò)綜合的有重點(diǎn)的比較，發(fā)現(xiàn)工程面臨的時(shí)機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，直至工程可行性的判定產(chǎn)生。目錄梓潼縣房地產(chǎn)宏觀(guān)分析及時(shí)機(jī)研判梓潼縣房地產(chǎn)城市板塊分析開(kāi)展時(shí)機(jī)研判競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究消費(fèi)者研究財(cái)務(wù)分析工程可行性研判梓潼房地產(chǎn)宏觀(guān)分析及時(shí)機(jī)研判梓潼概況·地理環(huán)境梓潼位于四川盆地西北部，東部緊偎劍門(mén)關(guān)，西北襟帶龍門(mén)山脈，南臨川西平原。四周與梓潼游仙區(qū)、江油市、劍閣、鹽亭、三臺(tái)諸縣毗鄰，幅員面積1442平方公里，全縣轄32個(gè)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕，329個(gè)行政村，15個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，2238個(gè)村民小組，總?cè)丝?8萬(wàn)。梓潼距省會(huì)成都172公里，離中國(guó)西部科學(xué)電子城梓潼49公里，是鑲嵌在“四川經(jīng)濟(jì)開(kāi)展黃金開(kāi)發(fā)線(xiàn)”上的一顆耀眼明珠?！v史梓潼歷史悠久，風(fēng)景獨(dú)好。秦昭襄王二十二年〔公元前285年〕置縣，因“東依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀漢的千里古棧道上明珠”之稱(chēng)。全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位七曲山大廟、七曲山國(guó)家森林公園處于劍門(mén)蜀道風(fēng)光名勝旅游區(qū)的南端，以其全國(guó)文昌帝君發(fā)祥地和全國(guó)最大的古柏林而享譽(yù)海內(nèi)外，以文昌文化、三國(guó)文化、漢文化、唐文化為特色的人文景觀(guān)和自然風(fēng)光，令游人流連陶醉，并有“帝鄉(xiāng)”之稱(chēng)。梓潼地杰人靈，文運(yùn)興盛。孕育了司馬相如、蒲輔周、海燈、李有行等歷史文化名人。素有“名廚之鄉(xiāng)”、“中醫(yī)之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)?！夂蜩麂貏?shì)北高南低，平均海拔600米，屬于亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫16.5℃，無(wú)霜期263天，四季清楚，雨量充分，氣候宜人。梓潼水土資源富饒富庶，自然資源得天獨(dú)厚，素有“五谷皆宜之鄉(xiāng)，林蠶豐茂之里”的美稱(chēng)。是國(guó)家水稻制種基地縣和四川省蠶?；乜h、無(wú)公害花生基地縣、畜禽商品基地縣，也是“梓潼農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范縣”。被譽(yù)為“第二個(gè)都江堰”·根底建設(shè)城市根底設(shè)施逐漸完善。梓潼天然氣與川西北氣田聯(lián)網(wǎng)，電力由西南電網(wǎng)提供，全縣城鄉(xiāng)供電系統(tǒng)配套，工業(yè)和生活用電充足，保證供給。通訊設(shè)施完善，設(shè)備先進(jìn)，郵政通訊效勞網(wǎng)點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)。全縣程控已增容到32000門(mén)，移動(dòng)、聯(lián)通、信息寬帶網(wǎng)等通訊網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展迅速，有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋城鄉(xiāng)。梓潼舊城改造全面完成，經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能完善，城市配套設(shè)施日趨完善。投資經(jīng)商、置業(yè)居家兩相宜?！そ煌ㄨ麂煌ㄔO(shè)施完善，是川西北重要的交通樞紐。縣境內(nèi)國(guó)道108線(xiàn)縱貫?zāi)媳?，省?02線(xiàn)橫貫東西，寶成鐵路復(fù)線(xiàn)和綿廣高速公路擦境而過(guò)，梓潼至梓潼南郊機(jī)場(chǎng)和梓潼火車(chē)站缺乏60公里，有3條公路與寶成鐵路復(fù)線(xiàn)相通，全縣公路通車(chē)?yán)锍?500多公里?！ぎa(chǎn)業(yè) 梓潼縣農(nóng)業(yè)興旺。全縣土地資源豐富，耕地、林地、草皮共占土地面積的三分之二，人均占有耕地面積占全市第一位。生豬、蠶繭、棉花、紅麻均系梓潼拳頭產(chǎn)品，糧食作物有７科９屬２０余種，盛產(chǎn)水稻、小麥、玉米、紅苕、豆類(lèi)，全縣人平產(chǎn)糧５１０公斤。梓潼不僅是國(guó)家級(jí)雜交水稻制種縣，而且是省蠶?；乜h、水禽開(kāi)展重點(diǎn)縣、瘦肉型商品豬基地縣、產(chǎn)棉重點(diǎn)縣，還是梓潼臍橙生產(chǎn)基地縣。梓潼臍橙香、脆、甜、大，品位極佳，鳳桔質(zhì)優(yōu)味濃，己載入《中國(guó)藥典》。利用豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源，大力開(kāi)展加工工業(yè)。近年來(lái)，梓潼工業(yè)開(kāi)展很快并初具規(guī)模，全縣工業(yè)緊緊圍繞提速增效，保持了較快的增長(zhǎng)速度，規(guī)模以上企業(yè)成為拉動(dòng)全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，逐步形成了以圣迪樂(lè)、長(zhǎng)林、長(zhǎng)業(yè)、金穗為代表的食品加工業(yè)，以林江、綠神、建江為代表的輕紡工業(yè)，以華西、立潔、四海化工、合力植化為代表的醫(yī)藥、化工工業(yè)，以凱特科技、仙峰水泥為代表的包裝建材業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。其中富有地方特色的名特產(chǎn)：梓潼酥餅、千佛特曲、片粉、湯元粉等產(chǎn)品在省內(nèi)外享有盛名，梓潼水磨精制湯元粉獲中商部?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品，飲池牌千佛曲酒系列產(chǎn)品，獲莫斯科國(guó)際金獎(jiǎng)。梓潼的風(fēng)光名勝較多，有文昌帝君發(fā)祥地七曲山大廟，全國(guó)少有的純古柏林“翠云廊”古蜀道國(guó)家級(jí)森林公園、司馬長(zhǎng)卿石室、臥龍?zhí)拼痰缺姸嗟娜宋募白匀痪坝^(guān)，是蜀道風(fēng)景旅游線(xiàn)上的重要景區(qū)，近年旅游業(yè)迅速開(kāi)展并帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)。梓潼宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r·人口及城市化率梓潼現(xiàn)有總?cè)丝?8.2萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口3.2萬(wàn)人。從整個(gè)梓潼來(lái)看，城市化進(jìn)程開(kāi)展并不明顯，城市化率非常低。究其原因，主要梓潼產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由農(nóng)業(yè)為主，其次由于綿陽(yáng)對(duì)梓潼區(qū)及轄區(qū)的強(qiáng)大輻射能力所致。但同一般的縣級(jí)城市一樣，梓潼對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和資源表現(xiàn)出一定的吸附能力。梓潼人口變動(dòng)的特征是：轄區(qū)內(nèi)城市化率在綿陽(yáng)的人口吸附作用變動(dòng)不大的同時(shí)，人口向梓潼區(qū)集聚。·GDP從GDP指標(biāo)上看，梓潼經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，近三年穩(wěn)步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)率都在10個(gè)點(diǎn)以上，從GDP增加值來(lái)看，梓潼經(jīng)濟(jì)開(kāi)展有一定的不穩(wěn)定現(xiàn)象，主要表達(dá)在2004年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)，而2005年為14個(gè)百分點(diǎn)，下降了2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)該現(xiàn)象也反映出梓潼區(qū)域經(jīng)濟(jì)較于其他縣級(jí)城市活潑的特性?！ぎa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，梓潼第一、第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展良好，這與其它縣級(jí)城市有類(lèi)似性。而城市人口集聚主要靠第二、第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展支撐。給梓潼第三產(chǎn)業(yè)做出重要奉獻(xiàn)的旅游業(yè)又分散于各個(gè)景點(diǎn)，因此梓潼城市人口增長(zhǎng)緩慢。小結(jié)：梓潼宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)近兩年整體增長(zhǎng)平穩(wěn)但有小幅波動(dòng)。梓潼整體城市化率低，進(jìn)程不快的同時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向梓潼區(qū)集聚。梓潼房地產(chǎn)宏觀(guān)開(kāi)展?fàn)顩r·開(kāi)發(fā)指標(biāo)從上面數(shù)據(jù)可以看出，梓潼近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中放量在2004年，而04年的市場(chǎng)消化狀況卻欠佳，購(gòu)置力集中在現(xiàn)房上面，空置率較高，但成交價(jià)格卻到達(dá)了938元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)；05年施工面積和竣工面積和空置率都分別出現(xiàn)了45%、50%和19%的負(fù)增長(zhǎng)，但消費(fèi)市場(chǎng)潛力卻得以釋放，銷(xiāo)售成交面積出現(xiàn)44%的正增長(zhǎng)，有效消化了04年的存量房。05年的市場(chǎng)成交均價(jià)卻降到了827元，其中現(xiàn)房成交均價(jià)為795，預(yù)售成交均價(jià)為842，可見(jiàn)在宏觀(guān)政策的打壓和市場(chǎng)輿論的不利影響下，樓市存量雖得以消化，卻付出了下跌100元/平方米的代價(jià)?！苍诖耍瑯潜P(pán)本身素質(zhì)的影響忽略不計(jì)?！秤纱丝梢?jiàn)，因?yàn)槭袌?chǎng)區(qū)域過(guò)小，消費(fèi)潛力有限，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)素質(zhì)偏低等原因，梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較為利害，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，跟風(fēng)決策行為成為市場(chǎng)主流。在房?jī)r(jià)高、市場(chǎng)看好時(shí)紛紛立項(xiàng)，市場(chǎng)不好時(shí)便縮減開(kāi)發(fā)量，并為急于回籠資金低價(jià)拋售，外鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)性，不能引導(dǎo)市場(chǎng)健康有序的開(kāi)展，外埠實(shí)力開(kāi)發(fā)商的介入是必然的結(jié)果，并會(huì)起到逐步標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)的作用。從05年年底到06年上半年在宏觀(guān)政策影響過(guò)后，市場(chǎng)狀況出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，成交均價(jià)恢復(fù)到900元/平方米以上，自身素質(zhì)較高的樓盤(pán)均賣(mài)到1000/平方米以上，市場(chǎng)存量所剩無(wú)幾，需方市場(chǎng)在結(jié)束觀(guān)望得以釋放的同時(shí)市場(chǎng)調(diào)查說(shuō)明：“57%的被訪(fǎng)者認(rèn)為梓潼房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，25%的人認(rèn)為無(wú)法判斷，僅有17%的人認(rèn)為價(jià)格會(huì)下跌?！笔袌?chǎng)輿論開(kāi)始向有利于開(kāi)發(fā)商的角度傾斜?！と司幼∶娣e從人均居住面積指標(biāo)來(lái)看，梓潼城鎮(zhèn)居住狀況逐漸改善，人均居住面積2003年低于綿陽(yáng)11平方米但高于成都2.7平方米，一方面反映出縣級(jí)城市受土地價(jià)格和供給因素人均居住面積比一級(jí)城市偏高的特點(diǎn)，其與綿陽(yáng)的差距也反映出居民生活水平偏低和房地產(chǎn)市場(chǎng)處于萌發(fā)狀態(tài)的特征。宏觀(guān)層面的市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判〔市場(chǎng)潛力預(yù)測(cè)〕1．計(jì)算依據(jù)：·據(jù)《梓潼統(tǒng)計(jì)年鑒》公布，梓潼城鎮(zhèn)居民個(gè)人年收入在9千元以上〔家庭年收入1.5萬(wàn)元以上〕，此人群按房產(chǎn)通行標(biāo)準(zhǔn)〔收入－房?jī)r(jià)比為1：8〕具備購(gòu)置總價(jià)12萬(wàn)以上物業(yè)〔單價(jià)為1000元/㎡的120㎡住宅〕?！よ麂鼌^(qū)城鎮(zhèn)居民?！?.2萬(wàn)人〕·梓潼購(gòu)房者構(gòu)成為：轄區(qū)內(nèi)、外地比例略為9.5：0.5。·在市場(chǎng)走訪(fǎng)的隨機(jī)調(diào)查中，我們?cè)L問(wèn)了495人，得到100份購(gòu)房可能性超過(guò)50的問(wèn)卷，從此推算近幾年有購(gòu)房意愿的為梓潼城鎮(zhèn)居民的五分之一?！な姓{(diào)說(shuō)明：因房?jī)r(jià)看漲帶來(lái)的增值效應(yīng)，54%的被訪(fǎng)者會(huì)在未來(lái)兩年內(nèi)購(gòu)房，37%的被訪(fǎng)者會(huì)在一年內(nèi)購(gòu)房。比例來(lái)源：現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者研究結(jié)論，并與官方數(shù)據(jù)吻合?！の磥?lái)一年內(nèi)的市場(chǎng)保守需求總量市場(chǎng)總量＝〔城鎮(zhèn)人口總量＋城鎮(zhèn)人口總量×0.05/0.95〕*0.2*0.37＝(3.2＋0.17)*0.2*0.37＝2493人按3人/戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，將有831戶(hù)的市場(chǎng)總量。注：此總量是忽略消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)偏好因素影響，只考慮支付能力的預(yù)測(cè)結(jié)果。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，梓潼城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有在建和存量房未售約150套；未來(lái)一年內(nèi)可能產(chǎn)生的供給工程有四個(gè)建筑面積約105000平方米，按每套100平方米的均值算，約合1050套。加上現(xiàn)有在建和存量房屋，未來(lái)一年內(nèi)可能產(chǎn)生的供給共1200套。綜合上述結(jié)論，可得下表：未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)總量831戶(hù)現(xiàn)有供給150戶(hù)未來(lái)1年內(nèi)供給1050戶(hù)未來(lái)1年內(nèi)的現(xiàn)有市場(chǎng)潛量651戶(hù)未來(lái)1年市場(chǎng)潛量-369戶(hù)注：市場(chǎng)潛量預(yù)測(cè)為現(xiàn)有居民靜態(tài)預(yù)測(cè)，忽略城市人口變動(dòng)。本預(yù)測(cè)以支付能力為主要參照，忽略消費(fèi)偏好、居住習(xí)慣等因素。綜上所述，梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)一年內(nèi)的潛在需求到達(dá)歷史新高，約有831戶(hù)，按每戶(hù)100㎡計(jì)算，將產(chǎn)生83100㎡需求；但綜合未來(lái)1年內(nèi)可能產(chǎn)生的供給來(lái)看，將填補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)的空隙并超過(guò)需求369戶(hù)。結(jié)論：梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的市場(chǎng)機(jī)遇，未來(lái)一年內(nèi)的市場(chǎng)需求將是去年的3-4倍。未來(lái)1年內(nèi)將產(chǎn)生大于需求的市場(chǎng)供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，因此如何在較短的時(shí)間內(nèi)有效攔截有限的客戶(hù)資源將是工程運(yùn)作收益得以保障的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。工程未來(lái)開(kāi)展主要時(shí)機(jī)在于形成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，并形成與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)或板塊的不可復(fù)制的差異性。工程宗地情況工程的名稱(chēng)：世恒梓潼工程〔案名待定〕工程的地址：梓潼濱江路宗地情況地塊規(guī)模：32畝用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅綜合用地容積率：1.5-2.0建筑密度：35％建筑限高：30米綠地率：35%立面造型：現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格建筑色彩：以淺色調(diào)為主輔以其它色調(diào)房屋間距：1：1公共設(shè)施：一處占地面積不低于30平方米的公廁該宗地于2005年5月日由世恒公司以競(jìng)拍方式取得，成交價(jià)：約20萬(wàn)/畝梓潼房地產(chǎn)城市板塊分析開(kāi)展時(shí)機(jī)研判中騰地產(chǎn)認(rèn)為，工程可行性的評(píng)判很大程度上受到城市房地產(chǎn)開(kāi)展板塊制約，城市板塊的屬性很大程度上決定了工程的產(chǎn)品開(kāi)展方向以及客戶(hù)群體定位，研究城市板塊的格局以及演變對(duì)工程定位至關(guān)重要。通過(guò)市場(chǎng)研究，尺度地產(chǎn)將梓潼區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)依據(jù)產(chǎn)品特征和地理位置兩個(gè)主要變量劃分為三個(gè)板塊：市中心板塊、邊緣板塊、濱江板塊。其中，對(duì)本案產(chǎn)生重要影響的主要是市中心板塊、濱江板塊這兩大板塊。以下我們將重點(diǎn)通過(guò)對(duì)梓潼房地產(chǎn)這兩大板塊的分析以期尋找工程開(kāi)展時(shí)機(jī)。梓潼房產(chǎn)重點(diǎn)板塊分析市中板塊區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)的，新舊混雜的商業(yè)居住混合區(qū)域。該片區(qū)房產(chǎn)開(kāi)展主要依靠梓潼本地經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)而逐漸成型。商業(yè)、人口集聚的區(qū)域。區(qū)域優(yōu)勢(shì)生活配套完善，市內(nèi)交通便捷。商業(yè)興旺、市政配套完善。區(qū)域劣勢(shì)新舊建筑混雜。土地供給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)受阻。土地供給少，供給有限。地理位置決定了不適宜深度居家。代表樓盤(pán)天意/潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)迎賓小區(qū)濱江板塊區(qū)域?qū)傩裕盒屡d的、山水資源與城市生活屬性相結(jié)合的適合深度居家的片區(qū)，梓潼未來(lái)CLD區(qū)域。該區(qū)域的開(kāi)發(fā)得益于臨江資源的開(kāi)發(fā)。城市擴(kuò)張壓力也使城市未來(lái)開(kāi)展方向容易向該區(qū)域傾斜。區(qū)域優(yōu)勢(shì)具有不可復(fù)制的遠(yuǎn)山近水景觀(guān)資源，并有效隔離市中心的嘈雜。距市中心在5分鐘的步行距離內(nèi)，實(shí)現(xiàn)景觀(guān)資源和城市生活的雙重結(jié)合，離塵不離城。土地供給充分，成片開(kāi)發(fā)，未來(lái)將有眾多大盤(pán)出現(xiàn)，形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。由于啟動(dòng)相對(duì)較晚，沒(méi)有城市開(kāi)展布局遺留問(wèn)題，利于規(guī)劃。區(qū)域劣勢(shì)人氣缺乏。商業(yè)、生活配套相對(duì)滯后。周邊多為村民自建房，影響整體形象，且治安環(huán)境欠佳。代表樓盤(pán)潼江花園城市邊緣板塊區(qū)域?qū)傩裕狠^生的，開(kāi)展緩慢的、城鄉(xiāng)結(jié)合處廉價(jià)的居住混雜板塊依賴(lài)市區(qū)低收入人群和農(nóng)村居民形成，開(kāi)展水平滯后區(qū)域優(yōu)勢(shì)地價(jià)低廉區(qū)域劣勢(shì)治安欠佳，現(xiàn)有居民普遍素質(zhì)不高。距市中心較遠(yuǎn)，生活配套不便。代表樓盤(pán)處于最原始的自建自然消化狀態(tài)，多為單體樓。板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析·市中板塊由于居住人口密集、區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地日趨減少且不成規(guī)模，城市壓力日趨凸現(xiàn)，未來(lái)城市將向其他區(qū)域擴(kuò)張。類(lèi)似于綿陽(yáng)，郊區(qū)化開(kāi)展的趨勢(shì)，使得中高端樓盤(pán)郊區(qū)化開(kāi)展。中高端樓盤(pán)的主要供給和需求的區(qū)域?qū)⒅饾u外移?！よ麂慨a(chǎn)受到城市開(kāi)展規(guī)模限制并具備縣級(jí)城市的親城特性，所以梓潼房產(chǎn)的產(chǎn)生以市中板塊為核心并向四周發(fā)散為模式，濱江板塊因獨(dú)特的臨江地理特征和成片土地的供給，且與市中板塊距離最近，作為市中板塊的自然延伸，將成為未來(lái)梓潼深度居家的首選之地，房產(chǎn)開(kāi)展主要以區(qū)域性中、高端產(chǎn)品開(kāi)展方向?yàn)橹?。同綿陽(yáng)一樣，梓潼具備很好的臨山、臨水景觀(guān)資源，其房地產(chǎn)開(kāi)展最開(kāi)始以市中板塊為核心，而后在市中板塊臨江區(qū)域形成較高端的產(chǎn)品供給。因此景觀(guān)大盤(pán)將在濱江板塊出現(xiàn)，引領(lǐng)梓潼居住潮流，顛覆梓潼的鬧市居家傳統(tǒng)?！な袌?chǎng)調(diào)研說(shuō)明，被訪(fǎng)者在“離塵不離城的景觀(guān)大盤(pán)”和“處于繁華城中心的小盤(pán)”兩者之間選擇時(shí)，高達(dá)73%的被訪(fǎng)者選擇了前者，僅有10%選擇了后者，另有18%表示無(wú)所謂。由此可見(jiàn)被訪(fǎng)者因飽受市中心噪音、飄塵等環(huán)境污染而急待向城市宜居地段轉(zhuǎn)移的渴望。表達(dá)了居住觀(guān)念由地段向品質(zhì)、環(huán)境的過(guò)渡和轉(zhuǎn)型。結(jié)論：豐富的臨山水資源和充分的土地供給，借助城市開(kāi)展壓力，工程所在的濱江板塊片區(qū)開(kāi)展?jié)摿薮?，將形成市中心板塊之后的又一熱點(diǎn)區(qū)域，且產(chǎn)品檔次將向上攀升并出現(xiàn)質(zhì)的變化，從而形成未來(lái)中高端產(chǎn)品最為強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究隨著市場(chǎng)的不斷成熟，未來(lái)梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品差異化將越來(lái)越顯著。結(jié)合工程地塊特征和市場(chǎng)狀況，本案應(yīng)定位于中高端產(chǎn)品，因此對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的研究應(yīng)以梓潼中高端產(chǎn)品市場(chǎng)為依據(jù)。從目前市場(chǎng)供給情況和產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，工程主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：同期拍賣(mài)的面積為38畝的A宗地待開(kāi)發(fā)工程上述待開(kāi)發(fā)工程將定位于中高端市場(chǎng)，與本工程一起直接引導(dǎo)著梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)。梓潼現(xiàn)有代表性樓盤(pán)分析◆天意/潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)1、概況：位于梓潼崇文街〔縣委對(duì)面〕，由四川天意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)。工程占地約10畝，總戶(hù)數(shù)88套，一二層為商鋪，商業(yè)面積約6千平方米。建筑形態(tài)為多層，上住下商，全框架結(jié)構(gòu)。2、推廣主題：人氣/商氣/財(cái)氣3、廣告定位語(yǔ)：都市生活財(cái)富基業(yè)4、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積約10畝總建面2萬(wàn)㎡左右商業(yè)面積6千M容積率約0.4綠化率30％開(kāi)盤(pán)日期未開(kāi)盤(pán)總套數(shù)?。?8戶(hù)交房日期不詳總銷(xiāo)售率70-80％最高價(jià)2250元/M2最低價(jià)980元/M2均價(jià)1100元/M2按揭銀行信用社付款方式一次性付款、8成30年按揭推廣賣(mài)點(diǎn)城市中心，商業(yè)核心區(qū)，配套齊全，水景步行街，一站式消費(fèi)。工程主題都市生活、財(cái)富基業(yè)戶(hù)型面積90～180M2廣告投放戶(hù)外路牌、夾報(bào)促銷(xiāo)手段一次性?xún)?yōu)惠3個(gè)點(diǎn)物業(yè)管理暫未定物管費(fèi)0.3工程配套上住下商，生活配套齊全。交通狀況出行便利廣告推廣成都大智品牌5、營(yíng)銷(xiāo)策略分析：－－一站式消費(fèi)街區(qū)，時(shí)尚不夜城，水景步行街，商業(yè)新模式等賣(mài)點(diǎn)推廣。－－利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)收取預(yù)付款等方式積累客戶(hù)，低價(jià)入市，并給予一定優(yōu)惠?！粲e小區(qū)1、概況：位于梓潼迎賓路，梓潼最大的市政綠化廣場(chǎng)東操場(chǎng)側(cè),由梓潼縣華昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)。工程占地約10畝，總戶(hù)數(shù)88套，一二層為商鋪，商業(yè)面積約6千平方米。建筑形態(tài)為多層，上住下商，全框架結(jié)構(gòu)。2、推廣主題：自然/健康/文化3、廣告定位語(yǔ)：同上4、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積約10畝總建面1.2萬(wàn)㎡左右商業(yè)面積1千M容積率約0.3綠化率28％開(kāi)盤(pán)日期不詳總套數(shù)住：85戶(hù)交房日期不詳總銷(xiāo)售率80-90％最高價(jià)1140元/M2最低價(jià)930元/M2均價(jià)1050元/M2按揭銀行信用社付款方式一次性付款、8成30年按揭推廣賣(mài)點(diǎn)地理位置,建筑風(fēng)格和戶(hù)型,可視對(duì)講,遠(yuǎn)程抄表。工程主題自然\健康\文化戶(hù)型面積90～134M2廣告投放DM夾報(bào)促銷(xiāo)手段一次性?xún)?yōu)惠3個(gè)點(diǎn),按揭1個(gè)點(diǎn)物業(yè)管理暫未定物管費(fèi)0.3工程配套上住下商，生活配套齊全。交通狀況出行便利5、營(yíng)銷(xiāo)策略分析：－－優(yōu)越地理位置，智能化安防系統(tǒng)，遠(yuǎn)程抄表等。－－低價(jià)入市，并給予一定優(yōu)惠。結(jié)論：綜合來(lái)看，梓潼已有工程除天意/潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)外，根本處于工程規(guī)模較小〔2萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)〕無(wú)內(nèi)外部景觀(guān)，自身配套薄弱的狀態(tài)，其主要依靠城市已有的外部商業(yè)、市政配套，因此還停留在地段訴求上，地段成為定價(jià)的主要依據(jù)，從工程品質(zhì)來(lái)看，規(guī)劃設(shè)計(jì)等均不盡人意，市調(diào)時(shí)很多人認(rèn)為潼江花園建筑和景觀(guān)設(shè)計(jì)失敗。因此中高端景觀(guān)大盤(pán)成為梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性空白，近期可能產(chǎn)生的只有本工程和同期拍賣(mài)的A宗地。A宗地的開(kāi)發(fā)定位極可能與本案同質(zhì)化，梓潼需方市場(chǎng)有限，因此應(yīng)先其一步搶占需方市場(chǎng)，加快工程進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)推廣，先入為主。潛在消費(fèi)者研究－－離塵不離城的景觀(guān)大盤(pán)是被訪(fǎng)者置業(yè)首選。傾向于城市交通、生活及商業(yè)配套成熟的區(qū)域是梓潼房產(chǎn)消費(fèi)的特征之一。濱江板塊的選擇率較高〔73％〕反映出梓潼房產(chǎn)消費(fèi)對(duì)山水資源的偏好。由于該區(qū)域根本實(shí)現(xiàn)了城市生活和品質(zhì)住宅的雙重結(jié)合，所以是未來(lái)高端消費(fèi)的重要片區(qū)。對(duì)市中區(qū)板塊、城市邊緣板塊的接受程度較低說(shuō)明其他板塊尚未形成強(qiáng)勢(shì)的品質(zhì)居住片區(qū)，和其他縣級(jí)城市類(lèi)似，梓潼高端購(gòu)房群體對(duì)繁華的城市生活有偏好。－－從被訪(fǎng)者決策的第一要素上看，最看中的是地理位置和房屋質(zhì)量，支持率均到達(dá)了58％；其次是配套和戶(hù)型，分別占51％和49%。－－目前梓潼中高端樓盤(pán)中大約有80％的住戶(hù)沒(méi)有私車(chē)，中高端消費(fèi)群體對(duì)城市公共交通的依賴(lài)性很強(qiáng)。由于水資源區(qū)域離市中心很近，可以共享城市配套的同時(shí)具備較好的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，這是臨江區(qū)域所不可比較的。這也是臨江資源接受程度較高的一個(gè)重要原因。－－工程區(qū)域知曉度極高，有98％的被訪(fǎng)者表示對(duì)該片區(qū)熟悉，并認(rèn)為風(fēng)水較好，適宜居家。－－對(duì)于片區(qū)的優(yōu)勢(shì)認(rèn)知，77%的被訪(fǎng)者認(rèn)為工程地塊開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)是：外部景觀(guān)良好；33%的被訪(fǎng)者認(rèn)為工程整體生活配套設(shè)施完善，因?yàn)榈貕K距市中心較近；31%的被訪(fǎng)者對(duì)于工程的升值潛力有較高預(yù)期；26%的被訪(fǎng)者認(rèn)為工程地塊交通方便。－－對(duì)于片區(qū)的劣勢(shì)認(rèn)知，53%的被訪(fǎng)者都認(rèn)為區(qū)域配套不是很成熟，雖然工程地塊步行到市中心僅幾分鐘時(shí)間，但對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間居住于市中心的被訪(fǎng)者來(lái)說(shuō)還是覺(jué)得不是很方便；另有23%認(rèn)為距市中心較遠(yuǎn)；相對(duì)其它區(qū)域的住宅而言，23%的被訪(fǎng)者認(rèn)為工程價(jià)位會(huì)偏高，缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，局部被訪(fǎng)者對(duì)水患表示擔(dān)憂(yōu)，沿河曾在八年和九七、九八年被水淹過(guò)，提及頻數(shù)為8人次，少局部被訪(fǎng)者認(rèn)為即將在6月竣工的攔河壩將徹底解決水患問(wèn)題；因此配套不成熟、交通不方便是該片區(qū)的主要負(fù)面印象。－－被訪(fǎng)者購(gòu)房目的來(lái)看，主要以自己居住為主，占76％；純投資目的的置業(yè)僅占4％，投資性購(gòu)置比例小是梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。結(jié)論：購(gòu)房者對(duì)城市生活有偏好，并傾向于購(gòu)置交通、生活配套完善的并具備景觀(guān)資源的物業(yè)，而綜合供給板塊來(lái)看，濱江板塊具備這一特性，將成為中高端產(chǎn)品未來(lái)開(kāi)展的主要區(qū)域。工程區(qū)域被訪(fǎng)者認(rèn)知度高，美譽(yù)度也較高。對(duì)工程正面形象樹(shù)立利好。財(cái)務(wù)分析一、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及根底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擬建方案：普通多層1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：32.43畝〔21623平方米〕2、用地性質(zhì)：居住兼商業(yè)用地3、總建筑面積：43110平方米,均為地上建筑其中：住宅建筑面積：40710平方米商業(yè)建筑面積：2400平方米〔含：社區(qū)配套及公共設(shè)施建筑面積：約400平方米〕5、容積率：2.06、建筑密度：35％7、綠化率：37%8、總戶(hù)數(shù)：戶(hù)9、室外停車(chē)位：66個(gè)物業(yè)投資開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算本錢(qián)：43,261,258費(fèi)用名稱(chēng)公式單價(jià)面積〔比例〕總價(jià)〔元〕一、土地本錢(qián)6,427,2001.1、土地價(jià)款〔1*一〕190,500.006,180,0001.2、契稅0.04247,200二、房屋建安費(fèi)用〔2.1+2.2.+2.3〕21,903,0002.1、框架局部〔2.1*①〕540.001,080,0002.2、磚混局部〔2.2*②〕500.0020,623,0002.3、其他配套設(shè)施〔單價(jià)*面積〕800.00250.000200,000三、間接費(fèi)用〔3.1+3.2+3.3+3.4+3.5〕613,1893.1、設(shè)計(jì)〔7*3.1〕7.00302,7223.2、地勘40,0003.3、審圖〔二*0.15%〕0.00232,8553.4、監(jiān)理〔二*0.40%〕0.00487,6123.5、決算審計(jì)等150,000四、開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)〔4.0+4.1+4.2+4.3+4.4+4.5+4.6+4.7+4.8+4.9〕1,556,5294.0、城市配套〔7*4.0〕25.001,081,1504.1、人防〔7*4.1〕04.2、質(zhì)監(jiān)費(fèi)〔二*0.28%〕0.00361,3284.3、招標(biāo)業(yè)務(wù)及交易效勞費(fèi)〔二*0.08%〕0.00117,5224.4、環(huán)保排污及環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)〔7*4.4〕04.5、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)50,0004.6、新型墻體〔7*4.6〕6.00259,4764.7、白蟻防治〔7*4.7〕1.0043,2464.8、散裝水泥〔7*4.8〕0.0004.9、檔案效勞〔二*4.9〕0.0043,806五、附屬工程〔5.1+5.2+5.3〕2,032,4605.1、圍墻、道路、管線(xiàn)1,000,0005.2、綠化景觀(guān)600,0005.3、外墻保溫10.00432,460六、水、電、氣配套〔6.1+6.2+6.3+6.4〕3,440,0006.1、高壓供電400KV*2500,0006.2、水〔6.2*戶(hù)數(shù)〕3,060.00420.0001,285,2006.3電〔6.3*戶(hù)數(shù)〕3,580.00420.0001,503,6006.4有線(xiàn)電視〔6.4*戶(hù)數(shù)〕360.00420.000151,200七、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售稅費(fèi)〔7.1+7.2+7.3+7.4+7.5+7.6+7.7〕6,606,1607.1、測(cè)繪費(fèi)1.8077,8437.2、維修基金〔二*1.50%〕0.015328,5457.3、營(yíng)業(yè)稅、附加、印花〔九*6.75%〕0.0683,138,4807.4、登記費(fèi)150,0007.5、廣告、營(yíng)銷(xiāo)〔九*3%〕0.0301,394,8807.6、管理費(fèi)〔九*2%〕0.020929,9207.7、資金利息500,0007.8、土地增值稅4.0086,492八、不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用〔九*2%〕0.020929,920三、工程銷(xiāo)售收入測(cè)算工程銷(xiāo)售單價(jià)確實(shí)定通過(guò)對(duì)本工程所在區(qū)域及周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格比照，采用市場(chǎng)比較法，確定住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。1、可比案例情況在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)章節(jié)已有介紹2、房地產(chǎn)工程情況修正工程名稱(chēng)修正幅度影響因素本案比較案例潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)〔多層〕迎賓小區(qū)〔多層〕地塊屬性區(qū)域因素距城區(qū)距離9+30%+20%交通便捷度10+30%+20%片區(qū)檔次感觀(guān)7+20%+5%公用配套設(shè)施7+20%+10%地塊素質(zhì)地形、地質(zhì)條件60%-20%人文環(huán)境5-10%-10%污染狀況7-15%-10%未來(lái)展望開(kāi)展?jié)撡|(zhì)8+10%0%產(chǎn)品屬性社區(qū)性質(zhì)社區(qū)環(huán)境10-10%-20%內(nèi)部配套設(shè)施9+10%-10%建筑本體建筑類(lèi)型500建筑外觀(guān)7-5%-10%單體戶(hù)型設(shè)計(jì)10-10%-10%修正指數(shù)〔％〕100106.397.85可比價(jià)格〔元/㎡〕11001050比準(zhǔn)價(jià)格〔元/㎡〕1034.811073.073、比準(zhǔn)價(jià)格確定本次選中的可比案例中，取其算術(shù)平均值為最終比準(zhǔn)價(jià)格，即：方案一比準(zhǔn)價(jià)格＝〔1034.81+1073.07〕÷2＝1053.94〔元/㎡〕在此根底上，建議住宅銷(xiāo)售價(jià)格為1053元/㎡，商業(yè)根據(jù)潼江花園元比準(zhǔn)定價(jià)為2500/㎡。工程可行性研判研判思路下的各階段性結(jié)論梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的市場(chǎng)機(jī)遇，未來(lái)一年內(nèi)的市場(chǎng)需求將是去年的3-4倍，57%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。未來(lái)一年內(nèi)可能產(chǎn)生的供給將超過(guò)市場(chǎng)需求量，區(qū)域高端產(chǎn)品將競(jìng)爭(zhēng)劇烈工程未來(lái)開(kāi)展主要時(shí)機(jī)在于