資產(chǎn)評(píng)估的基本原理

第2章資產(chǎn)評(píng)估的基本原理

1.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論認(rèn)為：資產(chǎn)價(jià)值是由生產(chǎn)其生產(chǎn)成本決定的。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是從成本

的角度（采用重置成本法）評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)。

2.效用價(jià)值論是從效用的角度（采用收益法）評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)。

3.資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上正常使用（最佳使用狀態(tài)或最

有可能使用條件下）所能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

4.認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的存在是基于以下三種情況，同時(shí)也可以分為以下三類：

①指評(píng)估主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益。

②指為交換某項(xiàng)資產(chǎn)，特定雙方達(dá)成合理的協(xié)議價(jià)格。

③指法律、法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值。

5.資產(chǎn)評(píng)估主體是指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的承擔(dān)者，具體包括資產(chǎn)評(píng)估工作的從業(yè)人員及由評(píng)估

人員組成的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

6.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分類

（1）從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍的角度劃分，包括綜合資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估

機(jī)構(gòu)兩種類型。

①綜合資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)?？梢赃M(jìn)行多種評(píng)估服務(wù)活動(dòng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

②專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。只能進(jìn)行某種單項(xiàng)評(píng)估服務(wù)活動(dòng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（2）從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的企業(yè)組織形式的角度劃分，大致可劃分為合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

和有限責(zé)任制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

①合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。采用合伙制經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

②有限責(zé)任制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。以評(píng)估機(jī)構(gòu)全部財(cái)產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

2.1.2資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)資格制度

1）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立

（1）設(shè)立合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)條件:①2名以上合伙人；②5名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師；③

注冊(cè)資本10萬(wàn)元。

（2）設(shè)立公司制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)條件:①2名以上股東；②8名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師；③注

冊(cè)資本30萬(wàn)元。

2）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)劃分

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格等級(jí)分為：①A級(jí)；②B級(jí)。

①]A級(jí)。包括股票及上市企業(yè)的所有資產(chǎn)評(píng)估;②B級(jí)：除了股票及上市企業(yè)的所有

資產(chǎn)評(píng)估

7.資產(chǎn)評(píng)估客體：是指資產(chǎn)及需要利用估值技術(shù)服務(wù)的所有可以用貨幣表示的經(jīng)濟(jì)事

項(xiàng)。

2）資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估客體的基本特征

（1）作為資產(chǎn)評(píng)估客體中的資產(chǎn)具有以下基本特征：

①資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。（資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）

②資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的

資源。（資產(chǎn)效益）

③資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。（資產(chǎn)價(jià)值）

（2）需要利用估值技術(shù)服務(wù)的其他經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的特征

需要利用估值技術(shù)服務(wù)的其他經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)：是指資產(chǎn)以外的需要利用估值技術(shù)服務(wù)才能

實(shí)現(xiàn)其計(jì)量目的的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。主要包括:債務(wù)、成本費(fèi)用、獲利能力。

3.3.3資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及其界定

（1）資產(chǎn)評(píng)估操作層面的評(píng)估對(duì)象，是由資產(chǎn)本身及其承載的權(quán)益，以及由引起資產(chǎn)

評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)于評(píng)估結(jié)果用途的具體要求等對(duì)資產(chǎn)功能、作用、使用方式等影響所構(gòu)

成的。

評(píng)估對(duì)象界定就是資產(chǎn)評(píng)估具體標(biāo)的物的界定。

評(píng)估對(duì)象界定要求準(zhǔn)確界定評(píng)估對(duì)象的內(nèi)涵及外延。

3.3.4評(píng)估對(duì)象作用方式的界定

1）評(píng)估對(duì)象作用方式的界定

（1）評(píng)估對(duì)象作為整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)被使用，在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中將適用貢獻(xiàn)原則評(píng)

價(jià)其價(jià)值，其評(píng)估結(jié)果通常是再用價(jià)值。

（2）被評(píng)估資產(chǎn)作為獨(dú)立的資產(chǎn)被使用，在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中將適用替代原則評(píng)價(jià)其價(jià)值，

其評(píng)估結(jié)果通常是市場(chǎng)價(jià)值。

（3）被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)是作為整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)被使用，在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中將適用貢

獻(xiàn)原則評(píng)價(jià)其價(jià)值，其評(píng)估結(jié)果通常是再用價(jià)值；

（4）被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)是作為獨(dú)立的資產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓、投資等，在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中將適用替代

原則、供求原則和貢獻(xiàn)原則等評(píng)價(jià)其價(jià)值，一般情況下要求其評(píng)估結(jié)果是投資價(jià)值或市場(chǎng)

價(jià)值等；

評(píng)估對(duì)象的實(shí)體邊界、權(quán)益邊界、作用方式和盈利模式的準(zhǔn)確界定將是評(píng)估人員選擇價(jià)

值類型和評(píng)估途徑與技術(shù)方法的重要依據(jù)。

第3章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序

一、資產(chǎn)評(píng)估的程序

（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)包括:

（1）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者：（2）評(píng)估目的；（3）評(píng)估對(duì)

象評(píng)估范圍；（4）價(jià)值類型；（5）評(píng)估基準(zhǔn)日；（6）評(píng)估報(bào)告使用限制；（7）評(píng)估報(bào)告提交

時(shí)間及方式；（8）評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式；（9）其他需要明確的事項(xiàng)。

（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，就是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)雙方依照資產(chǎn)評(píng)估約定的合同。

（五）收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料

收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料包括：（1）產(chǎn)權(quán)證明文件；（2）技術(shù)資料；（3）分析、歸納

和整理形成評(píng)定估算的依據(jù)。

（八）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔

資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔內(nèi)容包括：（1）評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄:（2）評(píng)估業(yè)務(wù)約定書;（3）

評(píng)估計(jì)劃;（4）評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中重大問(wèn)題處理記錄；（5）評(píng)估報(bào)告的審核

記錄。

二、資產(chǎn)評(píng)估的程序

1、申報(bào)立項(xiàng)2、評(píng)估準(zhǔn)備3、委托評(píng)估4.資產(chǎn)清查5.評(píng)定估算6.驗(yàn)證確認(rèn)7、提交

報(bào)告8.收取費(fèi)用

第2節(jié)成本法

復(fù)原重置成本(Cr)是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、

工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。

更新重置成本Qml是指在評(píng)估基準(zhǔn)日,運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)

量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用全新資產(chǎn)的成本。

注意：(1)總概括性的成本估價(jià)法傾向于更新重置成本(2)注重估價(jià)對(duì)象的不同特征

的詳細(xì)的成本估價(jià)法(適用于特殊用途資產(chǎn))傾向于復(fù)原重置成本。［5；(3)一般地說(shuō):［5

》［砌成本判別式

資產(chǎn)損耗的價(jià)值分為三類：①實(shí)體性貶值:②功能性貶值;③經(jīng)濟(jì)性貶值.

①實(shí)體性貶值(Ps)：是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用和自然力的作用導(dǎo)致其物理性能不斷

下降而引起的價(jià)值減少。

②功能性貶值(Pn)：是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用

的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。

③經(jīng)濟(jì)性貶值(PE)：是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布

和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值

下降。

資產(chǎn)的價(jià)值損耗不同于會(huì)計(jì)上規(guī)定的折舊。資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的價(jià)值損耗是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘

察確定的。反映資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際損耗額，而折舊是對(duì)某類資產(chǎn)的價(jià)值損耗從會(huì)計(jì)處理上所

作的統(tǒng)一規(guī)定，不一定能夠準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價(jià)值變化的實(shí)際狀況。

2.成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

成本法的基本計(jì)算公式：

評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

或：評(píng)估價(jià)值=重置成本X成新率

在技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上成本法的計(jì)算公式表示為：

Py=CLPLPLPE

或：Pv=CQ

（2）重置成本的計(jì)算

重置成本的一般采用下列計(jì)算方法：

1）重置核算法

重置核算法是將資產(chǎn)總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的方法。

Ct=Cd+Ci

式中，a：總成本；Cd（direct厘接成■本;Ci（indirect8映）間接成本。

【案例2-1】資料:某企業(yè)有一臺(tái)待評(píng)估機(jī)器設(shè)備現(xiàn)行市價(jià)60000元，運(yùn)雜費(fèi)為1000元,

直接安裝成本為900元，其中原材料成本400元，人工成本500元。間接安裝成本費(fèi)用率

為0.5.

要求：在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估該企業(yè)設(shè)備價(jià)值重置成本（⑥）。

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用重置核算法。成本分析表如下：

成本分析表單位：元

直接成本項(xiàng)目金額

現(xiàn)行市價(jià)（p）60000

運(yùn)雜費(fèi)（y）1000

安裝成本（c）900

其中：原材料400

人工成本500

間接成本900x0.5（間接安裝成本費(fèi)用率為0.5）=450

重置成本（&）62350

\?重置成本（6=直接成本（Cd）+間接成本（Ci）

二重置成本（C?）=（8

=61900+450=62350（元）

2）物價(jià)指數(shù)法

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本義（評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)同類資產(chǎn)

定基物價(jià)指數(shù)）

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本X（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

=C0（資產(chǎn)原始成本）Xa1Xa2Xa3……Xan（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）

【案例2-2】資料:某待評(píng)資產(chǎn)構(gòu)建于1995年10月，賬面原始價(jià)值為20萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估其

1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分

別為120%和160%,1996——1999年環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%。

物價(jià)變動(dòng)（上漲）指數(shù)約為33%o

要求：測(cè)算該資產(chǎn)的重置成本。=?

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用物價(jià)指數(shù)法核算法。

拉式指數(shù)：

20X160%/120%=26.67（萬(wàn)元）

派許指數(shù)：

110%1X05%1X20X%96%=26.61（萬(wàn)元）

注意：此處測(cè)算的是該資產(chǎn)的Cr=CF（repoductioncostnew）?但是物價(jià)指數(shù)法既可

以評(píng)估復(fù)原重置成本CF。又可以評(píng)估更新重置成本CG.

3）功能系數(shù)法

待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本X（待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力+參照物的生

產(chǎn)能力）

【案例2-3】資料:某面粉加工生產(chǎn)線的重置成本為70萬(wàn)元，年生產(chǎn)能力為3000噸面

粉，待評(píng)面粉加工生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4500噸面粉。如果面粉加工生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和

價(jià)格呈線性關(guān)系。

要求：測(cè)算評(píng)估時(shí)點(diǎn)該待評(píng)資產(chǎn)重置成本。=?

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用功能系數(shù)法核算法。

C產(chǎn)CoXN/No

Cr=70X4500/3000=105（噸）

4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

待評(píng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈非線性關(guān)系使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法評(píng)估待評(píng)估資產(chǎn)的

重置成本。其計(jì)算公式：

待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本X（待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能

力）X

【案例2~4】資料：已知被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為120噸,

在評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元。該類資產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7

要求：在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估該待評(píng)資產(chǎn)價(jià)格Pv。

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用功能價(jià)值類比法計(jì)算該待評(píng)資產(chǎn)價(jià)格Pv。

???資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（Pv）=參照物成交價(jià)格X

（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x

Pv=PoX(Qp/Qpo)x

...待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值

Pv=10X(90/120)0.7

=8.18(萬(wàn)元)

注意：在運(yùn)用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以采用統(tǒng)計(jì)分

析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。

4.有形損耗及其計(jì)算

(1)觀察法

觀察法的計(jì)算公式：

實(shí)體性貶值(PS)=重置成本X實(shí)體性貶值率

PS=CrXXS

【案例2-6】資料:在評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，市場(chǎng)上與其完全相同的資產(chǎn)的重

置成本為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師測(cè)算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率冶為80%o

要求：測(cè)算該待評(píng)資產(chǎn)實(shí)體性貶值PS=?

解：(1)測(cè)算該待評(píng)資產(chǎn)實(shí)體性貶值

PS=CWS^10X80%=8(萬(wàn)元)

(2)依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用觀察法測(cè)算該待評(píng)資產(chǎn)的重置成本。

?.?資產(chǎn)重置成本(8

=重置成本X(1-待評(píng)資產(chǎn)實(shí)體性貶值率)

**?C產(chǎn)CrV^(1-Z?)

G=10X20%=2(萬(wàn)元)

(2)使用年限法

實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)(實(shí)際已使用年限+總使用年限)

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利

用率

資產(chǎn)利用率(仞=至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累

計(jì)實(shí)際利用時(shí)間+至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的

累計(jì)法定利用時(shí)間.

B=Ets/￡tn

資產(chǎn)評(píng)估負(fù)荷調(diào)整系數(shù)的意義:

(1)￡>1表明資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn);

(2)尸<1表明資產(chǎn)沒(méi)有滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；

(3)F=1表明資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

【案例2-7】資料:企業(yè)某機(jī)器設(shè)備構(gòu)建于2006年10月30日，規(guī)程規(guī)定機(jī)器設(shè)備正常

強(qiáng)度下運(yùn)轉(zhuǎn)8小時(shí)/天，由于2006年初至2010年末市場(chǎng)的產(chǎn)品供不應(yīng)求企業(yè)使該設(shè)備超負(fù)

荷運(yùn)轉(zhuǎn)，為10小時(shí)/天。到2011年初恢復(fù)正常使用，以2012年為評(píng)估基準(zhǔn)日。該設(shè)備名

義使用年限為6年。

要求：測(cè)算該資產(chǎn)的利用率。

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用使用年限法測(cè)算該資產(chǎn)的利用率。

,資產(chǎn)的利用率(B)=￡ts/Etn

:.尸=(50月X30天/月X10小時(shí)+22月X30天/月X8小時(shí))+6年X360天/年X8小

時(shí)

資產(chǎn)利用率6=117%

該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為：

?.?該資產(chǎn)的名義已使用年限為6年。

.?.該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為：

6X117%=7.02(年)

5.功能性貶值的計(jì)算

功能性貶值的額度，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力等技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益的相對(duì)下降

程度，以及在人、財(cái)、物的耗費(fèi)等方面的成本相對(duì)增加程度來(lái)確定。同時(shí)，還要重視技術(shù)

進(jìn)步因素，考慮替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平和更新?lián)Q

代的速度。

(1)功能性貶值的估算步驟

①比較年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異；②確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本；③估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使

用壽命；④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值。

功能性的貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

Pn=Cr-Crg

（2）應(yīng)用舉例

【案例2-8】資料:已知某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高、

節(jié)約工資費(fèi)用。具體資料如下：

表2~4被評(píng)估設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料_______________________

項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備技術(shù)陳舊的設(shè)備

月產(chǎn)量（件）1000010000

單件工資（元）0.81.2

月工資成本（元）800012000

月差異額（元）12000-8000=4000

年工資成本超支額（元）4000X12=48000

減：所得稅（稅率25%）（元）12000

扣除所得稅后年凈超支工資（元）36000

資產(chǎn)的剩余使用年限（年）5

適用的折現(xiàn)率為10%.

要求：估算該資產(chǎn)的功能性貶值額

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)該采用功能性貶值額法，評(píng)估該資產(chǎn)的（尸功能性貶值（尸

,）估算公式：

???被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額（Pn）

=￡（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本又折現(xiàn)系數(shù)）

，被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額（P“）

=扣除所得稅后年凈超額工資X（P/A,r,n）

=36000X（P/A,10%,5）

=136468.8（元）

【練習(xí)】資料：某種待評(píng)生產(chǎn)控制設(shè)備正常運(yùn)行需要6名操作員，但目前新式同類控制

設(shè)備正常運(yùn)行只要需要4名操作員。評(píng)估人員檢測(cè)后發(fā)現(xiàn)待評(píng)生產(chǎn)控制設(shè)備的其他方面與

新式同類控制設(shè)備相同，設(shè)操作人員的薪酬為12000元/年，該生產(chǎn)控制設(shè)備還可用3年，

所得稅稅率為25%,使用折現(xiàn)率為10%?

【要求】測(cè)算該資產(chǎn)的功能性貶值額（9〃）。

解：依據(jù)題意可知，應(yīng)采用功能性貶值額法，測(cè)算該資產(chǎn)的功能性貶值。

（1）已知某生產(chǎn)控制設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高、節(jié)約工資費(fèi)用。

（6-4）X12000=24000（元）

（2）被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額（尸,）

=扣除所得稅后年凈超額運(yùn)營(yíng)成本X（P/A,r,n）

=2400Qx（1-25%）x（P/A.10%,3）

=44764.2（元）

6.經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值估算的前提是：市場(chǎng)上由于產(chǎn)品銷售困難，設(shè)備開工不足，資產(chǎn)閑置而造成

資產(chǎn)價(jià)值不能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期功能，而出現(xiàn)的貶值額。

當(dāng)設(shè)備正常使用時(shí)，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算。

經(jīng)濟(jì)性貶值估算的案例如下：

【案例2-9】資料:已知某被評(píng)估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求

結(jié)構(gòu)變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)，功能價(jià)值指數(shù)為0.6。

要求：估算該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率g

解：?依據(jù)題意可知，該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率（上）估算公式為：

經(jīng)濟(jì)性貶值率（￡>

=[1-（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力+資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]X100%

，被評(píng)估資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性性貶值率（左）

=[1-（14000/20000）0-6]X100%

=19%

【案例2-10】資料:已知某被評(píng)估生產(chǎn)線每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)，每臺(tái)產(chǎn)品利潤(rùn)

100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%,所得稅稅率為

25%。

要求：估算該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額（2）

解：?.?依據(jù)題意可知，該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額（2）估算公式為：

經(jīng)濟(jì)性貶值額（PE）=資產(chǎn)年收益損失額X

（1一所得稅稅率）X（P/A,r,n）

.?.該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額（P6

=6000X100X（1-25%）X（P/A,10%,3）

=450000X2.4869

=1119105（元）。

7.成新率的計(jì)算

成新率反映待評(píng)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。成新率又稱資產(chǎn)的新

度系數(shù)。

成新率的（it）測(cè)算過(guò)程，應(yīng)當(dāng)充分注意資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、實(shí)際使用、維護(hù)、修理改

造情況，以及使用年限、物理壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀態(tài)和技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。

其估算方法如下：

（1）觀察法

由資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定，分析確定。

(2)經(jīng)濟(jì)使用年限法

根據(jù)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限與其總經(jīng)濟(jì)使用年限的比率來(lái)確定。其計(jì)算公式為：

成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限+(實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限)

at=NS/(Nr+NS)

式中，af為設(shè)備成新率；限為剩余經(jīng)濟(jì)使用年限；四為實(shí)際已使用年限。

(3)修復(fù)費(fèi)用法

成新率=1-貶值率

=1-(修復(fù)費(fèi)用+重置成本)

at=1-ib

=1-em/cr

式中，乃為資產(chǎn)貶值率；em為資產(chǎn)的修復(fù)費(fèi)用；cr為資產(chǎn)重置成本。

【案例2-11】資料：已知某型號(hào)數(shù)控機(jī)床的重置成本為150萬(wàn)元,已使用2年，其經(jīng)濟(jì)

使用壽命估計(jì)為20年，該數(shù)控機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估修復(fù)費(fèi)用為17萬(wàn)元，其他部分工

作正常。

要求：計(jì)算該數(shù)控機(jī)床的成新率at=?

解：解(1)

(1)可修復(fù)性損耗引起的貶值額為：17(萬(wàn)元)。

(2)不可修復(fù)部分的重置成本為：150-17=133(萬(wàn)元)

(3)不可修復(fù)部分的貶值率為：2/20=10%

(4)不可修復(fù)部分的損耗額為：

133XlO%r=13.3(萬(wàn)元)

(5)成新率為：＜?/=1-em/cr

at=\-(17+13.3)/150

af=79.8%

解nrr一-

???依據(jù)題意可知，cr=150萬(wàn)元

資產(chǎn)的修復(fù)費(fèi)用為：

6/77=17+(150-17)x2/20=30.3(萬(wàn)元)

.?.該資產(chǎn)的成新率

att=\-emlcr=1-30.3/150=79.8%

8.重置成本法評(píng)價(jià)

(1)重置成本法是從資產(chǎn)的成本耗費(fèi)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。在中國(guó)重量成本法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)

值廣泛應(yīng)用。

(2)重置成本法沒(méi)有嚴(yán)格的前提條件，無(wú)需計(jì)算

資產(chǎn)的收益。

(3)此法不適用企業(yè)價(jià)值評(píng)估，資源性資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估。

第3節(jié)收益法

1.收益法(capitalizationofearnings)的基本原理

(1)收益法是通過(guò)估算待評(píng)資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率

折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的值的方法。其計(jì)算公式為：

Pv=ZAi/(1+r)ii=1,2j”,n

式中，Pv表示評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值；Ai表示第/年的資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量；r表示折現(xiàn)率，n表示評(píng)

估資產(chǎn)的受益年限。

運(yùn)用收益法的前提條件是：待評(píng)資產(chǎn)的預(yù)期收益及其風(fēng)險(xiǎn)都是可以量化的,且純收益

為正。

3.收益法計(jì)算的常用公式

(1)在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí)

Pv=A((1+r)n-1)/r(1+r)n

Pv=A/r

(4)在一定時(shí)期，企業(yè)資產(chǎn)年凈現(xiàn)金流存續(xù)，預(yù)期資產(chǎn)將在評(píng)估基準(zhǔn)日后第i年末以

價(jià)格V出售至永續(xù)。

Pv=2AJ(1+r)i+vj(1+r)j

i=1,2,……,j

PVj=SAx/(1+r)xT

x=j+1,j+2,.......n

【案例3-12】資料,某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，

現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，未來(lái)3年的預(yù)期收益分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、200萬(wàn)元。

評(píng)估人員認(rèn)為適用于該企業(yè)的折現(xiàn)率為6%,評(píng)估該企業(yè)的價(jià)值。

解：依據(jù)資料評(píng)估人員認(rèn)為可以采用收益法評(píng)估：

；Pv=EAi/(1+r)ii=1,2j”,n

，Pv=806.9(萬(wàn)元)

【案例3-13】資料,某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未

來(lái)5年的收益分別是13萬(wàn)元、14萬(wàn)元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元和15萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率

均為10%?

要求：用年金化法評(píng)估該企業(yè)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下價(jià)值(PV)

解：依據(jù)資料評(píng)估人員認(rèn)為可以采用收益法評(píng)估：

???Pv=A?(P/A,r,n)

A=￡Ri/(1+r)i+(P/A,r,n)

:.A=[13/(1+10%)1+14/(1+10%)2+11/(1+10%)3+12/(1+)4+15/(1+10%)5]±

(P/A,10%,5)

=12.9689(萬(wàn)元)

Pv=A/r=12.9689/10%=129.689(萬(wàn)元)

【案例3-14】已知：企業(yè)未來(lái)5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金分別為15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、12萬(wàn)

元、14萬(wàn)元和15萬(wàn)元。假定從第6年開始，以后各年收益額均為15萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%o

要求：確定該企業(yè)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下價(jià)值(PV)；

解：依據(jù)題意可知，在一定時(shí)期，企業(yè)年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流存續(xù)，預(yù)期資產(chǎn)將在評(píng)估基準(zhǔn)日后

第i年末以價(jià)格vi出售至永續(xù)。在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下評(píng)估該企業(yè)價(jià)值(PV),可以采用收益法。

?資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（Pv）

Pv=EA/（1+r）i+v"r（1+r）J

，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值(Pv)

Pv=15/(1+10%)+13/(1+10%)2+12/(1+10%)3+

14/(1+10%)4+15/(1+10%)5+15/10%x(1+10%)5

=145.4(萬(wàn)元)

4.收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

(1)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算

預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流=資產(chǎn)的潛在毛收益-預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。

經(jīng)營(yíng)管理成本=維修費(fèi)+銷售及管理費(fèi)用+保險(xiǎn)費(fèi)+稅費(fèi)+銷售成本+原材料費(fèi)+工資成本-折

舊費(fèi)-籌資成本。

(2)折現(xiàn)率的估算

1)市場(chǎng)比較法

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)相似的資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望

回報(bào)率。

2)資本資產(chǎn)定價(jià)模型法

資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償XB

資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+(資產(chǎn)平均回報(bào)率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率)義B

r=rO+(rm-rO)XB

期望回報(bào)率

市場(chǎng)平均回報(bào)率

國(guó)庫(kù)券利率

01B

【案例2-131（1）經(jīng)測(cè)算電子工業(yè)的B系數(shù)為1.52,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為6%,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為

7%o

【要求】測(cè)算電子類企業(yè)的整體資產(chǎn)的投資回報(bào)率r=?

資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償XB

r=rt>（/77>/t^x￡

=rQ+△rxB

r=6%+7%X1.52=16.6%

（2）如果旅店業(yè)的B系數(shù)為0.4,測(cè)算旅店類企業(yè)的整體資產(chǎn)的投資回報(bào)率r=?

（3）加權(quán)平均資本成本成本法（折現(xiàn)率）

加權(quán)資本成本=權(quán)益成本X權(quán)益比+稅前負(fù)債成本X（1-所得稅邊際稅率）X負(fù)債

比。

（權(quán)益成本Equitycost）

（負(fù)債成本beindebtofcost）

Ck=Cex6e+Cdx（1-T））8d

【案例2-14】資料某類企業(yè)的目標(biāo)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是40%負(fù)債，60%權(quán)益，稅前負(fù)債成本為7%,

權(quán)益成本為14%,所得稅稅率為25%.

要求：計(jì)算加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）

?.?加權(quán)資本成本=權(quán)益成本X權(quán)益比+稅前負(fù)債成本X（1-所

得稅邊際稅率）X負(fù)債比。

加權(quán)資本成本=14%X60%+7%X（1-25%）X40%

加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）=10.5%

6.收益期限的確定

收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的年限。

第4節(jié)市場(chǎng)比較法

1.市場(chǎng)比較法的基本原理

(3)運(yùn)用市場(chǎng)比較法的前提條件是：

①具有一個(gè)比較成熟的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；

②可以找到與待評(píng)資產(chǎn)相似的，可比較參照

的交易資產(chǎn)與待評(píng)資產(chǎn)的交易價(jià)格，交易情

況、交易時(shí)間、技術(shù)參數(shù)和功能等方面具有

可比性。市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式：

評(píng)估價(jià)值=市場(chǎng)參照交易價(jià)格+2評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額-

2評(píng)估對(duì)象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額

或評(píng)估價(jià)值=市場(chǎng)參照交易價(jià)格X修正系數(shù).

PV=PCX&

2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)的程序

運(yùn)用比較法，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的程序：

(1)明確評(píng)估的對(duì)象及范圍;(2)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查收集可比較參照的交易資產(chǎn)資料;(3)分

析整理所收集資料，驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比較參照的交易;(4)將待評(píng)

資產(chǎn)與參照的交易資產(chǎn)進(jìn)行比較，判斷影響交易價(jià)格各方面的差異;(5)分析各方面因素差

異影響交易價(jià)格的程度，調(diào)整差異，得到待評(píng)資產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。

3.進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素

待評(píng)資產(chǎn)與參照的交易資產(chǎn)之間的分析比較和調(diào)整的因素主要包括

(1)時(shí)間因素。對(duì)待評(píng)資產(chǎn)與參照的交易資產(chǎn)價(jià)值在不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。

(Time)T?

(小強(qiáng)因此對(duì)待評(píng)資產(chǎn)與參照的交易資產(chǎn)在不同地區(qū)的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。(Region)

R?

(也五能因素j對(duì)待評(píng)資產(chǎn)與參照交易資產(chǎn)不同功能的價(jià)值差異進(jìn)行調(diào)整。Pno

(41港醛一對(duì)待評(píng)資產(chǎn)與參照的交易資產(chǎn)在不同交易情況的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。

(Market)M

交易情況差異，一般是指非正常交易。

非正常交易主要包括：

(1)交易雙方有利益關(guān)系。比如母公司與子公司之間、兄弟公司之間，或者類似

的關(guān)聯(lián)公司之間等。

(2)參與交易的一方由于一項(xiàng)法規(guī)或司法命令而不得不進(jìn)行某項(xiàng)交易。如企業(yè)的

破產(chǎn)清算。

(3)買方急于想買，或賣方急于想賣。

(4)交易的賣方為買方提供了低于市場(chǎng)條件或其他方式的融資。如允許買方分期

付款。

(5)在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易。如相互承諾以低于市場(chǎng)價(jià)值為對(duì)方

提供服務(wù)或產(chǎn)品。

0

5.對(duì)市場(chǎng)比較法的評(píng)價(jià)

(1)市場(chǎng)比較法是相對(duì)最具有客觀性的評(píng)估。市場(chǎng)比較法容易為交易雙方理解和接受；

(2)市場(chǎng)比較法評(píng)估需要具備一定的前提條件：①產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)要具備一定的成熟度；

②評(píng)估對(duì)象是具有一定通用型的資產(chǎn)。

(3)市場(chǎng)比較法評(píng)估主要適用市場(chǎng)交易活躍的資產(chǎn)，如通用設(shè)備、房地產(chǎn)。

第4章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

5機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法的適用性

(1)重置成本法的適用范圍：

①適用一切資產(chǎn)重置、補(bǔ)償目的的資產(chǎn)評(píng)估；②適用清產(chǎn)核資評(píng)估；③也可應(yīng)用于整

體資產(chǎn)評(píng)估。

(2)現(xiàn)行市價(jià)法的適用范圍:

①適用單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備變現(xiàn)價(jià)格的評(píng)估；

②機(jī)器設(shè)備的購(gòu)買價(jià)格的評(píng)估。

第2節(jié)機(jī)器設(shè)備的成本法評(píng)估

4.2.1機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算

重置成本有兩種：一種是復(fù)原重置成本，一種是更新重置成本。

1重置核算法是指按現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，核算機(jī)器設(shè)備重置的直接成本與間接成本，從而確

定機(jī)器設(shè)備重置成本的一種方法。非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和自制設(shè)備多采用此法。

（1）按復(fù)原重置成本評(píng)估。

如果設(shè)備的構(gòu)建成本資料保存完整，可直接將其直接費(fèi)用與間接費(fèi)用，調(diào)整為現(xiàn)

實(shí)價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定其重置成本。如果沒(méi)有設(shè)備的構(gòu)建成本資料,就要對(duì)設(shè)備成本項(xiàng)

目先行分解，然后按現(xiàn)實(shí)價(jià)格計(jì)算所花的材料及人工費(fèi)用來(lái)確定其重置成本。

【案例3-1】資料:某機(jī)床按現(xiàn)行市價(jià)購(gòu)置，每臺(tái)為50000元，運(yùn)雜費(fèi)為800元，安裝

調(diào)試費(fèi)中原材料費(fèi)為400元，人工費(fèi)為600元。調(diào)查表明，間接成本為人工費(fèi)的75%。

要求：測(cè)算該機(jī)床的重置成本Cr=?。

解：?.?復(fù)原重置成本

Cr=ct=，+Q

直接成本a=50000+800+（400+600）

=51800

間接成本Q=600X75%=450（元）

復(fù)原重置成本

Cr=51800+450=52250（元）

（2）按更新重置成本評(píng)估

對(duì)于經(jīng)過(guò)重大技術(shù)改革的設(shè)備，或者結(jié)合大修理采用新型材料、零部件、元器件，幾

經(jīng)更新使設(shè)備技術(shù)性能有較大提高，接近或基本接近先進(jìn)技術(shù)水平的設(shè)備，應(yīng)按更新重置

成本計(jì)算.設(shè)備更新重置成本總額，等于將更新重置成本的各種直接消耗量按照現(xiàn)行價(jià)格

或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，加上按照現(xiàn)行價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接費(fèi)用之和。

【案例3-2】資料:某企業(yè)一臺(tái)自制設(shè)備成本為30萬(wàn)元，其中鋼材占40%,鑄鐵占20%,

人工費(fèi)占30%,管理費(fèi)占10%。按現(xiàn)行技術(shù)條件更新自制設(shè)備，鋼材和鑄鐵均可節(jié)約20%,

人工費(fèi)可節(jié)約10%,管理費(fèi)可節(jié)約10%。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知，自制設(shè)備以來(lái)，鋼鐵價(jià)格上

升80%,鑄鐵價(jià)格上升50%,工時(shí)成本上漲100%,管理費(fèi)按工時(shí)分?jǐn)偟念~度上升40%。

要求：測(cè)算該自制設(shè)備的重置成本Cm=?。

解：

,??鋼材：

30X40%X(1-20%)X(1+80%)=17.28(萬(wàn)元)

鑄鐵：

30X20%XX(1-20%)X(1+50%)=7.2(萬(wàn)元)

材料成本：17.28+7.2=24.48(萬(wàn)元)

人工成本：

30X30%X(1.10%)X(1+100%)=16.2(萬(wàn)元)

管理費(fèi)用：

30X10%X(1-10%)X(1+40%)=3.78(萬(wàn)元)

???更新重置成本

Cm=24.48+16.2+3.78=44.46(萬(wàn)元)(

(3)綜合估價(jià)法(RCN=Cr)

repoduction(8mprehensive)costnew

RCN=(Cmi+Km+Cm2)><(1+KP)X(1+K+n)X(1+Kt)

式中：RCN為非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的重置成本，Cm1主材費(fèi)，Kn為成本主材費(fèi)率，Cm2為主要外

購(gòu)件費(fèi)，Kp為成本利潤(rùn)率，Kd為非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率，n為非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備生產(chǎn)量，Kt為綜合

稅率。

其中：主材費(fèi)Cm1,主要外購(gòu)件費(fèi)Cm2,K綜合稅率計(jì)算見教材P41。

【案例4-3】資料:某非標(biāo)準(zhǔn)自制設(shè)備主材凈消耗量為3.8噸，該主材料評(píng)估基準(zhǔn)日的

市場(chǎng)價(jià)格為3800元/噸，設(shè)備制造所需主要外購(gòu)件的不含稅費(fèi)用為21470元。其主材利用

率為90%,成本主材費(fèi)率為47%,成本利潤(rùn)率為16%,設(shè)計(jì)費(fèi)率為15%,同樣產(chǎn)量的設(shè)

備2臺(tái)。現(xiàn)行增值稅率為17%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%。

要求：測(cè)算該自制設(shè)備的重置成本Cr=?。

解:

■:RCN=(Cmi+Km+Cma)X(1+Kp)X(1+Kd4-n)4-(1-Kt)

主材費(fèi)：

Cmi=3.8+90%X3800=16044(元)

綜合稅率：

Kt=17%X(1+7%+3%)=18.7%

r.RCN=(160444-47%+21470)X(1+16%)X(1+15%4-2)4-(1-18.7%)=85290

(元)

(4)國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備重置成本測(cè)算

1)構(gòu)成國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備重置成本

外購(gòu)設(shè)備重置成本=設(shè)備購(gòu)買價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)

Cr=Po+Fy+Fc+Fa

2)國(guó)產(chǎn)外購(gòu)單臺(tái)設(shè)備重置成本測(cè)算

【案例4~4】資料:該機(jī)床的采購(gòu)價(jià)P0=5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)Fy=0.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)Fa=0.3

萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)Fc=0.1萬(wàn)元，已服役2年。由市場(chǎng)調(diào)查可知：設(shè)備的采購(gòu)價(jià)上調(diào)20%；鐵路

運(yùn)輸費(fèi)2年上調(diào)1倍；安裝費(fèi)上漲40%；調(diào)試費(fèi)上漲15%。

要求：測(cè)算國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備的重置成本Cr=?。

解：分析：該機(jī)床僅服役2年，且在市場(chǎng)上仍很流行，技術(shù)條件變化不大，故采用

復(fù)原重置成本評(píng)估。

計(jì)算如下：

機(jī)床重置全價(jià)Pt=5義(1+20%)=6(萬(wàn)元)

運(yùn)輸費(fèi)重估價(jià)Fy=0.1X2=0.2(萬(wàn)元)

安裝費(fèi)重估價(jià)Fa=0.3X(1+40%)=0.42(萬(wàn)元)

調(diào)試費(fèi)重估價(jià)Fc

=0.1X(1+15%)=0.115(萬(wàn)元)

綜合以上各項(xiàng)，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)為：

Cr=Pt+Fy+Fc+Fa

06.735（萬(wàn)元）

4.2.2機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值與成新率的測(cè)算

成新率=1-有形損耗率

有形損耗率=1-成新率

機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值就是機(jī)器設(shè)備的有形損耗，主要是機(jī)器設(shè)備由于磨損或受自然

力侵蝕而產(chǎn)生的損耗。

1運(yùn)用使用年限法估測(cè)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值

實(shí)體性貶值率=設(shè)備的已使用年限/（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X100%

=（設(shè)備的總使用年限-設(shè)備尚可使用年限）/設(shè)備的總使用年限X100%

（1）機(jī)器設(shè)備的總使用年限

機(jī)器設(shè)備總使用年限就是機(jī)器設(shè)備的使用壽命。

在求實(shí)體性貶值率，應(yīng)使用機(jī)器設(shè)備的物理壽命。在評(píng)估機(jī)器設(shè)備的成新率時(shí)，應(yīng)使

用機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。

對(duì)于經(jīng)過(guò)大修理、技術(shù)更新改造或追加投資的機(jī)器設(shè)備應(yīng)考慮計(jì)算其加權(quán)投資年限來(lái)

確定其實(shí)體貶值率。其計(jì)算公式式為：

實(shí)體性貶值率=加權(quán)投資年限/（加權(quán)投資年限+尚可使用年限）

加權(quán)投資年限=￡［已投資年限X（原始投資的更新成本+E更新成本）1

【案例45】資料:

已知：某企業(yè)1985年購(gòu)入一臺(tái)設(shè)備，賬面價(jià)值為30000元，1990年和1992年進(jìn)行兩次

更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)從1985

年至1995年每年的通貨膨脹率為10%?該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)鑒定為7年

要求：評(píng)估該設(shè)備實(shí)體性貶值率。

解：1）調(diào)整計(jì)算更新成本

表3—1更新成本資料

投資原始投已投資價(jià)格變?cè)纪顿Y的

日期資額阮）年限（n）動(dòng)系數(shù)更新成本

TCXn8CQ=CX-n

19853000010(1+10%)io=2.678000

199030005(1+10%)5=1.614830

199220003(1+10%)3=1.332660

合計(jì)E更新成本85490

2）計(jì)算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限

=（10X78000+5X4830+3X2660）/85490

=9.5（年）

3）計(jì)算實(shí)體性貶值率（is）

?.?實(shí)體性貶值率（is）=加權(quán)投資年限/（加權(quán)投資年限+尚可使用年限）

，實(shí)體性貶值率=9.5+（9.5+7）

is=57.58%

4）計(jì)算實(shí)體性貶值額

實(shí)體性貶值額=資產(chǎn)的賬面價(jià)值X實(shí)體性貶值率

ps=p0Xis=30000X57.58%

=17274（元）

3運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值率

修復(fù)費(fèi)用法是指按修復(fù)磨損部件所需開支，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備的有形損耗的一種方法。

資產(chǎn)的有形損耗可分為可修復(fù)磨損和不可修復(fù)磨損。修復(fù)費(fèi)用法只適用于不可修復(fù)有形損

耗j運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法確定實(shí)體性貶值率公式為：

實(shí)體性貶值率（is戶設(shè)備修復(fù)費(fèi)用/設(shè)備重置成本

實(shí)體性貶值率（is）=（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成本

【案例4-6】資料:已知待評(píng)資產(chǎn)為一油罐，建成并已使用了10年，預(yù)計(jì)還能使用20年。

評(píng)估人員了解到，該油罐須要維修才可使用。其修理費(fèi)用為350000元，評(píng)估人員已估算

出該油罐的復(fù)原重置成本為2000000元。

要求：用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算該油罐的實(shí)體性貶值率。

解：；實(shí)體性貶值率（is）=（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成

本

可修復(fù)部分實(shí)體貶值：350000元。

不可修復(fù)部分實(shí)體貶值率：10/（10+20）=33.3%

不可修復(fù)部分的復(fù)原重置成本

=2000000-350000=1650000（元）

不可修復(fù)部分的實(shí)體貶值：

1650000X33.3%=549450（元）

，該油罐全部率

=（350000+549450）12000000=45%

3機(jī)器設(shè)備的功能性貶值

（1）超額投資性功能性貶值

設(shè)備的超額投資成本=設(shè)備的復(fù)原重置成本-設(shè)備的更新重查成本

這一公式應(yīng)用受到限制。①設(shè)備的復(fù)原重置成本一般難以直接獲?。虎谔娲O(shè)備的超

額投資性功能性貶值一般難以測(cè)算。

（2）超額運(yùn)營(yíng)成本所致的性功能性貶值估算

超額運(yùn)營(yíng)成本是由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，使原有的設(shè)備相對(duì)于新設(shè)

備，在功能、性能方面落后，而引起在能源、動(dòng)力、人力、原材料等方面的消耗增加，產(chǎn)

生的一部分超額運(yùn)營(yíng)成本。

【案例4-7】資料:已知:某機(jī)器設(shè)備的評(píng)估對(duì)象是一種生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需5

名工人，市場(chǎng)上同類生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行僅需3名工人。假定新舊控制裝置在運(yùn)營(yíng)成本

項(xiàng)目支出大致相同，操作工人薪酬為12000元/年，被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置尚可適用3年，所

得稅率為25%,折現(xiàn)率為10%,試評(píng)估該生產(chǎn)控制裝置的功能性貶值額。

根據(jù)上述資料，被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的功能性貶值額測(cè)算如下；

1）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本：

（5—3）X12000=24000（元）

2）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：

24000X（1-25%）=18000（元）

3）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的功能性貶值額。

尸D=18000X（P/A,10%,3）

=18000X2,4869

=44764.2(元)

(3)測(cè)算機(jī)器設(shè)備功能性貶值應(yīng)注意的問(wèn)題

①對(duì)比參照的選擇，直接影響功能性貶值的大??；②在計(jì)算評(píng)估值時(shí)功能性貶值是否單獨(dú)

計(jì)算。

4機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值

(1)設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟(jì)性貶值

經(jīng)濟(jì)性貶值率=門-(設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)xIX100%

經(jīng)濟(jì)性貶值額=(重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值)X經(jīng)濟(jì)性貶值率

PE=(Cr-Ps-Pn)xis

(2)外界變化造成收益減少所致經(jīng)濟(jì)性貶值

經(jīng)濟(jì)性貶值額=

設(shè)備年收益損失額X(1一所得稅率)X

(P/A,r,n)

PE=ESX(1-id)x(P/A,r,n)

【案例3-10］資料:已知：某企業(yè)是通過(guò)降低電視機(jī)價(jià)格來(lái)順應(yīng)市場(chǎng)變化的。假設(shè)電視機(jī)

原售價(jià)為2000元/臺(tái)，現(xiàn)在要使10萬(wàn)臺(tái)電視機(jī)全部銷售，其售價(jià)降為1900元/臺(tái)。又經(jīng)

估測(cè)，該電視機(jī)生產(chǎn)線還可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資報(bào)酬率為10%。

要求：估測(cè)該電視機(jī)生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)性貶值額。

解：該電視機(jī)生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)性貶值額為：

PE=ESX(1—id)X(P/A,r,n)

PE=1000X(1-25%)X(P/A,10%,3)

=1865.18(萬(wàn)元)

(3)因設(shè)備使用壽命縮短導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值

【案例4-8】資料:CA10載重汽車已使用10年。由于環(huán)保、節(jié)能政策要求，國(guó)家規(guī)定CA10

載重汽車最長(zhǎng)使用15年。如果CA10載重汽車重置成本為8萬(wàn)元。

要求：估測(cè)CA10載重汽車經(jīng)濟(jì)性貶值額。

解：CA10載重汽車經(jīng)濟(jì)性貶值額為

8X10/15*5.333（萬(wàn)元）

五、機(jī)器設(shè)備的成新率估算

在資產(chǎn)評(píng)估的基本方法中，已經(jīng)闡述了估算成新率的三種方法。（1）觀察法；（20）經(jīng)濟(jì)

使用年限法（3）修復(fù)費(fèi)用法。這些方法同樣適用于機(jī)器設(shè)備的成新率估算。這里主要介紹

在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)使用年限法估算成新率時(shí)，如何估算總經(jīng)濟(jì)使用年限即機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。

機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命的確定主要采取以下兩種方法。

（-）最小年平均費(fèi)用法

年平均費(fèi)用=年平均運(yùn)行維護(hù)費(fèi)+平均折舊費(fèi)用

用公式表示為：

式中，C/為第/年的平均費(fèi)用，工!/為設(shè)備累計(jì)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，為設(shè)備累計(jì)折舊費(fèi)。T

為使用年份。出現(xiàn)年平均費(fèi)用最小的年限為設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。

【案例3-91某臺(tái)機(jī)器設(shè)備的原值為30000元，每年的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和折舊后的殘余價(jià)

值如表3-3

表34某臺(tái)機(jī)器設(shè)備的資料

費(fèi)用使用年限1234567

運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6000700080009000100001200015000

殘余價(jià)值（ps）2000013330100007500500030003000

年平均費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用用表3-4表示

表34某臺(tái)機(jī)器年平均費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用的計(jì)算

費(fèi)用使用年限1234567

運(yùn)行維護(hù)費(fèi)2P6000130002100030000400005200067000

累計(jì)折舊EB10000166702000022500250002700027000

S1/+SF16000296704100052500650007900079000

a16000148351366713125130001316713429

從表3』計(jì)算結(jié)果看出，最小年平均費(fèi)用777加CU13000元，出現(xiàn)在第5年，因而該沒(méi)

備的經(jīng)濟(jì)壽命為5年。

第3節(jié)機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)比較法評(píng)估

機(jī)器設(shè)備的市場(chǎng)比較法評(píng)估，是指通過(guò)尋找市場(chǎng)上與待評(píng)相類似的參照物設(shè)備，分析

比較待估設(shè)備和參照物設(shè)備之間的差異，以其作為價(jià)格差異的，并在參照物交易價(jià)格基礎(chǔ)

上進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，求得待評(píng)估設(shè)備的一種方法。

活躍的市場(chǎng)是運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的前提條件，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)是否能夠

提供足夠數(shù)量的可比資產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)以及數(shù)據(jù)的可靠性。

2市場(chǎng)比較法評(píng)估案例

市場(chǎng)比較法評(píng)估課程設(shè)計(jì)(1)

【案例4-11】資料：

(1)規(guī)格型號(hào)：CA6140X1500

投入使用時(shí)間：2002年2月

安裝方式：未安裝

附件：齊全

實(shí)體狀態(tài)：評(píng)估人員鑒定綜合分值61

(2)確定參照資產(chǎn)：A、B、C?

要求：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估CA6140機(jī)床的價(jià)值。

解：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估。

(1)進(jìn)行因素比較

1)個(gè)別因素比較

表4~4（CA6140X1500機(jī)床）個(gè)別因素比較

項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C

制造廠家A機(jī)床廠A機(jī)床廠B機(jī)床廠B機(jī)床廠

調(diào)整系數(shù)111.11.1

役齡77.576.5

役齡系數(shù)11.0510.95

實(shí)體狀體61576066

實(shí)體系數(shù)11.071.020.92

比較系數(shù)11.121.130.97

實(shí)體狀態(tài)調(diào)整系數(shù)=（被評(píng)估對(duì)象得分照物得分）+參照物得分X100%+1

2）市場(chǎng)因素比較

根據(jù)評(píng)估對(duì)象和參照資產(chǎn)的市場(chǎng)交易狀況、交易動(dòng)機(jī)與背景、交易數(shù)量調(diào)整系數(shù)

為1o

3）時(shí)間因素

表4—5參照物交易時(shí)間

項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物c

交易時(shí)間當(dāng)前半年前半年前一年前

時(shí)間調(diào)整因素11.021.021.05

4）地域因素

參照物A與評(píng)估對(duì)象屬于同一地區(qū)，評(píng)估對(duì)象地區(qū)比參照物B與C高2%。

表4—6參照物所在地域

項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C

交易地區(qū)X地區(qū)X地區(qū)Y地區(qū)丫地區(qū)

區(qū)域調(diào)整因素110.980.98

(2)計(jì)算評(píng)估價(jià)值

表4~47CA6140X1500機(jī)床參照物的價(jià)格評(píng)估值

項(xiàng)目參照物A參照物B參照物C

交易價(jià)格275902707032350

比較因素調(diào)整系數(shù)1.14241.12950.9981

調(diào)整后價(jià)格315203058032290

CA6140X1500機(jī)床參的評(píng)估價(jià)格

Pv=EPvi/n=31460(元)

方程單價(jià)法評(píng)估課程設(shè)計(jì)(2)

【案例4-12】資料：有一組5臺(tái)刨床(設(shè)為A)需評(píng)估其價(jià)值，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查有基本相同的

一組10臺(tái)刨床(設(shè)為B),在近期已出售，全部售價(jià)(收貨即付)為20萬(wàn)元。

要求：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估A的價(jià)值。

解：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估。

(1)調(diào)查B組刨床銷售情況，得知平均每年只能銷售2.5臺(tái).這里，賣主為獲得1