學(xué)習(xí)情境一 設(shè)立物業(yè)管理公司

學(xué)習(xí)情境一設(shè)立物業(yè)管理公司任務(wù)一設(shè)立物業(yè)管理公司【任務(wù)引入】某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)曾于2003年9月與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同有效期為3年。但在其后的服務(wù)過程中，雙方就小區(qū)物業(yè)管理具體事項(xiàng)時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議，關(guān)系不太融洽。2004年3月建設(shè)部125號(hào)令《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》出臺(tái)后，有業(yè)主揚(yáng)言：待5月1日辦法生效后，即刻以物業(yè)管理公司不具備相應(yīng)的資質(zhì)為由解聘該公司。1、案例中《物業(yè)管理服務(wù)合同》是在2003年9月1日國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（行政法規(guī)）生效以后依法簽署的，而建設(shè)部出臺(tái)的《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）是2004年5月1日才生效的部門規(guī)章。根據(jù)“法不溯及以往”等相關(guān)法律原則，該合同在合同有效期限內(nèi)仍然是有效的。在此期間不能以物業(yè)管理公司不具備《辦法》規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)為由而單方面解除合同；2、《辦法》生效后，不符合《辦法》規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，將面臨喪失部分新項(xiàng)目投標(biāo)資格和部分老項(xiàng)目續(xù)簽合同的資格。這是一個(gè)不容回避的問題；3、各地方政府主管部門是判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行為是否合法并作出相應(yīng)行政決定的主體。情境一：張某和幾個(gè)朋友在一次聚會(huì)中談到想自主創(chuàng)業(yè)，他們討論覺得目前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的空間比較大，以河源為例，2010年，河源市區(qū)實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額約16.04億元，同比增長(zhǎng)18.9%；商品房在建項(xiàng)目42個(gè)，施工面積約210萬平方米，主要有雅居樂二期、大地廣場(chǎng)、金蓬美域、萬隆一品、麗日廣場(chǎng)、翠澤?新園、沁園春曉等項(xiàng)目。2010年新批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為102.71萬平方米，同比增長(zhǎng)102％，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套數(shù)8216套。2010年，市區(qū)新建商品房預(yù)（銷）售面積80.28萬平方米。據(jù)悉，河源目前成功注冊(cè)并擁有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)有38家（包括外來進(jìn)駐的物業(yè)管理企業(yè)），房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引起行業(yè)許多有志之士的關(guān)注，許多原先在物業(yè)管理企業(yè)的“打工一族”，也自己開起了公司。

面對(duì)著河源物業(yè)管理良好的發(fā)展前景，張某他們認(rèn)為物業(yè)管理公司投入相對(duì)比較少，商議決定合資成立一家物業(yè)管理公司，剛好你是張某的同學(xué)，他覺得你是本專業(yè)出身的，而且目前國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)、并給予大量的優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)你加入成立物業(yè)公司。但在成立公司之前有幾點(diǎn)專業(yè)性的知識(shí)需要弄明白：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分哪幾級(jí)，每一個(gè)等級(jí)需要滿足的條件有哪些？為了取得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，他們能否直接申報(bào)二級(jí)資質(zhì)？2、申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？一、物業(yè)管理公司的概念（一）概念及特征物業(yè)管理公司是指依法設(shè)立，具有物業(yè)服務(wù)資格，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。特征：1．物業(yè)管理公司必須依法成立2．物業(yè)管理公司是法人企業(yè)3．物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)4．物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)獲得經(jīng)濟(jì)報(bào)酬（二）物業(yè)管理公司的性質(zhì)與類別物業(yè)管理公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的經(jīng)濟(jì)組織，屬于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，其性質(zhì)仍屬服務(wù)性企業(yè)。分類：1．以組建形式分類分為公司制企業(yè)、合伙制企業(yè)和合作經(jīng)營(yíng)制企業(yè)。2．以投資來源分類分為內(nèi)資公司和外資公司。3．以內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制分類分為管理責(zé)任型公司、顧問型公司和綜合型公司。4．以與物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類分為合同約定服務(wù)型公司和自主經(jīng)營(yíng)型公司。二、物業(yè)管理公司的設(shè)立（一）物業(yè)管理公司的設(shè)立條件1、符合法定的出資人數(shù);2、注冊(cè)資本達(dá)到法定的最低限度，以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等出資的，不得超過資本總額的20%;3、有共同制定的公司章程;4、有明確的公司名稱和組織機(jī)構(gòu);5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件（二）物業(yè)管理公司的設(shè)立程序1、可行性研究2、訂立發(fā)起人協(xié)議3、申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、出資驗(yàn)資、確立公司的組織機(jī)構(gòu)5、申請(qǐng)工商注冊(cè)登記6、申請(qǐng)稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)帳戶設(shè)立7、申請(qǐng)資質(zhì)審核三、物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理（一）物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理建設(shè)部《物業(yè)管理公司資質(zhì)審批管理辦法》（建設(shè)部令第125號(hào)）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)資質(zhì)管理的主要內(nèi)容手段、形式如下：物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)分為一．二、三級(jí)。（二）物業(yè)管理公司資質(zhì)的申報(bào)和審批

練習(xí)：1、一物業(yè)服務(wù)公司，曾管理的多層住宅小區(qū)有25萬平方米，別墅2萬平方米，請(qǐng)問：該小區(qū)若要申報(bào)二級(jí)資質(zhì)，還需要多大面積的其他何種物業(yè)？2、一物業(yè)管理企業(yè)欲申請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)，該企業(yè)管理的多層住宅為50萬平方米，辦公樓25萬平方米，那么該企業(yè)至少需要管理（）萬平方米的高層住宅才能達(dá)到一級(jí)資質(zhì)的要求？A、50B、75C、25D、100

四、物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)（一）權(quán)利義務(wù)概述1．權(quán)利與義務(wù)的概念2．權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系（1）結(jié)構(gòu)上的相關(guān)關(guān)系。（2）數(shù)量上的等值關(guān)系。（3）功能上的互補(bǔ)關(guān)系。（4）價(jià)值意義上的主次關(guān)系。（二）物業(yè)管理公司的權(quán)利（三）物業(yè)管理公司的義務(wù)案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。請(qǐng)問業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦？

方法指引：為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無以求進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感“上帝”的。

開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理情況的承諾與物業(yè)管理公司的說法誰的算數(shù)？情況一：一位業(yè)主購買了一套高檔公寓并且已經(jīng)入住。按照該公寓物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)業(yè)主購買的這套房屋每月要交納物業(yè)管理費(fèi)500多元，而且每半年結(jié)算一次。在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，該業(yè)主表示難以接受這樣高的物業(yè)管理費(fèi)用。售樓小姐說，考慮到該小區(qū)已售出80%，可以為他減免三份之一的費(fèi)用，可是這位業(yè)主入住后，小區(qū)物業(yè)管理公司仍然要按全價(jià)收取物業(yè)管理費(fèi)。于是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間爆發(fā)了一場(chǎng)收費(fèi)大沖突。情況二：家住廣州某花園的王先生，在購房時(shí)開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為6角錢每平方米，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同中。但王先生稱入住一年，非但管道煤氣、24小時(shí)熱水等沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了8角錢每平方米，王先生找物業(yè)管理公司提出質(zhì)問，物業(yè)管理公司回答說自己是依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，發(fā)展商說的不算數(shù)。找發(fā)展商詢問，發(fā)展商則非常遺憾地稱，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒有辦法約束。問題：（1）開發(fā)商能不能對(duì)物業(yè)管理問題做出承諾？能否把其承諾寫進(jìn)合同？（2）開發(fā)商的承諾對(duì)物業(yè)管理公司有沒有約束力？（3）開發(fā)商對(duì)承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任？（1）開發(fā)商能不能對(duì)物業(yè)管理問題做出承諾？能否把其承諾寫進(jìn)合同？物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。房屋買賣當(dāng)事人一方是發(fā)展商，另一方是購房客戶，兩者間是買賣合同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客戶往往就是住戶，而賣房的發(fā)展商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但無論如何，這兩種合同是獨(dú)立的、有區(qū)別的。而物業(yè)管理費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，實(shí)際上就是物業(yè)管理法律關(guān)系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。在房屋預(yù)售前，發(fā)展商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)。然后，發(fā)展商在售樓時(shí)，可以對(duì)相關(guān)物業(yè)管理問題作出必要的說明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣點(diǎn)，同時(shí)方便廣大購房者進(jìn)行綜合的比較、選擇、決定。但是發(fā)展商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當(dāng)處分他人的權(quán)利。發(fā)展商沒有簽訂這種條款的主體資格，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。（2）開發(fā)商的承諾對(duì)物業(yè)管理公司有沒有約束力？如果開發(fā)商僅僅是為了促銷而就物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)對(duì)業(yè)主所做的口頭承諾，那么對(duì)物業(yè)管理公司就沒有約束力。上面已經(jīng)說過，對(duì)物業(yè)管理做出種種承諾是物業(yè)管理公司的權(quán)利，開發(fā)商沒有擅自處分他人權(quán)利的權(quán)利。當(dāng)然，如果開發(fā)商向購房者出示了物業(yè)管理公司授權(quán)其做出承諾的授權(quán)委托書，那開發(fā)商在其授權(quán)范圍內(nèi)所做的承諾就是物業(yè)管理公司的承諾，對(duì)物業(yè)管理公司具有約束力。這種情況下，物業(yè)管理公司必須在其管理的有效期內(nèi)兌現(xiàn)其承諾。如果開發(fā)商的書面承諾并不涉及物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)，如開發(fā)商承諾補(bǔ)貼業(yè)主三份之一的物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)該也是合法有效的。這時(shí)，業(yè)主可以要求開發(fā)商依照其承諾，為自己補(bǔ)貼這部分的費(fèi)用。（3）開發(fā)商對(duì)承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任？最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第七十一條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人，標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解?！币罁?jù)《民法通則》的規(guī)定，對(duì)于重大誤解情形，一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時(shí)，我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還……有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失……”這就是說，如果發(fā)展商在購房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而開發(fā)商對(duì)這些承諾并沒有準(zhǔn)備或以后根本沒有能力兌現(xiàn)，而購房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失，則該客戶可以要求撤銷該購房合同，雙方退房款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠請(qǐng)求物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？

某寫字樓物業(yè)管理公司告知所有的租戶，將對(duì)租戶的房屋裝修活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請(qǐng)，由物業(yè)管理公司審批，并且還規(guī)定，如有違反者，將對(duì)其處以3000~5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時(shí)，因沒有及時(shí)清運(yùn)垃圾，物業(yè)管理公司遂要按規(guī)定對(duì)其罰款500元。租戶堅(jiān)決反對(duì)，雙方出現(xiàn)了激烈的爭(zhēng)執(zhí)。租戶認(rèn)為，物業(yè)管理公司無權(quán)對(duì)其裝修行為指三道四，更無權(quán)對(duì)其罰款；而物業(yè)管理公司認(rèn)為，它受開發(fā)商（業(yè)主）的委托，對(duì)寫字樓進(jìn)行物業(yè)管理，裝修管理是其基本和重要的管理內(nèi)容，租戶違反裝修管理規(guī)定，物業(yè)管理公司當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行罰款。請(qǐng)問，物業(yè)管理公司到底有無權(quán)利對(duì)違反裝修管理規(guī)定的租戶進(jìn)行罰款？任務(wù)二：設(shè)計(jì)管理公司組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

【任務(wù)引入】安徽省物業(yè)管理行業(yè)首家通過ISO9000國(guó)際認(rèn)證企業(yè)合肥順昌物業(yè)管理公司，隸屬于合肥市城市改造工程指揮部，是一家“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司。公司現(xiàn)設(shè)有總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、辦公室、企劃部、質(zhì)量管理部、安全部，下設(shè)世紀(jì)陽光花園等管理處以及順昌綠化公司、順昌旅游公司。擁有員工300余人。公司目前所管轄的范圍有琥珀山莊、安居苑、城隍廟二期商業(yè)市場(chǎng)、世紀(jì)陽光花園等多處物業(yè)，建筑面積100多萬平方米，居民8000余戶。何朝友總經(jīng)理提出“業(yè)主至上，服務(wù)為本”的工作宗旨，公司堅(jiān)持社會(huì)效益帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益，物質(zhì)文明和精神文明同步發(fā)展。順昌人辛勤的工作，不僅獲得廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)信譽(yù)，所管轄的琥珀山莊小區(qū)連續(xù)獲得“合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。安居苑小區(qū)在1998年獲得“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，1999年獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。2000年9月21日，公司獲得IS09000國(guó)際認(rèn)證證書，這是安徽省物業(yè)管理行業(yè)中首家通過認(rèn)證。任務(wù)：分析該物業(yè)公司屬于何種組織結(jié)構(gòu)形式？一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求1．具備服務(wù)性的功能2．充分發(fā)揮公司員工潛能3．關(guān)系協(xié)調(diào)4．效率與效益二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)職能設(shè)置原則1．統(tǒng)