龍湖新壹街案例解析

1龍湖新壹街案例解析項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱龍湖新壹街項(xiàng)目地址江北鷂子丘（臨近觀音橋步行街）物業(yè)類型商業(yè)、商務(wù)建筑形態(tài)LOFT、辦公、商業(yè)裝修情況毛坯占地面積90.53畝建筑面積47.61萬方容積率5.23建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格開發(fā)商重慶龍湖嘉凱地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次開盤時(shí)間2014年10月序號(hào)土地位置宗地編號(hào)出讓方式出讓時(shí)間成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)(元/㎡)1江北區(qū)觀音橋組團(tuán)I分區(qū)I04-2/02、I05-2/02、I09-3/02、I03-4/01號(hào)宗地13209拍賣2013-12-0625198580283項(xiàng)目以“體驗(yàn)式商業(yè)、休閑、娛樂中心”為主題，打造城市綜合體——24小時(shí)不夜城。項(xiàng)目由地上6棟塔樓（18萬方）與集中式商業(yè)、底商（13萬方）構(gòu)成，其中1#、2#、3#號(hào)樓為LOFT公寓（5.1米），4#、5#號(hào)樓為定制型商務(wù)樓（酒店或?qū)懽謽荢OHO），6#號(hào)樓為寫字樓（自持），地下共計(jì)兩層，負(fù)一層為商業(yè)+車庫，3#號(hào)樓負(fù)二層；新壹街項(xiàng)目至北城天街中間板塊為龍湖意向拿地區(qū)域，目前尚在洽談中，如若成功拿地，將打造高端奢侈品購物中心。集中式商業(yè)LOFT3號(hào)樓2號(hào)樓1號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓項(xiàng)目規(guī)劃4項(xiàng)目區(qū)位紅黃路紅石路建新北路渝澳大道商圈內(nèi)環(huán)北城天街朗晴廣場紅旗河溝觀音橋商圈直線距離700米紅旗河溝站新壹街新壹街輕軌出入口項(xiàng)目地理位置實(shí)為紅旗河溝板塊，遠(yuǎn)離觀音橋核心商圈；雙向八車道的快速干道（建新北路）將阻礙觀音橋商圈人流的有效達(dá)到；項(xiàng)目與輕軌出入口目前暫不能直接接駁。項(xiàng)目推廣借觀音橋商圈之名，所處位置實(shí)為紅旗河溝板塊。距離觀音橋核心商圈直線距離700米，且有雙向八車道的快速干道建新北路阻隔，如無差異性業(yè)態(tài)規(guī)劃將難以吸引觀音橋商圈人流到達(dá)。輕軌三號(hào)線和地鐵六號(hào)線換乘站點(diǎn)紅旗河溝站不能直接接駁項(xiàng)目，對吸引地鐵人流及到達(dá)便利性引造成一定影響。建新北路：雙向八車道快速干道區(qū)域規(guī)劃觀音橋商圈規(guī)劃擴(kuò)容后，地塊所在版塊被劃入北片區(qū)，規(guī)劃為國際商貿(mào)總部區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?。根?jù)土地規(guī)劃，建興北路兩側(cè)商業(yè)帶是北片區(qū)連接觀音橋核心區(qū)的主要紐帶，項(xiàng)目處于商業(yè)帶北部末端，遠(yuǎn)離核心商區(qū)；且商業(yè)帶并不是一家整體打造，后期規(guī)劃定位存在差異化和變數(shù)。新壹街地塊范圍建興北路商業(yè)帶觀音橋商圈“一心四片”規(guī)劃示意圖鷂子丘片區(qū)土地控規(guī)圖“一心四片”：2012年根據(jù)《重慶市觀音橋商圈發(fā)展規(guī)劃》，觀音橋商圈將由現(xiàn)在1.5平方公里擴(kuò)建到6.8平方公里。形成時(shí)尚潮流中心區(qū)、國際商貿(mào)總部區(qū)、都市生活體驗(yàn)區(qū)、浪漫休閑文娛區(qū)、魅力濱江風(fēng)情區(qū)等“五大主題功能區(qū)”空間結(jié)構(gòu)。建設(shè)周期分為三個(gè)階段：近中期（2012-2015年）、中遠(yuǎn)期（2016-2020年）、遠(yuǎn)期（2021-2030年）6營銷手法及亮點(diǎn)24小時(shí)全天候商業(yè)概念：打破商家營業(yè)時(shí)間限制，商家可以根據(jù)自己的實(shí)際情況開關(guān)門。業(yè)態(tài)規(guī)劃更多引進(jìn)體驗(yàn)式休閑業(yè)態(tài)，但目前并無具體商家引入，也無具體商業(yè)規(guī)劃。1:2持售比，減少了持有比例：北城天街為全持有，時(shí)代天街為5:5持有，而新壹街近一減少自此比例。啟動(dòng)“億元定制計(jì)劃”，凡單筆成交金額超過1億元的大客戶，提供定制商業(yè)。大客戶優(yōu)先定制，加快去化速度?！吧虡I(yè)孵化計(jì)劃”，在每層樓的端頭鋪位由龍湖自持，中間商鋪則出售，期望通過自持店鋪的主力店效益帶動(dòng)整層商業(yè)的孵化（以點(diǎn)帶面）。多首層、多接入口、大退臺(tái)及外擺空間、獨(dú)棟商業(yè)設(shè)計(jì)：利用地塊高差16米，實(shí)現(xiàn)多首層商業(yè)，提供商業(yè)價(jià)值。各樓棟之間通過商業(yè)連廊連接，每層均有大面積退臺(tái)，提供充足的外擺空間，同時(shí)控制商業(yè)公攤（商業(yè)公攤最大在30%左右）。二期組團(tuán)實(shí)行定制銷售，多以獨(dú)棟設(shè)計(jì)為主，保證定制商業(yè)的均好性，業(yè)態(tài)規(guī)劃以奢侈品展示為主。7產(chǎn)品設(shè)計(jì)端頭核心口岸商鋪?zhàn)猿郑ㄟ^自持主力店招商帶動(dòng)人氣。商業(yè)動(dòng)線通過扶梯、直升電梯及連廊等帶動(dòng)人流。商鋪主力面積40-60平米，主力開間4.2-5.5米，主力進(jìn)深10-11米，層高在4.5-5.1米。為控制總價(jià)便于銷售，商鋪面積劃分過小，不利于后期經(jīng)營。自持商業(yè)自持商業(yè)自持商業(yè)銷售去化業(yè)態(tài)入市時(shí)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（萬方）去化套數(shù)去化面積（萬方）銷售均價(jià)（元/平米）銷售金額（億元）層高商業(yè)2014.103853.232351.81354546.434.5-5.1米LOFT公寓2014.1011804.881160.56162170.915.1米樓層銷售套數(shù)（套）銷售面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）負(fù)一層4158.1948281一層231512.2377454二層403655.8434711三層875587.1842158四層794910.1526553五層22313.7811000各樓層商業(yè)銷售情況總價(jià)區(qū)間套數(shù)面積（平米）<50萬1118650-801637380-1005173100-150401980150-200422112200-300462867300-400383331400-500121165500萬以上255951不同總價(jià)段商業(yè)成交統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間套數(shù)面積（平米）30以下3678330-402276740-5038170050-6042231760-7026169170-8020145480-90867190-110111091110-130131569130-1503413150-20071196200-3003701300以上63785不同面積段商業(yè)成交統(tǒng)計(jì)備注：統(tǒng)計(jì)口徑均為建面口徑，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2014年11月6日9推廣商業(yè)推廣主打地段價(jià)值，“觀音橋”成為價(jià)值標(biāo)簽，但名不符實(shí)。10項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目優(yōu)勢及亮點(diǎn)：1、項(xiàng)目位于觀音橋拓展區(qū)域，雖實(shí)為紅旗河溝板塊，但以觀音橋商圈的快速發(fā)展，地塊區(qū)位價(jià)值明顯。2、地塊周邊快速干道、軌道交通便捷，可快速通達(dá)各區(qū)域。3、北城天街的成功案例，龍湖商業(yè)運(yùn)營的品牌保證。4、24小時(shí)全天候商業(yè)概念的包裝。項(xiàng)目隱憂：1、項(xiàng)目距離觀音橋商圈直線距離700米，且有雙向八車道的快速干道建新北路阻隔，對觀音橋商圈人流形成天然阻礙。2、鷂子丘片區(qū)作為觀音橋北片區(qū)拓展區(qū)，規(guī)劃定位為國際商貿(mào)總部區(qū)，但土地控規(guī)以居住為主，商業(yè)規(guī)劃體量較小，僅沿建新北路分布，且商業(yè)帶并不是一家整體打造，后期規(guī)劃定位存在差