地塊征收安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

地塊征收安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一）項(xiàng)目背景房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)眾多上下游行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。國家政府部門連續(xù)出臺政策支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，以防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱：“允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與‘保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等”。2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求，要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。2023年8月25日，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。會議指出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，有利于保障和改善民生，有利于擴(kuò)大有效投資，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。2023年8月27日，證監(jiān)會發(fā)布一系列資本市場利好政策，其中，在上市公司再融資監(jiān)管方面提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。在此背景下，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)國家“保交樓、保民生”的號召，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，充分利用好資本市場股權(quán)融資功能，實(shí)施改善資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，更好地服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。（二）項(xiàng)目實(shí)施目的1、響應(yīng)國家政策，積極踐行國企社會責(zé)任公司作為崇明區(qū)國資控股的上市公司，是上海市崇明區(qū)城市建設(shè)領(lǐng)域的重要主體，公司積極投身于崇明世界級生態(tài)島建設(shè)，重點(diǎn)參與保障房等生態(tài)島配套產(chǎn)業(yè)，承擔(dān)了上海市崇明地區(qū)大量區(qū)塊建設(shè)和保障房建設(shè)任務(wù)。公司積極響應(yīng)國家提出的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“保交樓、保民生”政策號召，為房地產(chǎn)行業(yè)改善“保交樓”問題、實(shí)現(xiàn)“保民生”目的提供堅(jiān)實(shí)助力。公司本次向特定對象發(fā)行A股股票募集資金擬投入公司目前正在開發(fā)建設(shè)的上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)長興G9CM－0401單元38－07地塊項(xiàng)目（以下簡稱“長興島38號地塊安置房項(xiàng)目”），并補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)。2、優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司資金實(shí)力，助力公司長遠(yuǎn)發(fā)展公司屬于規(guī)模較小的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著市場競爭激烈、資金壓力大等挑戰(zhàn)，同時(shí)，公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，具有資金需求規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長等特征，充足的現(xiàn)金流對于公司發(fā)展至關(guān)重要。（一）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)項(xiàng)目名稱：崇明區(qū)長興鎮(zhèn)G9CM－0401單元38－07地塊征收安置房項(xiàng)目項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期：39個(gè)月項(xiàng)目預(yù)計(jì)交付時(shí)間：2026年6月項(xiàng)目實(shí)施主體：上海長鴻興通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃用地面積（平方米）：136,463.90總建筑面積（平方米）：394,869.002、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于崇明區(qū)長興鎮(zhèn)，北至長興江南大道、南到金滂路、東臨豐福路、西至鳳舞路。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積136,463.90平方米，規(guī)劃建設(shè)征收安置房項(xiàng)目，總建筑面積394,869.00平方米。3、項(xiàng)目市場前景本項(xiàng)目所在的長興島位于崇明區(qū)東南部，是上海北部崇明三島之一，三面臨江，一面臨海，自然環(huán)境極佳。長興島東面與橫沙島相鄰，西南面與浦東、寶山兩區(qū)隔水相望，交通便利，是連接浦東和崇明島的樞紐之一，也是未來打造宜居宜業(yè)的生態(tài)旅游島區(qū)域。本項(xiàng)目具有區(qū)域優(yōu)勢，用地所處38街坊隸屬于長興島鳳凰社區(qū)，位于鳳凰社區(qū)中心（規(guī)劃）的東面，東側(cè)為長興家園居住區(qū)和長興小學(xué)，西側(cè)為規(guī)劃中的37街坊動(dòng)遷安臵房，南側(cè)為鷺島華庭居住區(qū)，北臨長興鎮(zhèn)生態(tài)公園與政府機(jī)構(gòu)辦公區(qū)域，東南角的38-04地塊為已建的豐福幼兒園。距規(guī)劃中的軌交崇明線長興島站直線距離小于3公里，交通便利。4、投資估算本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為391,203.97萬元，其中土地成本112,203.44萬元、前期工程費(fèi)8,534.78萬元、建筑安裝工程費(fèi)187,689.01萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)14,410.88萬元、配套設(shè)施費(fèi)18,599.32萬元、資金成本11,000.00萬元、其他稅金及費(fèi)用38,766.54萬元。5、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措本項(xiàng)目目前已開工。項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為