房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的思考

對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理相關(guān)內(nèi)容的研究，具有如下重要意義：一來它能夠控制企業(yè)運(yùn)行成本，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益；二來它能夠優(yōu)化企業(yè)資源配置，不斷提升資源利用率，使得企業(yè)價(jià)值最大化；三來它從財(cái)務(wù)角度出發(fā)，以這一核心內(nèi)容貫穿企業(yè)運(yùn)行始終，保證全員參與，有效增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力、向心力。此外，它還能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中存在的問題，并督促整改，為同行業(yè)其他企業(yè)提供借鑒。一、全面預(yù)算管理相關(guān)概念界定所謂全面預(yù)算管理，就是一種系統(tǒng)的管理辦法，可以對企業(yè)的財(cái)務(wù)、人力以及實(shí)物等資源進(jìn)行合理分配，幫助企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)。預(yù)算管理是現(xiàn)代信息社會對財(cái)務(wù)管理提出的客觀要求，也是企業(yè)達(dá)到一流業(yè)績的一種手段。全面預(yù)算管理對企業(yè)發(fā)展的意義可概括如下：第一，提升企業(yè)戰(zhàn)略管理能力。預(yù)算管理能夠量化企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，使得戰(zhàn)略目標(biāo)在企業(yè)內(nèi)部“落地”，讓預(yù)算管理的執(zhí)行過程變成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)過程，能夠最大程度上實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)；第二，充分利用企業(yè)資源。通過預(yù)算管理中的預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行，能夠讓企業(yè)對有限的資源進(jìn)行最佳安排，避免資源閑置或低效率使用；第三，有效管理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)算管理是一種對未來一定期間內(nèi)的預(yù)測行為，能夠提前發(fā)現(xiàn)其中潛在風(fēng)險(xiǎn)，并采取預(yù)防措施，從而達(dá)到規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。二、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)近些年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策整體保持著連續(xù)性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)，它不僅僅是建筑的一種表現(xiàn)，也關(guān)系著經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下顯著特點(diǎn)：(一)開發(fā)周期周期長，資金回籠慢房地產(chǎn)企業(yè)不是一般的制造業(yè)，其從項(xiàng)目計(jì)劃到竣工，可能會歷經(jīng)數(shù)年時(shí)間，且在這其中一直都是資金投入，只有在竣工投入使用后才能進(jìn)行資金回籠，這時(shí)資金回籠速度很快。但是由于前期開發(fā)時(shí)間長，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金跟不上，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大，甚至引起運(yùn)營停滯、倒閉等現(xiàn)象出現(xiàn)。(二)典型資金密集型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)涉及買地、建房、銷售三階段，其中資金流入流出十分頻繁，是一個(gè)不折不扣的資金密集型企業(yè)。(三)政策敏感度高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境等有著密不可分的關(guān)系，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程上也可看出，該行業(yè)的起起落落都在政策的宏觀調(diào)控下，土地、稅收等各種政策，都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的政策敏感性，其政策風(fēng)險(xiǎn)較高。(四)與其他行業(yè)有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈上的上下端企業(yè)有著直接或間接的關(guān)聯(lián)，例如裝飾、建材、設(shè)計(jì)等企業(yè)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)除了本身的建設(shè)發(fā)展外，還帶動了其它行業(yè)的發(fā)展，整合了多項(xiàng)資源，形成了最終的產(chǎn)品。三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)存問題我國的房地產(chǎn)企業(yè)雖發(fā)展時(shí)間較短，但是取得的成效卻十分顯著，迅猛的發(fā)展背后往往隱藏著諸多問題，全面預(yù)算管理的應(yīng)用對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到了很大的正面影響作用，但也加速了企業(yè)問題暴露的速度，以下將從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面和預(yù)算管理層面來分析其中問題。(一)預(yù)算管理企業(yè)層面問題從企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上來看，其還缺少能夠接納預(yù)算管理的組織結(jié)構(gòu)，且預(yù)算管理與企業(yè)實(shí)際發(fā)展定位存在一定偏差，主要表現(xiàn)在兩方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各層級的認(rèn)識上面。企業(yè)上下并未準(zhǔn)確定位預(yù)算管理，且內(nèi)部溝通頻率低。各部門因?yàn)楣ぷ餍再|(zhì)的差異很難在預(yù)算管理上達(dá)成一致的意見，這也加劇了預(yù)算推行難度，不主動配合財(cái)務(wù)部門或獨(dú)立的預(yù)算管理小組進(jìn)行預(yù)算管理，直接降低預(yù)算管理效益；二是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)實(shí)際存在脫節(jié)現(xiàn)象。企業(yè)預(yù)算管理精細(xì)化程度不夠，松散、粗放，難以對個(gè)人形成約束，且企業(yè)的預(yù)算管理體系等本就缺乏，未對預(yù)算管理進(jìn)行整體性的規(guī)劃。(二)預(yù)算管理項(xiàng)目層面問題1.預(yù)算編制問題在預(yù)算管理具體實(shí)行的過程中，從預(yù)算管理全過程出發(fā)，也發(fā)現(xiàn)其各環(huán)節(jié)都存在相應(yīng)問題，這里主要表述預(yù)算編制環(huán)節(jié)。其一，預(yù)算沿用的數(shù)據(jù)不合理。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭十分激烈。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的項(xiàng)目，搶占更多市場，存在盲目趕工、搶進(jìn)度等惡劣行為，導(dǎo)致實(shí)際情況與預(yù)算估算不符，且論證材料也不充分，并不能為企業(yè)預(yù)算提供指導(dǎo)性的意見；其二，預(yù)算編制程序問題。房地產(chǎn)企業(yè)雖執(zhí)行了“兩上兩下”的預(yù)算程序，但是在實(shí)際應(yīng)用中效果不明顯，且在預(yù)算過程中存在一定“頭重腳輕”行為，這為后面的預(yù)算執(zhí)行等埋下了隱患。2.預(yù)算執(zhí)行問題預(yù)算執(zhí)行過程是檢驗(yàn)預(yù)算管理是否有價(jià)值的重要環(huán)節(jié)，也是整個(gè)預(yù)算管理中最難控制的地方。該階段問題主要表現(xiàn)在：其一，預(yù)算執(zhí)行并未與項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)性化結(jié)合。雖說是全面預(yù)算管理，但是房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行重心仍在工程部和項(xiàng)目部，而主要涉及其中的財(cái)務(wù)部門對預(yù)算執(zhí)行的控制較弱。其原因也是因?yàn)閷?shí)際項(xiàng)目工程運(yùn)行的時(shí)間跨度，以年度為主的預(yù)算很難反映出周期長短，且跨年度的預(yù)算具體情況；其二，缺少預(yù)算分析調(diào)整機(jī)制。在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，其預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛、體量龐大，所以在預(yù)算具體執(zhí)行過程中，如果缺少必要的監(jiān)督與調(diào)整，就很難掌握預(yù)算的實(shí)際情況，無法進(jìn)行深入分析，且預(yù)算調(diào)整機(jī)制的約束作用不強(qiáng)，預(yù)算仍存在隨意支出、越權(quán)處理行為。3.預(yù)算反饋問題預(yù)算管理考核是對整個(gè)預(yù)算管理周期的總結(jié)判斷，能夠以此評估過相關(guān)職員的貢獻(xiàn)點(diǎn)，也能夠?yàn)橄麓晤A(yù)算提供借鑒，但仍存在相應(yīng)問題。如：第一，預(yù)算考核激勵缺失。房地產(chǎn)企業(yè)普遍呈現(xiàn)出預(yù)算考核激勵不能及時(shí)兌現(xiàn)的問題，主要是因?yàn)槠淇荚u部門對預(yù)算的職責(zé)劃分邊界不明顯，考核指標(biāo)不科學(xué)、考評內(nèi)容未與職員貢獻(xiàn)成正比等，這些都導(dǎo)致預(yù)算考核無法落實(shí)。此外，預(yù)算績效考核結(jié)果的應(yīng)用范圍受限，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將其應(yīng)用在了預(yù)算相關(guān)的薪酬考核上，并未將其應(yīng)用在企業(yè)的經(jīng)營管理和戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整確認(rèn)等方面，這與企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的內(nèi)核不一致。四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理優(yōu)化思考通過對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理中存在問題的概述，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理的需求和相關(guān)理論文獻(xiàn)，這里認(rèn)為可從以下方面對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用提出優(yōu)化。(一)優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)健全的組織結(jié)構(gòu)能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理提供堅(jiān)實(shí)的實(shí)行基礎(chǔ)，幫助企業(yè)將預(yù)算管理嵌套在企業(yè)運(yùn)行中。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須正確地認(rèn)識到全面預(yù)算管理作用，樹立正確的預(yù)算管理觀念，并建立完善的預(yù)算管理制度。一方面，可明確預(yù)算管理和財(cái)務(wù)管理之間的區(qū)別。通過設(shè)置預(yù)算管理委員會或臨時(shí)預(yù)算小組等形式，保證預(yù)算管理工作中的日常事務(wù)有處理主體。同時(shí)強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理的法律效力，強(qiáng)制要求各部門在預(yù)算期間嚴(yán)格執(zhí)行，提高各職員的自我管理意識；另一方面，建立健全的預(yù)算管理制度。針對預(yù)算管理中常出現(xiàn)的問題，作重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，同時(shí)在預(yù)算管理過程不斷汲取經(jīng)驗(yàn)，對制度進(jìn)行修訂，提高其約束力和操作性，最終形成一套完整的指導(dǎo)體系；其次，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通，體現(xiàn)預(yù)算管理的全面性、全員性。例如通過主題會議召開、部門交換學(xué)習(xí)等，要求職員定期匯報(bào)預(yù)算相關(guān)情況，包括指出問題和提供方案，以此不斷優(yōu)化預(yù)算管理。(二)預(yù)算管理項(xiàng)目層面優(yōu)化1.預(yù)算編制優(yōu)化預(yù)算編制過程的優(yōu)化，具體可從如下方面進(jìn)行：首先，在明確企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上，做好預(yù)算管理目標(biāo)，分解工作，保證預(yù)算管理能夠始終與企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同。先從企業(yè)層面出發(fā)，向下級各部門遞進(jìn)預(yù)算目標(biāo)，再從各預(yù)算責(zé)任中心部門出發(fā)，明確各職員預(yù)算管理任務(wù)，形成三級責(zé)任體系，更好地落實(shí)預(yù)算工作；其次，進(jìn)一步規(guī)范預(yù)算編制程序。督促企業(yè)嚴(yán)格按照“兩上兩下”的預(yù)算程序進(jìn)行編制，同時(shí)聯(lián)合采用多種預(yù)算編制方法，提高預(yù)算編制與企業(yè)自身的適配度，提升預(yù)算編制對后續(xù)執(zhí)行、考核等的指導(dǎo)作用。2.預(yù)算執(zhí)行優(yōu)化預(yù)算執(zhí)行過程中會出現(xiàn)很多不可控事件，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行失控，房地產(chǎn)企業(yè)可從“三結(jié)合”方面，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行。其一，做好預(yù)算執(zhí)行與控制結(jié)合。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，必須保證各部門都是圍繞預(yù)算進(jìn)行，嚴(yán)格按照預(yù)算要求，對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行跟蹤控制，重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際成本支出與預(yù)算計(jì)劃之間的差異，對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行如實(shí)反映，保證預(yù)算執(zhí)行在可控范圍內(nèi)；其二，現(xiàn)金收支管理結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理以實(shí)際成本支出為基礎(chǔ)，以現(xiàn)金流量為核心，通過對現(xiàn)金收支的管理，能夠進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)算功能，保證資金高度集中，可為預(yù)算管理提供穩(wěn)定資金環(huán)境，滿足其需求；其三，與目標(biāo)管理進(jìn)行結(jié)合。預(yù)算管理一般會與企業(yè)的利潤等嵌套，從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營來看，企業(yè)必須明確重點(diǎn)關(guān)注影響成本支出的項(xiàng)目，針對此進(jìn)行籌劃，達(dá)到控制費(fèi)用的目的，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的同時(shí)，也為預(yù)算執(zhí)行提供了依據(jù)。另外，除了加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度外，還需完善預(yù)算監(jiān)督和預(yù)算分析、調(diào)整等工作。房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)項(xiàng)目較為特殊，時(shí)間跨度大。如果缺少嚴(yán)格的外力監(jiān)督，很難保證預(yù)算周期內(nèi)的活動都在既定軌道上，加大對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，不僅能保證其正常執(zhí)行，還能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)其問題，繼而給出優(yōu)化策略。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算審批調(diào)整程序能夠保證預(yù)算執(zhí)行的權(quán)威性。由于各種各樣的原因影響實(shí)際支出與預(yù)算存在差異是十分正常的現(xiàn)象，每年的預(yù)算上漲20%左右實(shí)屬正常行為，房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)行半年調(diào)整機(jī)制，提高預(yù)算執(zhí)行的靈活性。3.預(yù)算反饋優(yōu)化預(yù)算管理的考核反饋能夠反映出整個(gè)預(yù)算周期的管理效果，展現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)部管理能力，針對其考核指標(biāo)和考評內(nèi)容方面的問題，可從如下角度進(jìn)行優(yōu)化：其一，加強(qiáng)預(yù)算管理的考核，從預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行分別入手。前者可在年末對預(yù)算編制進(jìn)行考核，通過初提交的預(yù)算數(shù)據(jù)和年度末實(shí)際執(zhí)行產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)其中差異原因，并進(jìn)行總結(jié)。這其實(shí)就是一個(gè)考核的過程，再以此確認(rèn)預(yù)算編制參與人員的貢獻(xiàn)點(diǎn)，將其轉(zhuǎn)化成薪酬獎勵等。再看預(yù)算執(zhí)行考核，房地產(chǎn)企業(yè)可以以月度考核、季度考核為考核點(diǎn)，對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行考核，包括預(yù)算執(zhí)行中的授權(quán)審批、調(diào)整等是否按照既定程度來，以此形成預(yù)算主體的打分點(diǎn)，年度末再進(jìn)行匯總；其二，建立關(guān)鍵指標(biāo)考核體系，定量與定性結(jié)合，財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合，彰顯預(yù)算管理考核的全面性和全員性。從財(cái)務(wù)角度、客戶角度、創(chuàng)新角度等構(gòu)建考核體系，提高考核體系的指導(dǎo)性和實(shí)用性，有利于提升企業(yè)的向心力和凝聚力；其三，加大預(yù)算考核結(jié)果應(yīng)用。除了將預(yù)算考評與職員薪酬績效掛鉤外，還要從預(yù)算數(shù)據(jù)上分析該年度企業(yè)經(jīng)營情況和內(nèi)部管理情況，從而合理調(diào)整企業(yè)發(fā)展計(jì)劃和戰(zhàn)略定位，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。五、結(jié)束語綜上所述，全面預(yù)算管理不僅是房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部管理質(zhì)量、保證資金安全的重要做法，更是其適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場的必然趨勢。通過對相關(guān)內(nèi)容的介紹，得出了如下結(jié)論：從企業(yè)預(yù)算管理結(jié)構(gòu)上來看，存在預(yù)算管理認(rèn)知不到位、預(yù)算組織結(jié)構(gòu)不健全、預(yù)算管理機(jī)制缺失等問題；從預(yù)算管理具體應(yīng)用上來看，存在預(yù)算編制程序未嚴(yán)格執(zhí)行、預(yù)算編制未與企業(yè)嵌套等；預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)厲、預(yù)算