物業(yè)管理投標報價的編制方法全套

物業(yè)管理投標報價的編制方法物業(yè)管理的投標報價是一項較為復雜，物業(yè)管理項目情況影響因素很多的費用與服務水平相結合的綜合性工作，涉及到計算人工費，物業(yè)共用部位、公用設施設備日常運行、維護費用的計算，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用的計算、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用的計算、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用的計算、辦公費用的計算、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險的計算、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用、法定稅費等費用測算方面的知識。報價人員不僅要有概預算方面的知識，而且還要掌握大量的物業(yè)管理相關市場信息，除了運用理論方法計算外，還要善于運用技巧和策略，以提高投標的中標率和中標后的盈利能力。1、研究物業(yè)服務費的構成，對經(jīng)營管理費用和利潤進行預算一般而言，物業(yè)管理成本和利潤的預算是接近于標底價格的，對投標單位，它是投標報價最重要的依據(jù)。物業(yè)管理項目成本及利潤的預算是對管理項目進行估算的一種方法。因此，必須熟悉和掌握該項目的基本情況，確定物業(yè)管理服務項目及服務標準，結合當?shù)匚飿I(yè)管理收費標準進行預算，這是做好報價工作的基礎。（一）物業(yè)管理費的構成要素

1、人工費：包括全體員工的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房補貼等項目。2、物業(yè)共用部位、公用設施設備日常運行、維護費：包括所有配套設備、設施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換等項目。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費：包括清潔機械材料費、日常易耗品及工具，垃圾清倒費、化糞池清理費等費用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費：包括綠化工具、材料（如化肥、除草劑等）費、綠化用水費、園林景觀的再造費用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費：包括保衛(wèi)系統(tǒng)設備，包括電費和維修費、日常保衛(wèi)器材費，如警棍、電池等。6、辦公費：包括；文具、辦公用品費；車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費；節(jié)日裝點費；公共交際費；宣傳廣告費；一切雜項費用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費：包括固定資產(chǎn)按價值和使用年限折算出每月的折舊費用8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險：包括房屋保險、設備和第三者責任險等項目。9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。包括社區(qū)文化支出、不可預見費等費用。10、法定稅費：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤。（二）利潤利潤一般控制在5%-15%之間，該部分是物業(yè)管理企業(yè)完成招標文件中規(guī)定的任務應收回的酬金，合理確定利潤對物業(yè)管理項目的投標報價是十分重要的。在投標報價時，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力、投標策略，以發(fā)展的眼光來確定一個合適的利潤水平，使本企業(yè)的投標報價既具有競爭力，又能保證其他各方面利益的實現(xiàn)。2、善于積累和運用各項技術經(jīng)濟指標，對物業(yè)管理項目進行成本核算

這項工作主要是把自己的每一項報價投標資料，按不同的類型分別加以分析解剖，統(tǒng)計出各項技術經(jīng)濟指標。如人工費、物業(yè)共用部位、公用設施設備日常運行、維護費，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費等等。這項工作通過各種指標的計算分析，從宏觀上發(fā)現(xiàn)其是否合理，可以得到一些比較準確的指標。3、研究報價技巧與策略，提高中標機會

一項工程報價的高低，或一項工程中哪些單價宜高些，哪些單價宜低些，這都要求報價有一定的策略和一定的技巧。以下提供一些經(jīng)驗供參考。3.1對一物業(yè)管理項目而言，投標報價的策略和一般規(guī)律是：

(1)本單位現(xiàn)階段任務不足或對某一項目有興趣時，報價應適當?shù)?；反之，報價可適當高些，即采取所謂的“陪標標價”。

(2)對于經(jīng)濟適用房、普通住宅小區(qū)，由于其對物業(yè)管理企業(yè)資質情況要求不高，其報價可適當?shù)托?；而對于高檔物業(yè)管理項目、別墅區(qū)，一般要求具有一級資質的物業(yè)管理企業(yè)管理，其報價可適當高些。

(3)對管理面積大但項目定位不高的物業(yè)管理住宅區(qū)，報價宜低些；對于管理面積較大、配套設施完善、綠化覆蓋率較高的物業(yè)管理區(qū)域報價可高些，因為，隨著小區(qū)配套設施的增多，管理和養(yǎng)護成本自然加