淀山湖項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

淀山湖項(xiàng)目

可行性研究分析報(bào)告1前言對(duì)于淀山湖大體量項(xiàng)目而言，我們的重點(diǎn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，何種開(kāi)發(fā)模式可以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)對(duì)淀山湖的實(shí)地考察，我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，淀山湖天然秀美的自然景觀環(huán)境，使人們的湖居生活成為現(xiàn)實(shí)，悠然寧?kù)o；與此同時(shí)，我們也必須面臨一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)——需要面對(duì)這一區(qū)域殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們需要考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：淀山湖未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇是什么？如何充分發(fā)揮地塊的價(jià)值？采用何種開(kāi)發(fā)模式？如何面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？2目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目定位及方向其他說(shuō)明4“新江南特色鎮(zhèn)”中國(guó)21世紀(jì)小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)示范鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域整體定位4

淀山湖區(qū)域整體定位根據(jù)淀山湖鎮(zhèn)政府整體規(guī)劃方案，在今后5—10年內(nèi)將建設(shè)成集中小企業(yè)上市孵化基地、金融研發(fā)中心、高級(jí)人才培訓(xùn)中心、信息數(shù)據(jù)中心、金融論壇永久會(huì)址、國(guó)際金融家俱樂(lè)部、東方國(guó)際藝術(shù)品精品店沿湖一條街、漁人碼頭-歐陸風(fēng)情沿湖休閑大道、醫(yī)療保健園等功能為一體的商務(wù)、休閑、保健園區(qū)。以湖光、水色、綠岸為背景，以各種不同風(fēng)格的高端別墅為主產(chǎn)品，以星級(jí)設(shè)施、服務(wù)為配套，打造出一種幽靜而矜持的人文生活，將淀山湖建設(shè)成濱水國(guó)際社區(qū)。5淀山湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃將主要的土地使用和產(chǎn)業(yè)區(qū)域劃分為四個(gè)部分：北部和東北部為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)東南部為生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)中部為中心鎮(zhèn)區(qū)西南部為旅游度假區(qū)科學(xué)規(guī)劃、合理布局，加快建設(shè)集水鄉(xiāng)風(fēng)貌、田園風(fēng)光、歐陸風(fēng)格為一體，兼具休閑度假、康體療養(yǎng)、旅游觀光等現(xiàn)代時(shí)尚功能的新江南特色鎮(zhèn)。淀山湖區(qū)域整體規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)投資發(fā)展區(qū)域6IR指綜合旅游度假區(qū)

水上E城——以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，發(fā)展休閑、體驗(yàn)和觀光等多種旅游項(xiàng)目。“兩心、兩軸、三帶、四點(diǎn)八區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)格局：“兩心”即位于新樂(lè)路和復(fù)興路交叉口東北側(cè)的新的鎮(zhèn)中心和位于復(fù)興路和中旭路交叉口兩側(cè)的旅游核心；“兩軸”即由復(fù)興路和中旭路進(jìn)入度假區(qū)核心的兩條交通軸線；“三帶”即沿湖形成的濱湖生活帶、濱湖休閑帶和濱湖生態(tài)旅游帶；“四點(diǎn)”即連接“三帶”的四個(gè)水上生活節(jié)點(diǎn)；“八區(qū)”即城鎮(zhèn)生活區(qū)、濱湖度假區(qū)、水鄉(xiāng)生態(tài)休療養(yǎng)體驗(yàn)區(qū)、室內(nèi)休閑區(qū)、濱湖娛樂(lè)區(qū)、商務(wù)休閑區(qū)、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、水澤農(nóng)苑生活體驗(yàn)區(qū)。

在此基礎(chǔ)上精心打造高檔會(huì)議、高檔運(yùn)動(dòng)、水上活動(dòng)、水鄉(xiāng)休療養(yǎng)、生態(tài)植物、鄉(xiāng)野休閑和時(shí)尚休閑七大主題。淀山湖旅游度假區(qū)規(guī)劃——昆山IR、水上E城“昆山IR、水上E城”的功能定位，以“休閑、文化、健康”為內(nèi)涵，鎖定“國(guó)際大都市衛(wèi)星度假城”的發(fā)展目標(biāo)，將逐步形成“兩心、兩軸、三帶、四點(diǎn)八區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)格局。7目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目定位及方向其他說(shuō)明8目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向本項(xiàng)目用地為下圖中的A、P兩塊土地，總面積約為2000畝；淀山湖鎮(zhèn)政府將以優(yōu)惠的條件提供給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)；建設(shè)成集中小企業(yè)上市孵化基地、金融研發(fā)中心、高級(jí)人才培訓(xùn)中心、信息數(shù)據(jù)中心、金融論壇永久會(huì)址、國(guó)際金融家俱樂(lè)部、東方國(guó)際藝術(shù)品精品店沿湖一條街、漁人碼頭-歐陸風(fēng)情沿湖休閑大道、醫(yī)療保健園等功能為一體的商務(wù)、休閑、保健園區(qū)。APA、P兩地塊地處淀山湖旅游度假區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)良從地塊分布來(lái)看，P地塊比A地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)9目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向編號(hào)面積（畝）A1020B588C420D1324E857F1248F2322F3483G2588H1298H2469I138J84K1858K21333L110M255N302O639P590Q66總計(jì)12992目前旅游規(guī)劃區(qū)內(nèi)共約有未批土地21塊，總面積約為12992畝，土地儲(chǔ)備充沛；A、P地塊是所有未規(guī)劃開(kāi)發(fā)土地中臨湖資源最豐富和明顯區(qū)域，其他地塊湖景資源欠缺或不好；其中A地塊1020畝、P地塊590畝。10目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向從區(qū)域內(nèi)地塊未來(lái)功能劃分看A地塊目前規(guī)劃功能為水上樂(lè)園，P地塊為高端會(huì)議酒店；從目前現(xiàn)狀和遠(yuǎn)景規(guī)劃看，未來(lái)區(qū)域內(nèi)還有大量土塊待開(kāi)發(fā)，約12992畝，約為867萬(wàn)平米，可利用土地資源豐富；從市場(chǎng)效益和影響看，區(qū)域內(nèi)已開(kāi)發(fā)多為房地產(chǎn)項(xiàng)目，以休閑居住類為主；從整體看政府已停止住宅類用地的開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)以第三產(chǎn)業(yè)類業(yè)態(tài)為主；除旭寶高爾夫、夢(mèng)萊茵帆船俱樂(lè)部、大自然國(guó)際游俱樂(lè)部之外，區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)配套匱乏，多以項(xiàng)目自身配套為主。規(guī)劃功能劃分11目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向A、P地塊全部都拿還是只拿一塊，目前尚未明確？從地形圖可看出，A地塊西側(cè)是一片低洼地帶，未來(lái)不確定性很大；從面積看，A地塊相當(dāng)于P地塊的兩倍；從現(xiàn)狀看，A地塊已五通一平，P地塊已進(jìn)入拆遷規(guī)劃。P地塊位置A地塊位置A地塊位置P地塊位置12目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向?qū)τ谝患?jí)開(kāi)發(fā)而言，目前淀山湖是否有大的發(fā)展機(jī)遇？位于江蘇昆山市與上海交界的淀山湖是否存在歷史發(fā)展機(jī)遇？它面臨著怎樣的良好的發(fā)展背景？如何才能最大化的發(fā)揮地塊價(jià)值？一級(jí)開(kāi)發(fā)如何啟動(dòng)？如何順利實(shí)現(xiàn)地塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)？13目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目定位及方向其他說(shuō)明14以湖為名的淀山湖鎮(zhèn)，地處蘇州昆山境內(nèi)，位居淀山湖以東，是典型的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”；鎮(zhèn)域總面積56平方公里，目前本鎮(zhèn)人口2.5萬(wàn)，外來(lái)人口5.1萬(wàn)，合計(jì)7.6萬(wàn)人；淀山湖環(huán)湖散落著享譽(yù)盛名的朱家角古鎮(zhèn)、上海大觀園、東方綠舟、上海太陽(yáng)島、陳云紀(jì)念館等5個(gè)國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)；淀山湖周邊配套有3個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)；有環(huán)湖步道、濕地公園、鄉(xiāng)村旅游和度假村，觀光和休閑設(shè)施齊全，古今氣質(zhì)交融。區(qū)域概述——情況說(shuō)明淀山湖15區(qū)域概述——淀山湖周邊配套國(guó)際級(jí)高檔休閑配套豐富，輕松便捷生活基礎(chǔ)配套相對(duì)缺乏，大型商業(yè)等生活配套空缺旭寶高爾夫球場(chǎng)與本案零距離，是國(guó)內(nèi)唯一連續(xù)7年舉辦中國(guó)富豪公開(kāi)賽的36洞高爾夫球賽；夢(mèng)萊茵帆船俱樂(lè)部夢(mèng)萊茵帆船俱樂(lè)部距離本項(xiàng)目?jī)H1公里；大自然國(guó)際游艇俱樂(lè)部由著名設(shè)計(jì)師埃里克森設(shè)計(jì)，總建面10490平米，是集餐飲、住宿、會(huì)議、休閑娛樂(lè)、綜合服務(wù)于一體的五星級(jí)會(huì)所。設(shè)有120多個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多種水上休閑項(xiàng)目。16區(qū)域概述——淀山湖周邊環(huán)境概述淀山湖水域面積約63平方公里，相當(dāng)于15個(gè)西湖，5個(gè)滴水湖(臨港新城)，是上海純粹意義上的湖。淀山湖周邊景點(diǎn)（大觀園、周莊、錦溪古鎮(zhèn)、東方綠洲等）眾多,是上海重要的旅游區(qū)，人文歷史底蘊(yùn)豐厚。淀山湖同時(shí)也是上海的母親河—淀浦河的發(fā)源地，和上海有著割不斷的聯(lián)系。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深厚的人文資源，底蘊(yùn)豐厚資源優(yōu)越。17區(qū)域概述——交通地處長(zhǎng)江三角洲各經(jīng)濟(jì)旅游名城的中心地帶，鄰近上海和蘇州，地理環(huán)境優(yōu)越；整個(gè)淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的公共交通設(shè)施。高鐵：2010年7月標(biāo)準(zhǔn)最高、里程最長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)速度最快的一條城際高速鐵路——滬寧城際高鐵正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)；輕軌：已規(guī)劃軌道S1線，從蘇州向東與上海軌道11號(hào)線實(shí)現(xiàn)對(duì)接或換乘；規(guī)劃軌道S2b線，與上海軌道交通20號(hào)線對(duì)接。淀山湖鎮(zhèn)到上海虹橋機(jī)場(chǎng)將只用20分鐘；航空：距上海虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，約30分鐘車程；高速：從滬寧高速昆山出口處右轉(zhuǎn)抵達(dá)我鎮(zhèn)約30分鐘車程。東距國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的同三高速公路（從黑龍江的同江至海南省的三亞）僅3公里，蘇州環(huán)城高速與同三高速的連接性高速邊上；鐵路：距滬寧鐵路30公里，約35分鐘車程；港口：離上海港（世界第六大貨運(yùn)港）50公里。淀山湖鎮(zhèn)昆山市淀山湖上海蘇州杭州18區(qū)域概述——虹橋交通樞紐輻射影響“大虹橋商區(qū)”已建成以虹橋樞紐為中心，多個(gè)區(qū)域、多個(gè)功能定位于一體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，輻射服務(wù)長(zhǎng)三角。區(qū)位優(yōu)勢(shì)虹橋商務(wù)區(qū)處于滬寧、滬杭、虹橋機(jī)場(chǎng)、地鐵交界處，交通十分便利，成為連接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心，打造為主要服務(wù)于整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的“大上海CBD”。區(qū)域功能定位長(zhǎng)寧：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)；閔行：漕河涇－航天城－紫竹研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶、七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)；嘉定：江橋商務(wù)區(qū)；青浦：徐涇商務(wù)港、趙巷依托奧特萊斯建設(shè)世界最大的購(gòu)物中心、環(huán)淀山湖科技研發(fā)大學(xué)；莘莊與安亭可建設(shè)長(zhǎng)三角規(guī)模最大的文化演出與體育比賽場(chǎng)館群。虹橋商區(qū)建議包括閔行區(qū)(除浦東部分)，松江的九亭地區(qū)，嘉定的江橋鎮(zhèn)、真新街道，青浦的徐涇鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)，總面積超過(guò)550平方公里。虹橋交通樞紐說(shuō)明圖19區(qū)域概述——交通規(guī)劃隨著虹橋交通樞紐的落成，“大虹橋”戰(zhàn)略逐步成型虹橋已逐步形成上海市中心，淀山湖板塊亦成為上海的西郊。虹橋交通樞紐用地面積約26.26平方公里,拓展區(qū)域用地60平方公里,總面積86.26平方公里，在2010年世博會(huì)前已投入使用；虹橋交通樞紐已建成以高鐵、城軌交通、公車及航空港緊密銜接的國(guó)際一流的現(xiàn)代化大型綜合交通樞紐。本項(xiàng)目屬于大虹橋區(qū)域淀山湖板塊，距離上海市中心虹橋僅28公里，隨著虹橋交通樞紐的投入使用，從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)至上海市中心僅需30分鐘車程。區(qū)位：北起通揚(yáng)運(yùn)河，南抵杭州灣，西至鎮(zhèn)江，東到海邊，包括上海、江蘇南部、浙江北部以及鄰近海域。規(guī)劃：將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局?！耙缓司艓А?，以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運(yùn)河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空間格局。經(jīng)濟(jì)：是全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于全國(guó)GDP的20%，且年增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。交通：隨著"十五"規(guī)劃內(nèi)長(zhǎng)江三角洲快速干道網(wǎng)的建成，將形成以滬、寧、杭三個(gè)中心城市為節(jié)點(diǎn)，相互構(gòu)成一個(gè)大三角的高速公路網(wǎng)，這必將帶動(dòng)沿線各節(jié)點(diǎn)城市的新一輪發(fā)展。以上海為龍頭最具綜合實(shí)力的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心，在受整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，必然會(huì)給本項(xiàng)目一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展前景！區(qū)域概述—長(zhǎng)江三角洲規(guī)劃淀山湖2021地處長(zhǎng)三角黃金經(jīng)濟(jì)圈，坐享上海經(jīng)濟(jì)中心影響，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇顯現(xiàn)；自然景觀與經(jīng)濟(jì)實(shí)力并舉，文化與旅游并重，有望成為滬杭蘇的養(yǎng)生后花園；虹橋空港樞紐的立體網(wǎng)絡(luò)、高鐵、軌道交通效應(yīng)優(yōu)勢(shì)明顯，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈價(jià)值初現(xiàn)；區(qū)域規(guī)劃功能定位明確，發(fā)展前景利好?？偨Y(jié)22目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目定位及方向其他說(shuō)明23項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型獨(dú)棟雙拼聯(lián)排淀山湖紳園歐式

√云湖御墅歐式√

富力灣巴厘島東南亞√√

耀江淀湖桃源中式唐式√√

楓丹御園法式

√時(shí)代御湖意大利加拿大法式√

漢堂中式√

淀山湖紳園富力灣耀江淀湖桃源楓丹御園時(shí)代御湖漢堂云湖御墅本案A本案P區(qū)域市場(chǎng)分析——本案及周邊在售項(xiàng)目位置24項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型占地面積容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟主力面積范圍獨(dú)棟主力價(jià)格范圍獨(dú)棟主力總價(jià)范圍建筑風(fēng)格淀山湖紳園獨(dú)棟雙拼6.8萬(wàn)㎡0.640%

毛坯140-2501.2萬(wàn)-1.4萬(wàn)200萬(wàn)-320萬(wàn)歐式云湖御墅獨(dú)棟14.8萬(wàn)㎡0.2960%毛坯400-8003萬(wàn)-3.2萬(wàn)150萬(wàn)-260萬(wàn)歐式富力灣獨(dú)棟雙拼67.4萬(wàn)㎡0.3541%毛坯225-4411.4萬(wàn)-1.6萬(wàn)350萬(wàn)-600萬(wàn)巴厘島東南亞耀江淀湖桃源獨(dú)棟雙拼66萬(wàn)㎡0.377%

毛坯195-2302.1萬(wàn)-2.4萬(wàn)260萬(wàn)-350萬(wàn)中式唐式楓丹御園聯(lián)排8.9萬(wàn)㎡0.77

40.80%毛坯140-1951萬(wàn)-1.2萬(wàn)140萬(wàn)-240法式時(shí)代御湖獨(dú)棟6.6萬(wàn)㎡0.3245%毛坯400-8003萬(wàn)-3.5萬(wàn)1800萬(wàn)-2500萬(wàn)意大利加拿大法式漢堂聯(lián)排雙拼6.7萬(wàn)㎡0.59

40.20%毛坯230-2801.2萬(wàn)-1.4萬(wàn)280萬(wàn)-390萬(wàn)中式區(qū)域市場(chǎng)分析——周邊在售項(xiàng)目列表25淀山湖紳園紳園坐落于淀山湖鎮(zhèn)湖濱路，總占地面積:6.8萬(wàn)㎡

建筑面積5.5萬(wàn)㎡；紳園東距上海虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，西離蘇州城區(qū)40公里，未來(lái)將與上海城市輕軌20號(hào)線直接貫通，交通十分便捷；高端、完善的配套設(shè)施使淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)，成為上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)罕見(jiàn)的高尚別墅度假休閑區(qū)?；拘畔ⅲ洪_(kāi)發(fā)商：昆山豪威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)：191戶建筑類別：聯(lián)排容積率：0.6綠化率：40%

戶型面積：220—230㎡售價(jià)：1萬(wàn)/㎡起開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.11.01

區(qū)域市場(chǎng)分析—個(gè)案分析—淀山湖紳園26云湖御墅地處淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)萬(wàn)園路188號(hào)，占地面積14.8萬(wàn)㎡，總建筑面積:6.2萬(wàn)㎡；傍湖規(guī)劃建設(shè)約71棟獨(dú)立別墅。一期現(xiàn)已建設(shè)35棟，7種歐式風(fēng)格房型；周邊配套有高檔游艇別墅，小區(qū)建有游泳池，游艇碼頭，清水平臺(tái)等。會(huì)所設(shè)有客房，小型超市等，是淀山湖旅游區(qū)大戶型的游艇別墅?；拘畔ⅲ洪_(kāi)發(fā)商：昆山中浙置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)：共80戶當(dāng)期14戶建筑類別：獨(dú)棟容積率：0.29

綠化率：60%

戶型面積：445—786㎡售價(jià)：2萬(wàn)/㎡起開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.11.14

云湖御墅復(fù)興路永利路中市路新樂(lè)路區(qū)域概述—個(gè)案分析—云湖御墅27基本信息：開(kāi)發(fā)商：上海富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：上海天力物業(yè)公司總戶數(shù)：共943戶建筑類別：獨(dú)棟雙拼容積率：0.35

綠化率：41%戶型面積：220-250㎡售價(jià)：1.2萬(wàn)元/㎡起開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010.1.31

富力灣項(xiàng)目位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，外依淀山湖、內(nèi)擁度城潭，擁有非常稀缺的自然景觀資源；富力灣占地面積67.4萬(wàn)㎡，建筑面積:28.8萬(wàn)㎡；富力灣利用通透感和豐富的院落使建筑與景觀自然相融，每戶配有精裝私家園林，錯(cuò)落而層次豐富的植物將東南亞風(fēng)情表現(xiàn)的淋漓盡致。區(qū)域市場(chǎng)分析—個(gè)案分析—富力灣28耀江淀湖桃源坐落于淀山湖鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)K2、K3號(hào)地塊。占地面積:660000㎡，建筑面積:898000㎡

耀江淀湖桃源交通：A9、A30及在建中的蘇滬高速。昆淀專線到淀山湖下。基本信息：開(kāi)發(fā)商：耀江集團(tuán)物業(yè)公司：高力國(guó)際總戶數(shù)：328戶建筑類別：獨(dú)棟雙拼容積率：0.3綠化率：77%

戶型面積：172—276㎡售價(jià)：1.2萬(wàn)/㎡起開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005.10.08區(qū)域市場(chǎng)分析—個(gè)案分析—耀江淀湖桃源29基本信息：開(kāi)發(fā)商：昆山領(lǐng)地置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)：共246戶建筑類別：聯(lián)排容積率：0.77

綠化率：40.80%戶型面積：140—200㎡售價(jià)：1.1萬(wàn)/㎡起開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010.04.30

楓丹御園位于國(guó)家AAAA旅游度假區(qū)錦溪鎮(zhèn)，占地8.9萬(wàn)㎡，總建面4.7萬(wàn)㎡；御園毗鄰4400畝五保湖，空氣質(zhì)量和水質(zhì)均達(dá)到國(guó)家一、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；楓丹御園可輕松抵達(dá)上海、周莊古鎮(zhèn)、淀山湖，陽(yáng)澄湖等地區(qū)，交通十分便利。區(qū)域市場(chǎng)分析—個(gè)案分析—楓丹御園30基本信息：開(kāi)發(fā)商：昆山時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè)總戶數(shù)：共300戶建筑類別：獨(dú)棟容積率：0.32綠化率：45%戶型面積：500-2000㎡售價(jià)：均價(jià)2.5萬(wàn)/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010.09.26

時(shí)代御湖地處蘇、浙、滬城市群得中心位置，占地1300多畝，總建面39.8萬(wàn)㎡，東接上海，西連蘇州，坐擁淀山湖，環(huán)繞2000多米的湖岸線；時(shí)代御湖交通便利：A16滬蘇高速、A30、A9、滬寧高速，以及蘇州軌道交通、上海城市輕軌等道路縱橫交錯(cuò)，拉近了滬蘇兩地距離。區(qū)域市場(chǎng)分析—個(gè)案分析—時(shí)代御湖31基本信息：開(kāi)發(fā)商：昆山倚林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：大眾物業(yè)總戶數(shù)：共165戶建筑類別：聯(lián)排雙拼容積率：0.59

綠化率：40.20%戶型面積：200—300㎡售價(jià)：均價(jià)1.3萬(wàn)/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.12.30

漢堂位于昆山錦溪古鎮(zhèn)旁，在63萬(wàn)平米原生態(tài)大湖畔，占地6.7萬(wàn)㎡，總建面:3.9萬(wàn)㎡；漢堂打造獨(dú)具風(fēng)格的現(xiàn)代中式人文大宅。區(qū)域市場(chǎng)分析—個(gè)案分析—漢堂32產(chǎn)品線項(xiàng)目?jī)r(jià)格面積段主力戶型總價(jià)/萬(wàn)聯(lián)排淀山湖紳園1萬(wàn)/㎡起220—230㎡200萬(wàn)-320萬(wàn)楓丹御園1.1萬(wàn)/㎡起140—200㎡140萬(wàn)-240耀江淀湖桃源12000130-165160-200獨(dú)棟17000195-230330-390云湖御墅2萬(wàn)/㎡起445—786㎡150-260萬(wàn)富力灣

1.2萬(wàn)元/㎡起220-250㎡

350萬(wàn)-600萬(wàn)時(shí)代御湖均價(jià)2.5萬(wàn)/㎡500-2000㎡1800萬(wàn)-2500萬(wàn)漢堂均價(jià)1.3萬(wàn)/㎡200—300㎡280萬(wàn)-390萬(wàn)區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品主力總價(jià)段：140-320萬(wàn)/套區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品主力總價(jià)段：150-2500萬(wàn)/套區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域項(xiàng)目總結(jié)33區(qū)域市場(chǎng)分析——小結(jié)在09年之前，淀山湖區(qū)域的別墅市場(chǎng)不太理想，市場(chǎng)的回暖主要是從09年初開(kāi)始的；市場(chǎng)回暖的原因主要基于以下兩個(gè)方面：1、別墅土地供應(yīng)的政策限制，使得別墅稀缺性的體現(xiàn)；2、淀山湖旅游度假概念逐漸強(qiáng)化，整個(gè)區(qū)域逐漸受到關(guān)注。根據(jù)市場(chǎng)目前情況來(lái)看，未來(lái)住宅性用地已經(jīng)停止供應(yīng)，目前地塊以綜合性商業(yè)用地為主。34目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向區(qū)域區(qū)域概述市場(chǎng)分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目定位及方向其他說(shuō)明35由圖可知，將買家職業(yè)狀況進(jìn)行劃分后，中高私營(yíng)企業(yè)主比例最高，達(dá)到60%，以下則依此為高管占19%，教授6%，醫(yī)生6%。值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。區(qū)域客群分析——客群類型比例36在購(gòu)買區(qū)域別墅的客戶中，有超過(guò)50%的消費(fèi)者都是以自住需求為主，其余皆為投資和度假型需求。客戶來(lái)源以上海及本地為主，其中45歲以下的年齡層是板塊別墅的購(gòu)買主力。他們的年收入大約在50萬(wàn)以下，其中30萬(wàn)以下占了近50%。在面積的選擇上，300平米以下占了近60%?？梢?jiàn)，淀山湖別墅必將是未來(lái)市場(chǎng)的寵兒，面積稍微小一點(diǎn)的別墅將倍受市場(chǎng)的歡迎；另一方面，客戶在選購(gòu)別墅時(shí)往往對(duì)居住氛圍關(guān)注度較高，別墅買主們對(duì)同類人群的集聚變得日益重視起來(lái)。區(qū)域客群分析——區(qū)域成交客戶年齡結(jié)構(gòu)37客群購(gòu)買原因：高起點(diǎn)高規(guī)劃區(qū)位概念——潛力品牌開(kāi)發(fā)商集體運(yùn)營(yíng)——信心淀山湖風(fēng)景島居建筑——風(fēng)情高尚休閑度假生活方式——生活泛淀山湖板塊整體前景、生活方式，對(duì)外部客戶有足夠的吸引力！區(qū)域客群分析——客群購(gòu)買行為分析38上海地區(qū)的成功人士在昆山淀山湖區(qū)域別墅的購(gòu)房者中，上海客戶的比例高達(dá)80%，這類客戶主要是高級(jí)技術(shù)人員以及企業(yè)的高級(jí)管理人員，還有自由職業(yè)者，他們對(duì)居住的升級(jí)換代有較高的要求，也懂得生活的情趣，淀山湖旁的別墅價(jià)格實(shí)惠而且環(huán)境好是他們工作之余度假休閑的好去處。臺(tái)灣人士臺(tái)灣人士也是該區(qū)域別墅的重點(diǎn)客戶，昆山地區(qū)集聚了大量的臺(tái)資企業(yè)，臺(tái)灣人士的購(gòu)買力很強(qiáng)，臺(tái)灣客戶在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，別墅是首選的物業(yè)，淀山湖旁的別墅環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格實(shí)惠，自然是吸引了臺(tái)灣人士前來(lái)購(gòu)買。長(zhǎng)三角區(qū)域的投資人士長(zhǎng)三角是民營(yíng)企業(yè)比較發(fā)達(dá)的地方，這里造就了一批新富階層，隨著財(cái)富的累計(jì)，在自己的家鄉(xiāng)而且是環(huán)境優(yōu)美的地段購(gòu)買別墅是必然之事。區(qū)域客群分析——區(qū)域分析39客戶說(shuō)明評(píng)價(jià)上海千萬(wàn)級(jí)富豪消費(fèi)動(dòng)機(jī)：渴望回歸自然，希望在閑暇之余可以在遠(yuǎn)郊獲得寧?kù)o生活；有足夠的錢買郊區(qū)的別墅，但是無(wú)法忍受過(guò)高的密度。不夠買原因：選擇區(qū)域較寬，替代產(chǎn)品多，認(rèn)為本區(qū)域的樓盤(pán)檔次不高，宣傳的力度不夠。非核心客戶群私企老板及外資企業(yè)主消費(fèi)動(dòng)機(jī)：力圖改善居住條件；喜好炫耀；不購(gòu)買原因：區(qū)域的成熟度不夠，距離工作地較遠(yuǎn)；區(qū)域產(chǎn)品無(wú)特色；替代性產(chǎn)品較多。可吸引客戶群上海高收入人群消費(fèi)動(dòng)機(jī)：改善住宅條件；投資；度假需求。不購(gòu)買原因：距離工作地較遠(yuǎn)，區(qū)域的宣傳不到位，區(qū)域的產(chǎn)品不符合其收入特征。主力客戶群投資人士消費(fèi)動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期看好市場(chǎng)；投資額適中；未來(lái)區(qū)域升值潛力可預(yù)見(jiàn)。不購(gòu)買原因：宣傳手段不多；區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)量較大；對(duì)市場(chǎng)信心不足。次主力客戶群區(qū)域客群分析——需求分析40區(qū)域客群分析——客戶組成客戶來(lái)源客戶屬性/職業(yè)特征購(gòu)房目的/需求客戶比例上海享受兼投資隨著高鐵和輕軌的開(kāi)通，對(duì)生活品質(zhì)和品質(zhì)有著較高的要求，對(duì)良好的天然資源有較高的熱情50%投資客上海房?jī)r(jià)高企，投資門(mén)檻高，走出上海，前往附近的江浙一帶尋找房地產(chǎn)投資方向，淀山湖獨(dú)特的自然資源是其投資升值主要的考量因素20%蘇州/江蘇投資客江蘇的經(jīng)濟(jì)以蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點(diǎn)，所以昆山靠近上海的地段成為投資的重點(diǎn)，大量海外資金紛紛落戶昆山以及蘇州，所以帶來(lái)了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山淀山湖邊尋求高檔房產(chǎn)投資15%昆山產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員（自?。┳⒅厣钇焚|(zhì)與居住環(huán)境，重視朋友圈子，對(duì)私密性要求較高，需要完善的配套與服務(wù)15%私營(yíng)企業(yè)主個(gè)體工商戶（自?。┳⒅厣矸荨⒌匚慌c生活圈子，愛(ài)面子，虛榮心強(qiáng)，需求面積較大，注重產(chǎn)品立面與環(huán)境景觀政府機(jī)關(guān)工作人員（自?。┳⒅仄放粕鐓^(qū)及私密性較強(qiáng)的高尚住宅，需要完善的配套與服務(wù)，購(gòu)買低調(diào)，需求面積適中區(qū)域：以上海為龍頭，南京、杭州為兩翼的長(zhǎng)江三角洲，具備高端要素集聚和綜合服務(wù)功能，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口提供聚集力。為吸引投資提供了區(qū)域優(yōu)勢(shì)。交通：長(zhǎng)江三角洲以滬杭、滬寧高速公路以及多條鐵路為紐帶，已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大橋以及地鐵、高架式軌道交通組成的立體型市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。為吸引客戶提供了交通支持。區(qū)域客群分析——客戶前景分析良好的區(qū)域環(huán)境為本項(xiàng)目提供了優(yōu)越的區(qū)位條件，不斷完善的交通線路提供了便捷的交通，為吸引客群提供便利的條件。淀山湖長(zhǎng)三角城市群說(shuō)明圖41規(guī)劃：目前長(zhǎng)江三角洲城市群的發(fā)展已進(jìn)入城市帶發(fā)展規(guī)律的第二階段。即著重發(fā)展中心城市城郊地區(qū)，加強(qiáng)城市功能定位。加快整個(gè)城市帶城市網(wǎng)絡(luò)高級(jí)化。經(jīng)濟(jì)：長(zhǎng)江三角洲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、科技最發(fā)達(dá)的地區(qū)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。長(zhǎng)江三角洲目前世界500強(qiáng)企業(yè)已有400多家。為本區(qū)域高端客群提供了強(qiáng)有力的支撐。區(qū)域客群分析——客戶前景分析淀山湖區(qū)域良好的總體規(guī)劃與卓越的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其發(fā)展帶來(lái)了不可多得的便利條件，同時(shí)也創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，且已成為周邊客群乃至全國(guó)客群棲身和發(fā)展的首選之地，集聚效應(yīng)凸顯。4243區(qū)域客群分析——小結(jié)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的龍頭地位，將會(huì)產(chǎn)生大量的居住需求客群，特別是上海區(qū)域的客戶需求。昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展和淀山湖區(qū)域正在形成成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，未來(lái)多層次人口增加將會(huì)產(chǎn)生對(duì)于商務(wù)配套、居住、度假多種需求。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)隨著淀山湖旅游業(yè)的發(fā)展，城市將會(huì)吸引大量的旅游度假客群，而且目前淀山湖規(guī)劃旅游配套成為空白點(diǎn)。淀山湖的旅游產(chǎn)業(yè)已具有一定規(guī)模，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，其產(chǎn)生的旅游產(chǎn)業(yè)鏈將衍生除旅游度假及投資外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員的消費(fèi)和居住等多種需求。經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)客群需求經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的消費(fèi)需求旅游度假需求投資需求44目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向區(qū)域區(qū)域概述市場(chǎng)分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目定位及方向其他說(shuō)明45開(kāi)發(fā)背景較好需要積極拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大主動(dòng)出去把控未來(lái)需求較多需要強(qiáng)勢(shì)吸引市場(chǎng)均有機(jī)會(huì)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵點(diǎn)：有機(jī)會(huì)，有特色，需主動(dòng)開(kāi)發(fā)背景條件長(zhǎng)江三角洲的黃金環(huán)境及優(yōu)良的景觀資源使項(xiàng)目自身?xiàng)l件極其優(yōu)越，但目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀的綜合性配套較差，后期需充分發(fā)揮自身價(jià)值，積極利用與地域、文化、自然景觀等資源優(yōu)勢(shì)，拉動(dòng)滬、蘇、杭等江浙的發(fā)展，尋求自身特色。產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、便捷交通和歷史文化資源對(duì)本案的發(fā)展提供了不可多得的機(jī)會(huì)，但是單純依靠被動(dòng)發(fā)展，很難提升區(qū)域價(jià)值，因此需要主動(dòng)出擊，自己挨近，利用自身資源形成更魘發(fā)展機(jī)遇?？腿盒枨缶鸵患?jí)開(kāi)發(fā)而言，目前地塊主要以區(qū)域配套為主，這正好規(guī)避當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)，合理利用地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的順利去化。突出自身優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。市場(chǎng)發(fā)展充分把握核心客群及輔助客群，利用大環(huán)境和地緣優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮項(xiàng)目特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域、客戶、開(kāi)發(fā)工作共贏局面。項(xiàng)目定位及方向——定位梳理46地塊的戰(zhàn)略地位和獨(dú)特價(jià)值屬性強(qiáng)調(diào)地塊的旅游度假客群的資源價(jià)值性“新江南特色鎮(zhèn)”蘇、滬、杭后花園淀山湖宜居示范鎮(zhèn)項(xiàng)目定位及方向——整體定位以“水”為核心主題的區(qū)域開(kāi)發(fā)方向依托于整體規(guī)劃發(fā)展和區(qū)域強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供后續(xù)支撐47項(xiàng)目定位及方向——整體定位保護(hù)原有自然生態(tài)環(huán)境，傳承地塊歷史文脈，在此基礎(chǔ)上，充分利用自然資源，開(kāi)發(fā)娛樂(lè)休閑設(shè)施，打造原生態(tài)的新居住和旅游模式。核心理念“新江南特色鎮(zhèn)”根據(jù)不同的地塊價(jià)值，打造與之相匹配的建筑形式，豐富物業(yè)類型，建立區(qū)域整體休閑功能，滿足不同居住需求，同時(shí)開(kāi)發(fā)配套服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)山水—生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建新江南城鎮(zhèn)—新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式48生態(tài)體系構(gòu)建江南示范鎮(zhèn)模式淀山湖的核心要素以生態(tài)理念帶動(dòng)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，在保持自然環(huán)境原生態(tài)的同時(shí)，加以充分利用，并以合理的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，按照區(qū)域整體規(guī)劃布局，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。項(xiàng)目定位及方向——整體定位49“湖景、美墅、游艇、高爾夫”作為本案的優(yōu)勢(shì)資源，必須加以利用；“人文、歷史、自然、好風(fēng)光”成就淀山湖集多種功能于一身的高端生態(tài)休閑度假區(qū)項(xiàng)目定位及方向—環(huán)境生態(tài)資源梳理50業(yè)態(tài)推廣概念推廣范圍娛樂(lè)影視娛樂(lè)、互動(dòng)體驗(yàn)、水上及海上娛樂(lè)多樣體驗(yàn)，比肩世界級(jí)度假勝地全國(guó)重點(diǎn)是蘇、滬、杭等長(zhǎng)三角區(qū)域商業(yè)休閑主題文化娛樂(lè)淀山湖度假生活基地、夜生活中樞昆山、蘇州、上海等酒店商務(wù)休閑主題、度假主題度假酒店、MICE酒店全國(guó)居住稀缺性

典藏價(jià)值真正的度假公寓和度假別墅全國(guó)及港澳地區(qū)重點(diǎn)是蘇、滬、杭等長(zhǎng)三角區(qū)域養(yǎng)生專業(yè)性—休閑養(yǎng)生和專業(yè)保健為一體高端性—水上療養(yǎng)和養(yǎng)生體驗(yàn)相結(jié)合全國(guó)重點(diǎn)是蘇、滬、杭等長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目定位及方向——總體業(yè)態(tài)說(shuō)明51養(yǎng)生休閑成為區(qū)域特色休閑商業(yè)多種風(fēng)情購(gòu)物、主題展示主題樂(lè)園時(shí)尚主題，水陸兼具通過(guò)多樣化的配套設(shè)施，形成以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，打造的高端商務(wù)休閑，水上運(yùn)動(dòng)、休閑療養(yǎng)等規(guī)劃理念的項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從而增強(qiáng)區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值的提升。A地塊項(xiàng)目定位及方向—A地塊業(yè)態(tài)說(shuō)明52P地塊高端主題會(huì)議酒店休閑療養(yǎng)旅游住宿運(yùn)動(dòng)健身商務(wù)會(huì)議高端會(huì)議酒