地級(jí)市城市商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律

地級(jí)市綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州等城市為例楊寶民張中增1楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，大型城市綜合體，購(gòu)物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。QQ:465333227電子郵件：李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理張中增，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師，兼職教授2目錄一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)二、地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)3前言從2004年開(kāi)始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級(jí)城市的購(gòu)物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項(xiàng)目，而且在年底以專(zhuān)家身份到金華現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)CBD與綜合體項(xiàng)目論證，2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專(zhuān)業(yè)MALL類(lèi)型的城市綜合體項(xiàng)目。在楊寶民張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開(kāi)課程中，部分學(xué)員也提出了在地級(jí)城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問(wèn)題。通過(guò)借鑒深圳新摩爾公司操作長(zhǎng)沙30萬(wàn)平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗(yàn)，我們開(kāi)始重視在地級(jí)城市策劃一流城市綜合體的一條龍開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級(jí)城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過(guò)策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。4一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)5我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類(lèi)地級(jí)城市，一類(lèi)是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無(wú)錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類(lèi)是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類(lèi)是不發(fā)達(dá)地級(jí)市，例如梅州、百色、吉安、阜陽(yáng)、漢中、周口。6地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。2.地級(jí)市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專(zhuān)賣(mài)店以及批發(fā)市場(chǎng)為主。7二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址81.老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開(kāi)發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。9表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時(shí)要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力。控制拆遷總體成本和時(shí)間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評(píng)估，否則可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。一般作為外地開(kāi)發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對(duì)于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會(huì)氛圍。2.政府風(fēng)險(xiǎn)政府在綜合體建設(shè)過(guò)程中需要起到引導(dǎo)作用，對(duì)政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評(píng)估。需要政府對(duì)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)認(rèn)識(shí)形成共識(shí)，形成正式文件3.金融風(fēng)險(xiǎn)擁有相當(dāng)實(shí)力才能開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)加盟。102.綜合體在城市新區(qū)選址我國(guó)眾多城市都有自己的新城開(kāi)發(fā)計(jì)劃，新區(qū)開(kāi)發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國(guó)際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開(kāi)發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開(kāi)發(fā)才能具備良好的開(kāi)發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析11表2.城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開(kāi)發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造W周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開(kāi)發(fā)失敗率極高，對(duì)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)水平提出較高要求O新區(qū)建設(shè)是中國(guó)地級(jí)市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問(wèn)題，新區(qū)開(kāi)發(fā)城市綜合體是必然趨勢(shì)，選擇會(huì)展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)遇T老城市開(kāi)發(fā)綜合體對(duì)新城區(qū)威脅最大12地級(jí)市在新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地，不要多個(gè)重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過(guò)程中，主要開(kāi)發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過(guò)小，明顯出現(xiàn)了多個(gè)新區(qū)同步開(kāi)發(fā)的失誤，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。13新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)集群。

泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時(shí)也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時(shí)候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。金華市金東新區(qū)

14三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)—以蘇州為例15發(fā)達(dá)地級(jí)城市具有中高端消費(fèi)人群，例如，蘇州就有多家五星級(jí)酒店和大型會(huì)展中心設(shè)施。表3.發(fā)達(dá)地級(jí)城市綜合體物業(yè)模型16蘇州是我國(guó)發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的省會(huì)城市。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國(guó)與新加坡合作的結(jié)晶，帶動(dòng)了蘇州整個(gè)城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國(guó)最高水平，為我國(guó)可持續(xù)發(fā)展樹(shù)立了標(biāo)桿。2007年蘇州經(jīng)濟(jì)總量躍過(guò)5000億元大關(guān)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5700億元。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1245.5億元，比上年增長(zhǎng)18%。2007年末全市戶籍總?cè)丝?24萬(wàn)人，比上年增加7.92萬(wàn)人，其中市區(qū)總?cè)丝?34.98萬(wàn)人，比上年增加4.83萬(wàn)人。蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長(zhǎng)14.7%和11%。17蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開(kāi)發(fā)的蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座就是代表性的綜合體項(xiàng)目，具有較高的專(zhuān)業(yè)水平。作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積21萬(wàn)平方米，建筑面積48萬(wàn)平方米，投資規(guī)模約28億元。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，一舉獲得2006年度中國(guó)最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎(jiǎng)。圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南面，是圓融集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的高檔綜合體項(xiàng)目。作者應(yīng)蘇州圓融集團(tuán)邀請(qǐng)，在蘇州現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)商業(yè)建筑策劃以及經(jīng)營(yíng)管理工作，深人研究了圓融星座項(xiàng)目。18表4蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例蘇州圓融星座周邊200米范圍已經(jīng)有兩家五星級(jí)酒店配套，因此，該項(xiàng)目不再設(shè)置五星級(jí)酒店。

19蘇州圓融星座綜合體位置和ＣＢＤ物業(yè)規(guī)模

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蘇州圓融星座項(xiàng)目周邊物業(yè)分布情況

21蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購(gòu)物中心“一種環(huán)境，兩種顧客”，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購(gòu)物中心的環(huán)境。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)提出如下建議：第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時(shí)代廣場(chǎng)和本項(xiàng)目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。第二、本項(xiàng)目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項(xiàng)目中，與時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。第三、建立統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系（包括圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座），能夠優(yōu)化業(yè)態(tài)，開(kāi)展有效的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。第四、關(guān)于項(xiàng)目盈利模式的思考，辦公物業(yè)＋商住式SOHO+購(gòu)物中心，物業(yè)銷(xiāo)售比例能夠收回整個(gè)投資。22圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開(kāi)發(fā)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，分為五大功能區(qū)，包括高檔辦公商務(wù)區(qū)、城市購(gòu)物時(shí)尚街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道-水濱餐飲區(qū)以及蘇州首座10萬(wàn)平方米的SHOPPINGMALL(購(gòu)物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多個(gè)地下車(chē)位、6個(gè)地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、泊車(chē)系統(tǒng)、主題景觀、時(shí)尚夜景……將引領(lǐng)蘇州嶄新的CBD時(shí)尚生活方式。項(xiàng)目于2006年4月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2008年10月開(kāi)業(yè)。鑒于蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購(gòu)物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，我們給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購(gòu)物中心特點(diǎn)。23圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的一個(gè)初步模型

24完善現(xiàn)有概念設(shè)計(jì)方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見(jiàn)：1、空中花園與園林與寫(xiě)字樓等整體風(fēng)格與文化內(nèi)涵的表達(dá)，空中花園的節(jié)點(diǎn)。2、購(gòu)物中心能夠有效提升辦公樓和SOHO層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫(xiě)字樓能夠聚集項(xiàng)目人氣。3、外部交通動(dòng)線與內(nèi)部流線鑒于南部原方案動(dòng)線不夠理想，建議南部空間形成MALL形態(tài)，按照長(zhǎng)方形布局，把百貨作為一個(gè)MALL主力店端點(diǎn)。4、平面形狀優(yōu)化基本平面合理，外部造型可以發(fā)揮設(shè)計(jì)師專(zhuān)長(zhǎng)5、端點(diǎn)主力店與次要主力店的設(shè)置問(wèn)題。建議三層和四層將西側(cè)塔樓空間作為商業(yè)空間的次要主力店設(shè)置，與百貨成為兩個(gè)端點(diǎn)。6、一層名品街區(qū)需要連續(xù)的商業(yè)界面，建議設(shè)計(jì)師充分考慮塔樓入口放在側(cè)面或后面。25蘇州圓融星座綜合體26中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體

27四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃282007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場(chǎng)調(diào)查與商業(yè)規(guī)劃，新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴—深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。新摩爾配合甲方完成了土地功能調(diào)整，將商業(yè)和住宅地塊土地進(jìn)行調(diào)換，為項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)奠定了良好基礎(chǔ),為甲方多創(chuàng)造效益億元以上。2007年底福建海峽西岸公司投標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計(jì)方案之一。主要設(shè)計(jì)思想如下：29項(xiàng)目土地價(jià)值挖掘與精確判斷根據(jù)楊寶民先生的經(jīng)驗(yàn)判斷，靠近江邊地塊原來(lái)規(guī)劃是商業(yè)用地適合住宅，靠近體育館項(xiàng)目地塊適合做商業(yè)，可以充分發(fā)揮廣場(chǎng)和體育館作用301.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬(wàn)平方米廣場(chǎng)作用，商業(yè)集中布局。泉州城市綜合體鳥(niǎo)瞰圖312.在綜合體的酒店和體育館（將來(lái)作為會(huì)展中心之一）一體化設(shè)計(jì)，在功能方面考慮五星級(jí)酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來(lái)的會(huì)議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，知名品牌多，訂貨會(huì)議多。酒店及購(gòu)物中心局部效果圖323.在購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，形成消費(fèi)目的地，大賣(mài)場(chǎng)和百貨合理布局。泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

通過(guò)商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的配合我們體會(huì)到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所達(dá)到了較高的配合水平，形成了專(zhuān)業(yè)工作流程，確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。33五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)34（一）徐州綜合體位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國(guó)鎖鑰”，“南國(guó)門(mén)戶”，自古便為兵家必爭(zhēng)之地，素稱(chēng)“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。

從《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”發(fā)榜以來(lái)，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次的變化中，人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。

35人口：徐州全市總?cè)丝?96萬(wàn)，其中市區(qū)人口160多萬(wàn)。

2006年人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。徐州2006年實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售173.21億元，比上年增長(zhǎng)31.7%，其中批發(fā)和零售業(yè)164.31億元，增長(zhǎng)32.8%。以汽車(chē)、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快。徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)

36城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長(zhǎng)14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口規(guī)模等角度看，徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購(gòu)物中心的物質(zhì)條件。37招商策略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)。徐州綜合體招商目標(biāo)匯總表

38招商計(jì)劃與團(tuán)隊(duì)建議由發(fā)展商和新摩爾商業(yè)管理公司組成聯(lián)合招商團(tuán)隊(duì)，利用北京和上海高端平臺(tái)引進(jìn)酒店品牌和高端服飾等品牌進(jìn)駐高端百貨和步行街專(zhuān)賣(mài)店區(qū)域。利用深圳平臺(tái)引進(jìn)女裝服飾品牌，利用海寧合作平臺(tái)引進(jìn)皮衣和皮包相關(guān)品牌，在不同地點(diǎn)同步招商。招商計(jì)劃配備充足的招商力量，根據(jù)招商目標(biāo)進(jìn)行任務(wù)分解，確保充足的招商宣傳和招商代理等合作伙伴費(fèi)用，形成強(qiáng)有力的綜合體招商團(tuán)隊(duì)。39徐州綜合體大型招商活動(dòng)的策劃

新聞發(fā)布會(huì)地點(diǎn)南京在主力商家確定后舉辦大型招商新聞發(fā)布會(huì)和江蘇綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)論壇，安排現(xiàn)場(chǎng)簽約活動(dòng)，提升綜合體項(xiàng)目知名度，建議論壇在徐州舉辦，同時(shí)征詢專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的寶貴意見(jiàn)招商大會(huì)（面向主力商家和次主力商家）地點(diǎn)南京在項(xiàng)目奠基時(shí)候，在南京金陵飯店等舉辦大型招商會(huì)議招商大會(huì)（面向具體品牌）徐州在開(kāi)業(yè)前7個(gè)月集中舉辦招商活動(dòng)，宣傳相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理措施招商時(shí)間：一年半40五．地級(jí)市商業(yè)綜合體營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)41（一）銷(xiāo)售策略1.在項(xiàng)目策劃和建筑設(shè)計(jì)階段就明確項(xiàng)目可以銷(xiāo)售部分和回籠資金的比例，將銷(xiāo)售對(duì)經(jīng)營(yíng)的負(fù)面作用降低到最低。2.客戶營(yíng)銷(xiāo)為主注重訂單式營(yíng)銷(xiāo)，提前做好意向購(gòu)買(mǎi)顧客的摸底工作。42徐州綜合體項(xiàng)目原方案

43經(jīng)過(guò)新摩爾公司的市場(chǎng)調(diào)研和分析，我們找到了更優(yōu)的盈利模式，項(xiàng)目物業(yè)必比例進(jìn)行了深化，增加公寓和寫(xiě)字樓酒店等可銷(xiāo)售物業(yè)比例，減少商鋪銷(xiāo)售數(shù)量，為項(xiàng)目購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。徐州綜合體地塊地上建筑面積31.5萬(wàn)平方米建筑指標(biāo)，采用三棟塔樓與商業(yè)中心組合模式，新摩爾商業(yè)管理公司優(yōu)化模型的面積表如下:徐州綜合體優(yōu)化的物業(yè)比例模型

五星級(jí)酒店4萬(wàn)平方米高級(jí)寫(xiě)字樓3萬(wàn)平方