物業(yè)行業(yè)酬金制計(jì)費(fèi)方式的財(cái)稅探討

摘要：自從物業(yè)行業(yè)引入酬金制，給物業(yè)企業(yè)財(cái)稅人員提出了很大的挑戰(zhàn)。本文從理論和實(shí)務(wù)的雙重角度重新梳理了物業(yè)酬金制計(jì)費(fèi)方式帶來(lái)的財(cái)稅相關(guān)問題，基于會(huì)計(jì)基礎(chǔ)理論分別從會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、列報(bào)和涉及不同稅種的層面進(jìn)行闡述分析，探討綜合會(huì)計(jì)處理方法；同時(shí)，結(jié)合對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展階段的認(rèn)知，探究造成這些問題的深層原因和未來(lái)發(fā)展方向；最后給物業(yè)行業(yè)財(cái)稅專業(yè)人員提供建議，鼓勵(lì)從業(yè)者不畏艱難繼續(xù)探索。關(guān)鍵詞：物業(yè)行業(yè)；酬金制；會(huì)計(jì)；稅務(wù)20世紀(jì)80年代初，改革開放伊始，現(xiàn)代物業(yè)管理自香港引入我國(guó)內(nèi)地。近四十年來(lái)伴隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷適應(yīng)磨合，逐漸形成了適合國(guó)內(nèi)特色的物業(yè)管理模式。但是仍然有許多棘手的問題有待業(yè)者思考，其中選擇物業(yè)服務(wù)的計(jì)費(fèi)方式便是一個(gè)不容回避的重要問題。計(jì)費(fèi)方式的不同極大地影響著會(huì)計(jì)核算和稅款計(jì)繳，同時(shí)會(huì)計(jì)核算、稅款計(jì)繳又可能反作用影響計(jì)費(fèi)方式的選擇。目前相關(guān)的探討在物業(yè)界、財(cái)稅界、政府主管部門等均未見定論。本文試圖從近來(lái)普遍認(rèn)為是未來(lái)方向的酬金制著手進(jìn)行探究，為厘清問題提供一些參考。一、目前物業(yè)企業(yè)計(jì)費(fèi)方式的概述發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（一）物業(yè)計(jì)費(fèi)方式現(xiàn)代物業(yè)管理剛進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地時(shí)，總體上行業(yè)門檻較低，有時(shí)十幾個(gè)人七八條槍即可開張。首批商品房業(yè)主對(duì)物業(yè)管理更是知之寥寥。包干制在這種情況下成為權(quán)宜之選。隨后，事情起了變化，市場(chǎng)各方都日趨成熟，博弈開始深化。酬金制一經(jīng)提出便大受追捧，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)普遍認(rèn)為是未來(lái)發(fā)展的主流方向。但從實(shí)踐來(lái)看酬金制并不完美，結(jié)合本文所述內(nèi)容看，與之配套的財(cái)稅理論、政策法制方面的跟進(jìn)也未能盡如人意。而且酬金制尚未完全吃透，“信托制”已經(jīng)在來(lái)的路上。未來(lái)一定還會(huì)有更多的“制”創(chuàng)新出現(xiàn)。本文認(rèn)為，問題并非在哪種計(jì)費(fèi)方式更好，而在于怎樣的報(bào)價(jià)雙方達(dá)成交易。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定，“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！边@里并說(shuō)只有被定義了的包干制和酬金制兩個(gè)選項(xiàng)可供選擇。事實(shí)上目前很多以酬金制簽訂的合同并非完全符合酬金制的定義。理論上基于業(yè)主和物業(yè)管理者之間風(fēng)險(xiǎn)和收益劃分范圍的不同，在被定義了的包干制和酬金制之間和之外還存在無(wú)數(shù)種可能的計(jì)費(fèi)方案選擇。（二）包干制和酬金制的定義包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（三）包干制和酬金制的區(qū)別兩種計(jì)費(fèi)方式各自的優(yōu)缺點(diǎn)本文不再贅述，經(jīng)過(guò)比較本文認(rèn)為以下三點(diǎn)區(qū)別將有助于我們進(jìn)一步分析。首先，包干制盈余或者虧損即經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)經(jīng)營(yíng)；酬金制物業(yè)企業(yè)僅就酬金范圍內(nèi)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理資金由物業(yè)公司代業(yè)主管理，發(fā)生的結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)酬金制相比包干制風(fēng)險(xiǎn)降低收益降低沒有問題；其次，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與度不同，酬金制要求代表業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)具備一定的物業(yè)管理能力并投入較多的時(shí)間精力，能夠直接介入物業(yè)管理的全過(guò)程。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)為了節(jié)省開支多投入些時(shí)間和精力也沒有問題；最后，財(cái)務(wù)透明度不同，包干制下業(yè)主有權(quán)主張知情的范圍較小，大多限于公共收益的收支，而酬金制則范圍較大，涵蓋到所有物業(yè)相關(guān)的收支。業(yè)主財(cái)務(wù)知情權(quán)限更大的同時(shí)當(dāng)然要求代表業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)具備相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督能力，具體如選擇審計(jì)單位和理解審計(jì)報(bào)告的能力。以上這些區(qū)別結(jié)合業(yè)主委員會(huì)大量成立和業(yè)主素質(zhì)不斷提升的事實(shí)，目前業(yè)界普遍認(rèn)為酬金制是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)行業(yè)計(jì)費(fèi)方式發(fā)展的大趨勢(shì)。有人認(rèn)為酬金制會(huì)產(chǎn)生一定的節(jié)稅效果，并是現(xiàn)在爭(zhēng)相轉(zhuǎn)用酬金制的一大動(dòng)因，本文并不認(rèn)同，后文稅務(wù)分析將有所提及。二、物業(yè)行業(yè)酬金制下的財(cái)稅問題分析（一）酬金制的會(huì)計(jì)核算1.會(huì)計(jì)主體問題首先要分清會(huì)計(jì)核算的空間范圍。包干制下一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目為一個(gè)利潤(rùn)中心，可視為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，項(xiàng)目所有收支在這個(gè)主體內(nèi)核算。而酬金制下則存在兩個(gè)會(huì)計(jì)主體。一個(gè)是把物業(yè)公司下屬的項(xiàng)目看作利潤(rùn)中心，以這個(gè)利潤(rùn)中心為會(huì)計(jì)主體核算酬金收入和相關(guān)開支；另一個(gè)會(huì)計(jì)主體是項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)，它自收自支物業(yè)費(fèi)不以盈利為目的不是利潤(rùn)中心，但如果存在公共收益則形成利潤(rùn)中心，該會(huì)計(jì)主體核算自全體業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)及其相關(guān)開支和公共收益的收支。僅從會(huì)計(jì)核算角度不考慮稅務(wù)影響的情況下，酬金制下的兩個(gè)會(huì)計(jì)主體開設(shè)兩個(gè)會(huì)計(jì)賬套分別核算還是在一個(gè)會(huì)計(jì)賬套內(nèi)核算均可。但增加會(huì)計(jì)賬套將增加合并報(bào)表復(fù)雜度。如果業(yè)主委員會(huì)有條件獨(dú)立建賬自行核算，便無(wú)需在物業(yè)公司會(huì)計(jì)賬套核算。2.會(huì)計(jì)基礎(chǔ)問題酬金制下物業(yè)公司核算酬金的會(huì)計(jì)主體是企業(yè)利潤(rùn)中心，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)基礎(chǔ)，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。業(yè)主委員會(huì)核算收支的會(huì)計(jì)主體核算內(nèi)容分為兩類。一是物業(yè)費(fèi)收支，因?yàn)椴灰杂麨槟康?，資金結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，無(wú)需關(guān)注收支的歸屬跨期問題，類似行政事業(yè)單位，適用收付實(shí)現(xiàn)制；二是公共收益類收支，因?yàn)閷儆诮?jīng)營(yíng)行為引用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用權(quán)責(zé)發(fā)生制。3.收入確認(rèn)問題企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則定義收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。包干制下，物業(yè)公司就所有物業(yè)費(fèi)相關(guān)收益承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以將已收和應(yīng)收的物業(yè)費(fèi)全額確認(rèn)收入。酬金制下，業(yè)主委員會(huì)支付給物業(yè)公司的酬金符合收入定義，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入，但業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)本質(zhì)上是代收代付，不符合收入準(zhǔn)則對(duì)收入的定義不適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的收入準(zhǔn)則，不能確認(rèn)為收入。應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他應(yīng)付款科目貸方。公共收益因?yàn)榫哂杏康?，屬于?jīng)營(yíng)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定核算。4.費(fèi)用確認(rèn)問題與收入確認(rèn)同理，酬金制下費(fèi)用發(fā)生應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他應(yīng)付款科目借方。公共收益按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定核算。5.報(bào)表的編制和列報(bào)上文提到會(huì)計(jì)主體的劃分，應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)視為單獨(dú)會(huì)計(jì)主體。那報(bào)表就應(yīng)當(dāng)以業(yè)委會(huì)主體范圍為基礎(chǔ)。資產(chǎn)負(fù)債表僅反映歸屬于業(yè)委會(huì)主體的資產(chǎn)和負(fù)債；物業(yè)費(fèi)相關(guān)收支參考事業(yè)單位會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制收入支出表；公共收益相關(guān)收支盈虧編制損益表。（二）酬金制的稅務(wù)影響1.納稅主體問題業(yè)主委員會(huì)是否民事法律主體依然存在爭(zhēng)議，這不是本文討論的內(nèi)容。有趣的是，在確定是否納稅主體時(shí)一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)接受業(yè)主委員會(huì)代開發(fā)票的要求，另一方面卻不接受業(yè)主委員會(huì)的稅務(wù)登記。也就是說(shuō)業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票但不能自己開具發(fā)票。細(xì)分到每家每戶的發(fā)票都要請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開是不現(xiàn)實(shí)的。再加上公共收益的涉稅處理，就意味著業(yè)主委員會(huì)仍然要依靠物業(yè)公司這個(gè)平臺(tái)滿足開票需求。2.流轉(zhuǎn)稅問題包干制下物業(yè)公司就全部物業(yè)費(fèi)收入繳納增值稅。酬金制下物業(yè)公司的實(shí)際收入為酬金部分，應(yīng)當(dāng)就酬金收入繳納增值稅，這個(gè)沒有爭(zhēng)議。代業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主預(yù)收的物業(yè)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅是問題所在。對(duì)此近年來(lái)各地討論比較激烈，一些地方稅務(wù)部門比如北京、浙江等在營(yíng)業(yè)稅取消以前做了一些免營(yíng)業(yè)稅的嘗試，但國(guó)家層面還沒有給出明確的結(jié)論。本文觀點(diǎn)是不應(yīng)當(dāng)征收增值稅，而非免稅。如果業(yè)主委員會(huì)自己管理物業(yè)費(fèi)資金收支，因?yàn)椴灰杂麨槟康?，根?jù)實(shí)際收支情況多退少補(bǔ)，向全體業(yè)主預(yù)收實(shí)質(zhì)上具有代收代付性質(zhì)。類似聚會(huì)就餐AA制，大家把錢交給一個(gè)人再由其支付就餐費(fèi)用。首先，大家湊錢的動(dòng)作并沒有產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)增值?；蛘哒f(shuō)，最終消費(fèi)環(huán)節(jié)增值鏈已經(jīng)結(jié)束，消費(fèi)者在支付給商品服務(wù)的最后供應(yīng)商的價(jià)款中已經(jīng)包含了所有之前各環(huán)節(jié)的增值。營(yíng)業(yè)稅時(shí)代因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅價(jià)內(nèi)稅的性質(zhì)，每個(gè)交易環(huán)節(jié)都要對(duì)交易全額計(jì)征，沒有抵扣，不征對(duì)稅源影響比較大?，F(xiàn)在征收增值稅不征對(duì)稅源的影響理論上是沒有的。首先，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)增值的部分是正常征稅，并不影響；然后，集中的物業(yè)費(fèi)如果計(jì)銷項(xiàng)那實(shí)際支出時(shí)就有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，不計(jì)銷項(xiàng)則進(jìn)項(xiàng)不得抵扣，酬金制下物業(yè)費(fèi)收支是趨向平衡，進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)相抵也沒有增值。在現(xiàn)有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來(lái)增值稅的節(jié)稅效果。境外有些國(guó)家業(yè)主委員會(huì)擁有納稅主體資格可以獨(dú)立報(bào)稅，還可以對(duì)收取物業(yè)費(fèi)環(huán)節(jié)征收消費(fèi)稅。希望國(guó)家在稅收立法和稅收政策調(diào)整過(guò)程中加以考慮。此外，由于業(yè)主委員會(huì)的涉稅處理需要在物業(yè)公司主體中實(shí)現(xiàn)，增值稅的計(jì)繳是混同的。為正確計(jì)算業(yè)主委員會(huì)物業(yè)費(fèi)和公共收益的收支盈余，賬務(wù)處理時(shí)需要考慮拆分問題，建議就應(yīng)交稅金核算明細(xì)到項(xiàng)目和性質(zhì)歸類。3.所得稅問題在業(yè)主委員會(huì)不具有納稅主體資格的背景下，現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司就所得稅的計(jì)征也混同在了一起。首先物業(yè)公司的所得稅應(yīng)納稅所得額包含了業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)費(fèi)余缺和公共收益的盈虧。這一包含如果是正值則虛增物業(yè)公司利潤(rùn)，可能影響物業(yè)企業(yè)享受某些所得稅優(yōu)惠政策，如果這一包含是負(fù)值，則會(huì)降低物業(yè)企業(yè)當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。其次，我國(guó)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人為企業(yè)和其他取得收入的組織，業(yè)主委員會(huì)是否屬于其他取得收入的組織未見明確，企業(yè)所得稅對(duì)征稅對(duì)象包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得，業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)費(fèi)收支凈額是否歸為其他所得也未見明確。第三，業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)費(fèi)收支凈額理論上是趨于零的，如果余年收取缺年就應(yīng)當(dāng)退還。但企業(yè)所得稅只有五年內(nèi)稅前彌補(bǔ)虧損的規(guī)定。最后，公共收益盈余分配給業(yè)主，業(yè)主個(gè)人應(yīng)當(dāng)計(jì)繳個(gè)人所得稅。如果作為業(yè)主經(jīng)營(yíng)所得或者財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)征就不應(yīng)在物業(yè)公司多征一次企業(yè)所得稅；如果視為物業(yè)公司的應(yīng)納稅所得，盈余分配給業(yè)主時(shí)便匹配不到個(gè)稅征稅對(duì)象，因?yàn)闃I(yè)主并未向物業(yè)公司投資，作為利息、股息、紅利所得顯然也不適合。在現(xiàn)有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來(lái)所得稅的節(jié)稅效果。（三）資金賬戶問題酬金制下物業(yè)費(fèi)資金的所有權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)，而銀行賬戶是物業(yè)公司名義開設(shè)的，需要解決業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金狀況知情和安全的訴求。建議物業(yè)公司開設(shè)專用銀行賬戶，與業(yè)主委員會(huì)雙方聯(lián)名共管。三、物業(yè)行業(yè)酬金制下財(cái)稅問題的會(huì)計(jì)處理建議文章前一部分分別從會(huì)計(jì)、稅務(wù)和資金賬戶三個(gè)角度闡述分析了物業(yè)行業(yè)酬金制面臨的問題。由于這三者的影響最終都會(huì)落實(shí)在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上，因此綜合考慮三方面影響后提出以下總體會(huì)計(jì)處理建議。建議在物業(yè)公司一個(gè)會(huì)計(jì)賬套內(nèi)核算，并設(shè)置明細(xì)項(xiàng)或輔助項(xiàng)與其他項(xiàng)目區(qū)分，物業(yè)費(fèi)收支和公共收益收支也要用明細(xì)項(xiàng)或輔助項(xiàng)區(qū)分。需要時(shí)以明細(xì)項(xiàng)或輔助項(xiàng)為條件調(diào)取收支數(shù)據(jù)較為方便。同時(shí)物業(yè)公司開設(shè)專用銀行賬戶，與業(yè)主委員會(huì)雙方聯(lián)名共管，雙方印鑒同時(shí)使用有效，網(wǎng)銀盾制單和審核雙方分別掌握其一。相關(guān)支出授權(quán)審批至業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)公司代收業(yè)主物業(yè)費(fèi)時(shí)，資金存入項(xiàng)目專戶，除銷項(xiàng)稅額外計(jì)入其他應(yīng)付款科目。物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，資金從項(xiàng)目專戶支付，除進(jìn)項(xiàng)稅額外借記其他應(yīng)付款科目。物業(yè)公司收取業(yè)主委員會(huì)酬金時(shí)，確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，沖減物業(yè)費(fèi)的其他應(yīng)付款，此時(shí)不再計(jì)繳增值稅，同時(shí)將資金從項(xiàng)目專戶轉(zhuǎn)入物業(yè)公司自有賬戶。收取公共收益收入時(shí)，資金存入項(xiàng)目專戶，除銷項(xiàng)稅額外記其他業(yè)務(wù)收入增加。發(fā)生公共收益支出時(shí)，資金從項(xiàng)目專戶支付，除進(jìn)項(xiàng)稅額外記其他業(yè)務(wù)成本增加。物業(yè)公司如收取管理公共收益酬金則不再確認(rèn)收入，資金從專戶轉(zhuǎn)入物業(yè)公司自有賬戶。業(yè)主分配公共收益盈余時(shí)，資金從項(xiàng)目專戶支付并借記其他業(yè)務(wù)成本科目，此時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)代扣代繳業(yè)主個(gè)人所得稅或者由業(yè)主提供稅務(wù)局代開的發(fā)票。因?yàn)槲飿I(yè)公司在計(jì)繳增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等稅費(fèi)時(shí)包含了屬于業(yè)主委員會(huì)主體的部分，在單獨(dú)察看兩個(gè)主體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)（運(yùn)）營(yíng)成果時(shí)需要清楚區(qū)分，所以不能遺漏相關(guān)的處理。建議分別稅種計(jì)算出金額后從項(xiàng)目專戶劃轉(zhuǎn)至物業(yè)公司自有賬戶，稅費(fèi)涉及損益的如稅金及附加和企業(yè)所得稅還要轉(zhuǎn)入下設(shè)的項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)或輔助項(xiàng)。四、結(jié)束語(yǔ)綜上所述，物業(yè)行業(yè)計(jì)費(fèi)方式進(jìn)入酬金制時(shí)代，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)