御景水岸空港價值研究(改)孫博群郭琳

空港城市價值研究?世聯(lián)地產(chǎn)2012.07謹(jǐn)呈：深圳恒豐房地產(chǎn)有限公司空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈①②③④⑤產(chǎn)業(yè)的全球化轉(zhuǎn)移；產(chǎn)業(yè)價值鏈的全球化優(yōu)化配置一體化的全球經(jīng)濟(jì)；全球城市分工體系；全球經(jīng)濟(jì)格局改變?nèi)蚪?jīng)濟(jì)格局改變：全球城市體系—金融與服務(wù)中心研發(fā)科技中心城市體系全球制造業(yè)基地①1800年代后期—美國工業(yè)革命加速了全球低成本制造基地從歐洲向美國轉(zhuǎn)移；②1950年代和60年代—日本成為低成本制造基地③1970年代后期和1980年代—日本逐漸成為全球重量級發(fā)達(dá)國家，韓國轉(zhuǎn)而成為世界制造業(yè)基地④1980年代后期—低成本制造基地向快速發(fā)展的東南亞國家和臺灣轉(zhuǎn)移；⑤1990年代—中國成為世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點⑥21世紀(jì)——研發(fā)、服務(wù)外包開始全球化梯次轉(zhuǎn)移。國際空港區(qū)是承接全球一體化的門戶與樞紐航空改變?nèi)蚪?jīng)濟(jì)格局，促進(jìn)世界經(jīng)濟(jì)一體化航空改變世界的經(jīng)濟(jì)模式，成就速度經(jīng)濟(jì)與即時經(jīng)濟(jì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)競爭的關(guān)鍵因素：“迅者生存”（Surviveofthefastest）。

——美國著名未來學(xué)家艾爾文·托夫勒如果城市要在日益以速度、便捷、遠(yuǎn)距離聯(lián)系為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)中進(jìn)行競爭，機(jī)場就是必須的。

——thePTRCInternationalTransportConference,1993電子商務(wù)與空運共同促進(jìn)以速度為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)競爭。1999年通過互聯(lián)網(wǎng)零售的郵包為1.66億件，其中有70%是通過快遞業(yè)務(wù)。2003年電子零售商年運送量將達(dá)到11億件郵包。全球貿(mào)易電子商務(wù)高科技產(chǎn)業(yè)航空時代的速度經(jīng)濟(jì)2005年，通過空運實現(xiàn)了世界貿(mào)易總值的40%；現(xiàn)今美國的出口大約有54%用空運,而14年前是46%。高科技產(chǎn)品附加值高、體積較小、重量較輕，這些產(chǎn)品的運輸成本只占總成本很小一部分，但生命周期短，對市場敏感程度高，對航空運輸?shù)囊蟊葌鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)高50%,其分銷中心都位于機(jī)場附近。國際空港區(qū)是新時代速度經(jīng)濟(jì)的集聚地航空改變國際大都市的城市格局，促進(jìn)空港城市興起——（產(chǎn)業(yè)集聚）2008諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者—保羅克魯格曼

國際貿(mào)易和新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

“中心與邊緣”區(qū)域結(jié)構(gòu)航空運輸促進(jìn)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第五次浪潮過程中出現(xiàn)的新的城市化模式，將產(chǎn)生空港都市，是大都市區(qū)多中心化過程中的新增長極國際空港區(qū)是國際大都市新的區(qū)域增長極上上個世紀(jì)城市以港口為中心本世紀(jì)以航空新城為城市中心航空改變國際大都市發(fā)展格局，空港區(qū)將成為城市發(fā)展最核心區(qū)域美國紐約航空新城日本關(guān)西航空新城上海虹橋航空新城北京首都航空新城香港航空新城法國戴高樂航空新城航空新城將承擔(dān)中央商務(wù)區(qū)功能，CBD一個城市只有一個航空新城。正如一個城市只有一個CBD，【名品云集商業(yè)聚集】【總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)聚合】首都機(jī)場之免稅店香港航空新城之東薈城名品店北京首都航空新城之ACLP國際大廈香港航空新城之亞洲國際博覽館北京首都航空新城之希爾頓酒店【全球資訊高端博覽】【全球連鎖五星酒店】【頂級景觀貴族休閑】【特色薈萃游覽勝地】北京首都航空新城之天竺鄉(xiāng)村高爾夫球場關(guān)西航空新城之臨空觀光城匯聚便捷交通、國際商務(wù)、高端商業(yè)、國際化生活……空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD（國際案例）居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈智利圣地亞哥航空新城烏斯懷亞國際航空新城巴西利亞國際航空新城巴巴多斯達(dá)國際航空新城紐約肯尼迪航空新城洛杉磯航空新城芝加哥奧黑爾航空新城美國亞特蘭大航空新城阿姆斯特丹航空新城慕尼黑航空新城蘇黎世航空新城戴高樂航空新城新西蘭航空新城韓國仁川航空新城日本關(guān)西航空新城奧克蘭航空新城吉隆坡航空新城新加坡航空新城China深圳航空新城香港航空新城上海航空新城北京航空新城倫敦希思羅航空新城每一個國際化大都市，都有一個空港新城香港航空城：集酒店、購物、會展、高端物業(yè)一體的購物天堂海堤灣畔東堤灣畔水藍(lán)天東薈城翔天廊亞洲國際博覽館航天城高爾夫富豪酒店諾富特東薈城酒店機(jī)場運營區(qū)機(jī)場毗鄰區(qū)富豪酒店高端住宅萬豪酒店萬豪酒店映灣園藍(lán)天海岸翔天廊亞洲國際博覽館機(jī)場高爾夫1大型shoppingmall---翔天廊國際博覽館天際萬豪酒店及富豪酒店富豪酒店天際萬豪酒店天際萬豪酒店日本航空城：集酒店、購物、觀光、高端物業(yè)一體的旅游圣地空港運營區(qū)毗鄰空港區(qū)機(jī)場酒店OutletSeacleGateTowerhotel日本機(jī)場臨空觀光城SEACLE機(jī)場酒店outletGateTowerhotel2日本關(guān)西機(jī)場內(nèi)部日行關(guān)西機(jī)場酒店日航關(guān)西機(jī)場酒店日航關(guān)西機(jī)場酒店日航關(guān)西機(jī)場酒店關(guān)西機(jī)場附近GateTowerhotelGateTowerhotelGateTowerhotelGateTowerhotel關(guān)西機(jī)場附近的臨空觀光城SEACLE臨空觀光城SEACLE關(guān)西機(jī)場附近的臨空觀光城SEACLE臨空觀光城SEACLE關(guān)西機(jī)場附近的outlet關(guān)西機(jī)場附近的outlet關(guān)西機(jī)場附近的outlet韓國首爾仁川機(jī)場高爾夫、娛樂場、溫泉浴場、7個室內(nèi)花園和一個韓國歷史文物的博物館SKY72高爾夫球場韓國國立中央歷史文物博物館機(jī)場航站樓博物館高爾夫仁川機(jī)場酒店仁川機(jī)場酒店3占地53平方公里大的自由經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將投資300億美元。規(guī)劃生技園區(qū)、高科技園區(qū)、金融中心、會場展示中心、高級飯店、大學(xué)特區(qū)、韓國杰克-尼克勞斯高爾夫俱樂部、100英畝的中央公園、雙子星摩天大樓等等，整體4500萬平方英尺的辦公區(qū)、3000萬平方英尺的住宅區(qū)、1000萬平方英尺的零售區(qū)、500萬平方英尺的酒店區(qū)和1000萬平方英尺的公共區(qū)。將成為65,000人的家園，并有300,000人在此工作。永宗島游龍島舞衣島仁川機(jī)場附近的永宗島和龍游、舞衣島將被劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，到2020年時建設(shè)成為航空物流和旅游園區(qū)永宗島1881萬平方米，用于建設(shè)一個工業(yè)和物流基地龍游、舞衣島則辟出703萬平方米用于建設(shè)一個綜合性旅游度假區(qū)。其中包括擁有5500間客房的8家飯店、2000間公寓、購物中心、國際會議中心、國際金融中心、海洋水族館、高爾夫球場、老人村、軌道的士等。發(fā)展航空城：設(shè)自由貿(mào)易區(qū)，打造流行時尚中心

仁川機(jī)場還想把整個永宗島建築成為一個夢幻世界，將有媲美迪士尼的大型遊樂園，更有流行時尚園地（fashionisland），機(jī)場已與法國流行協(xié)會簽署合作協(xié)議，將在機(jī)場內(nèi)打造全新的流行時尚中心。預(yù)計2020年的仁川機(jī)場，即將看到八星級的度假旅館、延著數(shù)公里海岸線開發(fā)的水上遊憩中心及世界級的大型醫(yī)療研究中心，都會在這個永宗島上一一實踐，屆時前往永宗島一遊，肯定會讓你有如置身夢幻仙境般的感覺。同時，善用鄰近機(jī)場優(yōu)勢，仁川市在機(jī)場東南邊對岸的松島區(qū)，也正在興建韓國最大的世界尖端商務(wù)城市。占地53平方公里大的自由經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將投資300億美元進(jìn)行造鎮(zhèn)計畫。除了向西填海取得土地外，現(xiàn)有土地已規(guī)劃生技園區(qū)、高科技園區(qū)、金融中心、會場展示中心、高級飯店、高爾夫球名將JackNicklaus規(guī)劃的高爾夫球場、大學(xué)特區(qū)等，還會有兩棟151層的摩天大樓。目前已取得美英等國業(yè)者進(jìn)駐共同投資開發(fā)，如波特曼地產(chǎn)（PortmanHoldings）與三星及現(xiàn)代合資興建雙子星摩天大樓，經(jīng)費預(yù)估170億美元。另Gale及POSCO合資127億美元開發(fā)金融中心。英商AMEC則是出資24億美元興建連接松島及仁川機(jī)場的跨海大橋。松島國際商務(wù)區(qū)的商業(yè)中心在NortheastAsiaTradeTower（東北亞貿(mào)易大廈）65層的NortheastAsiaTradeTower將成為韓國最高的建筑、ConventionCenter（Convensia會議中心）將成為韓國最大的無立柱空間GatewayCenter和InternationalPlaza等關(guān)鍵項目中為領(lǐng)先的韓國公司和跨國企業(yè)提供4500萬平方英尺的辦公區(qū)伯爵高爾夫煙湖國際高爾夫花博會天竺鄉(xiāng)村高爾夫溫榆河高端別墅區(qū)北京國際展覽中心中國鐵路博覽館莫奈公園順義新城中心組團(tuán)溫榆河高端別墅區(qū)順義新城中心組團(tuán)首都機(jī)場朗豪酒店首都機(jī)場希爾頓酒店酒店圈首都機(jī)場賓館球場皇冠假日酒店北京航空城：集酒店、會展、休閑高端別墅區(qū)一體4首都機(jī)場免稅店機(jī)場周邊酒店國都大飯店天驛酒店機(jī)場周邊酒店北京首都機(jī)場希爾頓酒店機(jī)場周邊高爾夫球場天竺鄉(xiāng)村高爾夫球場伯爵高爾夫球場會議中心、新國展中心新國際展覽中心博物館中國鐵道博物館虹港大酒店上海華港雅閣酒店仙霞高爾夫練習(xí)場華納會展中心虹橋高爾夫俱樂部國際會議中心上海動物園航華公園上海虹橋機(jī)場上海虹橋機(jī)場5虹橋機(jī)場機(jī)場免稅店虹橋機(jī)場周邊酒店虹港大酒店上海華港雅閣酒店虹橋機(jī)場周邊的公園上海動物園航華公園虹橋機(jī)場周邊高爾夫球場仙霞高爾夫練習(xí)場虹橋高爾夫球場虹橋周邊的會展中心上海國際會議中心華納會展中心空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈香港溫榆河高端居住區(qū)，均價:3-5萬/㎡北京太谷國際高端居住區(qū)，均價:3-5萬/㎡上海東涌高端住宅區(qū)，均價:4萬/㎡香港深圳航空新城中國四大航空新城中，唯一未被挖掘的一個，與深圳城市地位完全不符航空新城聚集國際豪宅區(qū)價值潛力水木蘭亭萊蒙湖別墅嘉浩別墅順義國際學(xué)校德威英國國際學(xué)校海嘉國際雙語學(xué)?；ㄏ闫杓覉@裕祥花園麗斯花園奧蘭苑優(yōu)山美地萬科四季花城祥云天地波特蘭花園溫榆河高端別墅區(qū)順義新城中心組團(tuán)裕祥花園裕祥花園海嘉國際雙語學(xué)校裕祥花園北京首都機(jī)場周邊住宅分布項目產(chǎn)品單價棕櫚灘獨棟＼聯(lián)排3.5萬/㎡一手阿凱笛亞莊園獨棟＼聯(lián)排3.5萬萬/㎡一手麗宮獨棟7萬/㎡一手龍灣別墅獨棟＼聯(lián)排2.8-4.5萬/㎡二手優(yōu)山美地獨棟＼聯(lián)排4.0-5.2萬/㎡二手滟瀾山聯(lián)排3.2-4.3萬/㎡二手麗嘉花園獨棟2.8-3.6萬/㎡二手阿凱笛亞莊園北京空港別墅區(qū)是北京最早開發(fā)的別墅區(qū)，早期主要依托涉外銷售與租賃2002-2003年各區(qū)別墅成交比較：

區(qū)域京昌天竺/香江西山馬坡鄉(xiāng)市區(qū)別墅供應(yīng)量（套）920350250880620均價（萬元/㎡）0.95-1.5萬1.3~2.01.00.65~1.11.82004-2006年歷年各區(qū)別墅成交比較：

在外籍客戶支撐下，北京空港區(qū)別墅價格較高四方西郊花園上海虹橋機(jī)場周邊別墅分布西郊明苑別墅創(chuàng)世紀(jì)別墅新虹橋小別墅綠谷別墅西郊明苑別墅西郊一品苑樓盤產(chǎn)品單價（萬/㎡）竣工日期類型西郊明苑別墅獨棟12.5-132012年一手樓四方西郊花園別墅獨棟6.01995年二手樓創(chuàng)世紀(jì)別墅獨棟6.52000年二手樓新虹橋小別墅獨棟9.81990年二手樓西郊一品苑獨棟5.52002年二手樓文華別墅獨棟、雙拼6.21997年二手樓綠谷別墅獨棟、聯(lián)排6.351997年二手樓虹橋機(jī)場別墅區(qū)發(fā)展早，早期主要依托涉外客戶進(jìn)行外銷浦東機(jī)場別墅區(qū)，外向型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)該片區(qū)別墅市場快速發(fā)展虹橋機(jī)場附近別墅區(qū)1、長寧板塊是上海別墅市場發(fā)展較早的區(qū)域之一，幾乎主宰上海別墅市場半個世紀(jì)，傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)；2、有大量的涉外客戶，為外銷別墅集中區(qū)，早期別墅樓盤非常多，上海其他任何板塊均無法匹及；3、空港別墅區(qū)距離機(jī)場約15~20公里左右；浦東機(jī)場附近別墅區(qū)1、有大量境外人士在此工作，目前長期在浦東創(chuàng)業(yè)、工作和居住的境外人士已逾百萬人，中高檔別墅區(qū)已崛起和成熟。2、浦東新區(qū)的外向型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)造就了眾多大面積的高檔次的居住區(qū)，目前單價在整個上海的別墅市場最高；2005年各區(qū)別墅成交比較：

市中心別墅供應(yīng)量極少，空港區(qū)域距離市區(qū)最近，價格處于各板塊領(lǐng)軍地位目前寶安機(jī)場各項規(guī)模指標(biāo)僅為北京或上海機(jī)場規(guī)模的一半，未來還有很大發(fā)展空間。北京和上?？崭蹍^(qū)域別墅特征總結(jié)1：城市空港年客運總量超過4000萬人次1、起步早：發(fā)展時間較早，均為城市別墅市場發(fā)展較早的區(qū)域之一；2、國際客戶支撐：有大量的涉外客戶，早期依靠涉外力量帶動片區(qū)別墅發(fā)展，別墅售價、租金及出租率均較高，國際性較強(qiáng)；3、距離較近：空港別墅區(qū)距離機(jī)場約15~20公里左右；本項目不具體此條件本項目共性條件本項目所在區(qū)域別墅發(fā)展歷史不足，國際客戶欠缺，項目發(fā)力還需依靠一定的區(qū)域發(fā)展及外界推動力，具備一定的未來發(fā)展前景。北京和上?？崭蹍^(qū)域別墅特征總結(jié)2：外籍客戶資源較多，別墅區(qū)發(fā)展時間長未來可預(yù)期啟示：航空新城是未來中心，發(fā)展?jié)摿薮髢r值實現(xiàn)需要依托多方面條件國際空港價值對本項目借鑒意義：

——重在未來發(fā)展價值1、提升區(qū)域在城市的地位；2、帶動經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景；3、激活區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈1.發(fā)展定位深圳航空新城航空新城前海中心羅湖福田中心華僑城后海城市地位：航空新城，與前海中心共同鑄就深圳西部中心，引領(lǐng)深圳未來發(fā)展深圳，城市一路向西。廣州深圳香港東莞佛山中山珠海澳門航空新城碼頭航線機(jī)場航線機(jī)場航線機(jī)場航線深港機(jī)場快線穗莞深城際軌道大前海半小時生活圈發(fā)展定位:深圳航空新城將攜手香港機(jī)場，共同打造泛太平洋的航空樞紐和全球航空物流網(wǎng)絡(luò)香港機(jī)場2.整體規(guī)劃深圳航空新城規(guī)劃版圖：規(guī)劃面積90平方公里，啟動區(qū)11平方公里1、大空港地區(qū)位于珠三角地理中心，地處珠三角核心發(fā)展走廊的交匯處，主要包括沙井、福永的西部濱海地區(qū)，其范圍涵蓋深圳機(jī)場、寶安西部沿江地區(qū)以及前海地區(qū)；2、大空港地區(qū)規(guī)劃范圍90平方公里，是指南至前海、北至松崗的西部濱海地。其中最早啟動區(qū)位于西海堤以東、錦程路以西，總面積約11平方公里。機(jī)場擴(kuò)建：航空新城擴(kuò)建，未來年客運吞吐量達(dá)到6000萬人次，躋身世界前列深圳寶安國際機(jī)場擴(kuò)建歷程03年啟動機(jī)場擴(kuò)建項目前期工作06年6月發(fā)改委做出批復(fù)07年12月機(jī)場飛行區(qū)擴(kuò)建陸域形成08年10月T3航站樓工程開工2009年1月9日碼頭工程開工預(yù)計2013年新航站樓投入運營現(xiàn)有航站樓T3航站樓擴(kuò)建區(qū)域核心商貿(mào)區(qū)T3航站樓：預(yù)計2012年底投入使用深圳機(jī)場未來將躋身世界前10深圳機(jī)場規(guī)劃客運量6000萬3.交通配套深圳航空新城10號線：通達(dá)蛇口，2015年動工修建11號線：2016年12月建成15分鐘直達(dá)福田中心1號線：2011年6月開通機(jī)場東站距離項目1.5公里穗莞深城際軌道：2015年開通2.5分鐘一趟20分鐘到廣州深圳國際機(jī)場：通往全國乃至世界107個城市福永碼頭：每天26個班次4條航線往返港澳交通資源：深圳唯一海陸空鐵立體化交通區(qū)域20分鐘：福田中心——會展中心站10分鐘：前海中心——寶安中心站30分鐘：香港——中環(huán)深港機(jī)場快速通道：10分鐘抵達(dá)香港機(jī)場30分鐘抵達(dá)香港中環(huán)廣深高速:25分鐘抵達(dá)福田中心區(qū)（機(jī)場福永出口）4.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃深圳航空新城科技研發(fā)現(xiàn)代物流總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代服務(wù)高端會展航空新城七大產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃:高端產(chǎn)業(yè)加速聚集，啟動區(qū)近期將安排五個重大項目。會展貿(mào)易中心商務(wù)功能區(qū)與城際企業(yè)總部保稅物流服務(wù)區(qū)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)信息服務(wù)與資訊五個重大項目：規(guī)劃中總部經(jīng)濟(jì)帶沿寶安大道聚集——《寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》西鄉(xiāng)總部經(jīng)濟(jì)帶：位于107國道西鄉(xiāng)段兩側(cè)，東南起西鄉(xiāng)大道，西北至機(jī)場路，全長5公里，兩側(cè)寬度各約300米，通過舊改和城市更新，盤活土地4.59平方公里，定位為專業(yè)化總部集聚區(qū)，鼓勵上市公司、大型制造業(yè)企業(yè)總部等入駐。已聚集的高端產(chǎn)業(yè)：12家世界500強(qiáng)，400多家外企，1800家企業(yè)美國艾默生集團(tuán)公司日本東芝日本三井物產(chǎn)新加坡偉創(chuàng)力美國霍尼韋爾日本普利司通德國漢莎集團(tuán)日本理光中國南玻集團(tuán)英國高士集團(tuán)公司日本愛普生日本友利電子公司日本津村藥業(yè)有限公司日本YKK集團(tuán)日本萬寶至……示意圖深圳“第二會展中心”加快會展業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境設(shè)施建設(shè)，積極爭取在寶安機(jī)場新候機(jī)樓建成后，將原有的A、B候機(jī)樓改建為“深圳市第二會展中心”，建設(shè)相應(yīng)的高品位、大面積的現(xiàn)代化專業(yè)會議中心和展館，定期舉行各類專業(yè)性會展和論壇。要充分利用寶安片區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢和電子信息制造業(yè)的知名度，積極開拓國內(nèi)和國外兩個市場，培育專業(yè)化的會議與展覽業(yè)界的經(jīng)紀(jì)、咨詢、策劃、設(shè)計和服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)會展場館建設(shè)，完善會展設(shè)施。按照“政府推動，市場運作”的原則辦好各類會議、展覽和節(jié)慶活動?！秾毎矃^(qū)十二五規(guī)劃》5.商業(yè)配套深圳航空新城福永碼頭主題公園會展中心戰(zhàn)略預(yù)留機(jī)場支持區(qū)中央商業(yè)走廊中央商務(wù)區(qū)深圳國際港T3商業(yè)區(qū)概念規(guī)劃圖（Outlet、大型購物廣場）（國際會議中心、國際貿(mào)易中心、酒店、寫字樓、綜合商業(yè)）五星級酒店Office辦公區(qū)綜合商業(yè)區(qū)綜合商業(yè)區(qū)寫字樓世界貿(mào)易中心國際商業(yè)圈：T3航站樓擴(kuò)建一期預(yù)計13年落成