房地產(chǎn)-養(yǎng)老地產(chǎn)系列研究(1):結(jié)廬人境大國(guó)豐老有所養(yǎng)夕陽(yáng)紅_第1頁(yè)
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證券研究報(bào)告市場(chǎng)表現(xiàn)房地產(chǎn)海通綜指25.49%-0.67%-9.39%-18.10%2023/52023/82023/112024/2相關(guān)研究養(yǎng)老地產(chǎn)系列研究(1結(jié)廬人境大國(guó)豐,老有所養(yǎng)夕陽(yáng)紅.養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵和特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是以地產(chǎn)為載體、養(yǎng)老為核心,將住宅、商業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)融合在一起,從而為老年人提供基本養(yǎng)老服和多層次多功能服務(wù)的一種新興業(yè)態(tài)。它具有以下特點(diǎn):1)目標(biāo)客戶(hù)集中老年人,項(xiàng)目選址與規(guī)劃要求高。2)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),參與主體較多。3)投資大、回收期長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。4)依靠專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)增值,結(jié)合商業(yè)金融實(shí)現(xiàn)持久發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的差異化養(yǎng)老社區(qū)(太陽(yáng)城模式)、運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)出租的持續(xù)護(hù)理退休社老地產(chǎn)主要分為個(gè)人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務(wù)的“住宅”模式,以及開(kāi)發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設(shè)施并提供各種服務(wù)的“機(jī)構(gòu)設(shè)施”模式兩大類(lèi)。3)德國(guó)。從老年人衰老過(guò)程中的護(hù)理資源配臵由少增多來(lái)劃分,德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)分為居家養(yǎng)老、照料型住宅和養(yǎng)老院三類(lèi)。.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展空間。我國(guó)正向重度老年化社會(huì)邁進(jìn),從而加重了老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。我國(guó)65歲以上人口占比從1964年的3.6%上升至2023年的15.4%。老年撫養(yǎng)比由1982年的7.98%上升至2022年的21.83%,遠(yuǎn)高于同期人口大國(guó)印度的10.17%。同時(shí),我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足,養(yǎng)老地產(chǎn)急需加強(qiáng)。2022年底,我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)為822.3萬(wàn)張。過(guò)去四年的養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年平均增速為3.17%。假設(shè)未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速為2%-4%,每張床位對(duì)應(yīng)住宅地產(chǎn)建面為25-35平米。由此推算,截至2050年我國(guó)新增養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求為1.52億平-5.75億平(中性假設(shè)下3.18億平)。.養(yǎng)老政策框架基本建立,地產(chǎn)突出老有所養(yǎng)。我國(guó)老齡工作目標(biāo)逐漸從“五個(gè)老有所學(xué)、老有所教、老有所樂(lè)”。結(jié)合國(guó)家老齡工作相關(guān)戰(zhàn)略制定,我們認(rèn)為與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策有以下幾個(gè)方面:1)公共環(huán)境無(wú)障礙和居家適老化改造;2)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施;3)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù);4)城企聯(lián)動(dòng)普惠養(yǎng)老。.養(yǎng)老地產(chǎn)輕重結(jié)合,融合發(fā)展是趨勢(shì)。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)分為常住養(yǎng)老和“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老兩大模式。兩者主要差異在于居住時(shí)間的長(zhǎng)短。常住養(yǎng)老又分為CCRC社區(qū)模式、住宅出售模式、物業(yè)參與模式和以房養(yǎng)老模式?!昂蝤B(niǎo)式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買(mǎi)房投資。我們認(rèn)為,為順應(yīng)我國(guó)老齡人口特點(diǎn)以及社會(huì)發(fā)展特征,我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式將居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體融合發(fā)展,進(jìn)一步發(fā)掘存量業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),并與智能化應(yīng)用相結(jié)合。.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)采用持續(xù)照護(hù)模式,即CCRC模式,獨(dú)創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合特色,滿(mǎn)足不同身體狀況的長(zhǎng)輩的照護(hù)需求,實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。收費(fèi)方面,泰康之家的收費(fèi)模式主要有兩種:1)保費(fèi)+標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi);2)入門(mén)費(fèi)+標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)。保單客戶(hù)可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)1份年金險(xiǎn),提前鎖定入住權(quán)和儲(chǔ)備養(yǎng)老金,一次性解決了本人及配偶和父母的養(yǎng)老問(wèn)題。.投資建議:我們認(rèn)為有關(guān)養(yǎng)老頂層設(shè)計(jì)的政策支持方向明確。此前率先布局養(yǎng)老服務(wù)的物管企業(yè)和開(kāi)發(fā)商在未來(lái)或?qū)⒊浞质芤?。建議關(guān)注:1)開(kāi)發(fā)類(lèi):保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、華潤(rùn)臵地、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等;2)物業(yè)類(lèi):華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、萬(wàn)物云、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等。.風(fēng)險(xiǎn)提示:養(yǎng)老市場(chǎng)空間受經(jīng)濟(jì)景氣程度和養(yǎng)老觀(guān)點(diǎn)變化的影響;養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚不夠成熟。2行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)21.養(yǎng)老地產(chǎn)基本概念 51.1養(yǎng)老地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵 51.2養(yǎng)老地產(chǎn)的主要特點(diǎn) 52.海外養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 62.1美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 62.2日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 72.3德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 83.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展空間 93.1我國(guó)邁向重度老年社會(huì) 93.2我國(guó)養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施嚴(yán)重不足 3.3未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模的測(cè)算 4.我國(guó)養(yǎng)老政策情況分析 4.1養(yǎng)老政策框架梳理 4.2養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策 5.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式 5.1我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 5.2我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式 5.3未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的發(fā)展趨勢(shì) 216.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家 226.1服務(wù)模式 226.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 236.3相關(guān)權(quán)益 247.投資建議:養(yǎng)老地產(chǎn)收益標(biāo)的 248.風(fēng)險(xiǎn)提示 263行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)3 圖1養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出更多要求 5圖2養(yǎng)老地產(chǎn)需要滿(mǎn)足的五大功能需求 6圖3全國(guó)65歲以上老年人口占比不斷上升 圖4近年來(lái)我國(guó)老年撫養(yǎng)比快速攀升 圖52022年我國(guó)不同年齡段人口分布顯示十年和三十年后形成老年撫養(yǎng)高峰 圖62022年各國(guó)老年撫養(yǎng)比(%) 圖72022年65歲及以上人口占總?cè)丝诒戎?圖8近年來(lái)我國(guó)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)每千人床位數(shù)停滯不前 圖9近年來(lái)我國(guó)衛(wèi)生技術(shù)人員和護(hù)士每千人人數(shù)持續(xù)上升 圖10未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)65歲以上老年人口數(shù)量的測(cè)算 圖11未來(lái)我國(guó)需新增養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)的中性測(cè)算 圖12中國(guó)老齡工作專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)展歷程 圖13“十四五”時(shí)期,積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略的制度框架基本建立 圖14養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 圖15CCRC社區(qū)運(yùn)作模式 圖16物業(yè)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式 20圖17反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和住房抵押貸款比較 20圖18度假式養(yǎng)老地產(chǎn)模式 21圖19泰康之家收費(fèi)模式 23圖20泰康贏(yíng)悅?cè)松杲鸨kU(xiǎn)產(chǎn)品計(jì)劃(尊享版)權(quán)益解讀 244行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)4表目錄表1至2050年我國(guó)需新增養(yǎng)老地產(chǎn)建面的敏感性測(cè)算 表2我國(guó)老齡工作專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃針對(duì)“六個(gè)老有”提出的目標(biāo)任務(wù) 表3老年人居家適老化改造項(xiàng)目和老年用品配臵推薦清單 表4部分地方已出臺(tái)指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件 表5我國(guó)主要養(yǎng)老地產(chǎn)類(lèi)型 表6居家養(yǎng)老代表項(xiàng)目 表7泰康之家全國(guó)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目及相關(guān)費(fèi)用 22表8泰康之家服務(wù)體系和內(nèi)容 23表9椿熙堂居家養(yǎng)老服務(wù) 255行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)5關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的具體定義,目前業(yè)界尚未形成廣泛認(rèn)可的觀(guān)點(diǎn)。我們認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)是一種投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),整合較多資源,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等眾多行業(yè)融合的新興業(yè)態(tài)。具體而言,我們認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)是在人口老齡化背景下,以地產(chǎn)為載體、養(yǎng)老為核心,將住宅、商業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)(涵蓋醫(yī)療、娛樂(lè)、教育、餐飲、保險(xiǎn)、金融等一系列產(chǎn)品與服務(wù))融合在一起,從而為老齡人提供基本養(yǎng)老服務(wù),并滿(mǎn)足其多層次、多功能服務(wù)需求的一種新興業(yè)態(tài)。我們認(rèn)為,相對(duì)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言,養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有助于為房企發(fā)掘新客戶(hù)群和贏(yíng)利點(diǎn)。但同時(shí)對(duì)于房企而言,養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣提出更多要求,具體而言:1)需要具備在醫(yī)療、保健等針對(duì)老年人需求方面的資源整合能力;2)需要具備尋找長(zhǎng)期投資資金的能力;3)需要有對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)品的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理能力。我們認(rèn)為,作為融合了眾多行業(yè)的新興業(yè)態(tài),養(yǎng)老地產(chǎn)主要特點(diǎn)如下:1)目標(biāo)客戶(hù)集中老年人,項(xiàng)目選址與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高。養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)群是60歲以上的老年人,從健康程度上又主要?jiǎng)澐譃橥耆岳硇?、介助型和介護(hù)型。這導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)在選址和規(guī)劃上要求頗高。首先,選址要求交通便利,周邊生活配套設(shè)施齊全;其次,選址要求自然環(huán)境良好,空氣清新等;第三,規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮老年人的需求,如設(shè)臵無(wú)障礙通道,配備醫(yī)療服務(wù)站、康體文化和養(yǎng)生中心等。2)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),參與主體較多。首先,開(kāi)發(fā)商是養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者也是養(yǎng)老服務(wù)資源的整合者,居于養(yǎng)老地產(chǎn)鏈的核心位臵;其次,養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家養(yǎng)老政策的大力支持與有效監(jiān)管;第三,無(wú)論前期金融機(jī)構(gòu)的資金支持,還是后期醫(yī)療衛(wèi)生和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的積極參與,都是養(yǎng)老地產(chǎn)得以良性發(fā)展的重要因素。3)投資大、回收期長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。由于產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),投資規(guī)模大,總投資成本高,回收期長(zhǎng),加之醫(yī)養(yǎng)服務(wù)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅地產(chǎn)。同時(shí),老年人消費(fèi)較為理性、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)強(qiáng),都會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的消費(fèi)潛力釋放難度較大。4)依靠專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)增值,結(jié)合商業(yè)金融實(shí)現(xiàn)持久發(fā)展。高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn),這要求養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要將硬件設(shè)施建設(shè)與醫(yī)護(hù)、6行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)6健康、文娛、人文關(guān)愛(ài)等軟服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái),從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)增值,并通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)與收益權(quán)的商業(yè)金融化運(yùn)作,獲取盈利和持久發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目功能需求居住功能 舒適安全老年住宅醫(yī)療護(hù)理功能 健康獨(dú)立醫(yī)院、護(hù)理室生活服務(wù)功能方便快捷商業(yè)、生活配套社交休閑功能運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)文體設(shè)施、戶(hù)外公園文化教育功能精神訴求老年大學(xué)等2.海外養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式目前,美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式有三種:差異化養(yǎng)老社區(qū)(太陽(yáng)城模式)、持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式(以下簡(jiǎn)稱(chēng)CCRC)、金融機(jī)構(gòu)參與的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)模式。其中,太陽(yáng)城模式一般以養(yǎng)老地產(chǎn)出售為主,部分出租;CCRC模式則主要采取出租方租或委托經(jīng)營(yíng)回收成本的一種金融養(yǎng)老模式。1)太陽(yáng)城模式:銷(xiāo)售養(yǎng)老地產(chǎn),對(duì)象是健康老人美國(guó)太陽(yáng)城模式起于上世紀(jì)60年代在亞利桑那州鳳凰城的第一個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目,從而開(kāi)啟了美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)歷程。太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)主要針對(duì)55~70歲的健康老人提供住宅、康樂(lè)會(huì)所和戶(hù)外運(yùn)動(dòng)設(shè)施。這種模式是通過(guò)銷(xiāo)售養(yǎng)老住宅,使得開(kāi)發(fā)商得以收回前期投資并獲利。太陽(yáng)城一般選址在郊區(qū),占地面積大、容積率低,采用精裝修標(biāo)準(zhǔn),使得健康老人拎包即可入住,同時(shí)項(xiàng)目周邊一般配有社區(qū)商業(yè)中心??紤]到老年人收入水平,太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)往往相對(duì)周邊較為便宜,這些都對(duì)老年購(gòu)房群體構(gòu)成了很大的吸引力。為了節(jié)省成本,同時(shí)考慮到項(xiàng)目面向的是康健老人,因此社區(qū)內(nèi)不提供醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù),而主要是依賴(lài)社區(qū)所在區(qū)域提供的醫(yī)療服務(wù)配套。盡管如此,社區(qū)還是為健康老人提供了多樣化的生活運(yùn)動(dòng)設(shè)施,如高爾夫球場(chǎng)、娛樂(lè)中心及教育培訓(xùn)等。此外,在醫(yī)療護(hù)理方面,太陽(yáng)城也允許市場(chǎng)上的第三方提供老人需要的家政、保健等服務(wù)。一般而言太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)模都比較大,平均規(guī)模在23000戶(hù)左右,入住率達(dá)90.95%。此外,太陽(yáng)城住宅的類(lèi)型也十分豐富,除了主流的獨(dú)棟和雙拼,還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等可供老人選擇。2)CCRC模式:運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo),大多數(shù)為非盈利性組織美國(guó)另一種已有100多年歷史的主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式是持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(CCRC)。它屬于一種運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)下的精細(xì)化管理服務(wù)模式,目前已經(jīng)發(fā)展成為復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。7行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)7CCRC模式可以讓老人不需要搬家就在復(fù)合型社區(qū)中實(shí)現(xiàn)健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求。目前,美國(guó)共有近2000處CCRC,其中約82%為非盈利性組織所有,相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來(lái)。目前,美國(guó)的CCRC主要服務(wù)三類(lèi)老人:首先是年齡介于55~65歲之間的在社區(qū)中有獨(dú)立住所的自理型老人。CCRC可以為這部分老人提供餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等便捷的社區(qū)服務(wù),同時(shí)社區(qū)還組織各類(lèi)活動(dòng)來(lái)豐富老年人的精神生活。其次是需要他人照料的介助型老人。除了提供飲食、穿衣、洗浴等日常生活護(hù)理服務(wù)外,CCRC也會(huì)在老人身體可接受范圍內(nèi)提供各類(lèi)活動(dòng)。第三是生活完全無(wú)法自理的介護(hù)型老人。CCRC提供特殊的介護(hù)單元和24小時(shí)專(zhuān)業(yè)的護(hù)士監(jiān)護(hù)服務(wù)。一般而言,為節(jié)約成本CCRC選址通常是郊區(qū),以多層為主,布局緊湊,密度比太陽(yáng)城模式更高。同時(shí),CCRC對(duì)管理和護(hù)理人員的專(zhuān)業(yè)水平要求較高,且員工人數(shù)也較多,服務(wù)人員與入住老人的比例可以達(dá)到1:1。最重要的是,CCRC模式只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán),獲利方式是收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi),后者包括一次性的入門(mén)費(fèi)、定期的房屋租賃費(fèi)及特殊服務(wù)費(fèi)等。其中,入門(mén)費(fèi)從20萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等,年費(fèi)或月費(fèi)則視情況而定:例如健康老人每月需支付3000美元,半護(hù)理老人每月支付4000美元,全護(hù)理老人每月支付5000~6000美元。而特殊服務(wù)費(fèi)由個(gè)體所需的特定額外護(hù)理服務(wù)來(lái)定。3)REITs模式:金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期投資,主流盈利模式為凈出租美國(guó)REITs是養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商。這種模式可以促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn),為養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提供資金來(lái)源,從而使得開(kāi)發(fā)商獲得更好的退出渠道。美國(guó)大型養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類(lèi)REITs公司旗下?lián)碛械奈飿I(yè)數(shù)量可達(dá)600多處。其中,80%~90%的物業(yè)是直接持有,其余則是通過(guò)與運(yùn)營(yíng)商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺(tái)共同持有。這類(lèi)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類(lèi)REITs的總資產(chǎn)可達(dá)百億美元以上。美國(guó)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類(lèi)REITs的投資方式有凈出租模式、委托經(jīng)營(yíng)模式兩種:在凈出租模式下,美國(guó)REITs公司在每年收取固定租金費(fèi)用的基礎(chǔ)上將養(yǎng)老物業(yè)出租給運(yùn)營(yíng)商,而由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切費(fèi)用。這種模式下的REITs毛利潤(rùn)率很高,租金收益高達(dá)50%以上,而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);而運(yùn)營(yíng)商則需要將全部經(jīng)營(yíng)收入去剔除租金費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本后獲得剩余收益,所以它將承擔(dān)絕大部分的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在委托經(jīng)營(yíng)模式下,美國(guó)REITs公司將旗下養(yǎng)老物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商,由運(yùn)營(yíng)商每年收取經(jīng)營(yíng)收入的5%~6%作為管理費(fèi)。這種模式下所有的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)剩余收益都由REITs公司核算,由此REITs公司承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于凈出租模式下的REITs風(fēng)險(xiǎn)低且收益穩(wěn)定,因此,美國(guó)REITs公司的大多數(shù)養(yǎng)老物業(yè)采用凈出租方式來(lái)運(yùn)營(yíng),少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營(yíng)模式。長(zhǎng)期以來(lái),正是依靠著賺取租金收入以及部分經(jīng)營(yíng)所得,美國(guó)REITs公司獲得了持續(xù)的穩(wěn)定收益,成為了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上富有競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)期投資者。1)日本養(yǎng)老地產(chǎn)分為兩類(lèi):住宅、機(jī)構(gòu)設(shè)施從運(yùn)營(yíng)模式上看,日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為“住宅”和“機(jī)構(gòu)設(shè)施”兩大類(lèi)。前者主要是個(gè)人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務(wù)的一種經(jīng)營(yíng)模式。后者是由開(kāi)發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設(shè)施,同時(shí)提供老人所需的飲食、醫(yī)療、護(hù)理、娛樂(lè)等各種服務(wù)的一種模式。日本“住宅”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)入住的對(duì)象主要為60歲以上能生活自理的健康老人。具體而言,“住宅”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)又可分為高齡者住宅、年長(zhǎng)者住宅、銀發(fā)住宅、自有產(chǎn)權(quán)住宅等幾類(lèi)。以“高齡者住宅”這種較為流行和具有代表性的模式為例,老人與房東會(huì)分別簽訂租賃和服務(wù)協(xié)議,然后房東按照協(xié)議的約定提供護(hù)理、餐飲、家政等各種服務(wù)以獲得8行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)8相應(yīng)的收入。日本“機(jī)構(gòu)設(shè)施”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)又可進(jìn)一步劃分為:護(hù)理型醫(yī)療設(shè)施、老人療養(yǎng)設(shè)施、特別護(hù)理住家、收費(fèi)老人住家、集體住家、生活援助住屋等模式。不同于“住宅”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn),“機(jī)構(gòu)設(shè)施”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)中的“收費(fèi)老人住家”必須配臵護(hù)理服務(wù),這些服務(wù)涵蓋了老人所需的飲食、醫(yī)療、護(hù)理、娛樂(lè)等各種服務(wù)。2)日本養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分析>“住宅”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)中的“高齡者住宅”模式首先,在收費(fèi)模式上,日本“高齡者住宅”模式主要收費(fèi)項(xiàng)目包括租金、管理費(fèi)、護(hù)理費(fèi)用等。考慮到一般房東不太愿意將房子出租給老人,為此日本政府出臺(tái)了《高齡者專(zhuān)用租賃住宅登記標(biāo)準(zhǔn)》,規(guī)定由各級(jí)政府負(fù)責(zé)搭建面向老人和房東的房屋租賃信息平臺(tái),鼓勵(lì)房東按照平臺(tái)上的標(biāo)準(zhǔn)要求改造房屋并登記備案,從而促進(jìn)了雙方的交易。其次,在盈利模式上,日本“高齡者住宅”模式中房東可以提前收取幾個(gè)月租金作為入住保證金。除了房租以外,房東也可以提供餐飲、清潔等其他服務(wù)以獲得額外收入。第三,在成本計(jì)算上,日本“高齡者住宅”模式中的費(fèi)用主要包括房屋的改建費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、水電煤等費(fèi)用。同時(shí),房東可以自由決定是否提供各種老人服務(wù),方式上既可以自己提供,也可以委托第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供。>“機(jī)構(gòu)設(shè)施”類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)中的“收費(fèi)老人住家”模式首先,在收費(fèi)模式上,日本“收費(fèi)老人住家”模式主要的收費(fèi)項(xiàng)目包括入住金、管理費(fèi)、餐飲費(fèi)、清潔費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等。其中,入住金是用以購(gòu)買(mǎi)“收費(fèi)老人住家”內(nèi)的房屋以及共用部分、公共設(shè)施及各種設(shè)備的使用權(quán)。其中,入住金數(shù)額是根據(jù)將要入住的老人的年齡大小、健康狀況、當(dāng)?shù)仄骄鶋勖胺?wù)類(lèi)型等來(lái)確定的。如果老人中途解除租賃合同或不幸去世,則扣除入住期限后剩余的入住金會(huì)退還給老人或其合法繼承人。如果該老人實(shí)際壽命長(zhǎng)于入住時(shí)預(yù)測(cè)的期限,則老人有權(quán)繼續(xù)免費(fèi)使用房屋。其次,在盈利模式上,近年來(lái),面積在20平米左右并且配臵單獨(dú)的小廚房和盥洗室的日本“收費(fèi)老人住家”單元日益流行。這可以使得開(kāi)發(fā)商收取較多的“入住金”,從而部分或大部分的收回其建設(shè)成本以緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。其后運(yùn)營(yíng)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取管理費(fèi)及其他各種服務(wù)費(fèi)來(lái)維持日常經(jīng)營(yíng)所需和回收其他投資成本。第三,在成本計(jì)算上,“收費(fèi)老人住家”模式的主要投入為購(gòu)買(mǎi)土地、設(shè)施建設(shè)、服務(wù)人員工資、設(shè)備采購(gòu)、水電煤等費(fèi)用。其中,服務(wù)人員的工資占運(yùn)營(yíng)成本一半左右,這使得該模式下聘用工資較低的非全日制護(hù)工或派遣工非常普遍。2.3德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式從老年人衰老過(guò)程中的居住環(huán)境變遷來(lái)看,目前德國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式分為三類(lèi):居家養(yǎng)老、照料型住宅和養(yǎng)老院??傮w上,上述三種模式呈現(xiàn)護(hù)理資源配臵由少增多,護(hù)理專(zhuān)業(yè)程度由弱變強(qiáng)的一般性規(guī)律。1)居家養(yǎng)老模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析目前,德國(guó)的居家養(yǎng)老模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下三個(gè)特點(diǎn):一是住房進(jìn)行適老化的空間改造。德國(guó)政府推行由德國(guó)復(fù)興信貸銀行支持的住房適老化改造項(xiàng)目,符合要求的住宅可以獲得相應(yīng)的信貸資金的支持。二是居家養(yǎng)老服務(wù)的不斷完善。由于德國(guó)部分社區(qū)僅提供鄰里援助,且只涉及生活服務(wù)層面,因此越來(lái)越多的德國(guó)老年居民向?qū)I(yè)供應(yīng)商訂購(gòu)班車(chē)、保潔等非護(hù)理性服務(wù);同時(shí),老年居民還與專(zhuān)業(yè)的服務(wù)提供商簽訂護(hù)理合同以獲得門(mén)診(移動(dòng))護(hù)理服務(wù)。9行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)9三是環(huán)境輔助生活技術(shù)的配套支持。近年來(lái)環(huán)境輔助生活技術(shù)在居家養(yǎng)老中獲得了較快的發(fā)展。這類(lèi)技術(shù)便利了老年人的居家養(yǎng)老,同時(shí)也支持專(zhuān)業(yè)人員的日常護(hù)理工作。德國(guó)的環(huán)境輔助生活技術(shù)在輔助設(shè)備、康復(fù)管理設(shè)備和數(shù)字信息平臺(tái)等方面均有不少發(fā)展,其中如防跌倒技術(shù)設(shè)備等安全技術(shù)獲得的應(yīng)用最廣。2)照料型住宅模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析德國(guó)的照料型住宅又稱(chēng)作“輔助生活服務(wù)型住宅”。這種養(yǎng)老模式比較適合居住在家中,生活部分自理,但需接受移動(dòng)護(hù)理服務(wù)或由家人護(hù)理的老年人。因此,德國(guó)的照料型住宅一般配有護(hù)理和生活服務(wù)設(shè)施,處于援護(hù)期的老人可以選擇入住此類(lèi)住宅以延續(xù)自己健康活躍的自主生活狀態(tài)。目前,德國(guó)照料型住宅還缺乏法律上的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),這導(dǎo)致此類(lèi)住宅在組團(tuán)規(guī)模、居住單元面積、服務(wù)配套種類(lèi)等方面差距較大。此外,德國(guó)照料型住宅的居住成本較高,入住者至少需要簽訂兩份合同(房屋租賃合同和服務(wù)合同費(fèi)用通過(guò)老人自身的養(yǎng)老金和相關(guān)護(hù)理保險(xiǎn)來(lái)共同承擔(dān)。德國(guó)照料型住宅在歐美國(guó)家中十分普遍,如美國(guó)的輔助生活(assistedliving)。我國(guó)很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也參考了歐美這種輔助生活的養(yǎng)老理念。3)養(yǎng)老院模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析德國(guó)的養(yǎng)老院也稱(chēng)作“住院照料設(shè)施”、“老年人照料中心”,它可以為援護(hù)期的老人提供專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療護(hù)理和照料,租金費(fèi)用由老年人自身的各類(lèi)護(hù)理保險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)。德國(guó)的養(yǎng)老院設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)由慈善機(jī)構(gòu)、民間組織和政府共同承擔(dān)。根據(jù)所提供的服務(wù)范圍不同,德國(guó)的養(yǎng)老院又可細(xì)分為養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、護(hù)理院。此外,德國(guó)養(yǎng)老院以出租型物業(yè)為主,幾乎沒(méi)有大規(guī)模銷(xiāo)售型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目前,德國(guó)很多機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老資源對(duì)社區(qū)開(kāi)放,可以提供日夜照料或短期護(hù)理的不同選擇。同時(shí),德國(guó)的相關(guān)護(hù)理保險(xiǎn)支持在短期護(hù)理設(shè)施中居住的時(shí)間最長(zhǎng)為八周。由此可見(jiàn),德國(guó)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老正逐漸弱化了固有特征,向社區(qū)居家模式融合,門(mén)診輔助生活形式越來(lái)越像住院設(shè)施,正日益成為護(hù)理和支持人員的重要服務(wù)場(chǎng)所。正因?yàn)槿绱耍聡?guó)的養(yǎng)老院備受房地產(chǎn)投資者的追捧。一方面,投資者看好德國(guó)社會(huì)人口長(zhǎng)期老齡化的發(fā)展趨勢(shì),另一方面德國(guó)養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老所擁有的長(zhǎng)期租約和專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力也得到投資者的認(rèn)可。3.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展空間建國(guó)后,我國(guó)人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)日益嚴(yán)重分化。其中,0-14歲人口占比從1964年的40.7%持續(xù)下滑至2023年的16.36%;15-64歲人口占比從1964年的55.7%先上升至2010年的74.5%后,再逐漸回落至2023年的68.26%;65歲以上人口占比則從1964年的3.6%持續(xù)上升至2023年的15.4%。這反映出我國(guó)社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入中度老年化社會(huì),正在向重度老年化社會(huì)邁進(jìn)。隨著我國(guó)老年人口比重的上升,將不斷加重我國(guó)老年撫養(yǎng)比和社會(huì)的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。目前,我國(guó)的老年撫養(yǎng)比(=65歲以上老年人口/15-64歲人口)已經(jīng)由1982年的7.98%持續(xù)上升至2022年的21.83%,且近年來(lái)有不斷加速趨勢(shì)。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)806040200--20002002200420062008201020122014201620182020202215-64歲人口占總?cè)丝诒壤?%)65歲及以上人口占總?cè)丝诒壤?%)老年撫養(yǎng)比(%)老年撫養(yǎng)比(%)50我國(guó)社會(huì)的老年化程度正不斷加劇。2023年,我國(guó)總?cè)丝跀?shù)達(dá)14.10億人。其中65歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤?5.4%。此外,從年齡分布看,如果以每五年作為一個(gè)人口年齡層劃分,2022年我國(guó)的30-34歲和50-54歲的兩個(gè)年齡層的人口數(shù)最多,從而形成兩個(gè)人口高峰段。這兩個(gè)高峰人群將會(huì)分別在10年、30年后相續(xù)進(jìn)入60-65歲以上的老年階段,從而在30年后疊加形成中國(guó)的老年撫養(yǎng)壓力高峰。圖52022年我國(guó)不同年齡段人口分布顯示8642占總?cè)丝诒壤?%)0從橫向看,我國(guó)老年撫養(yǎng)比在2022年達(dá)到21.83%,遠(yuǎn)高于同期人口大國(guó)印度的老年撫養(yǎng)比10.17%,接近同期金磚國(guó)家俄羅斯和韓國(guó)的老年撫養(yǎng)比23.76%和24.91%,但低于同期發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本的老年撫養(yǎng)比26.39%、30.25%、35.23%、35.42%和48.90%。類(lèi)似地,2022年,我國(guó)65歲以上老年人口比重為13.72%,要高于同期人口大國(guó)印度,但低于同期發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)0圖72022年65歲及以上人口占總?cè)丝诒戎?%)30252050俄羅斯美國(guó)韓國(guó)英國(guó)法國(guó)德國(guó)俄羅斯美國(guó)韓國(guó)英國(guó)法國(guó)德國(guó)由上可知,我國(guó)老年撫養(yǎng)的壓力越來(lái)越大。而另一方面,近年來(lái)我國(guó)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)每千人床位數(shù)增長(zhǎng)也出現(xiàn)停滯狀態(tài)。截止2022年,我國(guó)城市和農(nóng)村衛(wèi)生機(jī)構(gòu)每千人床位數(shù)分別為7.66張和6.25張。可喜的是,近年來(lái)我國(guó)衛(wèi)生技術(shù)人員和護(hù)士人數(shù)出現(xiàn)了持續(xù)地增長(zhǎng)。截止2022年,我國(guó)衛(wèi)生技術(shù)人員和護(hù)士每千人人數(shù)分別為8.27人和3.71人。我們認(rèn)為,衛(wèi)生技術(shù)人員和護(hù)士每千人人數(shù)上升有利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。相對(duì)而言,我國(guó)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)每千人床位數(shù)對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老地產(chǎn)供給上尚存在不足。因此,未來(lái)數(shù)年我國(guó)急需加強(qiáng)能夠整合老年護(hù)理、老年疾病醫(yī)治等在內(nèi)的老年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。200820092010201120122013201420152016201720182019202120229876520082009201020112012201320142015201620172018201920212022987654321098765432101998199920001998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022中國(guó)每千人口衛(wèi)生技術(shù)人員(人)中國(guó)每千人口注冊(cè)護(hù)士(人)根據(jù)聯(lián)合國(guó)官方網(wǎng)站預(yù)測(cè),至2030年、2040年、2050年,我國(guó)65歲以上老年人口數(shù)將分別達(dá)到2.58億人、3.60億人、3.95億人。假設(shè)未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率的年增加值為近三年城鎮(zhèn)化率的年平均增加值0.76個(gè)百分點(diǎn),則至2030年、2040年、2050年,預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)65歲以上老年人口數(shù)將分別達(dá)到1.84億人、2.85億人、3.42億人。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)124002502000202220232024E2025E2026E2027E2028E202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E2045E2046E2047E2048E2049E2050E2022年底,我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)為822.3萬(wàn)張。過(guò)去四年的養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年平均增速為3.17%,假設(shè)未來(lái)維持這個(gè)增速不變,則2030年、2040年、2050年末,我國(guó)需要新增養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)分別為233.3萬(wàn)張、620.2萬(wàn)張、1148.8萬(wàn)張。250020000202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E2045E2046E2047E202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E2045E2046E2047E2048E2049E2050E中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)預(yù)測(cè)(萬(wàn)張)中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)累計(jì)新增量預(yù)測(cè)(萬(wàn)張)綜上,假設(shè)未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速為2%-4%,每張床位對(duì)應(yīng)住宅地產(chǎn)建面為25-35平米(相當(dāng)于兩室戶(hù)住宅建面50-70平米)。由此推算,截至2050年我國(guó)新增養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求為1.52億平-5.75億平(中性假設(shè)下是3.18億平)。因此,未來(lái)我國(guó)老年人口群體龐大,巨大的老年撫養(yǎng)人群為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。新增養(yǎng)老地產(chǎn)需養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速(%)(平米/張床位)面行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)4.我國(guó)養(yǎng)老政策情況分析1994年,國(guó)家計(jì)委、民政部、勞動(dòng)部等十部位聯(lián)合發(fā)布第一次老齡工作的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃,《中國(guó)老齡工作七年發(fā)展綱要(1994——2000年)》。自我國(guó)在2001年發(fā)布《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要(2001-2005年)》以中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》,制定“近期至2022年,中期至2035年,遠(yuǎn)期展望至2050年”應(yīng)對(duì)人口老齡化的戰(zhàn)略性文件,形成中長(zhǎng)期指引。《中國(guó)老齡工作七(2001-2005《中國(guó)老齡事《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口 《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口《中國(guó)老齡事展“十四五”規(guī)《中國(guó)老齡事從規(guī)劃文件來(lái)看,我國(guó)老齡工作目標(biāo)逐漸從“五個(gè)老有”發(fā)展為“六個(gè)老有”?!傲鶄€(gè)老有”,即“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所教、老有所樂(lè)”。“老有所養(yǎng)”作為老齡工作目標(biāo)的前提和基礎(chǔ),十四五期間主要目標(biāo)為“覆蓋城鄉(xiāng)、惠及全民、均衡合理、優(yōu)質(zhì)高效的養(yǎng)老服務(wù)供給進(jìn)一步擴(kuò)大,家庭養(yǎng)老照護(hù)能力有效增強(qiáng),兜底養(yǎng)老服務(wù)更加健全,普惠養(yǎng)老服務(wù)資源持續(xù)擴(kuò)大,多層次多樣化養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)質(zhì)規(guī)范發(fā)展”?!袄嫌兴t(yī)”是重點(diǎn)和保障,十四五期間主要目標(biāo)為“老年健康服務(wù)資源供給不斷增加,配臵更加合理,人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。家庭病床、上門(mén)巡診等居家醫(yī)療服務(wù)積極開(kāi)展”?!袄嫌兴鶠椤奔窗l(fā)揮老年人的社會(huì)作用使其參與社會(huì)事業(yè)?!袄嫌兴鶎W(xué)”即根據(jù)老年人的特點(diǎn)開(kāi)展多種形式的教育活動(dòng),使老年人更新知識(shí)、充實(shí)精神生活、繼續(xù)發(fā)揮作用?!袄嫌兴獭奔醋尷夏耆耸艿竭m合年齡時(shí)代特點(diǎn)的教育。“老有所樂(lè)”即根據(jù)老年人的生理、心理特點(diǎn),積極開(kāi)展老年文娛體育活動(dòng),豐富老年人的物質(zhì)文化生活。國(guó)家老齡工作專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃針對(duì)“六個(gè)老有”提出具體任務(wù)目標(biāo)并逐次拔高相關(guān)要求,不斷豐富提高老年人生活質(zhì)量的舉措手段。我們認(rèn)為,“六個(gè)老有”從物質(zhì)層面、保障層面、精神層面等概括老年人生活需求,在“六個(gè)老有”目標(biāo)指導(dǎo)下實(shí)際老齡工作落地將更具針對(duì)性、全面性。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)14表2我國(guó)老齡工作專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃針對(duì)“六個(gè)老有”提出的目標(biāo)任務(wù)老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所為老有完善老年醫(yī)療服善城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)老年人參與老有所為的人數(shù)由目前的35%提高到50%以努力滿(mǎn)足老年人根據(jù)社會(huì)需要件的縣級(jí)以上城市要建立老年活和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建有老年農(nóng)村行政村建有(1994——2000《中國(guó)老齡事業(yè)直轄市有條件(市)和大型企事業(yè)單位應(yīng)有老年大學(xué)或老年學(xué)校。-發(fā)展“十五”計(jì)劃教育,在校老教育工作。原則,創(chuàng)造條教育普及加1倍。服務(wù)體系。教育普及率城市達(dá)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道要設(shè)委會(huì)要開(kāi)設(shè)老年育健身參與率達(dá)發(fā)展“十一五”規(guī)人民共和要納入全民文化信息數(shù)據(jù)庫(kù)和權(quán)益保障展規(guī)劃。救助制度。加大對(duì)老年大做好修訂加強(qiáng)老年文化工發(fā)展“十二五”規(guī)《中華人設(shè)的財(cái)政投健身的老年人達(dá)農(nóng)村合作醫(yī)療制衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和發(fā)展老年保健事入,積極支持社會(huì)力量參與發(fā)展老年教辦學(xué)規(guī)模。的相關(guān)工法檢查和城鎮(zhèn)職工和城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參基本醫(yī)療保險(xiǎn)參發(fā)展“十三五”規(guī)保率穩(wěn)定在95%公共文化設(shè)施網(wǎng)社會(huì)救助等社會(huì)保障制度和公益慈善人口比例達(dá)到人口比例化設(shè)施內(nèi)開(kāi)辟適院設(shè)老年病科比歲以上老年人健康管理率達(dá)到加適合老年人的特色文化服務(wù)項(xiàng)設(shè)立老年醫(yī)學(xué)科健全老年發(fā)展“十四五”規(guī)人權(quán)益保合性醫(yī)院占比達(dá)100%。新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建愿的老年人提業(yè)技能培訓(xùn)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)大普法宣傳教育力促進(jìn)養(yǎng)老和旅游 健全養(yǎng)老服務(wù)體系完善老年人健康支撐體系著力構(gòu)建老年友好型社會(huì)積極培育銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)發(fā)展要素支撐體系織牢社會(huì)保障和兜底性養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)健全養(yǎng)老服務(wù)體系完善老年人健康支撐體系著力構(gòu)建老年友好型社會(huì)積極培育銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)發(fā)展要素支撐體系織牢社會(huì)保障和兜底性養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)擴(kuò)大普惠型養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面強(qiáng)化居家社區(qū)養(yǎng)完善多層次養(yǎng)老險(xiǎn)三大支柱)加強(qiáng)老年健康教復(fù)護(hù)理和安寧療深入推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合強(qiáng)化老年人疫情傳承弘揚(yáng)家庭孝推進(jìn)公共環(huán)境無(wú)障礙和適老化改造建設(shè)兼顧老年人培育敬老愛(ài)老助發(fā)展壯大老年用促進(jìn)老年用品科有序發(fā)展老年人普惠金融服務(wù)推動(dòng)有關(guān)培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展完善用地用房支持政策強(qiáng)化財(cái)政資金和金融保障加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)現(xiàn)階段,《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》、《“十四五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》,共同構(gòu)成了我國(guó)實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)。促進(jìn)老年人社會(huì)參與擴(kuò)大老年教育資提升老年文化體鼓勵(lì)老年人繼續(xù)發(fā)揮作用夯實(shí)應(yīng)對(duì)人口老齡化的社會(huì)財(cái)富儲(chǔ)備;改善人口老齡化背景下的勞動(dòng)力有效供給;打造高質(zhì)量的為老服務(wù)和產(chǎn)品供給體系;強(qiáng)化應(yīng)對(duì)人口老齡化的科技創(chuàng)新能力;構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老的社會(huì)環(huán)境。2021年,發(fā)展改革委、民政部、衛(wèi)生健康委聯(lián)合發(fā)布《“十四五”積極應(yīng)對(duì)人口老齡化工程和托育建設(shè)實(shí)施方案》,其中養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)有:1)建設(shè)連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò),提供失能照護(hù)以及助餐助浴助潔助醫(yī)助行等服務(wù)。2)新建或改擴(kuò)建公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),提升公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)護(hù)理能力和消防安全能力,強(qiáng)化對(duì)失能失智特困老年人的兜底保障。3)擴(kuò)大普惠性養(yǎng)老服務(wù)供給,支持培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)改革轉(zhuǎn)型發(fā)展養(yǎng)老,支持醫(yī)療機(jī)構(gòu)開(kāi)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)。結(jié)合國(guó)家老齡工作相關(guān)戰(zhàn)略制定,我們認(rèn)為與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策有以下幾個(gè)方面。1)公共環(huán)境無(wú)障礙和居家適老化改造2020年,民政部等9部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快實(shí)施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見(jiàn)》,圍繞施工改造、設(shè)施配備、老年用品配臵等方面,制定老年人居家適老化改造項(xiàng)目和老年用品配臵推薦清單。2021年《關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代老齡工作的意見(jiàn)》提出各地要落實(shí)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,將無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造納入城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村人居環(huán)境整治提升統(tǒng)籌推進(jìn),讓老年人參與社會(huì)活動(dòng)更加安全方便。2022年,民政部等4部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)“十四五”特殊困難老年人家庭適老化改造工作的通知》,提出“十四五”時(shí)期支持200萬(wàn)戶(hù)特殊困難高齡、失能、殘疾老年人家庭實(shí)施適老化改造。《關(guān)于加快實(shí)施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見(jiàn)》中推薦清單所列項(xiàng)目分為基礎(chǔ)類(lèi)和可選類(lèi),基礎(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目是政府對(duì)特殊困難老年人家庭予以補(bǔ)助支持的改造項(xiàng)目和老年用品,是改造和配臵的基本內(nèi)容;可選類(lèi)項(xiàng)目是根據(jù)老年人家庭意愿,供自主付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的適老化改造項(xiàng)目和老年用品。我們認(rèn)為,同質(zhì)化養(yǎng)老產(chǎn)品的客戶(hù)將不斷減少,更多人群將根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)、身體情況選擇差異化基礎(chǔ)性養(yǎng)老服務(wù),以上養(yǎng)老需求的差異化事實(shí)使得未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)表3老年人居家適老化改造項(xiàng)目和老年用品配臥室改造配臵護(hù)理床、安裝床邊護(hù)欄(抓桿)、配臵防壓瘡墊如廁洗浴設(shè)備改造廚房設(shè)備改造安裝自助感應(yīng)燈具、電源插座及開(kāi)關(guān)改造、安裝防撞護(hù)角/防撞條/提示2)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施2019年,自然資源部發(fā)布《自然資源部關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》,提出已建成城區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不足的,應(yīng)結(jié)合城市功能優(yōu)化和有機(jī)更新等統(tǒng)籌規(guī)劃,支持盤(pán)活利用存量資源改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,保證老年人就近養(yǎng)老需求。截至目前,部分地方已出臺(tái)指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件。2024年4月,《浙江省推進(jìn)存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施操作辦法(試行)》中明確提及可將存量商品房改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。我們認(rèn)為隨著我國(guó)老齡化程度逐漸加深,將存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施更符合國(guó)情發(fā)展和資源有效配臵,對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)將更為積極去低效庫(kù)存,適應(yīng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型變化。表4部分地方已出臺(tái)指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件相關(guān)文件(三)其他適合用于作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的存量資源。《南京市促進(jìn)和規(guī)范利用存量資源改造建設(shè)養(yǎng)老托育服務(wù)設(shè)施(一)社區(qū)服務(wù)用房、規(guī)模生活用房、物業(yè)管理用房等加快理順關(guān)系,(二)閑臵企業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋等社會(huì)存量資源加快出租轉(zhuǎn)讓?zhuān)擎?zhèn)不符合發(fā)展導(dǎo)向、閑臵低效、失修失養(yǎng)的園區(qū)、校區(qū)、樓宇及用地改造開(kāi)發(fā),實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老托育《浙江省推進(jìn)存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施《浙江省推進(jìn)存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施(三)其他適合用于作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的存量資源。3)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)近年來(lái),我國(guó)將居家養(yǎng)老與社區(qū)相融合,提出社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)這一模式?!吨袊?guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出,夯實(shí)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)、大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)?!吨袊?guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出,發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),支持物業(yè)企業(yè)發(fā)揮貼近住戶(hù)的優(yōu)勢(shì),與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)合作提供居家養(yǎng)老服務(wù);完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套,各地要嚴(yán)格按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)分級(jí)規(guī)劃設(shè)臵社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施;強(qiáng)化居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力,構(gòu)建城鄉(xiāng)老年助餐服務(wù)體系,開(kāi)展助浴助潔和巡訪(fǎng)關(guān)愛(ài)服務(wù),加快發(fā)展生活性為老服務(wù)業(yè)。我們認(rèn)為社區(qū)居家養(yǎng)老更加貼近老年實(shí)際需求,提高資源利用效率,是未來(lái)養(yǎng)老服務(wù)的重要發(fā)展方向。隨著社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)逐漸生根落地,將對(duì)地產(chǎn)企業(yè)提出更高的建設(shè)配套要求,對(duì)物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多增值服務(wù)機(jī)會(huì)。監(jiān)管、引導(dǎo)提供養(yǎng)老住宅體系提供社區(qū)居家服務(wù)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施保險(xiǎn)產(chǎn)品社區(qū)養(yǎng)老存量改建行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、引導(dǎo)提供養(yǎng)老住宅體系提供社區(qū)居家服務(wù)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施保險(xiǎn)產(chǎn)品社區(qū)養(yǎng)老存量改建4)創(chuàng)設(shè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)為激發(fā)社會(huì)多主體參與養(yǎng)老服務(wù),2019年發(fā)展改革委、民政部、衛(wèi)生健康委聯(lián)合發(fā)布《城企聯(lián)動(dòng)普惠養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案(試行)》。專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)聚焦普惠養(yǎng)老,圍繞“政府支持、社會(huì)運(yùn)營(yíng)、合理定價(jià)”,深入開(kāi)展城企合作。國(guó)家通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資,支持和引導(dǎo)城市政府系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系。城市政府通過(guò)提供土地、規(guī)劃、融資、財(cái)稅、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、人才等一攬子的政策支持包,企業(yè)按約定承擔(dān)公益,提供普惠性養(yǎng)老服務(wù)包,向社會(huì)公開(kāi),接受監(jiān)督。城市政府和企業(yè)雙方簽訂合作協(xié)議,約定普惠性服務(wù)內(nèi)容、與當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒屯诵萁鹚綊煦^的價(jià)格等,擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)有效供給。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)在政府各類(lèi)支持政策下進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù),一方面承擔(dān)社會(huì)責(zé)任增加養(yǎng)老服務(wù)供給,一方面培育多元業(yè)務(wù)能力打造全周期服務(wù)體系,利好企業(yè)長(zhǎng)期5.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式從養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈看,主要涉及養(yǎng)老地產(chǎn)提供者、養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者和養(yǎng)老資金來(lái)源三個(gè)層面,所涉及機(jī)構(gòu)包括政府、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老者五大層面。其中政府主要起到監(jiān)管、引導(dǎo)和基礎(chǔ)資金幫助。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同提供相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)品。必要法律保護(hù)對(duì)口政策支持必要法律保護(hù)對(duì)口政策支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)社會(huì)慈善捐贈(zèng)合作社會(huì)慈善捐贈(zèng)新建業(yè)務(wù)存量業(yè)務(wù)結(jié)合目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為常住養(yǎng)老和“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老兩大模式。兩者的主要差異在于居住時(shí)間的長(zhǎng)短。常住養(yǎng)老又分為CCRC社區(qū)模式、住宅出售模式、物業(yè)參與模式和以房養(yǎng)老模式。“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買(mǎi)房投行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)核心要素“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”住宅出售模式保利安平—和熹會(huì)存量改造:首開(kāi)寸草服務(wù)平臺(tái)只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受提供房屋產(chǎn)權(quán)和配套服務(wù)目前國(guó)家倡導(dǎo)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式“候鳥(niǎo)式”度假式養(yǎng)老基地旅游地產(chǎn)為主1)CCRC社區(qū)模式CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity)國(guó)內(nèi)翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。社區(qū)通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù),使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí),依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住,并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。CCRC主要服務(wù)人群分三種:自理型老人——年齡55-65歲之間,居住者在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理。社區(qū)為這一部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù),如餐飲、清潔和洗衣、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等。同時(shí),為滿(mǎn)足老年人精神生活的需求,社區(qū)會(huì)組織各種形式的活動(dòng),如老年大學(xué)、興趣協(xié)會(huì)等,豐富自助型老年人的日常生活。介助型老人——當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時(shí),他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理。介助型的居住個(gè)體是分開(kāi)的,但設(shè)施在同一個(gè)區(qū)域。介助老人得到的服務(wù)內(nèi)容除社區(qū)服務(wù)之外,還包括日常生活照護(hù),如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫(yī)療護(hù)理等,社區(qū)還會(huì)為介助型老人提供與他們的身體狀況相適應(yīng)的各類(lèi)活動(dòng),豐富其日常生活。介護(hù)型老人——當(dāng)居住者生活完全不能自理,需要他人的照料時(shí),他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型護(hù)理,得到社區(qū)提供的24小時(shí)有專(zhuān)業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。通常介護(hù)型的居住者年齡在80歲以上,同時(shí)在特殊的單元里居住。在以上該綜合社區(qū)中,為上述三種老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品,以滿(mǎn)足老人在不同生理年齡階段,對(duì)居住和配套服務(wù)的要求,老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生1/3的幸福旅程。服務(wù)對(duì)象1)收取“入門(mén)費(fèi)+年服務(wù)享受權(quán),不提供房屋產(chǎn)權(quán)。中護(hù)理服務(wù),減少管服務(wù)對(duì)象1)收取“入門(mén)費(fèi)+年服務(wù)享受權(quán),不提供房屋產(chǎn)權(quán)。中護(hù)理服務(wù),減少管獨(dú)立生活區(qū)CCRC社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)產(chǎn)品設(shè)施針對(duì)三類(lèi)型老人的服務(wù)產(chǎn)品占比在12:2:1客戶(hù)信任和公司品牌至關(guān)重要2)住宅出售模式2021年,國(guó)家衛(wèi)健委舉行新聞發(fā)布會(huì)介紹,我國(guó)老年人大多數(shù)都在居家和社區(qū)養(yǎng)老,形成“9073”的格局,即90%左右的老年人都在居家養(yǎng)老,7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老,3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。因此,打造適合老年人居住的住宅產(chǎn)品是推進(jìn)老齡工作的重點(diǎn)之一。參考《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的相關(guān)指引,需進(jìn)一步發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套。我們認(rèn)為,養(yǎng)老住宅要求匹配老齡群體的改善性住房需求,項(xiàng)目中涵蓋養(yǎng)老服務(wù)用途的公共配套措施,周邊距離養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較近,構(gòu)建“一刻鐘”居家養(yǎng)老服務(wù)圈。住宅銷(xiāo)售,公建自持出租無(wú)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)模式基礎(chǔ)配套3)物業(yè)參與模式隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和,從增量新建到存量提質(zhì)的轉(zhuǎn)變也是新時(shí)代養(yǎng)老地產(chǎn)需要主攻的方向之一。通過(guò)物業(yè)參與存量業(yè)務(wù),養(yǎng)老地產(chǎn)更加順應(yīng)政策號(hào)召,把握時(shí)代特征,同時(shí)從過(guò)去重資本投入模式轉(zhuǎn)而開(kāi)辟輕運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)方向,吸引更多市場(chǎng)多主體參與。2020年,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》,指出物業(yè)企業(yè)可通過(guò)1)盤(pán)活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)施用于居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù),2)提供全托、日托、上門(mén)、餐飲、文體、健身等方面的服務(wù),3)推進(jìn)居家社區(qū)適老化改造等方式,補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)20金融機(jī)構(gòu)提供抵押者替資產(chǎn)抵押者向養(yǎng)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)抵押者死后將房產(chǎn)所此換取養(yǎng)老費(fèi)用提供養(yǎng)老服務(wù)(抵押物)住房抵押貸款金融機(jī)構(gòu)除非還款人無(wú)法還清借款,否則金融結(jié)構(gòu)不銀行提供抵押貸款金融機(jī)構(gòu)提供抵押者替資產(chǎn)抵押者向養(yǎng)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)抵押者死后將房產(chǎn)所此換取養(yǎng)老費(fèi)用提供養(yǎng)老服務(wù)(抵押物)住房抵押貸款金融機(jī)構(gòu)除非還款人無(wú)法還清借款,否則金融結(jié)構(gòu)不銀行提供抵押貸款合作合作提供養(yǎng)老服務(wù)提供養(yǎng)老服務(wù)盤(pán)活資產(chǎn)用于養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展社區(qū)助老志愿服務(wù)4)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”,就是“以房養(yǎng)老”,老人把房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和精算,綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素,定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金。房主去世后,房產(chǎn)出售用于歸還養(yǎng)老貸款,其升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。從本質(zhì)而言,該養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品與住房抵押貸款存在類(lèi)似之處但也有差別。相似點(diǎn)在于均以房產(chǎn)作為抵押物,在房產(chǎn)價(jià)值基礎(chǔ)上給予貸款人授信。但區(qū)別在于反向抵押中金融機(jī)構(gòu)逐月給予抵押人養(yǎng)老資金,最終抵押物處臵權(quán)歸屬金融機(jī)構(gòu)。而住房抵押貸款銀行一次放款后,借款人逐月歸還貸款。只有在貸款無(wú)法按時(shí)清償,貸款人資信出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),銀行才可以處理房產(chǎn)。如果貸款人按時(shí)歸還貸款,銀行無(wú)權(quán)無(wú)故處理貸款人房產(chǎn)?!昂蝤B(niǎo)式”養(yǎng)老又稱(chēng)異地養(yǎng)老,就是指老年人離開(kāi)現(xiàn)有住宅,到外地居住的一種養(yǎng)老方式,包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。異地養(yǎng)老是一種新興的養(yǎng)老模式,是未來(lái)養(yǎng)老的一個(gè)新方向,已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。1)異地養(yǎng)老服務(wù)中心異地養(yǎng)老服務(wù)中心模式主要指以季節(jié)為周期在不同養(yǎng)老公寓之間進(jìn)行更換。該模式合。在精神放松同時(shí)享受更多醫(yī)療服務(wù)合。在精神放松同時(shí)享受更多醫(yī)療服務(wù)享受養(yǎng)老服務(wù)同時(shí),子女可享受度假產(chǎn)品。產(chǎn)品受眾更加廣備稀缺性4)一年內(nèi)多次光臨度假式養(yǎng)老基地特點(diǎn)在于滿(mǎn)足老年人旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老的多重需求。但是從實(shí)質(zhì)操作看,以上模式中養(yǎng)老公寓從本質(zhì)看僅處于廉價(jià)旅店和養(yǎng)老護(hù)理中間的地位。養(yǎng)老院本身不樂(lè)意看到所照顧的老人出現(xiàn)頻繁更換,而老人自身對(duì)于異地環(huán)境的適應(yīng)性、養(yǎng)老醫(yī)療等是否可以異地使用的外部條件也造成以上養(yǎng)老模式發(fā)展受到制約。2)度假式養(yǎng)老基地度假式養(yǎng)老基地的實(shí)質(zhì)在于以養(yǎng)老文化為核心推行休閑度假服務(wù)。該養(yǎng)老模式的最大好處在于可以將老年人養(yǎng)老需求與全家互動(dòng)活動(dòng)、定期度假或?qū)W術(shù)交流等相結(jié)合。一方面通過(guò)旅游地產(chǎn)主打自然風(fēng)光、休閑度假,另一方面在休閑之余引入醫(yī)療、保健、定期康復(fù)、養(yǎng)生學(xué)習(xí)等內(nèi)容。以上兩者結(jié)合使得度假區(qū)受眾面更廣,且游客在一年之內(nèi)可以多次來(lái)往于度假式養(yǎng)老基地。服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)產(chǎn)品社區(qū)醫(yī)院休閑休閑度假餐飲配套度假娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)養(yǎng)老模式融合化。目前,我國(guó)正在努力建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。我國(guó)單一發(fā)展的養(yǎng)老模式都各自有一定缺陷:居家養(yǎng)老模式缺乏專(zhuān)業(yè)性與全面性,提供服務(wù)質(zhì)量低;社區(qū)養(yǎng)老資源整合難度大,難以鏈接外部專(zhuān)業(yè)資源;機(jī)構(gòu)養(yǎng)老提供服務(wù)供給有限,資本回收周期長(zhǎng),且老人參與意愿低。我們認(rèn)為,出現(xiàn)以上原因主要在于我國(guó)雖人口結(jié)構(gòu)老齡化發(fā)展,但老齡群體財(cái)富積累較弱、消費(fèi)習(xí)慣難以扭轉(zhuǎn),無(wú)法與需大量前臵投入、專(zhuān)業(yè)人員匹配的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)產(chǎn)生匹配。我們認(rèn)為,以街道、社區(qū)為單位打造居家養(yǎng)老服務(wù)圈,培育周邊養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),將居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合,需求端創(chuàng)造更符合我國(guó)老齡群體的消費(fèi)場(chǎng)景,供給端進(jìn)一步有效配臵資源,在削減成本的同時(shí)保證服務(wù)質(zhì)量。發(fā)掘存量業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。目前,企業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍承壓,如果現(xiàn)下仍要求房地產(chǎn)企業(yè)大力新建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目顯然不合時(shí)宜。然而在存量業(yè)務(wù)中,養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于業(yè)務(wù)藍(lán)海,物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極發(fā)掘相關(guān)機(jī)會(huì),尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。將物業(yè)與養(yǎng)老結(jié)合,資產(chǎn)端可盤(pán)活小區(qū)低效資源為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,服務(wù)端創(chuàng)造更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),深度貼近老年人生活需求。另一方面來(lái)看,這對(duì)物業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力、資源鏈接能力等提出了更高的要求。智能化應(yīng)用結(jié)合??萍假x能養(yǎng)老地產(chǎn),對(duì)內(nèi)可降本增效,緩解人員資源不足壓力,對(duì)外建立數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全面信息管理,建設(shè)智能化養(yǎng)老設(shè)施,輸出更及時(shí)有效、品質(zhì)保障的服務(wù),供給多元個(gè)性的智能養(yǎng)老產(chǎn)品,讓老齡群體共同享受科技發(fā)展的時(shí)代紅利。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)226.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家泰康之家是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司旗下專(zhuān)注養(yǎng)老、護(hù)理、康復(fù)實(shí)體建設(shè)運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新服務(wù)的專(zhuān)業(yè)品牌。作為養(yǎng)老行業(yè)的先行者,泰康之家早在2009年率先獲得保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)的試點(diǎn)資格。目前,泰康之家已完成全國(guó)35個(gè)核心城市連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī)院的布局,規(guī)劃地上總建面約476萬(wàn)平方米,可容納8.3+萬(wàn)名老人,5.5+萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老單元以及4400+張醫(yī)療床位。入門(mén)費(fèi)(萬(wàn)元)5559553贛園115合肥8533(酒店)8--5泰康之家養(yǎng)老社區(qū)采用持續(xù)照護(hù)模式,即上文提及的CCRC社區(qū)模式,獨(dú)創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合特色,為長(zhǎng)輩提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專(zhuān)業(yè)護(hù)理、記憶照護(hù)、安寧療護(hù)五種生活服務(wù)區(qū)域,滿(mǎn)足不同身體狀況的長(zhǎng)輩的照護(hù)需求,實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。居住方面,針對(duì)生活能自理的長(zhǎng)者,社區(qū)內(nèi)設(shè)有獨(dú)立生活公寓,戶(hù)型從30到100多平米不等,提供免除打掃衛(wèi)生、做飯、找保姆等繁瑣的家務(wù)活,讓居民快樂(lè)享受豐富的樂(lè)泰學(xué)院、俱樂(lè)部以及各類(lèi)家園文化活動(dòng)。針對(duì)半自理、失能、認(rèn)知癥的長(zhǎng)者,社區(qū)內(nèi)設(shè)有專(zhuān)業(yè)護(hù)理公寓,通過(guò)長(zhǎng)輩健康狀況的評(píng)估結(jié)果,確定具體居住區(qū)域和護(hù)理等級(jí)。醫(yī)療配套方面,泰康之家創(chuàng)新打造“一個(gè)社區(qū)、一家醫(yī)院”的醫(yī)養(yǎng)融合模式,在社區(qū)內(nèi)設(shè)有康復(fù)醫(yī)院、老年醫(yī)學(xué)中心、健康管理中心和臨終關(guān)懷科,以全科醫(yī)學(xué)、慢病管理、康復(fù)護(hù)理、老年常見(jiàn)病診療及急救照護(hù)為特色,為長(zhǎng)輩構(gòu)建“緊急救助-健康管理-老年康復(fù)”三重安全防線(xiàn)。與此同時(shí),泰康之家引入泰康國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)康復(fù)體系(TKR)和長(zhǎng)期照護(hù)體系(TK-LTC并配有“1+N”多學(xué)科團(tuán)隊(duì),即每位長(zhǎng)輩都擁有一名管家或個(gè)案管理師以及N個(gè)照護(hù)團(tuán)隊(duì)組成,包括護(hù)理、康復(fù)、醫(yī)療、藥師、社工、文娛、餐飲、營(yíng)養(yǎng)、后勤等成員通力合作,實(shí)現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)輩全人、全程、全周期的專(zhuān)業(yè)照護(hù)服務(wù)。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)23根據(jù)不同社區(qū)及戶(hù)型而定根據(jù)不同餐食標(biāo)準(zhǔn)而定根據(jù)不同護(hù)理等級(jí)而定根據(jù)不同社區(qū)及戶(hù)型而定根據(jù)不同餐食標(biāo)準(zhǔn)而定根據(jù)不同護(hù)理等級(jí)而定服務(wù)體系服務(wù)內(nèi)容公寓提供免除打掃衛(wèi)生、做飯、找保姆等繁瑣的家務(wù)活,讓居民快樂(lè)公寓認(rèn)知障礙長(zhǎng)輩泰康之家的收費(fèi)模式主要有兩種:1)保費(fèi)+標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi);2)入門(mén)費(fèi)+標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)。圖19泰康之家收費(fèi)模式入住資格首先,獲得泰康之家入住資格的方式主要有兩種:1)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)泰康幸福有約系列年金險(xiǎn),提前鎖定入住權(quán),保單總額200萬(wàn)左右,根據(jù)被保人年齡,可分為20年交、5年交和一次性躉交,適用于有意通過(guò)保險(xiǎn)進(jìn)行養(yǎng)老規(guī)劃、并希望未來(lái)能夠入住高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的用戶(hù);2)繳納入門(mén)費(fèi),收取標(biāo)準(zhǔn)按不同社區(qū)及戶(hù)型而定,最高不超過(guò)20萬(wàn)元,入住前需一次繳足。以泰康之家·桂園為例,獨(dú)立業(yè)態(tài)的入門(mén)費(fèi)為3萬(wàn)元,適用于需要即可入住的長(zhǎng)者。入住后,每月需要繳納標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi),含房屋使用費(fèi)、居家費(fèi)用和餐費(fèi)。房屋使用費(fèi)和居家費(fèi)用按不同社區(qū)及戶(hù)型而定,以北京燕園為例:如兩口人入住64平米的房間,月費(fèi)1萬(wàn)元左右(除餐費(fèi)外全部包含餐費(fèi)以自助餐廳為例:早餐10元、午餐28元、晚餐18元,由專(zhuān)業(yè)廚師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。此外,針對(duì)需照護(hù)長(zhǎng)者,即居住在專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)的半過(guò)保證入住權(quán)入住泰康高品質(zhì)養(yǎng)老自理、失能、認(rèn)知癥等長(zhǎng)輩需繳納分級(jí)護(hù)理費(fèi)。以購(gòu)買(mǎi)泰康贏(yíng)悅?cè)松杲鸨kU(xiǎn)產(chǎn)品計(jì)劃(尊享版)保單的客戶(hù)為例,李先生,45周歲,家中有70歲高齡的父母、妻子和獨(dú)生子。2017年,李先生通過(guò)泰康幸福有約購(gòu)買(mǎi)了年繳20萬(wàn)(總計(jì)200萬(wàn))的年金險(xiǎn),為自己和夫人獲得了泰康高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán),父母獲得了優(yōu)先入住權(quán)。2018年底,李先生將身患帕金森的父親和母親送入泰康高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)生活,享受專(zhuān)業(yè)的醫(yī)養(yǎng)照護(hù)。2022年起,連續(xù)3年,李先生每年可領(lǐng)取10萬(wàn)元的特別保險(xiǎn)金,保險(xiǎn)金自動(dòng)存入萬(wàn)能賬戶(hù)復(fù)利生息。2025年起,李先生每年可領(lǐng)取到一份生存保險(xiǎn)金(最多可持續(xù)領(lǐng)取到105歲)。到李先生70歲時(shí),連續(xù)10年,每年可領(lǐng)取20萬(wàn)元的祝壽保險(xiǎn)金,此時(shí)李先生夫妻通過(guò)保證入住權(quán)入住泰康高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū),祝壽金和萬(wàn)能賬戶(hù)積累的資金及收益正好用來(lái)養(yǎng)老。由此,保單客戶(hù)可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)1份年金險(xiǎn),提前儲(chǔ)備了養(yǎng)老金,并搶先獲得了高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)

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