北海南國華城住宅小區(qū)項目可行研究報告

北海南國華城可行性研究報告PAGEPAGE16北海南國華城住宅小區(qū)項目可行研究報告

總論一、項目概況1、項目名稱：北海南國華城住宅小區(qū)2、項目地址：項目位于北海市云南路以西、西南大道以北，毗鄰大益花園成熟社區(qū)，嘉和麗景庭院別墅區(qū)，東距云南路綜合市場約500米，周邊已有小學(xué)、幼兒園及北海第七中學(xué)，具有良好的生活、居住環(huán)境。3、總用地面積：21544.36㎡，折合32.32畝。4、項目總建筑面積：86737.44㎡，其中地下室建筑面積12014.61㎡，可銷售住宅面積74433.30㎡，可銷售車位292個。5、用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地6、建筑密度：18.79%7、綠化率：35%8、容積率：3.459、項目建設(shè)單位及其基本情況項目建設(shè)單位廣西燁達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司成立于二OO一年五月，由建筑施工企業(yè)組建，具有豐富的施工管理經(jīng)驗，公司成立之初就堅持以人為本，廣納賢才，具有雄厚的技術(shù)力量。公司現(xiàn)有管理層人員20余人，均具有初級以上技術(shù)職稱，其中具有高級技術(shù)職稱人員占公司總?cè)藬?shù)的30%，具有中級技術(shù)職稱以上人員占40%。公司在管理上奉行務(wù)實、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、高效，具有完整的公司管理制度及項目開發(fā)建設(shè)管理體系，始終堅持“業(yè)主至上，社會和經(jīng)濟(jì)效益均優(yōu)的原則，旨在為北海市人民創(chuàng)造良好的人居文化，并推動北海市房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。10、項目建設(shè)時間和開發(fā)進(jìn)度本項目開發(fā)時間計劃為2.5年。2008年6月至2008年12月這段時間主要完成項目的策劃定位、場地平整、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計、項目報建手續(xù)的辦理等項目前期開發(fā)工作，預(yù)計2009年3月開始動工，至2010年12月這段時間主要完成項目的建設(shè)和銷售推廣等開發(fā)建設(shè)經(jīng)營工作。二、項目可行性研究報告編制依據(jù)1、《城市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及廣西自治區(qū)、北海市制定的實施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。4、《北海市城市總體規(guī)劃》（2002）5、《北海市生態(tài)建設(shè)規(guī)劃》7、《北海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》8、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及北海市規(guī)劃局審批的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9、《國有有土地使用權(quán)證》和項目開發(fā)前期策劃定位書10、項目總平規(guī)劃三、項目可行性研究報告的主要內(nèi)容1、項目建設(shè)背景和必要性2、項目市場條件分析3、項目建設(shè)條件4、項目建設(shè)總體布局而后建設(shè)內(nèi)容5、項目的組織管理和實施計劃6、項目投資估算與資金籌措7、項目的財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析評價8、項目效益綜合評價四、項目研究的主要結(jié)論開發(fā)建設(shè)北海南國華城體現(xiàn)國家及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合廣西區(qū)及北海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃的要求；項目具有良好的市場前景，可產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)環(huán)境效益，并具有較強的抗風(fēng)險能力，因此項目的開發(fā)建設(shè)是完全可行的。項目開發(fā)建設(shè)的背景和必要性一、項目開發(fā)建設(shè)的背景《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2006～2020）》已于2008年1月14日獲國務(wù)院批準(zhǔn)通過，國家給廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位是“北部灣國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”，奠定了北部灣高速發(fā)展的新起點。北海市按照特大城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，發(fā)揮宜居優(yōu)勢，促進(jìn)城市發(fā)展。2020年城市建成區(qū)人口發(fā)展到100～120萬人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)。北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一極，房地產(chǎn)的價值將得到進(jìn)一步的提升。北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)由南寧、北海、欽州、防城港四城市構(gòu)成。胡錦濤主席給北部灣的定位是“北部灣是后起之秀，后起之秀可以比前起之秀做得更好”，這個定位已經(jīng)表明，在胡主席心中，北部灣要比前起的深圳、浦東做得更好。透過下述幾點就可以理解這一觀點：1、中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)是中國入世以來參與并主導(dǎo)的第一個自貿(mào)區(qū)，她是中國經(jīng)濟(jì)走向世界的開始，不僅具有重大經(jīng)濟(jì)意義，而且具有重大政治意義和軍事意義；乎無人能比。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、上世紀(jì)90年代北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展是依賴于大規(guī)模走私活動所帶來的短暫性虛假繁榮，走私一旦被制止，虛假繁榮所造成的經(jīng)濟(jì)泡沫就破滅。而此次經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力源自于國家宏觀發(fā)展策略，源自于區(qū)域性經(jīng)濟(jì)一體化，得益于國家層面的輿論的引導(dǎo)，得益于國家各部委及國家所屬企業(yè)的大量投資，得益于工業(yè)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，這樣的發(fā)展不是虛假的繁榮，不是泡沫的經(jīng)濟(jì)。6、在國家旅游局的十一五旅游規(guī)劃中，只有兩個涉外旅游規(guī)劃，一個是昆明至曼谷的旅游圈，另一個就是環(huán)北部灣旅游圈，國家已經(jīng)開始加大對北海的旅游設(shè)施投入，加上北部灣四個中心城市分工中北海重點發(fā)展旅游業(yè)，北海的旅游設(shè)施和旅游環(huán)境將會迅速得到改善，休閑、渡假、旅游、養(yǎng)老功能進(jìn)一步強化，北海房地產(chǎn)的價值將得到進(jìn)一步提升。7、北海是聯(lián)合國教科文組織評定的“最適宜人居城市”，2006年再次榮獲“中國十大宜居城市”及“中國人居環(huán)境范例獎”，號稱“南北欽防經(jīng)濟(jì)發(fā)展后花園”。隨著中國—東盟自貿(mào)區(qū)和泛北部灣戰(zhàn)略的實施，北海優(yōu)越的城市環(huán)境必將吸引更多的買家進(jìn)入。綜上所述，我們不難看出，北海優(yōu)越的自然環(huán)境、良好氣候條件、合理的城市規(guī)劃、良好的旅游設(shè)施、休閑的生活環(huán)境，已經(jīng)確定各大企業(yè)投資建成生產(chǎn)后，將有大量的職工人員進(jìn)入北海生活，加上國家和廣西政府不斷加大的投資力度，正在吸引著全國各地越來越多的有識之士到北海購房置業(yè)，用于休閑渡假和安度晚年。目前，北海房產(chǎn)買主有一半以上是外地人，尤其是東北、西北地區(qū)和北京市，并且趨時正在向上海浙江、福建等東部發(fā)達(dá)地區(qū)蔓延，而具有同樣旅游和養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的海南房價遠(yuǎn)高于北海。因此我們有理由相信，北海的房價在目前的基礎(chǔ)還將進(jìn)一步提升。二、項目開發(fā)建設(shè)的必要性1、符合發(fā)揮北海區(qū)位優(yōu)勢，提升北海城市品牌功能的要求。《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》把北海市作為特大城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，發(fā)揮宜居環(huán)境，促進(jìn)城市發(fā)展。2020年城市人口發(fā)展到100～200萬人，城區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)，北海在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中地位和作用將更加突出。因此以現(xiàn)代化、市場化、經(jīng)濟(jì)性為發(fā)展理念和出發(fā)點，加快北海中心城區(qū)的改造建設(shè)，對于提升北海城市品牌功能，發(fā)揮北海區(qū)位優(yōu)勢，促進(jìn)北海社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有重要意義。項目所處的地段系北海市較適宜的居住區(qū)域，按照已經(jīng)形成的項目總平規(guī)劃方案，通過對該地塊實施開發(fā)建設(shè)，可較好的發(fā)揮該地段居住環(huán)境的獨特作用，以點帶面，創(chuàng)造城市個性風(fēng)貌，提高城市品位和形象。2、通過本項目的開發(fā)建設(shè)，可更好的發(fā)揮項目所在區(qū)段作為城市中心區(qū)域的居住及文化功能，提高其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、和環(huán)境效益。項目開發(fā)建設(shè)總平規(guī)劃方案已充分考慮改善片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套和居住環(huán)境，注重小區(qū)高品位的環(huán)境景觀設(shè)置，美化片區(qū)環(huán)境，以創(chuàng)造和擴(kuò)展片區(qū)文化、生活、休閑、居住的內(nèi)涵。這樣既可實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，又可打造出片區(qū)居住、服務(wù)示范形象。項目建設(shè)條件一、項目的區(qū)位條件本項目地處西南大道以北、云南路以西，毗鄰成熟社區(qū)大益花園、嘉和麗景庭院別墅區(qū)；周邊已有農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，及相應(yīng)的生活、服務(wù)行業(yè)配套設(shè)施，是舒適的居住生活環(huán)境。項目原有基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好。該區(qū)段交通便捷，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，區(qū)段城市供水、供電能力可保證項目工程建設(shè)及建成后營業(yè)、消防、生活用水及用電的需要。二、項目市場條件分析1、中國加入WTO以后保持了社會經(jīng)濟(jì)的高速增長，中西部開發(fā)戰(zhàn)略的全面實施，與東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)的建立，使北海以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢以及地位優(yōu)勢以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力的增強，日益突顯其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的重要地位。國家和廣西區(qū)人民政府也相繼出臺了促進(jìn)北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的系列鼓勵政策、措施。近年來中外投資者圍繞北海四大支柱產(chǎn)業(yè)搶灘北海，投資項目和投資總額逐年大幅增加。一些重點項目如銀河軟件園、北海電廠、北海大學(xué)園區(qū)、出口貿(mào)易加工園區(qū)、中國石化北海基地等相繼開工建設(shè)和建成。北海市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大和社會經(jīng)濟(jì)總量的增加，將直接刺激城市商貿(mào)市場的擴(kuò)張，增加對居住用房的需求。3、本項目開發(fā)建設(shè)充分考慮了上述發(fā)展趨勢和因素，在項目功能定位、開發(fā)建設(shè)原則及布局、開發(fā)產(chǎn)品功能及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)方面，力求與社會經(jīng)濟(jì)增長和消費水平相適應(yīng)，注意突出新理念、高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、市場化、特色化、實用性等現(xiàn)代經(jīng)營運作，這樣便可為項目經(jīng)營的市場前景奠定扎實穩(wěn)固的基礎(chǔ)。第四章項目開發(fā)建設(shè)的總體布局和主要內(nèi)容一、總體布局的原則1、以人為本及精品化原則基于完善城市功能的出發(fā)點，提出系統(tǒng)化理念，使項目所在區(qū)段建設(shè)與城區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)狀況、總體規(guī)劃布局相協(xié)調(diào)，居住空間與經(jīng)營空間相匹配，人文景觀與自然景觀相結(jié)合，功能定位滿足百姓多樣化的需求，適應(yīng)新型城市的生活節(jié)拍。2、高起點、高標(biāo)準(zhǔn)原則堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，有高品位的生活內(nèi)涵和創(chuàng)造性的原則，創(chuàng)北海市一流水平。3、統(tǒng)一的原則強調(diào)項目區(qū)段開發(fā)建設(shè)的完整性與統(tǒng)一性，以風(fēng)格統(tǒng)一的建筑和環(huán)境設(shè)計規(guī)范整個小區(qū)，并對小區(qū)實施統(tǒng)一的規(guī)范化管理。以客戶為導(dǎo)向的營銷原則現(xiàn)代營銷已經(jīng)深入房地產(chǎn)項目的經(jīng)營和開發(fā)，本項目堅持以現(xiàn)代營銷最先進(jìn)的理念——客戶導(dǎo)向營銷策略基礎(chǔ)，圍繞客戶進(jìn)行本項目的開發(fā)和經(jīng)營。根據(jù)我們前期的調(diào)查研究，北海市目前相當(dāng)一部分的房子是東北、華北、江浙、上海、廣東客戶購買，一來做為旅游房產(chǎn)投資，而來作為養(yǎng)老房產(chǎn)，同時進(jìn)入北海的一些大企業(yè)，將有相當(dāng)數(shù)量的外來職工，特別是中高層干部，他們也需要有高尚的居住社區(qū)。為此，本項目在總體規(guī)劃時，77%的小戶型為投資者和養(yǎng)老房產(chǎn)投資人所準(zhǔn)備，這部分以一房和兩房為主，而三房的房型主要給外來中高收入者及本地中高收入者購買。本項目的目標(biāo)客戶：旅游房產(chǎn)投資者養(yǎng)老房產(chǎn)投資者外來企業(yè)中高層管理者本地中高收入者二、總體布局的構(gòu)思和五棟中、高層住宅；臨西南大道擬建高層商住樓，裙樓底、二層為商鋪，上部為緊湊戶型；整個小區(qū)為全框架中高檔住宅樓，非臨街面住宅底層全部為架空花園和泛會所，總體規(guī)劃為創(chuàng)建一個回歸自然，高尚，新穎而充滿文化底蘊的花園小區(qū)。2、建筑形式構(gòu)思。整個小區(qū)總體建筑形態(tài)簡潔、明快、現(xiàn)代，體現(xiàn)良好的整體品質(zhì)形象，形成良好的品牌效應(yīng)，將成為北海新的標(biāo)志性小區(qū)。在外立面的裝飾上，以石材（墻磚）和涂料為主，并輔以局部類似膜結(jié)構(gòu)的西部點綴，在體現(xiàn)時代氣息的同時，也令人可以領(lǐng)略到地域特征。色彩上以藍(lán)灰為基調(diào)，充分體現(xiàn)了簡潔、明快、現(xiàn)代的建筑特點。三、項目開發(fā)建設(shè)的主要內(nèi)容1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）項目建設(shè)用地范圍：南臨西南大道，西靠規(guī)劃路，具體范圍見本報告附圖，（建設(shè)用地界限圖）。（2）項目總用地面積：21544.3㎡，折合32.32畝。（3）規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項目總建筑面積：86738.81㎡，其中地下室建筑面積12014.61㎡，小區(qū)會所面積1659.88㎡，可銷售面積73064.32㎡，可銷售車位、車庫280個；用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)居住用地；最大建筑密度18.79%；最小綠化率35%；最大容積率3.45；3、新建建筑安裝工程總體設(shè)計①中高層：建筑層數(shù)17+1房（未含地下室、架空層）②高層：建筑層數(shù)25層（未含地下室）③戶型設(shè)計：按國家規(guī)范和建設(shè)部提出的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)，著眼于提高房屋室內(nèi)的功能和質(zhì)量，提升住戶的居住品位，主要針對中高檔收入階層的優(yōu)質(zhì)生活需求?？倯魯?shù)1011戶，主要戶型依次為：緊湊型兩室兩廳、三室兩廳、局部樓中樓等，高層采用一梯多戶（小戶型）的南北朝向設(shè)計，中高層采用一梯四戶南北朝向設(shè)計；小戶型為建筑總面積的77%。（2）土建=2\*GB3②裝修：外立面飾面以涂料和石材（裝飾）為主，室內(nèi)按國家和北海市初裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，二次裝修留給業(yè)主根據(jù)自己的個性進(jìn)行。（3）設(shè)備及安裝=5\*GB3⑤電梯=6\*GB3⑥通訊、信息系統(tǒng)=7\*GB3⑦智能安防系統(tǒng)=8\*GB3⑧停車場管理系統(tǒng)第五章項目的組織管理和實施計劃一、項目的組織管理1、為使項目的開發(fā)工作能順利進(jìn)行，成立了以公司總經(jīng)理為組長的開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)組織項目的市場調(diào)研、項目定位、圖紙設(shè)計、施工組織、營銷策劃、廣告宣傳、銷售策劃等一系列工作。2、項目前期調(diào)研及定位：公司聘請知名專家對項目進(jìn)行調(diào)研、評估、定位等工作進(jìn)行策劃、指導(dǎo)、實施，通過實地調(diào)查，專家調(diào)研等得出了初步結(jié)論。同時通過自己對市場進(jìn)行深入調(diào)查、分析，結(jié)合以上幾方面得出的結(jié)論進(jìn)行研究、分析、論證、評審，從而確定項目的整體戶型、面積、價格等結(jié)論性定位，為項目的成功開發(fā)打好了堅實的基礎(chǔ)。3、項目設(shè)計及施工：公司本著“公開、公平、公正”的原則，通過招投標(biāo)方式選擇有資格、有實力的設(shè)計單位和國內(nèi)知名設(shè)計師進(jìn)行圖紙設(shè)計。選擇有實力、負(fù)責(zé)任的施工單位和監(jiān)理公司進(jìn)行施工及監(jiān)理，保證項目的質(zhì)量和計劃進(jìn)度。4、資金管理：為保證項目進(jìn)度的正常進(jìn)行，公司建立了一套科學(xué)完整的資金籌集和使用計劃，充分利用自身實力和國家各種優(yōu)惠政策，與金融單位密切配合，爭取得到金融部門的支持。5、項目營銷策劃：為使項目的銷售能順利進(jìn)行，并到達(dá)預(yù)期的效果，公司聘請了知名的專業(yè)銷售策劃公司對項目營銷、廣告，促銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃等進(jìn)行全程策劃，通過多渠道和多方式進(jìn)行宣傳，收到了相當(dāng)好的成效。達(dá)到了“未見其物，已聞其聲，先知其名”的效果，已有許多意向客戶電話或上門咨詢。聘請廣西知名設(shè)計單位對小區(qū)進(jìn)行人性化規(guī)劃設(shè)計，整個小區(qū)實現(xiàn)人車分流，充分體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。二、項目的實施計劃本項目建設(shè)、經(jīng)營周期自2008年11月開始計算，到2010年12月完工歷時25個月。具體計劃實施詳見“北海南國華城”項目進(jìn)展橫道圖“北海南國華城”項目進(jìn)展橫道圖項目2008年（月份）2009年（月份）2010年（月份）第六章投資估算與資金籌措一、投資估算1、估算范圍本項目總投資包括：=1\*GB2⑴開發(fā)建設(shè)投資成本。包括；土地成本、建安成本、開發(fā)建設(shè)費用=2\*GB2⑵建設(shè)時期財務(wù)成本（利息）=3\*GB2⑶流動資金=4\*GB2⑷營銷廣告費用2、估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)主要包括如下：=1\*GB2⑴《全國統(tǒng)一建筑安裝基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》（1998）=2\*GB2⑵《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》（2002）=3\*GB2⑶《廣西壯族自治區(qū)土建工程費用定額》（1998）=4\*GB2⑷《廣西壯族自治區(qū)土建工程費用定額之補充定額》（1998）=5\*GB2⑸廣西壯族自治區(qū)、北海市同類建設(shè)項目概算指標(biāo)=6\*GB2⑹根據(jù)基礎(chǔ)資料和市場材料單價作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整=7\*GB2⑺北海市建設(shè)工程造價信息3、估算結(jié)果=1\*GB2⑴開發(fā)建設(shè)成本見下表開發(fā)建設(shè)投資成本估算表備注:金額以萬元計算序項目數(shù)量計算公式金額投資額累計一技術(shù)指標(biāo)1土地面積32.32畝21544.36m22建筑密度18.37%建筑物占地4773m23容積率3.45有效建筑面積75400m2二建筑計劃依據(jù)初步設(shè)計估算118層41.74%30493.79m2219層19.56%14292.17m2325層38.70%28278.36㎡4部分架空層休閑會所1659.88m25地下室工程12014.61m26總建筑面積86738.81m27住宅戶數(shù)約1011戶其中住宅面積約 73064.32m2三土地成本21544.4㎡×2400元/㎡（評估價）5170.665170.66四前期費用1三通一平及圍墻建設(shè)582地質(zhì)勘探32畝×6孔×25米×70元333規(guī)劃設(shè)計費15元/m2×86818m21304城建配套費實際報建10000萬×3%3005教育附加費10000萬×1%1006技術(shù)服務(wù)費86738.81m2×1.2元/m210.47墻改基金86738.81m2×8.0元/m2(采用空心磚可退款)69.398審圖費86738.81m2×1.2元/m210.49勞動保險費10000萬×4%40010售樓部裝飾250m2土建、裝修、沙盤、設(shè)備250m2×（400+500）元/m2+7+333小計1144.196314.85五建設(shè)費用118層30493.79m2×1100元/m23354.32219層14292.17m2×1100元/m21572.14325層28278.36m2×1300元/m23676.193地下室工程12014.61m2×1300元/m2156.905人防工程3800m2×2000元/m27606電梯18部18部×35萬/部6307發(fā)電機組2套2套×25萬/套5012小區(qū)道路綠化景觀等1.56萬m2×150元/m2234小計10433.5516748.4六營業(yè)費用1管理費用2.5年×80萬/年2002代理費用31478萬×1.5%472.17未含尾盤3財務(wù)費用銀行貸款3000萬×1年×9%2704營銷費用31478萬×3%944.34小計1864.318612.74七不可預(yù)見費1不可預(yù)見費300小計30018912.74總計支出費用合計18912.74備注：土地成本含土地出讓金、土地稅費、拆遷費用等，其中拆遷費由原土地所有人北海市衛(wèi)生局抵償其所欠2800萬元債務(wù)款。二、資金籌措及投資使用計劃：資金籌措及投資使用計劃表備注:金額以萬元計算時間內(nèi)容（僅為概算）投入金額收入金額投資額累計2007年土地價款(評估價)51702008年申請銀行貸款或融資300010至12月完成工程設(shè)計、項目報批、三通一平1000100009年1月工程開工費用、監(jiān)理費用等10011001月支付管理費、業(yè)務(wù)費10012002月支付工程款、管理費、業(yè)務(wù)費60018002月支付管理費、業(yè)務(wù)費10019003月支付，廣告費，管理費10020003月支付工程款，廣告費，管理費30023004月支付工程款，廣告費，管理費30026005月正式開盤預(yù)售收入50050031006月支付工程款，廣告費，管理費50060036007月支付工程款，廣告費，管理費50060041008月支付工程款，廣告費，管理費50060046009月支付工程款，管理費500800510010月一期工程銷售款收入、付工程款1000150061011月付工程款，管理費800800690012月付工程款，管理費100080079001、說明：（1）本項目的現(xiàn)金投資周期約為1年半，前期投入的現(xiàn)金約為8000萬元（不含土地價款），需要向銀行貸款或融資約3000萬元，（施工隊前期墊資部份工程款，取得預(yù)售款分期還付），其余5000萬元為樓盤預(yù)售款收入，尚需的建設(shè)資金在取得銀行按揭款后投入。（2）根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商可在完成項目投資的一定比例后予以預(yù)售。按照房產(chǎn)業(yè)慣例，預(yù)售房產(chǎn)通常采用分期付款方式進(jìn)行，暫定前期付款最低比例30%，建筑物封頂二個月后付清全部房款。根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度計劃，2009年4月完成基礎(chǔ)工程施工，開始進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)工程施工階段；從2009年8月開始，工程建設(shè)進(jìn)度陸續(xù)達(dá)到規(guī)定的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；到2010年2月底可出售開發(fā)建筑面積的比例為：住宅完成銷售320套（占住宅總數(shù)的40%）。根據(jù)以上測算，預(yù)售房屋收入扣除所交納的稅金以及償還銀行借款本息后，第二年可用于項目投資建設(shè)為5000萬元。2、投資使用計劃根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度安排，本項目2009年1月完成全部前期工作，2009年3月正式開工，2009年4月下旬開始工程主體結(jié)構(gòu)施工，2010年12月工程竣工交付使用，工程歷時兩年，分年度各項資金投入計劃如下：（1）開發(fā)建設(shè)投資=1\*GB3①土地成本，包括土地出讓金等費用在2008年2月前全部投入。=2\*GB3②建安成本：第一年和第二年第三年的投入比例分別為10%和50%和40%。（2）借款利息及還款計劃本項目計劃貸款3000萬元，平均資金占用約12個月，累計應(yīng)付利息約為300萬元。計劃在貸款期限到期之日按期歸還。（3）項目流動資金：第一年和第二年的投入比例分別為40%和60%。第七章財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析與評價一、項目損益估算1、經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入指開發(fā)產(chǎn)品即房屋（包括商鋪、住宅、車位）的銷售收入。（1）銷售價格的選取北海房地產(chǎn)價格調(diào)查，北海目前房價在保持著持續(xù)增長的態(tài)勢，價格從2006年到2008年一直快速增長，主要是原因是北海原來的房價本身低，隨著北部灣開發(fā)，在北海投資的大型企業(yè)建成投產(chǎn)，旅游度假、養(yǎng)老房產(chǎn)的形成，北海房價也逐步達(dá)到同類檔次城市的價格。2008年以來，北海市的新開發(fā)項目房價一直保持3000元/平方米以上，與本項目地理位置相近路段均價基本上在4000元/平方米-4500元/平方米，同時優(yōu)質(zhì)樓盤價格已經(jīng)達(dá)超過5000元/平方米。北海市房地產(chǎn)價格調(diào)查表項目名稱地理位置平均價格商品國際北海市四川南路80號3300元/㎡金海灣北海市四川北路4500元/㎡財富新都北海市文明路160號4100元/㎡南亞大廈北海市北部灣3500元/㎡在海一方北海市金海岸大道與貴州路交叉路口4000元/㎡銀灘萬泉城北海市金海岸大道3900元/㎡遠(yuǎn)弘·理想家園北海市西南大道中段4500元/㎡蔚藍(lán)家園北海市四川南路與江蘇路交叉路口5000元/㎡怡景港灣北海市北部灣東路4000元/㎡香?；▓@北海市胡海路5000元/㎡國泰大廈北海市北部灣東路4180元/㎡北海大廈北海市北海大道西223號4200元/㎡悅發(fā)花園1-5期北海市北海大道東段4300元/㎡天賜碧園北海市四川北路4200元/㎡城市麗景北海市北京路西南大道交叉路口4048元/㎡依據(jù)本項目地段優(yōu)勢和我公司高品質(zhì)的精心打造，以及北海市目前的市場銷售價格，同時綜合考慮北海未來發(fā)展的要求，結(jié)合本項目以小戶型為主的特點，在參考本地同質(zhì)樓盤的價格基礎(chǔ)上。我們將本項目的住宅銷售價定為4070元/平方米，其中小戶型住宅平均單價為4180元/平方米，大戶型住宅單價為3900元/平方米。房屋銷售收入（見下表）商品房銷售收入及銷售稅金估算表序號項目單價（元/㎡）面積或單位（㎡）或個銷售收入（萬元）1住宅4070.0073038.8129726.802車位6萬元∕個2921752.00銷售收入合計（單位：萬元）31478.80銷售稅金及附加（單位：萬元）10%3147.882、經(jīng)營成本估算經(jīng)營成本包括：房產(chǎn)開發(fā)成本、營業(yè)稅及附加、經(jīng)營管理費用、營銷廣告費用、交易費用等。（1）開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，包括土地成本、建安成本、開發(fā)建設(shè)費用、資本金利息等。=1\*GB3①本項目商鋪和住宅：經(jīng)測算平均單位成本為2238.65元/平方米（2）稅金及附加=1\*GB3①營業(yè)稅及附加：合計稅率為銷售價格的5.725%。=2\*GB3②土地增值稅：按銷售收入的1%隨征。=3\*GB3③契稅：按銷售價格的3%征收。=4\*GB3④印花稅：稅率為合同金額的0.05%。為了便于計算，本項目稅金及附加綜合稅率按10%計算。3、經(jīng)營損益計算=1\*GB3①銷售收入：31478.80萬元；=2\*GB3②稅金及附加：3147.88萬元=3\*GB3③總成本費用：18912.74萬元=4\*GB3④毛利潤總額：9418.18萬元=5\*GB3⑤上交所得稅：9418.18萬元×25%=2354.55萬元=6\*GB3⑥稅后利潤總額：7063.64萬元；=7\*GB3⑦稅前投資利潤率：49.80%=8\*GB3⑧稅后投資利潤率：37.35%損益表序號項目金額（單位：萬元）1銷售收入31478.802銷售稅金及附加3147.883固定成本16748.44變動成本2164.35利潤總額9418.186所得稅2354.557稅后利潤7063.64本項目計劃于2009年8月開始發(fā)售，財務(wù)測算期到2011年3月底止，累計19個月。整個測算期內(nèi)企業(yè)無虧損，累計稅前利潤為9418.18萬元，稅后凈利潤為7063.64萬元。二、項目財務(wù)分析計算出有關(guān)財務(wù)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表（一）序號指標(biāo)名稱金額（單位：萬元）一項目總投資18912.741建設(shè)投資16748.4（1）其中固定資產(chǎn)投資16748.4（2）投資方向調(diào)節(jié)稅2流動資金32003建設(shè)時期財務(wù)成本300二資金總額16748.41自有資金51712一年期借款30003預(yù)售收入10741.74三銷售收入31478.80四總成本費用16748.4五銷售稅金及附加3147.88六利潤總額9418.18七所得稅2354.55八稅后利潤7063.64經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表（二）序號經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量1全部投資凈現(xiàn)值7063.642稅前投資利潤率49.80%3稅后投資利潤率37.35%4投資利潤率37.35%三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析售樓價格盈虧平衡點=（房屋單位造價）/（1-營業(yè)稅及交易費用率）房屋售價盈虧平衡點：2238.65/{1+[5%*（1+10%）+5%}=2370（元）（二）敏感性分析本項目的經(jīng)營收入為開發(fā)產(chǎn)品（房屋）的銷售收入，因此，首先考慮房屋價格對項目收益的影響，其次銷售房屋的開發(fā)成本也將直接影響項目的效益。以90%～110%作為分析范圍，對上述兩因素的測算結(jié)果如下表變動百分比利潤項目因素-10%0+10%因銷售價格4938.81