【物業(yè)管理制度】-恒大集團(tuán)-商業(yè)-物業(yè)-租賃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程

【恒大商業(yè)】恒大集團(tuán)商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程2014-04-16

恒大內(nèi)部資料〉

房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟第一部分：恒大社區(qū)商鋪招商案例社區(qū)便利店便利店是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)W傳統(tǒng)型便利店通常位于居民住宅區(qū)、學(xué)校以及客流量大的繁華地區(qū)，營(yíng)業(yè)面積在50~150㎡不等，營(yíng)業(yè)時(shí)間為15~24小時(shí)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑500米左右，經(jīng)營(yíng)品種多為食品、飲料，以即時(shí)消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性為主，80%的顧客是目的性購(gòu)買社區(qū)便利店拓店選址的幾點(diǎn)總結(jié)1、150米半徑內(nèi)居民不少于1萬(wàn)人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶；2、居民區(qū)入口處或主要交通道路。要求客流量大，盡可能位于十字路口或小區(qū)出入口等人流集中區(qū)域（便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線）；3、面積一般限制在50—200㎡以內(nèi)；4、離家后步行5-8分鐘即可到達(dá)；5、展示面好，門面展開寬度一般不少于6米，門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)；6、足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等；7、預(yù)留空調(diào)主機(jī)位，預(yù)留有展示面較好廣告牌位。案例講解金碧花園引入OK(利亞華南)便利店金碧花園引入OK(利亞華南)便利店1、租賃條件租賃期限：5年首年租金：167元/㎡遞增幅度：第三年起每年遞增8%免租期：1個(gè)月當(dāng)前租金是195元/㎡2、場(chǎng)地要求供電:45KW提供給排水點(diǎn)明確空調(diào)安裝位置3、合同條款Y甲方同意向乙方提供三相45KW的電力，工程的施工及相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方在該房屋內(nèi)需要安裝或者使用超過(guò)水、電容量的任何水電設(shè)備，應(yīng)事前征得甲方同意，并由乙方負(fù)責(zé)到有關(guān)部門辦理增容手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。Y甲方須向該房屋提供給排水位置，否則，乙方有權(quán)解除合同，甲方須將保證金及乙方已付或預(yù)付的費(fèi)用退回乙方，并賠償乙方的實(shí)際損失。Y租賃期滿或解除合同時(shí)，所有嵌裝在房屋結(jié)構(gòu)或墻體內(nèi)、地面、天花及甲方安裝的中央空調(diào)設(shè)備等不可移動(dòng)的裝修，乙方不得拆除，甲方不予賠償或補(bǔ)償。乙方有權(quán)拆除及取回屬于乙方所有的可移動(dòng)及可拆除的設(shè)施、設(shè)備。甲方應(yīng)按乙方使用房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋，不要求乙方對(duì)房屋進(jìn)行復(fù)原，但若因設(shè)施、設(shè)備拆除而影響外立面的，乙方須無(wú)條件進(jìn)行復(fù)原。Y甲乙雙方必須按《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》按時(shí)到有關(guān)部門辦理租賃登記備案手續(xù)，如因合同一方拖延辦理租賃登記手續(xù)或無(wú)法辦理租賃登記手續(xù)的，因此而造成另一方損失的由違約方負(fù)責(zé)賠償。辦理租賃登記所發(fā)生的費(fèi)用及稅費(fèi)由甲乙雙方按法律及房屋管理部門之規(guī)定各自承擔(dān)。Y合同附件:附件一：承租商鋪位置平面圖附件二：甲方應(yīng)提供的文件（下列文件均為一式五份復(fù)印件，復(fù)印件必須加蓋公章）業(yè)主身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證復(fù)印件；《國(guó)有土地使用權(quán)證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件;一次消防驗(yàn)收意見書復(fù)印件；甲方收取租金的銀行帳號(hào)資料。附件三：招牌、空調(diào)設(shè)備外機(jī)組及空調(diào)主機(jī)擺放位置圖社區(qū)藥店W以常用藥、非處方藥、保健品為主，附帶部分日用消費(fèi)品、護(hù)理用品（非藥物類商品）；W是非處方藥品生產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者溝通的橋梁。由于顧客相對(duì)較少，社區(qū)藥店店員有更多的時(shí)間與顧客溝通，能夠提供“一對(duì)一”的服務(wù)，培養(yǎng)鄰里親情式的營(yíng)銷氛圍，從而贏得顧客的信賴；W居住在藥店附近的常住和暫住人口，是社區(qū)藥店顧客的主要來(lái)源；W顧客的需求比較穩(wěn)定，銷售額不會(huì)驟起驟落。可以保證藥店的穩(wěn)定收入；W單純經(jīng)營(yíng)常用藥品的藥店商圈較小，經(jīng)營(yíng)保健食品、日用消費(fèi)品和護(hù)理用品的藥店商圈更大。社區(qū)藥店開店選址的幾點(diǎn)總結(jié)?選擇人口密度高的社區(qū)，居民聚居、人口集中的地方。此區(qū)域人們有著對(duì)不同種類藥品、保健品的大量需要，而且需求基數(shù)也較大；?面向客流量最多的街道，因處在客流量最多的街道上受客流量和通行速度影響最大，可使多數(shù)人就近買到所需的藥品；?步行不超過(guò)15分鐘的路程；?競(jìng)爭(zhēng)藥店位置：相互競(jìng)爭(zhēng)的藥店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大，反之商圈會(huì)越??；?適度的規(guī)模。除營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)外，藥店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，商品經(jīng)營(yíng)范圍越廣，品種品規(guī)越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大，越能滿足顧客和方便顧客“一站”購(gòu)齊的需求。金碧花園大參林連鎖藥店?1、租賃條件租賃期限：5年首年租金：112元/㎡遞增幅度：第三年起每年遞增5%免租期：1個(gè)月?2、開店要求營(yíng)業(yè)面積達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生許可證W社區(qū)銀行?營(yíng)業(yè)廳一般網(wǎng)點(diǎn)要求面積在300㎡,進(jìn)深要比商鋪深一些,如類似分理處則面積要在500-700㎡,最好是上下兩層.二層在200㎡左右。?自助銀行W社區(qū)模式：在居民區(qū)提供銀行服務(wù)的分行模式，強(qiáng)化中間業(yè)務(wù)服務(wù)及營(yíng)銷，是一種類型的“自助銀行增強(qiáng)型”設(shè)計(jì)，即以自助設(shè)備為主，并不定時(shí)的配合必要的人工服務(wù)，以期同時(shí)達(dá)到高效率服務(wù)和業(yè)務(wù)推廣的雙重業(yè)務(wù)目標(biāo)。W分流柜臺(tái)壓力、提高服務(wù)效率、延伸服務(wù)、樹立形象W多選擇在人口密集、居民素質(zhì)高、經(jīng)濟(jì)狀況較好的地方，以提高它的使用率和宣傳效應(yīng)。另外，地點(diǎn)還應(yīng)注意選在易于被發(fā)現(xiàn)和識(shí)別的明顯處，也可在自助銀行附近設(shè)立大型燈箱用于引導(dǎo)客戶，給客戶和自助銀行本身帶來(lái)安全感。W放在該區(qū)域人流的動(dòng)線上，而且多放在動(dòng)線的上游W自助服務(wù)區(qū)面積：30-60㎡W取得銀監(jiān)局批復(fù)（有開店指標(biāo)）W租金承受能力較高，租賃期限一般為5年金碧世紀(jì)花園綜合樓首層引入建行（自助銀行）1、租賃條件租賃期限：5年首年租金：150元/㎡遞增：第三年起每年遞增6%免租期：1個(gè)月2、開店要求?取得銀監(jiān)局批復(fù)?預(yù)留電信端口?外立面裝飾設(shè)計(jì)要求有獨(dú)立的銀行形象識(shí)別標(biāo)識(shí)第二部分恒大地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程一、招商籌備在正式招商前營(yíng)銷部須嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行招商前的籌備工作，具體如下：1、營(yíng)銷部須在正式招商前4個(gè)月對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、定位規(guī)劃、制定招商策略，并形成招商運(yùn)營(yíng)報(bào)告。2、在正式招商前4個(gè)月制定租賃中心布置方案。3、在正式招商前2個(gè)月須制定招商宣傳推廣方案。4、在正式招商前2個(gè)月制定商業(yè)物業(yè)的招商前工作計(jì)劃。5、在正式招商前2個(gè)月制定商業(yè)項(xiàng)目招商培訓(xùn)手冊(cè)及招商現(xiàn)場(chǎng)管理制度。6、在正式招商前2個(gè)月制定商業(yè)物業(yè)的租賃定價(jià)。7、在正式招商前15天將項(xiàng)目資料錄入明源租賃信息管理系統(tǒng)。8、上述工作具體參照商業(yè)中心下發(fā)的相關(guān)管理辦法（如租賃定價(jià)管理辦法、租賃信息系統(tǒng)管理辦法）或范本（如商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案范本）進(jìn)行。二、物業(yè)交接商業(yè)物業(yè)工程完工后，須按照以下要求完成物業(yè)的交接：1、首先應(yīng)明確商業(yè)建設(shè)工程的交樓標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)工程全面完工，在合同約定的交樓時(shí)間前完成相關(guān)驗(yàn)收并取得以下驗(yàn)收合格證書或意見書（根據(jù)當(dāng)?shù)匚募笮枰航ㄔO(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、質(zhì)量監(jiān)督意見書、人防驗(yàn)收備案表、消防驗(yàn)收意見書、環(huán)保驗(yàn)收意見書、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、交樓許可證。2、在物業(yè)交接前2個(gè)月，向總工室取得經(jīng)蓋章確認(rèn)的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)。3、在物業(yè)交接前1個(gè)月，向總工室取得商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃報(bào)建圖或竣工圖。4、在物業(yè)交接前1個(gè)月，向開發(fā)部取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《預(yù)售證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等證件。5、在物業(yè)交接前15天，向預(yù)決算部取得該期樓宇商業(yè)部分的成本預(yù)(決)算及面積測(cè)算表6、在物業(yè)交接前15天，向財(cái)務(wù)部明確商業(yè)物業(yè)是否設(shè)抵押，如有則需取得相關(guān)業(yè)務(wù)銀行同意出租的承諾函。7、在物業(yè)交接前7天，向工程部取得該期樓宇的《消防驗(yàn)收合格證》、《單位(子單位)工程質(zhì)量驗(yàn)收意見》等相關(guān)證書復(fù)印件。8、營(yíng)銷部必須在商業(yè)物業(yè)實(shí)際交接前5天內(nèi)根據(jù)總工室、預(yù)決算部、開發(fā)部、工程部提供的相關(guān)資料內(nèi)建立該期樓宇商業(yè)物業(yè)臺(tái)帳并進(jìn)行分類。9、營(yíng)銷部根據(jù)交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樓宇的驗(yàn)收。10、工程部須在該期樓宇交樓前3天內(nèi)，將已經(jīng)由物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格的商業(yè)物業(yè)移交營(yíng)銷部，由營(yíng)銷部將鑰匙移交物業(yè)公司保管。三、租賃洽談（一）租賃洽談前的準(zhǔn)備租賃洽談前，我方需準(zhǔn)備的資料：租賃定價(jià)文件、測(cè)繪成果報(bào)告書或面積預(yù)測(cè)報(bào)告書、權(quán)屬證明相關(guān)文件、商鋪平面圖、物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）租賃洽談1、主力商家定向招商步驟一：收集商家基本信息，通過(guò)各種渠道取得商家拓展人員聯(lián)系方式。步驟二：以邀請(qǐng)函形式將我司概況、項(xiàng)目情況發(fā)至商家。步驟三：得到商家初步意向后安排洽談，洽談前確定談判思路（了解商家拓展需求，與我項(xiàng)目匹配度，基本租賃條件）。步驟四：租賃洽談（可以會(huì)議紀(jì)要形式記錄）。步驟五：分析、匯總商家拓展需求、場(chǎng)地要求及租賃條件，歸納總結(jié)下階段談判策略。步驟六：在洽談租賃條件的同時(shí)，會(huì)同設(shè)計(jì)院、總工室及開發(fā)部等落實(shí)商家的硬件要求、辦證要求。步驟七：雙方達(dá)成租賃意向，簽訂租賃合同。2、零散商鋪非定向招商步驟一：發(fā)布招商宣傳信息，客戶來(lái)電或來(lái)訪。步驟二：項(xiàng)目介紹（招商亮點(diǎn)、優(yōu)惠措施），探知客戶招商信息獲知途徑。步驟三：了解客戶需求（經(jīng)營(yíng)用途、意向租賃面積），刺探客戶意向租金。步驟四：確定租賃意向，按流程簽署租賃合同；若暫無(wú)明確意向，則了解原因，繼續(xù)追蹤，再次回訪。（三）工作要求1、向總工室、開發(fā)部等落實(shí)商家的硬件要求、辦證要求時(shí)可向相關(guān)單位發(fā)放聯(lián)系函，列明需要對(duì)方答復(fù)的內(nèi)容或提交的資料等。2、租賃洽談前要向物業(yè)管理公司取得蓋章確認(rèn)的商鋪物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；向總工室取得物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)。3、根據(jù)商家需求，向總工室確認(rèn)場(chǎng)地條件；對(duì)于特殊行業(yè)需要向開發(fā)部確認(rèn)辦證要求。四、租賃合同立項(xiàng)（一）進(jìn)行合同立項(xiàng)的前提條件符合下屬情況之一的，均須進(jìn)行合同立項(xiàng)：1、合同金額100萬(wàn)元以上（不含100萬(wàn)元）；2、未進(jìn)行租賃定價(jià)；3、洽談價(jià)格低于文件定價(jià)。（二）審批流程營(yíng)銷部立項(xiàng)報(bào)告→營(yíng)銷部主管領(lǐng)導(dǎo)審核→地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批→商業(yè)中心審核→經(jīng)營(yíng)中心審核→集團(tuán)主管副總裁審批→集團(tuán)總裁及董事局主席審批(合同金額300萬(wàn)元以上的)（三）工作要求1、租賃合同立項(xiàng)報(bào)告須提交以下資料：《文件呈批表》、關(guān)于xx(樓盤)引入xx（商家）的請(qǐng)示、xx（商家）租賃意向書、商鋪平面圖。2、《文件呈批表》的“立項(xiàng)部門意見”中需列明物業(yè)的規(guī)劃用途、主要的租賃條件（如租金、租賃期限、免租期、遞增率等）。3、立項(xiàng)審批未通過(guò)的，不得與商家簽訂租賃合同。五、租賃合同簽署（一）合同簽署的前期準(zhǔn)備1、出租方需提交的資料（1）一般情況下，為了方便租戶辦理租賃備案、工商登記或消防、衛(wèi)生許可證，我司需提供的資料大體如下：權(quán)屬證明文件、測(cè)繪成果報(bào)告書、出租方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證、法人委托書、委托人身份證、一次消防驗(yàn)收合格證、環(huán)境評(píng)估報(bào)告、租金收款單位銀行帳號(hào)等。（2）如商業(yè)項(xiàng)目出租時(shí)仍未確權(quán)，則承租方有可能還需我方提供以下材料：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書》、面積預(yù)測(cè)報(bào)告書。（3）如商業(yè)項(xiàng)目出租時(shí)已設(shè)抵押，須向財(cái)務(wù)部明確抵押狀況并取得業(yè)務(wù)銀行同意出租的承諾函。2、承租方需提交的資料承租方為個(gè)人的，需提交本人身份證或護(hù)照；承租方為公司的，需提交公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。3、資料提供的相關(guān)要求（1）在合同簽署過(guò)程中，如承租方要求我司提供相關(guān)證明文件作為合同附件的，則需向相關(guān)部門取得完整的證明文件。（2）在租戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如租戶要求我司提供證明文件的，則需租戶提交書面申請(qǐng)，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后方能提供。未按流程辦理相關(guān)手續(xù)，擅自隨意提供公司相關(guān)材料者，按失職問(wèn)責(zé)處理。（二）租賃合同簽署1、工作流程步驟一：意向承租方確認(rèn)租賃條件，招商人員填寫租賃合同內(nèi)容。步驟二：打印租賃合同，承租方簽名或蓋章。步驟三：招商人員填寫交款核對(duì)單，承租方繳付租賃保證金及首月租金。步驟四：招商人員取得承租方資料（身份證等）。步驟五：將主合同、補(bǔ)充協(xié)議、承租方資料、商鋪平面圖備齊后交第三人審核，審核無(wú)誤裝訂合同。步驟六：租賃合同審核報(bào)批。2、工作要求（1）與客戶簽訂租賃合同時(shí)，須認(rèn)真書寫并仔細(xì)審核合同條款，按公司規(guī)定向客戶闡述，禁止不負(fù)責(zé)任地對(duì)合同、補(bǔ)充協(xié)議或其他附件進(jìn)行任意解釋或承諾。（2）承租方通訊地址必填；圖紙中標(biāo)示的租賃范圍須由承租方簽名或蓋章。（3）租賃合同正式報(bào)批前，為提高準(zhǔn)確率，防止錯(cuò)漏，租賃合同實(shí)行第三人審核制。（三）租賃合同審核報(bào)批1、審批流程（1）合同金額100萬(wàn)元以下（含100萬(wàn)元）:營(yíng)銷部主管領(lǐng)導(dǎo)審核→合同管理部審核→地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批(合同蓋章成立)（2）合同金額100萬(wàn)元以上,300萬(wàn)元以下(含300萬(wàn)元):營(yíng)銷部主管領(lǐng)導(dǎo)審核→合同管理部審核→地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批→集團(tuán)商業(yè)中心審核→集團(tuán)合同管理中心審核→集團(tuán)主管副總裁審批(合同蓋章成立)（3）合同金額300萬(wàn)元以上:經(jīng)上述流程后再報(bào)集團(tuán)總裁及董事局主席審批(合同蓋章成立)2、工作要求（1）合同審批表“立項(xiàng)部門意見”需寫明商鋪號(hào)、位置、建筑面積、規(guī)劃用途、洽談月租金、租金單價(jià)。如有文件定價(jià)的還需寫明文件定價(jià)，以及租賃期限、免租期、遞增率等租賃條件。（2）合同一式五份，每份需附上承租方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等，以及由承租方簽名或蓋章的平面圖。六、租賃合同備案（一）辦理租賃備案的前期準(zhǔn)備1、出租方需提交的資料：權(quán)屬證明文件、出租方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證、法人委托書、委托人身份證。2、承租方需提交的資料：承租方是個(gè)人的，提供本人身份證或護(hù)照（需中文翻譯版）；承租方是公司的，提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。（二）租賃備案工作流程步驟一：請(qǐng)款（租賃備案稅費(fèi)）及備齊資料后與承租方共同前往備案。步驟二：與政府相關(guān)人員接洽，若未達(dá)到其要求的需補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)。步驟三：將蓋租賃備案章的四份合同交承租方兩份，我方自留兩份（一份租賃備案所留）。步驟四：合同歸檔（一份移交檔案室，一份移交財(cái)務(wù)部，自留復(fù)印件）。步驟五：辦理財(cái)務(wù)報(bào)銷手續(xù)。（三）工作要求1、根據(jù)當(dāng)?shù)刈赓U備案所的要求繳納租賃備案稅費(fèi)，備案人員可提前向財(cái)務(wù)部請(qǐng)款，事后與財(cái)務(wù)部核銷。2、在合同租賃備案過(guò)程中，需根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，提供相應(yīng)證明文件。要與當(dāng)?shù)刈赓U備案所保持良好的關(guān)系，爭(zhēng)取開通“綠色通道”，確保租賃備案工作順利開展。七、商鋪交付租賃合同簽訂后，我司須按照合同約定的時(shí)間辦理交鋪手續(xù)，具體如下：（一）工作流程步驟一：發(fā)送《準(zhǔn)予收鋪通知書》至承租方及物業(yè)管理處。步驟二：陪同承租方前往物業(yè)管理處辦理收鋪手續(xù)，承租方領(lǐng)取鑰匙正式收鋪。步驟三：租戶準(zhǔn)備裝修方案給物業(yè)公司審核，商家進(jìn)場(chǎng)裝修。（二）工作要求1、招商人員填寫《準(zhǔn)予收鋪通知書》，并按租賃合同約定時(shí)間通知承租方辦理收鋪手續(xù)。（1）若承租方是個(gè)人的，則需本人領(lǐng)取《準(zhǔn)予收鋪通知書》并簽收。若別人代為領(lǐng)取的，則需提供承租方書面委托證明。（2）若承租方是公司的，則需由公司法人代表領(lǐng)取。若別人代為領(lǐng)取的，則需提供法人代表書面委托證明。2、招商人員發(fā)送《準(zhǔn)予收鋪通知書》至物業(yè)管理處。3、《準(zhǔn)予收鋪通知書》的承租方、物業(yè)管理處簽收記錄均需歸檔以備查閱。4、招商人員需陪同租戶前往物業(yè)管理處辦理收鋪手續(xù)，做好與物業(yè)的對(duì)接。（1）承租方了解物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金、水電周轉(zhuǎn)金、裝修工人辦證費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)。（2）承租方簽署《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，與物業(yè)管理處辦理鑰匙領(lǐng)取等進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。八、租賃合同變更（一）承租方變更1、個(gè)人變更為公司（原承租方為該公司的法人代表）（1）工作流程步驟一：原承租方提出書面申請(qǐng)，并說(shuō)明理由。步驟二：簽訂《更名補(bǔ)充協(xié)議》。步驟三：變更保證金單收據(jù)。步驟四：按租賃備案流程辦理變更手續(xù)。步驟五：通知物業(yè)管理處，并將蓋章的新合同報(bào)財(cái)務(wù)部、檔案室留檔。（2）工作要求①要求核對(duì)該公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件（復(fù)印件留檔），且查看該公司法人是否為原承租方，公司地址是否為所承租商鋪的地址。若公司法人、公司地址與承租方、商鋪的地址完全相符，則簽訂《更名補(bǔ)充協(xié)議》。②《更名補(bǔ)充協(xié)議》可直接由合同管理部及檔案室蓋章生效。③收回原保證金單并變更承租方名稱。④《更名補(bǔ)充協(xié)議》一式五份，作為合同附件，交財(cái)務(wù)部、合同管理部，檔案室歸檔。⑤按照租賃備案流程辦理變更手續(xù)。2、其他情況（1）工作流程租戶不得以出租方名義再出租給任何第三方。一旦發(fā)現(xiàn)原租戶轉(zhuǎn)租，則須立即告知租戶：在未經(jīng)我司許可的情況下自行轉(zhuǎn)租，則屬嚴(yán)重違約行為，我方可單方解除合同并沒收保證金，收回商鋪。如介紹新租戶承租，原租戶已繳足租金，不拖欠任何應(yīng)交費(fèi)用，則我司可全額退回保證金。具體操作流程如下：步驟一：原承租方提出提前終止租賃合同的書面申請(qǐng)。步驟二：原承租方介紹新租戶前往我司簽署租賃合同，新租戶繳足租賃保證金。按照一般報(bào)批流程報(bào)批租賃合同。與原承租方終止原租賃合同步驟三：新租賃合同蓋章生效；同時(shí)向合同管理部、財(cái)務(wù)部、檔案室、物業(yè)管理處發(fā)出《關(guān)于xx合同終止的函》。步驟四：按租賃備案流程辦理變更手續(xù)。步驟五：通知物業(yè)管理處，并將蓋章的新合同報(bào)財(cái)務(wù)部、檔案室留檔。步驟六：辦理退保證金手續(xù)。（2）工作要求①租戶不得以出租方名義再出租給任何第三方。如個(gè)人變更為新個(gè)人或個(gè)人變更為公司（原承租方非該公司的法人代表），則一律不得變更。②原承租方提前終止租賃合同本不應(yīng)退還租賃保證金，但考慮到其介紹了新租戶，同時(shí)也確保了我司利益，為了更好地規(guī)避轉(zhuǎn)租行為，特給予原承租方全額退回保證金的優(yōu)惠。③新租戶的租賃條件至少不能低于原租賃條件，否則不予辦理。④若原承租方繼續(xù)私下轉(zhuǎn)租的，則發(fā)送正式告知函。若仍一意轉(zhuǎn)租，由合同管理部采取法律途徑進(jìn)行處理。⑤原租戶辦理完畢退鋪手續(xù)并在已繳足租金，不拖欠任何應(yīng)交費(fèi)用并辦理完租賃變更手續(xù)的前提下方可享受全額退回保證金的優(yōu)惠。經(jīng)營(yíng)用途變更我司原則上同意承租方變更經(jīng)營(yíng)用途，但變更后的經(jīng)營(yíng)用途必須符合權(quán)屬證明書的要求，同時(shí)現(xiàn)有物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施硬件條件必須能滿足新經(jīng)營(yíng)用途的要求。1、工作流程步驟一：承租方提出變更經(jīng)營(yíng)用途的書面申請(qǐng)。步驟二：招商人員側(cè)面調(diào)查商家實(shí)情，了解是否發(fā)生轉(zhuǎn)租現(xiàn)象。步驟三：了解新經(jīng)營(yíng)用途是否符合權(quán)屬要求，硬件水平能否滿足。步驟四：營(yíng)銷部提出變更申請(qǐng)，報(bào)營(yíng)銷部主管領(lǐng)導(dǎo)審批。步驟五：將審批資料留檔保存。2、工作要求（1）如新經(jīng)營(yíng)用途無(wú)法滿足權(quán)屬的要求或硬件水平無(wú)法滿足新經(jīng)營(yíng)用途，則不予辦理變更。（2）變更經(jīng)營(yíng)用途不給予任何免租期優(yōu)惠。租賃條件變更僅指在租賃合同履行期間，我司根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)租賃條件作出的適當(dāng)調(diào)整（如贈(zèng)送租金或管理費(fèi)等）。1、工作流程營(yíng)銷部提出申請(qǐng)→營(yíng)銷部主管領(lǐng)導(dǎo)審核→地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批→集團(tuán)商業(yè)中心審核→商業(yè)中心主管副總裁審批→集團(tuán)總裁及董事局主席審批→通知財(cái)務(wù)部，將審批資料留檔保存→告知承租方2、工作要求（1）營(yíng)銷部根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)租賃條件作出適當(dāng)調(diào)整。（2）關(guān)于租賃條件調(diào)整的申請(qǐng)須經(jīng)集團(tuán)董事局主席審批后方能執(zhí)行。承租方中途退租承租方由于自身原因，在租賃期限內(nèi)提前退租，導(dǎo)致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行。1、工作流程步驟一：原承租方提出提前終止租賃合同的書面申請(qǐng)，并上交租賃保證金收據(jù)。步驟二：通知物業(yè)管理處清查欠費(fèi)并核對(duì)租金繳納情況。步驟三：按租賃備案流程辦理注銷手續(xù)。步驟四：向合同管理部、財(cái)務(wù)部、檔案室、物業(yè)管理處發(fā)出《關(guān)于xx合同終止的函》，商鋪重新放租。2、工作要求（1）承租方提前終止租賃合同的書面申請(qǐng)中必須提及“租賃保證金xx元不予退還”內(nèi)容，同時(shí)上交租賃保證金收據(jù)。（2）前往租賃備案處辦理注銷手續(xù)。（3）做好臺(tái)帳登記承租方逃逸承租方由于自身原因，在未到租賃期限，不告知出租方自行逃逸且不辦理合同解除手續(xù)的情形。1、工作流程步驟一：發(fā)現(xiàn)承租方逃逸后立刻通知物業(yè)管理處清查欠費(fèi)并核對(duì)租金繳納情況。步驟二：與物業(yè)管理處、合同管理部共同清查鋪內(nèi)物品。步驟三：沒收租賃保證金，向原承租方發(fā)出《關(guān)于xx合同終止的函》。步驟四：根據(jù)法律程序處理鋪內(nèi)物品；對(duì)于造成我司額外損失的，由合同管理部采取法律途徑進(jìn)行處理。步驟五：按租賃備案流程辦理注銷手續(xù)。步驟六：向合同管理部、財(cái)務(wù)部、檔案室、物業(yè)管理處發(fā)出《關(guān)于xx合同終止的函》，商鋪重新放租。2、工作要求（1）一旦發(fā)現(xiàn)承租方提前退租逃逸事件，應(yīng)立即通知物業(yè)管理處，并清查原承租方有無(wú)欠費(fèi)情況。（2）會(huì)同物業(yè)管理處、合同管理部共同清查鋪內(nèi)物品，根據(jù)法律程序處理鋪內(nèi)物品；對(duì)于造成我司額外損失的，由合同管理部采取法律途徑予以處理。（3）前往租賃備案處辦理合同注銷手續(xù)。帶租約發(fā)售商業(yè)物業(yè)帶租約發(fā)售的，須按以下要求辦理合同變更手續(xù)：1、工作流程步驟一：商鋪發(fā)售前書面通知承租方。步驟二：營(yíng)銷部部須將租賃情況告知買受人。步驟三：在商鋪交付日期當(dāng)天辦理合同變更手續(xù)（承租方上交保證金收據(jù)，我司退還承租方保證金，并由承租方交保證金給買受人；若有預(yù)收租金的，需退還買受人）。步驟四：前往租賃備案處辦理注銷手續(xù)。步驟五：向合同管理部、財(cái)務(wù)部、檔案室、物業(yè)管理處發(fā)出《關(guān)于xx合同終止的函》。2、工作要求（1）租賃期間轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，須提前書面通知承租方。承租方在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（通知書中須規(guī)定乙方接受或放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限）。（2）在商鋪交付日期當(dāng)天辦理合同變更手續(xù)。從該日起，我司與原承租方的租賃關(guān)系終止。（3）承租方上交保證金收據(jù)，我司退還承租方租賃保證金；以買受人辦理完收樓手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)轉(zhuǎn)讓給買受人的租金，填寫《資金審批表》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)結(jié)算工作。（4）前往租賃備案處辦理注銷手續(xù)。九、租賃合同續(xù)約及終止租賃合同到期，可能出現(xiàn)承租方續(xù)租或承租方不續(xù)租原租賃合同終止，收回商鋪兩種情況。（一）承租方續(xù)約1、工作流程步驟一：合同到期前90天，詢問(wèn)租戶是否有續(xù)租意向。步驟二：承租方表示續(xù)租意向