“舌尖上的中國(guó)”-商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告真實(shí)報(bào)告

棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第5頁(yè)棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1頁(yè)“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：北京中投信德工程咨詢(xún)有限公司高級(jí)工程師：高建目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目概要 11.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) 11.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 11.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 11.1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 11.1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 11.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模 11.1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 21.1.8項(xiàng)目資金來(lái)源 21.1.9項(xiàng)目建設(shè)期限 21.2項(xiàng)目承辦企業(yè)概況 21.3編制依據(jù) 31.4編制原則 31.5研究范圍 41.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4第二章項(xiàng)目背景及必要性分析 62.1項(xiàng)目提出背景 62.2本次項(xiàng)目提出緣由 82.3項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 82.3.1塑造城市新形象，成為城市新名片和窗口的需要 82.3.2撬動(dòng)城市便利生活，有利于提高大眾便捷新體驗(yàn)的需要 92.3.3項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向 92.3.4帶動(dòng)餐飲行業(yè)深入發(fā)展的需要 102.3.5滿(mǎn)足不同目標(biāo)市場(chǎng)的飲食消費(fèi)需求的需要 102.3.6發(fā)揮餐飲的集聚效應(yīng)，提高商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)效益的需要 112.4項(xiàng)目可行性分析 122.4.1政策可行性 122.4.2管理可行性 132.4.3市場(chǎng)可行性 142.4.4選址可行性 142.4.5財(cái)務(wù)可行性 142.5分析結(jié)論 15第三章行業(yè)市場(chǎng)分析 163.1我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析 163.2我國(guó)商業(yè)綜合體的發(fā)展表現(xiàn)及意義分析 183.3我國(guó)餐飲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 193.4我國(guó)餐飲行業(yè)發(fā)展方向分析 213.5我國(guó)特色餐飲發(fā)展趨勢(shì)分析 223.6市場(chǎng)分析結(jié)論 24第四章項(xiàng)目建設(shè)條件 254.1地理位置選擇 254.2區(qū)域建設(shè)條件 254.2.1區(qū)域位置概況 254.2.2區(qū)域地形地貌條件 264.2.3區(qū)域自然氣候條件 264.2.4區(qū)域交通及周邊配套條件 264.2.5區(qū)域市政設(shè)施條件 274.2.6區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 27第五章總體建設(shè)方案 285.1項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 285.2項(xiàng)目功能定位 285.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求 285.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及指導(dǎo)思想 295.5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路 305.6土建工程方案 305.6.1方案指導(dǎo)原則 305.6.2建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 305.6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思路 315.6.4主要建設(shè)內(nèi)容 315.7工程管線布置方案 325.7.1給排水 325.7.2供電 335.8土地利用情況 34第六章節(jié)約能源方案 366.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 366.2主要節(jié)能措施 366.3具體節(jié)能方案 376.4建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類(lèi)和數(shù)量分析 386.4.1能源消耗種類(lèi) 386.4.2能源消耗數(shù)量分析 386.5企業(yè)節(jié)能管理 386.6結(jié)論 39第七章環(huán)境保護(hù)與消防措施 407.1設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 407.1.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 407.1.2設(shè)計(jì)原則 407.2建設(shè)地環(huán)境條件 407.3項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 417.3.1項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 417.3.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)生的污染物 427.4環(huán)境保護(hù)措施方案 427.4.1項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施 427.4.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施 437.5環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和保護(hù)內(nèi)容 447.6消防措施 457.6.1設(shè)計(jì)依據(jù) 457.6.2消防措施 467.6.3抗震措施 467.6.4綜合防災(zāi) 467.6.5消防措施的預(yù)期效果 47第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生 488.1編制依據(jù) 488.2概況 488.3勞動(dòng)安全 488.3.1工程消防 488.3.2防火防爆設(shè)計(jì) 498.3.3電力 498.3.4防靜電防雷措施 498.4勞動(dòng)衛(wèi)生 508.4.1防暑降溫 508.4.2衛(wèi)生設(shè)施 508.4.3照明 508.4.4安全教育及防護(hù) 50第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與管理 519.1項(xiàng)目管理 519.1.1建設(shè)管理機(jī)構(gòu)組建方案 519.1.2項(xiàng)目投資管理 529.1.3項(xiàng)目質(zhì)量管理 529.1.4工程進(jìn)度管理 539.1.5合同管理 539.1.6項(xiàng)目資金管理 549.1.7項(xiàng)目全程監(jiān)督、協(xié)調(diào)管理 549.1.8項(xiàng)目安全管理 549.1.9信息管理、竣工驗(yàn)收及其他 559.2建設(shè)進(jìn)度 56第十章投資估算與資金籌措 5710.1投資估算依據(jù) 5710.2資金籌措 5710.3項(xiàng)目投資總額 5710.4資金使用和管理 60第十一章項(xiàng)目效益分析 6111.1社會(huì)效益分析 6111.2經(jīng)濟(jì)效益分析 6211.2.1財(cái)務(wù)分析 6211.2.2帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)效益分析 62第十二章財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 6312.1總成本費(fèi)用估算 6312.1.1基本數(shù)據(jù)的確立 6312.1.2產(chǎn)品成本 6412.1.3平均產(chǎn)品利潤(rùn) 6412.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6512.2.1項(xiàng)目投資回收期 6512.2.2項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 6512.2.3不確定性分析 6512.3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 66第十三章風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 6713.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 6713.1.1不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn) 6713.1.2工程風(fēng)險(xiǎn) 6713.1.3市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 6713.1.4管理風(fēng)險(xiǎn) 6813.1.5財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn) 6813.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 6813.2.1不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 6813.2.2工程風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 6813.2.3市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 6913.2.4管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 6913.2.5財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 69第十四章招投標(biāo)方案 7014.1招標(biāo)依據(jù) 7014.2招標(biāo)內(nèi)容 7014.3招標(biāo)程序 70第十五章結(jié)論與建議 7515.1結(jié)論 7515.2建議 75附表 76附表1銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 76附表2總成本表 77附表3工資及福利表 78附表4利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 79附表5固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表 80附表6無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)表 81附表7流動(dòng)資金估算表 82附表8資產(chǎn)負(fù)債表 83附表9資本金現(xiàn)金流量表 84附表10財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 85附表11項(xiàng)目投資現(xiàn)金量表 87附表12資金來(lái)源與運(yùn)用表 89棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第5頁(yè)第一章總論1.1項(xiàng)目概要1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位1.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目1.1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目擬選址為XXXX1.1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模項(xiàng)目的總投資為38000.00萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)用為34104.94萬(wàn)元，土地費(fèi)用為887.40萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為912.96萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用1794.70萬(wàn)元，鋪地流動(dòng)資金300.00萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)年均銷(xiāo)售收入為5912.78萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額4078.58萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)3466.79萬(wàn)元，年上繳稅金總額為996.32萬(wàn)元（年均上繳所得稅611.79萬(wàn)元、年均增值稅為349.58萬(wàn)元、年均上繳城建費(fèi)及附加費(fèi)34.96萬(wàn)元）；項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為10.73%，投資利稅率11.75%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.94%，稅后投資回收期(含建設(shè)期)為10.96年。1.1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積19723.00m2（地塊大致長(zhǎng)寬為163*121米），新建總建筑面積33810.00m2，地上三層建筑，建設(shè)大型商業(yè)綜合體，內(nèi)容包含大型商業(yè)超市、餐廳、員工宿舍及其他相關(guān)附屬設(shè)施。一層建筑面積為11270平方米，層高5m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；二層建筑面積為11270平方米，層高4m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；三層建筑面積為11270平方米，層高3.6m，主要功能為辦公室、員工宿舍；地下一層、二層建筑面積為22540.00平方米，主要為地下停車(chē)場(chǎng)。1.1.8項(xiàng)目資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資資金為38000.00萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源為項(xiàng)目企業(yè)自籌。1.1.9項(xiàng)目建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期為2019年2月至2020年7月，建設(shè)工期共計(jì)1.5年。1.2項(xiàng)目承辦企業(yè)概況1.3編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《湖北省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《“十三五”國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；《商務(wù)部關(guān)于推動(dòng)餐飲業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》；《湖北省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《中華人民共和國(guó)中小企業(yè)促進(jìn)法》；《棗陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；設(shè)計(jì)院與企業(yè)商定的編制原則；企業(yè)提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料1.4編制原則（1）充分利用企業(yè)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件，將該企業(yè)現(xiàn)有條件（設(shè)備、場(chǎng)地等）均納入到設(shè)計(jì)方案，合理調(diào)整，以減少重復(fù)投資。（2）堅(jiān)持技術(shù)、設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則，采用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的信息系統(tǒng)技術(shù)，設(shè)備選用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的，確保產(chǎn)品的質(zhì)量，以達(dá)到企業(yè)的高效益。（3）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)的各項(xiàng)方針、政策和有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行國(guó)家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（4）設(shè)計(jì)中盡一切努力節(jié)能降耗，節(jié)約用水，提高能源重復(fù)利用率。（5）設(shè)計(jì)中注重環(huán)境保護(hù)及節(jié)能降耗，在建設(shè)過(guò)程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。（6）注重勞動(dòng)安全和衛(wèi)生，設(shè)計(jì)文件應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)安全、勞動(dòng)衛(wèi)生及消防等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。1.5研究范圍本研究報(bào)告對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目建設(shè)的可行性、必要性及承辦條件進(jìn)行了調(diào)查、分析和論證；對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行了重點(diǎn)分析和預(yù)測(cè)，確定了本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)綱領(lǐng)；對(duì)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源等方面提出了建設(shè)措施、意見(jiàn)和建議；對(duì)工程投資、產(chǎn)品成本和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行計(jì)算分析并作出總的評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素作出分析，重點(diǎn)闡述規(guī)避對(duì)策。1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)和指標(biāo)一主要指標(biāo)1項(xiàng)目總用地面積平方米19723.002項(xiàng)目總建筑面積平方米33810.003建筑密度%57.144容積率1.715總投資資金，其中：萬(wàn)元38000.005.1建筑工程費(fèi)用萬(wàn)元27636.945.2安裝工程費(fèi)用萬(wàn)元588.005.3土地費(fèi)用萬(wàn)元887.405.4工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元912.965.5預(yù)備費(fèi)用萬(wàn)元1794.705.6鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元300.00二主要數(shù)據(jù)1正常運(yùn)營(yíng)年銷(xiāo)售收入萬(wàn)元7815.752年均銷(xiāo)售收入萬(wàn)元5912.783年平均利潤(rùn)總額萬(wàn)元4078.584年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元3466.795年銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元34.966年均增值稅萬(wàn)元349.587年均所得稅萬(wàn)元611.798項(xiàng)目定員人509建設(shè)期年1.5三主要評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目投資利潤(rùn)率%10.73%2項(xiàng)目投資利稅率%11.75%3稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%8.94%4稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10.40%5稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬(wàn)元8,943.006稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬(wàn)元13,573.337投資回收期(稅后)含建設(shè)期年10.968投資回收期(稅前)含建設(shè)期年9.329盈虧平衡點(diǎn)%59.36%第二章項(xiàng)目背景及必要性分析2.1項(xiàng)目提出背景一、商業(yè)綜合體呈現(xiàn)快速發(fā)展城市作為“神圣、安全、繁忙”之地，一直以來(lái)與發(fā)達(dá)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，消費(fèi)空間的形式也被一次次刷新。由于城市的地點(diǎn)性和人類(lèi)的群聚性，實(shí)體消費(fèi)空間至今仍然充滿(mǎn)著勃勃生機(jī)，商業(yè)綜合空間自古便在人群密集的城市里，依著彼時(shí)的語(yǔ)境存在，如今也同樣順著這一潮流繼續(xù)前進(jìn)。生產(chǎn)、生活、公共服務(wù)是現(xiàn)代城市的三大職能，隨著我國(guó)城市的不斷發(fā)展，大型的商業(yè)綜合體在各大城市中應(yīng)運(yùn)而生。商業(yè)綜合體不但集合了各種商業(yè)和娛樂(lè)功能，而且節(jié)約了城市中的用地，也縮短了各項(xiàng)商業(yè)和娛樂(lè)的交通距離，發(fā)揮了商業(yè)及娛樂(lè)捐資的整體效益。近幾年來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的多樣化與消費(fèi)需求的多元化、個(gè)性化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與變革，聚合了零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂(lè)、文化、教育等多種服務(wù)功能的新商業(yè)模式——城市商業(yè)綜合體呈現(xiàn)快速發(fā)展。同時(shí)，作為“三新”經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)和普及，在提升居民消費(fèi)體驗(yàn)方面發(fā)揮了重要作用，它反映了新時(shí)代的主流消費(fèi)模式正從“實(shí)物交易”轉(zhuǎn)向“提供服務(wù)”和“創(chuàng)造體驗(yàn)感”，并且為商業(yè)新事物的涌現(xiàn)提供了平臺(tái)，近年來(lái)，各大城市商業(yè)綜合體發(fā)展迅速。從服務(wù)業(yè)配比來(lái)看，大型城市商業(yè)綜合體服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)配比最高，在市場(chǎng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)的當(dāng)下，為迎合消費(fèi)者需求，城市商業(yè)綜合體中業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整。由于承租能力差、利潤(rùn)薄，曾經(jīng)被商業(yè)綜合體不看好的餐飲業(yè)態(tài)，因其有著明顯的聚客效應(yīng)，已然從配角的位置走向了主角的舞臺(tái)，成為城市商業(yè)綜合體聚集客流、帶動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)?？偠灾鞘猩虡I(yè)綜合體的出現(xiàn)和普及，滿(mǎn)足了新時(shí)代人們的消費(fèi)需求。商業(yè)綜合體在出現(xiàn)之初就集合了各種群眾消費(fèi)功能，而其功能主體也隨歷史人群的消費(fèi)需求而變化，未來(lái)綜合體更要基于人性化需求的全方位考慮，公共交流空間或?qū)⑼癸@。商業(yè)綜合體是城市生活以及城市空間結(jié)構(gòu)的重要骨架，也是城市發(fā)展的前沿陣地。發(fā)展城市商業(yè)綜合體，也成為城市發(fā)展建設(shè)的趨勢(shì)和潮流，在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)升級(jí)的發(fā)展趨勢(shì)下，城市商業(yè)綜合體將有著較好的發(fā)展契機(jī)和發(fā)展前景。二、餐飲行業(yè)市場(chǎng)潛力巨大民以食為天，中國(guó)自古以來(lái)就注重飲食文化。而人們的飲食觀念也從之前的如何吃飽發(fā)展到現(xiàn)在如何吃好，隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)于吃的要求也不斷變化，人們對(duì)“吃”已經(jīng)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性的認(rèn)知上。2012年5月，我國(guó)第一部高端美食電視紀(jì)錄片《舌尖上的中國(guó)》亮相中央電視臺(tái)后，立即引起廣泛而強(qiáng)烈的關(guān)注同時(shí)也創(chuàng)造了中國(guó)餐飲紀(jì)錄片的奇跡，受到“吃貨”們的熱烈追捧。《舌尖上的中國(guó)》以其滿(mǎn)懷情感及深厚文化底蘊(yùn)的獨(dú)體，成為一縷清風(fēng)，打開(kāi)了觀眾的心門(mén)，人們瘋狂地開(kāi)始尋找那些潛在深處的特色美食，而這也揭示了中國(guó)特色餐飲業(yè)的無(wú)限發(fā)展力，為特色餐飲業(yè)的發(fā)展奠定了更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。改革開(kāi)放以來(lái)，餐飲業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，豐富百姓生活、吸納大量就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，餐飲業(yè)日益成為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手之一。同時(shí)，經(jīng)歷了10年的經(jīng)融危機(jī)，可以看出餐飲行業(yè)是單獨(dú)不受影響，仍然保持強(qiáng)勁上升勢(shì)頭的行業(yè)，從2008年到2018年我國(guó)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額逐年遞增，尤其以特色餐飲和小吃最為突出，占了總額的95%以上，這也驗(yàn)正了馬斯洛需求理論，人類(lèi)需求的金字塔式的層次性，飲食需求處于人的需求的中低層次，是不可獲缺的需求。對(duì)于吃，人們從來(lái)就不吝于付出，《舌尖上的中國(guó)》為人們展現(xiàn)了中國(guó)飲食文化的特殊魅力，餐飲行業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，出奇制勝，贏得消費(fèi)者的親睞，從而占領(lǐng)市場(chǎng)，最終取得成功。在未來(lái)餐飲行業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)餐飲行業(yè)潛力大，而業(yè)內(nèi)更賦予餐飲業(yè)為永不落幕的朝陽(yáng)行業(yè)，所以，餐飲市場(chǎng)必是一長(zhǎng)期存在和不斷豐富巨大市場(chǎng)。2.2本次項(xiàng)目提出緣由每一個(gè)城市都必須經(jīng)歷商業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的不斷演變、升級(jí)和改造的歷程。從傳統(tǒng)臨街店鋪到近代百貨商場(chǎng)，以及現(xiàn)代超級(jí)市場(chǎng)、便利店、購(gòu)物中心和商業(yè)綜合體的興起，其商業(yè)物業(yè)形式不斷地發(fā)展著變化?？茖W(xué)合理的城市規(guī)劃，能推動(dòng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻的變化。特別是一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)綜合體帶來(lái)的城市拓展規(guī)劃趨勢(shì)將在幾十年甚至上百年引領(lǐng)和革新著一座城市生活方式和品質(zhì)。繁華都市中，吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)共同奏響了生活的樂(lè)章，涵蓋各種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體則就是家與生活的延伸。對(duì)城市而言，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)與文化發(fā)展的必然結(jié)果，是城市崛起的有力見(jiàn)證，而對(duì)城市居民而言，城市綜合體的出現(xiàn)則是與其生活息息相關(guān)的，是其對(duì)城市生活幸福感與驕傲的象征。棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體位于湖北省棗陽(yáng)市中興大道與朝陽(yáng)東路交匯口西南角，棗陽(yáng)市農(nóng)村商業(yè)銀行對(duì)面，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展空間廣闊，交通便捷，開(kāi)發(fā)力度大。商業(yè)綜合體的建設(shè)，將成為區(qū)域地標(biāo)及城市新名片，能夠滿(mǎn)足人文、商業(yè)、娛樂(lè)、飲食、市場(chǎng)等多種需求，成為吸引帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅會(huì)給項(xiàng)目企業(yè)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益，還具有很強(qiáng)的社會(huì)效益。2.3項(xiàng)目建設(shè)必要性分析2.3.1塑造城市新形象，成為城市新名片和窗口的需要商業(yè)綜合體將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體?，F(xiàn)下市場(chǎng)中涌現(xiàn)的城市商業(yè)綜合體越來(lái)越多樣化，功能也不斷豐富和完善。它們的出現(xiàn)，不僅為城市塑造了全新的建筑景觀，成為城市或地區(qū)地標(biāo)建設(shè)，產(chǎn)生巨大的輻射力和吸引力，成為龐大的商業(yè)集群和商業(yè)中心，成為內(nèi)外交往的平臺(tái)，產(chǎn)生盆地效益，吸收更多的消費(fèi)力向商業(yè)綜合體集聚，也通過(guò)那些不斷完善、創(chuàng)新的功能，為人們創(chuàng)造了新的休閑、購(gòu)物、生活空間。因此，建設(shè)集購(gòu)物、生活、餐飲等于一體的商業(yè)綜合體是非常必要且十分迫切的。2.3.2撬動(dòng)城市便利生活，有利于提高大眾便捷新體驗(yàn)的需要城市生活日新月異，人們對(duì)于自然棲居的向往愈發(fā)熱烈。在追求品質(zhì)生活的人眼中，房子早已不是一處居住的地方，更是身心的休憩之所，完善的周邊配套已成為人們生活中不可或缺的一部分。本項(xiàng)目商業(yè)綜合體集購(gòu)物、生活、餐飲于一體，在彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白的同時(shí)，也將為棗陽(yáng)增添城市的繁華度和活躍力，可以充分滿(mǎn)足現(xiàn)代城市生活中的主要需求，不僅能為居民提供生活上的便捷，更是為激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力有著十分重要的意義。2.3.3項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)和中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把商業(yè)地產(chǎn)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5～2個(gè)百分點(diǎn)?；谌藗兩钚枨蟮牟粩嗵岣?，以及城市規(guī)劃建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商業(yè)建筑已經(jīng)逐漸被城市商業(yè)綜合體所取代，不僅能夠?qū)①?gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)建筑的多項(xiàng)功能加以集中，為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)還能夠?qū)Τ鞘幸?guī)劃空間進(jìn)行優(yōu)化，提高城市土地資源的利用率，對(duì)促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)具有重要意義。同時(shí)，多功能的商業(yè)綜合體，也為人們帶來(lái)更大的方便、更完整的設(shè)施、更大活動(dòng)的空間，也促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，降低成本，穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到積極的作用。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的要求。2.3.4帶動(dòng)餐飲行業(yè)深入發(fā)展的需要長(zhǎng)期以來(lái)，餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的主要行業(yè)之一，對(duì)刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮市場(chǎng)、安置就業(yè)以及提高人民生活質(zhì)量等方面，都做出了積極貢獻(xiàn)。餐飲業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，兼有商品消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)的雙重功能，具有吸納就業(yè)人員多、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，它能有效地帶動(dòng)農(nóng)林牧漁、加工業(yè)、裝飾裝修業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)文化娛樂(lè)、旅游休閑等消費(fèi)。因此，餐飲業(yè)的繁榮所帶來(lái)不僅對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)，其他的一些社會(huì)綜合效應(yīng)同樣不可低估。目前形勢(shì)下繼續(xù)大力發(fā)展餐飲業(yè)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)大就業(yè)等方面，意義十分重大。2.3.5滿(mǎn)足不同目標(biāo)市場(chǎng)的飲食消費(fèi)需求的需要隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，大型商業(yè)綜合體已經(jīng)成為了城市生活的中心，為了滿(mǎn)足人們高品質(zhì)生活的需要，所以，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們更加關(guān)注餐飲業(yè)態(tài)的布局，以便在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下更好的發(fā)展。飲食是人類(lèi)最基本的需求之一，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，溫飽問(wèn)題已經(jīng)普遍解決，現(xiàn)代的餐飲也被賦予了更加豐富的涵義。商業(yè)綜合體內(nèi)部的餐飲，從需求層次上說(shuō)，可以劃分為以下三種：滿(mǎn)足基本需求的餐飲、滿(mǎn)足美食享受需求的餐飲、人際交往需求的餐飲。餐飲消費(fèi)者既有個(gè)性差異，但同時(shí)又有個(gè)性共通之處。因此，商業(yè)綜合體內(nèi)部的餐飲業(yè)對(duì)龐大的消費(fèi)者市場(chǎng)（不同年齡、不同性別、不同消費(fèi)動(dòng)機(jī)和不同消費(fèi)層次等）進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和定位，從而滿(mǎn)足了大眾市場(chǎng)的餐飲消費(fèi)需求。2.3.6發(fā)揮餐飲的集聚效應(yīng)，提高商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)效益的需要眼下，餐飲業(yè)和商業(yè)綜合體可謂進(jìn)入了“蜜月期”。首先，國(guó)家政策的調(diào)整，推動(dòng)傳統(tǒng)餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)型，面向大眾消費(fèi)市場(chǎng)；其次，80、90、00后成為餐飲消費(fèi)主力人群，他們更看重商業(yè)綜合體的高效和舒適；最后，社會(huì)資源過(guò)于分散，消費(fèi)附加成本高，而商業(yè)綜合體有效地化解了這些矛盾，比如充足的停車(chē)位、商家集中、多元化一站式消費(fèi)體驗(yàn)等。餐飲功能在商業(yè)綜合體中的地位不容小覷。餐飲的集聚發(fā)展能夠很好的挖掘歷史積淀、傳統(tǒng)老字號(hào)和市井文化的優(yōu)勢(shì)，恢復(fù)味道美食，做大美食旅游，促進(jìn)商、旅、文融合發(fā)展，在城市綜合體內(nèi)建設(shè)具獨(dú)特品味的都市休閑餐飲，特別在餐飲市場(chǎng)重新洗牌的大環(huán)境下，商業(yè)綜合體內(nèi)餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益節(jié)節(jié)攀高，給行業(yè)整體轉(zhuǎn)型帶來(lái)了新的契機(jī)。通過(guò)對(duì)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的不同地區(qū)數(shù)個(gè)大型商業(yè)建筑中餐飲業(yè)態(tài)空間調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其空間比例上升是大勢(shì)所趨，商業(yè)綜合體中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等的比例呈現(xiàn)5：3：2的消費(fèi)模式，有的商業(yè)綜合體中餐飲更是占到了整個(gè)業(yè)態(tài)的40%至50%，業(yè)內(nèi)人士表示，如今的商業(yè)綜合體可形容成“舌尖上的綜合體”。另外，餐飲對(duì)于提升商業(yè)綜合體的人氣，有著明顯的聚客效應(yīng)。而商業(yè)綜合體內(nèi)的其他業(yè)態(tài)也能為餐飲帶來(lái)更多的客流量。因此，餐飲與購(gòu)物、休閑等業(yè)態(tài)應(yīng)是一種相輔相成、共同成長(zhǎng)的關(guān)系。對(duì)于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，餐飲在給商場(chǎng)帶來(lái)收益的同時(shí)，也提高了商場(chǎng)的人氣。2.4項(xiàng)目可行性分析2.4.1政策可行性1、《棗陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》中指出：棗陽(yáng)市地處湖北省西北部，是襄陽(yáng)都市區(qū)副中心城市?！犊傮w規(guī)劃》的實(shí)施要遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，不斷完善城市功能，逐步把棗陽(yáng)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、設(shè)施完善、生態(tài)良好的生態(tài)田園城市。2、《商務(wù)部關(guān)于推動(dòng)餐飲業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出：發(fā)展目標(biāo)。通過(guò)優(yōu)化環(huán)境，引導(dǎo)餐飲企業(yè)加速轉(zhuǎn)型，為消費(fèi)者提供安全、營(yíng)養(yǎng)、健康、方便、美味的餐飲服務(wù)，推動(dòng)餐飲業(yè)向大眾化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、國(guó)際化方向發(fā)展。力爭(zhēng)用5年的時(shí)間，培育一批連鎖化、品牌化餐飲企業(yè)，基本形成以大眾化餐飲為主體、區(qū)域布局合理、城鄉(xiāng)協(xié)同、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)的發(fā)展格局，滿(mǎn)足多層次、多樣化消費(fèi)需求的餐飲服務(wù)體系。探索多元化途徑推動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展。積極引導(dǎo)自助餐飲、商場(chǎng)餐飲、外賣(mài)外送、商務(wù)餐飲、婚宴、壽宴、家庭聚餐、旅游團(tuán)餐等多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展，滿(mǎn)足不同群體的需求。不斷完善城鄉(xiāng)餐飲布局，在城市重點(diǎn)發(fā)展特色餐飲、休閑餐飲、快餐、團(tuán)餐和社區(qū)餐飲，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)著力提升餐飲服務(wù)規(guī)范化水平、重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)家樂(lè)餐飲。發(fā)掘和弘揚(yáng)民族飲食文化，開(kāi)發(fā)針對(duì)兒童、青年人、老年人等特定消費(fèi)群體的特色產(chǎn)品，滿(mǎn)足個(gè)性化、品質(zhì)化消費(fèi)需求。3、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出：指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院部署要求，以增進(jìn)人民福祉、滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的生活性服務(wù)需要為主線，大力倡導(dǎo)崇尚綠色環(huán)保、講求質(zhì)量品質(zhì)、注重文化內(nèi)涵的生活消費(fèi)理念，創(chuàng)新政策支持，積極培育生活性服務(wù)新業(yè)態(tài)新模式，全面提升生活性服務(wù)業(yè)質(zhì)量和效益，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下擴(kuò)大消費(fèi)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、促進(jìn)社會(huì)和諧提供有力支撐和持續(xù)動(dòng)力。4、《商務(wù)部關(guān)于加快發(fā)展大眾化餐飲的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出：基本原則：堅(jiān)持以人為本。順應(yīng)人民群眾對(duì)餐飲服務(wù)的新期待，按照餐飲業(yè)遏制鋪張浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新要求，豐富大眾化餐飲產(chǎn)品，保障餐飲食品安全，發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康餐飲，使人民群眾得到滿(mǎn)意的餐飲服務(wù)。堅(jiān)持突出重點(diǎn)。圍繞社區(qū)、商務(wù)區(qū)、人口流動(dòng)集中地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)大眾化餐飲服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿(mǎn)足不同層次的餐飲服務(wù)需求。堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)。針對(duì)大眾化餐飲的不同特點(diǎn)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，分類(lèi)指導(dǎo)，著力解決市場(chǎng)薄弱環(huán)節(jié)和企業(yè)發(fā)展中面臨的突出矛盾和問(wèn)題，營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建設(shè)具備政策可行性。2.4.2管理可行性項(xiàng)目公司為了企業(yè)管理水平實(shí)現(xiàn)大的提升，建立權(quán)責(zé)明確、結(jié)構(gòu)合理、人員精干的現(xiàn)代化企業(yè)管理架構(gòu)，建立科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，公司堅(jiān)持“管理高效”的指導(dǎo)思想，不斷提升公司管理水平。本項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要，專(zhuān)門(mén)組建機(jī)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、組織和實(shí)施。在經(jīng)營(yíng)管理方面將制定行之有效的各種企業(yè)管理制度和人才激勵(lì)制度，確保本項(xiàng)目按照現(xiàn)代化方式運(yùn)作。2.4.3市場(chǎng)可行性棗陽(yáng)市是湖北省武漢、襄陽(yáng)、宜昌“金三角經(jīng)濟(jì)帶”主干線的中部，根據(jù)湖北省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，襄陽(yáng)規(guī)劃了三個(gè)市域副中心城市，即棗陽(yáng)、老河口和宜城，其中的棗陽(yáng)曾經(jīng)入選全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣。棗陽(yáng)人口眾多、居民消費(fèi)能力強(qiáng)，市場(chǎng)廣大，城市化進(jìn)程處于上升通道，居民收入的提升亦會(huì)帶來(lái)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，給商業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)性的需求，未來(lái)城市地位及發(fā)展前景將會(huì)有極大提升，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，城市商業(yè)綜合體將擁有較大的市場(chǎng)空間。本項(xiàng)目建成后將為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)等，并促進(jìn)當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)、配套服務(wù)業(yè)快速興起，有助于實(shí)體商場(chǎng)和餐飲服務(wù)產(chǎn)業(yè)互促共融發(fā)展，還可以提高區(qū)域知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)當(dāng)?shù)卣岣叻?wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國(guó)際化發(fā)展。這也充分說(shuō)明該項(xiàng)目發(fā)展具備市場(chǎng)可行性。2.4.4選址可行性本項(xiàng)目用地位置為湖北省棗陽(yáng)市中興大道與朝陽(yáng)東路交匯口西南角，棗陽(yáng)市農(nóng)村商業(yè)銀行對(duì)面，項(xiàng)目建設(shè)地理位置的優(yōu)勢(shì)、建設(shè)條件滿(mǎn)足。良好的交通環(huán)境為棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目的交通往來(lái)提供了便利的條件。項(xiàng)目所需的水源、電源、熱源均為市政配套管網(wǎng)，各公用條件供應(yīng)能力充足，可以滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)需要。2.4.5財(cái)務(wù)可行性經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)較好；財(cái)務(wù)生存能力分析顯示企業(yè)有一定的財(cái)務(wù)生存能力；不確定性分析顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜合而言，本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及下游行業(yè)發(fā)展都具有明顯的積極作用，社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理、財(cái)務(wù)可行。2.5分析結(jié)論該項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，擬建地理位置優(yōu)越，交通便利，配套整合的經(jīng)濟(jì)效益明顯，各種條件已經(jīng)具備。本項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，從項(xiàng)目實(shí)施的必要性和建設(shè)可行性分析，本項(xiàng)目屬于國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)的建設(shè)項(xiàng)目，有當(dāng)?shù)卣?、各相關(guān)部門(mén)的支持，按國(guó)家基本建設(shè)程序進(jìn)行實(shí)施，項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃的布局建設(shè)要求，且項(xiàng)目設(shè)計(jì)可靠合理，項(xiàng)目場(chǎng)址市政設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)比較健全，政策良好，各項(xiàng)建設(shè)條件均滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)所需。綜合以上因素，本項(xiàng)目建設(shè)可行，且十分必要。棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第89頁(yè)第三章行業(yè)市場(chǎng)分析3.1我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加速，生活在城市中的人們對(duì)于城市功能、生活品質(zhì)及人文內(nèi)涵有了更廣泛的追求。只有一座接軌國(guó)際視野、擁有完善綜合服務(wù)功能的城市，才能更好地滿(mǎn)足人們的愿景。在一座城市邁入歷史性革新的時(shí)候，總有一座具有精神旗幟和時(shí)代象征意義的偉大建筑來(lái)引領(lǐng)城市的發(fā)展，這些獨(dú)具影響力的建筑，也就是我們所稱(chēng)的“地標(biāo)”。它誕生的初衷不僅是讓城市從形象上煥然一新，更重要是將建筑轉(zhuǎn)化為動(dòng)能，引領(lǐng)城市形象得以向“上”飛躍。歸根結(jié)底是為了給城市居民創(chuàng)造一個(gè)更國(guó)際化、更繁華、更便利的生活環(huán)境。一、商業(yè)綜合體概述

1、商業(yè)綜合體的概念

商業(yè)綜合體的概念源自城市綜合體，但是兩者有著較大的差別。城市綜合體主要是以建筑群為基礎(chǔ)，同時(shí)融合商業(yè)、辦公、酒店、住宅以及綜合娛樂(lè)等功能于一體，然而商業(yè)綜合體是將城市中各種商業(yè)、辦公、居住、餐飲、文娛等城市生活空間中的功能進(jìn)行有力的組合，在各部分中建立一種相互依存和相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，進(jìn)而形成一個(gè)多功能而高效率的統(tǒng)一綜合體。

2、商業(yè)綜合體的特征一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)和城市功能較為集中的區(qū)域，具有可達(dá)性，同時(shí)擁有與外界聯(lián)系緊密的交通網(wǎng)絡(luò)以及信息網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)綜合體還具有高密度性和集約性，其整體區(qū)域人口的密度較大，因晝夜、工作日、周末等不同時(shí)段發(fā)揮不同的功能并形成互補(bǔ)。此外，商業(yè)綜合體具有整體統(tǒng)一性，包括建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，而且功能具有復(fù)合性及配套性。各個(gè)功能之間的聯(lián)系較為緊密，互為補(bǔ)充。3、商業(yè)綜合體的建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)綜合體的室內(nèi)外空間較大，既可以與城市的規(guī)模相匹配，也與建筑功能的多樣性相匹配，是多功能的聚集焦點(diǎn)。同時(shí)，其內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái)，可以與城市的交通系統(tǒng)進(jìn)行有機(jī)的聯(lián)系，組成一套較為完善的交通體系。其景觀設(shè)計(jì)可以通過(guò)標(biāo)志物、小品以及各種植栽、鋪裝和照明設(shè)備等形成宜人的環(huán)境，其建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是高科技和高智能的集合，先進(jìn)的設(shè)施和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步也體現(xiàn)在建筑形式中。在商業(yè)綜合體中，人們購(gòu)買(mǎi)的不僅僅是商品和服務(wù)，更是一種體驗(yàn)和感受?，F(xiàn)在走進(jìn)商業(yè)綜合體，吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)一應(yīng)俱全，改變了過(guò)去為了購(gòu)物才來(lái)商場(chǎng)的習(xí)慣。二、我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商營(yíng)運(yùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合營(yíng)運(yùn)能力要求非常高，從全國(guó)來(lái)看單個(gè)商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元。3.2我國(guó)商業(yè)綜合體的發(fā)展表現(xiàn)及意義分析一、我國(guó)商業(yè)綜合體發(fā)展的表現(xiàn)

我國(guó)商業(yè)綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于商業(yè)綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)等方面的重要作用，一些有條件的城市已經(jīng)把商業(yè)綜合體作為改變城市形象和環(huán)境，進(jìn)行城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。目前，國(guó)內(nèi)綜合體的主要發(fā)展情況如下：

1、商業(yè)綜合體數(shù)目不斷增加，且總體建設(shè)規(guī)模集聚化效應(yīng)較為明顯。綜合體的選地大多在城市中心商業(yè)區(qū)，形成高密度的綜合體建筑。

2、商業(yè)綜合體呈現(xiàn)了更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市的風(fēng)向標(biāo)。

3、目前的商業(yè)綜合體基本上以商業(yè)功能和寫(xiě)字樓功能為主導(dǎo)功能，住宅功能作為快速回收資金的重要組成部分。

4、文化休閑功能開(kāi)始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能。

5、專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展，綜合體體量雖然較為集中，但商業(yè)綜合體重視差異化經(jīng)營(yíng)。

6、呈現(xiàn)了商業(yè)綜合體與軌道交通綜合一體化開(kāi)發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)，交通的建設(shè)不僅直接影響綜合體的商業(yè)性，也是社會(huì)對(duì)于綜合體建設(shè)的客觀要求，綜合體建設(shè)與軌道交通相輔相成，共同推進(jìn)城市化進(jìn)程。

7、商業(yè)綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)政策的改變，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新目標(biāo)，其產(chǎn)生的廣泛而深遠(yuǎn)的社會(huì)效益，以及對(duì)投資者產(chǎn)生的高回報(bào)率，使綜合體演變成為一種投資方式。二、城市綜合體的意義1、對(duì)城市：城市運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)中心、商圈的行程，推動(dòng)商業(yè)發(fā)展，提升城市形象，加速城市增值。2、對(duì)政府：打造政績(jī)工程，增加財(cái)政稅收，政策扶持。3、對(duì)企業(yè)：成功項(xiàng)目支持開(kāi)發(fā)商品牌建設(shè)，謀取豐厚的運(yùn)營(yíng)收益。4、對(duì)商家：為商家提供更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和平臺(tái)。5、對(duì)投資：交通改善、消費(fèi)力提高，推動(dòng)物業(yè)增值。6、對(duì)市民：帶來(lái)生活方式極大轉(zhuǎn)變，更便利、更多可能?？偠灾鞘芯C合體具有強(qiáng)大的城市空間整合能力，具備了承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能，進(jìn)而促進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如提高城市土地的使用效率，帶動(dòng)周邊土地的增值，增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，提升城市形象，增強(qiáng)城市活力，等方面發(fā)揮重要作用。3.3我國(guó)餐飲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析一、餐飲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如今隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活也在逐漸的發(fā)展，從餐飲行業(yè)可以最顯著的看出社會(huì)的進(jìn)步，而且人們對(duì)于消費(fèi)也有了極大的轉(zhuǎn)變，這也讓行業(yè)有了更好的發(fā)展和進(jìn)步的機(jī)會(huì)與空間，讓餐飲行業(yè)蘊(yùn)含著無(wú)限的潛力與巨大的發(fā)展商機(jī)。

餐飲行業(yè)作為滿(mǎn)足居民“衣食住行”四大基本生活需求之一的行業(yè)，規(guī)模龐大。

近年來(lái)，隨著對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平不斷提高，我國(guó)的餐飲業(yè)發(fā)展非常迅速，餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額連續(xù)18年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)餐飲收入達(dá)4.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.7%。預(yù)計(jì)未來(lái)將保持17%以上速度發(fā)展，行業(yè)發(fā)展前景看好，可以說(shuō)我國(guó)正迎來(lái)一個(gè)餐飲業(yè)大發(fā)展的時(shí)期，市場(chǎng)潛力巨大，前景非常廣闊，長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)良好。我國(guó)經(jīng)濟(jì)近年取得的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速提高，是持續(xù)迅速帶動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求增長(zhǎng)的主因。從國(guó)家政策和社會(huì)大環(huán)境來(lái)看，餐飲業(yè)已經(jīng)到了發(fā)展的黃金時(shí)期，由于餐飲業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，在解決勞動(dòng)就業(yè)方面有著非常重要作用。而目前解決勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題是各級(jí)政府為民謀利的主要體現(xiàn)和政策取向。另個(gè)一方面，餐飲業(yè)還是經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)畜牧業(yè)產(chǎn)品的最直接變現(xiàn)的途徑，是解決三農(nóng)問(wèn)題，增加農(nóng)民收入的一個(gè)重要行業(yè)，所以國(guó)家在稅收政策上、產(chǎn)業(yè)政策上給予了大力傾斜。在市場(chǎng)方面，中國(guó)的城市化步伐加快，大量的農(nóng)村人口逐步城市化，原有城市人口的消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)，由于人口眾多和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，在“民以食為天”的文化背景下，中國(guó)已經(jīng)成為世界上最大的餐飲市場(chǎng)。2012-2022年中國(guó)餐飲收入及增速二、政策不斷完善目前，餐飲業(yè)基本上遵循市場(chǎng)化發(fā)展模式，各企業(yè)面向市場(chǎng)自主經(jīng)營(yíng)，政府職能部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行自律規(guī)范。而商務(wù)部是本行業(yè)的主管部門(mén)，對(duì)餐飲行業(yè)實(shí)施宏觀管理。在具體的行業(yè)管理實(shí)踐中，由各地市場(chǎng)監(jiān)督管理局等直接管理。行業(yè)自律組織主要為中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)、中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)等。近年來(lái)，餐飲行業(yè)相關(guān)政策不斷完善，使得餐飲行業(yè)發(fā)展更健康。3.4我國(guó)餐飲行業(yè)發(fā)展方向分析1、行業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化一是食品安全領(lǐng)域法律規(guī)制持續(xù)完善。國(guó)務(wù)院辦公廳《2017年食品安全重點(diǎn)工作安排》提出食品攙假造假行為直接入刑；國(guó)務(wù)院食品安全辦等14部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于提升餐飲業(yè)質(zhì)量安全水平的意見(jiàn)》，明確網(wǎng)絡(luò)訂餐提供者須有實(shí)體店和許可證；國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理總局發(fā)布《網(wǎng)絡(luò)飲服務(wù)食品安全監(jiān)督管理辦法》。二是市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中。餓了么收購(gòu)百度外賣(mài)，市場(chǎng)從“三分天下”過(guò)渡到美團(tuán)外賣(mài)、餓了么、“雙雄爭(zhēng)霸”新階段，平臺(tái)資源進(jìn)一步整合有助于企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。2、餐飲業(yè)注重向品牌化轉(zhuǎn)型創(chuàng)建品牌、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)是餐飲行業(yè)不斷進(jìn)化、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必經(jīng)之路。為了滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)餐飲品牌多樣化多層次的消費(fèi)需求，真實(shí)反映品牌價(jià)值在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展中的重要作用，餐飲業(yè)應(yīng)重視“質(zhì)量、服務(wù)、技術(shù)創(chuàng)新、有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)”這五個(gè)核心要素，增強(qiáng)品牌價(jià)值，樹(shù)立、維護(hù)品牌社會(huì)信譽(yù)和社會(huì)形象，強(qiáng)化誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、品牌自律理念。3、餐飲行業(yè)趨向智能化發(fā)展隨著人工智能產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，應(yīng)用場(chǎng)景不斷拓展，互聯(lián)網(wǎng)餐飲外賣(mài)平臺(tái)也逐步開(kāi)始向技術(shù)密集型企業(yè)轉(zhuǎn)型，利用系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析、人工智能等科技創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)外賣(mài)配送效率的提高和服務(wù)品質(zhì)的提升?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+餐飲”愈加活躍并蓬勃發(fā)展。傳統(tǒng)餐飲產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)這一現(xiàn)代化工具的結(jié)合如火如荼地展開(kāi)，各種APP工具手段全面利用、線上線下雙管齊下，電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)走高。而且，餐飲企業(yè)后廚房將進(jìn)一步引入機(jī)械化、現(xiàn)代化、智能化，與此同時(shí)，前廳服務(wù)的預(yù)定、點(diǎn)餐、移動(dòng)終端支付、智能機(jī)器人傳菜、娛樂(lè)等智能化服務(wù)將全面鋪開(kāi)。3.5我國(guó)特色餐飲發(fā)展趨勢(shì)分析源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中華美食集中了各民族的烹飪技藝，融合了各民族的文化傳承，綜合了多種文化現(xiàn)象，具有強(qiáng)烈的民族性、特定的地域性、歷史的傳承性等特征。不同地區(qū)的美食文化在同一時(shí)空交錯(cuò)，組成了關(guān)于美食的中國(guó)文化系統(tǒng)。在中國(guó)的美食紀(jì)錄片中，比較典型的代表有《舌尖上的中國(guó)》，這部美食類(lèi)的紀(jì)錄片對(duì)中國(guó)美食文化的傳播起到了重要的作用。這次熱潮遠(yuǎn)不止帶動(dòng)了片中各個(gè)地區(qū)的特色美食，更讓其他特色美食搜索量猛增?！稘h書(shū)酈食其傳》曾記載：“民以食為天?！痹谥袊?guó)這個(gè)古老的國(guó)度里，人們對(duì)食物一直有著較多的講究，我們的飲食文化不僅融合了民族傳承性，更具有博大精深的內(nèi)涵。隨著現(xiàn)代社會(huì)日異月新的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)吃的要求也越來(lái)越高，慢慢提高到了一個(gè)全新的高度，從最初單純的為了吃飽的“果腹”到現(xiàn)在的“細(xì)品”，飲食習(xí)慣慢慢演變成一種生活的享受、一種追求精神的滿(mǎn)足、一種對(duì)中華傳統(tǒng)美食文化的積淀。中華美食的民族性體現(xiàn)在我們生活的方方面面?！渡嗉馍系闹袊?guó)》利用當(dāng)?shù)孛褡宀它c(diǎn)制作的特點(diǎn)風(fēng)味，突出民族的特色，從而賦予民族美食文化的獨(dú)特性，盡可能地使民族美食文化的民族特征保持突出和個(gè)性。我國(guó)特色餐飲業(yè)的多種經(jīng)濟(jì)形式，多種風(fēng)味，多種經(jīng)營(yíng)模式，加上不斷發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)，其格局必然在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的，合理的結(jié)構(gòu)。但是，民族的、科學(xué)的、大眾的是這一格局的核心和主流，也是我國(guó)特色餐飲業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。首先，中華民族五千年的歷史，56個(gè)民族，八大菜系，不同的烹飪工具、烹調(diào)方法、調(diào)味技巧、吃的禮儀和飲食風(fēng)俗等構(gòu)成了我國(guó)的飲食文化，為我國(guó)具有中華民族特色的特色餐飲提供了豐富的資源。為開(kāi)拓市場(chǎng)、走向世界創(chuàng)造了有利的條件。同時(shí)對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型、品種、營(yíng)養(yǎng)、保健等方面不斷創(chuàng)新：一是要將傳統(tǒng)美食與現(xiàn)代生活節(jié)奏、現(xiàn)代口味、現(xiàn)代服務(wù)理念相結(jié)合二是要將民族文化與外來(lái)文化相結(jié)合，外來(lái)資金、風(fēng)味、經(jīng)營(yíng)模式對(duì)中國(guó)特色餐飲業(yè)是一種很好的補(bǔ)充。其次，特色餐飲業(yè)的發(fā)展必須不斷改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式與經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)和科學(xué)化管理，加大科技開(kāi)發(fā)力度，使我國(guó)特色餐飲行業(yè)發(fā)展取得新的突破，這將是行業(yè)發(fā)展與進(jìn)步的方向。特色餐飲業(yè)的科學(xué)化主要包括工藝科學(xué)化和管理科學(xué)化。生產(chǎn)方式科學(xué)化的涵義在于將傳統(tǒng)的手工藝與現(xiàn)代食品加工技術(shù)相結(jié)合，即應(yīng)用食品科學(xué)原理，按照營(yíng)養(yǎng)均衡的要求組合原料，使加工過(guò)程原料的營(yíng)養(yǎng)損失最少，不產(chǎn)生有毒有害物質(zhì)，加工成本低，產(chǎn)品的感官狀態(tài)最好。管理科學(xué)化的內(nèi)涵在于建立現(xiàn)代企業(yè)制度，探索出適合自身的管理模式，具有“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念包括產(chǎn)品的生產(chǎn)、質(zhì)量、衛(wèi)生等，職員的崗位培訓(xùn)，服務(wù)的規(guī)范性，商品管理體系、財(cái)務(wù)管理體系等方面。再次，馬斯洛需求層次理論指出了人類(lèi)需求的金字塔式的層次性，飲食需求按人群構(gòu)成來(lái)看，大多數(shù)處于需求的中低層次，面向大眾不僅是市場(chǎng)的需求，也是社會(huì)主義的經(jīng)營(yíng)方向。中國(guó)的特色餐飲業(yè)面向大眾是永恒的主題。人民大眾是特色餐飲市場(chǎng)的消費(fèi)主體，消費(fèi)內(nèi)容隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而提高。大眾化特色餐飲市場(chǎng)是一個(gè)潛在的大市場(chǎng)，開(kāi)拓大眾化特色餐飲市場(chǎng)將是特色餐飲業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。3.6市場(chǎng)分析結(jié)論通過(guò)以上分析，可以得知當(dāng)前商業(yè)綜合體發(fā)展面臨絕佳契機(jī)，未來(lái)市場(chǎng)潛力將較為可觀，投資興建棗陽(yáng)市“舌尖上的中國(guó)”商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性較好、經(jīng)濟(jì)收益可行性上佳，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)前景十分廣闊。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件4.1地理位置選擇本工程位于湖北省棗陽(yáng)市中興大道與朝陽(yáng)東路交匯口西南角，棗陽(yáng)市農(nóng)村商業(yè)銀行。項(xiàng)目區(qū)域位置示意圖4.2區(qū)域建設(shè)條件4.2.1區(qū)域位置概況棗陽(yáng)，湖北省直轄，襄陽(yáng)市代管縣級(jí)市，位于湖北省西北部，唐白河入漢水匯合處的東部；東與隨州接壤，西與襄州區(qū)毗連，南與宜城為鄰，北與河南省唐河縣相連，東北與河南省桐柏縣交界，西北與河南省新野縣為鄰。棗陽(yáng)市版圖總面積3277平方千米，下轄3個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)，全市總?cè)丝?14.06萬(wàn)。4.2.2區(qū)域地形地貌條件棗陽(yáng)市地形以丘陵崗地為主。東北和南部分屬桐柏山、大洪山余脈，丘陵起伏，地勢(shì)由東北向西南傾斜。東北部玉皇頂為境內(nèi)最高點(diǎn)，海拔778.5米，其余大都在400米左右；中部和西北為崗地和平原，連綿漫崗與襄北、光北組成湖北著名的“三北崗地”，崗地面積約占全市總面積的54.8%，海拔高度在100米至200米之間；境內(nèi)最低點(diǎn)是蔡陽(yáng)瓦子崗，海拔70米。4.2.3區(qū)域自然氣候條件棗陽(yáng)市屬亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，春秋溫和，四季分明，雨量適中，年平均無(wú)霜期為232天，年均降水量在500至1000毫米之間，年平均氣溫15.5℃。4.2.4區(qū)域交通及周邊配套條件棗陽(yáng)境內(nèi)有漢丹鐵路、316國(guó)道、漢十高速公路、寺沙省道、335省道貫穿，并與京珠高速公路、滬蓉高速公路相通，距離襄陽(yáng)機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程，境內(nèi)有棗陽(yáng)火車(chē)站。截至2017年，棗陽(yáng)市全市公路通車(chē)?yán)锍?962公里，其中等級(jí)公路4731公里，過(guò)境高速公路67.6公里。農(nóng)村通公路行政村比重達(dá)到100%。全市擁有一級(jí)客運(yùn)站1個(gè)、二級(jí)貨運(yùn)站1個(gè)和五級(jí)客運(yùn)站11個(gè)，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量173.8億噸公里，同比增長(zhǎng)18%；旅客周轉(zhuǎn)量9.6億人公里，同比增長(zhǎng)2%。項(xiàng)目區(qū)位于湖北省棗陽(yáng)市中興大道與朝陽(yáng)東路交匯口西南角，棗陽(yáng)市農(nóng)村商業(yè)銀行對(duì)面，市政配套設(shè)施完善，交通便利，發(fā)展空間很大。4.2.5區(qū)域市政設(shè)施條件項(xiàng)目所在地位于湖北省棗陽(yáng)市中興大道與朝陽(yáng)東路交匯口西南角，棗陽(yáng)市農(nóng)村商業(yè)銀行對(duì)面，交通條件良好。本項(xiàng)目擬建區(qū)域周邊給排水、交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，將極大的利于對(duì)周邊環(huán)境的保持和保護(hù)。4.2.6區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件2017年，棗陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值617.5億元，同比增長(zhǎng)8.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值103.9億元，同比增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值288億元，同比增長(zhǎng)7.7%，其中工業(yè)268.2億元，同比增長(zhǎng)8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值225.6億元，同比增長(zhǎng)11.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為16.8：46.7：36.5，與上年同期相比，一產(chǎn)業(yè)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)業(yè)上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值61629元，同比增長(zhǎng)9.3%。第五章總體建設(shè)方案本項(xiàng)目建設(shè)方案是根據(jù)規(guī)劃用地的現(xiàn)狀、地勢(shì)、地形、地貌、周邊發(fā)展要求等方面因素來(lái)分析、擬定的確實(shí)可行的商業(yè)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃。5.1項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)維護(hù)原貌，充分利用現(xiàn)有場(chǎng)地，盡可能減少對(duì)地貌的破壞，尊重當(dāng)?shù)匚拿}特征。著力挖掘城市精神文化的深層次內(nèi)涵，為城市物質(zhì)景觀的塑造提供借鑒和內(nèi)涵的支持；節(jié)點(diǎn)式景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車(chē)雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有地標(biāo)性特質(zhì)的綜合體建筑。5.2項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目集購(gòu)物、生活、餐飲為一體的城市商業(yè)綜合體，將設(shè)置全面的綜合配套和設(shè)施，以服務(wù)社會(huì)為基本原則，不斷促進(jìn)地方和諧、可持續(xù)發(fā)展，為城市注入持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。5.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求1、按照一體化服務(wù)的功能特點(diǎn)和發(fā)展要求；2、重視靈活多樣的組合形式；3、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境新形象；4、功能分區(qū)明確，組合靈活，交易流線合理，內(nèi)部聯(lián)系快捷，外部交通流暢，用地布局合理，設(shè)施配套良好，并充分考慮遠(yuǎn)期發(fā)展的可能性。5、充分考慮進(jìn)出車(chē)輛方便，合理進(jìn)行交通組織設(shè)計(jì)，布置充足的停車(chē)場(chǎng)，注重與外部道路的連接通暢。6、充分考慮場(chǎng)地地形條件，盡可能做到緊湊布置，以節(jié)約用地。7、重視整體綠化，使項(xiàng)目建設(shè)與周?chē)鷳B(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一。5.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及指導(dǎo)思想地標(biāo)性：1、作為城市建筑形象的象征休閑宜人的廣場(chǎng)環(huán)境特色鮮明的建筑意象多樣復(fù)合的建筑功能集約型2、作為城市餐飲服務(wù)綜合體的主要支撐平臺(tái)消費(fèi)密集型產(chǎn)業(yè)的總部聚集地餐飲美食消費(fèi)與休閑購(gòu)物的集中區(qū)中高檔餐飲與高檔寫(xiě)字樓的核心區(qū)公共性3、作為城市中心區(qū)域的特色休閑場(chǎng)所歷史文化名城的象征中心商業(yè)文化與休閑文化的結(jié)合部魅力城市夜景廣場(chǎng)的交融體5.5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路以改善民生為己任，以打造“棗陽(yáng)市舌尖上的中國(guó)”為主線，實(shí)施“大餐飲”和“特色餐飲”的戰(zhàn)略。拓展市場(chǎng)發(fā)展空間，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增強(qiáng)集群效應(yīng)，推動(dòng)棗陽(yáng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。把項(xiàng)目綜合體打造成具有濃郁湖北特色和民俗風(fēng)情的大型商業(yè)綜合體，同時(shí)能夠滿(mǎn)足本地與外地旅游消費(fèi)者多樣化需求、便利、安全和繁榮的特色餐飲美食綜合場(chǎng)所?？茖W(xué)規(guī)劃和管理?？傮w規(guī)劃，分步實(shí)施，優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)區(qū)片，使子項(xiàng)目區(qū)塊之間相互促進(jìn)，相互完善形成一個(gè)有機(jī)整體。成立開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)管理機(jī)構(gòu)，要對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)加強(qiáng)管理。項(xiàng)目建設(shè)積極爭(zhēng)取政策扶持，在良好的投資環(huán)境下積極爭(zhēng)取上級(jí)支持，充分利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持政策，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。加強(qiáng)對(duì)餐飲服務(wù)專(zhuān)業(yè)公關(guān)方面的人才培養(yǎng)，提高整體素質(zhì)。5.6土建工程方案5.6.1方案指導(dǎo)原則在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要的前提下，貫徹建筑物輕型化、公用工程社會(huì)化等原則，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用、確保質(zhì)量。項(xiàng)目的建設(shè)充分考慮了場(chǎng)地面積，要使項(xiàng)目建筑平面規(guī)整緊湊，注重實(shí)用性。在保證工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，盡量節(jié)省投資。5.6.2建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2012]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB_50007-2011]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-2010]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2010]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-2008]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-2008]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50003-2011]《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》[JGJ79-2012]《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50038-2005]5.6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)。防止地震等地質(zhì)災(zāi)害隱患事故發(fā)生，建筑物設(shè)計(jì)建設(shè)要求達(dá)到抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g的抗震設(shè)防要求的設(shè)防指標(biāo)。5.6.4主要建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總用地面積19723.00m2（地塊大致長(zhǎng)寬為163*121米），新建總建筑面積33810.00m2，地上三層建筑，建設(shè)大型商業(yè)綜合體，內(nèi)容包含大型商業(yè)超市、餐廳、員工宿舍及其他相關(guān)附屬設(shè)施。一層建筑面積為11270平方米，層高5m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；二層建筑面積為11270平方米，層高4m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；三層建筑面積為11270平方米，層高3.6m，主要功能為辦公室、員工宿舍；地下一層、二層建筑面積為22540.00平方米，主要為地下停車(chē)場(chǎng)。5.7工程管線布置方案5.7.1給排水一、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（2009年版）》GB50015-2003《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（2016年版）》GB50014-2006《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2017二、給水設(shè)計(jì)A、水源本項(xiàng)目工程水源為當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司供水。引入管采用管徑DN150。B、室內(nèi)給水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)由當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司直接供水。給水管道采用PP一R給水管，熱熔連接。消防給水系統(tǒng)設(shè)有室內(nèi)消火栓。消火栓間距不大于30米，確保同層任何部位都有兩股水柱同時(shí)到達(dá)滅火點(diǎn)。消火栓采用SG24/65型室內(nèi)自救式消火栓，消火栓口徑為DN65，水龍帶長(zhǎng)25米，水槍噴嘴為DN19。消防給水管采用熱鍍鋼管。C、室外給水系統(tǒng)室外給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生活、消防合用給水系統(tǒng)，水源為當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司供水。給水管網(wǎng)系統(tǒng)布置成環(huán)狀，主要管徑由DN150組成，室外設(shè)有地上式消火栓。三、排水設(shè)計(jì)室內(nèi)排水室內(nèi)排水采用糞便污水與生活洗滌廢水合流管道，排水管采用PVC芯層發(fā)泡管道。室外排水室外排水采用雨、污分流制，生活污水排至當(dāng)?shù)匚鬯芫W(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管道匯集，進(jìn)入雨水回排放系統(tǒng)。四、消防固定滅火系統(tǒng)采用干粉滅火器，充裝量為6L，滅火級(jí)別為5A。5.7.2供電一、電源、負(fù)荷強(qiáng)電部分：380V/220V配電系統(tǒng)、防雷、接地保護(hù)。弱電部分：包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、日常和緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（PDS）、呼叫對(duì)講系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能卡系統(tǒng)、多媒體引導(dǎo)系統(tǒng)等。其中電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)信息、有線電視綜合布線穿管預(yù)埋系統(tǒng)。二、接地保護(hù)及防雷保護(hù)1、本工程采用綜合接地方式，接地主要有防雷接地，變電所工作接地，弱電接地，保護(hù)接地，共享基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，露出屋面的所有金屬管道及構(gòu)筑物均接入接地系統(tǒng)。2、電氣接地裝置與防雷接地裝置共享，低壓饋線距離超過(guò)50米時(shí)設(shè)重復(fù)接地裝置，接地電阻不大于10歐姆。3、所有正常時(shí)不帶電的電氣設(shè)備的金屬外殼均應(yīng)與PE線可靠連接，末級(jí)配電箱插座設(shè)漏電開(kāi)關(guān)保護(hù)。4、構(gòu)筑物均設(shè)防雷裝置，利用建筑物的柱、地梁、樁基等內(nèi)部的主筋作接地體，屋頂設(shè)避雷帶。5.8土地利用情況l、用地類(lèi)型項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)為規(guī)劃性建設(shè)用地。2、用地規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積19723.00m2（地塊大致長(zhǎng)寬為163*121米），新建總建筑面積33810.00m2。3、用地指標(biāo)項(xiàng)目用地指標(biāo)表序號(hào)技術(shù)指標(biāo)名稱(chēng)數(shù)量單位1總占地面積19723.00㎡2總建筑面積33810.00㎡3建構(gòu)筑物占地面積11270.00㎡4建筑系數(shù)57.14%%5容積率1.716入口場(chǎng)地鋪裝8453.00㎡7投資強(qiáng)度1274.32萬(wàn)元/畝8地下停車(chē)場(chǎng)22540.00㎡以上指標(biāo)均符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。第六章節(jié)約能源方案6.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)（一）、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（二）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)）（三）、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015）（四）、《節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》（五）、《商業(yè)建筑空調(diào)節(jié)能改造技術(shù)指南》（六）、《建筑節(jié)能技術(shù)指南》（七）、《節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》（八）、《工程建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》6.2主要節(jié)能措施改革開(kāi)放40多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔?chē)道，實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，小康社會(huì)建設(shè)取得了輝煌的成就。然而，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在某種程度上是以消耗能源做代價(jià)的，發(fā)展越快消耗的能源就越多。因而，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，能源狀況不斷地向我們發(fā)出警報(bào)。節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境已經(jīng)成為是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針。在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的新形勢(shì)下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要全面加強(qiáng)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和資源綜合利用工作，突出抓好節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)工程建設(shè)。在國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施中，支持重點(diǎn)節(jié)能減排工程建設(shè)也列入其中。項(xiàng)目方將積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和節(jié)能環(huán)保同步進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合的發(fā)展道路。為此，本項(xiàng)目將采用以下節(jié)能措施：1.新建建筑全面嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。采用節(jié)能建材、節(jié)能設(shè)施，建設(shè)低能耗的綠色建筑。建筑的節(jié)能從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工圖審查及施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等全過(guò)程實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管。選用先進(jìn)的技術(shù)工藝和設(shè)備，避免施工過(guò)程中對(duì)資源的浪費(fèi)。2.合理安排工程進(jìn)程，減少物流往返，從而減少潔凈面積，節(jié)省空氣凈化能耗。3.項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格遵循總體規(guī)劃，力求緊湊，提高項(xiàng)目用地的綜合利用效率。項(xiàng)目建設(shè)將充分考慮物流、人流、施工、經(jīng)營(yíng)、維修等因素，合理規(guī)劃，節(jié)約土地資源。4.合理利用水資源。為了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，保證各行業(yè)用水需求，必須節(jié)約用水，提高水資源的利用效率。利用循環(huán)水成為綠化，道路清洗用水的資源，從而有效提高水資源的利用效率。6.3具體節(jié)能方案1.電氣工程：根據(jù)設(shè)計(jì)要求的照明要求，選用節(jié)能燈具，同時(shí)在建筑使用說(shuō)明書(shū)及節(jié)能標(biāo)識(shí)中標(biāo)示節(jié)能操作方法。2.給排水系統(tǒng)：根據(jù)設(shè)計(jì)要求，采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，同時(shí)在建筑使用說(shuō)明書(shū)及節(jié)能標(biāo)識(shí)中標(biāo)示節(jié)能操作方法。3.通風(fēng)空調(diào)工程：根據(jù)設(shè)計(jì)要求，不同的場(chǎng)所采用不同的通風(fēng)及制冷空調(diào)系統(tǒng)，同時(shí)在建筑使用說(shuō)明書(shū)及節(jié)能標(biāo)識(shí)中標(biāo)示節(jié)能操作方法。4.能源利用：根據(jù)建筑所在地的各項(xiàng)風(fēng)能、太陽(yáng)能和地?zé)崮艿瓤衫媚茉吹奶攸c(diǎn)，響應(yīng)國(guó)家節(jié)能要求，選用合適的節(jié)能設(shè)備，盡量采用自然能源系統(tǒng)，降低建筑使用成本。5.此外，項(xiàng)目單位還將從管理措施著手，制定相應(yīng)的節(jié)能管理制度，培養(yǎng)施工人員良好的節(jié)能意識(shí)，使節(jié)能變?yōu)槊總€(gè)員工的自覺(jué)行動(dòng)。加強(qiáng)施工中水、電、汽的計(jì)量管理，合理調(diào)度、分配各工序能耗。制定合理的用能消耗定額，并實(shí)行考核。6.4建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類(lèi)和數(shù)量分析6.4.1能源消耗種類(lèi)1)、動(dòng)力主要?jiǎng)恿殡娏Α?)、其他能源項(xiàng)目使用其他能源為生活用水。6.4.2能源消耗數(shù)量分析1)、用電量：根據(jù)動(dòng)力及照明需求測(cè)算年用量為45.36萬(wàn)度。2)、用水量：年用量5.50萬(wàn)噸。6.5企業(yè)節(jié)能管理企業(yè)節(jié)能管理包括：制定節(jié)能規(guī)劃，加快節(jié)能技術(shù)改造，完善能耗定額、統(tǒng)計(jì)等基礎(chǔ)工作，按照《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》等標(biāo)準(zhǔn)要求，合理配備能源計(jì)量器具，定期開(kāi)展能源平衡測(cè)試和能源審計(jì)。要把節(jié)能降耗的目標(biāo)和責(zé)任落實(shí)到班組和具體責(zé)任人，實(shí)施節(jié)獎(jiǎng)超罰措施。有關(guān)部門(mén)要盡快制定重點(diǎn)用能企業(yè)節(jié)能管理辦法，采取分類(lèi)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、信息交流等措施，加強(qiáng)節(jié)能管理。對(duì)重點(diǎn)用能企業(yè)主要負(fù)責(zé)人實(shí)行節(jié)能工作問(wèn)責(zé)制。6.6結(jié)論經(jīng)過(guò)分析比較，企業(yè)針對(duì)本項(xiàng)目的具體情況，制定了利用能源及節(jié)能技術(shù)措施，有效的降低了各類(lèi)能源的消耗指標(biāo)，本項(xiàng)目可以達(dá)到節(jié)能型標(biāo)準(zhǔn)。第七章環(huán)境保護(hù)與消防措施7.1設(shè)計(jì)依據(jù)及原則7.1.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境保護(hù)堅(jiān)持“以預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”的原則，各部門(mén)共同采取措施，對(duì)污染進(jìn)行聯(lián)合防治，以達(dá)到國(guó)家及地方有關(guān)環(huán)境保護(hù)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。（87）國(guó)環(huán)字第002號(hào)文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)劃》《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-96《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-2008《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》DB11/501-2007《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》DB11/307-2014《國(guó)家大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-1996《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》7.1.2設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)中盡可能選用無(wú)污染或污染少的先進(jìn)工藝及設(shè)備。嚴(yán)格遵照“三同時(shí)”原則，凡本項(xiàng)目中所涉及的可能產(chǎn)生污染物的工藝過(guò)程及設(shè)備，均采用相應(yīng)的措施進(jìn)行治理，使其達(dá)標(biāo)。7.2建設(shè)地環(huán)境條件項(xiàng)目擬建地點(diǎn)周?chē)髿饧巴寥赖沫h(huán)境現(xiàn)狀良好，有一定的環(huán)境容量。7.3項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響7.3.1項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響1.項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中環(huán)境空氣的影響揚(yáng)塵是施工期間影響環(huán)境空氣的主要污染物，來(lái)源于各種無(wú)組織排放源。其中場(chǎng)地清理、土方挖掘填埋和物料運(yùn)輸?shù)裙ば虍a(chǎn)塵量較大，而材料堆存、建筑機(jī)構(gòu)施工、設(shè)備安裝等工序產(chǎn)塵量較小或不揚(yáng)塵，而且揚(yáng)塵還受風(fēng)向、風(fēng)速、濕度等氣象條件影響。由于污染源多為間歇性源并且揚(yáng)塵點(diǎn)低，因此只會(huì)在近距離內(nèi)形成局部污染。施工期間產(chǎn)生的污染物未經(jīng)充分?jǐn)U散稀釋就進(jìn)入地面呼吸帶，將會(huì)給現(xiàn)場(chǎng)人員的施工、生活、健康安全帶來(lái)一定的影響。2.項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中水環(huán)境的影響施工期水污染源主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊(duì)伍的生活污水等。沖洗廢水主要來(lái)源于石料等建材的洗滌，主要污染物為SS；生活污水主要污染物為SS、BOD、COD等。沖洗廢水的排放特點(diǎn)是間歇式排放，廢水量不穩(wěn)定。施工中往往用水量無(wú)節(jié)制、廢水排放量大，若不采取措施，將會(huì)在施工現(xiàn)場(chǎng)隨意流淌，對(duì)周?chē)h(huán)境及景觀造成一定影響。3.項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程施工噪聲的影響工程施工期間的噪聲主要來(lái)源于施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸，車(chē)輛馬達(dá)的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。施工時(shí)對(duì)周?chē)h(huán)境的主要影響是施工噪聲，其輻射范圍較廣，晝間最大距離近150米，夜間影響更為嚴(yán)重。4.項(xiàng)目施工渣土處理處置施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過(guò)程中產(chǎn)生的渣土，必須到市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)辦理建筑垃圾準(zhǔn)進(jìn)、處置手續(xù)，由施工單位或承建單位進(jìn)行無(wú)污染外運(yùn)。7.3.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)生的污染物該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中，主要污染物有：（1）廢水職工的生活廢水和食堂含油廢水；（2）廢氣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不產(chǎn)生廢氣；（3）固廢固體廢棄物主要是職工以及入駐客商產(chǎn)生的生活垃圾。7.4環(huán)境保護(hù)措施方案7.4.1項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施1.控制生態(tài)影響的初步方案為減少建筑物施工時(shí)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，擬定施工方案時(shí)工程建設(shè)單位為本工程的棄土制定處置計(jì)劃，應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)處理?xiàng)壨?，并不定期的檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。同時(shí)，應(yīng)考慮基礎(chǔ)開(kāi)挖、道路施工及場(chǎng)地平整過(guò)程中的水土保持方案，并對(duì)臨時(shí)性松散表土作適當(dāng)壓實(shí)處理，在坡面>25°時(shí)要做護(hù)坡處理，永久性坡面種植草皮。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門(mén)聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施后才能繼續(xù)施工。為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴天和刮風(fēng)的情況下，應(yīng)在棄土表面上灑一些水，防止揚(yáng)塵。工程施工者應(yīng)該按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)過(guò)程中不要超載，裝土車(chē)沿途不得灑落，車(chē)輛駛出工地前輪子上的泥土應(yīng)去除干凈，防止沿程棄土滿(mǎn)地，影響環(huán)境整潔。同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)工地門(mén)前的道路環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材灑落應(yīng)及時(shí)清掃。2.控制噪聲影響的初步方案為了減少施工噪聲對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，工程在居民點(diǎn)200米的區(qū)域內(nèi)，不允許在晚上十一時(shí)至次日上午六時(shí)內(nèi)施工，同時(shí)應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械，對(duì)必須在夜間施工又可能影響居民環(huán)境的工地，應(yīng)對(duì)施工機(jī)械采用降噪措施，同時(shí)也可在工地周?chē)蚓用窦械刂車(chē)O(shè)立臨時(shí)的聲障之類(lèi)的裝置，以保證居民區(qū)的聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量。由于項(xiàng)目施工區(qū)為工業(yè)區(qū)，周?chē)际瞧髽I(yè)工廠，幾乎沒(méi)有居民居住，所以不會(huì)造成很大影響。3.控制生活垃圾污染的初步方案工程施工時(shí)，施工人員的食宿將安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時(shí)住宿地的排水和生活廢棄物，應(yīng)妥善處理，集中收集送至城市垃圾處理站一并處理。4.控制水污染的初步方案對(duì)于施工中的沖洗廢水，建議在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類(lèi)廢水，廢水經(jīng)沉淀后，仍可作為施工用水的一部分重復(fù)使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對(duì)地表水環(huán)境的污染。7.4.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施（1）廢水項(xiàng)目食堂用水經(jīng)隔油池處理后和經(jīng)化糞池處理后的生活污水進(jìn)入現(xiàn)有的污水處理廠處理，達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918-2002）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中A類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，排入市政污水管網(wǎng)，本項(xiàng)目在采取各種污染防治措施后實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。（2）固體廢棄物本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的固體廢棄物主要生活垃圾。生活垃圾實(shí)行分類(lèi)袋裝，定點(diǎn)堆放，可與污水處理設(shè)施產(chǎn)生的污泥由環(huán)衛(wèi)部門(mén)集中統(tǒng)一處理。綜上，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的污染經(jīng)妥善處理后，實(shí)現(xiàn)了無(wú)害化和資源化，因此，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)污染對(duì)周?chē)绊懞苄　?.5環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和保護(hù)內(nèi)容1、保護(hù)目標(biāo)環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)是：保護(hù)和利用自然環(huán)境，遵重當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化，項(xiàng)目建成后生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美。并要求大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到政府要求標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到市環(huán)保部門(mén)要求，無(wú)其它污染情況。該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境影響較小，但在該項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)破壞生態(tài)植被，要注重環(huán)境綠化工程，對(duì)已被破壞的植被及時(shí)進(jìn)行保護(hù)和恢復(fù)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要嚴(yán)格按照環(huán)境保護(hù)部門(mén)批復(fù)的“環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)”執(zhí)行，工程完工后經(jīng)環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收合格后投入運(yùn)營(yíng)。2、保護(hù)內(nèi)容（1）綠色技術(shù)的推廣應(yīng)用。綠色技術(shù)就是指有利改善環(huán)境質(zhì)量的環(huán)?？煽啃约夹g(shù)，也就是根據(jù)價(jià)值，并利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的全部潛力的無(wú)污染技術(shù)。綠色技術(shù)的要求是：①能源最小化②廢棄物最小化③避免資源浪費(fèi)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目方將更多使用綠色技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)原有地塊的生態(tài)資源的保護(hù)和本次項(xiàng)目的環(huán)保建設(shè)：相關(guān)設(shè)施將使用如：太陽(yáng)能、雨水收集使用、自然風(fēng)代替空調(diào)、沼氣利用、循環(huán)利用技術(shù)等。清潔生產(chǎn)化：使用清潔能源，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程清潔化（如生態(tài)廁所等）使用清潔產(chǎn)品（如不用一次性產(chǎn)品）服務(wù)生態(tài)化：使用綠色材料裝飾、家具、供應(yīng)綠色食品。節(jié)約資源：減少垃圾，進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理，資源重復(fù)循環(huán)利用（如循環(huán)水澆植被等）。綠色交通：內(nèi)部交通可采用電力車(chē)、徒步等方式。綠色商品：綠色商品主要注意四性，即地方性、環(huán)保性、實(shí)用性、方便性。綠色休閑：休閑方式多采用生態(tài)型設(shè)計(jì)等。7.6消防措施7.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)遵照的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：《消防法》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）《爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50058-2014）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116-2013）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）《電器裝置設(shè)備布置設(shè)計(jì)規(guī)定》7.6.2消防措施項(xiàng)目方將堅(jiān)持“防消合一”的原則，建設(shè)城市、森林消防體系，整合報(bào)警和通訊網(wǎng)絡(luò)，合理設(shè)置消防站點(diǎn)，加強(qiáng)消防水源建設(shè)和管理，各項(xiàng)建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家頒布的防火規(guī)范,努力提高綜合消防能力。按照《中華人民共和國(guó)消防法》的規(guī)定，進(jìn)行消防安全布局。各項(xiàng)建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家頒布的防火規(guī)范，確定防火等級(jí)，健全消防設(shè)施，保證消防通道。加大消防水源管理力度。充分利用配水管網(wǎng)、再生中水等多種水源，結(jié)合各項(xiàng)建設(shè)、水系整治、避難場(chǎng)所設(shè)置消火栓、吸水井、蓄水池等消防取水設(shè)施，確保森林火災(zāi)撲救的需要。加強(qiáng)對(duì)對(duì)自然災(zāi)害和險(xiǎn)情的監(jiān)測(cè)、各種人為破壞的監(jiān)測(cè)等。7.6.3抗震措施規(guī)劃區(qū)工程建設(shè)場(chǎng)地抗震設(shè)防要求：根據(jù)國(guó)家頒布《中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2015），規(guī)劃區(qū)按6度設(shè)防，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。建設(shè)應(yīng)急避難所，配套建設(shè)區(qū)級(jí)地震應(yīng)急物資儲(chǔ)備庫(kù)。7.6.4綜合防災(zāi)項(xiàng)目方將采取強(qiáng)有力的措施，切實(shí)加強(qiáng)災(zāi)時(shí)救濟(jì)和災(zāi)后恢復(fù)重建工作，提高備災(zāi)物資儲(chǔ)備能力。建立安全可靠高效的交通、水、電、熱、通信等生命線系統(tǒng)，提高抵御災(zāi)害的能力，保障社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立快捷、暢通的本區(qū)災(zāi)情信息管理系統(tǒng)，制定和完善救災(zāi)預(yù)案。7.6.5消防措施的預(yù)期效果本設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能發(fā)生的火災(zāi)危險(xiǎn)考慮了一系列防范和控制措施，在嚴(yán)格執(zhí)行操作堆積和各種規(guī)章制度的情況下，可以避免火災(zāi)事故的發(fā)生；一旦火災(zāi)發(fā)生時(shí)，可以保證及時(shí)撲救，從而保障安全。第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生8.1編制依據(jù)1.《安全生產(chǎn)法》2.《職業(yè)病防治法》3.《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》4.《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評(píng)價(jià)管理辦法》8.2概況公司認(rèn)真貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)部門(mén)頒布的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和規(guī)定，以保證運(yùn)營(yíng)安全和操作人員身體健康。本項(xiàng)目凡涉及勞動(dòng)安全、衛(wèi)生的各個(gè)環(huán)節(jié)，如防火防爆、電氣安全、防靜電防雷措施、防機(jī)械傷害以及防暑降溫等方面將根據(jù)生產(chǎn)特性的具體情況均采取相應(yīng)的預(yù)防措施。此外，公司還將加強(qiáng)安全衛(wèi)生教育和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的安全衛(wèi)生的意識(shí)。制定本企業(yè)操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。8.3勞動(dòng)安全8.3.1工程消防項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程消防工作將本著“以防為主，防消結(jié)合”的原則，在工程建設(shè)中嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)，把好消防系統(tǒng)、設(shè)備、設(shè)計(jì)關(guān)，建立經(jīng)常性的消防檢查制度，會(huì)同消防管理部門(mén)對(duì)工程消防的設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格檢查，并定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行安全教育。8.3.2防火防爆設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)置兩個(gè)直通商業(yè)綜合體外的消防及運(yùn)輸出入口，商業(yè)綜合體內(nèi)設(shè)置消防車(chē)通道，整個(gè)商業(yè)綜合體的布局，嚴(yán)格按照消防規(guī)定與規(guī)范的要求進(jìn)行。本工程的建筑物耐火籌備組均不低于二級(jí)，倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房的耐火等級(jí)達(dá)到一級(jí)。庫(kù)房?jī)?nèi)按照國(guó)家頒布的消防規(guī)范的要求設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，并配備足夠的移動(dòng)滅火器材。8.3.3電力所有插座回路均裝設(shè)漏電保護(hù)裝置；所有帶電設(shè)備正常不帶電的金屬部分均應(yīng)設(shè)可靠接地；不含變電所的建筑物在其電源進(jìn)線外令線應(yīng)進(jìn)行重復(fù)接地；戶(hù)外路燈燈桿就近打一根接地極；在建筑物內(nèi)應(yīng)將PE干線、接地極的接地干線、公用管道、建筑物金屬構(gòu)件等可導(dǎo)電體在進(jìn)入建筑處做總等電位連接。設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)部分均加防護(hù)罩。商業(yè)綜合體電源中心線進(jìn)戶(hù)重復(fù)接地，并采取防雷措施。消防電源獨(dú)立于其它供電線路并設(shè)兩路供電。8.3.4防靜電防雷措施建筑物均按第三類(lèi)防雷建筑物設(shè)置防雷，避雷帶采用明敷，引下線及接地極分別利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋，與電源中心線重復(fù)接地構(gòu)成聯(lián)合接地，接地電阻≦1Ω。特殊設(shè)備按規(guī)范要求設(shè)置防雷裝置及防靜電裝置。建筑物內(nèi)電氣設(shè)計(jì)采用TN—C—S接地系統(tǒng)，電源中心線進(jìn)戶(hù)處重復(fù)接地，在低壓線路引入點(diǎn)作等電位聯(lián)接。8.4勞動(dòng)衛(wèi)生8.4