南通商業(yè)項目市調(diào)

南通市整體商業(yè)市調(diào)分析報告目錄整體市場分析整體商業(yè)分析具體個案分析日式商業(yè)分析本案綜合分析整體市場分析面積:8001平方公里人口:766萬下轄3市2縣4區(qū)市區(qū)面積1706平方公里

人口220萬南通概況南通經(jīng)濟情況2111.88億元2001-2009年南通市GDP發(fā)展情況2008年2510.13億元2009年2872.8億元發(fā)展速度躍居江蘇省及長三角各市之首南通的經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展勢頭非常良好，并伴隨著與上海城市圈的逐步成型，南通的經(jīng)濟會向更高的層次發(fā)展，經(jīng)濟也將慢慢轉(zhuǎn)型，形成質(zhì)的飛躍。整體市場分析港閘區(qū)概況-交通“一站三口”南通火車站鹽通高速出口通啟高速出口通寧高速出口整體市場分析南通目前的商業(yè)發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃主要商圈主要分布在三塊南大街商業(yè)圈

南大街商業(yè)中心區(qū)包括南大街、八仙城、人民中路，以南大街北段為核心地塊，整體上呈“T”型分布，以南大街為商業(yè)主軸線并向四周延升的區(qū)域。是目前南通最主要的商業(yè)圈，功能以百貨為主，但商業(yè)設(shè)施較差。北大街商業(yè)圈

外環(huán)北路商業(yè)帶是港閘區(qū)商業(yè)相對開發(fā)較早區(qū)域，承接為來成為城市副中心職責(zé)。目前該商業(yè)帶以外環(huán)路為中軸以交通叉口為節(jié)點，規(guī)劃開發(fā)形成三個組團，使其互為聯(lián)動開發(fā)區(qū)商圈開發(fā)區(qū)商圈是新區(qū)造城所興建的大型配套設(shè)施，目前商業(yè)設(shè)施尚較為缺乏，整個人口導(dǎo)入尚在初期階段；商圈整體分析南通市主要商業(yè)分布北大街商業(yè)圈南大街商業(yè)圈開發(fā)區(qū)商圈南通現(xiàn)在商業(yè)主要集中在市中心，以南大街為中心輻射500米，都屬于商業(yè)最繁華地段，亦可視為唯一商業(yè)中心。休閑娛樂業(yè)態(tài)主要集中在青年中路，以日式餐飲、酒吧為主，以上兩塊商業(yè)為南通較早期開發(fā)商業(yè)；傳統(tǒng)延續(xù)性較強。而新建商業(yè)主要是以酒店式公寓、寫字樓、住宅（都為出售）配套商業(yè)為主，如奧特萊斯、美麗華廣場、鴻鳴摩爾、中南世紀(jì)廣場、以及本案都為此類商業(yè)。由于南通對項目建筑的層高還未有限定要求，很多酒店式公寓均為挑高戶型，層高為4.5米-4.8米，且價格均價都在7000-7500之間，此次市調(diào)的幾個酒店式公寓均已售罄；這些項目的商鋪平均出售率在85%，但后期的運營并不是很好，以下個案分析中將詳細(xì)說明！商圈整體分析具體個案分析鴻鳴摩爾一站式shoppingmall高迪晶城傳統(tǒng)生活住宅配套奧特萊斯大型主題購物（outlets)美麗華廣場辦公型輻射商業(yè)南通南大街城市中心商業(yè)街區(qū)中南世界商業(yè)廣場綜合城鎮(zhèn)開發(fā)具體個案分析總面積價格商業(yè)形態(tài)出租率10萬平米，2座寫字樓2萬元每平米一站式SHOPINGMALL未開盤位于通寧大道與外環(huán)北路交界口，總建筑面積10萬平米，2011年年底完工，由于目前還未開盤，準(zhǔn)確價格沒有出來，琚現(xiàn)場銷售人員預(yù)估均價在2萬元每平米以上！此項目中間廣場為收費式游樂場、有旋轉(zhuǎn)木馬、摩天輪等，地下為網(wǎng)吧、溜冰場；主力店為華潤蘇果大賣場（總部），嘉禾影院等已經(jīng)基本確定。商業(yè)業(yè)態(tài)有美食廣場（中低檔快餐類），海鮮坊、日式餐飲（中高檔餐飲），百貨零售主要以沿街商鋪形式，定位中高檔國際品牌，但具體品牌商家還未確定，娛樂有量販?zhǔn)終TV，高級會所，休閑SPA等。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，此項目對面將投入18億建造室內(nèi)游樂場，已經(jīng)開始施工，與項目露臺游樂場相結(jié)合將構(gòu)建，南通最大的休閑娛樂場所！鴻鳴摩爾對本案威脅★★★★★鴻鳴摩爾業(yè)態(tài)組合：餐飲+休閑+娛樂+購物鴻鳴摩爾總面積價格商業(yè)形態(tài)出租率27.7萬平米，其中20.7萬為住宅，7萬為商鋪1.2萬元每平米（2009年6月價格）傳統(tǒng)生活住宅配套80%位于城港路與外環(huán)北路交界口，總建筑面積27.7萬平米，其住宅在20.7萬平米，商業(yè)體量約7萬平米，有大賣場，星級酒店，西班牙風(fēng)情商業(yè)街，精品家具廣場，餐飲休閑廣場,2009年6月開盤售價為1.2萬每平米，入住率為80%此項目中間廣場為小型市民廣場，配有一些景觀建筑兒童游樂設(shè)施。主力店為華潤蘇果大賣場，為項目整體最大人氣吸引點，其內(nèi)部商鋪基本以百貨服飾為主中低檔，餐飲休閑廣場部分只有一間大面積餐飲金港海鮮漁港，其他基本為中小型餐飲，內(nèi)街餐飲經(jīng)營不佳。西班牙風(fēng)情商業(yè)街基本處于有名無實，精品家具廣場雖然引進一些家居用品類，但是由于整個南通家具家紡已經(jīng)趨于飽和，并沒有吸引較多消費群。高迪晶城高迪晶城對本案威脅★★★業(yè)態(tài)組合：餐飲+購物具體個案分析現(xiàn)經(jīng)營較好商業(yè)高迪晶城經(jīng)營較差內(nèi)街高迪晶城奧特萊斯總面積價格商業(yè)形態(tài)出租率28萬平米，總分三期，現(xiàn)在一期開始經(jīng)營，總建筑面積10萬平米，其中包含2座酒店式公寓1.5萬元每平米大型主題式購物中心85%位于濠西路與外環(huán)北路交界口，總建筑面積28萬平米，一期總建筑面積10萬平米，配有2座酒店式公寓，主要以國內(nèi)國際品牌折扣店為主。二期工程將與意大利中國商會、國際米蘭俱樂部等意大利商業(yè)巨頭聯(lián)手打造，主要經(jīng)營來自意大利的名牌服裝、化妝品、工藝品、汽車、摩托車等，同時將開設(shè)五星級酒店、娛樂影城、大型超市等，但現(xiàn)在只有一期且整體經(jīng)營不良。開盤均價為1.5萬每平米,入住率為85%！此項目主要吸引點為國際品牌折扣點，用較低的價格購買國際一線品牌，但由于整個項目體量較大、難易消化（三樓目前都為空置），導(dǎo)致招商難度高，使得整個項目格局較亂，舉例GUCCI隔壁為森馬折扣店，據(jù)店鋪商家介紹剛開業(yè)的時候還是有較高人氣，但是隨著這個商業(yè)的發(fā)展，慢慢走向低潮。造成這個現(xiàn)象的主要原因為3點：1：整個商場格局較亂，導(dǎo)致整個商業(yè)檔次降低！2：后期宣傳活動力度降低，現(xiàn)場活動場所和展示舞臺都無人氣！3：惡性循環(huán)，由于經(jīng)營不良，局部空置；招商者未對品牌進行嚴(yán)格把關(guān)，導(dǎo)致項目品牌

檔次參差不齊！奧特萊斯對本案威脅★★★業(yè)態(tài)組合：餐飲（少量）+購物+健身（少量）具體個案分析奧特萊斯奧特萊斯此項目體量較小，只有1萬平米的配套商業(yè)，由于當(dāng)初商業(yè)配套只是爭對周邊學(xué)校，定位錯誤，導(dǎo)致整個商業(yè)失敗，現(xiàn)在商家尋找整體接盤者重新定位！美麗華廣場對本案威脅★★美麗華廣場總面積價格商業(yè)形態(tài)出租率總建筑面積5萬平米，商業(yè)1萬平米希望找一家整體運營辦公型輻射商業(yè)20%具體個案分析南大街總面積價格商業(yè)形態(tài)出租率位于南通市中心板塊沿街商鋪均價150-200元/月/平米城市中心商業(yè)街區(qū)98%業(yè)態(tài)組合：餐飲+休閑+娛樂+購物南大街對于南通人的定位和上海的外灘定位類似，經(jīng)過多年的發(fā)展與沉淀已經(jīng)趨于成熟，集餐飲、休閑娛樂購物于一體，多功能商業(yè)步行街，以南大街為中心，向外輻射500米現(xiàn)都處于南通商業(yè)最繁華的中心地帶。南大街較大型商業(yè)主要為集文峰百貨、南通新百貨大樓、南通金鷹；八仙城、大潤發(fā)等，為南通市民主要購物場所。其商業(yè)地位是由于經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的規(guī)劃所致，雖然集餐飲休閑娛樂購物于一體，但是都比較零散，其消費的群體具有一定的隨機性，想在短時間內(nèi)改變南通人在南大街的消費習(xí)慣很難。南大街對本案威脅★★★★★具體個案分析南大街中南世紀(jì)城總面積價格商業(yè)形態(tài)出租率總建筑面積250萬平米，其中商業(yè)為40萬平米，寫字樓60萬平米，其余150萬事住宅，其中商業(yè)有1/2在建均價2.5萬元每平米綜合城鎮(zhèn)開發(fā)未知整體業(yè)態(tài)規(guī)劃超市：賣客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車百貨；銀行：中國銀行、中國建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社；休閑娛樂：市民廣場、體育會展中心、大劇院、文化中心、比環(huán)西文化廣場大7.5倍的大廣場、六縣一市的公交轉(zhuǎn)乘點、金色港灣KTV、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、老上海餐館、旭日山莊大酒店、煙波漁港、5000平米的凈菜市場等；其它：商鋪、社區(qū)醫(yī)療2萬平方公里的中南世紀(jì)城是南通已在崛起的未來城市核心。在建的中南世紀(jì)城北接市政府，南依體育會展中心，東臨南通大學(xué)，西望狼山風(fēng)景和已建好的現(xiàn)代化高檔市政設(shè)施，是集行政、商業(yè)商務(wù)、金融、居住、教育、體育六大中心與一體的現(xiàn)代新城區(qū)。

中南世紀(jì)城的住宅、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、體育等項目現(xiàn)已全面啟動，它將是南通市最富有的商機和最具有活力的現(xiàn)代中心城。業(yè)態(tài)組合：餐飲+休閑+娛樂+購物中南世紀(jì)城對本案威脅★★★★★中南世紀(jì)城總商業(yè)面積40萬平米，要支持其商業(yè)的發(fā)展就必定需要大量的消費群體，由于此項目位于市區(qū)政府之旁，能得到政府扶持，必定會帶走部分南通各區(qū)的消費群體！具體個案分析中南世紀(jì)城南通具有較多的日企，據(jù)不完全統(tǒng)計2008年南通日企約有30家，日籍人口約2000人，而這些日籍人士，周末只要的娛樂場所集中在南通市區(qū)青年中路，或者開車去上海！調(diào)查結(jié)果顯示，南通的日語培訓(xùn)機構(gòu)較多，青年路上的日本料理店比較集中，這從側(cè)面反映了南通針對日本人的市場有著較大的空間。我們從與周邊居民的交流中得知夜上海對面的南風(fēng)樓,以及工學(xué)院(南通大學(xué)文峰校區(qū))西隔壁的東麗苑聚集了大量的日本人,此外另一部分集中在大飯店,三德這些地方.日式商業(yè)南通概況日式商業(yè)南通概況日式商業(yè)南通概況日式商業(yè)南通概況綜上所述，我們可以看到，南通整體商業(yè)的情況屬于麻雀雖小五臟俱全！本案綜合分析所以本案的定位是不適合在已有商業(yè)形態(tài)上的橫向延伸的，而是要縱向拉升局部區(qū)域內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)，從而與現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)完全區(qū)分開后達到意想不到的效果。商業(yè)脈路分析城市商業(yè)初級形態(tài)商業(yè)類型的填充完整唯一性商業(yè)聚集點的設(shè)立城市商業(yè)中級形態(tài)品牌率的提升各種商業(yè)形態(tài)的不斷展開城市商業(yè)高級形態(tài)各個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)劃分逐漸明顯商業(yè)層次上的逐漸拉開南通現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)其實是在由中級向高級過度，選擇在這個時間點去做高端商業(yè)其實是最為適合的，原因有兩點：泛商業(yè)飽和，人們開始尋找高端商業(yè)，為了區(qū)分自己的身份及消費結(jié)構(gòu)。還沒有高端商業(yè)的建立，品牌忠誠度為零的時候先入為主，事半功倍。本案綜合分析南通人消費基本選擇市中心的南大街板塊，而其中百貨商場和大型賣場人氣較高，而本案位于城北板塊，周邊人氣并不是很好，所以建議本案一定需要用精確的主題定位來吸引周邊人氣并用強大的后期營運亮點來加以鞏固。定位分析：挖掘現(xiàn)有的市場空白點，打造南通的“富人區(qū)”，創(chuàng)南通高端精致商業(yè)的第一品牌。（此定位取決與泛商業(yè)形態(tài)均已到位的前提）主題分析：由于本案已和日本知名酒店管理公司簽訂合同，且很有可能后期常駐本案的人口為在南通工作之日企員工，故先期賣點順利成長首推“日本”業(yè)態(tài)分析：南通主要的大型餐飲均為海鮮類，而缺少較好的川菜館