龍湖全期風險控制表

項目全周期風險控制表,,,,,,,,,,

類別,序號,風險項,風險明細,風險描述,解決方案,"風險管控級別

（高、中、低、無）",最遲解決時間,責任人,責任崗位,進展情況

,,,,,,,,,,,

1.土地風險,1.1,土地移交、拆遷風險,1.1.1地上障礙物：有房屋、高壓線、魚塘、農(nóng)田、林地、施工臨設等影響到交地及按時開工的障礙,"地上障礙物（魯能地產(chǎn)辦公區(qū)、生活區(qū)、施工庫房以及土方單位辦公區(qū)）；

","1、跟進魯能總包單位臨時堆場遷移，

2、對接清表單位，落實臨建遷移，

3、D地塊接洽管委會，督促魯能盡快搬離。

",高,"魯能:

2018.5.30

土方：

2018.7.30",武俊杰,項目總監(jiān),"1、B地塊魯能生活區(qū)及辦公區(qū)已經(jīng)搬遷完畢；

2、委托原土方單位進行清表作業(yè)，實施中將對臨建進行拆除。"

,,,,"場區(qū)內(nèi)有6根10kv高壓線桿。

","1、跟蹤正式落地方案的實施，7月30日前完成；

2、跟進臨時遷移方案的實施，12月31日前完成

",高,"臨時線桿啟用：2018.7.30

正式遷移落地：2018.12.31",王帥,工程經(jīng)理,"1、現(xiàn)場已完成臨時線桿施工安裝工作，待跟進廠區(qū)內(nèi)原線桿拆除。

2、聯(lián)合保利、山鋼跟進臨時線桿供電線路遷移。"

,,,1.1.2地下障礙物：有河道、溝渠、礦坑、墳地、地下文物、光纜、市政管線等等影響到交地及按時開工的障礙,,,,,,,

,,,1.1.3土地自然災害：有地裂縫、山體滑坡治理、山地泄洪等地質(zhì)災害，影響項目設計、按時開工,,,,,,,

,,,1.1.4建設用地紅線樁點坐標復核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突，影響交地和報建以及按時開工,,,,,,,

,,,1.1.5土地款不能按政府要求進行繳納（如：土地款緩繳、土地罰款未繳等），對后續(xù)報建、工程實施造成影響,,,,,,,

,,,1.1.6紅線外附近有高壓線、泵站等不利因素承諾拆除，但無法在交付前拆除的風險,,,,,,,

,,,1.1.7土地出讓后限高、退線等指標要求與投委會方案不符，影響設計和報建,,,,,,,

,,,1.1.8周邊存在衛(wèi)星、雷達基站，機場等限制建筑高度，需單獨報建的,規(guī)劃局要求征詢民航局航空限高意見，會影響報建取證節(jié)點滯后,"提前與規(guī)劃局溝通，出具建筑高度突破航空限高函件給航空局咨詢突破

",中,2018.4.30,閆錫國,報建經(jīng)理,已完成，未突破限高

,,,1.1.9項目實際運營節(jié)點要求與土地合同要求不符，造成土地處罰,,,,,,,

,,,1.1.10國土出讓條件中的約定與規(guī)劃要求不符，影響規(guī)證的辦理,,,,,,,

,,,1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他經(jīng)濟糾紛，影響國土證辦理,,,,,,,

,,,1.1.12其他風險,場區(qū)內(nèi)有相鄰地塊魯能地產(chǎn)的臨時箱變未拆除,跟進與魯能溝通，推進臨時箱變的拆除,低,2018.11.30,王帥,工程經(jīng)理,預計11月能拆除，目前對項目施工暫無影響

,1.2,代建、托管風險,1.2.1項目需代建幼兒園、學校，但其規(guī)模、位置與政府規(guī)劃不一致或未經(jīng)教育主管部門認可，影響報建,"1、根據(jù)土體合同，我司在該G057地塊需配建一處15班幼兒園，總建面不少于7800平米。幼兒園由我司負責裝修并與住宅項目同時交付，交付質(zhì)量特別是裝修甲醛檢測存在投訴風險。

2、幼兒園設施設備納入園區(qū)設施設備體系，消防控制室、配電室、水泵房物業(yè)管理存在連帶責任風險。

3、幼兒園開業(yè)時間、管理單位、招生范圍可增加銷售附加值，但暫時都不明確有一定銷售風險。

","1、幼兒園由我司裝修后交付，驗收流程同住宅一致，教育局在竣工驗收時參與驗收，過程監(jiān)管由質(zhì)檢部門實施；工程項目做好竣工驗收的資料存檔備查，施工單位質(zhì)保金結算需教育局或接管單位確認后再支付。

2、幼兒園有獨立圍墻與小區(qū)分開；出入口、停車均與小區(qū)分開。交付后設施設備管理風險由物業(yè)牽頭與教育局商議明確。

3、報建與區(qū)教育局及時溝通幼兒園品牌及招生范圍等，在交房前必須明確，如不確定則銷售時不對客戶釋放。

",中,2018.9.21,趙和平、閆錫國,"客服經(jīng)理

報建經(jīng)理",0201代建協(xié)議簽署完成。

,,,1.2.2項目需代建道路、公共綠地、公園等設施，無法按政府要求實施（如：進度要求、產(chǎn)權歸屬、移交標準、費用分攤等），影響到項目驗收,,,,,,,

,,,1.2.3代建標準不明確（如：配置標準、面積等），影響到報建、開工及驗收,,,,,,,

,,,1.2.4其他風險,,,,,,,

2.報建風險,2.1,規(guī)劃報建,2.1.1項目總體布局、業(yè)態(tài)不符合規(guī)劃審批部門的要求,"1、安置房移交協(xié)議要求與本宗地商品房同步驗收。

2、幼兒園代建協(xié)議要求先于住宅竣工并通過質(zhì)量驗收。

安置房建設進度影響1組團疊拼驗收，導致無法按期交付風險","需項目施工跟進配套、安置房、幼兒園與首期同步竣工。

",高,2018.8.30,王帥、閆錫國,工程經(jīng)理、報建經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,2.1.2綠地率、建筑密度存在不符合規(guī)劃或國土、園林等專業(yè)的要求的情況,建筑密度未計算首層陽臺,協(xié)調(diào)電子報建制作單位按目前方式計算,低,2018.5.2,李振、閆錫國,研發(fā)經(jīng)理、報建經(jīng)理,已完成

,,,2.1.3總指標滿足規(guī)范的前提下，停車方式與當?shù)貙徟叨扔胁町?，設置機械停車與當?shù)貙徟叨炔灰恢?,,,,,,

,,,2.1.4建筑退線距離與當?shù)貙徟叨炔环?,,,,,,

,,,2.1.5建筑單體存在挑空、夾層、設備用房、灰空間等后期可通過改造增加建筑面積的技術點，導致規(guī)劃審批無法通過,疊拼下疊地下二層改造贈送、中疊、上疊入戶層平臺改造贈送，上疊悶頂改造贈送，影響報規(guī)及驗收,與規(guī)劃溝通可按目前方案報規(guī)劃審批，方案改造在規(guī)劃驗收通過后實施。,中,2018.5.2,李振、閆錫國,研發(fā)經(jīng)理、報建經(jīng)理,目前方案已順利完成報規(guī)，改造待驗收后進行施工，持續(xù)跟進

,,,2.1.6商業(yè)、辦公類項目單層平面的面積及單戶面積與當?shù)貙徟叨炔灰恢?,,,,,,

,,,2.1.7居住服務配套設施的設置與相關部門的要求或尺度不一致，但需要溝通解決（如：衛(wèi)生服務站未按要求設置在首層）,,,,,,,

,,,2.1.8建筑及外立面的風格及色彩與當?shù)貙徟蟛灰恢拢ㄈ纾旱貐^(qū)性導則及設計指導意見等）,,,,,,,

,,,2.1.9小區(qū)出入口的設置及數(shù)量與審批部門要求不一致,,,,,,,

,,,2.1.10小區(qū)場地標高的設置與當?shù)仄毡樾砸蟛灰恢拢ㄈ纾罕本┮笮^(qū)正負零不得高于市政道路1.5米）,,,,,,,

,,,2.1.11存在限高問題需要突破的風險,,,,,,,

,,,2.1.12單體申報不完整（如：崗亭、圍墻漏報）,按照現(xiàn)有規(guī)劃政策，小區(qū)報規(guī)中有大門，但是沒有報圍墻和崗亭。計劃在規(guī)劃驗收通過后改造，存在被投訴違建拆除風險。,與業(yè)主簽署改造協(xié)議，規(guī)劃驗收通過后改造。,中,2018.9.21,趙和平、李振、任傳明,客服經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理、營銷經(jīng)理,

,,,2.1.13存在批后修改，不能在預售證申領前完成,,,,,,,

,,,2.1.14其他影響到規(guī)劃報建的風險,,,,,,,

,,,,"日照分析對北側保利地塊影響若有變化需重新簽訂協(xié)議。

","與研發(fā)及時交圈，如有變化及時與保利協(xié)調(diào)更改協(xié)議。

",低,2018.5.2,閆錫國,報建經(jīng)理,已完成

,2.2,消防報建,2.2.1消防車道及撲救場地借用紅線外市政道路,,,,,,,

,,,2.2.2消防疏散通道等在不同防火分區(qū)存在借用,,,,,,,

,,,2.2.3項目設計方案中涉及到消防規(guī)范中規(guī)定不明確的條款（如：消防登高場地距住宅的外墻不宜小于5米等條款）,,,,,,,

,,,2.2.4規(guī)劃報審圖紙與消防報審要求不一致,,,,,,,

,,,2.2.5疏散人數(shù)計算時與審批要求有區(qū)別（如：冰面、餐廳、廚房、設備用房人數(shù)計算）,,,,,,,

,,,2.2.6為減少疏散寬度或滿足疏散距離，采取特殊方式（如：采用在戶內(nèi)劃分出不進人機房、庫房，提高餐廚比等）,疊拼地下二層南側采用結構架空處理，影響消防報建,初步消防咨詢認可目前方案。,低,二階啟動會前,李振,研發(fā)經(jīng)理,已完成

,,,2.2.7分期開發(fā)建設，無法獨立滿足消防總平布置要求,,,,,,,

,,,2.2.8批后修改時存在新老規(guī)范適用問題,,,,,,,

,,,2.2.9其他風險,,,,,,,

,2.3,人防報建,2.3.1存在人防部門不同意我們異地建設的風險,,,,,,,

,,,2.3.2人防的用途及等級與當?shù)匾蟛煌耆恢拢ㄈ?建筑面積大于10萬平，未設置專業(yè)隊）,,,,,,,

,,,2.3.3人防分區(qū)不符合當?shù)厝朔酪?guī)范要求，人防平面布局與規(guī)范不完全一致（如：設置雙層人防，面積和布局不滿足，可以溝通）,,,,,,,

,,,2.3.4人防出入口設置不符合當?shù)厝朔酪?guī)范要求（如：出入口是否附壁）,,,,,,,

,,,2.3.5其他風險,,,,,,,

,2.4,環(huán)評批復,2.4.1項目周邊存在鐵路、高壓線、水源井等影響項目環(huán)評審批的設施或企業(yè)（如：石油企業(yè)、生化實驗室等）,,,,,,,

,,,2.4.2項目的建設對現(xiàn)狀居民產(chǎn)生影響，導致項目公示受阻,,,,,,,

,,,2.4.3項目周邊無排放設施或排放指標,,,,,,,

,,,2.4.4存在土壤、地下水污染等影響到環(huán)評批復,,,,,,,

,,,2.4.5其他風險,,,,,,,

,2.5,綠化報建,2.5.1綠化率的計算方法與規(guī)范要求不完全一致,,,,,,,

,,,2.5.2集中綠地不滿足日照要求,,,,,,,

,,,2.5.3綠地率指標未按下限標注（如：指標要求不低于30%，實際測算32%，為規(guī)避風險按30%標注）,,,,,,,

,,,2.5.4景觀實施圖與報建圖不一致（如：杭州按照擴初報批圖驗收）,,,,,,,

,,,2.5.5其他風險,,,,,,,

,2.6,預售許可,2.6.1申報價格與當前政策要求不符,政府毛坯限價，7.9出臺最新政策嚴打通過精裝拆分變相漲價，存在預售許可辦理風險。,疊拼為毛坯交付，價格需要掌握周邊區(qū)域樓盤限價情況，適時突破。小高層精裝價格根據(jù)市場情況進行調(diào)整。,中,2018年10月22日,閆錫國、任傳明,報建經(jīng)理、營銷經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,,預售許可政策變化的不確定性,保持對政策的敏銳性，實時掌握政策變化的動態(tài)，及時作出反應。,中,持續(xù)關注,閆錫國,報建經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,2.6.2其他風險,根據(jù)土地合同條款，本宗地溢價率109%，須待項目主體結構完成后申請辦理商品房預售許可。,10月22日前需達到預售施工進度條件，必要時采取搭架子等補救措施，提前確定有利的現(xiàn)場踏勘路線；,中,2018.10.15,王帥、閆錫國,工程經(jīng)理、報建經(jīng)理,持續(xù)跟進

3.工程風險,3.1,施工許可風險,3.1.1無證施工，處罰程序及辦理時間不可控，造成現(xiàn)場停工,若提前開工，現(xiàn)場踏勘不符合進度要求；會有無證施工風險。,提前與建委做有限溝通，力爭做到不走無證施工的處罰；,低,2018.7.30,閆錫國,報建經(jīng)理,報建正在跟進辦理

,,,3.1.2總包備案形式不清楚，導致施工許可證辦理延期無法開工（如：合作方有國有企業(yè)背景需公開招投標）,,,,,,,

,,,3.1.3其他風險,消防、人防流程較長，影響報進；,"1、報建職能負責人牽頭，消防、人防在規(guī)劃階段提前介入；

2、人防報建路線若滿足不了施工許可證報建要求，考慮進行全額抵配套費路徑；（需突破）

",中,2018.7.30,李振、閆錫國,研發(fā)經(jīng)理、報建經(jīng)理,報建正在跟進辦理

,3.2,進度風險（以全景計劃集團級節(jié)點為標尺，管控制度為風險評價標準）,3.2.1施工期間有政府重大活動，影響的時間和程度不明確,,,,,,,

,,,3.2.2項目周邊存在學校、古跡、地鐵、市政管線、高壓線、高架橋等需要專項方案論證或單獨報批的設施,,,,,,,

,,,3.2.3項目出現(xiàn)民擾投訴影響到集團級節(jié)點延遲,項目南側，支一路以南有魯能泰山7號小區(qū)，該小區(qū)18年交付，開始入住，有民擾投訴可能。,項目實施過程遵守建設管理規(guī)定，辦理相關施工手續(xù)，如夜間施工證等。,中,持續(xù),王帥,工程經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,3.2.4存在四新技術使用不成熟，影響到進度,,,,,,,

,,,3.2.5未考慮外部施工環(huán)境的影響（如：政府控霧霾、水泥供應限制等限制因素）,"河南市有關揚塵治理的相關規(guī)定，采暖季內(nèi)禁止新開工建設項目的土石方施工作業(yè)，影響工程的施工進度。

","通過取得市級或區(qū)級重點項目資格后辦理項目綠色通道手續(xù)確保項目順利開工。

",高,2018.11.15,王帥,工程經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,,地表土、土堆方量合計8萬左右，其清理時間較長，需1個月時間。,場區(qū)清表及土方施工全部打包給總包單位,低,2018.6.30,王帥,工程經(jīng)理,已將場地清表委托給一家土方單位做，現(xiàn)已進場。

,,,,河南市政府采取鐵腕治霾，在施工地若達不到政府要求配置和動作，則會招致處罰甚至停工。,合同需求、標前交底明確河南市治污減霾配置標準及施工要求，并需滿足政府6個100%要求，并在投標報價中考慮。,中,持續(xù),王帥,工程經(jīng)理,已完成

,,,3.2.6其他風險,該項目處于舊村拆遷位置，程莊村對周邊部分機械有壟斷現(xiàn)象，如挖掘機等。,"在總包合同需求及標簽交底內(nèi)說明項目情況。

",中,2018.6.30,王帥,工程經(jīng)理,已完成

,3.3,質(zhì)量技術風險,3.3.1存在系統(tǒng)性風險（如：防水做法低于集團防滲漏體系配置）,,,,,,,

,,,3.3.2四新技術項目所在區(qū)域建設行政主管部門及業(yè)主可接受度,,,,,,,

,,,3.3.3其他風險,,,,,,,

,3.4,合約風險,3.6.1總包或主要分包合同價格較市場價低15%以上,,,,,,,

,3.4,,3.4.1項目出現(xiàn)總包或主要分包更換的，影響到現(xiàn)場實施的進度,,,,,,,

,,,3.4.2存在索賠未及時解決影響到現(xiàn)場施工的風險,,,,,,,

,,,3.4.3因預算不足或施工圖預算未按期完成等原因，工程款已延期支付超2個月的或支付比例低于合同約定比例的60%,,,,,,,

,,,3.4.4存在策略分供方中標的風險,,,,,,,

,,,3.4.5總價包干合同履約中乙供主材市場價格漲幅超15%,,,,,,,

,,,3.4.6項目中標的施工單位首次進入該區(qū)域,,,,,,,

,,,3.6.6合同條款的進度要求與實際運營節(jié)奏進度不匹配,,,,,,,

,,,3.4.7首次合作總包單位劃定標段過大，高層超15萬別墅超5萬,,,,,,,

,,,3.4.8四新技術項目所在區(qū)域資源為唯一壟斷,,,,,,,

,,,3.4.9進場后發(fā)現(xiàn)項目被轉(zhuǎn)包或分包的,,,,,,,

,,,3.4.10中標后主要管理團隊中途更換,,,,,,,

,,,3.4.11其他風險,,,,,,,

4.市政風險,4.1,給水、中水,4.1.1紅線外無市政接駁點,交付時政府自來水通水條件不確定,"若項目后期施工階段市政管線不具備供水條件時，項目考慮利用自打井供水，打井啟動時間2019年8月；每月跟進唐冶片區(qū)通水時間。

項目與水務局溝通，爭取實現(xiàn)分質(zhì)供水并由水務局接管自備井，減少后期維護及水質(zhì)風險。

項目紅線內(nèi)外不利因素及銷售說辭中增加該項風險條款，自備井實施運行及維護方案進行銷售現(xiàn)場公示。",高,2018.9.21,趙和平、任傳明、李振,客服經(jīng)理、營銷經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理,自備井方案已完成

,,,4.1.2接駁點位置距離項目較遠,,,,,,,

,,,4.1.3無法滿足項目雙路供水要求,,,,,,,

,,,4.1.4管線容量或市政壓力不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.1.5截至中期停止點尚未啟動設計,,,,,,,

,,,4.1.6對報建的時間要求預估不足，無法按時在交房前完成,,,,,,,

,,,4.1.7其他風險,,,,,,,

,4.2,雨污水,4.2.1紅線外無市政接駁點,,,,,,,

,,,4.2.2紅線外雨污水竣工交付時不通,,,,,,,

,,,4.2.3其他風險,,,,,,,

,4.3,強電,4.3.1項目外電源未確定,項目線桿未落地原因，供電局未明確供電方案，外電源未確定,現(xiàn)項目已施工安裝臨時線桿，跟進供電局完成臨時線路接通后拆除場區(qū)內(nèi)原線桿。持續(xù)跟進正式遷移方案落地。,中,2018年12月31日,王帥,工程經(jīng)理,臨時線桿已施工完成，跟進場區(qū)線桿拆除及后續(xù)正式遷移方案落地。

,,,4.3.2外電源位置離項目距離較遠,,,,,,,

,,,4.3.3外電源容量不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.3.4外電源至項目管溝未通,唐冶西路道路及管線在施未通車，計劃7月30日通車,積極跟進唐冶西路施工進展，每三天一跟進，了解管線施工進展,低,2018年9月30日,王帥,工程經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,4.3.5政府代建開閉所或外管線但政府資金來源及招標未落實,,,,,,,

,,,4.3.6截至中期停止點尚未簽訂施工單位合同,,,,,,,

,,,4.3.7對報建程序和時間點的要求預估不足，無法按時在交房前完成,,,,,,,

,,,4.2.8其他風險,,,,,,,

,4.4,其他市政,4.4.1紅線外無市政接駁點,,,,,,,

,,,4.4.2市政接駁點離項目距離較遠,項目西側機場路，燃氣管線位于機場路西側，支一路未施，若支一路無燃氣管線，項目西標段燃氣將破路接入。,及時跟進魯能代建支一路施工進度及施工管線規(guī)劃，若支一路無燃氣管線規(guī)劃則提前與政府接洽接駁及預留問題,中,2018年10月30日,王帥,工程經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,4.4.3壓力不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.4.4截至中期停止點尚未啟動設計,,,,,,,

,,,4.4.5對報建程序和時間點的要求預估不足，無法按時在交房前完成,,,,,,,

,,,4.4.6熱力容量不滿足項目要求,,,,,,,

,,,4.4.7其他風險,,,,,,,

,4.5,道路,4.5.1項目開口位置不符合地區(qū)審批要求,,,,,,,

,,,4.5.2項目周邊沒有施工通道,,,,,,,

,,,4.5.3項目正在實施的過程中，由于周邊工程實施或道路施工等原因造成施工通道被占用，無法通行,魯能七號代建支一路尚未施工，通車時間不明，影響我司施工南側施工通道及車輛通行,在唐冶西路及機場路預留施工通道，減少前期向項目施工通道對支一路的依賴,中,2018年8月30日,王帥,工程經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,4.5.4項目周邊市政道路尚未啟動或啟動計劃不合理，無法滿足項目交房要求,,,,,,,

,,,4.5.5項目周邊市政道路實施進展緩慢，進度無法滿足項目交房要求,,,,,,,

,,,4.6.6周邊市政道路交付前不通，交付后無法通行,,,,,,,

,,,4.5.6其他風險,,,,,,,

5.銷售及客戶風險,5.1,紅線內(nèi)外不利因素,"5.1.1紅線外不利因素沒有統(tǒng)計全面

",,,,,,,

,5.1,生活配套,5.1.1對本項目周邊生活配套（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、海景山景、名校、名勝、銀行、商場、體育館、書店）等設施的現(xiàn)狀以及規(guī)劃中設施的宣傳與實際情況不符,,,,,,,

,,,5.1.2其他風險,,,,,,,

,5.2,易引起客戶投訴的重點事項,5.2.1立面造型遮擋陽臺、窗戶視線、采光，造成業(yè)主投訴風險,,,,,,,

,,,5.2.2小區(qū)出入口的開設不便利，影響到業(yè)主的通行（如：只能上輔路等）,,,,,,,

,,,5.2.3將公共空間（綠地、車位、架空層、屋面等）劃給特定業(yè)主使用，造成小區(qū)其他業(yè)主投訴的風險,"1、上疊產(chǎn)品贈送北向露臺，后期存在業(yè)主私搭亂建、其它樓層業(yè)主投訴及違建拆除問題風險。

2、室內(nèi)悶頂贈送，存在業(yè)主自行改造質(zhì)量低劣、安全隱患引發(fā)其他業(yè)主投訴。

3、南側陽臺非上人屋面存在業(yè)主私自改造違建及其他業(yè)主投訴風險。

4、入戶門前室業(yè)主可改造成為戶內(nèi)玄關空間，易造成鄰里糾紛。

","1、按照集團關于露臺贈送合同模板簽訂相關合同，規(guī)避合同風險；2、研發(fā)優(yōu)化悶頂使用條件，改造預留條件；預留入戶門前空間改造條件空間范圍不涉及公共設施；

3、模型、樣板房不展示搭建空間，銷售說辭不表達可搭建的引導話語，管控銷售說辭及物料，簽署一戶一表，簽署處分書，不納入合同條款，相關動作開盤前回顧；

4、物業(yè)加強裝修管控，嚴格約束業(yè)主裝修范圍。

",中,2018.9.21,趙和平、任傳明、李振,客服經(jīng)理、營銷經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理,

,,,,"1、中疊3層入戶門前室業(yè)主可改造成為戶內(nèi)玄關空間，4層對應區(qū)域業(yè)主可改造為電梯前室并開通電梯門，后期無法檢修維保。

2、中疊4層北向南向非上人屋面（陽臺上層）存在業(yè)主私自改造違建及其他業(yè)主投訴風險。

","1、通過產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的方式解決，在交付階段與業(yè)主簽署檢修、保養(yǎng)等相關協(xié)議，規(guī)避后續(xù)風險。

2、研發(fā)預留改造條件，改造區(qū)域不涉及公共設施設備。

3、交付后物業(yè)加強裝修監(jiān)管，嚴格約束業(yè)主裝修范圍。

",中,2018.9.21,趙和平、任傳明、李振,客服經(jīng)理、營銷經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理,

,,,,項目中下疊拼均贈送私家庭院，后期存在下疊業(yè)主投訴隱私、有院業(yè)主私搭亂建破壞小區(qū)環(huán)境、政府城管拆除違建等風險，易引發(fā)群訴。,"1、中疊戶型贈送私家庭院（北院），分為下沉庭院和地面庭院兩種。其中下沉庭院不存在和下疊戶內(nèi)干擾的情況；地面庭院存在與下疊戶內(nèi)干擾的情況（共計62戶），在下疊北側臥室外墻以北2-3米處增設綠籬圍合（北海道黃楊），避免中疊庭院對下疊戶內(nèi)產(chǎn)生視線干擾，同時圍合空間可以贈送給下疊業(yè)主，降低下疊業(yè)主對北側庭院的投訴風險

2、針對此區(qū)域使用作為銷售培訓重點培訓項，嚴格把控銷售說辭，且在神訪中重點關注。小院贈送簽約時簽署特別處分書，銷售端展示、說辭、物料，不展示和承諾搭建，開盤前檢查回顧。",中,2018.9.21,趙和平、任傳明,客服經(jīng)理、營銷經(jīng)理,

,,,,,,,,,,,

,,,5.2.4交付后在圍墻部位開設出入口及相關設施占用紅線外綠地,,,,,,,

,,,5.2.5紅線內(nèi)外不利因素未給業(yè)主確認，具體不利因素的梳理參照《集團客戶端公示管理制度》,,,,,,,

,,,5.2.6實際交付標準與合同銷售配置標準不符,,,,,,,

,,,5.2.7隱形消防車道、消防登高面驗收后改造,,,,,,,

,,,5.2.8將消防車道及回車場、登高撲救面贈送私家業(yè)主,,,,,,,

,,,5.2.9有噪音和震動影響居民的設備房（水泵房、換熱站、鍋爐房等)設置不合理，比如影響到住戶的正常生活,,,,,,,

,,,5.2.10電梯井設置在相鄰戶的客廳、臥室、和書房位置（含改造后形成的房間）；電梯機房投影在住戶套內(nèi)空間內(nèi),,,,,,,

,,,5.2.11水電氣供熱不匹配業(yè)主入住需求,,,,,,,

,,,5.2.12產(chǎn)生異味的配套設施（如：生活、建筑垃圾收集點、化糞池、公廁等）臭氣排放是否影響到商業(yè)及業(yè)主正常的生活,,,,,,,

,,,5.2.13垃圾轉(zhuǎn)運點與業(yè)主使用和物業(yè)管理需求不匹配,,,,,,,

,,,5.2.14高層底層私家庭院私密性不夠，高空拋物帶來的安全隱患,,,,,,,

,,,5.2.15移動通信信號及網(wǎng)絡覆蓋不能滿足業(yè)主入住需求,,,,,,,

,,,5.2.16分區(qū)管理與規(guī)劃不符,"

",,,,,,

,,,5.2.17車位不滿足業(yè)主裝修、入住的使用需求,,,,,,,

,,,5.2.18其他風險,"1.別墅區(qū)與高層區(qū)合并同區(qū)域管理，存在業(yè)主因物業(yè)費標準投訴社區(qū)配置標準不一致風險。

2.商品房與安置房共同管理，存在業(yè)主因居民素質(zhì)等投訴與安置房不分管。","1.通過研發(fā)景觀綠化軟隔離方式設計，體現(xiàn)商品房與安置房的兩個區(qū)域；安置房區(qū)域配置充足活動設施及功能配套，保證配套完備，從而最大限度降低安置房區(qū)域因商品房區(qū)域設施功能配套高而進入商品房區(qū)域休閑可能性。

2、上述安置房與商品房風險控制動作納入景觀設計方案跟進。

3.銷售合同補充協(xié)議中明確添加安置房與商品房“不分區(qū)管理”的免責條款。

4.銷售說辭及沙盤展示時，真實體現(xiàn)不分區(qū)管理，銷售簽約前明確向客戶表達不分區(qū)的管理方式。

",中,2018.9.21,趙和平、任傳明,客服經(jīng)理、營銷經(jīng)理,持續(xù)跟進

,,,,存在分期交付風險,"1、第一批次（疊拼）交付時，位于3號樓下的物業(yè)及配套用房尚不能完善，在一批次交付時物業(yè)服務用房、居委會暫定選取在12號樓東側商鋪作為臨時辦公。地下一層物業(yè)、養(yǎng)老服務設施、社區(qū)綜合設施服務用房地等配套隨二三批次進度進行交付。

2、一批次交付時，二、三組團已落外架。與未交付區(qū)設圍擋分隔，圍擋緊靠二、三組團并根據(jù)進度設相應防護措施。",中,2020.5.30,王帥,工程經(jīng)理,交付啟動會時根據(jù)現(xiàn)場施工進度指定針對性方案并在工地開放日前落地。

,5.3,價格風險,5.3.1存在降價風險（如：市場下行）,,,,,,,

,,,5.3.2由于政府限價導致產(chǎn)品配置發(fā)生調(diào)整，與宣傳口徑不符,,,,,,,

,,,5.3.3其他風險,"整體限價：①銷售價格單方價格不得高于單方成本價格的120%，即開發(fā)利潤率不得高于20%；②網(wǎng)簽合同中，裝修價格不能大于毛坯價格（銀行限制）。

③飛躍大道項目：后期住宅（疊拼、小高層、高層）銷售價格實現(xiàn)有限價風險，按照現(xiàn)行政策開發(fā)利潤率不得超過20%，價格無法達到一階啟動會預期。",項目目前整體價格水平高于片區(qū)住宅市場價格水平；后期疊拼產(chǎn)品：第一步通過合并地下面積計入產(chǎn)權面積，分攤售價，第二部通過提高贈送車位價格來拆分合同總價從而提高價格空間。高層及小高層產(chǎn)品，將借助精裝修交付拆分合同總價來提高價格空間,高,2018.10.10,任傳明,營銷經(jīng)理,持續(xù)跟進

,5.4,銷售道具,5.4.1存在沙盤及單體模型表達與實際交付不一致的風險（如：高架模型與現(xiàn)場實際相差較大，隱瞞了高架轉(zhuǎn)盤的存在，且反映的距離遠小于實際距離項目的距離；沙盤上車位的標示及個數(shù)與實際交付不一致）,,,,,,,

,,,5.4.2存在印刷品及廣告表達（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）與實際交付不一致的風險,,,,,,,

,,,5.4.3存在樣板區(qū)、體驗區(qū)裝修及布局方案交付后無法實現(xiàn)的風險,,,,,,,

,,,5.4.4存在沙盤道路、車位位置及數(shù)量與報建圖不符的情況,,,,,,,

,,,5.4.5其他風險,,,,,,,

,5.5,銷講話術、承諾,5.5.1存在對總圖（含紅線內(nèi)外不利因素分布、樓間距、樓棟面寬、小區(qū)園林景觀等）描述不清晰或嚴重夸大帶來客戶后期投訴風險,,,,,,,

,,,5.5.2存在對戶型結構（含墻體結構、公區(qū)使用、陽露臺封閉等）描述不清晰或存在不當承諾帶來客戶后期投訴風險,,,,,,,

,,,5.5.3宣傳紅線外配套（如學校、幼兒園、公共交通站點、醫(yī)院、市政公園、綠地、商業(yè)體、河道、湖泊；垃圾站、高壓線、垃圾處理站、變電站、高速路等噪音源等）重要設施與項目位置關系闡述不清楚,,,,,,,

,,,5.5.4配置標準的宣傳與項目實際配置標準有差異,,,,,,,

,,,5.5.5贈送范圍及贈送改造的操作方式與銷售承諾不符,,,,,,,

,,,5.5.6存在商住項目前期承諾具備開通燃氣條件但后期業(yè)主申請開通費用過高或難以掛表、抄表的風險,,,,,,,

,,,5.5.7分業(yè)態(tài)、分期交付的分隔管理形式、實施方案與銷售宣傳和承諾不相符,,,,,,,

,,,5.5.8其他風險,,,,,,,

,5.6,使用功能風險,5.6.1空調(diào)外機設置不合理：空調(diào)機位無法或者難以放入外機的風險；設置位置、安裝路徑、冷凝水排水方式、不合理；室外機排風朝向相鄰或上下層的房間門窗、陽臺；設置在陽臺上，沒有設置擋坎或欄桿，排風對著陽臺的方向、機位門不能正常打開。,,,,,,,

,,,5.6.2存在連廊封閉帶來的群訴及違建風險,,,,,,,

,,,5.6.3其他風險,,,,,,,

,5.7,產(chǎn)權及測繪風險,5.7.1存在產(chǎn)權預測面積與實測面積誤差大于3%或因為面積誤差導致契稅跳級的風險,,,,,,,

,,,5.7.2存在大批量房源實測面積大于預測面積需要補房款帶來的客戶群訴風險（重點關注是否存在分攤公攤面積給業(yè)主帶來的補房款）,,,,,,,

,,,5.7.3存在大產(chǎn)證延期的風險,,,,,,,

,,,5.7.4不動產(chǎn)登記未看現(xiàn)場就進行改造,,,,,,,

,,,5.7.5存在產(chǎn)權歸屬及物權歸屬等方面的風險，如地下車庫公攤區(qū)域贈送作為地下室,,,,,,,

,,,5.7.6各階段面積測繪（規(guī)劃預測、預售預測、規(guī)劃驗收實測、產(chǎn)權實測、產(chǎn)權備案）數(shù)據(jù)不一致且誤差過大，導致預售辦理、規(guī)劃驗收、產(chǎn)權辦理等方面遇到阻礙,,,,,,,

,,,5.7.7其他風險,疊拼產(chǎn)品受限價影響，后期將通過合并地下室面積計入產(chǎn)權面積，分攤售價。地下室面積涉及物業(yè)費及采暖費增項，業(yè)主銷售有抗性,地上空間與地下室之間預留連同的借口，后期爭取視為一個整體辦理產(chǎn)權證，銷售合同中明確地上面積及地下面積統(tǒng)一繳納相關費用,高,2018.10.10,閆錫國、李振、趙和平,報建、研發(fā)、客服,地上空間與地下室之間預留聯(lián)通的借口，后期爭取視為一個整體辦理產(chǎn)權證，銷售合同中明確地上面積及地下面積統(tǒng)一繳納相關費用

,5.8,房號風險,5.8.1銷售房號與公安/民政編號不一致的風險,,,,,,,

6.驗收風險,,規(guī)劃驗收,6.1.1園區(qū)道路、景觀范圍、出入口及地上構筑物、場地標高、外立面實施與規(guī)劃之間存在差異,,,,,,,

,,,6.1.2建筑單體平面布局與報規(guī)不一致,,,,,,,

,,,6.1.3現(xiàn)場實施的車位與規(guī)劃車位不符，機械車位未按規(guī)劃要求實施,,,,,,,

,,,6.1.4建設用地紅線超越：項目圍墻超出建設用地紅線，將建設用地紅線外的范圍作為贈送面積贈送予業(yè)主，項目永久性配套設施超出建設用地紅線（如：垃圾房、化糞池、變電箱、燃氣調(diào)壓站等）,,,,,,,

,,,6.1.5存在外立面實施與報規(guī)圖有重大或明顯不一致的情況（如：材料、風格、色彩、線條等）,,,,,,,

,,,6.1.6項目存在規(guī)劃驗收時易被發(fā)現(xiàn)的灰空間,,,,,,,

,,,6.1.7項目存在驗收前加建、改造、封堵等增加建筑面積、改變使用功能等的情況,,,,,,,

,,,6.1.8存在組團或分期為一本規(guī)證，規(guī)劃不同意進行分期或分組團驗收,,,,,,,

,,,6.1.7存在設備用房、人防、社區(qū)用房與后期共用的驗收風險,,,,,,,

,,,6.1.9分組團開發(fā)交付項目（特別是高低配項目），各組團之間的圍墻與報規(guī)圖不符，出現(xiàn)一組團圍墻（未報規(guī)，驗收后建造）對后期項目驗收造成影響,,,,,,,

,,,6.1.10保障房與商品房在同一園區(qū)內(nèi)設置物理分割,,,,,,,

,,,6.1.11代征用地未按要求騰退,,,,,,,

,,,6.1.12代建工程或配套工程未按要求在驗收前完成,,,,,,,

,,,6.1.13實體樣板房、商鋪改的售樓處在使用中，未恢復,,,,,,,

,,,6.1.14項目因招商需求存在較多批后修改內(nèi)容導致驗收時與報規(guī)差異大,,,,,,,

,,,6.1.15其他風險,,,,,,,

,6.2,消防驗收,6.2.1分期竣備交付時本組團出入口不滿足消防驗收（如：竣備交付時消防出入口借用后期出入口）,,,,,,,

,,,6.2.2報建的消防材料無法實施，需突破驗收（如：外墻A級保溫材料、防火窗）,,,,,,,

,,,6.2.3消防通道寬度不符合消防規(guī)范要求（如：入戶單元門及電梯前室的寬度）,,,,,,,

,,,6.2.4在消防驗收后，對消防登高帶、消防車道、回車場等進行改造,,,,,,,

,,,,"為滿足地上停車位使用要求，項目東地塊2棟安置房之間設計有85個地上停車位，如圖。

未實現(xiàn)小區(qū)人車分流避免安置房業(yè)主投訴配置標準不一致問題，計劃在規(guī)劃驗收通過后將車位改為綠地。此做法仍存在安置房投訴規(guī)劃要求恢復地上車位并使用的風險。

","1、不利因素及說辭中要有地上停車位說明，但對外口徑為消防應急停車位。

2、通過研發(fā)景觀綠化設計隔離將安置房與商品房隔離，不影響商品房區(qū)域的園區(qū)管控。

3、備選建議方案：可以考慮將地上停車位設計在商品房區(qū)域，在商品房銷售時跟業(yè)主單獨簽訂補充協(xié)議，待規(guī)劃驗收通過后業(yè)主同意甲方將地上車位改為園林綠化。

",高,2018.5.11,李振、閆錫國,研發(fā)經(jīng)理、報建經(jīng)理,最新報規(guī)方案已根據(jù)規(guī)劃要求取消安置房間的地上停車位，已無風險。

,,,6.2.5其他風險,"下疊業(yè)主贈送負二層結構空腔，從規(guī)劃報批圖紙中結構空腔封閉，業(yè)主地庫停車后無法直接從地庫到自己室內(nèi)?，F(xiàn)方案為研發(fā)在結構空腔南側墻面預留門洞改造條件，驗收后開通負二入戶門并增加結構樓梯通行至負一層儲藏室。

","1、研發(fā)預留改造條件，改造后滿足消防條件。

2、銷售端簽署一戶一表，簽署處分書，不納入合同條款，相關動作開盤前回顧。

",中,2018.9.21,趙和平、李振、任傳明,客服經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理、營銷經(jīng)理,持續(xù)跟進

,6.3,綠化驗收,6.9.1現(xiàn)場施工與綠化報審圖紙不一致,,,,,,,

,,,6.3.1指標、報審圖紙、竣備圖紙不一致,,,,,,,

,,,6.3.2贈送的庭院采用實體圍墻或鐵欄桿封閉,,,,,,,

,,,6.3.3代建綠化工程沒有跟項目同步實施，影響到綠化驗收,,,,,,,

,,,6.3.4其他風險,,,,,,,

,6.4,面積實測,6.4.1贈送區(qū)域在后期實測中計入實測面積，影響退房風險,,,,,,,

,,,6.4.2項目涉及后期改造導致面積與測繪圖紙不符，影響測繪備案,,,,,,,

,6.5,竣工驗收與備案,6.5.1總包結算或付款原因不配合竣工備案手續(xù)的辦理,,,,,,,

,,,6.5.2建設過程資料未及時歸檔或遺失導致無法如期竣備,,,,,,,

,,,6.5.3其他風險,,,,,,,

7.銷商類風險,7.1,銷售承諾,7.1.1商鋪交付時周圍配套、施工、道路均未成熟，導致與銷售承諾不符,,,,,,,

,,,7.1.2自持商業(yè)開業(yè)時間延期、或業(yè)態(tài)變更，無法實現(xiàn)自持商業(yè)對銷售型商業(yè)的帶動，導致與當初銷售承諾不符,,,,,,,

,,,7.1.3銷售型商業(yè)后期運營管理主體模糊導致后期客戶投訴風險,,,,,,,

,,,7.1.4實際交付層高受實際結構