第十二章住房保障課件

第十二章

住房保障2010年12月17日08勞動與社會保障08行政管理社會保障學主要內容一、住房社會保障的內涵二、我國住房社會保障體系三、我國住房保障制度的現(xiàn)狀與問題社會保障制度體系.doc第一節(jié)住房保障基本內涵什么是住房社會保障？包括廣義和狹義的兩種概念。廣義的住房保障是指國家和社會依據(jù)一定的法律規(guī)定為需要住房的居民所提供的一系列物質幫助措施。以實現(xiàn)“居者有其屋”為目標，針對全體居民的住房保障。狹義的住房保障指以政府為核心的公共部門依據(jù)法律政策的規(guī)定，以公共財政為依托，綜合利用國家和社會的力量對公民特別是住房弱勢群體進行扶持和救助，保障公民基本居住水平的社會制度。住房社會保障的含義由四要素構成：保障主體、保障對象、保障依據(jù)和保障措施。1．責任主體是以政府為核心的公共部門；2．保障對象必須滿足一定條件；3．實施應以法律法規(guī)為依據(jù)；4．是對住房者或者其中的弱勢群體進行扶持和救助的種種住房政策措施。住房保障的特征：（一）福利保障性（二）公平性（三）適度性（四）非盈利性（五）漸進性（六）低標準特點三、住房過濾理論所謂住房過濾指的是在市場經(jīng)濟條件下，首先是為較高收入的階層建造住房，隨著時間推移，住房質量老化，質量下降，老的房子價格降低；同時新建的住房供應量增大，于是有較高收入的家庭為了追求的更好的居住環(huán)境，會放棄現(xiàn)有的舊房子，購買新房子，而較低收入的家庭能夠繼續(xù)使用舊房子的過程。由于住房商品有耐久性和異質性,使住房在動態(tài)市場中形成過濾。在市場經(jīng)濟國家,住房過濾現(xiàn)象是常見現(xiàn)象。（窮人住舊房的理論）。2005-9CARD圖1伯吉斯的同心圓結構（帕克等，1987）2005-9CARD第一環(huán)為中心商業(yè)區(qū)，是城市布局的中心，交通四通八達，土地極其有限，用地較少的銀行、百貨商店、劇院等在此立足。第二環(huán)為過渡區(qū)，中心商業(yè)區(qū)的外圍。貧民窟、倉庫、工廠、住宅、舞廳等集中在這里，其居民往往是社會下層貧民。過渡區(qū)經(jīng)常變化，區(qū)內建筑經(jīng)常被拆除，讓位給中心商業(yè)區(qū)。居民的社會地位提高，會遷出該過渡區(qū)，由新來的移民所替代。第三環(huán)為工人住宅區(qū)，與過渡區(qū)相比，這里建筑基本是家庭式住宅，設施條件優(yōu)于過渡區(qū)，居民以低收入的工人和移民子女構成。他們的子女則希望離開第三區(qū)，沿離心的方向移動。第四環(huán)為高級住宅區(qū)，即中產(chǎn)階級住宅區(qū)。白領工人、職員和小商人多聚居于此，區(qū)域內有高級公寓，獨門獨戶的住宅，基礎設施齊全。第五環(huán)為超出城市邊界以外的往返區(qū)。由于中心商業(yè)區(qū)不斷發(fā)展，所以富裕戶不愿居住在隨時被吞噬的過渡區(qū)地域中，而是選擇居住在城市的外圍，那里遠離市中心的工廠，環(huán)境幽靜，交通便利，他們白天開車到市中心上班，下班后回郊外住宅區(qū)。2005-9CARD圖2哈里斯和厄爾曼對三個生態(tài)模型的圖解（Harvis，C，DandVllman，E.L.1945）第二節(jié)我國住房保障制度體系我國住房保障體系合作建房限價房經(jīng)濟租賃房廉租房制度經(jīng)濟適用房制度住房公積金制度公房保障一、廉租房制度什么是廉租房制度？廉租房制度是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭（即城鎮(zhèn)最低收入家庭）以相對低廉的租金提供保障性質住房的制度。廉租房政策屬于我國住房保障體系中最低層次，也是我國住房供應體系和社會保障體系中主要內容。根據(jù)《廉租住房保障辦法》及其他相關法規(guī)規(guī)定，廉租房制度有以下內容。1．申請條件享受廉租房制度保障的對象，需要具備兩個基本條件，一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難。2．保障方式廉租住房保障方式：發(fā)放租賃住房補貼實物配租(直接提供住房，并按照廉租住房租金標準收取租金)租金核減(給予租金減免)3．資金來源廉租住房保障資金具體來源于八個方面：一是住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；二是從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；三是市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金；四是省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金；五是中央預算內投資中安排的補助資金；六是中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；七是社會捐贈的廉租住房保障資金；八是其他資金。4．廉租房房源廉租房來源主要有：政府出資收購的住房；社會捐贈的住房；騰空的公有住房；政府出資建設的廉租住房；其他渠道籌集的住房。5．申請程序由戶主按照規(guī)定程序向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出書面申請，主管部門要在15日內完成審核。凡是符合條件的都要公示15天，經(jīng)登記公示無異議或者異議不成立的，才能享受廉租房補貼或實物配租。對于申請租金核減的家庭，由產(chǎn)權單位按照規(guī)定予以租金減免；對于申請租賃住房補貼和實物配租的家庭，由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照規(guī)定條件排隊輪候，并將發(fā)放的租賃住房補貼和配租廉租住房的結果予以公布。6．調整及退出機制享受廉租房待遇的最低收入家庭應當按年度向房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的機構如實申報家庭收入、家庭人口及住房變動情況，房地產(chǎn)行政主管部門應當會同有關部門對其申報情況進行復核，并按照復核結果，調整租賃住房補貼或者廉租房。對家庭收入連續(xù)一年以上超出規(guī)定收入標準的，應當取消其廉租房保障資格，停發(fā)租賃住房補貼，或者在合理期限內收回廉租住房，或者停止租金核減。二、經(jīng)濟適用房制度什么是經(jīng)濟適用房制度？經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市中低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言較為低廉，以適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按主要根據(jù)建設成本確定，以微利出售，建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區(qū)內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費等。經(jīng)濟適用房制度的內容1．申請條件經(jīng)濟適用住房供應對象應符合下列條件：(1)具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；(2)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；(3)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。2．申請程序經(jīng)濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。經(jīng)濟適用住房資格申請采取街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市(區(qū))、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。3．經(jīng)濟適用房建設經(jīng)濟適用住房建設用地通常以劃撥方式供應，并要確保優(yōu)先供應，其建設實行項目法人招標制度，并免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。限定經(jīng)濟適用房在60平米左右，通過增加住房套數(shù)和降低住房舒適度保障經(jīng)濟適用房實際供給低收入人階層，解決住房難問題。4．經(jīng)濟適用房交易明確經(jīng)濟適用房屬于“有限產(chǎn)權”，并明確提出購買經(jīng)濟適用房不得出租經(jīng)營，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購，購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。5．單位集資合作建房距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。三、住房公積金制度什么是住房公積金制度？住房公積金是在職職工及其單位各自按照規(guī)定比例繳存的歸職工個人所有的長期住房儲金。住房公積金是現(xiàn)行住房保障體系中覆蓋面最廣、受益面最大的住房保障制度，它具有普遍性、義務性、互助性、保障性專用性和返還性的特點。住房公積金的本質屬性是工資，是住房分配貨幣化的重要形式。

住房公積金制度的主要內容1．住房公積金儲蓄的對象和所有權人住房公積金繳存對象為本市的國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工(含退養(yǎng)或下崗職工、按當?shù)刈畹凸べY標準領取工資的職工和非城鎮(zhèn)戶口的合同工，但不包括離退休職工和外籍職工)。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。2．住房公積金的繳存單位應當?shù)阶》抗e金管理中心辦理住房公積金繳存登記每個職工只能有一個住房公積金賬戶。職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的５％；有條件的城市，可以適當提高繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：機關在預算中列支；事業(yè)單位由財政部門核定收支后，在預算或者費用中列支；企業(yè)在成本中列支。3．住房公積金貸款繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金貸款利率低于同期商業(yè)銀行住房貸款，有利于提高城鎮(zhèn)居民的購房能力。住房公積金貸款利率的具體標準在不斷動態(tài)調整中始終低于同期商業(yè)銀行個人住房貸款利率。4．住房公積金的提取、轉移、中斷和恢復當職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的；(2)離休、退休的；(3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；(4)出境定居的；(5)償還購房貸款本息的；(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。另外職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。5．住房公積金的管理和運作公積金的管理有四個層次，《住房公積金管理條例》第四條規(guī)定住房公積金的管理實行住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則：國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門、中國人民銀行擬定住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設區(qū)的市，應當設立由人民政府負責人和財政、建設等有關部門的負責人以及工會代表、專家組成的住房委員會，作為住房公積金管理的決策機構。直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設區(qū)的市應當按照精減、效能的原則，設立住房公積金管理中心，負責住房公積金的管理運作。住房公積金管理中心應當按照中國人民銀行的有關規(guī)定，委托住房委員會指定的銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業(yè)務和住房公積金帳戶的設立、繳存、歸還等手續(xù)。6．增值收益的處分住房公積金的增值收益應當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。四、公房保障制度什么是公房保障？公房保障就是政府通過提供公有住房或者出售公房的形式，以確保住房困難家庭的基本住房需要的社會制度。什么是公房？廣義的公有住房包括全民所有的和集體所有的住房。狹義上僅指全民所有的住房，即國有住房。我國的公有住房可以分為三類：直管公房，是由房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的公有住房；系統(tǒng)管理公房，是由政府各部門和各部門所屬單位按系統(tǒng)自管自用的公有住房；單位自管住房，是指全民所有制企事業(yè)單位自有自用的公有住房。公有住房出售，是指在住房改革過程中，國家將公有住房逐漸出售給城鎮(zhèn)居民。公房出售立法首見于1994年7月18日頒布的《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，規(guī)定城鎮(zhèn)公有住房，除市縣以上人民政府認為不宜出售的以外，均可向城鎮(zhèn)職工出售，購買公共住房堅持自愿原則并優(yōu)先出售給住房困難戶。國家關于公房出售的范圍、程序、價格及付款方式及產(chǎn)權等都有具體詳細的規(guī)定。五、合作建房制度什么是合作建房制度？國務院發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》明確指出：“合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建設住宅?！焙献鹘ǚ恐埔宰》亢献魃鐬橹饕\行方式?！白≌献魃缡侵附?jīng)市(縣)人民政府房地主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的的公益性合作經(jīng)濟組織，具有法人資格?！边@表明住宅合作社的集資合作建房屬于合作經(jīng)濟性質。八、限價房和經(jīng)濟租賃房限價商品房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，以期從源頭上對房價進行調控，之后的操作完全市場化，建成以后根據(jù)地方實際情況以略低于市場價出售給中等收入的家庭，其本質仍然是商品房，房屋品質要高于經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟租用房，是由政府提供政策支持，用市場的辦法建設和經(jīng)營租賃，房租略低于市場價格、小戶型，供給對當?shù)刂械仁杖爰彝プ宰?，其房屋品質要明顯高于廉租房。限價房和經(jīng)濟租用房都是首先由地方上進行試點推行，隨后被中央肯定并推廣。各地相繼出臺了試行的管理辦法，而在全國范圍內尚未發(fā)布統(tǒng)一的法律規(guī)范。第三節(jié)我國住房保障的現(xiàn)狀與問題一、廉租房制度運行中存在的問題1.保障范圍有限、收入標準劃分困難2.資金來源不足、渠道單一3.廉租住房的供給量不足二、經(jīng)濟適用房制度運行中存在的問題1.經(jīng)濟適用房的保障主體無法明確界定2.經(jīng)濟使用房超標準建設3.經(jīng)濟適用房定價處于兩難境地三、住房公積金制度運行中存在的問題1.住房公積金保障的范圍有限且有失公平2.貸款限制條件多且公積金貶值現(xiàn)象嚴重3.住房公積金管理中心定位不清4.公積金的運作缺乏激勵機制5.風險約束機制不健全四、推進我國住房保障制度的對策思路（一）加強立法、完善我國住房保障法律體系（二）提高政府機關的責任意識，明確和規(guī)范地方政府的主體作用（三）建立城市住房保障受益主體甄別機制，科學劃分保障群體范圍（四）拓寬城市住房保障資金來源，建立穩(wěn)定的資金來源（五）建立健全城鎮(zhèn)基本住房保障制度的評估體系（六）建立健全城鎮(zhèn)基本住房保障制度的監(jiān)督體系（七）改變住房消費的觀念，重視租賃型保障住房的作用（八）完善住房公積金制度五、我國住房保障制度未來發(fā)展展望1.建立多層次的的住房保障體系。2.堅持“公平共享、解困扶弱”的原則，不斷擴大住房保障范圍，實現(xiàn)對城市最低收人住房困難家庭“應保盡