房屋租賃免租期間的財稅處理【稅收籌劃技巧方案實務(wù)】

只分享有價值的經(jīng)驗技巧，用有限的時間去學(xué)習(xí)更多的知識！房屋租賃免租期間的財稅處理【稅收籌劃，稅務(wù)籌劃技巧方案實務(wù)】?實務(wù)中，出租人考慮到承租人在裝修期間無法正常使用租賃房屋，給予承租方一定期限的免租期。一般房屋租賃為經(jīng)營性租賃，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》的規(guī)定，對于經(jīng)營性租賃的租金，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；假若適合本企業(yè)的其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。房屋經(jīng)營租賃免租期，作為出租方應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，即免租期內(nèi)出租方應(yīng)當(dāng)按照租金總額在整個租賃期長度內(nèi)均勻確認(rèn)租金收入。與之相對應(yīng)，承租方應(yīng)按租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，免租期?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費用。即無論出租人是否提供免租期，以及合同中是否約定了租金逐年按一定比例遞增的條款，在同一個不可撤銷租賃期（由同一份租賃合同約定）內(nèi)，都應(yīng)把該不可撤銷租賃期內(nèi)的租金總額在整個租賃期長度內(nèi)分?jǐn)?。作為出租方以及承租方?yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理？淘稅網(wǎng)結(jié)合現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行分析。

一、免租期出租方的涉稅處理

雖然免租期出租方并未收到房屋租金收入，但在會計上應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入，出租方在增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅上的處理如下：淘稅網(wǎng)cntaotax中國財稅領(lǐng)導(dǎo)品牌1.免租期增值稅的處理。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。同時規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?；谏鲜龅囊?guī)定，出租方在免租期間未取得租金收入的，則不用繳納增值稅。但如果在免租期間收取了定金或者是預(yù)收了房屋租金的，則于收到定金或預(yù)收房屋租金的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。另外，在合同約定的付款時間到期后，不論出租方是否收到租金，都應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生，應(yīng)按規(guī)定申報繳納增值稅。

2.免租期間房產(chǎn)稅的處理。房產(chǎn)稅存在兩種計征方式，《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計算繳納，此為從價計征方式。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，此為從租計征。房產(chǎn)稅一般而言是按年征收、分期繳納，這一規(guī)定是適用于依照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人。而對房屋租賃出租方而言，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）的規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）的規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。另外需要說明的是，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)該文件的規(guī)定，免租使用的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是由承租方按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。但該規(guī)定是針對所出租的房產(chǎn)，出租人自始至終免收租金的情況下，應(yīng)當(dāng)是由承租人代為繳納房產(chǎn)稅。而對于有償租賃，但提供一定期限的免租期的，仍應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3.免租期間企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。出租方在免租期間企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)上，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號，以下簡稱《企業(yè)所得稅法實施條例》）第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用。不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”以及第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。因此，預(yù)收租金收入不能完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。這樣處理后，稅收與會計確認(rèn)收入會產(chǎn)生時間性差異，企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)年應(yīng)作納稅調(diào)增處理，計入預(yù)收當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。反之，如果合同規(guī)定租賃期滿一次性支付幾年的租金，那么應(yīng)在支付當(dāng)年確認(rèn)所得收入，計征企業(yè)所得稅。但對出租方一次性收取數(shù)年租金的情況下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，應(yīng)當(dāng)按照收入與費用配比原則，出租人在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。按上述規(guī)定分析，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。但出租人分期均勻確認(rèn)租金收入必須同時具備兩個條件：一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。此時的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確認(rèn)時間與會計保持了一致。但如果是按照合同約定分期收取租金，則應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的實現(xiàn)，相應(yīng)免租期企業(yè)所得稅不確認(rèn)租金收入的實現(xiàn)。需要說明的是：免租期企業(yè)所得稅不確認(rèn)租金收入，但會計上應(yīng)確認(rèn)租金收入，而企業(yè)所得稅平時預(yù)交是以會計利潤為基礎(chǔ)，該差異只是在年度企業(yè)所得稅納稅申報時進(jìn)行納稅調(diào)整。

二、免租期間承租方的企業(yè)所得稅處理

承租方在租賃費用的稅前扣除上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條的規(guī)定，企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。也就是說，承租方支付的租金并非是在實際支付的當(dāng)期一次性稅前扣除，而應(yīng)一律按租賃期限均勻扣除。在承租方的稅前扣除上，與會計規(guī)定是一致的。

總而言之，企業(yè)財務(wù)人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導(dǎo)向功能有機(jī)地融會到企業(yè)財務(wù)決策和戰(zhàn)略選擇中，以期優(yōu)化企業(yè)市場價值取向，促使企業(yè)整體理財