業(yè)委會工作作業(yè)流程

《物權(quán)法》給予業(yè)委會職責《物權(quán)法》要求以下：第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享受全部權(quán)，對專有部分以外共有部分享受共有和共同管理權(quán)利。第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享受占有、使用、收益和處分權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其它業(yè)主正當權(quán)益。第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外共有部分，享受權(quán)利，負擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不推行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享受共有和共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃內(nèi)綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人除外。建筑區(qū)劃內(nèi)其它公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十八條業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定，對業(yè)主含有約束力。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定侵害業(yè)主正當權(quán)益，受侵害業(yè)主能夠請求人民法院給予撤銷。第八十三條業(yè)主應(yīng)該遵遵法律、法規(guī)和管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反要求喂養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害她人正當權(quán)益行為，有權(quán)依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己正當權(quán)益行為，能夠依法向人民法院提起訴訟。小區(qū)公共部分，是全體小區(qū)業(yè)主權(quán)利義務(wù)，業(yè)委會由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，依法含有決定權(quán)。除非重大重項：第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制訂和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制訂和修改建筑物及其隸屬設(shè)施管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會組員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人；（五）籌集和使用建筑物及其隸屬設(shè)施維修資金；（六）改建、重建建筑物及其隸屬設(shè)施；（七）相關(guān)共有和共同管理權(quán)利其它重大事項。決定前款第五項和第六項要求事項，應(yīng)該經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。決定前款其它事項，應(yīng)該經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主同意。業(yè)主委員會換屆選舉程序指導一、成立業(yè)主委員會換屆籌備組（一）籌備組組員條件和人數(shù)業(yè)主委員會換屆籌備組由原業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表和居（村）民委員會代表組成換屆選舉籌備組七至十五人組成，籌備組組員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會籌備工作。（二）籌備組成立程序1.申請和倡議由原業(yè)主委員會向居（村）民委員會提交《組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組申請書》和《相關(guān)組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組倡議》，居（村）民委員會在《倡議》上蓋章確定同意成立。2.公告經(jīng)居（村）民委員會確定《相關(guān)組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組倡議》，在小區(qū)內(nèi)張貼公告7日，通知全體業(yè)主相關(guān)組建換屆選舉業(yè)主委員會委員召開業(yè)主大會籌備組事宜。3.公告期內(nèi)業(yè)主自薦《相關(guān)成立換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組倡議》公告期間，自薦參與籌備組組員業(yè)主填寫《換屆選舉業(yè)主委員會籌備組組員自薦表》，將表格送到居（村）民委員會或《倡議》上指定業(yè)主處。4．籌備組產(chǎn)生《相關(guān)組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組倡議》公告期滿后，居（村）民委員會收到業(yè)主自薦表不超出要求業(yè)主代表人數(shù)，這些自薦業(yè)主即成為籌備組組員。超出要求業(yè)主代表人數(shù)，居（村）民委員會召集全部自薦人選舉籌備組組員。其中，自薦業(yè)主中是原業(yè)主委員委員，可直接成為此次換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組組員。業(yè)主為法人或其它組織，委托其工作人員參與籌備組，應(yīng)該書面委托?；I備組中業(yè)主代表也可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會直接推薦產(chǎn)生?；I備組組員名單及簡歷應(yīng)該自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。5.籌備組確實立籌備組填寫《換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組立案表》，連同《相關(guān)成立換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組倡議》、《籌備組組員自薦表》和籌備組組員名單及簡歷復印件送物業(yè)所在地居（村）民委員會和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）立案。居（村）民委員會同時發(fā)出《相關(guān)重慶市住宅小區(qū)（大廈）換屆選舉業(yè)主委員會籌備組組員名單公告》，在小區(qū)內(nèi)張貼公告7日。業(yè)主對籌備組組員有異議，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會協(xié)調(diào)處理。籌備組將籌備組組員名單、簡歷及《換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組立案表》應(yīng)該自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告?；I備組自成立之日起60天內(nèi)應(yīng)該組織召開換屆選舉業(yè)主委員會委員業(yè)主大會。6.籌備組職責（1）起草本屆業(yè)主委員會工作情況匯報；（2）確定業(yè)主會會議召開時間、地點、形式和內(nèi)容；（3）確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)數(shù)；（4）確定新一屆業(yè)委會候選人；（5）做好召開業(yè)主大會會議其它準備工作。前款內(nèi)容應(yīng)該在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主?；I備組會議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會。（三）決定表決事項、確定業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)1.籌備組應(yīng)決定業(yè)主大會表決事項，下列（1）是必選事項，（2）～（10）是可選事項：（1）選舉業(yè)主委員會組員；（2）修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（3）修改《管理規(guī)約》；（4）制訂新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準和物業(yè)服務(wù)收費方案；（5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人；（6）籌集和使用專題維修資金；（7）改建、重建建筑物及其隸屬設(shè)施；（8）改變共有部分用途；（9）利用共有部分進行經(jīng)營和所得收益分配和使用；(10)相關(guān)共有和共同管理權(quán)利其它重大事項。2.確定業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)籌備組向物業(yè)管理企業(yè)及原業(yè)主委員會索取業(yè)主資料，確定業(yè)主人數(shù)，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權(quán)數(shù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該幫助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊，并在物業(yè)管理區(qū)域提供對應(yīng)人力、場地支持。三、推選換屆選舉業(yè)主委員會委員候選人（一）業(yè)主委員會委員候選人資格條件業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)該含有《業(yè)主大會議事規(guī)則》要求條件。業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)書面承諾，自愿成為新一屆業(yè)主委員會委員，愿意在任期內(nèi)主動為業(yè)主服務(wù)，確保公正廉潔、勤勉盡責，不隨意辭職。（二）發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦通知籌備組發(fā)出《相關(guān)推薦換屆選舉業(yè)主委員會委員候選人通知》，向全體業(yè)主征集候選人和相關(guān)意見。在公告期內(nèi)，符合候選人資格條件業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》，連同身份證復印件（查對原件后退還）和房產(chǎn)證實復印件（查對原件后退還）一起交給籌備組。（三）候選人產(chǎn)生籌備組在公告期滿后將搜集到名單和資料做好整理核實，最終確定候選人名單，根據(jù)《佛山市物業(yè)管理措施（試行）》中第二十五條進行篩選。籌備組將整理、核實過候選人名單、簡歷表在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告至投票表決經(jīng)過該兩份文件為止，并同時通知業(yè)主召開業(yè)主大會會議形式和時間。四、發(fā)出召開業(yè)主大會通知在候選人名單和簡歷公告滿7以后，籌備組填寫好《相關(guān)召開換屆選舉業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會通知》，連同本“指導”中“籌備組職責”內(nèi)容和會議時間、地點、議題和議程在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議，籌備組應(yīng)該統(tǒng)計并作出回復。在公告期內(nèi)，籌備組立即通知物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會，并印刷好《換屆選舉業(yè)主委員會委員選票》。五、召開業(yè)主大會，投票表決產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員等事項業(yè)主大會會議能夠采取集體討論或書面征求意見形式，也能夠采取集體討論和書面征求意見相結(jié)合形式召開。采取投票方法必需和《業(yè)主大會議事規(guī)則》要求相一致。業(yè)主能夠委托代理人參與業(yè)主大會會議，必需符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應(yīng)該簽署《業(yè)主參與換屆選舉業(yè)主委員會委托書》，代理人持業(yè)主委托書并依據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決，委托書應(yīng)載明委托內(nèi)容、委托期限、委托權(quán)限等內(nèi)容。首次業(yè)主大會根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》要求是否實施差額投票選舉方法產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會，并確定委員人數(shù)。假如回收選票未達成要求票數(shù)，籌備組能夠向鎮(zhèn)（街道辦）申請延期，繼續(xù)回收選票，延遲時間通常不超出60天。在延期內(nèi)，籌備組應(yīng)主動發(fā)動未投票業(yè)主參與投票。若業(yè)主大會根據(jù)上述步驟仍未能經(jīng)過，應(yīng)該按要求重新向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組申請。六、推選業(yè)主委員會主任、副主任及業(yè)主委員會分工業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1～2人，和其它職責人員。七、公告表決結(jié)果將業(yè)主大會投票表決結(jié)果、業(yè)主委員會名單及分工在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告5日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。八、立案、刻章（一）立案業(yè)主委員會應(yīng)該自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料立案：1.《佛山市業(yè)主委員會立案登記申請表》；2.業(yè)主大會會議統(tǒng)計、會議決定和會議表決結(jié)果；3.業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基礎(chǔ)情況、分工安排；4.其它資料。居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）加具意見后到區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門立案。區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)該在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出立案回執(zhí)。業(yè)主委員會收到立案回執(zhí)后，應(yīng)將立案情況通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。（二）刻章業(yè)主委員會憑區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門立案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制印章，根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》要求和業(yè)主大會決定使用。印章應(yīng)該標明業(yè)主委員會屆數(shù)。附件：1.業(yè)主委員會換屆選舉程序步驟圖2.組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組申請書3.相關(guān)組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組倡議4.換屆選舉業(yè)主委員會籌備組組員自薦表5.換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組立案表6.相關(guān)重慶市住宅小區(qū)（大廈）換屆選舉業(yè)主委員會籌備組組員名單公告7.相關(guān)推薦換屆選舉業(yè)主委員會委員候選人通知8.業(yè)主委員會委員候選人簡歷表9.業(yè)主委員會委員候選人推薦表10.相關(guān)召開換屆選舉業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會通知11.換屆選舉業(yè)主委員會委員選票12.業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書13.業(yè)主參與換屆選舉業(yè)主委員會委托書物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)標準作業(yè)程序一、目標規(guī)范物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作順利開展。二、適用范圍適適用于物業(yè)企業(yè)在日常管理服務(wù)工作中和業(yè)主委員會正常工作往來。三、職責1、物業(yè)企業(yè)經(jīng)理負責和業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)。2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)處負責依據(jù)本程序?qū)嵤┖蜆I(yè)主委員會正常工作往來。四、程序關(guān)鍵點1、和業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)方法(1)工作協(xié)凋、溝通會議：物業(yè)企業(yè)應(yīng)該每三個月最少和業(yè)主委員會進行一次例行工作溝通會議，會議關(guān)鍵內(nèi)容是向業(yè)主委員會通報一個季度財務(wù)支出情況和工作簡況，處理需經(jīng)業(yè)主委員會幫助支持方能完成問題。(2)專題處理問題會議：在碰到需經(jīng)業(yè)主委員會同意方能進行工作時，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理應(yīng)申請召開專題業(yè)主委員會會議，協(xié)商處理專題問題。(3)每十二個月6月底和12月底，物業(yè)企業(yè)應(yīng)匯同企業(yè)領(lǐng)一同造訪業(yè)主委員會，召開專題工作茶話會，向業(yè)主委員會做全方面年度、六個月度工作匯報。(4)定時工作溝通制度：①每個月5日前向業(yè)主委員會報送物業(yè)企業(yè)財務(wù)損益表；②每個月10~15日期間接收業(yè)主、業(yè)主委員會質(zhì)詢、審計；③每三個月頭個月向業(yè)主委員會報送小區(qū)文化報刊、宣傳品。2、下列物業(yè)管理工作應(yīng)該立即向業(yè)主委員會申報，請求支持。(1)計劃使用本體維修基金對樓宇本體進行大、中修時。(2)計劃使用公用設(shè)施專題維修基金更新公用設(shè)施時。(3)物業(yè)管理服務(wù)工作包含到部分業(yè)主利益，需業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)時。(4)物業(yè)企業(yè)制訂了新管理方法需要業(yè)主委員會支持工作時。(5)其它需向業(yè)主委員會請示、尋求支持工作。3、下列情況出現(xiàn)時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該立即通報業(yè)主委員會

(1)新物業(yè)管理法規(guī)頒布實施時。

(2)所管理物業(yè)出現(xiàn)了重大變幫或發(fā)生重大事件時。

(3)業(yè)主委員會部分委員和物業(yè)企業(yè)有重大工作分歧無法處理時。

(4)相關(guān)鍵活動（如創(chuàng)優(yōu)迎檢驗）時。

(5)物業(yè)企業(yè)對部分業(yè)主實施違約金處罰時。

(6)其它應(yīng)該向業(yè)主委員會通報情況發(fā)生時。

4、物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會申報工作應(yīng)該提前15日進行，通報情況應(yīng)該在事實發(fā)生（決定）后3個工作日內(nèi)進行。

5、物