【綜合能力】05 房屋買賣附有答案

【綜合能力】05房屋買賣[復(fù)制]下列關(guān)于新房市場和存量房市場的說法，正確的是（）。[單選題]*按照房地產(chǎn)的檔次，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場新房市場的銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者存量房市場的銷售主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位新房市場又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場(正確答案)答案解析：按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為：①新房市場，又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位；②存量房市場，又稱二手房市場，主要是指已經(jīng)發(fā)生過一次或多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者。下列不屬于房地產(chǎn)買賣市場中其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的是（）。[單選題]*房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(正確答案)金融機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)律師事務(wù)所答案解析：房屋買賣市場的參與者包括：①賣方；②買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；⑤房地產(chǎn)市場管理者。其中，其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)主要包括：①金融機構(gòu)，提供貸款服務(wù)；②房地產(chǎn)估價機構(gòu)，提供抵押評估服務(wù)；③律師事務(wù)所，提供法律咨詢服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律組織是（）。[單選題]*住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(正確答案)房地產(chǎn)行政主管部門人力資源社會保障部答案解析：房屋買賣市場的參與者包括：①賣方；②買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；⑤房地產(chǎn)市場管理者。其中，房地產(chǎn)市場管理者主要是行政主管部門和行業(yè)自律組織。全國性的房地產(chǎn)市場管理部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律組織是中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會。沒有只漲不跌或者只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場”描述的是房屋買賣市場的（）特點。[單選題]*壟斷競爭性區(qū)域性周期性(正確答案)易于形成泡沫答案解析：房屋買賣市場的特點包括：①壟斷競爭性。房地產(chǎn)不同于普通商品，無法像普通商品那樣可以做到大規(guī)模標準化生產(chǎn)、市場上存在大量可替代的產(chǎn)品、相互之間競爭充分，房地產(chǎn)商品各不相同，具有壟斷競爭市場的特征。②區(qū)域性。房屋買賣市場是典型的區(qū)域市場，不同的城市之間房地產(chǎn)市場的規(guī)模、價格水平等差異很大。③周期性。房地產(chǎn)市場周期主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、成交量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標的周期性變化上，沒有只漲不跌或只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場。④易于形成泡沫。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產(chǎn)生價格泡沫。房屋買賣市場不能實現(xiàn)完全競爭的最主要原因，是其具有（）的特性。[單選題]*獨一無二(正確答案)易受限制供給有限難以變現(xiàn)答案解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備壟斷競爭性、區(qū)域性、周期性、易于形成泡沫的特點。其中，由于房屋買賣市場的壟斷競爭性，房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，不存在大量可替代的產(chǎn)品，競爭往往不夠充分，因此不能實現(xiàn)完全競爭。房地產(chǎn)買賣市場的特點不包括（）。[單選題]*完全競爭性(正確答案)區(qū)域性周期性易于形成泡沫答案解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性；②區(qū)域性；③周期性；④易于形成泡沫。新建商品房預(yù)售應(yīng)達到的條件不包括（）。[單選題]*已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件(正確答案)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期答案解析：新建商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)達到下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④取得商品房預(yù)售許可證。C項屬于商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件。在存量商品房中，出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前（）通知承租人。[單選題]*7日15日(正確答案)30日60日答案解析：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十四條對出租人履行通知義務(wù)后承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限進行了規(guī)定，其中第三項規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。由此可以推論，出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前15日通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以向人民法院請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者在買賣時的描述錯誤的是（）。[單選題]*通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額1/2以上的按份共有人同意即可(正確答案)答案解析：根據(jù)《物權(quán)法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在買賣時有所不同：①按份共有房屋的份額處分更為靈活。通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人也可轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；而共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割。②共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，需經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。按份共有人處分共有房屋時，須經(jīng)（）按份共有人同意。[單選題]*全體占份額1/2以上的占份額2/3以上的(正確答案)占份額1/3以上的答案解析：共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非共有人之間另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋時，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款（）的賠償責(zé)任。[單選題]*一倍(正確答案)兩倍三倍五倍答案解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。購買經(jīng)濟適用住房不滿（）年，不得直接上市交易。[單選題]*5(正確答案)7810答案解析：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房需要受到年限限制，并補交相關(guān)價款。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號），購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。程某購買某住宅樓的一套現(xiàn)房簽訂的商品房買賣合同中不需要明確的是（）。[單選題]*房屋的使用期限(正確答案)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所交付使用條件及日期公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬答案解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：①當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；②商品房基本狀況；③商品房的銷售方式；④商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；⑤交付使用條件及日期；⑥裝飾、設(shè)備標準承諾；⑦供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；⑧公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；⑨面積差異的處理方式；⑩辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；?解決爭議的方法；?違約責(zé)任；?雙方約定的其他事項。存量房買賣的一般流程不包括（）。[單選題]*買賣雙方當(dāng)面商談價格(正確答案)買賣雙方簽訂房屋買賣合同買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記答案解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀機構(gòu)居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀機構(gòu)或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；⑥買方領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。“房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和其他權(quán)利”描述的房地產(chǎn)價格特點是（）。[單選題]*房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格(正確答案)房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長答案解析：B項，房地產(chǎn)的所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和其他權(quán)利，就是指房地產(chǎn)的權(quán)益。房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)移的是其權(quán)益，也就是房地產(chǎn)的交易價格實質(zhì)上是其權(quán)益價格。（）是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。[單選題]*需求彈性理論供求理論供求理論(正確答案)組織行為理論答案解析：供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，價格隨著供求關(guān)系的變化而上下浮動，與供給負相關(guān)，與需求正相關(guān)。房地產(chǎn)價格作為價格的一種，同樣受房地產(chǎn)市場供求的影響，即當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時，房地產(chǎn)價格將下跌，當(dāng)房地產(chǎn)供給滿足不了需求時，房地產(chǎn)價格將上漲。房地產(chǎn)價格影響因素中的區(qū)域因素包括（）。[單選題]*社會因素新舊程度周圍環(huán)境和景觀因素(正確答案)用途答案解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，區(qū)域因素是指對某一特定范圍的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，包括：①交通因素；②外部配套設(shè)施因素；③周圍環(huán)境和景觀因素等。A項屬于一般因素；BD兩項屬于個別因素。下列屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的行政因素的是（）。[單選題]*社會治安狀況政治安定狀況城市化城市發(fā)展戰(zhàn)略(正確答案)答案解析：影響房地產(chǎn)價格的一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影響房地產(chǎn)價格的法律法規(guī)、制度、政策、行政措施等，主要有：①房地產(chǎn)制度；②房地產(chǎn)價格政策；③行政隸屬變更；④特殊政策；⑤城市發(fā)展戰(zhàn)略；⑥城市規(guī)劃；⑦土地利用規(guī)劃；⑧稅收政策；⑨交通管制等。ABC三項屬于社會因素。下列影響房地產(chǎn)價格因素中，屬于社會因素的是（）。[單選題]*城市化(正確答案)居民收入土地利用規(guī)劃房地產(chǎn)制度答案解析：影響房地產(chǎn)價格的一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，社會因素包括：①政治安定狀況；②社會治安狀況；③城市化等。B項屬于經(jīng)濟因素；CD兩項屬于行政因素。存量房中特有的價格是（）。[單選題]*成交價心理價掛牌價(正確答案)市場價答案解析：掛牌價是存量房中特有的價格，是指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。（）是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。[單選題]*掛牌價成交價貸款評估價市場價(正確答案)答案解析：市場價是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，一般以一些類似房地產(chǎn)的成交價格為基礎(chǔ)測算，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價格差異。楊某在某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站上以100萬元的價格發(fā)布其一套房屋的出售信息，這個價格是（）。[單選題]*心理價成交價掛牌價(正確答案)貸款評估價答案解析：掛牌價是存量房中特有的價格，指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。本題中，楊某是在某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站上發(fā)布出售信息的，則100萬元是掛牌價?？紤]到資金的安全性，房屋抵押價值一般會（）實際成交價。[單選題]*高于低于(正確答案)等于接近答案解析：貸款評估價是指向銀行辦理房屋抵押貸款時，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對擬交易房屋進行評估的價格?？紤]資金的安全性，貸款評估價往往會低于實際成交價，并且與房齡、房屋的建筑結(jié)構(gòu)等因素密切相關(guān)。期房價格與現(xiàn)房價格二者之間的關(guān)系是（）。[單選題]*期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償(正確答案)期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風(fēng)險補償現(xiàn)房價格＝期房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償現(xiàn)房價格＝期房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風(fēng)險補償答案解析：對應(yīng)期房和現(xiàn)房的交易價格就是期房價和現(xiàn)房價。在期房和現(xiàn)房品質(zhì)相同的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格和現(xiàn)房價格二者的關(guān)系為：期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償?，F(xiàn)實中通常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)、付款進度不相同，如期房的戶型和環(huán)境較好、不需要現(xiàn)在付清全款等。房地產(chǎn)交易中，（）是最常用的房地產(chǎn)價格分析法。[單選題]*成本法比較法(正確答案)收益法回歸分析法答案解析：房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬交易房地產(chǎn)的價格。在對房地產(chǎn)價格進行比較分析時應(yīng)注意：①交易實例的選?。虎诮⒈容^基礎(chǔ)；③調(diào)整確定房地產(chǎn)價格。借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來的房地產(chǎn)的價格的趨勢分析方式是（）。[單選題]*指數(shù)平滑法長期趨勢法(正確答案)趨勢外推預(yù)測法回歸分析法答案解析：房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的一種方法，最常用的即為長期趨勢法，是指根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在，而推測未來的房地產(chǎn)的價格。這種方法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租之比，一般為（）。[單選題]*5倍～10倍10倍～15倍(正確答案)100倍～120倍120倍～180倍答案解析：房價租金比＝商品房市價總值/該房出租月（年）收入。房價租金比有一個合理的倍數(shù)。在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍（或120倍～180倍）。如果房價與房租之比大大高于這個倍數(shù)，則說明房價有泡沫，購買房地產(chǎn)用于出租是不劃算的。王某預(yù)購了某項目的一套住宅，并通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的協(xié)助，申請了個人住房組合貸款。一年后，該項目竣工并交付使用，王某辦理了入住手續(xù)，并通過由開發(fā)企業(yè)代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)稅費、住宅專項維修資金等。王某購房過程中應(yīng)繳納的稅金為（）。[單選題]*契稅(正確答案)土地增值稅個人所得稅印花稅答案解析：A項，新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。B項，轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。C項，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人應(yīng)繳納所得稅，本題中，王某是普通購買者，不用繳納。D項，新建商品房買賣，由訂立合同的雙方當(dāng)事人，按照0.05%的比例繳納印花稅。買受人應(yīng)繳納每證5元的權(quán)證印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售和購買住房免征印花稅。納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為（）。[單選題]*11%(正確答案)13%15%17%答案解析：《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為11%。新建商品房的銷售人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）在需要征收增值稅的情況下，按應(yīng)繳納增值稅的一定比例繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納（）。[單選題]*土地增值稅(正確答案)契稅印花稅城市維護建設(shè)稅答案解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）新建商品房買賣中，土地增值稅實行（）級超率累進稅率。[單選題]*三四(正確答案)五六答案解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90m2以上的，減按（）的稅率征收契稅。[單選題]*1%1.5%(正確答案)2%2.5%答案解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2017年3月，張某預(yù)購建筑面積為45m2的普通用房，總價50萬元，契稅稅率為1%。張某購買普通用房，應(yīng)繳納契稅（）元。[單選題]*050045005000(正確答案)答案解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應(yīng)繳納的契稅為：500000×1%＝5000（元）。土地增值稅的扣除項目不包括（）[單選題]*建筑物的評估價格建房貸款超期支付的利息(正確答案)房地產(chǎn)開發(fā)成本與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金答案解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤其他扣除項目；⑥舊房及建筑物的評估價格。對建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（）的，免征土地增值稅。[單選題]*20%(正確答案)30%50%60%答案解析：計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（）的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。[單選題]*10%20%30%(正確答案)50%答案解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人所得稅（）。[單選題]*免征(正確答案)全額征收差額征收差額減半答案解析：個人轉(zhuǎn)讓住房，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。出賣人（非居民企業(yè)）轉(zhuǎn)讓存量房以其收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額的，按（）稅率繳納個人所得稅。[單選題]*5%10%20%(正確答案)25%答案解析：出賣人轉(zhuǎn)讓存量房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，因出賣人主體類型不同而不同，個人與非居民企業(yè)適用稅率為20%，居民企業(yè)適用稅率為25%。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。某地區(qū)商品住宅建筑安裝工程每平方米造價為2萬元，一商品住宅的業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積為120m2，則該業(yè)主交付首期住宅專項維修資金的數(shù)額不可能為（）萬元。[單選題]*12151720(正確答案)答案解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%～8%，所以該業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為12～19.2萬元。住宅專項維修資金不能用于（）。[單選題]*電梯的維修路燈照明的維修業(yè)主下水道維修(正確答案)走廊通道維修答案解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。按照房屋登記收費的標準，購買的普通住房在房屋登記時一般需要繳納（）元。[單選題]*1080(正確答案)90550答案解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按照規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。下列關(guān)于房屋登記費的說法錯誤的是（）。[單選題]*住房登記每件80元非住房登記每件550元住房登記一套為一件住房登記核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書收取證書工本費10元(正確答案)答案解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按照規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采取（）計收。[單選題]*等額定率差額定率分檔累進(正確答案)超定額累進加價制等額定率分檔累進答案解析：銀行貸款中發(fā)生的評估費用一般由貸款人承擔(dān)，而為確定房地產(chǎn)稅費繳納額發(fā)生的評估費用則由有關(guān)主管部門承擔(dān)。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，如評估價格100萬元以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應(yīng)（）。[單選題]*退還給業(yè)主隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移(正確答案)上交給業(yè)主大會上交給業(yè)主委員會答案解析：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，轉(zhuǎn)讓房屋時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中常用的分類方式包括（）。*房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)(正確答案)房地產(chǎn)的投資途徑房地產(chǎn)的用途(正確答案)交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)(正確答案)房地產(chǎn)的檔次(正確答案)答案解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中常用的分類方式包括：①按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場；②按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場；③按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為現(xiàn)房市場和期房市場；④按照房地產(chǎn)的檔次，房地產(chǎn)市場可以分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。按照房地產(chǎn)的用途（功能），房地產(chǎn)市場可分為（）。*區(qū)域房地產(chǎn)市場居住房地產(chǎn)市場(正確答案)存量房地產(chǎn)市場非居住房地產(chǎn)市場(正確答案)新房市場答案解析：按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為：①居住房地產(chǎn)市場；②非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房交易的市場，非居住房地產(chǎn)市場又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。房地產(chǎn)買賣市場的參與者主要有房地產(chǎn)市場中的賣方、買方和（）。*房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(正確答案)金融機構(gòu)(正確答案)房地產(chǎn)市場的管理者(正確答案)律師事務(wù)所(正確答案)當(dāng)?shù)卣鸢附馕觯悍康禺a(chǎn)買賣市場的參與者包括：①賣方又稱房地產(chǎn)供給者，主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋所有權(quán)人；②買方又稱房地產(chǎn)的需求者，一般情況下任何單位和個人都可以成為房地產(chǎn)買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是房屋買賣的中間商，在房屋買賣中的作用主要是提供房源、客源、價格信息，促成交易，協(xié)助訂立買賣合同，代辦貸款、登記手續(xù)和房屋交驗等；④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，如金融機構(gòu)提供貸款服務(wù)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供抵押評估服務(wù)，律師事務(wù)所提供法律咨詢服務(wù)等；⑤房地產(chǎn)市場的管理者，主要是行政主管部門和行業(yè)自律組織。房地產(chǎn)買賣市場不同于一般商品市場的特性有（）。*完全競爭性區(qū)域性(正確答案)周期性(正確答案)易形成泡沫(正確答案)壟斷競爭性(正確答案)答案解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性。房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，競爭往往不夠充分，具有壟斷競爭的特征。②區(qū)域性。不同的城市之間，甚至同一城市的不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場情況可能差異很大。③周期性。房地產(chǎn)市場周期主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、成交量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標的周期性變化上。④易形成泡沫。房地產(chǎn)具有很好的投資品質(zhì)性，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產(chǎn)生價格泡沫。關(guān)于新建商品房銷售代理的規(guī)定，下列說法錯誤的有（）。*房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售，不能自行銷售(正確答案)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標準在顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用，可分解收費項目(正確答案)答案解析：A項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售。E項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用。商品房預(yù)售的條件包括（）。*已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(正確答案)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正確答案)投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期(正確答案)取得商品房預(yù)售許可證(正確答案)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實答案解析：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④取得商品房預(yù)售許可證。E項屬于商品房現(xiàn)售的條件。關(guān)于新建商品房銷售，理解正確的有（）。*房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房(正確答案)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用(正確答案)商品住宅不得分割拆零銷售(正確答案)商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(正確答案)答案解析：新建商品房銷售中禁止的行為主要有：①不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用，不得參加展銷活動。②商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。④商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。⑥商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。⑦房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。按照對存量商品房買賣的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋有（）。*權(quán)屬有爭議的房屋(正確答案)登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋已經(jīng)列入拆遷公告范圍的房屋(正確答案)夫妻共有的房屋，未取得配偶的書面同意(正確答案)經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋答案解析：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋主要包括：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；②依法收回土地使用權(quán)的房屋；③共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的房屋；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋；⑥未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。下列房屋中，屬于不得買賣的有（）。*已出租的房屋權(quán)屬有爭議的房屋(正確答案)被司法機關(guān)查封的房屋(正確答案)抵押權(quán)人書面同意買賣的房屋共有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)答案解析：A項，已出租的房屋可以買賣，但不影響房屋租賃合同的效力，所謂“買賣不破租賃”。BCDE四項，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，不能買賣的房屋主要有下列幾類：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；②依法收回土地使用權(quán)的房屋。③共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的房屋；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋；⑥未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。下列關(guān)于已抵押房屋買賣的描述，正確的有（）。*買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人同意(正確答案)抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存(正確答案)轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有轉(zhuǎn)讓的價款不足債權(quán)數(shù)額的部分由債務(wù)人清償(正確答案)二手房買賣時，賣方需在辦理買賣合同網(wǎng)簽前提前還清貸款(正確答案)答案解析：根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人（一般是銀行）同意。抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。實踐中，二手房買賣時，一般要求賣方在辦理買賣合同網(wǎng)簽（或備案）前提前還清貸款（即贖樓），注銷抵押權(quán)登記，取出房屋權(quán)屬證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布的廣告不得含有（）。*以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置(正確答案)房地產(chǎn)升值或投資回報的承諾(正確答案)違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定(正確答案)商品房項目位置示意圖商品房項目距離市中心的距離答案解析：房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：①升值或者投資回報的承諾；②以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；③違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；④對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。下列關(guān)于政策性住房買賣的描述，正確的有（）。*職工以市場價購買的公有住房，可以自由買賣(正確答案)職工以標準價購買的公有住房，可以自由買賣職工以成本價購買的公有住房，出售時應(yīng)補交相應(yīng)價款(正確答案)購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易(正確答案)一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以直接上市交易的(正確答案)答案解析：A項，職工以市場價購買的公有住房，實際上已變成了私有住房，取得了房屋所有權(quán)證書，可以自由買賣。B項，職工以標準價購買的公有住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，出售時可以先按成本價補足房價款及利息，取得全部產(chǎn)權(quán)后按成本價購房的政策出售，也可以直接上市出售，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。C項，職工以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，出售時需要交納有關(guān)稅費和土地收益。D項，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。E項，國家沒有制定限價商品住房的統(tǒng)一政策，而是由各地根據(jù)具體情況指定并實施。一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以上市交易的。目前，我國商品房銷售的計價方式包括（）*按地段計價按套計價(正確答案)按套內(nèi)建筑面積計價(正確答案)按房屋檔次計價按建筑面積計價(正確答案)答案解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。存量房買賣的流程包括（）。*買賣雙方簽訂房屋買賣合同(正確答案)買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）(正確答案)買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(正確答案)買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記(正確答案)買方簽訂商品房認購書，交付定金答案解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀機構(gòu)居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀機構(gòu)或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；⑥買方領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。E項屬于新建商品房買賣流程。房地產(chǎn)價格區(qū)別于普通商品價格的特性包括（）。*房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大(正確答案)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格(正確答案)房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格(正確答案)房地產(chǎn)價格通常不受交易者個別因素的影響房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長(正確答案)答案解析：房地產(chǎn)價格與普通商品價格既有共同之處，如均為價格，用貨幣表示；都有波動，受供求因素的影響等。但由于房地產(chǎn)的特性，決定了房地產(chǎn)價格又具有自身特點：①房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切；②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；③房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格；④房地產(chǎn)價格易受交易者的個別情況影響；⑤房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長。決定房地產(chǎn)供給的基本因素有（）。*該種房地產(chǎn)的價格水平(正確答案)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本(正確答案)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平(正確答案)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對未來的預(yù)期(正確答案)消費者的收入水平答案解析：決定房地產(chǎn)供給的基本因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對未來的預(yù)期。E項屬于影響房地產(chǎn)市場需求的基本因素。下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。*行政因素(正確答案)經(jīng)濟因素(正確答案)交通因素外部配套設(shè)置因素社會因素(正確答案)答案解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為一般因素、區(qū)域因素及個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括：①社會因素；②經(jīng)濟因素；③行政因素；④人口因素等。CD兩項屬于區(qū)域因素。下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于人口因素的有（）。*經(jīng)濟發(fā)展人口數(shù)量(正確答案)人口結(jié)構(gòu)(正確答案)人口素質(zhì)(正確答案)居民收入答案解析：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括：①社會因素；②經(jīng)濟因素；③行政因素；④人口因素等。其中，人口因素可分為：①人口數(shù)量；②人口結(jié)構(gòu)；③人口素質(zhì)。AE兩項屬于經(jīng)濟因素。下列關(guān)于房地產(chǎn)價格分析的說法，正確的有（）。*房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為長期趨勢法房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的另一種方法，最常用的即為比較法房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢(正確答案)房地產(chǎn)投資收益率反映的是房地產(chǎn)的投資收益能力及投資風(fēng)險的大小(正確答案)房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍，警戒線為100倍答案解析：A項，房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬