房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級(jí)流程文件

PAGE231房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級(jí)流程文件第一章前期階段管理流程第二章設(shè)計(jì)階段管理流程第三章設(shè)計(jì)階段管理流程第四章施工管理流程第五章工程類招標(biāo)管理流程第六章材料類采購(gòu)管理流程第七章銷售管理流程第八章銷售管理流程第九章物業(yè)管理流程第十章物業(yè)管理流程1.目的規(guī)范土地獲取論證、策劃階段的管理，明確相關(guān)部門及分子公司的職責(zé)。2.適用范圍適用于從土地信息調(diào)研開始，經(jīng)過(guò)可行性論證并獲取土地之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位策劃的過(guò)程。3.術(shù)語(yǔ)與定義3.1可行性研究：對(duì)影響新項(xiàng)目投資收益的相關(guān)因素進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和求證，為投資決策提供依據(jù)。4.職責(zé)4.1區(qū)域公司\非區(qū)域公司4.1.1根據(jù)下發(fā)的《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》收集、初選土地信息；4.1.2上報(bào)土地信息，并配合發(fā)展規(guī)劃部對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行分析；4.1.3配合編制《可行性研究報(bào)告》；4.1.4針對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取的目標(biāo)地塊，協(xié)助資本運(yùn)營(yíng)部進(jìn)行盡職調(diào)查；4.1.5負(fù)責(zé)辦理《用地規(guī)劃許可證》；向政府主管部門申請(qǐng)紅線圖，并請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)測(cè)量；辦理《國(guó)有土地使用證》或土地證過(guò)戶手續(xù)等；4.1.6配合發(fā)展規(guī)劃部編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》。4.2發(fā)展規(guī)劃部4.2.1編制《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》；4.2.2根據(jù)上報(bào)的土地信息，會(huì)同分子公司對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行分析研究，形成初步價(jià)值判斷；4.2.3提出初步產(chǎn)品建議，組織編制《可行性研究報(bào)告》；4.2.4組織編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；4.2.5組織制定《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》。4.3研發(fā)設(shè)計(jì)部4.3.1根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品等級(jí)定位，提出部品配置標(biāo)準(zhǔn)；4.3.2配合編制《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》、《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；4.3.3配合分子公司辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和其他后續(xù)相關(guān)手續(xù)。4.4項(xiàng)目管理中心4.4.1根據(jù)部品配置標(biāo)準(zhǔn)，工程造價(jià)等相關(guān)信息，編制《項(xiàng)目成本估算》；4.4.2配合編制《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》；4.4.3根據(jù)《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》編制并下達(dá)方案設(shè)計(jì)的成本預(yù)控目標(biāo)。4.5計(jì)劃財(cái)務(wù)部4.5.1提供經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，配合編制《可行性研究報(bào)告》；4.5.2針對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取的目標(biāo)地塊，協(xié)助資本運(yùn)營(yíng)部進(jìn)行盡職調(diào)查；4.5.3配合編制《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》；4.5.4配合分子公司辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。4.6資本運(yùn)營(yíng)部4.6.1針對(duì)以股權(quán)方式獲取的目標(biāo)地塊，組織對(duì)擬收購(gòu)公司進(jìn)行盡職調(diào)查；4.6.2對(duì)擬收購(gòu)公司進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估；4.6.3負(fù)責(zé)組織簽訂股權(quán)收購(gòu)協(xié)議、資產(chǎn)移交手續(xù)等工作；4.6.4配合分子公司辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。4.7銷售公司4.7.1提供銷售預(yù)測(cè)，配合編制《可行性研究報(bào)告》；4.7.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，配合編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》。4.8物業(yè)公司4.8.1根據(jù)積累業(yè)主意見信息和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)目標(biāo)土地提出開發(fā)意見；4.8.2提供物業(yè)管理方案，配合編制《可行性研究報(bào)告》。4.9項(xiàng)目專項(xiàng)小組4.9.1根據(jù)公司決策層給出的項(xiàng)目獲取極限價(jià)值，實(shí)施土地獲取的相關(guān)措施。4.10公司決策層（總裁及總裁辦公會(huì)）4.10.1審批《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》；4.10.2審批《可行性研究報(bào)告》，在權(quán)限范圍內(nèi)決定是否立項(xiàng)以及項(xiàng)目獲取的極限價(jià)值；4.10.3決定項(xiàng)目立項(xiàng)小組的成員；4.10.4審議批準(zhǔn)《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；4.10.5審議批準(zhǔn)《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》。4.11董事會(huì)/股東大會(huì)4.11.1審批公司決策層權(quán)限范圍外的土地立項(xiàng)申請(qǐng)。4.12董事會(huì)辦公室4.12.1土地獲取之后進(jìn)行信息披露。5.工作程序5.1依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃制定并下發(fā)土地儲(chǔ)備計(jì)劃5.1.1發(fā)展規(guī)劃部依據(jù)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃及年度工作總體思路，通盤考慮公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況、資金能力、以及未來(lái)發(fā)展需要等因素，草擬公司年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，計(jì)劃財(cái)務(wù)部平衡后上報(bào)公司總裁辦公會(huì)審批，作為年度工作綜合計(jì)劃一部分下發(fā)執(zhí)行。土地儲(chǔ)備計(jì)劃至少應(yīng)包括當(dāng)前土地資源儲(chǔ)備情況、未來(lái)發(fā)展所需資源情況、未來(lái)年度土地儲(chǔ)備總量、資金需求總量、各區(qū)域公司應(yīng)儲(chǔ)備指標(biāo)等內(nèi)容。5.2項(xiàng)目論證5.2.1土地信息獲取及初步篩選各分子公司應(yīng)按照總部下發(fā)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，落實(shí)本區(qū)域土地儲(chǔ)備指標(biāo)，成立相應(yīng)的專門機(jī)構(gòu)配備一定的專、兼職市場(chǎng)拓展人員，積極獲取當(dāng)?shù)赝恋刭Y源市場(chǎng)信息，并進(jìn)行初步分析、篩選，將有意向的項(xiàng)目及時(shí)向總部發(fā)展規(guī)劃部匯報(bào)?？偛克诘貐^(qū)，由發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)土地信息收集與篩選；異地區(qū)域，由各分子公司提供土地信息，總部發(fā)展規(guī)劃部可派員現(xiàn)場(chǎng)參與分析，并進(jìn)行上報(bào)決策（具體篩選標(biāo)準(zhǔn)參見《土地儲(chǔ)備管理辦法》）。5.2.2項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)審批及土地獲取5.2.2.1發(fā)展規(guī)劃部收到上報(bào)的項(xiàng)目信息后，會(huì)同分子公司對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，形成初步價(jià)值判定，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后，確定項(xiàng)目獲取方式，開展項(xiàng)目開發(fā)可行性研究工作。5.2.2.2由發(fā)展規(guī)劃部牽頭開展項(xiàng)目可行性研究論證工作，相應(yīng)分子公司、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、銷售公司、物業(yè)公司等應(yīng)積極提供相關(guān)信息支持，協(xié)助可研工作。5.2.2.3發(fā)展規(guī)劃部提出初步產(chǎn)品建議（包括策劃產(chǎn)品品質(zhì)等級(jí)等內(nèi)容），研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)其定位，進(jìn)行相應(yīng)的高、中、低端部品配置；項(xiàng)目管理中心綜合其他資料，依據(jù)部品配置標(biāo)準(zhǔn)并參照收集的工程造價(jià)信息，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本估算；銷售公司根據(jù)掌握的目標(biāo)市場(chǎng)情況，提供銷售預(yù)測(cè)信息；計(jì)劃財(cái)務(wù)部綜合相關(guān)信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；物業(yè)公司根據(jù)積累業(yè)主意見信息和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)目標(biāo)土地提出開發(fā)意見，各部門應(yīng)按照要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將相應(yīng)信息提供給發(fā)展規(guī)劃部。5.2.2.4在項(xiàng)目論證過(guò)程中，發(fā)展規(guī)劃部針對(duì)意向性比較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以進(jìn)行策劃前移，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，按照公司規(guī)定程序合理選擇中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期策劃。5.2.2.5經(jīng)過(guò)分析論證后，發(fā)展規(guī)劃部會(huì)同分子公司將項(xiàng)目可行性研究結(jié)果向總裁辦公會(huì)匯報(bào)，由其進(jìn)行決策是否可行。5.2.2.6經(jīng)總裁辦公會(huì)分析研究后，由總裁進(jìn)行確定并指定一名主管副總具體執(zhí)行，原則上以股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目由主管財(cái)務(wù)工作的副總裁負(fù)責(zé)；以“招、拍、掛”方式獲取的項(xiàng)目由主管資源儲(chǔ)備的副總裁負(fù)責(zé)。對(duì)于超過(guò)總裁辦公會(huì)權(quán)限且認(rèn)為可行的項(xiàng)目，再由相應(yīng)的決策機(jī)構(gòu)（董事會(huì)或股東大會(huì)）進(jìn)行審批（參見《投資、融資管理規(guī)則》）。5.2.2.7“招、拍、掛”項(xiàng)目5.2.2.7.1對(duì)于決策可行的、需要通過(guò)“招、拍、掛”方式獲取的項(xiàng)目，總裁辦公會(huì)給出項(xiàng)目獲取極限價(jià)值，并成立項(xiàng)目專項(xiàng)小組，分管高管任組長(zhǎng)，發(fā)展規(guī)劃部、分子公司等部門人員任組員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)工作開展。5.2.2.7.2由項(xiàng)目專項(xiàng)小組提供“招、拍、掛”方案，并具體實(shí)施，在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)必須突破項(xiàng)目極限值才能獲取土地的，必須上報(bào)原決策機(jī)構(gòu)方可實(shí)施。5.2.2.8股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目5.2.2.8.1對(duì)于需要通過(guò)股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目，由發(fā)展規(guī)劃部會(huì)同相應(yīng)分子公司及總部各職能部門編制可行性研究報(bào)告，在此期間可委托專職機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的前期策劃工作。5.2.2.8.2在可行性論證同時(shí)發(fā)展規(guī)劃部將該項(xiàng)目的相關(guān)資料移交給資本運(yùn)營(yíng)部，由其對(duì)擬收購(gòu)公司進(jìn)行盡職調(diào)查，分子公司和計(jì)劃財(cái)務(wù)部應(yīng)積極配合其工作，資本運(yùn)營(yíng)部與外聘律師共同草擬股權(quán)收購(gòu)方案，上報(bào)決策機(jī)構(gòu)決策。5.2.2.8.3資本運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)選擇中介機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收購(gòu)公司進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估，計(jì)劃財(cái)務(wù)部參與審計(jì)和評(píng)估工作，評(píng)審工作結(jié)束后，由資本運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)將相應(yīng)的審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告上報(bào)決策機(jī)構(gòu)。5.2.2.8.4總裁辦公會(huì)根據(jù)上報(bào)的可研報(bào)告、股權(quán)收購(gòu)方案、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告，在其職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行決策；對(duì)于超過(guò)其權(quán)限的、且認(rèn)為可行的項(xiàng)目，再由相應(yīng)的決策機(jī)構(gòu)（董事會(huì)或股東大會(huì)）進(jìn)行審批。5.2.2.8.5對(duì)于決策可行的項(xiàng)目，總裁辦公會(huì)指定成立項(xiàng)目專項(xiàng)小組，指定公司高管任組長(zhǎng)，資本運(yùn)營(yíng)部、發(fā)展規(guī)劃部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門人員為小組成員，開展后續(xù)工作。5.2.2.8.6由資本運(yùn)營(yíng)部組織簽訂股權(quán)收購(gòu)協(xié)議、資產(chǎn)移交手續(xù)等工作，完成股權(quán)收購(gòu)工作后，將相應(yīng)的股權(quán)收購(gòu)資料移交給具體開發(fā)分子公司。5.2.3辦理用地規(guī)劃許可證等后續(xù)相關(guān)手續(xù)5.2.3.1在項(xiàng)目獲取前期工作完成后，分子公司辦理《用地規(guī)劃許可證》；向政府主管部門申請(qǐng)紅線圖，并請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)測(cè)量；辦理《國(guó)有土地使用證》或土地證過(guò)戶手續(xù)等，發(fā)展規(guī)劃部、資本運(yùn)營(yíng)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門應(yīng)予以配合。5.2.3.2董事會(huì)辦公室根據(jù)上市公司信息披露要求，按照經(jīng)營(yíng)層上報(bào)董事會(huì)審議的議案中對(duì)土地獲取所提供披露的信息進(jìn)行披露。5.2.3.3在項(xiàng)目收購(gòu)過(guò)程中，需要聘請(qǐng)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)時(shí)，各部門應(yīng)嚴(yán)格遵循公司有關(guān)服務(wù)外包規(guī)定，執(zhí)行相應(yīng)的會(huì)簽或招投標(biāo)管理規(guī)定，審計(jì)內(nèi)控部負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)供應(yīng)商選取工作進(jìn)行監(jiān)督。5.3項(xiàng)目策劃5.3.1以發(fā)展規(guī)劃部牽頭，研發(fā)設(shè)計(jì)部、分子公司和銷售公司配合，對(duì)前期項(xiàng)目策劃方案做進(jìn)一步的分析論證，并組織中介機(jī)構(gòu)、研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、物業(yè)公司、外聘專家等單位對(duì)項(xiàng)目的策劃定位，開展一次深入討論，最終形成統(tǒng)一意見，確定《項(xiàng)目策劃報(bào)告》，上報(bào)總裁辦公會(huì)審議，由總裁最終確定（參見《項(xiàng)目策劃管理辦法》）。5.3.2研發(fā)設(shè)計(jì)部在參與項(xiàng)目策劃工作中，負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告深化產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備編制下階段委托方案設(shè)計(jì)所需的《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》。5.4項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)制定5.4.1發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)《可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》，會(huì)同計(jì)劃財(cái)務(wù)部、分子公司、項(xiàng)目管理中心、研發(fā)設(shè)計(jì)部、分子公司、銷售公司等共同制定《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》，主要包括項(xiàng)目預(yù)期收入總額、預(yù)期成本總額、預(yù)計(jì)目標(biāo)成本分項(xiàng)指標(biāo)、可獲利潤(rùn)總額、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃等關(guān)鍵指標(biāo)。5.4.2由發(fā)展規(guī)劃部將《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》提交公司總裁辦公會(huì)進(jìn)行審議、批準(zhǔn)。5.5前期階段成本控制5.5.1發(fā)展規(guī)劃部將《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目策劃報(bào)告》及《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》等資料及時(shí)通報(bào)給項(xiàng)目管理中心，由其根據(jù)項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)和材料價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)，提出方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)，用以指導(dǎo)將要開展的項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。5.5.2對(duì)于非區(qū)域公司管理模式下，項(xiàng)目管理中心將成本預(yù)控目標(biāo)下達(dá)于研發(fā)設(shè)計(jì)部；對(duì)于區(qū)域公司管理模式，由項(xiàng)目管理中心將成本控制目標(biāo)下達(dá)于區(qū)域公司。6．支持性文件6.1《土地儲(chǔ)備管理辦法》6.2《項(xiàng)目論證管理流程》6.3《投資、融資管理規(guī)則》6.4《報(bào)批報(bào)建流程》7．相關(guān)記錄7.1《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》7.2《項(xiàng)目成本估算書》7.3《項(xiàng)目策劃報(bào)告》7.4《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》7.5《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》7.6《項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)》設(shè)計(jì)階段管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的規(guī)范設(shè)計(jì)階段的管理，明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé)。2.適用范圍適用于方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段。3.術(shù)語(yǔ)與定義無(wú)4.職責(zé)4.1區(qū)域公司4.1.1進(jìn)行部品研究，建立和完善部品標(biāo)準(zhǔn)配置；4.1.2編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書；4.1.3組織設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)活動(dòng)；4.1.4組織內(nèi)外部專家評(píng)審?fù)稑?biāo)單位的《項(xiàng)目規(guī)劃初步方案》；4.1.5組織內(nèi)外部專家評(píng)審擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案；4.1.6組織內(nèi)部專家評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)方案，委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查；4.1.7負(fù)責(zé)組織與設(shè)計(jì)單位簽訂合同；4.1.8負(fù)責(zé)地質(zhì)勘察及辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；4.1.9施工圖完成以后，負(fù)責(zé)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證》；4.1.10負(fù)責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更審批權(quán)力。4.2研發(fā)設(shè)計(jì)部4.2.1參與區(qū)域公司的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)審批區(qū)域公司上報(bào)的項(xiàng)目規(guī)劃方案；4.2.2參與區(qū)域公司的設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)活動(dòng)；4.2.3對(duì)區(qū)域公司上報(bào)的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析，需要時(shí)組織內(nèi)外部評(píng)審。4.3項(xiàng)目管理中心4.3.1下達(dá)規(guī)劃方案成本預(yù)控目標(biāo)；4.3.2下達(dá)擴(kuò)初方案成本控制目標(biāo)；4.3.3下達(dá)施工圖方案限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；4.3.4施工圖完成以后，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。4.4審計(jì)內(nèi)控部4.4.1對(duì)招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；4.4.2參與方案設(shè)計(jì)評(píng)審。4.5銷售公司4.5.1參與營(yíng)銷中心、樣本間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)，提出相應(yīng)意見；4.5.2針對(duì)影響銷售承諾的設(shè)計(jì)變更調(diào)整營(yíng)銷及銷售資料，并向客戶解釋。4.6公司決策層（總裁辦公會(huì)）4.6.1負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域公司的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審批；4.6.2負(fù)責(zé)對(duì)重要、重大的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審批。5.工作程序5.1方案設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀）5.1.1區(qū)域公司在接到發(fā)展規(guī)劃部移交的項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃報(bào)告、總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及項(xiàng)目管理中心下達(dá)的項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)，組織實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作（包括樣板間、營(yíng)銷中心、景觀示范區(qū)的方案設(shè)計(jì)）。《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》編寫以區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部備案；5.1.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位的選擇由區(qū)域公司負(fù)責(zé)，研發(fā)設(shè)計(jì)部參與確定初選設(shè)計(jì)單位，原則上以招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，對(duì)于特殊原因需要直接委托的應(yīng)征得總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)。5.1.3由區(qū)域公司組織對(duì)初選單位的《項(xiàng)目規(guī)劃初步方案》進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，總部研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、審計(jì)內(nèi)控部等部門參與；同時(shí)實(shí)施外部評(píng)審，聘請(qǐng)外部專家、政府部門有關(guān)部門、設(shè)計(jì)院等進(jìn)行充分研討，確定初選設(shè)計(jì)單位；5.1.4根據(jù)內(nèi)外部評(píng)審結(jié)果，區(qū)域公司與專業(yè)設(shè)計(jì)單位充分協(xié)商對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整和修改，待方案成熟后，上報(bào)研發(fā)設(shè)計(jì)部審核，再由研發(fā)設(shè)計(jì)部與區(qū)域公司報(bào)請(qǐng)總裁辦公會(huì)研究批準(zhǔn)；5.1.5項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿及方案設(shè)計(jì)單位確定后，由區(qū)域公司與方案設(shè)計(jì)單位簽訂合同，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步溝通，深化方案設(shè)計(jì)；5.1.6報(bào)批報(bào)建及地質(zhì)勘探（區(qū)域公司負(fù)責(zé)）5.1.6.1由區(qū)域公司向政府規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃方案，征求意見，申請(qǐng)批復(fù)；5.1.6.2由區(qū)域公司向政府主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；5.1.6.3由區(qū)域公司負(fù)責(zé)開展地質(zhì)勘探招投標(biāo)工作，實(shí)施地質(zhì)勘察工作。5.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)5.2.1項(xiàng)目管理中心根據(jù)規(guī)定方案設(shè)計(jì)修訂成本預(yù)控目標(biāo)，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段之前向區(qū)域公司下達(dá)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制目標(biāo)。在擴(kuò)初完成后，項(xiàng)目管理中心根據(jù)擴(kuò)初對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行修訂，并下達(dá)施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)；5.2.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)由區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)以及對(duì)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，并將確定的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案、施工圖向研發(fā)設(shè)計(jì)部和項(xiàng)目管理中心備案；5.2.3由區(qū)域公司負(fù)責(zé)委托具有專業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖進(jìn)行審核；5.2.4在施工圖完成后，由項(xiàng)目管理中心對(duì)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書》，形成比較準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)體系，下達(dá)到區(qū)域公司，作為項(xiàng)目成本控制和考核依據(jù)之一。5.3設(shè)計(jì)變更5.3.1項(xiàng)目規(guī)劃方案確定以后，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中引起總體布局、外立面（材質(zhì)、顏色）、戶型、景觀、采暖方式等方案變更的，均需上報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部審批；5.3.2在項(xiàng)目施工過(guò)程中，引起投資金額絕對(duì)值超過(guò)10萬(wàn)元的各類變更，需要報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部處理。投資金額絕對(duì)值低于10萬(wàn)元的各類變更，由區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位處理并報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部備案；5.3.3研發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)上報(bào)的方案變更申請(qǐng)進(jìn)行初步分析判斷。對(duì)于重要變更經(jīng)可行性論證后報(bào)主管副總裁批準(zhǔn)決策，并反饋到分子公司執(zhí)行；5.3.4對(duì)于重大變更應(yīng)組織公司相關(guān)部門、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、外部專家等進(jìn)行論證，并將論證結(jié)果報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后，反饋到分子公司執(zhí)行；5.3.5對(duì)可能涉及到銷售承諾的設(shè)計(jì)變更，分子公司需要同時(shí)將變更資料提供銷售公司；5.3.6重要變更、重大變更參照《擴(kuò)充、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理辦法》（設(shè)計(jì)變更操作流程同非區(qū)域公司）。5.4重大、緊急、特殊設(shè)計(jì)事項(xiàng)的委托5.4.1重大、緊急、特殊事項(xiàng)的設(shè)計(jì)工作，由區(qū)域公司報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)同意后，直接委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。5.5樣板房、營(yíng)銷中心、景觀示范區(qū)設(shè)計(jì)和模型、3D制作5.5.1營(yíng)銷中心、樣本間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)方案由區(qū)域公司負(fù)責(zé)，銷售公司提供意見（設(shè)計(jì)風(fēng)格、樣板間的戶型選擇等）。樣板間施工均由區(qū)域公司組織實(shí)施。詳見二級(jí)流程《室內(nèi)裝修（樣板房）管理流程》；5.5.2方案設(shè)計(jì)完成后，由區(qū)域公司具體負(fù)責(zé)模型、3D的制作，并保證公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路的正確體現(xiàn)。6.支持性文件6.1《設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程》6.2《室內(nèi)裝修（樣板房）管理流程》6.3《材料選型定板管理流程（部品）》6.4《設(shè)計(jì)變更管理流程》6.5《擴(kuò)充、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理辦法》7.相關(guān)記錄7.1《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》7.2《項(xiàng)目規(guī)劃初步方案》7.3《項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書》設(shè)計(jì)階段管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的規(guī)范設(shè)計(jì)階段的管理，明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé)。2.適用范圍適用于方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段。3.術(shù)語(yǔ)與定義無(wú)4.職責(zé)4.1非區(qū)域公司4.1.1參與研發(fā)設(shè)計(jì)部的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；4.1.2參與研發(fā)設(shè)計(jì)部的招投標(biāo)活動(dòng)；4.1.3負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位簽訂合同；4.1.4負(fù)責(zé)地質(zhì)勘察及辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)；4.1.5施工圖完成以后，負(fù)責(zé)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；4.1.6負(fù)責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更審批。4.2研發(fā)設(shè)計(jì)部4.2.1進(jìn)行部品研究，建立和完善部品標(biāo)準(zhǔn)配置；4.2.2編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括樣板房、銷售中心、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)）；4.2.3組織設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)活動(dòng)；4.2.4組織內(nèi)外部評(píng)審?fù)稑?biāo)單位的《項(xiàng)目規(guī)劃初步方案》；4.2.5配合非區(qū)域公司進(jìn)行地質(zhì)勘察及辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)；4.2.6組織內(nèi)外部評(píng)審擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案；4.2.7組織內(nèi)部評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)方案；委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查；4.2.8對(duì)非區(qū)域公司上報(bào)的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析，需要時(shí)組織內(nèi)外部評(píng)審；對(duì)重大設(shè)計(jì)變更上報(bào)總裁辦公會(huì)。4.3項(xiàng)目管理中心4.3.1下達(dá)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)；4.3.2下達(dá)擴(kuò)初方案階段成本控制目標(biāo)；4.3.3下達(dá)施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；4.3.4施工圖完成以后，制定目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書。4.4審計(jì)內(nèi)控部4.4.1對(duì)設(shè)計(jì)單位招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；4.4.2參與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審；4.5銷售公司4.5.1參與營(yíng)銷中心、樣本間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)，提出相應(yīng)意見；4.5.2針對(duì)影響銷售承諾的設(shè)計(jì)變更調(diào)整營(yíng)銷及銷售資料，并向客戶解釋。4.6公司決策層4.6.1審批規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書；4.6.2審批研發(fā)設(shè)計(jì)部的重大、重要設(shè)計(jì)變更方案。5.工作程序5.1方案設(shè)計(jì)（建筑、規(guī)劃、景觀）5.1.1規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制5.1.1.1研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)發(fā)展規(guī)劃部及項(xiàng)目管理中心等部門移交的地塊基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目策劃報(bào)告、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)和市場(chǎng)調(diào)研等資料，組織實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。5.1.1.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)以研發(fā)設(shè)計(jì)部為主，非區(qū)域公司配合，由研發(fā)設(shè)計(jì)部編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》。5.1.1.3樣板房、銷售中心、景觀示范區(qū)的方案設(shè)計(jì)由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織，分子公司和銷售公司參與意見。5.1.2設(shè)計(jì)單位的選擇、項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)外部評(píng)審5.1.2.1由研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)按照公司相應(yīng)制度組織選擇方案設(shè)計(jì)單位，非區(qū)域公司參與設(shè)計(jì)單位的選擇，審計(jì)內(nèi)控部會(huì)簽相應(yīng)文件并進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督。（具體過(guò)程見《設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程》）5.1.2.2由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織對(duì)初選單位的《項(xiàng)目規(guī)劃初步方案》進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，總部相關(guān)部門及非區(qū)域公司參與；同時(shí)實(shí)施外部評(píng)審，聘請(qǐng)外部專家、政府部門有關(guān)部門、設(shè)計(jì)院等進(jìn)行充分研討，確定初選設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位。5.1.2.3根據(jù)內(nèi)外部評(píng)審結(jié)果，研發(fā)設(shè)計(jì)部與專業(yè)設(shè)計(jì)單位充分協(xié)商對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整和修改，待方案成熟定稿后，報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)。5.1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿及方案設(shè)計(jì)單位經(jīng)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后，由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織非區(qū)域公司與方案設(shè)計(jì)單位簽訂合同。5.1.2.5研發(fā)設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步溝通，繼續(xù)深化項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。5.1.2.6方案設(shè)計(jì)最終定稿后，由分子公司具體負(fù)責(zé)模型、3D的制作，研發(fā)設(shè)計(jì)部指派專人參與配合，給予技術(shù)的支持，并負(fù)責(zé)對(duì)模型、3D方案的審核，以保證公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路的正確體現(xiàn)。5.1.3報(bào)批報(bào)建及地質(zhì)勘探（非區(qū)域?yàn)橹?，研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助）5.1.3.1以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助，向政府規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃方案，征求意見，申請(qǐng)批復(fù)；5.1.3.2以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部配合，向政府主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；5.1.3.3以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助，開展地質(zhì)勘探招投標(biāo)工作，實(shí)施地質(zhì)勘察工作。5.1.4項(xiàng)目成本測(cè)算，下發(fā)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制目標(biāo)5.1.4.1研發(fā)設(shè)計(jì)部及非區(qū)域公司將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料提供給項(xiàng)目管理中心，項(xiàng)目管理中心依據(jù)相關(guān)部門提供的資料，并參照項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)進(jìn)行修訂，提出擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)。5.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)5.2.1研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目管理中心下達(dá)的成本控制指標(biāo)，與設(shè)計(jì)單位具體溝通，實(shí)施項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)；5.2.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后，由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，總部各部門及非區(qū)域公司參與；同時(shí)實(shí)施外部評(píng)審，聘請(qǐng)外部專家、政府部門有關(guān)單位、設(shè)計(jì)公司等進(jìn)行充分研討；根據(jù)內(nèi)、外部評(píng)審意見，研發(fā)設(shè)計(jì)部與專業(yè)設(shè)計(jì)單位充分協(xié)商對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整和修改，待方案成熟定稿后，報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施。5.2.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)完畢后，研發(fā)設(shè)計(jì)部將相關(guān)設(shè)計(jì)成果通報(bào)項(xiàng)目管理中心，由其根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步修訂成本控制指標(biāo)，編制施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)。5.3施工圖設(shè)計(jì)、評(píng)審以及資料移交和設(shè)計(jì)交底5.3.1研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)修訂后的限額成本指標(biāo)，委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位實(shí)施施工圖設(shè)計(jì)工作，非區(qū)域公司參與設(shè)計(jì)工作；5.3.2由研發(fā)設(shè)計(jì)部組織施工圖評(píng)審，非區(qū)域公司、銷售公司、物業(yè)公司參與，同時(shí)按照項(xiàng)目所在地政府部門要求，由研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙審查。5.3.3研發(fā)設(shè)計(jì)部將相應(yīng)的設(shè)計(jì)成果資料移交給項(xiàng)目管理中心和非區(qū)域公司，由其分別實(shí)施建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)和組織項(xiàng)目施工管理工作。5.3.4施工圖完成后，以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部配合向政府主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》。5.4建立目標(biāo)成本并確認(rèn)責(zé)任5.4.1施工圖設(shè)計(jì)完畢后，研發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)將設(shè)計(jì)成果通報(bào)項(xiàng)目管理中心，由其根據(jù)施工圖對(duì)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)復(fù)核，形成比較準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)體系，下達(dá)到非區(qū)域公司，作為項(xiàng)目成本控制和考核依據(jù)之一。5.5設(shè)計(jì)變更管理5.5.1項(xiàng)目規(guī)劃方案確定以后，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中引起總體布局、外立面（材質(zhì)、顏色）、戶型、景觀、采暖方式等方案變更的，分子公司均需上報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部審批；5.5.2在項(xiàng)目施工過(guò)程中，引起投資金額絕對(duì)值超過(guò)5萬(wàn)元的各類變更，需要報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部處理。投資金額絕對(duì)值低于5萬(wàn)元的各類變更，由非區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位處理，并報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部備案。5.5.3研發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)上報(bào)的方案變更申請(qǐng)進(jìn)行初步分析判斷，對(duì)于重要變更經(jīng)可行性論證后報(bào)主管副總裁批準(zhǔn)決策，并反饋到分子公司執(zhí)行。5.5.4對(duì)于重大變更應(yīng)組織公司相關(guān)部門、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、外部專家等進(jìn)行論證，并將論證結(jié)果報(bào)總裁辦公會(huì)同意后，并反饋到分子公司執(zhí)行。5.5.5對(duì)可能涉及到銷售承諾的設(shè)計(jì)變更，分子公司需要及時(shí)將變更情況提供給銷售公司。5.5.6重要變更、重大變更參照《擴(kuò)出、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理方法》。5.6設(shè)計(jì)管理其他環(huán)節(jié)5.6.1研發(fā)設(shè)計(jì)部日常根據(jù)分子公司產(chǎn)品系列以及銷售、物業(yè)的反饋意見，進(jìn)行部品研究和產(chǎn)品品類細(xì)分，建立和完善部品標(biāo)準(zhǔn)配置。5.6.2選擇設(shè)計(jì)單位和中介專業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照公司有關(guān)服務(wù)外包采購(gòu)規(guī)定履行相應(yīng)的合同會(huì)簽和招投標(biāo)活動(dòng)，審計(jì)內(nèi)控部將對(duì)此業(yè)務(wù)過(guò)程監(jiān)督。。5.6.3重大、緊急、特殊事項(xiàng)的設(shè)計(jì)工作，由研發(fā)設(shè)計(jì)部報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)同意后直接委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。5.7報(bào)批報(bào)建及地質(zhì)勘探5.7.1以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助，向政府規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃方案，征求意見，申請(qǐng)批復(fù)。5.7.2以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部配合，向政府主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。5.7.3以非區(qū)域公司為主，研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)助，開展地質(zhì)勘探招投標(biāo)工作，實(shí)施地質(zhì)勘察工作。6.支持性文件6.1《設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程》6.2《室內(nèi)裝修（樣板房）管理流程》6.3《材料選型定板管理流程（部品）》6.4《設(shè)計(jì)變更管理流程》6.5《擴(kuò)出、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理方法》7.相關(guān)記錄7.1《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》7.2《項(xiàng)目規(guī)劃初步方案》7.3《項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書》7.4《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的保證項(xiàng)目施工過(guò)程中工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、環(huán)保等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使資源得到合理的配置和使用，明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé)。2.適用范圍適用于由本公司所開發(fā)的所有項(xiàng)目從開工準(zhǔn)備到竣工備案全過(guò)程中的工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、環(huán)保、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等方面的管理和控制。3.術(shù)語(yǔ)與定義無(wú)4.職責(zé)4.1分子公司4.1.1負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》；4.1.2負(fù)責(zé)地質(zhì)勘察；4.1.3負(fù)責(zé)開工前的準(zhǔn)備工作；4.1.4負(fù)責(zé)組織開工前的圖紙交底及會(huì)審工作；4.1.5負(fù)責(zé)開工前的報(bào)批報(bào)建工作；4.1.6負(fù)責(zé)從質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全文明的角度監(jiān)督基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾工程、配套工程、景觀綠化工程的施工并對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收；4.1.7負(fù)責(zé)工程結(jié)算；4.1.8負(fù)責(zé)對(duì)竣工結(jié)算資料的審核及存檔；4.1.9負(fù)責(zé)將引起成本變化的變更上報(bào)項(xiàng)目管理中心。4.2項(xiàng)目管理中心4.2.1參與非區(qū)域公司開工前的圖紙交底及會(huì)審工作；4.2.2負(fù)責(zé)分析分子公司上報(bào)的變更，并針對(duì)上報(bào)的信息成本指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整；4.2.3負(fù)責(zé)對(duì)竣工項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行監(jiān)督檢查、總結(jié)，并上總裁辦公會(huì)。4.2.4項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)估，從成本、工程質(zhì)量、進(jìn)度安排等方面對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析評(píng)價(jià)，將評(píng)估結(jié)果上報(bào)總裁辦公會(huì)。4.3研發(fā)設(shè)計(jì)部4.3.1配合分子公司進(jìn)行地質(zhì)勘測(cè)；4.3.2負(fù)責(zé)分析分子公司上報(bào)的設(shè)計(jì)變更并提出相應(yīng)的決策。4.4計(jì)劃財(cái)務(wù)部4.4.1負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目決算分析，并上總裁辦公會(huì)。4.5公司決策層4.5.1負(fù)責(zé)審批研發(fā)設(shè)計(jì)部提出的設(shè)計(jì)變更方案；4.5.2審批項(xiàng)目決算分析報(bào)告及項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告。5.工作程序5.1開工準(zhǔn)備5.1.1分子公司組織相關(guān)人員根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃，結(jié)合本工程的特點(diǎn)編寫《工程管理指導(dǎo)書》，同時(shí)組織編寫《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》，并向總部項(xiàng)目管理中心報(bào)備。5.1.2分子公司負(fù)責(zé)調(diào)查項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施情況，項(xiàng)目地質(zhì)勘測(cè)等工作，為后續(xù)設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)。5.1.3分子公司負(fù)責(zé)確定地質(zhì)勘測(cè)單位、組織地質(zhì)勘測(cè)單位進(jìn)行勘測(cè)工作、督促地質(zhì)勘測(cè)單位根據(jù)勘測(cè)的結(jié)果提供《地質(zhì)勘測(cè)成果報(bào)告》，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)。分子公司要求總部研發(fā)設(shè)計(jì)部技術(shù)支持的，研發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)積極配合。5.2.項(xiàng)目開工技術(shù)準(zhǔn)備及圖紙交底和會(huì)審5.2.1各施工單位在開工前應(yīng)向監(jiān)理單位及分子公司申報(bào)《施工組織設(shè)計(jì)》，經(jīng)監(jiān)理單位審查同意并報(bào)分子公司備案后，方可開工。5.2.2監(jiān)理單位在批準(zhǔn)工程開工時(shí)，必須落實(shí)如下條件是否具備：（1）施工圖已會(huì)審；（2）施工組織設(shè)計(jì)已審批；（3）施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備情況具備開工條件。5.3地基與基礎(chǔ)工程施工管理5.3.1分子公司協(xié)同監(jiān)理公司監(jiān)督地基及基礎(chǔ)工程施工的質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明，確保按合同約定進(jìn)度形象點(diǎn)完成。5.3.2地基與基礎(chǔ)工程完工后，監(jiān)理單位組織勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位及分子公司進(jìn)行驗(yàn)收。5.4主體和裝飾工程施工管理分子公司監(jiān)督監(jiān)理單位對(duì)主體工程的施工質(zhì)量、形象進(jìn)度、安全文明等工作的控制。5.4.1工程進(jìn)度控制5.4.1.1分子公司根據(jù)《項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃》和經(jīng)審批通過(guò)的《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》控制工程施工各階段形象節(jié)點(diǎn)；5.4.1.2分子公司和監(jiān)理公司審核施工單位上報(bào)的《項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃》，并要求符合《項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃》和《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》；5.4.1.3施工單位負(fù)責(zé)將《項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃》細(xì)化為月度施工計(jì)劃、周施工計(jì)劃，分子公司協(xié)助監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督，要求施工單位對(duì)進(jìn)度滯后分析查明原因，并制定切實(shí)可行的趕工措施，上報(bào)分子公司和監(jiān)理單位；5.4.1.4分子公司應(yīng)按總部有關(guān)規(guī)定要求，及時(shí)向項(xiàng)目管理中心上報(bào)項(xiàng)目的形象進(jìn)度，配合項(xiàng)目管理中心對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃的定期檢查，并對(duì)進(jìn)度滯后說(shuō)明原因、提出應(yīng)對(duì)措施，盡可能減少延誤工期天數(shù)。5.4.2工程質(zhì)量控制5.4.2.1分子公司監(jiān)督監(jiān)理單位審核施工單位提交的分項(xiàng)工程施工方案。5.4.2.2分子公司監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求、合同約定和施工規(guī)范要求。5.4.2.3監(jiān)理單位負(fù)責(zé)按規(guī)定對(duì)施工單位所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)并進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)工作，同時(shí)，對(duì)于招標(biāo)時(shí)暫定價(jià)材料，按招投標(biāo)規(guī)定，依據(jù)材料封樣，由項(xiàng)目管理中心或分子公司進(jìn)行認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)，同時(shí)研發(fā)設(shè)計(jì)部對(duì)所選材料進(jìn)行品質(zhì)鑒定。5.4.2.4分子公司配合項(xiàng)目管理中心對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行定期檢查，并落實(shí)整改意見。5.4.3工程成本控制5.4.3.1分子公司在施工管理過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目管理中心下發(fā)的成本控制分解指標(biāo)，定期向項(xiàng)目管理中心反饋成本管理動(dòng)態(tài)，并接受項(xiàng)目管理中心對(duì)成本控制執(zhí)行情況的檢查（具體工作參見《成本管理流程》）。5.4.4安全文明施工管理5.4.4.1施工單位在施工組織設(shè)計(jì)、分項(xiàng)工程施工方案中應(yīng)編制相應(yīng)的安全文明控制措施，分子公司負(fù)責(zé)審核。5.4.4.2分子公司監(jiān)督監(jiān)理單位按照本公司CI形象的要求和本地有關(guān)安全文明施工以及創(chuàng)衛(wèi)要求，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并進(jìn)行評(píng)估工作。5.4.4.3分子公司配合項(xiàng)目管理中心，對(duì)項(xiàng)目安全文明施工以及創(chuàng)衛(wèi)要求進(jìn)行定期檢查，并落實(shí)改進(jìn)意見。5.5室內(nèi)外配套工程施工管理5.5.1分子公司根據(jù)《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》合理提出施工單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。5.5.2分子公司配合監(jiān)理單位按照合同要求監(jiān)督室內(nèi)外配套工程的施工質(zhì)量和進(jìn)度情況，確保配套工程按時(shí)竣工。5.6景觀和綠化工程施工管理5.6.1監(jiān)理單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況，合理安排景觀綠化施工單位的插入時(shí)間，分子公司根據(jù)《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》審核監(jiān)理單位提出的施工單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，確保工程按時(shí)保質(zhì)竣工。5.7竣工驗(yàn)收5.7.1在項(xiàng)目主體工程竣工驗(yàn)收前，監(jiān)理公司組織相關(guān)單位進(jìn)行項(xiàng)目各專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收工作。5.7.2項(xiàng)目各專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收通過(guò)后，分子公司組織相關(guān)單位進(jìn)行項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收工作，并負(fù)責(zé)通過(guò)質(zhì)量監(jiān)督部門備案工作。5.7.3分子公司應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司資產(chǎn)移交。對(duì)物業(yè)在承接驗(yàn)收中提出的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改。整改完成后提請(qǐng)物業(yè)公司二次驗(yàn)收。5.7.4分子公司應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司負(fù)責(zé)收集和審核的項(xiàng)目竣工圖紙和竣工資料進(jìn)行詳細(xì)復(fù)核并存檔。5.7.5分子公司將審核完成的項(xiàng)目竣工圖紙和竣工資料移交城建檔案館，辦理《竣工驗(yàn)收備案證》。5.8工程結(jié)算5.8.1工程竣工驗(yàn)收及移交后分子公司負(fù)責(zé)督促施工單位按照限定時(shí)間報(bào)送結(jié)算資料；5.8.2將結(jié)算資料交由監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理員對(duì)資料的真實(shí)性、完整性進(jìn)行審核；再由分子公司對(duì)資料進(jìn)行復(fù)審，報(bào)請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行簽字審批。5.8.3對(duì)需委托結(jié)算的項(xiàng)目，由分子公司委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)，將審計(jì)結(jié)果與施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，協(xié)商一致后由三方在審計(jì)結(jié)果上蓋章確認(rèn)。5.8.4審計(jì)內(nèi)控部參與分子公司選擇工程結(jié)算審計(jì)單位工作；在工程結(jié)算審計(jì)過(guò)程中，審計(jì)內(nèi)控部派員與審計(jì)人員進(jìn)行溝通共同審閱相關(guān)資料；審計(jì)內(nèi)控部對(duì)工程結(jié)算審計(jì)最終結(jié)果進(jìn)行抽查復(fù)核。5.8.5工程結(jié)算審計(jì)結(jié)束后由分子公司負(fù)責(zé)實(shí)施財(cái)務(wù)決算工作。5.9工程類變更5.9.1分子公司收集變更信息，在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位和施工單位實(shí)施設(shè)計(jì)變更；對(duì)于超過(guò)其權(quán)限的變更事項(xiàng)分子公司應(yīng)按要求上報(bào)總部研發(fā)設(shè)計(jì)部，并辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，執(zhí)行研發(fā)設(shè)計(jì)部下發(fā)的設(shè)計(jì)變更。5.9.2對(duì)于所有因變更而引起的成本變化，均應(yīng)通報(bào)項(xiàng)目管理中心，由其對(duì)成本控制分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。5.9.3非區(qū)域公司負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的變更管理，在其職權(quán)范圍內(nèi)嚴(yán)格按照控制流程做好變更審批手續(xù)。5.9.4對(duì)可能涉及到銷售承諾的工程變更，分子公司需要同時(shí)將變更資料提供銷售公司。5.10項(xiàng)目后評(píng)估5.10.1項(xiàng)目管理中心會(huì)同分子公司組織項(xiàng)目后評(píng)估，從成本、工程質(zhì)量、進(jìn)度安排等方面進(jìn)行總結(jié)分析評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果上報(bào)總裁辦公會(huì)。5.10.2計(jì)劃財(cái)務(wù)部組織對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性收益進(jìn)行分析評(píng)估，將評(píng)價(jià)結(jié)果上報(bào)總裁辦公會(huì)。6.支持性文件6.1《項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程》6.2《項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程》6.3《項(xiàng)目工程安全文明管理流程》6.4《現(xiàn)場(chǎng)工程簽證管理流程》6.5《工程驗(yàn)收管理流程》6.6《工程結(jié)算及后評(píng)估管理流程》7.相關(guān)記錄7.1《項(xiàng)目工程施工總控制計(jì)劃》7.2《施工組織設(shè)計(jì)》7.3《項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃》7.4《項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃》工程類招標(biāo)管理流程文件編號(hào)：006-CG-GC版號(hào)/改次：A/0生效日期：工程類招標(biāo)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的規(guī)范工程類招標(biāo)采購(gòu)的管理，明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé)。2.適用范圍適用于所有工程類的招標(biāo)采購(gòu)。3.術(shù)語(yǔ)與定義無(wú)4.職責(zé)4.1區(qū)域公司4.1.1本地和異地的區(qū)域公司均須按月編制工程類招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)執(zhí)行結(jié)果報(bào)表并上報(bào)至總部項(xiàng)目管理中心；4.1.2本地和異地區(qū)域公司均自行擬定施工合同；4.1.3本地區(qū)域公司負(fù)責(zé)自行組織所有工程類招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)。4.1.4本地區(qū)域公司負(fù)責(zé)實(shí)施合同金額30萬(wàn)元以上的投標(biāo)采購(gòu)時(shí)，總部項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)推薦不超過(guò)半數(shù)的投標(biāo)單位，并負(fù)責(zé)指定一名評(píng)委參與評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)工作。4.2非區(qū)域公司4.2.1本地和異地非區(qū)域公司按月編制工程類招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃，并將采購(gòu)執(zhí)行結(jié)果上報(bào)至總部；4.2.2本地和異地非區(qū)域公司均自行擬定施工合同；4.2.3本地非區(qū)域公司自行組織30萬(wàn)元以下的招標(biāo)采購(gòu)；4.2.4合同金額30萬(wàn)元以上的招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)由項(xiàng)目管理中心組織，非區(qū)域公司負(fù)責(zé)推薦不超過(guò)半數(shù)的投標(biāo)單位并指定1名評(píng)委參加評(píng)標(biāo)工作；4.2.5異地非區(qū)域公司自行組織30萬(wàn)元以下的招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)；4.2.6異地非區(qū)域公司自行組織30萬(wàn)～50萬(wàn)（含）的招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)，同時(shí)應(yīng)將其招標(biāo)文件上報(bào)總部項(xiàng)目管理中心會(huì)簽。4.3項(xiàng)目管理中心4.3.1負(fù)責(zé)組織本地非區(qū)域公司30萬(wàn)元（含）以上的招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)，編制招標(biāo)文件，指定一名評(píng)委等工作；4.3.2負(fù)責(zé)組織異地非區(qū)域公司50萬(wàn)～200萬(wàn)元（含）的招標(biāo)（也可授權(quán)給異地非區(qū)域公司）；4.3.3負(fù)責(zé)組織異地非區(qū)域公司200萬(wàn)元以上的招標(biāo)；4.3.4負(fù)責(zé)為本地區(qū)域公司30萬(wàn)元以上的招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)，推薦不超過(guò)半數(shù)的投標(biāo)單位，并負(fù)責(zé)指定一名評(píng)委參與評(píng)標(biāo)委員會(huì)。4.4審計(jì)內(nèi)控部4.4.1負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域和非區(qū)域公司的工程類采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行備案；4.4.2負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域和非區(qū)域公司上報(bào)的招標(biāo)文件進(jìn)行審查備案或委托招標(biāo)單位內(nèi)部稽核人員進(jìn)行審查備案；4.4.3負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督；4.4.4負(fù)責(zé)后期抽查中標(biāo)通知書及招標(biāo)合同。4.5評(píng)標(biāo)委員會(huì)4.5.1負(fù)責(zé)在招標(biāo)活動(dòng)中進(jìn)行評(píng)標(biāo)定標(biāo)。5.工作程序5.1基本原則：5.1.1招投標(biāo)工作必須符合國(guó)家及集團(tuán)有關(guān)招投標(biāo)法規(guī)、制度要求；5.1.2對(duì)于工程類采購(gòu)，合同金額在30萬(wàn)元以下的可以采取議標(biāo)詢價(jià)的方式，但必須保證貨比三家原則，并妥善保存詢價(jià)記錄；合同金額超過(guò)30萬(wàn)元的原則上必須招標(biāo)，形式上可以采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；5.1.3公司所有涉及工程招投標(biāo)活動(dòng)，按照規(guī)定需要上報(bào)集團(tuán)的，統(tǒng)一由項(xiàng)目管理中心進(jìn)行歸口上報(bào)，由其負(fù)責(zé)向集團(tuán)上報(bào)計(jì)劃，并由項(xiàng)目管理中心組織分子公司人員從集團(tuán)專家?guī)熘谐槿＜以u(píng)委。5.1.4所有分子公司按月編制工程、材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃，并將采購(gòu)執(zhí)行結(jié)果匯總成月報(bào)表，一并上報(bào)項(xiàng)目管理中心。5.1.5非區(qū)域公司選擇施工單位和工程監(jiān)理單位的公開招標(biāo)活動(dòng)由項(xiàng)目管理中心組織，由其負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件（包括評(píng)標(biāo)辦法）、委托中介機(jī)構(gòu)編制工程量清單并負(fù)責(zé)組織審核、審核確定最終投標(biāo)單位名單、向政府主管部門申報(bào)公開招標(biāo)相關(guān)資料、推薦一名評(píng)委等工作。區(qū)域公司自行委托編制工程量清單并組織審核，推薦一名評(píng)委。5.1.6采購(gòu)合同由具體組織招投標(biāo)的單位負(fù)責(zé)擬定，審批通過(guò)后，由區(qū)域公司或非區(qū)域公司與選擇的供應(yīng)商簽訂合同（可參見《合同管理流程》）。5.1.7審計(jì)內(nèi)控部（或委托招標(biāo)單位內(nèi)部稽核人員）負(fù)責(zé)審查投標(biāo)單位資質(zhì)并會(huì)簽初選單位評(píng)審表，復(fù)核并會(huì)簽招標(biāo)文件，對(duì)開標(biāo)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督并在招標(biāo)結(jié)果記錄表上簽署意見，在后期審計(jì)工作中抽查中標(biāo)通知書、合同書等招投標(biāo)資料。5.2工程類招標(biāo)5.2.1本地非區(qū)域公司5.2.1.1合同額30萬(wàn)以下，由非區(qū)域公司自行組織采購(gòu)活動(dòng)。5.2.1.2合同額30萬(wàn)以上，由項(xiàng)目管理中心組織招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，指定一名評(píng)委等工作；非區(qū)域公司負(fù)責(zé)推薦不超過(guò)半數(shù)的投標(biāo)單位、會(huì)簽招標(biāo)文件、指定一名評(píng)委。5.2.2異地非區(qū)域公司5.2.2.1合同額30萬(wàn)以下，由非區(qū)域公司自行組織采購(gòu)活動(dòng)。5.2.2.2合同額30萬(wàn)～50萬(wàn)（含50萬(wàn)），由非區(qū)域公司自行組織招標(biāo)，負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件并報(bào)項(xiàng)目管理中心會(huì)簽。5.2.2.3合合同金額50萬(wàn)～200萬(wàn)元（含200萬(wàn)）以下，由總部項(xiàng)目管理中心組織招標(biāo)，但也可由其根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容授權(quán)非區(qū)域公司自行實(shí)施，項(xiàng)目管理中心會(huì)簽招標(biāo)文件復(fù)核采購(gòu)合同。由項(xiàng)目管理中心組織的招標(biāo)活動(dòng)，由其負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，報(bào)建工作可由異地非區(qū)域公司負(fù)責(zé)；非區(qū)域公司負(fù)責(zé)推薦投標(biāo)單位，項(xiàng)目管理中心最終確定；由項(xiàng)目管理中心確定五分之三的評(píng)委，其余評(píng)委由非區(qū)域公司確定（邀請(qǐng)招標(biāo)）。5.2.2.4合同金額超過(guò)200萬(wàn)元的工程招標(biāo)，必須由項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織，職能同上。5.2.3本地區(qū)域公司5.2.3.1合同額30萬(wàn)以下，由本地區(qū)域公司自行組織采購(gòu)工作。5.2.3.2合同額30萬(wàn)元以上，由區(qū)域公司自行組織招投標(biāo)工作，總部項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)推薦不超過(guò)半數(shù)的投標(biāo)單位，并負(fù)責(zé)指定一名評(píng)委參與評(píng)標(biāo)委員會(huì)，其余職責(zé)均由區(qū)域公司組織實(shí)施。5.2.4異地區(qū)域公司5.2.5所有的工程類采購(gòu)工作由區(qū)域公司自行組織，報(bào)總部相關(guān)部門備案。6.支持性文件6.1《合同管理流程》6.2《供應(yīng)商管理和評(píng)價(jià)管理》6.3《公司材料采供管理辦法》6.4《招投標(biāo)管理辦法》7．相關(guān)記錄7.1月度招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃、招標(biāo)結(jié)果報(bào)表7.2招標(biāo)文件7.3中標(biāo)通知書材料類采購(gòu)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的規(guī)范材料類采購(gòu)的管理，明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé)。2.適用范圍適用于所有材料類的招標(biāo)采購(gòu)。3.術(shù)語(yǔ)與定義無(wú)4.職責(zé)4.1區(qū)域公司4.1.1本地和異地區(qū)域公司均須按月編制材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)結(jié)果，并上報(bào)項(xiàng)目管理中心；4.1.2本地和異地區(qū)域公司均自行擬定材料設(shè)備采購(gòu)合同；4.1.3本地區(qū)域公司自行組織對(duì)B類材料的招標(biāo)采購(gòu)；4.1.4本地區(qū)域公司自行組織對(duì)C類、D類材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)；4.1.5異地區(qū)域公司自行組織所有材料設(shè)備的采購(gòu)和招標(biāo)。4.2非區(qū)域公司4.2.1本地和異地非區(qū)域公司均須按月編制材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)結(jié)果，并上報(bào)項(xiàng)目管理中心；4.2.2本地和異地的非區(qū)域公司均自行擬定材料設(shè)備采購(gòu)合同；4.2.3本地非區(qū)域公司負(fù)責(zé)自行組織對(duì)D類材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)工作；4.2.4異地非區(qū)域公司對(duì)自行組織實(shí)施對(duì)所有材料設(shè)備的采購(gòu)。4.3研發(fā)設(shè)計(jì)部4.3.1負(fù)責(zé)材料選型定版，提供材料部品清單。4.4項(xiàng)目管理中心4.4.1負(fù)責(zé)收集各分子公司的月度采購(gòu)計(jì)劃和結(jié)果報(bào)表；4.4.2負(fù)責(zé)編制目標(biāo)成本；4.4.3負(fù)責(zé)審核區(qū)域和非區(qū)域公司編制的采購(gòu)合同；4.4.4負(fù)責(zé)異地非區(qū)域公司的招標(biāo)文件會(huì)簽；4.4.5負(fù)責(zé)本地非區(qū)域公司B類材料的招標(biāo)采購(gòu)；4.4.5負(fù)責(zé)本地非區(qū)域公司C類材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)。4.5集團(tuán)物流公司4.5.負(fù)責(zé)本地公司的A類材料的招標(biāo)采購(gòu)。4.6審計(jì)內(nèi)控部4.6.1負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域和非區(qū)域公司的材料類采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行備案；4.6.2負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域和非區(qū)域公司上報(bào)的招標(biāo)文件進(jìn)行審查備案或委托招標(biāo)單位內(nèi)部稽核人員進(jìn)行審查備案；4.6.3負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督；4.6.4負(fù)責(zé)后期抽查中標(biāo)通知書及招標(biāo)合同。4.7評(píng)標(biāo)委員會(huì)4.7.1負(fù)責(zé)在招標(biāo)活動(dòng)中進(jìn)行評(píng)標(biāo)定標(biāo)。5.工作程序5.1基本原則：5.1.1招投標(biāo)工作必須符合國(guó)家及集團(tuán)有關(guān)招投標(biāo)法規(guī)、制度要求。5.1.2對(duì)于材料類采購(gòu)，合同金額在30萬(wàn)元以下的可以采取議標(biāo)詢價(jià)的方式，但必須保證貨比三家原則，并妥善保存詢價(jià)記錄；合同金額超過(guò)30萬(wàn)元的必須招標(biāo)，形式上可以采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式，。5.1.3公司所有涉及材料類招投標(biāo)活動(dòng)，按照規(guī)定需要上報(bào)集團(tuán)的，統(tǒng)一由項(xiàng)目管理中心進(jìn)行歸口上報(bào)，由其負(fù)責(zé)向集團(tuán)上報(bào)計(jì)劃，并由項(xiàng)目管理中心組織分子公司人員從集團(tuán)專家?guī)熘谐槿＜以u(píng)委。5.1.4所有分子公司按月編制材料類采購(gòu)計(jì)劃，并將采購(gòu)執(zhí)行結(jié)果匯總成月報(bào)表，一并上報(bào)項(xiàng)目管理中心。5.1.5采購(gòu)合同由具體組織招投標(biāo)的單位負(fù)責(zé)擬定，審批通過(guò)后，由區(qū)域公司或非區(qū)域公司與選擇的供應(yīng)商簽訂合同（可參見《合同管理流程》）。5.1.6審計(jì)內(nèi)控部（或委托招標(biāo)單位內(nèi)部稽核人員）負(fù)責(zé)審查投標(biāo)單位資質(zhì)并會(huì)簽初選單位評(píng)審表，復(fù)核并會(huì)簽招標(biāo)文件，對(duì)開標(biāo)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督并在招標(biāo)結(jié)果記錄表上簽署意見，在后期審計(jì)工作中抽查中標(biāo)通知書、合同書等招投標(biāo)資料。5.2材料設(shè)備類采購(gòu)招標(biāo)5.2.1材料分為：A類、B類、C類、D類，分類標(biāo)準(zhǔn)參見《公司材料采供管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。本地公司A類材料、設(shè)備按照集團(tuán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2.2對(duì)于涉及小區(qū)公共部分的設(shè)備、材料采購(gòu)招標(biāo)工作（例如，電梯、水泵房、照明、智能控制系統(tǒng)等類），天地源物業(yè)公司可列席參加，從以后方便物業(yè)管理方面提出參考意見；另外，對(duì)于影響到業(yè)主使用功能的工程、材料、設(shè)備質(zhì)量保證金的退還工作，物業(yè)公司應(yīng)參與審核。5.2.3對(duì)于招標(biāo)時(shí)暫定價(jià)材料，按招投標(biāo)規(guī)定，依據(jù)材料封樣，由項(xiàng)目管理中心或分子公司進(jìn)行認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)，同時(shí)由原負(fù)責(zé)封樣的單位對(duì)所選材料進(jìn)行品質(zhì)鑒定。5.2.2.1本地非區(qū)域公司5.2.2.1.1B類材料由項(xiàng)目管理中心組織采購(gòu)和招投標(biāo)。5.2.2.1.2C類材料設(shè)備由項(xiàng)目管理中心組織認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)工作。5.2.2.1.3D類材料設(shè)備由非區(qū)域公司自行組織認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)工作。5.2.2.2異地非區(qū)域公司所有材料設(shè)備的采購(gòu)，原則上均由非區(qū)域公司自行組織實(shí)施，按公司規(guī)定需要采取招標(biāo)方式進(jìn)行選擇供應(yīng)單位的，招標(biāo)文件需要上報(bào)總部項(xiàng)目管理中心會(huì)簽。5.2.2.3本地區(qū)域公司5.2.3.1B類材料由區(qū)域公司自行組織采購(gòu)和招標(biāo)。5.2.3.2C類、D類由區(qū)域公司自行組織認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)。5.2.2.4異地區(qū)域公司5.2.2.4.1自行組織所有材料設(shè)備的采購(gòu)和招標(biāo)。6.支持性文件6.1《合同管理流程》6.2《供應(yīng)商管理和評(píng)價(jià)管理》6.3《公司材料采供管理辦法》6.4《招投標(biāo)管理辦法》7.相關(guān)記錄7.1月度招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃、招標(biāo)結(jié)果報(bào)表7.2招標(biāo)文件7.3中標(biāo)通知書 銷售管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的1.1規(guī)范銷售過(guò)程中的營(yíng)銷策劃、銷售工作，確保銷售任務(wù)完成。1.2合理地安排交房工作，確保交房工作順利有序地進(jìn)行。1.3規(guī)范公司客戶投訴處理的流程，使投訴能得到及時(shí)有效的處理。2.適用范圍適用于銷售階段管理、交房階段管理、客戶投訴處管理3.術(shù)語(yǔ)與定義3.1投訴的定義投訴指客戶認(rèn)為由于我們工作上的失職、失誤、失度、失控傷害了他們的自尊或損害他們的利益，以及沒(méi)有滿足其合理需求而向管理人員或有關(guān)部門提出的口頭或書面意見，其中也包括客戶對(duì)我們工作的期望；3.2兩書一表：《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工備案表》。4.職責(zé)4.1西安分子公司4.1.1參與編制《營(yíng)銷策劃報(bào)告》；4.1.2參與編制營(yíng)銷推廣方案、項(xiàng)目推廣計(jì)劃；4.1.3非區(qū)域公司參與編制《銷售政策》；4.1.4區(qū)域公司負(fù)責(zé)審批銷售公司編制的《銷售政策》并上報(bào)至總部備案；4.1.5參與清盤價(jià)格的提議；4.1.6配合銷售公司辦理《預(yù)售許可證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》；4.1.7參與向業(yè)主交房工作；4.1.8區(qū)域公司負(fù)責(zé)《住宅使用說(shuō)明書》《住宅質(zhì)量保證書》樣本填寫和辦理《竣工備案表》；非區(qū)域公司負(fù)責(zé)《住宅質(zhì)量保證書》樣本填寫和辦理《竣工備案表》。4.2銷售公司4.2.1負(fù)責(zé)編制營(yíng)銷推廣方案、項(xiàng)目推廣計(jì)劃并按計(jì)劃實(shí)施；4.2.2負(fù)責(zé)收集并分析西安地區(qū)的市場(chǎng)信息，為《可行性研究報(bào)告》提供銷售預(yù)測(cè)；4.2.3負(fù)責(zé)組織編制《營(yíng)銷策劃報(bào)告》；4.2.4負(fù)責(zé)組織編制《銷售政策》；4.2.5負(fù)責(zé)清盤價(jià)格的提議；4.2.6負(fù)責(zé)對(duì)廣告營(yíng)銷效果進(jìn)行評(píng)估；4.2.7負(fù)責(zé)《住宅使用說(shuō)明書》《住宅質(zhì)量保證書》客戶信息的填寫；4.2.8負(fù)責(zé)辦理《銷售（預(yù)售）許可證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》；4.2.9負(fù)責(zé)辦理按揭手續(xù)；4.2.10負(fù)責(zé)客戶資料的管理4.2.11負(fù)責(zé)交房辦公室的布置和準(zhǔn)備工作，參與交房；4.2.12負(fù)責(zé)接受客戶投訴并協(xié)調(diào)處理，對(duì)客戶投訴進(jìn)行分析上報(bào)有關(guān)部門。4.3發(fā)展規(guī)劃部4.3.1參與編制《營(yíng)銷策劃報(bào)告》；4.3.2參與編制非區(qū)域公司的《銷售政策》；4.3.3對(duì)區(qū)域公司的《銷售政策》進(jìn)行備案；4.3.4參與清盤價(jià)格的提議。4.4物業(yè)管理公司4.4.1參與編制《營(yíng)銷策劃報(bào)告》；4.4.2參與向業(yè)主交房工作。4.5研發(fā)設(shè)計(jì)部4.5.1負(fù)責(zé)非區(qū)域公司的賣場(chǎng)（樣板房）設(shè)計(jì)工作。4.6品牌管理部4.6.1參與編制公司品牌宣傳計(jì)劃；4.6.2參與銷售公司、物業(yè)公司組織的客戶活動(dòng)；4.6.3負(fù)責(zé)組織實(shí)施客戶滿意度調(diào)查活動(dòng)。4.7公司決策層4.7.1總裁辦公會(huì)決定項(xiàng)目銷售總體價(jià)格；4.7.2分管高管決定提價(jià)及清盤價(jià)格。5.工作程序5.1銷售管理模式及年度營(yíng)銷計(jì)劃5.1.1西安地區(qū)房地產(chǎn)分子公司住宅項(xiàng)目，通過(guò)招投標(biāo)選擇符合公司管理理念的銷售公司進(jìn)行銷售。5.1.2銷售公司按照公司發(fā)展戰(zhàn)略及年度工作總體思路，編制年度營(yíng)銷策劃方案，并作為年度工作計(jì)劃上報(bào)公司審批，根據(jù)年度公司審批通過(guò)的年度營(yíng)銷方案，編制具體項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃、會(huì)同品牌管理部編制公司年度形象品牌宣傳計(jì)劃。5.1.3銷售公司擬定的項(xiàng)目的宣傳計(jì)劃報(bào)房地產(chǎn)分子公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.2營(yíng)銷策劃及銷售政策確定5.2.1項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究5.2.1.1在項(xiàng)目獲取前期階段，銷售公司應(yīng)根據(jù)日常工作積累的信息，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，積極參與擬開發(fā)項(xiàng)目的論證和前期定位工作，并參加發(fā)展規(guī)劃部的可行性研究工作，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目書面提出客戶分析定位方向、銷售前景分析、銷售策略等內(nèi)容。5.2.1.2發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)項(xiàng)目前期研究資料，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目市場(chǎng)研究工作。銷售公司負(fù)責(zé)收集西安地區(qū)的樓盤信息，進(jìn)行研究分析，向發(fā)展規(guī)劃部、研發(fā)設(shè)計(jì)部等部門反饋。5.2.2擬定營(yíng)銷策劃報(bào)告5.2.2.1銷售公司根據(jù)項(xiàng)目前期研究和項(xiàng)目策劃報(bào)告，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或自行組織對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)研究，房地產(chǎn)分子公司、發(fā)展規(guī)劃部、物業(yè)公司等參與，形成具體項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃報(bào)告草案，上報(bào)總裁辦公會(huì)分析討論，由總裁進(jìn)行確定并下發(fā)執(zhí)行。市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容應(yīng)包括：（1）區(qū)位分析；（2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究；（3）目標(biāo)市場(chǎng)選擇及研究；（4）競(jìng)爭(zhēng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)層次調(diào)查。5.2.2.2以發(fā)展規(guī)劃部為主，銷售公司、物業(yè)公司配合根據(jù)市場(chǎng)研究資料深化項(xiàng)目市場(chǎng)定位，形成內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目總體定位分析；（2）項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析；（3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析；（4）項(xiàng)目檔次定位分析；（5）項(xiàng)目形象定位分析；（6）項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析。5.2.3銷售政策確定5.2.3.1在非區(qū)域公司管理模式下，由銷售公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，會(huì)同非區(qū)域公司和發(fā)展規(guī)劃部共同制定具體項(xiàng)目商品房銷售政策（營(yíng)銷費(fèi)用、樓盤價(jià)格、銷售節(jié)奏、銷售執(zhí)行方案等），報(bào)總裁辦公會(huì)討論批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.2.3.2對(duì)于成熟的區(qū)域公司，由銷售公司提出商品房銷售政策草案，提交區(qū)域公司確認(rèn)后，上報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.2.3.3項(xiàng)目銷售總體價(jià)格由總裁辦公會(huì)研究決定；在項(xiàng)目銷售過(guò)程中需要提價(jià)時(shí)，由分管銷售的公司高管決策；項(xiàng)目銷售清盤價(jià)格由分管銷售的公司高管召集發(fā)展規(guī)劃部、銷售公司、房地產(chǎn)分子公司共同研究確定。5.3營(yíng)銷推廣實(shí)施5.3.1銷售公司根據(jù)營(yíng)銷策劃報(bào)告，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，制定具體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣宣傳計(jì)劃，征得房地產(chǎn)分子公司認(rèn)可后，進(jìn)行廣告宣傳及銷售推廣活動(dòng)。5.3.2由銷售公司負(fù)責(zé)編制《售樓書》，具體負(fù)責(zé)實(shí)施宣傳、推廣活動(dòng)，對(duì)廣告宣傳進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督，并控制付款額度。5.3.3在預(yù)算范圍內(nèi)，銷售公司按照具體營(yíng)銷推廣宣傳計(jì)劃，合理選擇廣告代理商或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目宣傳推廣工作，預(yù)算范圍以外的需征得房地產(chǎn)分子公司的同意。5.3.4對(duì)合同金額超過(guò)5萬(wàn)元以上的廣告、推廣業(yè)務(wù)，原則上銷售公司應(yīng)組織招標(biāo)活動(dòng)擇優(yōu)選取代理商，房地產(chǎn)分子公司參與招標(biāo)；對(duì)于5萬(wàn)元以下的業(yè)務(wù)也應(yīng)實(shí)施詢價(jià)程序，并妥善保存相應(yīng)記錄，將詢價(jià)結(jié)果向房地產(chǎn)分子公司備案。5.3.5對(duì)于超過(guò)應(yīng)招標(biāo)金額，但由于特殊原因需要直接委托的事項(xiàng)應(yīng)報(bào)請(qǐng)公司總裁批準(zhǔn)；需要與老客戶續(xù)簽同類合同的必須征得房地產(chǎn)分子公司同意。5.3.6所有廣告、推廣宣傳合同均由分子公司與廣告代理商簽訂，銷售公司備案；5.3.7銷售公司應(yīng)建立完善的廣告宣傳效果評(píng)價(jià)體系，配備專人對(duì)廣告效果進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，形成相應(yīng)記錄，用以指導(dǎo)以后營(yíng)銷計(jì)劃。5.4銷售管理5.4.1銷售準(zhǔn)備工作5.4.1.1銷售公司負(fù)責(zé)《售樓書》的資料準(zhǔn)備和編制、銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)；5.4.1.2新開盤的項(xiàng)目，以分子公司為主，物業(yè)管理公司配合，通過(guò)政府部門批準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、由物業(yè)公司提供《業(yè)主公約》、物業(yè)管理方案；5.4.1.3銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)范本由分子公司提供，銷售公司不得自行修改合同條款；分子公司在發(fā)生影響合同約定事項(xiàng)的變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)通報(bào)給銷售公司；5.4.1.4由區(qū)域公司制作分戶戶型圖，蓋章后提供給銷售公司（電子版和印刷版）；非區(qū)域公司由總部研發(fā)設(shè)計(jì)部制作分戶戶型圖，交非區(qū)域公司蓋章后提供給銷售公司，銷售公司負(fù)責(zé)向銷房合同上貼圖。5.4.1.5以銷售公司為主，分子公司協(xié)助向政府主管部門報(bào)送相關(guān)資料，申請(qǐng)取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。5.4.1.6可銷售面積的預(yù)測(cè)和竣工后面積的實(shí)際測(cè)量均由銷售公司負(fù)責(zé)實(shí)施，并負(fù)責(zé)向業(yè)務(wù)辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。5.4.2銷售過(guò)程管理5.4.2.1由銷售公司統(tǒng)一實(shí)施商品房銷售（預(yù)售）工作，辦理銷售資源管理、客戶接待、樓盤介紹、意向洽談、客戶檔案建立、組織客戶簽訂合同、收取定金或房款等業(yè)務(wù)。5.4.3售后管理5.4.3.1由銷售公司組織客戶辦理商品房銷售按揭手續(xù)，聯(lián)系按揭銀行或公積金中心，督促銀行、公積金中心及時(shí)放款，總部計(jì)劃財(cái)務(wù)部、分子公司應(yīng)積極配合其工作。5.4.3.1銷售公司負(fù)責(zé)對(duì)銷售資源統(tǒng)一進(jìn)行管理，定期進(jìn)行全面盤點(diǎn)，并與分子公司進(jìn)行核對(duì)，保證資源清楚準(zhǔn)確。5.4.4營(yíng)銷中心、樣板間、景觀示范區(qū)設(shè)計(jì)（詳見（《樣板間管理流程》）5.4.4.1非區(qū)域公司，由總部研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷中心、樣板間、景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)，銷售公司參與并提供意見（設(shè)計(jì)風(fēng)格，樣板間的戶型選擇等）；5.4.4.2區(qū)域公司，由區(qū)域公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷中心，樣板間，景觀示范區(qū)的設(shè)計(jì)，銷售公司、研發(fā)設(shè)計(jì)部參與并提供意見。5.5交房管理（銷售）5.5.1大量的集中交房事項(xiàng)，由銷售公司牽頭與房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司共同擬定交房方案，提交總裁辦公會(huì)審議，并由其作出決策布置，成立交房小組具體實(shí)施；分階段小批量交房由分管銷售的副總裁領(lǐng)導(dǎo)，組織銷售公司、物業(yè)公司及房地產(chǎn)分子公司組成交房工作組，實(shí)施向業(yè)主交房工作；銷售公司負(fù)責(zé)交房辦公地點(diǎn)包裝（包括交房必備物品、五證展示等）（詳見《交房管理流程》）。5.5.2區(qū)域公司分子公司負(fù)責(zé)《住宅使用說(shuō)明書》《住宅質(zhì)量保證書》樣本填寫，銷售公司負(fù)責(zé)完成兩書的客戶信息的填寫。非區(qū)域公司的《住宅質(zhì)量保證書》由分子公司制作，項(xiàng)目管理中心會(huì)簽；《住宅使用說(shuō)明書》由研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)樣本填寫。5.5.3分子公司負(fù)責(zé)填寫《竣工驗(yàn)收備案表》，并負(fù)責(zé)辦理竣工備案手續(xù)；5.5.4由銷售公司發(fā)出《收樓通知》，受理業(yè)主資料并進(jìn)行審核，并向業(yè)主開具《入住通知書》；與物業(yè)公司人員一起陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋，記錄業(yè)主要求，填寫客戶收樓書并反饋分子公司處理；及時(shí)向物業(yè)公司移交業(yè)主資料。5.6客戶服務(wù)（銷售）5.6.1銷售公司應(yīng)成立專門機(jī)構(gòu)對(duì)客戶投訴進(jìn)行處理，執(zhí)行公司對(duì)客戶投訴的首問(wèn)負(fù)責(zé)制管理，協(xié)調(diào)分子公司和物業(yè)公司，限時(shí)答復(fù)客戶，限時(shí)處理客戶投訴問(wèn)題。5.6.2對(duì)于出現(xiàn)的重大客戶投訴問(wèn)題，由銷售公司協(xié)調(diào)物業(yè)公司、分子公司解決，對(duì)在職權(quán)范圍內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題上報(bào)總裁辦公會(huì)，按總裁辦公會(huì)意見處理。5.6.3銷售公司負(fù)責(zé)對(duì)銷售期間的客戶進(jìn)行管理，收集客戶資料，并建立客戶檔案，進(jìn)行整理形成客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)客戶資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為其他部門提供決策信息。以銷售為主會(huì)同品牌管理部、物業(yè)公司，組織開展定期、不定期的客戶會(huì)員活動(dòng)。6.支持性文件6.1《營(yíng)銷策劃管理流程》6.2《銷售價(jià)格管理流程》6.3《銷售管理流程》6.4《營(yíng)銷類服務(wù)商選擇及評(píng)價(jià)管理流程》6.5《交房管理流程》6.6《客戶投訴管理流程》7.相關(guān)記錄7.1《住宅使用說(shuō)明書》7.2《住宅質(zhì)量保證書》7.3《竣工驗(yàn)收備案表》銷售管理流程文件編號(hào)：005D版號(hào)/改次：A/0生效日期：銷售管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的1.1規(guī)范銷售過(guò)程中的營(yíng)銷策劃、銷售工作，確保銷售任務(wù)完成；1.2合理地安排交房工作，確保入住工作順利有序地進(jìn)行；1.3規(guī)范公司客戶投訴處理的流程，使投訴能得到及時(shí)有效的處理。2.適用范圍適用于銷售階段管理、交房階段管理、客戶投訴處理管理。3.術(shù)語(yǔ)與定義3.1投訴的定義投訴指客戶認(rèn)為由于我們工作上的失職、失誤、失度、失控傷害了他們的自尊或損害他們的利益，以及沒(méi)有滿足其合理需求而向管理人員或有關(guān)部門提出的口頭或書面意見，其中也包括客戶對(duì)我們工作的期望。3.2兩書一表：《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收備案表》4.職責(zé)4.1異地分子公司4.1.1負(fù)責(zé)選擇銷售代理公司或者自行銷售；4.1.2負(fù)責(zé)選擇符合天地源公司理念的物業(yè)管理公司；4.1.3區(qū)域公司負(fù)責(zé)編制《銷售政策》并提交總部審核；4.1.4非區(qū)域公司與發(fā)展規(guī)劃部共同制定《銷售政策》。4.2發(fā)展規(guī)劃部4.2.1負(fù)責(zé)審核區(qū)域公司的《銷售政策》；4.2.2與非區(qū)域公司共同制定《銷售政策》。5.工作程序5.1異地房地產(chǎn)分子公司可以自行選擇銷售代理商或自行銷售；5.2在項(xiàng)目論證階段，以及項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案討論階段，區(qū)域公司可邀請(qǐng)?zhí)斓卦翠N售公司、物業(yè)公司參與論證，銷售公司、物業(yè)公司應(yīng)積極配合，并提出相應(yīng)意見；5.3異地公司在確定銷售政策時(shí)，可由其自行或委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析。對(duì)于非區(qū)域公司，會(huì)同發(fā)展規(guī)劃部提出銷售政策草案，上報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行；對(duì)于區(qū)域公司由其自行提出銷售政策，并報(bào)總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.4銷售階段的其他職能由異地分子公司自行實(shí)施，或者委托外部中介機(jī)構(gòu)辦理。5.5其他主要業(yè)務(wù)流程可參照西安地區(qū)銷售管理模式。6.支持性文件6.1《營(yíng)銷策劃管理流程》6.2《銷售價(jià)格管理流程》6.3《營(yíng)銷類服務(wù)商選擇及評(píng)價(jià)管理流程》6.4《交房管理流程》6.5《客戶投訴管理流程》7.相關(guān)記錄物業(yè)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的規(guī)范物業(yè)公司的管理，樹立公司良好的品牌形象，明確相關(guān)部門及分子公司對(duì)應(yīng)的職責(zé)。2.適用范圍項(xiàng)目開放前期物業(yè)公司參與管理的環(huán)節(jié)及后期竣工驗(yàn)收后的物業(yè)管理環(huán)節(jié)。3.術(shù)語(yǔ)與定義無(wú)4.職責(zé)4.1西安分子公司4.1.1負(fù)責(zé)將驗(yàn)收后的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司；4.1.2負(fù)責(zé)質(zhì)保期內(nèi)的產(chǎn)品質(zhì)量維修；4.1.3會(huì)同銷售公司、物業(yè)公司向業(yè)主交房工作。4.2物業(yè)公司4.2.1負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理專業(yè)意見給發(fā)展規(guī)劃部編制《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目策劃；4.2.2參與小區(qū)內(nèi)影響業(yè)主日常使用的公共部分設(shè)備、材料招標(biāo)活動(dòng)和供應(yīng)商的評(píng)價(jià)；4.2.3參與