酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告模板

在山西太原投資興建酒店項(xiàng)目標(biāo)可行性分析匯報(bào)一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)一個(gè)組成部分，它特點(diǎn)是一個(gè)由多元原因組成行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市發(fā)展和開(kāi)放起到主動(dòng)作用。中國(guó)酒店行業(yè)起步，從1982年開(kāi)始，至今已經(jīng)有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80年代，伴隨國(guó)家改革開(kāi)放政策，酒店行業(yè)在全國(guó)各行各業(yè)中，率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)優(yōu)異管理，投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)一個(gè)補(bǔ)充，投資主體還是以國(guó)有資本為主。第三階段，到了二十一世紀(jì)，伴隨北京申奧成功和上海申博成功，酒店行業(yè)潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資目標(biāo)，投資主體以民營(yíng)資本為主。到底國(guó)家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國(guó)酒店現(xiàn)實(shí)狀況以下：星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100%國(guó)有經(jīng)濟(jì) 5,622 57.65%集體、股份、聯(lián)營(yíng) 2,816 28.87%私營(yíng) 635 6.52%外商、港、澳、臺(tái) 678 6.96%星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100%5星級(jí)酒店 198 2.03%4星級(jí)酒店 727 7.46%3星級(jí)酒店 3,166 32.46%2星級(jí)酒店 4,864 49.88%1星級(jí)酒店 796 8.17%因?yàn)榫频晷袠I(yè)特點(diǎn)，它經(jīng)營(yíng)和管理和發(fā)展，一直處于敏感、被動(dòng)地位，國(guó)際、中國(guó)、政治、經(jīng)濟(jì)重大事件，全部會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場(chǎng)分析酒店業(yè)和政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過(guò)程，需要我們對(duì)于市場(chǎng)分析必需考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局親密關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們中國(guó)、山西省內(nèi)旅游、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估量、推斷出我們酒店未來(lái)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)，并估算出我們酒店發(fā)展前景和投資收益。1．經(jīng)濟(jì)方面1.1世界經(jīng)濟(jì)從下六個(gè)月開(kāi)始回升，整年增加2.5%。世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢(shì)頭增強(qiáng)，增加率達(dá)成3.5%，其中美國(guó)經(jīng)濟(jì)增加4%，作為世界上人口最多國(guó)家中國(guó)和印度經(jīng)濟(jì)也連續(xù)保持高速增加，增加率分別達(dá)成8.5%和6.25%。但目前世界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依靠各國(guó)和地域刺激經(jīng)濟(jì)增加各項(xiàng)政策和方法，比如：一是除需求回升之外，國(guó)際貿(mào)易增加缺乏其它動(dòng)力；二是國(guó)際資本流動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)先前活躍程度；三是很多國(guó)家和地域在信息通訊技術(shù)投資還不夠；四是地域沖突、國(guó)際恐怖事件發(fā)生，全部影響了部分投資項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)，但中國(guó)基礎(chǔ)保持連續(xù)穩(wěn)定。1.2中國(guó)GDP增加率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢(shì)。今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量盤(pán)子不停增大，把經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增加大家收入，深入激勵(lì)消費(fèi)增加，增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增加拉動(dòng)作用。并針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控科學(xué)性、預(yù)見(jiàn)性和有效性，將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持在良好發(fā)展軌道上。估計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價(jià)格上升，中國(guó)GDP增加率會(huì)比估計(jì)值低0.8個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)司司長(zhǎng)許憲春認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量將在超出法國(guó)，現(xiàn)在，伴隨祖國(guó)大陸大開(kāi)發(fā)進(jìn)程，臺(tái)商投資方向也逐步向大陸中西部進(jìn)發(fā)，會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。部分跨國(guó)企業(yè)如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國(guó)上海、深圳、北京追加投資，還有日本NEC企業(yè)將和上廣電共同開(kāi)發(fā)中國(guó)最大投資中心。由此可見(jiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在明年會(huì)繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢(shì)而上，穩(wěn)健前行。1.3山西省作為中部地域省份，今年1-6月份全省進(jìn)出口總值達(dá)41.74億美元,比去年提升了八個(gè)百分點(diǎn)，同比增加69.07%，占全省上六個(gè)月GDP26.59%。而太原又為省會(huì)城市，在全省11個(gè)地級(jí)市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32.53億美元，同比增加78.75%,在全國(guó)各省市中排名第15位。山西省，審批外商投資項(xiàng)目總計(jì)89個(gè)，今年1-6月份審批外商投資項(xiàng)目44個(gè)，同比增加2.33%；項(xiàng)目總投資6.62億美元,同比增加89.9%；協(xié)議外資1.6億美元,同比增加22.74%；實(shí)際利用外資6,119萬(wàn)美元，比去年同期1,100萬(wàn)美元增加465.36%。到現(xiàn)在為止，在去年協(xié)議外資增加50.87%達(dá)成4.48億美元基礎(chǔ)上，今年上六個(gè)月本省實(shí)際利用外資增加加緊，同比增加5019萬(wàn)美元。太原市焚燒垃圾發(fā)電同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園鴻富晉精密工業(yè)IT項(xiàng)目，總投資在3,000萬(wàn)美元以上，外方分別注資198萬(wàn)美元和950萬(wàn)美元，大同威奇達(dá)等醫(yī)藥項(xiàng)目增資613萬(wàn)美元，均已立即到位。另外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度加緊，這些外資投產(chǎn)項(xiàng)目均保持良好發(fā)展勢(shì)頭。1.4山西省人民政府和德國(guó)北威州政府發(fā)展和合作高層論壇在山西省城太原市舉行。現(xiàn)在，德國(guó)企業(yè)在山西投資項(xiàng)目四十八個(gè)，投資達(dá)4,000萬(wàn)美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工相同性促成了山西和北威州長(zhǎng)久以來(lái)友好合作，這將推進(jìn)了本省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2．旅游方面2.1山西省上六個(gè)月累計(jì)接待海外旅游者95,007人次，比同期增加11.94%，完成年計(jì)劃54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85萬(wàn)美元，比同期增加14.98%，完成年計(jì)劃50.86%。累計(jì)接待中國(guó)旅游者2,879.25萬(wàn)人次，比同期增加43.53%，完成年計(jì)劃53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣，比同期增加42.53%，完成年計(jì)劃53.79%。關(guān)鍵客源國(guó)日本、韓國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、蒙古、新加坡、馬來(lái)西亞、英國(guó)、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國(guó)、菲律賓。山西省1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計(jì)表關(guān)鍵指標(biāo)1-6月份1-6月份同比增長(zhǎng)（%）完成年計(jì)劃（%）海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯（萬(wàn)美元）2,659.852,313.2914.9850.00中國(guó)旅游者（萬(wàn)人）2,879.252,037.2841.3353.17中國(guó)旅游收入（億元人民幣）79.9355.6943.5353.96旅游總收入（億元人民幣）82.1157.6142.5353.79山西省1-6月外國(guó)人關(guān)鍵客源國(guó)對(duì)比統(tǒng)計(jì)表 國(guó)別1-6月份1-6月份增加比（%）名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韓國(guó)219,12744,831295.92法國(guó)313,36634,870174.45美國(guó)49,08625,21574.22德國(guó)58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來(lái)西亞84,166121,029304.86英國(guó)93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰國(guó)141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.35太原市1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比同期增加12.55%，完成年計(jì)劃50.65%；中國(guó)旅游者768.23萬(wàn)人次，比同期增加52.00%，完成年計(jì)劃76.14%；接待總量仍居全省第一名。2.2山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國(guó)煤倉(cāng)”和“中國(guó)古代博物館”之譽(yù)。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達(dá)31,401處，是全國(guó)（除陜西省外）惟一3萬(wàn)處以上文物省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名目標(biāo)單位2個(gè)，被國(guó)家命名歷史文化名城5座，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)，列入全國(guó)首批旅游發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目2個(gè)。山西未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在很大程度上將依靠其豐富旅游資源，這將是宣傳祖國(guó)文化、發(fā)明百姓就業(yè)機(jī)會(huì)利好方向。三．山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況山西省共有星級(jí)酒店270家，房間總數(shù)22，372間，床位數(shù)46，493張，客房出租率53.94%。太原市高星級(jí)酒店中，準(zhǔn)五星級(jí)有2家，四星級(jí)有9家，，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù)3，426張，出租率50.66%。到現(xiàn)在為止，還沒(méi)有國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入，關(guān)鍵以中國(guó)管理和當(dāng)?shù)毓芾頌橹?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于相對(duì)簡(jiǎn)單層面。太原市四、五星級(jí)客房供給統(tǒng)計(jì)表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534（單16；雙240；套38）294534（單16；雙240；套38）山西大酒店166236（單60；雙70；套36）166236（單60；雙70；套36）愉園大酒店255452（單18；雙197；套40）200300（單60；雙100；套40）三晉國(guó)際飯店225360（單60；雙135；套30）225360（單60；雙135；套30）太平洋酒店119221（單12；雙102；套5）119221（單12；雙102；套5）陽(yáng)光大酒店5591（單8；雙36；套11）5591（單8；雙36；套11）御花園假日酒店82136（單24；雙54；套4）82136（單24；雙54；套4）晉協(xié)賓館151266（單8；雙115；套28）151266（單8；雙115；套28）金港大酒店215356（單77；雙98；三21：套19：）215356（單77；雙98；三21：套19：）萬(wàn)獅京華大酒店201242（單90；雙40；套71）201242（單90；雙40；套71）山西國(guó)貿(mào)大飯店398533(單190：雙135：套：73)398533（單190：雙人135：套：73）總計(jì)2，1063，4252，1063，273依據(jù)我們了解，在現(xiàn)在太原星級(jí)酒店中，能夠代表山西文化酒店是一個(gè)空白。 四．興建酒店利好原因1．政府重視今年11月，省長(zhǎng)張寶順主持召開(kāi)省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議，聽(tīng)取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室相關(guān)全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況匯報(bào)，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，安排布署目前和以后一段時(shí)期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長(zhǎng)宋北杉、省政府秘書(shū)長(zhǎng)李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組組員單位負(fù)責(zé)同志出席了會(huì)議。會(huì)議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場(chǎng)出現(xiàn)全方面升溫同時(shí)，全省各級(jí)相關(guān)部門(mén)對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)部分困難和問(wèn)題也不容忽略，關(guān)鍵是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)微弱矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增加需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場(chǎng)發(fā)展不均衡，旅游門(mén)票經(jīng)濟(jì)傾向嚴(yán)重，旅游市場(chǎng)秩序整理任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù)水平需深入提升。部分景點(diǎn)追求短期效益，忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展弊端深入顯露，對(duì)于這些問(wèn)題相關(guān)部門(mén)要切實(shí)重視，努力處理。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是本省朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展期望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策關(guān)鍵激勵(lì)發(fā)展七大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，會(huì)議提出五點(diǎn)要求：1)目前和以后一段時(shí)期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為關(guān)鍵支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，給予扶持和推進(jìn)；2)舉全省之力辦旅游，切實(shí)加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)工作力度，各級(jí)政府和各相關(guān)部門(mén)全部要樹(shù)立全省一盤(pán)棋思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，各級(jí)旅游主管部門(mén)要切實(shí)推行職責(zé)，充足發(fā)揮行業(yè)計(jì)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動(dòng)加強(qiáng)和相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，相關(guān)部門(mén)要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思索問(wèn)題，著眼于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，主動(dòng)搞好銜接溝通，努力做好本身工作，為加緊發(fā)展旅游業(yè)多辦實(shí)事，多做貢獻(xiàn)；3)根據(jù)政府引導(dǎo)、社會(huì)主辦、市場(chǎng)運(yùn)作思緒，大力促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就政府來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是抓好旅游景區(qū)、景點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃，主動(dòng)推進(jìn)計(jì)劃制訂、完善和實(shí)施，抓好旅游資源整合，開(kāi)發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷(xiāo)，使旅游產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際、中國(guó)旅游市場(chǎng)，加強(qiáng)旅游市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)旅游市場(chǎng)秩序，搞好關(guān)鍵部位、關(guān)鍵景區(qū)、關(guān)鍵旅游資源開(kāi)發(fā)和保護(hù)，千方百計(jì)加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點(diǎn)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整改和綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)明良好發(fā)展環(huán)境；4)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，努力培育旅游市場(chǎng)主體，要采取多個(gè)方法，努力扶持一批有競(jìng)爭(zhēng)力旅游企業(yè)做大做強(qiáng)，能夠以資金、市場(chǎng)、管理等入股，組建大型國(guó)際旅游集團(tuán)，吸引國(guó)外、省外企業(yè)投資山西旅游市場(chǎng)，切實(shí)把山西旅游做成開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)；5)加強(qiáng)和周?chē)∈泻献?，以鄰為伴，和鄰為善，?shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。會(huì)議要求，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展要樹(shù)立大產(chǎn)品、大市場(chǎng)、大企業(yè)、大旅游觀念，努力實(shí)現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)推行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，各級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)要從各方面給予大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)立即發(fā)展成為本省優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)。2．其它產(chǎn)業(yè)需要酒店配套

太原市關(guān)鍵展覽館有山西省展覽館、中國(guó)煤炭博物館。每十二個(gè)月大約共有20個(gè)中國(guó)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽企業(yè)。北京、上海展覽企業(yè)暫沒(méi)有在山西辦國(guó)際、中國(guó)展覽計(jì)劃。今年有五臺(tái)山國(guó)際旅游節(jié)、九月份平遙國(guó)際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會(huì)等關(guān)鍵節(jié)慶活動(dòng)。這些展覽和活動(dòng)在太原固定以后，需要有足夠酒店能夠在住宿接待上加以配套。3．交通配套改觀山西航空航線已擴(kuò)大到50多條，使本省武宿機(jī)場(chǎng)外出港航班數(shù)量急劇攀升，山西航空共完成旅客運(yùn)輸量82.40萬(wàn)人次，同比增加146.26%。今年1-6月份，太原機(jī)場(chǎng)出港旅客市場(chǎng)擁有率中，山西航空占到了40.99%；進(jìn)港旅客市場(chǎng)中，山西航空占到了39.12%。前后又增加了太原-哈爾濱、太原-烏魯木齊等航線,現(xiàn)在太原航空口岸所開(kāi)通至香港、韓國(guó)、日本、新加坡等多條臨時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國(guó)最大對(duì)獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。山西交通便利，9月28日，連接山西南北全線666公里大運(yùn)高速公路全線通車(chē)。從長(zhǎng)晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，現(xiàn)在長(zhǎng)晉高速公路已進(jìn)入最終收尾階段，九月底已全線完工，長(zhǎng)晉高速公路作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)干線太原至澳門(mén)高速公路關(guān)鍵組成部分。鐵路方面將會(huì)在，新建一條“太原-北京”高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線，北京到太原只需要2小時(shí)，比現(xiàn)在縮短8個(gè)小時(shí)。山西公路建設(shè)突飛猛進(jìn)帶動(dòng)了山西經(jīng)濟(jì)快速增加。五．興建酒店風(fēng)險(xiǎn)1．現(xiàn)在供求現(xiàn)實(shí)狀況即使山西省和太原市全部有很多利好酒店業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況和趨勢(shì)，不過(guò)依據(jù)山西省和太原市旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到現(xiàn)在為主，除了少數(shù)月份酒店住宿率達(dá)成80%以上，整年平均酒店出租率，只有53.94%，太原市高星級(jí)酒店平均出租率只有50.66%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，1）這么得出租率現(xiàn)實(shí)狀況，酒店只能達(dá)成保本水平，2）現(xiàn)在酒店數(shù)量還是供大于求。2.投資酒店業(yè)性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)范圍，但不一樣于投資房地產(chǎn)。2.1投資房地產(chǎn)特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，通常3到4年2）投入產(chǎn)出差價(jià)大3）開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)全部權(quán)，伴隨產(chǎn)權(quán)單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以贏利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去全部權(quán)。2.2投資酒店業(yè)特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，最少5年以上2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造3）酒店經(jīng)營(yíng)本身回報(bào)率并不高，通常在10%左右4）酒店業(yè)回報(bào)率關(guān)鍵靠不動(dòng)產(chǎn)升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值上升，還需要經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)管理效益支撐5）投資方長(zhǎng)久擁有酒店全部權(quán)。3.投資酒店資金結(jié)構(gòu)要求因?yàn)榫频陿I(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)于酒店業(yè)投資，要確保其回報(bào)率，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金百分比最好超出60%，假如負(fù)債百分比過(guò)高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率取得。4.投資者目標(biāo)和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)利益著想，不能急功近利，假如為了短期套利，不宜投資酒店。5.投資成本依據(jù)酒店業(yè)通常規(guī)律，投資酒店在不一樣國(guó)家和地域，有一個(gè)合理成本區(qū)域，超出這些區(qū)域投資，將給未往返報(bào)帶來(lái)負(fù)面作用。6.酒店類(lèi)型選擇酒店行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，有超出10種類(lèi)型，假如沒(méi)有充足市場(chǎng)調(diào)研和教授指導(dǎo)，選擇類(lèi)型有誤話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未往返報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。六．投資方條件和愿望山西X投資上級(jí)集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中著名企業(yè)，多年來(lái)有穩(wěn)定主業(yè)產(chǎn)出，并期望投資其它項(xiàng)目而有利于長(zhǎng)久連續(xù)發(fā)展。山西X投資上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理山西旅游點(diǎn)–綿山，已經(jīng)在山西乃至全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合著名景點(diǎn)和旅游開(kāi)發(fā)成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量古老傳說(shuō)，以其鮮明個(gè)性跨身于中國(guó)名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來(lái)魅力?！叭f(wàn)壑千崖增秀麗，往來(lái)人在畫(huà)圖中”，定會(huì)給游人留下永恒記憶。綿山開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈想法和愿望，同時(shí)，這么發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)可連續(xù)發(fā)展思緒相吻合?，F(xiàn)在，山西X投資，計(jì)劃在山西省會(huì)–太原，投資一家高星級(jí)酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。依據(jù)投資方本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)含有資格。七.項(xiàng)目預(yù)選地塊分析和評(píng)價(jià)1.地塊編號(hào)：項(xiàng)目預(yù)選在太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝地塊編為1號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選在太原市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝地塊編為2號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選在太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝地塊編為3號(hào)地塊。2.地塊分析和評(píng)價(jià)：2.11號(hào)地塊分析和評(píng)價(jià)：（面積：38畝）地理位置：該地塊在迎澤大橋和漪汾橋之間，緊靠汾河之畔濱河西路。南北走向汾河貫穿于整個(gè)太原城市，并以汾河自然形成了城市河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中河西城域，距迎澤大橋和漪汾大橋均為500米左右。周?chē)h(huán)境：因?yàn)榈貕K處于發(fā)展中城市標(biāo)志性景觀汾河，所以，地塊右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書(shū)館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠，視野開(kāi)闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋和漪汾橋之間濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向和汾河其它大橋同為溝通）。路況通暢，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車(chē)站10分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程。分析和評(píng)價(jià)：1號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其計(jì)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋迎澤大街和迎澤大橋，和商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展地塊。但從酒店專(zhuān)業(yè)角度看適合做何種類(lèi)型酒店才是最關(guān)鍵、最客觀。從1號(hào)地塊綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開(kāi)闊，雙向交通集散便利。（2）周?chē)h(huán)境相對(duì)平靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少（3）因?yàn)榈貕K面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，很適合會(huì)議型酒店基礎(chǔ)條件，如：道路交通，車(chē)輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所和酒店整體計(jì)劃等。當(dāng)然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)發(fā)展計(jì)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全能夠?qū)㈨?xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體計(jì)劃，分期實(shí)施。我們提議：會(huì)議型酒店在太原這類(lèi)市場(chǎng)現(xiàn)在及以后若干年內(nèi)關(guān)鍵是地域性會(huì)議和部分中國(guó)會(huì)議，如要實(shí)施就必需形成會(huì)議市場(chǎng)龍頭、會(huì)議型酒店旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。2.22號(hào)地塊分析和評(píng)價(jià)：（面積：10畝）地理位置：該地塊在長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是太原市新興計(jì)劃發(fā)展商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)經(jīng)典商業(yè)地段。周?chē)h(huán)境：因?yàn)榈貕K處于正計(jì)劃發(fā)展中新興商業(yè)街區(qū)。所以，地塊左側(cè)是在建沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因?yàn)樘幱诮?jīng)典商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道和小街口轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周?chē)_(kāi)闊度稍差。但該地塊正面臨街長(zhǎng)風(fēng)街已成為太原市新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)城市軸心大道，未來(lái)幾年省政府、市政府往南遷移計(jì)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開(kāi)發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于含有雙向10車(chē)道長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不言而喻很之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車(chē)站15分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程。分析和評(píng)價(jià)：2號(hào)地塊處于太原市整體發(fā)展計(jì)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來(lái)幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬廣長(zhǎng)風(fēng)街為軸心主干道，伴隨不停建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域成熟度會(huì)愈加提升，商業(yè)氣氛更濃，并會(huì)逐步替換現(xiàn)在以迎澤大街為主市中心而成為以后太原市軸心大道、關(guān)鍵區(qū)域。從2號(hào)地塊綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊計(jì)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道中心地段，鄰近及周?chē)h(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)越地段，良好商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一本身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)因?yàn)橥庖騼?yōu)良基礎(chǔ)面提升及定位，形成了這一類(lèi)型地塊較適宜結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合東西才是最好，了解這點(diǎn)對(duì)酒店定位、計(jì)劃、發(fā)展，表現(xiàn)價(jià)值很關(guān)鍵。2.33號(hào)地塊分析和評(píng)價(jià)：（面積：23畝）地理位置：地塊在并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營(yíng)盤(pán)汽車(chē)站，屬于臨街地塊、并州南路、大營(yíng)盤(pán)地段屬太原市老城區(qū)域范圍。周?chē)h(huán)境：從3號(hào)地塊所處位置而言，以現(xiàn)在太原市區(qū)地段價(jià)值應(yīng)該是不錯(cuò)，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對(duì)面是武警總隊(duì)，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周?chē)胁糠指黝?lèi)企機(jī)關(guān)及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是經(jīng)典居住區(qū)域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境通常、缺乏特點(diǎn)一般區(qū)域。在城市中這一類(lèi)型區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處于地段其路況、交通也和所處區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為太原市南北走向關(guān)鍵道路并州路交通總體還是便利，和城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車(chē)站僅10分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程。分析和評(píng)價(jià)：即使3號(hào)地塊處于環(huán)境通常、缺乏特點(diǎn)、比較一般區(qū)域，但仔細(xì)分析和研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作產(chǎn)品（酒店）。首先從太原市現(xiàn)在以迎澤大街為主干道商業(yè)中心區(qū)域和正在計(jì)劃發(fā)展以長(zhǎng)風(fēng)街為軸心大道新興商業(yè)中心區(qū)域來(lái)看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個(gè)關(guān)鍵區(qū)域橋梁作用。另外，3號(hào)地塊又恰好處于這個(gè)橋梁中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。要素：（1）地塊處于以后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域中間，輕易被市場(chǎng)接收。（2）地塊所處位置屬老城區(qū)域，且是南北向關(guān)鍵路段，離交通關(guān)鍵點(diǎn)：火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定空間，只要前期計(jì)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，能夠充足利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功效優(yōu)越性，對(duì)旅游團(tuán)體接待、車(chē)輛安排停放更為便利。3.綜述酒店定位和地塊選擇很關(guān)鍵，二者需要匹配，從現(xiàn)在可選擇3塊地塊而言，不管投資何種類(lèi)型酒店均能夠?qū)⒕d山旅游景點(diǎn)產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店關(guān)鍵目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店目標(biāo)定位（類(lèi)型）為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體計(jì)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西文化內(nèi)涵充足結(jié)合，表現(xiàn)特色、表現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)定位正確、目標(biāo)清楚、投資合理、含有文化內(nèi)涵特色酒店。八．酒店項(xiàng)目種類(lèi)、功效配比及投資規(guī)模介紹酒店類(lèi)型，決定酒店投資規(guī)模和投資回報(bào)率大小。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資那種類(lèi)型酒店，是未來(lái)投資項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵。一樣規(guī)模酒店，不一樣類(lèi)型，在面積和造價(jià)上全部有區(qū)分，以300間客房規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房百分比高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬(wàn)元（不含土地費(fèi)用）估計(jì)有盈利平均房?jī)r(jià)：140元/間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房百分比高，客房面積寬大客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費(fèi)用）估計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：420元/間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）會(huì)議型酒店（關(guān)鍵為中國(guó)會(huì)議市場(chǎng)）特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為關(guān)鍵產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房百分比高，客房面積寬大客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費(fèi)用）估計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高級(jí)，單人房百分比高，客房面積大客房總面積：13,425平方米投資金額：3.7億元（不含土地費(fèi)用）估計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)：1,233元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）以上四種提出介紹、分析酒店類(lèi)型，平均空間分配及百分比列表以下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及百分比功能面積[平方米]客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量家庭房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房7350[總面積]300間/套75間210間15間79％單人標(biāo)房22㎡75間/25%雙人標(biāo)房25㎡210間70%家庭房（3人）30㎡15間5%大堂200㎡2.2％餐飲550㎡5.9％行政區(qū)域100㎡1.1％服務(wù)區(qū)域1100㎡11.8％注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域隸屬部分。現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及百分比功能面積[平方米]客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房10530[總面積]300間/套180間60間50套10套57％單人標(biāo)房32㎡180間60％雙人標(biāo)房32㎡60間20％商務(wù)套房45㎡50套17％高級(jí)套房60㎡10套3％大堂450㎡2.5％餐飲1200㎡6.6％會(huì)議宴會(huì)1000㎡5.5％行政區(qū)域600㎡3.3％服務(wù)區(qū)域3500㎡19.1％娛樂(lè)休閑1100㎡6％注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域隸屬部分。豪華五星級(jí)酒店平均空間分配及百分比功能面積[平方米]客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量豪華套房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房13425[總面積]300間/套230間40套25套5套57.8％單人標(biāo)房40㎡230間77％商務(wù)套房50㎡40套13％高級(jí)套房65㎡25套8.3％豪華套房120㎡5套1.7％大堂600㎡2.5％餐飲1500㎡6.6％會(huì)議宴會(huì)1200㎡5.2％行政區(qū)域600㎡2.5％服務(wù)區(qū)域4200㎡18.1％游泳池400㎡1.7％娛樂(lè)休閑1300㎡5.6