淺析韓國(guó)住房制度

淺析韓國(guó)住房制度公司理財(cái)11翁文灝2011312463公司理財(cái)11張家齊2011312462國(guó)際金融11張喬2011312438目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、韓國(guó)住房制度變遷3(一)住房政策演變3(二)住房保障制度8二、韓囯ABCP融資方式11(一)房地產(chǎn)工程融資證券化(PFABS，PFABCP)11(二)韓國(guó)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀及實(shí)際狀況分析14(三)韓國(guó)ABCP方式資產(chǎn)證券化存在的問(wèn)題17(四)ABCP方式在中國(guó)房地產(chǎn)工程融資中的應(yīng)用啟示18三、韓國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅19〔一〕不動(dòng)產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種19〔二〕不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收20〔三〕不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃環(huán)節(jié)的稅收21〔四〕不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估體系21〔五〕對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的啟示22四、后記24五、參考文獻(xiàn)24文章摘要：本文從韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房制度的變遷講起，分五個(gè)階段介紹了韓國(guó)住房制度從起步到最終成熟的過(guò)程。此后，文章分住房保障制度，APCP融資方式，房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅等三方面著重介紹了韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住房制度的突出特點(diǎn)，并在每一點(diǎn)后強(qiáng)調(diào)了這種制度之于當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示與借鑒意義。韓國(guó)住房制度變遷住房政策演變韓國(guó)的住房政策是從20世紀(jì)60年代開(kāi)始實(shí)施的。因?yàn)?0世紀(jì)50年代的韓國(guó)經(jīng)歷了朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)及其戰(zhàn)后持續(xù)的國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的動(dòng)亂不穩(wěn)，致使政府無(wú)法進(jìn)行有序的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，更無(wú)暇顧及居民的住房問(wèn)題?！?〕20世紀(jì)60年代———政策準(zhǔn)備期1961年樸正熙掌權(quán)以后，韓國(guó)政府制定了第一個(gè)《經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)5年方案》，把促進(jìn)住房建設(shè)和供給，加大政府對(duì)住房市場(chǎng)的參與等內(nèi)容，納入該方案之中。1963年，公布了第一個(gè)關(guān)于住房的法律———《公營(yíng)住宅法》，明確了公房的供給對(duì)象，即無(wú)房戶、低收入者、災(zāi)民等。此外，為了擴(kuò)大公房的供給、解決住房建設(shè)資金短缺的問(wèn)題，成立了大韓住宅公社〔1962年〕和韓國(guó)住宅銀行〔1967年〕等兩家國(guó)有公共機(jī)構(gòu)。這一時(shí)期，由于韓國(guó)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展處于工業(yè)化起步階段，政府投資又傾斜于產(chǎn)業(yè)根底設(shè)施的建設(shè)等原因，政府對(duì)住房建設(shè)方面的實(shí)際投資非常有限。從1965年到1969年，共建設(shè)45.9萬(wàn)套住房，其中政府公共機(jī)構(gòu)〔大韓住宅公社和地方政府公共機(jī)構(gòu)〕所占比重只有18.4%，而81.6%的住房是由民間建成的〔參見(jiàn)圖1〕。此外，住房投資占GDP的比重也只有2.3%。總而言之，韓國(guó)在此期間并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)大量供給住房的政策目標(biāo)，只是在機(jī)構(gòu)、制度、法規(guī)建設(shè)等方面，做了一些準(zhǔn)備?！?〕20世紀(jì)70年代——制度建設(shè)期進(jìn)入20世紀(jì)70年代以后，具有真正意義的住房保障體系的建設(shè)得以開(kāi)始。這一時(shí)期工業(yè)化進(jìn)程的加快使大量農(nóng)村人口涌入城市，致使城市的住房缺乏問(wèn)題日顯突出，住房普及率也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)〔參見(jiàn)圖2〕。為此，韓國(guó)政府于1972年提出了“一戶一住宅”的政策口號(hào)，并制定《住宅建設(shè)10年方案》〔1972-1981〕，把解決住房問(wèn)題納入到長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)之中。作為配套法規(guī)制定了《住宅建設(shè)促進(jìn)法》〔1972〕、《關(guān)于國(guó)民住宅優(yōu)先供給的規(guī)定》〔1978〕等法規(guī)，確立了以多渠道建設(shè)住房、公共機(jī)構(gòu)重點(diǎn)建設(shè)小戶型住房、構(gòu)筑量產(chǎn)體系等為內(nèi)容的住房政策的根本方針。還具體規(guī)定公房、商品房的供給方法，特別是通過(guò)指定公房的優(yōu)先供給對(duì)象，照顧了無(wú)房戶和低收入階層。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后期，為了抑制房?jī)r(jià)和住房投機(jī)行為，韓國(guó)政府出臺(tái)了《商品房上限價(jià)政策》、《8.8抑制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)措施》等政策。此外，還導(dǎo)入了“住宅請(qǐng)約制度”〔1978，住房認(rèn)購(gòu)儲(chǔ)蓄制度〕，該制度是居民購(gòu)置商品房之前，在韓國(guó)住宅銀行開(kāi)立專門(mén)賬戶，并每月存入一定金額的住房認(rèn)購(gòu)定金，而政府根據(jù)“請(qǐng)約金”的繳付情況、年限以及其它條件來(lái)決定購(gòu)房?jī)?yōu)先順序的制度。另一方面，為了有效地開(kāi)發(fā)、供給住宅用地及工業(yè)用地，1975年韓國(guó)政府成立了又一家國(guó)有公共機(jī)構(gòu)韓國(guó)土地公社。從1970年到1979年，韓國(guó)共建設(shè)176.1萬(wàn)套住房，其中國(guó)有公共機(jī)構(gòu)所建住房占總套數(shù)的比重達(dá)29.7%。公共機(jī)構(gòu)為增加住房供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，做出了積極的奉獻(xiàn)，特別是在房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)盛行的1977~1979年間，這一比重分別到達(dá)38%、38%和47%〔參見(jiàn)圖1〕。此外，20世紀(jì)70年代住房投資占GDP的比重與20世紀(jì)60年代相比，增加一倍，到達(dá)4.8%的水平?！?〕20世紀(jì)80年代———制度成熟期1981年，為了解決政府公房和廉租房建設(shè)資金的缺乏，韓國(guó)政府設(shè)立了國(guó)民住宅基金，該基金來(lái)源于國(guó)民住宅債券、“住宅請(qǐng)約金”、捐款等。另外，為了更好地解決產(chǎn)業(yè)工人等低收入群體的住房問(wèn)題，出臺(tái)了關(guān)于“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”的政策，要求在商品房建設(shè)當(dāng)中小戶型住房〔60m2以下〕所占的比重不得低于50%，并于1984年公布《租住房建設(shè)促進(jìn)法》，開(kāi)始了廉租房的建設(shè)。另外，韓國(guó)政府以大量供給住房為目的，于1988年開(kāi)始實(shí)施了《200萬(wàn)戶住宅建設(shè)方案》〔1988-1992〕，韓國(guó)由此進(jìn)入“住房大量供給時(shí)代”。該方案最大的特點(diǎn)是根據(jù)不同收入階層的具體需求對(duì)投資主體、供給對(duì)象進(jìn)行了細(xì)分化，如對(duì)最低收入階層采取由政府負(fù)擔(dān)85%的投資，建設(shè)永久租住房的政策，而對(duì)低收入階層采取由國(guó)民住宅基金出資建設(shè)租住房和小戶型公房的政策?！?00萬(wàn)戶住宅建設(shè)方案》的實(shí)施不僅重點(diǎn)照顧到了低收入階層的利益，還考慮到了高收入者多樣的需求?！矃⒁?jiàn)表1〕此外，作為配套措施還修改了不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)多樣化開(kāi)展的一些政策。如20世紀(jì)70年代制定的商品房限價(jià)措施，雖然對(duì)抑制房?jī)r(jià)和投機(jī)起到了積極的作用，但該政策不利于滿足消費(fèi)者對(duì)住房的多層次需求，特別是制約了住房的高檔化開(kāi)展。因此，韓國(guó)政府于1989年導(dǎo)入了“本錢(qián)聯(lián)動(dòng)制”，此項(xiàng)政策是根據(jù)地價(jià)、建設(shè)本錢(qián)等本錢(qián)因素指導(dǎo)房?jī)r(jià)的制度。進(jìn)入20世紀(jì)80年代后期，相對(duì)于土地投機(jī)行為的盛行，韓國(guó)政府出臺(tái)了《地價(jià)公示制度》〔1989〕，要求每年對(duì)指定地區(qū)的地價(jià)進(jìn)行調(diào)查，并予以公布，而新建住房的地價(jià)根據(jù)鄰近地區(qū)的公示價(jià)格進(jìn)行核算。從1980年到1989年，韓國(guó)共建設(shè)263.4萬(wàn)套住房，建設(shè)總套數(shù)比20世紀(jì)70年代增加了49.6%，其中國(guó)有公共機(jī)構(gòu)所建的住房占總套數(shù)的比重高達(dá)49.1%〔參見(jiàn)圖1〕，而且住房投資占GDP的比重到達(dá)5.1%。但因政策效應(yīng)沒(méi)有得到完全顯現(xiàn)，整個(gè)20世紀(jì)80年代的住房普及率還是停留在70%左右的水平〔參見(jiàn)圖2〕。〔4〕20世紀(jì)90年代以后———政策調(diào)整期進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，得益于《200萬(wàn)戶住宅建設(shè)方案》〔1988-1992〕的完成和《新經(jīng)濟(jì)5年方案》〔1993-1997〕的實(shí)施，韓國(guó)的住房難問(wèn)題得到了根本性改善。并且，住房?jī)r(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，如扣除物價(jià)上漲因素，1996年與1991年相比，住房?jī)r(jià)格實(shí)際下降43%〔Kim,2007〕。在《200萬(wàn)戶住宅建設(shè)方案》實(shí)施期間，共建設(shè)281.2萬(wàn)套住房，住房普及率也從1988年的70.9%，到1992年升至76%〔參見(jiàn)圖2〕。另外，1993年金泳三執(zhí)政后實(shí)施的《新經(jīng)濟(jì)5年方案》期間內(nèi)，共建設(shè)住房312.5萬(wàn)套，建設(shè)總套數(shù)比《200萬(wàn)戶住宅建設(shè)方案》期間增加了11.1%。1993年開(kāi)始，金泳三政府對(duì)往屆政府一貫堅(jiān)持的政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整為重視市場(chǎng)調(diào)節(jié)。在住房政策上，政府減少對(duì)住房市場(chǎng)的直接參與，加大了對(duì)民間企業(yè)的支援。但是在擴(kuò)大供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、低收入階層的安居等方面，總體上還是延續(xù)了20世紀(jì)80年代住房政策的根本方針。此外，為了制止房地產(chǎn)交易當(dāng)中出現(xiàn)的偷漏稅和投機(jī)行為，于1995年公布了《不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制》。然而1997年突如其來(lái)的亞洲金融危機(jī)給韓國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了沉重打擊，住房市場(chǎng)陷入了前所未有的低谷，大批的建設(shè)企業(yè)因有效需求缺乏、商品房積壓、資金周轉(zhuǎn)困難而陷入困境。僅在1998年，住房建設(shè)企業(yè)的破產(chǎn)率就到達(dá)了14.3%，住房建設(shè)套數(shù)比上一年減少了48.7%，房?jī)r(jià)、地價(jià)也出現(xiàn)大幅度下跌的情況〔Kim,2007〕。為了防止重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以后經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷的覆轍，韓國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了搞活住房市場(chǎng)的諸項(xiàng)措施，如加大政府對(duì)住房建設(shè)的資金支援；減免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、取得稅、登記稅等；放松對(duì)轉(zhuǎn)賣(mài)住房的限制，放寬對(duì)“請(qǐng)約”資格的審查等措施。此外，于1997年廢止了“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”，還取消除首都圈〔首爾、京畿道〕以外的商品房限價(jià)措施，進(jìn)而到1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消了上限價(jià)政策。從1999年下半年開(kāi)始，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但是在金融危機(jī)期間住房建設(shè)總量缺乏的情況下，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所帶動(dòng)的新需求增加和潛在需求的爆發(fā)，使住房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)攀升的趨勢(shì)，進(jìn)而激化了低收入階層住房難的問(wèn)題。2001年和2002年的房?jī)r(jià)漲幅分別到達(dá)了9.9%和16.4%〔Kim,2007〕。為此，2001年韓國(guó)政府對(duì)1998年提出的《建設(shè)5萬(wàn)套國(guó)民租住房方案》進(jìn)行了修改，把原定目標(biāo)調(diào)整為，到2003年建設(shè)20萬(wàn)套國(guó)民租住房。在此項(xiàng)方案里把受惠對(duì)象定為，收入水平達(dá)不到上一年度城市勞動(dòng)者平均家庭收入的70%〔10年型〕或50%〔20年型〕水平的無(wú)房戶，另外，建設(shè)資金的70%由政府和國(guó)民住宅基金負(fù)擔(dān)〔參見(jiàn)表2〕。從1998年到2002年，韓國(guó)政府實(shí)際共建設(shè)11.9萬(wàn)套國(guó)民租住房。從1990年到2002年，韓國(guó)共建設(shè)740.4萬(wàn)套住房，年平均到達(dá)57萬(wàn)套，比20世紀(jì)80年代的平均水平增加了1.2倍。住房投資占GDP的比重實(shí)現(xiàn)了歷史最高水平，到達(dá)6.7%，比20世紀(jì)80年代增加了31.4%。住房普及率也從1990年的72.4%，到2002年超過(guò)100%，到達(dá)100.6%的水平〔參見(jiàn)圖2〕。住房保障制度(1)韓國(guó)住房保障制度根本安排1.公共保障住房制度韓國(guó)的公共保障住房有兩種:小型商品住房和公共租賃住房。小型商品住房是針對(duì)具有一定購(gòu)置能力的中低收入居民而建設(shè)的小型公共住房，這種房屋的面積在60平方米以下;公共租賃住房是由中央政府或地方政府用財(cái)政預(yù)算或國(guó)民住宅基金而建設(shè)的租賃住房。公共租賃住房包括三種類型:永久租賃房、公營(yíng)租賃房和國(guó)民租賃房。其中，永久租賃房是專門(mén)針對(duì)最低收入階層而建造的非營(yíng)利性住房，建設(shè)資金大局部來(lái)源于財(cái)政資金，少局部來(lái)源于入住居民的租房保證金;公營(yíng)租賃房和國(guó)民租賃房供給對(duì)象僅限于中低收入者，資格審查制度非常嚴(yán)格，建設(shè)資金來(lái)源于政府財(cái)政、住宅基金和入住人保證金和租金。公共租賃住房的賃期一般為5—50年，租賃期滿后賣(mài)給租住者。國(guó)民租賃房是目前韓國(guó)公共租賃住房的主要類型，面向前一年收入不到城市居民家庭月平均收入50%—70%的無(wú)房者，而且求租對(duì)象是住房認(rèn)購(gòu)儲(chǔ)蓄戶，公共租賃住房的租賃期為30年。公共保障住房制度在韓國(guó)實(shí)施以來(lái)，不僅極大地保障了韓國(guó)居民的住房需求，最大限度地緩解了居民住宅的供求矛盾，而且促使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平逐步走向平穩(wěn)，極大地遏制了住宅市場(chǎng)的投機(jī)泡沫。2.公共保障住房形式多樣(a)住房租金補(bǔ)貼。韓國(guó)的根本生活保障法規(guī)定，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)給予收入低于最低生活費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的家庭一定的住房補(bǔ)貼。(b)低息租金貸款。韓國(guó)的根本情況是，在簽訂租賃合同時(shí)住房承租人需向出租者支付押金，相當(dāng)于住房?jī)r(jià)格的50%—70%，這局部押金在租賃期結(jié)束時(shí)返還給承租人。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和減輕低收入承租人的住房負(fù)擔(dān)，自1997年金融危機(jī)之后，韓國(guó)國(guó)民住宅基金針對(duì)低收入承租人推出了兩種租房押金貸款:一是面向城市低收入家庭的押金貸款。持有當(dāng)?shù)卣_(kāi)具的證明文件的城市低收入家庭，可以獲得年利率僅為3%、貸款額一般不超過(guò)1000萬(wàn)韓元(約9000美元)的押金貸款。二是面向無(wú)房的低收入勞工的押金貸款。年收入低于3000萬(wàn)韓元的勞工可以獲得年利率為7.7%—9%、相當(dāng)于租房押金50%的貸款。(c)低息購(gòu)房貸款。韓國(guó)政府針對(duì)購(gòu)置小型住房的低收入無(wú)房家庭，給予多方面的低息購(gòu)房貸款支持。對(duì)于年收入低于3000萬(wàn)韓元或27000美元的無(wú)房家庭，在購(gòu)置85平方米以下的公共租賃房屋或二手住房時(shí)，可以申請(qǐng)年利率為7.75%—9%、總額不超過(guò)6000萬(wàn)韓元的貸款;在購(gòu)置85平方米以下的新建住房時(shí)，可以獲得年利率為8.5%、總額在3000—5000萬(wàn)韓元的住房貸款;如果購(gòu)置60平方米以下的住房，那么可獲得年利率為8.5%、相當(dāng)于全部房?jī)r(jià)70%的貸款。(4)稅收優(yōu)惠。低收入無(wú)房家庭在購(gòu)置小型住房時(shí)還能獲得相關(guān)的稅收優(yōu)惠，購(gòu)置低于40平方米住房的低收入無(wú)房家庭，可免繳住房購(gòu)置稅和交易登記稅;購(gòu)置40—60平方米住房的低收入無(wú)房家庭，可減半征收住房購(gòu)置稅和交易登記稅。此外，低收入家庭如果使用住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)置住房，還可以減少40%的住房購(gòu)置稅和交易登記稅。(1)管理機(jī)構(gòu)1.國(guó)土海洋部國(guó)土海洋部主要負(fù)責(zé)制定、修改住房保障有關(guān)法令;建立住宅綜合方案;制定國(guó)民住宅基金的運(yùn)行方案;籌措政府部門(mén)資金;監(jiān)督國(guó)民住宅基金受委托機(jī)關(guān)等。2.國(guó)民銀行和友利銀行韓國(guó)國(guó)民銀行于1963年成立，1990年合并了大東銀行和長(zhǎng)期信用銀行，2001年合并住宅銀行后，成為韓國(guó)最大的商業(yè)銀行。國(guó)民銀行主要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理國(guó)民住宅基金，為韓國(guó)住房保障建設(shè)提供金融支持。國(guó)民住宅基金主要來(lái)源于政府投資、吸收房屋申購(gòu)儲(chǔ)蓄、發(fā)行住房抵押支持證券、國(guó)民住房債券和住房福利彩票，資金運(yùn)用主要投向開(kāi)發(fā)商建房貸款和向中低收入群體發(fā)放全額房屋租賃資金、個(gè)人購(gòu)房貸款以及改善居住環(huán)境等。2008年韓國(guó)政府確定友利銀行為國(guó)民住宅基金的總管機(jī)關(guān)，同時(shí)確定農(nóng)協(xié)中央會(huì)、新韓銀行、韓亞銀行和企業(yè)銀行為一般受托機(jī)關(guān)，國(guó)民銀行只保存承當(dāng)現(xiàn)有賬戶的管理業(yè)務(wù)。友利銀行實(shí)行商業(yè)性銀行業(yè)務(wù)與政策性銀行業(yè)務(wù)分別核算，政策性銀行業(yè)務(wù)接受?chē)?guó)土海洋部的監(jiān)管。3.LH公司(原大韓住宅公社)LH公司成立于1962年，主要負(fù)責(zé)承當(dāng)公營(yíng)住宅建設(shè)，并負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)保障性住房的居民資格條件進(jìn)行審查，每年約為中低收入者生產(chǎn)并提供5萬(wàn)套保障性住房。為了有效管理其開(kāi)發(fā)的住宅，LH公司專門(mén)成立了一家子公司———新住宅公司。新住宅公司的宗旨是，通過(guò)有效的設(shè)施維護(hù)和高質(zhì)量的管理效勞，為住戶提供舒適的居住環(huán)境。除了總部之外，新住宅公司下設(shè)12個(gè)分部和258個(gè)管理處，公司總部制定住宅管理和維護(hù)的宏觀規(guī)劃，分部建立具有操作性的住宅管理和維護(hù)規(guī)劃，管理處那么具體負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、房屋缺陷控制等工作。(3)韓國(guó)住房保障制度的特點(diǎn)1.政府住房保障責(zé)任明確，住房管理體系完善一方面，韓國(guó)政府通過(guò)制定相關(guān)的法律法規(guī)，實(shí)施住房建設(shè)促進(jìn)法等政策，著力構(gòu)建住房制度框架，合理規(guī)劃和開(kāi)發(fā)住宅用地，逐步滿足韓國(guó)全體國(guó)民日益增長(zhǎng)的住房需求;另一方面，基于對(duì)工業(yè)化和城市化快速開(kāi)展過(guò)程中產(chǎn)生低收入居民住房困境的認(rèn)識(shí)，韓國(guó)政府將解決低收入居民住房困難問(wèn)題作為住房保障政策的優(yōu)先領(lǐng)域，采用公租房提供及多種形式的住房支持政策，為低收入家庭提供住房保障。2.低收入家庭界定標(biāo)準(zhǔn)明確，住房保障措施多元化韓國(guó)政府在解決低收入家庭住房保障問(wèn)題上，首先明確界定低收入標(biāo)準(zhǔn)或資格條件，在此根底上，再針對(duì)不同類型低收入家庭的住房需求，采取提供公租房、低價(jià)房、低息貸款、稅收優(yōu)惠等多種保障措施，以確保低收入居民家庭能夠到達(dá)合理居住標(biāo)準(zhǔn)，并逐步擁有自己住房。3.加強(qiáng)政策引導(dǎo)，注重小戶型住房的供給建設(shè)盡管韓國(guó)已經(jīng)成為興旺市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但是政府為低收入階層制定的住房保障標(biāo)準(zhǔn)仍然是“小戶型”住房，其中低收入家庭的住房保障標(biāo)準(zhǔn)是每戶60—80平方米，最低收入家庭的住房保障標(biāo)準(zhǔn)那么為每戶40平方米。韓囯ABCP融資方式房地產(chǎn)工程融資證券化(PFABS，PFABCP)與韓國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程相關(guān)的PF(projectfinancingLoan)是1997年金融危機(jī)以后以企業(yè)金融變形的形式引進(jìn)的PF方法之一，類似于一般的擔(dān)保貸款結(jié)構(gòu)，但有一點(diǎn)不同的是其以貸款機(jī)構(gòu)特定工程中未來(lái)發(fā)生的收益等現(xiàn)金流作為歸還資源。但是與韓國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程相關(guān)的工程融資(PFLoan)不僅以工程的現(xiàn)金流，還以物質(zhì)上的擔(dān)保、對(duì)債務(wù)人的擔(dān)?；蚪ㄖ痰倪B帶擔(dān)保等信用增級(jí)作為前提，與工程融資(PF)有原那么上的區(qū)別。它隨著韓國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的具體情況而變化，并且得到了快速開(kāi)展。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程相關(guān)的PFLoan證券化指的是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款債券進(jìn)行證券化。在過(guò)去施工單位同時(shí)也兼任施行的開(kāi)發(fā)方式下，開(kāi)發(fā)工程相關(guān)的貸款是建筑商的企業(yè)貸款，然而“97年金融危機(jī)以后Developer開(kāi)發(fā)方式成為主流，作為施工單位的建筑商提供連帶擔(dān)保或債務(wù)承當(dāng)，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的PFLoan融資。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，建筑商積極使用此類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程相關(guān)PFLoan證券化作為新的融資手段，從2005年開(kāi)始快速增長(zhǎng)，證券化形式也擺脫了以往固定的ABS方式，而轉(zhuǎn)向靈活的ABCP方式。1．ProjectFinancingABS(AssetBackedSecurities)ABS工程融資(PFABS)是以開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)工程所必要的經(jīng)營(yíng)資金及用地購(gòu)置資金等工程相關(guān)的貸款債券(projectFinancingLoan)為根底，SPC發(fā)行的資產(chǎn)證券化證券。對(duì)于ABS工程融資(PFABS)信用等級(jí)的判斷依據(jù)包括PF相關(guān)的資產(chǎn)現(xiàn)金流，建筑商的信用等級(jí)以及建筑商對(duì)貸款債券的債務(wù)承當(dāng)或連帶擔(dān)保等信用增級(jí)。ABS工程融資(PFABS)的發(fā)行模式與一般的ABS模式相同，是貸款機(jī)構(gòu)對(duì)證券化公司(SPC)轉(zhuǎn)讓貸款債券，SPC(特殊目的公司，SpecialPurposeCompany)發(fā)行ABS售給投資者的模式。從PFABS主要參與機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)作用來(lái)看，貸款機(jī)構(gòu)為ABS工程融資(PFABS)中的根底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程提供貸款，這些貸款充當(dāng)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)資金，在ABS過(guò)程中，把貸款債券出售給證券化公司，如果能夠按時(shí)歸還貸款，那么從此貸款機(jī)構(gòu)在證券化及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的作用實(shí)際上就終斷了。證券化公司(SPC)是為將和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程相關(guān)的貸款債券等進(jìn)行證券化而設(shè)立的。它以從貸款機(jī)構(gòu)獲得的貸款債券為根底發(fā)行ABS，以獲取的資金來(lái)償付。業(yè)務(wù)受托人擔(dān)任一般經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要是起著協(xié)調(diào)發(fā)、行證券化證券的SPC和證券化證券投資者之間關(guān)系的作用，還負(fù)責(zé)管理證券化資產(chǎn)、證券化證券的提前歸還等證券化證券相關(guān)的業(yè)務(wù)、余額資金的運(yùn)用、委托人的支付情況及委托處理業(yè)務(wù)報(bào)告、清算業(yè)務(wù)等。2．ProjectFinancingABCP(AssetBackedCommercialPaper)資產(chǎn)抵押商業(yè)票據(jù)(AssetBackedCommercialPaper，以下稱ABCP)是ABS和企業(yè)票據(jù)(CP)的結(jié)合形式，是SPC以銷售債券、租賃債券、公司債、PF相關(guān)貸款債券等資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行的CP。在韓國(guó)，ABS是以證券化資產(chǎn)為根底發(fā)行，ABCP是以歸還ABS債券為條件定期發(fā)行CP的模式發(fā)行。ABCP與ABS在發(fā)行模式上差異并不大，而是在證券化證券的種類上存在著差異，即分別是企業(yè)票據(jù)和債券。從證券化證券的發(fā)行等級(jí)來(lái)看，ABS不僅以AAA級(jí)發(fā)行，而且還以AAA級(jí)以下的等級(jí)發(fā)行，但是大局部的ABCP只以A1級(jí)發(fā)行，在這一點(diǎn)上兩者存在著差異。房地產(chǎn)PF中ABCP的使用是當(dāng)初以ABS循環(huán)(revolving)發(fā)行為目的而引進(jìn)的。當(dāng)期限相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)，ABS發(fā)行后再發(fā)行短期的ABCP來(lái)歸還已發(fā)行的ABS，從而可以利用短期利息來(lái)融資長(zhǎng)期資金。尤其是2006年9月金融監(jiān)督院對(duì)房地產(chǎn)ABS工程融資(PFLoanABS)業(yè)務(wù)的管制和隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)PF劇增，依照商法設(shè)立證券化公司來(lái)促進(jìn)證券化時(shí)，因各種業(yè)務(wù)便利性，與資產(chǎn)證券化法發(fā)行的ABS模式相比，ABCP工程融資(PFAB-CP)發(fā)行模式急速增長(zhǎng)。PFABCP發(fā)行模式與PFABS的發(fā)行模式根本上是一致的，是依據(jù)商法的SPC以開(kāi)發(fā)商貸款的貸款債券為根底資產(chǎn)發(fā)行CP的一種模式。PFABS和PFABCP的特征如表1所示。兩者最大的區(qū)別就在于PFABS是依據(jù)資產(chǎn)證券化法設(shè)立的SPC發(fā)行，而PFABCP主要是依據(jù)商法以公司形式設(shè)立的SPC發(fā)行。通常PFABCP以三個(gè)月為期限發(fā)行，因此和發(fā)行期限較長(zhǎng)的ABS相比，低利息資金融資是可行的。但是由于存在利息變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，而且大局部具有循環(huán)(revolving)發(fā)行的結(jié)構(gòu)，因此在循環(huán)發(fā)行的過(guò)程中存在著一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。為了消除ABCP的循環(huán)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)作為流動(dòng)性供給機(jī)構(gòu)簽訂ABCP購(gòu)置契約，并購(gòu)置循環(huán)發(fā)行的ABCP中在市場(chǎng)上的剩余量，從而保證循環(huán)發(fā)行的順利進(jìn)行。韓國(guó)證券化市場(chǎng)可以分為注冊(cè)證券化和非注冊(cè)證券化。注冊(cè)證券化是依據(jù)資產(chǎn)證券化法(ABS法)及住宅金融公社法(MBS法)發(fā)行ABCP、ABS、MBS的，而非注冊(cè)證券化那么是依據(jù)商法的SPC(股份公司/)發(fā)行ABCP的。發(fā)行ABS/ABCP公司的類型分為依據(jù)資產(chǎn)證券化法的證券化專營(yíng)公司、依據(jù)商法的及股份公司。韓國(guó)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀及實(shí)際狀況分析1．房地產(chǎn)ABS工程融資(PFABS)發(fā)行現(xiàn)狀及特征以2006年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)降溫的房地產(chǎn)ABS的發(fā)行在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后呈逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。而且從2008年下半年開(kāi)始至今，隨著過(guò)去大規(guī)模采用PFLoan的商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理措施方面限制PFLoan的實(shí)行與循環(huán)(revolving)，建筑公司的籌資主要集中在證券化證劵市場(chǎng)。受到2008年金融危機(jī)余波和建筑公司結(jié)構(gòu)重組(busi-nessrestructuring)的影響，經(jīng)歷了2008年下半年最低迷局面的PFABS市場(chǎng)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇的，呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2009年房地產(chǎn)PFABS的發(fā)行規(guī)模到達(dá)韓幣12．3兆元(177次)，比2008年韓幣9兆元(126次)增加了35．7%(次數(shù)增加了40．5%)。由于大多數(shù)建筑公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，截至2009年第1季度，對(duì)房地產(chǎn)PF部門(mén)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂到達(dá)了最高點(diǎn)，房地產(chǎn)PFABS的發(fā)行急速減少。但是從第2季度開(kāi)始，以A級(jí)建筑公司為主，進(jìn)行了重新發(fā)行，在短期內(nèi)恢復(fù)到了以往的發(fā)行規(guī)模。僅2009年下半年，發(fā)行額到達(dá)韓幣8．3兆元(111次)，創(chuàng)造了半年發(fā)行額的最高紀(jì)錄，只用了1年的時(shí)間完全擺脫了低迷的局面.2006年P(guān)FABS發(fā)行到達(dá)了最頂峰，在整個(gè)ABS市場(chǎng)上，PFABS所占的比重增長(zhǎng)到46．8%(次數(shù)占66．9%)。但是，隨著后來(lái)房地產(chǎn)PFABS發(fā)行減少，其所占的比重也大幅減少。2006年9月，自從“ABS相關(guān)業(yè)務(wù)模范標(biāo)準(zhǔn)實(shí)務(wù)協(xié)議會(huì)”上修訂了規(guī)定后，只有當(dāng)確保土地所有權(quán)等開(kāi)發(fā)工程到達(dá)一定程度時(shí)才能發(fā)行房地產(chǎn)PFABS，并且在未滿足房地產(chǎn)PFABS發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)或需要短期性籌資時(shí)，可以發(fā)行房地產(chǎn)PFABCP。因此，房地產(chǎn)PFABS的發(fā)行相對(duì)減少。盡管2009年房地產(chǎn)PFABS發(fā)行大幅增長(zhǎng)，在整個(gè)ABS市場(chǎng)上，PFABS所占的比重比2008年減少，這也就說(shuō)明2009年房地產(chǎn)PFABS市場(chǎng)的開(kāi)展對(duì)整個(gè)ABS市場(chǎng)并沒(méi)有產(chǎn)生太大的影響。以上對(duì)房地產(chǎn)PFABS按證券化證劵類別和證券化公司形式進(jìn)行仔細(xì)分析的結(jié)果清楚地說(shuō)明了證券化證劵類別和證券化公司形式之間存在著密切的關(guān)系。與只能發(fā)行ABCP的商法的證券化公司的特點(diǎn)有關(guān)，即證券化公司的形式?jīng)Q定著即將發(fā)行的證券化債券到底是證券化債券還是ABCP。在房地產(chǎn)PFABS市場(chǎng)上，ABCP及商法上證券化公司的交易比重增加的關(guān)鍵性契機(jī)是金融監(jiān)督院的“房地產(chǎn)PFABS發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化措施”。通過(guò)表格可以看出，因規(guī)定強(qiáng)化，通過(guò)證券化專營(yíng)公司的證券化債券的發(fā)行變得日益困難，從2006年下半年開(kāi)始，通過(guò)商法上證券化公司發(fā)行的ABCP的比重反而發(fā)生了戲劇性的增加。2．房地產(chǎn)ABCP工程融資(PFABCP)的擴(kuò)大背景1998年9月資產(chǎn)證券化法制訂以后，近十年來(lái)，韓國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)從數(shù)量、質(zhì)量等方面都有成就，并出現(xiàn)了符合金融環(huán)境及市場(chǎng)需要的多種形式并具有目的性的證券化技法。從此按照新融資方式進(jìn)行的資產(chǎn)證券化案例不斷積累，資產(chǎn)證券化技法的持續(xù)開(kāi)展，豐富了市場(chǎng)參與者所需要的金融。尤其對(duì)于房地產(chǎn)PFLoan資產(chǎn)證券化來(lái)說(shuō)，包括Conduit方式的ABCPProgram方式得到了普及，根據(jù)近期的研究論文和研究報(bào)告顯示，主要原因是:第一，PFLoan使用資產(chǎn)證券化法的證券化實(shí)際利益并不大;第二，由于2006年9月金融監(jiān)督院修訂了ABS相關(guān)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，以PFLoan為根底資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化法上的ABS發(fā)行受到了一定的限制;第三，因ABCP可以享受長(zhǎng)短期利息差額的利益，發(fā)行公司對(duì)ABCP的興趣大增，而且為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，PFLoan證券化證券投資需求轉(zhuǎn)移到短期的，因此在PFLoan證券化中，和期限較長(zhǎng)的ABS模式相比，期限較短的ABCP模式使用得更多。從ABCPProgram融資方式來(lái)看，對(duì)證券化根本領(lǐng)項(xiàng)以資產(chǎn)證券化法作為依據(jù)，依據(jù)商法以股份公司的形式設(shè)立SPC。與依據(jù)資產(chǎn)證券法的證券化專營(yíng)公司不同，它防止了每次證券化時(shí)設(shè)立SPC，而以商法的股份公司的形式設(shè)立SPC，并可以發(fā)行證券化證券。有價(jià)證券發(fā)行時(shí)沒(méi)有向金融監(jiān)督院注冊(cè)的義務(wù)，也沒(méi)有義務(wù)公告或提交工程報(bào)告書(shū)。由于節(jié)省了在金融監(jiān)督院注冊(cè)的時(shí)間，從而大大縮短了證券化所需要的時(shí)間，而且可以根據(jù)市場(chǎng)情況在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以私募的方式發(fā)行短期的ABCP，這樣更容易吸引投資者，沒(méi)有發(fā)行手續(xù)費(fèi)以及注冊(cè)登記費(fèi)的負(fù)擔(dān)，因此和發(fā)行長(zhǎng)期的ABS相比，可以大大節(jié)約金融費(fèi)用。從原債務(wù)者或資產(chǎn)持有者(金融機(jī)構(gòu))的角度分析，其可以獲得金融交易的便利性和迅速性、費(fèi)用節(jié)約等一舉三得的效果。而且證券化證券(ABCP)是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的信用增級(jí)，在外部信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)被評(píng)為最適合投資等級(jí)的最高等級(jí)。僅僅從投資者角度來(lái)看存在對(duì)根底資產(chǎn)可能發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，從發(fā)行人角度來(lái)看存在對(duì)短期證券化(大局部為3個(gè)月未滿的短期)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但為了預(yù)防根本上對(duì)證券化證券(ABCP)無(wú)法正常進(jìn)行根底資產(chǎn)的現(xiàn)金流或者ABCP循環(huán)發(fā)行(每3個(gè)月revolving)有困難時(shí)的情況，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)信貸業(yè)務(wù)(直接供給資金)及ABCP購(gòu)置契約(流動(dòng)性提供，該金融機(jī)構(gòu)承當(dāng)CP)消除風(fēng)險(xiǎn)，所以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)信用增級(jí)的ABCP是本息歸還的平安性評(píng)定為A1等級(jí)的CP信用等級(jí)。如上所述，證券化證券不僅在證券化業(yè)務(wù)具備迅速、簡(jiǎn)單的便利性和效率性、確保ABCP的平安性、同時(shí)還具備本息回收的投資者保障機(jī)制等條件下發(fā)行，而且根據(jù)ABCPProgram方式的資產(chǎn)證券化規(guī)模迅速得到了擴(kuò)大。韓國(guó)ABCP方式資產(chǎn)證券化存在的問(wèn)題盡管資產(chǎn)證券化促進(jìn)了金融市場(chǎng)的效率性、資金融資手段的多樣化等給交易當(dāng)事人提供經(jīng)濟(jì)上的便利，而且給投資者提供新的投資時(shí)機(jī)，但是美國(guó)次級(jí)抵押貸款事件引發(fā)的全球金融危機(jī)和韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)PF相關(guān)證券化證券不良的可能性，由此對(duì)金融系統(tǒng)崩潰的憂慮和金融公司及投資者發(fā)生巨大損失的可能性幾率增加，媒體對(duì)房地產(chǎn)PFABCPProgram方式的資產(chǎn)證券化提出如下否認(rèn)的看法。第一，金融機(jī)構(gòu)設(shè)立商法上的證券化公司(SPC)，以ABCP方式促進(jìn)非注冊(cè)的資產(chǎn)證券化是對(duì)資產(chǎn)證券化法和監(jiān)督規(guī)定的一種回避。此時(shí)，證券化證券的透明性降低，對(duì)投資者的保護(hù)缺乏。證券化的快速擴(kuò)大會(huì)導(dǎo)致供求不平衡和信貸緊縮。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的PF相關(guān)債券作為根底資產(chǎn)發(fā)行ABCP時(shí)，ABCP一般以3個(gè)月為期限發(fā)行，因此到期時(shí)需要循環(huán)發(fā)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌時(shí)，建筑商的資金短缺及現(xiàn)金流不流暢，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較高，證券化公司拖欠或違約(default)發(fā)生時(shí)，最終承當(dāng)責(zé)任的是購(gòu)置票據(jù)契約或提供流動(dòng)性等附加信用增級(jí)的金融機(jī)構(gòu)。第三，證券化過(guò)程中通過(guò)購(gòu)置契約，信貸業(yè)務(wù)等信用增級(jí)提高ABCP的信用度，降低融資利息，但是建設(shè)經(jīng)濟(jì)遭遇冷潮時(shí)，不僅僅ABCP受到影響，就連金融機(jī)構(gòu)也連連受到?jīng)_擊。商法上的conduit成為監(jiān)督的死角，其相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)擴(kuò)大。ABCP方式在中國(guó)房地產(chǎn)工程融資中的應(yīng)用啟示目前，中國(guó)的資產(chǎn)證券化的開(kāi)展相比國(guó)外來(lái)說(shuō)要緩慢一些，中國(guó)的證券市場(chǎng)在很多方面的開(kāi)展還處于起步階段。但是我們不得不看到中國(guó)未來(lái)的開(kāi)展前景，資產(chǎn)證券化在中國(guó)擁有很好的開(kāi)展，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)的企業(yè)直接融資的比例很低，大局部是依靠銀行等間接渠道，如果資產(chǎn)證券化能在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到很好的應(yīng)用，那么將會(huì)帶來(lái)非常大的收益。ABCP是以ABS轉(zhuǎn)換發(fā)行為目的發(fā)行的，相比ABS來(lái)說(shuō)具有期限短的特點(diǎn)，主要用于短期融資，因此也具備靈活性與便利性，同時(shí)由于其融資利率比擬低，可以為房地產(chǎn)商降低融資本錢(qián)，可以說(shuō)ABCP對(duì)于中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)工程融資是一個(gè)很好的模式選擇。但是同時(shí)我們還應(yīng)該看到ABCP在房地產(chǎn)融資應(yīng)用過(guò)程中需要注意的幾點(diǎn):第一，就目前的狀況來(lái)看，中國(guó)的ABCP市場(chǎng)開(kāi)展不是很成熟，2005年首次推出ABCP，最近幾年，ABCP市場(chǎng)也在開(kāi)展，但是結(jié)果并不是很盡如人意，這主要受到當(dāng)前中國(guó)現(xiàn)實(shí)情況的制約，因此國(guó)家應(yīng)該制定相關(guān)的法規(guī)，完善證券市場(chǎng)，為ABCP在房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)用創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。第二，從ABCP本身來(lái)看，它對(duì)流動(dòng)性的要求很高，這就帶來(lái)了ABCP在應(yīng)用過(guò)程中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，一旦房地產(chǎn)商面臨流動(dòng)性緊缺，那么ABCP就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這是ABCP本身的特點(diǎn)決定的，因此中國(guó)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)管，保持流動(dòng)性充足，從而可以使得ABCP的風(fēng)險(xiǎn)降低。第三，中國(guó)應(yīng)該根據(jù)本國(guó)的具體情況設(shè)計(jì)符合本國(guó)房地產(chǎn)商融資工程的ABCP，目前世界很多國(guó)家都在使用ABCP，但是都是根據(jù)本國(guó)的具體情況設(shè)計(jì)的，比方期限可以有一定的靈活性，因此中國(guó)在實(shí)行房地產(chǎn)工程融資的證券化過(guò)程中應(yīng)該借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，推出具有中國(guó)特色的PFABCP。韓國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制體系包含11個(gè)稅種，從發(fā)揮調(diào)節(jié)作用階段來(lái)看可將其劃分為三類：不動(dòng)產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種包括取得稅、注冊(cè)稅、印花稅、地方教育稅和農(nóng)漁特別稅；不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種包括財(cái)產(chǎn)稅、城市方案誰(shuí)、共同設(shè)施稅和綜合房地產(chǎn)稅；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種包括轉(zhuǎn)讓所得稅、居民稅。其中租賃環(huán)節(jié)對(duì)取得稅、注冊(cè)稅、綜合房地產(chǎn)稅與轉(zhuǎn)讓所得稅都做了特別的規(guī)定。此外，韓國(guó)還有較為標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估體系?！惨弧巢粍?dòng)產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種取得稅，即不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)價(jià)值發(fā)生轉(zhuǎn)移或價(jià)值變動(dòng)時(shí)對(duì)其轉(zhuǎn)移或變動(dòng)事實(shí)進(jìn)行課稅的流通稅。通過(guò)購(gòu)置或繼承方式取得不動(dòng)產(chǎn)的人為取得稅的納稅人；土地和建筑物是取得稅的課稅對(duì)象；取得當(dāng)時(shí)的價(jià)額為取得稅的課稅標(biāo)準(zhǔn)；取得對(duì)象價(jià)款或年付金額的2%為取得稅的“標(biāo)準(zhǔn)稅率”，各地方自治團(tuán)體可依據(jù)條例在標(biāo)準(zhǔn)稅率50%的范圍內(nèi)進(jìn)行加減調(diào)整，對(duì)于政策目的的6%和10%的“重課稅率”那么不得進(jìn)行加減調(diào)整。注冊(cè)稅，即以二次形成后續(xù)行為的登記、注冊(cè)行為作為對(duì)象的“價(jià)值流通稅”。注冊(cè)稅的納稅人是在公簿上登記注冊(cè)財(cái)產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、變更或消滅相關(guān)事項(xiàng)之時(shí)接受其登記或注冊(cè)者；注冊(cè)對(duì)象是登記注冊(cè)；在房產(chǎn)登記時(shí)，注冊(cè)稅分為以金額作為課稅標(biāo)準(zhǔn)按照定率稅課征的局部和以登記注冊(cè)行為本身作為課稅標(biāo)準(zhǔn)并按定額稅課征的局部；稅率根據(jù)不同課稅對(duì)象有所不同〔見(jiàn)表1〕。印花稅，是一種附加稅，屬于以二次形成的后續(xù)行為作為對(duì)象的“價(jià)值流通稅”。印花稅的納稅人為創(chuàng)立、轉(zhuǎn)移、變更財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而訂立相應(yīng)文書(shū)的單位和個(gè)人；課稅對(duì)象為關(guān)于房地產(chǎn)的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的合同書(shū)以及證券、存款等各種權(quán)利證書(shū)；稅率因記載金額大小采取累進(jìn)稅率〔見(jiàn)表2〕。地方教育稅，是一種附加稅。財(cái)產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人負(fù)有繳納地方教育稅的義務(wù)；在地方教育稅的課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率當(dāng)中，附加語(yǔ)注冊(cè)稅與財(cái)產(chǎn)稅上的稅率為注冊(cè)稅額的20%和財(cái)產(chǎn)稅的20%。地方自治團(tuán)體在地方教育投資財(cái)源周轉(zhuǎn)必要之時(shí)，可以根據(jù)該地方自治團(tuán)體條例的規(guī)定在標(biāo)準(zhǔn)稅率的50%范圍之內(nèi)對(duì)地方教育稅稅率予以加減調(diào)整。農(nóng)漁村特別稅，是一種附加稅。納稅義務(wù)人是得到所得稅、法人稅等減免者和取得稅繳納者；稅率因所附加的稅種不同而存在差異〔見(jiàn)表3〕。〔二〕不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)土地和建筑物普遍征收，即只要擁有不動(dòng)產(chǎn)，就要繳納財(cái)產(chǎn)稅。課稅對(duì)象是土地、建筑物和住宅。對(duì)土地、建筑物、住宅的財(cái)產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)為市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由于在2005年年末引進(jìn)了住宅公示價(jià)格制度，為解決由此引發(fā)的財(cái)產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)一時(shí)間急增問(wèn)題，韓國(guó)采取了逐年提升課稅標(biāo)準(zhǔn)的方法，即對(duì)于土地和建筑物，在2006年適用市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)額的55%，自2007年開(kāi)始，每年提高5%，自2015年開(kāi)始，為市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)額100%；對(duì)于住宅，在2006年和2007年為50%，自2008年開(kāi)始，每年提升5%，自2017年開(kāi)始，為市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)額的100%。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是對(duì)不同的課稅對(duì)象采取不同的稅率，區(qū)別對(duì)待。城市方案稅。納稅義務(wù)人是對(duì)土地、建筑物、住宅負(fù)有財(cái)產(chǎn)稅納稅義務(wù)者；課稅對(duì)象是土地、非居住用建筑物和住宅；課稅標(biāo)準(zhǔn)是按照土地、建筑物、住宅等直接適用相應(yīng)財(cái)產(chǎn)稅的課稅標(biāo)準(zhǔn)額；稅率是單一比例稅率千分之五，也可根據(jù)特別市、廣域市、市、郡的條例，對(duì)相應(yīng)年度城市方案稅的稅率做出調(diào)整，但稅率不得超過(guò)千分之二點(diǎn)三。共同設(shè)施稅，是為了充當(dāng)消防設(shè)施、污物處理設(shè)施、水利設(shè)施及其他公共設(shè)施所需費(fèi)用對(duì)因其設(shè)施受益者進(jìn)行課稅。納稅義務(wù)人是建筑物的所有人；以土地和建筑物作為課稅對(duì)象；課稅標(biāo)準(zhǔn)是土地、建筑物的價(jià)額，但是采取逐年增加的方式，在2006年適用公示地價(jià)和住宅公示價(jià)格及非居住用建筑物的市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)55%，自2007年開(kāi)始每年提高5%，自2015年開(kāi)始為100%。綜合房地產(chǎn)稅，對(duì)于住宅將土地和建筑物合起來(lái)課征綜合房地產(chǎn)稅，對(duì)其他土地那么課征財(cái)產(chǎn)稅。納稅義務(wù)人是各戶的主要住宅所有人和土地所有人；課稅對(duì)象是課征財(cái)產(chǎn)稅的住宅和土地；住宅的課稅標(biāo)準(zhǔn)是按照各個(gè)納稅義務(wù)人對(duì)住宅公示價(jià)格進(jìn)行合算的金額上扣除6億韓元，對(duì)綜合合算課稅對(duì)象的綜合房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)是在各個(gè)納稅義務(wù)人對(duì)相應(yīng)課稅對(duì)象的綜合房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)是在各個(gè)納稅義務(wù)人對(duì)相應(yīng)課稅對(duì)象的公示價(jià)格進(jìn)行合算的金額上扣除40億韓元；對(duì)住宅的綜合房地產(chǎn)稅適用四階段超額累進(jìn)稅率〔見(jiàn)表4〕，綜合合算課稅對(duì)象與特別合算課稅對(duì)象的綜合房地產(chǎn)稅稅率同樣采取超額累進(jìn)稅率〔見(jiàn)表5〕，為防止暫時(shí)性稅負(fù)增加，韓國(guó)確定了各年度課稅標(biāo)準(zhǔn)的適用比率和相應(yīng)稅率，并逐年增加?！惨?jiàn)表6〕〔三〕不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)讓所得稅。納稅義務(wù)人是在國(guó)內(nèi)擁有住房或1年以上居所的個(gè)人和非居住者，在國(guó)內(nèi)所得的個(gè)人應(yīng)對(duì)綜合所得、退職所得、轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅；課稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、股份或股權(quán)、營(yíng)業(yè)權(quán)、會(huì)員權(quán)等而發(fā)生的轉(zhuǎn)讓所得；居住者轉(zhuǎn)讓所得的課稅標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分為綜合所得及退職所得的課稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；稅率除了一般轉(zhuǎn)讓所得稅稅率標(biāo)準(zhǔn)〔見(jiàn)表7〕之外，對(duì)于持有期間在1年以上2年以下時(shí)稅率為40%，持有期間不到1年時(shí)為50%；屬于1戶3住宅時(shí)為60%，屬于1戶2住宅時(shí)為50%；非事業(yè)用土地轉(zhuǎn)讓的稅率為60%，未登記轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅率為70%。居民稅。大體分為均等分?jǐn)偩用穸惡退梅謹(jǐn)偩用穸?。在市或者縣內(nèi)有住處的個(gè)人和由辦公室的公司或繳納所得稅、法人稅、農(nóng)業(yè)所得稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的個(gè)人或公司為居民稅的納稅人。均等分?jǐn)偩用穸惒还芷渌?，?duì)個(gè)人、個(gè)人事業(yè)者、法人按照相同金額課稅；所得分?jǐn)偩用穸愂窃诶U納所得稅、法人稅、農(nóng)業(yè)所得稅時(shí)附加10%進(jìn)行繳納。租賃用房地產(chǎn)稅制。包括取得稅、注冊(cè)稅、綜合房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等具體規(guī)定。對(duì)于大韓住宅公社租賃住宅和住宅租賃事業(yè)者在取得稅和注冊(cè)稅方面都有一定的減免優(yōu)惠措施；對(duì)于最林住宅法上的長(zhǎng)期租賃住宅或作為多戶租賃住宅具備租賃期間、住宅數(shù)、價(jià)格、規(guī)模等一定條件的租賃住宅不在綜合房地產(chǎn)稅的課稅標(biāo)準(zhǔn)合算對(duì)象住宅范圍之內(nèi)；對(duì)于因住宅租賃而取得的所得課征轉(zhuǎn)讓所得稅，但對(duì)所有1個(gè)一下住宅者的住宅租賃所得不予征收所得稅?！菜摹巢粍?dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估體系韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估體系包括稅基評(píng)估和征收體系兩個(gè)系統(tǒng)。稅基評(píng)估由鑒定評(píng)價(jià)士和公務(wù)員鑒定評(píng)估，由不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)審議，最終交由建設(shè)交通部公示，公示形成的價(jià)格形成了不動(dòng)產(chǎn)的稅基；征收那么是在稅基評(píng)估的根底上按照具體稅制計(jì)算和繳納稅金。韓國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅制和稅基評(píng)估進(jìn)行統(tǒng)一立法，高度中央集權(quán)。評(píng)價(jià)鑒定士：由鑒定評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。鑒定評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)接受建設(shè)交通部委托，按照屬地化和業(yè)務(wù)熟悉程度分配每個(gè)鑒定評(píng)價(jià)士的工作量，工作時(shí)間至少為5年。市、郡、區(qū)公務(wù)員：負(fù)責(zé)個(gè)別地公示地價(jià)和個(gè)別住宅價(jià)格的估算工作，通過(guò)實(shí)際調(diào)查住宅的特性確定每個(gè)住宅的公示價(jià)格?！参濉硨?duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的啟示韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制體系和完善的稅基評(píng)估制度相互映襯，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道強(qiáng)有力的措施，在其發(fā)揮有利作用的同時(shí)，也顯現(xiàn)出一些負(fù)面效應(yīng)，這些都可以為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制的建立提供假設(shè)干經(jīng)驗(yàn)借鑒。〔一〕明確改革目的，確定不動(dòng)產(chǎn)稅制目標(biāo)定位不動(dòng)產(chǎn)稅因其稅基穩(wěn)定、易被納稅人接受等原因而被世界各國(guó)普遍采用，各國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)方面也都因其國(guó)情不同而定位不同：有些國(guó)家將不動(dòng)產(chǎn)稅定位為地方稅種，旨在增加地方財(cái)政收入，強(qiáng)調(diào)其組織收入的功能；有些國(guó)家多采取累進(jìn)稅率、稅收優(yōu)惠或稅收懲罰等措施，旨在打擊土地投機(jī)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)公平，更強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)職能。韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收入占地方稅收入很少，其設(shè)立的主要目的就是打擊土地投機(jī)行為、促進(jìn)社會(huì)公平，因此在具體的稅制設(shè)計(jì)時(shí)采用了累進(jìn)稅率、稅收優(yōu)惠等措施來(lái)調(diào)節(jié)國(guó)民的行為，這一措施對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)