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文檔簡介
01-
金天帝廣場運營管理可行性建議閆飛2012年6月前言從業(yè)10余年,在我所經(jīng)歷的職場磨練過程中,使我懂得,任何企業(yè)都存在自身難以解決的問題和矛盾,有時總在取舍之間,有的來自公司自身業(yè)務的難以推進,有的是企業(yè)現(xiàn)狀與自己的設想總是有很大的偏差與距離,而有的是企業(yè)自身內(nèi)部的管理不順暢。每個企業(yè)家都會深處于這個漩渦中,因為他缺少可以信賴的經(jīng)營團隊,缺少擁有足夠戰(zhàn)斗力的員工,缺少能夠幫助他決策的參謀。一個人的精力畢竟是有限的。然而,每個成功的企業(yè)家對自身卻充滿了無限熱情和自信,包括對自己建造的大樓。就像自己的孩子一樣,父母始終認為那是最好的,我認為凡事要以客觀為準,經(jīng)商要以市場為準,有進有退,這樣才會立于不敗之地。“謹慎做人,果斷做事?!笔俏业墓ぷ髟瓌t,來吉祥集團這些日子,通過觀察,與部門負責人的溝通,了解到目前吉祥公司存在的部分管理問題,列舉如下:1、企業(yè)缺少團隊觀念,部門之間有矛盾,缺少溝通,只有監(jiān)督,只有舉報;2、部門工作職責不很明確,有些重大問題進展不順利,沒有明確主管部門進行跟進,適時進展匯報(如:消防驗收,工程質(zhì)量協(xié)調(diào)等);3、企業(yè)目前工作重點不明確,什么是主,什么是輔?各自為政。4、個別部門負責人講資歷,論輩分,不注重團結。定招商條件,合理的優(yōu)惠政策,物業(yè)標準等等,放水養(yǎng)魚,才是穩(wěn)妥之舉,并找出自身優(yōu)勢,物超所值之處,貴的合理之因。困難總會存在,機遇同樣并存。綜上分析,經(jīng)營業(yè)態(tài)整體定位:以商務辦公、精裝公寓、品牌餐飲、休閑娛樂、運動健身等高端功能型服務類為主,建議購物只做一少部分。第二部分樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃設計商業(yè)大樓的運營,總是在不斷發(fā)展變化,經(jīng)營業(yè)態(tài)在市場運作一段時間后,經(jīng)過與市場的磨合,需要進行局部的調(diào)整,才能最終準確定位。由于1-5F已經(jīng)與“海寧皮草”簽訂合同,以下虛擬規(guī)劃作為后期彌補性參考建議。1F:通訊營業(yè)廳。(聯(lián)通、移動、電信營業(yè)廳;手機旗艦店)2F:品牌連鎖餐飲。(王麗、小肥羊、全金城、好倫哥等等)3F:咖啡廳+女子SPA中心。(上島、名典、昨日重現(xiàn)咖啡廳等;歐萊雅SPA中心,風尚之韻美容SPA生活館等等)4-5F:海寧皮草精品店。6F:電影宮,電玩城。7F-9F:商務VIP會館10F-19F:數(shù)碼電子商務寫字間辦公區(qū)。20F-24F:精裝商務公寓。25F:運動場館(少兒輪滑俱樂部,游泳培訓學校,瑜伽健身中心等等)-2F:健身中心,物業(yè)辦公區(qū)。-1F:智能停車場第三部分招商整體策略市場調(diào)研與動態(tài)招商任何招商行為,必須建立在完善的市場調(diào)研基礎之上,才能準確地完成,市場調(diào)研第一步,是對同行業(yè)、競爭對手的調(diào)研,包括租金,物業(yè),業(yè)態(tài)結構,經(jīng)營狀況等等的調(diào)研;第二步針對業(yè)態(tài)定位招商對象的調(diào)研與商戶儲備,掌握客戶資料,建立資料庫。通過調(diào)研,才能進一步制定招商政策,招商條件,對象。根據(jù)業(yè)態(tài)范圍,廣泛收集客戶資料,采取外出、走訪、網(wǎng)絡、媒體等等多種渠道收集招商品牌資源,可以延伸至區(qū)外全國,確定一、二線商戶標準,爭取引入品牌實力商家。目前,招商部的工作已經(jīng)有一定的基礎,具體方案,以該部門為準,作為副總工作重心之一,隨時調(diào)整招商方案。招商形式調(diào)整:A.招商DM、小卡片等,定向派發(fā),夾報派送;B.定向短信平臺,由招商部每周1-2次,根據(jù)招商進度調(diào)整頻率,內(nèi)容適宜公眾化;C.電話招商,針對意向商戶主動電話招商。D.網(wǎng)絡招商,面向全國,通過電子招商簡章,圖冊進行投遞,網(wǎng)上溝通。E.本地知名企業(yè)商家上門邀請。招商階段性進行總結,隨時改進策略。招商政策的調(diào)整:前期合理的定位是根本,利潤回報周期進行梯度化計算,首先占據(jù)市場份額,招商“有數(shù)才會有量”,逐步進行優(yōu)化,最終達到高端定位。租金執(zhí)行標準經(jīng)過調(diào)研得出目前租金較高于其他同行,在招商不足的情況下,物業(yè)運營成本造成浪費,針對不同業(yè)主,適當調(diào)整免租期長短,保證租金單價不變的前提下,延長免租期,免租期內(nèi)物業(yè)費用正常收取。兩種租金方案計算對比:租金毛收入總額以單層三年計算:(按每層2965平米計算)A.以目前租賃標準計算:第一年:2965×2.5×365=2705562元第二年:2965×2.625×365=2840840元(遞增5%)第三年:2965×2.756×365=2982612元(遞增5%)三年總租金額:8529014元 三年總體出租率由于前期租金定位較高以40%計算三年實際預收租金:8529014×0.4=3411606元B.以市場導向定位,第一年、第二年租金稍低于計劃標準,先把商家引進來的主導思想,給商家創(chuàng)造一定的運營緩沖空間,“放水養(yǎng)魚”。第三年,經(jīng)過前兩年的培育與扶持,物業(yè)管理也趨于成熟,也樹立了成熟的行業(yè)口碑。租金可以實現(xiàn)跳躍式遞增。(首年租金按照2元/平米/天)計算第一年:2965×2×365=2164450元第二年:2965×2.2×365=2380895元(遞增10%)第三年租金遞增按照30%和20%兩套方案計算第三年:2965×2.86×365=3095163元(遞增30%)2965×2.64×365=2857074元(遞增20%)三年總租金額:7640508元(第三年遞增30%)7402419元(第三年遞增20%)由于政策的調(diào)整,招商入駐率會有所提高,保守預估按照第三年遞增30%計算,出租率按60%。三年實際預收租金:7640508×0.6=4584305元。保守預估按照第三年遞增20%計算,出租率按65%。三年實際預收租金:7402419×0.65=4811572元。通過A、B方案的對比,可以看出,B方案長遠收益很高,也適合于市場運作。從運營成本角度考慮,在運營成本固定情況下,招商率越高,企業(yè)盈利越多,負擔越少。同時針對重點客戶,給予一定的免租期照顧,鼓勵商戶推薦商戶,并給予免租期獎勵。鼓勵公司全員招商拿提成的辦法,提成按照租金5‰計算。給商家提供軟性優(yōu)惠方案:例如,幫助企業(yè)進行公司注冊,協(xié)調(diào)相應關系,利用公司網(wǎng)站免費進行推廣營銷等等,給商家提供有效支持。租金設想:2012年7月--2013年3月前入駐,租金標準定為2元/平米/天。第二年遞增10%,第三年遞增20%。第四部分運營管理方案公司不缺少制度,少的是可操作性"落地"方案,為了避免紙上談兵,管理注重細節(jié),以"管理制度可行化,加強溝通,強化管理"的方針,進行管理。列舉如下:每周五下午3點公司例會,部門負責人參加,副總主持。每周一上午8:45部門例會,上傳下達。每周各部門上報《下周工作計劃表》,《本周工作完成情況表》,每周四下班前報至副總辦公室。各部門制定本部門崗位職責,明示上墻,明確工作分工,權責范圍。工作按照計劃表,采取時效考核制,提高工作效率。每月第二、四周下午3點,為公司培訓日,時長為1--1.5小時,主講人由人力部門負責安排,以每部門主管級以上人員進行輪值主講(對個人能力會有所提升),培訓課件自行確定,由人力部門審定,報副總確定。公司每月17日作為“公司坦言日”,員工可以直接與副總提出針對工作建設性意見,并作為“優(yōu)秀員工評選”依據(jù)之一。每年一度優(yōu)秀部門,優(yōu)秀個人評選活動。人力部門繼續(xù)加強企業(yè)文化培訓,增加人性化管理,多舉辦有益于團隊性文體活動,為員工過生日等活動,提高員工凝聚力,向心力,活力。物業(yè)管理物業(yè)管理部門完善大樓各項管理公約,建立工作部門對接流程。2.物管人員建立公示欄,聯(lián)系卡,明示值班服務電話等,把貼心服務真正落實到位。3.每周集體巡防商戶一次,(特殊情況可電話回訪)并作尋訪記錄,由商戶簽字,每月對物管人員服務水平進行星級評比。4.物管部門每月定期對大樓各項設施進行查驗,并做記錄,定時匯報分管領導,將故障發(fā)生率降為最低。5.加強消防安全培訓,提高消防意識,物管人員一律佩戴工牌。6.制定1-5F開業(yè)方案,進入倒計時,跟進裝修審批
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