X物業(yè)工程部維修管理制度匯編

目錄TOC\o"1-3"\h\u17386物業(yè)工程部維修管理管控制度(含水電) 頁A、閥門漏水檢修，保溫層修補(bǔ)。

B、冷卻水管道加藥除垢、除水藻。

C、冷凍水管道加藥除水垢。

五、相關(guān)文件及記錄：

1、空調(diào)月保養(yǎng)記錄

2、空調(diào)半年保養(yǎng)記錄自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準(zhǔn)確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理管控處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、合適的內(nèi)容：1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報(bào)警控制閥及其附屬配件，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥啟動(dòng)是否靈活，打開試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報(bào)警失靈。3、每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時(shí)修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。

5、每?jī)蓚€(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警應(yīng)檢查濕式報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。

6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的：確保火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài)，能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

二、職責(zé)：由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理管控處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、合適的內(nèi)容：

1、日檢（對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查）。

A、

按自檢鍵，讓主控屏進(jìn)行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。

B、

按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢：

A、

完成日檢全部合適的內(nèi)容。B、

測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)。

C、

檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。

D、

檢查樓層介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈是否正常。

E、

對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰。

F、

因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)清潔。

3、年檢：

A、

逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)電線接頭進(jìn)行緊固。

B、

對(duì)每個(gè)樓層井道內(nèi)的分線箱，樓層介面單元進(jìn)行開箱清掃，并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線進(jìn)行緊固。

C、

噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。物業(yè)工程部工具及材料管理管控制度1、采購及使用1.1常用工具、材料由工程部倉庫管理管控人員，根據(jù)耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。對(duì)其他維修用品，由各班組根據(jù)需要報(bào)工程部審批采購。1.2采購員采購后，交倉庫保管員驗(yàn)收并輸入庫登記手續(xù)。1.3班組員工需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單。完成報(bào)修后，要在工作單上填寫清楚用料情況，由主管確認(rèn)并對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，多余材料必須退回庫房。1.4對(duì)進(jìn)口備件及工具等高額的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。2、工具管理管控2.1工程部工具分為部門級(jí)工具、專業(yè)級(jí)工具及個(gè)人工具三部分。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。2.2部門級(jí)工具歸庫管員負(fù)責(zé)保管及借出，各種電動(dòng)工具原則上由工具倉庫統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用。2.3專業(yè)自用工具由主管負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班合適的內(nèi)容之一。2.4根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。電焊、氣焊機(jī)等配套工具一般由電、氣焊工保管。2.5所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。2.6部門級(jí)工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。2.7借用部門級(jí)工具歸還時(shí)，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成部門級(jí)工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。2.8專業(yè)自用工具必須由主管進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由主管照價(jià)賠償。2.9全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。2.10所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程師批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得用工具干私活。2.11所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無論專業(yè)級(jí)工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。3、對(duì)講機(jī)管理管控3.1所有持機(jī)者，要按照"對(duì)講機(jī)使用說明"使用，并對(duì)本機(jī)負(fù)有監(jiān)護(hù)和管理管控責(zé)任。若有損壞或丟失，持機(jī)者負(fù)責(zé)按價(jià)賠償。3.2任何人不得外借對(duì)講機(jī)，若工作需要，必須經(jīng)工程師批準(zhǔn)。3.3持機(jī)者在工作時(shí)間內(nèi)必須攜帶對(duì)講機(jī)，并保持通訊暢通。3.4所有使用對(duì)講機(jī)者，要正確持機(jī)，愛護(hù)天線，經(jīng)常保持對(duì)講機(jī)的清潔、安全、暢通。3.5對(duì)講機(jī)要輕拿輕放，專人負(fù)責(zé)，不得亂拆、亂放，不用時(shí)關(guān)掉電源。3.6持機(jī)者不得利用對(duì)講機(jī)聊天，談?wù)撆c工作無關(guān)的事情。3.7持機(jī)者利用對(duì)講機(jī)聯(lián)系工作時(shí)要簡(jiǎn)明扼要，以免耽誤時(shí)間，影響其他人員使用。4、質(zhì)量記錄《外借物品登記表》ED-TB-0309-112相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)工程部材料管理管控制度1、嚴(yán)格控制工程維修材料的成本消耗，盡量做到"零庫存、零浪費(fèi)、高效率、低消耗"。2、工程部所需的維修材料，應(yīng)由各專業(yè)領(lǐng)班與材料管理管控員核實(shí)后提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后，方能購買。3、工程維修材料應(yīng)由專人購買，采購者要盡量購買廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的材料，保證維修工作的順利進(jìn)行。4、工程維修材料由材料管理管控員負(fù)責(zé)登記保管，并由材料管理管控員統(tǒng)一發(fā)放。5、領(lǐng)取工程維修材料時(shí)，需填寫出庫單，將所用材料的種類、數(shù)量、用途等填寫清楚，待材料員核實(shí)登記后方能領(lǐng)取。6、大型設(shè)備的工程維修材料，經(jīng)由材料管理管控員、采購者和各專業(yè)人員一起鑒名認(rèn)定后，方能購買。7、如遇應(yīng)急事故處理需臨時(shí)購買工程維修材料時(shí)，應(yīng)先向物業(yè)經(jīng)理口頭申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方能購買并補(bǔ)交申購報(bào)告。8、機(jī)電管理管控員應(yīng)于每月30日前與材料管理管控員做好庫存材料的清點(diǎn)工作，并將庫存情況報(bào)主管，以便相關(guān)計(jì)劃用料。物業(yè)工程部維修人員獎(jiǎng)懲制度為充分調(diào)動(dòng)維修人員的工作積極性，自覺形成良好的工作習(xí)慣，特制定維修人員獎(jiǎng)懲制度：一、維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定的上下班時(shí)間，遲到早退按公司相關(guān)規(guī)定處罰；二、維修人員上崗期間要按規(guī)定著裝、佩帶工牌，不按規(guī)定著裝者一次罰款5元；三、維修人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全工作規(guī)程，違反規(guī)程冒險(xiǎn)作業(yè)者一次罰款100元；四、維修人員未按規(guī)定巡視，編造虛假記錄者一次罰款10元；五、維修人員到業(yè)主家實(shí)施維修，要嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)流程。違反流程作業(yè)一次罰款10元；野蠻作業(yè)致使業(yè)主投訴，一次罰款50元；給公司造成嚴(yán)重影響的一次性罰款100元，后果嚴(yán)重者將予以辭退；六、維修人員玩忽職守，給公司帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，除根據(jù)實(shí)際情況處以罰款外，將對(duì)該人員予以辭退；七、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，努力為公司塑造良好形象的，一次性獎(jiǎng)勵(lì)50元；工作表現(xiàn)突出，為公司贏得良好聲譽(yù)的，一次性獎(jiǎng)勵(lì)100元；八、認(rèn)真巡檢及時(shí)發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，為公司避免了重大經(jīng)濟(jì)損失，除給以通報(bào)表揚(yáng)外，一次性獎(jiǎng)勵(lì)100~200元；九、工作一貫認(rèn)真負(fù)責(zé)，任勞任怨、勤勤懇懇的員工，將上報(bào)公司重獎(jiǎng)。物業(yè)工程部檔案管理管控制度工程檔案是工程部運(yùn)行管理管控樓宇建筑設(shè)施和設(shè)備的基本依據(jù)，加強(qiáng)工程檔案管理管控是工程部的一項(xiàng)重要工作。為加強(qiáng)工程檔案管理管控特制定本管理管控制度。一。工程檔案目錄管理管控1.工程檔案管理管控采取紙頁檔案和計(jì)算機(jī)檔案并行管理管控方式，基礎(chǔ)檔案材料要保留紙頁檔案，過程性檔案要逐步向無紙化檔案過渡。2.工程檔案設(shè)置三級(jí)目錄，第一級(jí)目錄為類別目錄，第二級(jí)目錄為程序文件目錄，第三級(jí)目錄為工作單目錄。3.工程檔案設(shè)置應(yīng)與上一級(jí)檔案目錄設(shè)置一致。二。工程檔案管理管控程序1.工程檔案管理管控責(zé)任（1）工程部經(jīng)理責(zé)任：設(shè)置文秘檔案員；確定檔案目錄；設(shè)置檔案保密等級(jí)；檢查檔案情況。（2）工程部責(zé)任：配合工程部經(jīng)理進(jìn)行工作。（3）文秘檔案員責(zé)任：檔案建立；檔案修改；檔案整理；銷毀更新；檔案資料分析報(bào)告；接受經(jīng)理和上一級(jí)檔案管理管控人員檢查；檢查工程部各級(jí)人員檔案工作情況。（4）員工責(zé)任：認(rèn)真進(jìn)行原始資料的記錄；接受各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和檔案員的工作檢查。2.工程檔案管理管控程序（1）工程檔案的建立文秘檔案員根據(jù)經(jīng)理意見建立各級(jí)檔案目錄并將各類文件、資料、圖紙、記錄按目錄要求存檔。檔案要予以統(tǒng)一編號(hào)，并在每卷首頁建立目錄清單，同時(shí)在計(jì)算機(jī)中進(jìn)行目錄登記。（2）工程檔案的存檔工程檔案由文秘檔案員整理，按規(guī)定目錄存檔。（3）工程檔案的查閱和借閱一般工程檔案查閱可向文秘檔案員借出，在工程部辦公室閱覽；若需借閱須在文秘檔案員處辦理借閱手續(xù)。保密檔案經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)可查閱，不可以借閱。（4）工程檔案的更改清理和銷毀原始檔案一般不可修改；工程部工作檔案經(jīng)工程部經(jīng)理同意可以修改。工程部檔案應(yīng)定期進(jìn)行清理，過程性工作檔案到期后應(yīng)及時(shí)銷毀，但應(yīng)做好銷毀記錄。（5）上級(jí)檔案存檔工程部檔案應(yīng)由文秘檔案員定期上交物業(yè)管理管控中心存檔。（6）保密等級(jí)設(shè)置和更改涉及到物業(yè)管理管控中心、相關(guān)項(xiàng)目部、工程部機(jī)密的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)檔案，如委托管理管控合同合約、原始圖紙、技術(shù)改造合適的方案和圖紙、工程招標(biāo)標(biāo)底、施工合同合約書等應(yīng)設(shè)置密碼，其保密等級(jí)和密碼及其修改由工程部經(jīng)理決定。（7）計(jì)算機(jī)檔案管理管控工程部檔案應(yīng)積極推行計(jì)算機(jī)管理管控，由文秘檔案員設(shè)置目錄菜單，將檔案或目錄及時(shí)錄入計(jì)算機(jī)中，進(jìn)行資料分析、整理和信息傳遞。（8）圖書檔案管理管控辦法工程部購置的技術(shù)圖書由文秘檔案員登記建檔，制定圖書借閱管理管控辦法，嚴(yán)格按管理管控辦法借閱。物業(yè)工程部安全管理管控制度嚴(yán)格執(zhí)行《重要機(jī)房門禁制度》，未經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，外來人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房，發(fā)電機(jī)房、配電室1.工程部員工必須樹立安全防范意識(shí)，認(rèn)真執(zhí)行小區(qū)大廈安全管理管控制度和設(shè)備安全技術(shù)規(guī)程，協(xié)同保安部做好大廈各種機(jī)房、設(shè)備的治安保衛(wèi)工作。2.嚴(yán)格執(zhí)行《重要機(jī)房門禁制度》，未經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，外來人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房，發(fā)電機(jī)房、配電室、消防泵房、生活水泵房、冷凍主機(jī)房、燃?xì)忮仩t房、空調(diào)機(jī)房等各要害部位。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，自覺接受檢查，嚴(yán)禁攜帶火種和易燃、易爆物品進(jìn)入上述要害部位，并由工程部有關(guān)人員陪同。3.工程部各級(jí)人員必須嚴(yán)格按照安全技術(shù)規(guī)程進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行、維修，認(rèn)真檢查所管轄設(shè)備安全運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍的安全狀況，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)報(bào)告限期解決。4.嚴(yán)格執(zhí)行《工程部鑰匙管理管控規(guī)定》，工程部各機(jī)房不得隨意配備鑰匙。機(jī)房鑰匙由值班人員專人負(fù)責(zé)。無人時(shí)必須鎖好門窗。交接班時(shí)鑰匙必須一起交接，并作好記錄。5.工程部人員必須在指定地點(diǎn)吸煙，其他一切場(chǎng)所禁止吸煙，并勸阻其他人員在指定場(chǎng)所吸煙。6.工程維修中需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須辦理《動(dòng)火許可證》后方可施工，施工前盡量排除易燃、易爆物品，施工過程中加強(qiáng)火源管理管控，不得違章作業(yè)，施工完成后認(rèn)真檢查確認(rèn)無火種，并清理現(xiàn)場(chǎng)后方可離開。7.設(shè)備維修中需使用易燃材料時(shí)，必須采取防范措施，協(xié)同保安部一道消除火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警應(yīng)及時(shí)報(bào)告確保安全。重要機(jī)房門禁制度1.為保證設(shè)備正常運(yùn)行，非本專業(yè)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。2.非本專業(yè)人員因工作需要（如故障搶修）進(jìn)入機(jī)房，應(yīng)征得工程部經(jīng)理或本專業(yè)主管的同意，方可進(jìn)入機(jī)房工作。3.外來人員參觀、檢查機(jī)房應(yīng)嚴(yán)格遵守登記制度，由專業(yè)人員陪同，確保人員、設(shè)備的安全，否則將追究當(dāng)事人的責(zé)任。物業(yè)工程部日常安全管理管控制度作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施高空及外墻擦洗工作1、從事高空作業(yè)的人，必須進(jìn)行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。2、遇有5級(jí)以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險(xiǎn)的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。3、對(duì)高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。4、高空作業(yè)前，必須認(rèn)真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。5、作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。6、作業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。7、盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時(shí)工作，如無法避免則必須做好防護(hù)工作。8、高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。9、高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄和標(biāo)志，防止失足踏空。10、嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。有毒物品的處理1、對(duì)懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險(xiǎn)品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄漏。2、要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握其特點(diǎn)及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。3、建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時(shí)掌握庫存量，防止有毒物品的散失。4、使用剩余的危險(xiǎn)品