會計職稱中級實務(wù)高頻考點-第四章投資性房地產(chǎn)

第四章投資性房地產(chǎn)

知識點投資性房地產(chǎn)的范圍

范圍

【提示】

不屬于投資性房地產(chǎn)的項目:

（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)

的商品房和土地。

（3）以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的。

[2015?多選題】下列各項中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有（）。

A.已出租的土地使用權(quán)

B.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓

『正確答案』AC

『答案解析』選項B,以經(jīng)營租賃方式租入，所有權(quán)不屬于承租方，不是承租方資產(chǎn)；選項D,

出租給職工的自建宿舍樓，是間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的，是作為自有固定資產(chǎn)核算，不屬于

投資性房地產(chǎn)。

[2016?判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投

資性房地產(chǎn)。（）

『正確答案』V

【2017?判斷題】企業(yè)將其擁有的辦公大樓由自用轉(zhuǎn)為收取租金收益時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房

地產(chǎn)。（）

『正確答案』V

知識點投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

后續(xù)計量模式

折舊或攤銷

減值準(zhǔn)備成本模式

后續(xù)計量

取得租金收入

公允價值模式

公允價值變動

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定

條件時可以采用公允價值模式計量。

但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

計提折舊或攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

取得租金收入

借：銀行存款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入

計提減值準(zhǔn)備（不得轉(zhuǎn)回）

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價值模式

投資性房地產(chǎn)取得租金收入

公允價值箱跖薇至一

能夠持續(xù)71

可靠取得貸：其他業(yè)務(wù)收入

公允價值模式

投資性房地產(chǎn)

公允價值變動

公允價值取得資產(chǎn)負(fù)債表日

能夠持續(xù)

可靠取得

1000------------->1200

公允價值模式

借：投資性房地—公允價值變動200

貸：公允價值變動損益200

投資性房地產(chǎn)

公允價值變動

公允價值取得資產(chǎn)負(fù)債表日

能夠持續(xù)

可靠取得

1000________?800

公允價值模式惜:有F酸而藐《而一

貸：投資性房地允價值朝200

____________________________________________________________________________________________________________I

例：2X18年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給

乙公司使用，租賃期為10年。2x18年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為8000

萬元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交

易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)

計量。

在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相

同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特

點。2x18年12月31日，該寫字樓的公允價值為8400萬元。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

（1）2義18年12月1日，甲公司出租寫字樓。

借：投資性房地產(chǎn)一一寫字樓一一成本8000

貸：固定資產(chǎn)——寫字樓8000

（2）2X18年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額

計入當(dāng)期損益。

借：投資性房地產(chǎn)一一寫字樓一一公允價值變動400

貸：公允價值變動損益一一投資性房地產(chǎn)400

模式轉(zhuǎn)換

成本模式一公允價值模式

1.不能隨意

2.會計政策變更

3.不得反向變更

4.調(diào)整期初留存收益

【例題】某項投資性房地產(chǎn)滿足公允價值模式計量，因此由成本模式轉(zhuǎn)為公允模式，此時投資

性房地產(chǎn)原值是5000萬元，投資性房地產(chǎn)累計折舊是2000萬元，投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備是200萬

元，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值是3000萬元。

借：投資性房地產(chǎn)一成本（公允價值）3000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備200

貸：投資性房地產(chǎn)5000

利潤分配一一未分配利潤（或借記）180

盈余公積（或借記）20

【提示】在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，

當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)對該

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置,并且假設(shè)無殘值。

采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資

性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用

成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。

后續(xù)計量模式

項目成本模式公允價值模式

初始確認(rèn)記入“投資性房地產(chǎn)”記入“投資性房地產(chǎn)一一成本”

折舊或攤銷同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)不計提折舊或攤銷

減值按減值準(zhǔn)則計提減值不計提減值

公允價值變確認(rèn)，記入“投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動”明

不確認(rèn)

動細(xì)科目

符合條件可轉(zhuǎn)為公允價值

轉(zhuǎn)換不可轉(zhuǎn)為成本模式

模式

【2016?單選題】企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的，資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)將

投資性房地產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入（）。

A.其他綜合收益

B.公允價值變動損益

C.資本公積

D.資產(chǎn)減值損失

『正確答案』B

[2017?多選題】下列關(guān)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有（）。

A.自行建造的投資性房地產(chǎn)，按達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出進(jìn)行初始計量

B.以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，計提的減值準(zhǔn)備以后會計期間可以轉(zhuǎn)回

C.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，其公允價值與賬面價值的差額應(yīng)計

入當(dāng)期損益

D.滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出，應(yīng)予以資本化

『正確答案』AD

『答案解析』選項B,以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，計提的減值準(zhǔn)備以后不能轉(zhuǎn)回；選項C,

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更，作為會計政策變更處理，按計量模式變更時公允價值與賬

面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。

知識點投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投

資＞固定資產(chǎn)/無形資*|可否隨意轉(zhuǎn)換？

性

房

地

產(chǎn),＞開發(fā)產(chǎn)品

轉(zhuǎn)換類型：

包括投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換；投資性房地產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品之間的轉(zhuǎn)換。

不可以隨意轉(zhuǎn)換，除非有以下確鑿證據(jù)：

①董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；

②房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。

轉(zhuǎn)換日的確定:

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)?轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將

房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管

為自用理的日期

■-_______________--J

作為存貨或自用的

?轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日

房地產(chǎn)改為出租

'投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為、

?轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)做出書面決議將其

存貨重新開發(fā)用于銷售的日期

V___________________>

會計處理:

?成本模式一一投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)（原值）

累計折舊（累計攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

?成本模式一一自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)（原值）

累計折舊（累計攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

投

資成本模式，

性（<一...................固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

房

地7..........；，'

產(chǎn)

原值轉(zhuǎn)原值

：折攤轉(zhuǎn)折攤

1準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備j

成本模式下：投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換的口訣：原值轉(zhuǎn)原值、折攤轉(zhuǎn)折攤、

準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。

?成本模式一一投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

借：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價值）（倒擠=1000—100—100）800

投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）100

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備100

貸：投資性房地產(chǎn)（原值）1000

?成本模式一一存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)（賬面價值）（倒擠=1000—100）900

存貨跌價準(zhǔn)備（已計提存貨跌價準(zhǔn)備）100

貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）1000

投

資

式

性成本模

品

房開發(fā)產(chǎn)

地

攤

和折

準(zhǔn)備

產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)

面

用賬

資產(chǎn)

形成

面。

用賬

資產(chǎn)

形成

攤、

和折

準(zhǔn)備

：結(jié)轉(zhuǎn)

口訣

換的

間轉(zhuǎn)

品之

發(fā)產(chǎn)

與開

房地產(chǎn)

投資性

下，

模式

成本

產(chǎn)

用房地

換為自

地產(chǎn)轉(zhuǎn)

資性房

一投

模式一

允價值

★公

1500

）

價值

（公允

資產(chǎn)

/無形

資產(chǎn)

固定

借：

1000

成本

一一

房地產(chǎn)

投資性

貸：

200

值變動

公允價

——

300

差）

（借貸

損益

變動

價值

公允

1200

）

價值

（公允

資產(chǎn)

/無形

資產(chǎn)

固定

借：

200

值變動

公允價

——

房地產(chǎn)

投資性

1000

成本

一一

房地產(chǎn)

投資性

貸：

400

損益

值變動

公允價

：

如下

總結(jié)

分錄

）

價值

（公允

資產(chǎn)

/無形

資產(chǎn)

固定

借：

成本

一一

房地產(chǎn)

投資性

貸：

值變動

公允價

一一

記）

（或借

差）

（借貸

損益

變動

價值

公允

貸：

借或

貨

換為存

地產(chǎn)轉(zhuǎn)

資性房

一投

模式一

允價值

★公

）

價值

（公允

產(chǎn)品

開發(fā)

借：

成本

一一

房地產(chǎn)

投資性

貸：

值變動

公允價

一一

記）

（或借

差）

（借貸

損益

變動

價值

公允

貸：

借或

投非

資投

值模式

性公允價資

房性

地房

產(chǎn)地

公允

賬面轉(zhuǎn)產(chǎn)

損益

差額記

。

損益

額記

，差

公允

面轉(zhuǎn)

：賬

口訣

產(chǎn)的

房地

資性