某集團(tuán)如東項目投資評估報告

上投集團(tuán)如東項目投資評估報告上投集團(tuán)如東相關(guān)項目投資評估報告上海易居房地產(chǎn)研究院2007年10月15日目錄TOC\h\z\t"標(biāo)題一,1,標(biāo)題二,2,標(biāo)題三,3"第一部分城市宏觀投資環(huán)境分析 頁3.2.2開發(fā)成本估算3.2.2.1開發(fā)成本估算表序號相關(guān)項目類別成本費用估算備注單位成本（RMB/M2）總費用（萬元）一土地費用1土地使用權(quán)出讓金640.0029760x為熟地樓面價2土地出讓契稅1190.4出讓金×4%小計30950.4二建安費用（a）含基本建設(shè)及安裝1高層120042,410.76包括外立面裝飾2小高層10008,835.60層高3米3底層商鋪10002,325.20小計53,571.56三前期費用（b）1勘察設(shè)計費/327.63（一+二+四）×0.5%2建筑設(shè)計費3,813.26含施工圖；按建筑面積計（1）住宅803,534.23（2）商業(yè)120279.0243景觀設(shè)計費20212.59按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理管控費/18.89（一+二+四）×0.02%5施工招投標(biāo)管理管控費/37.14（一+二+四）×0.04%6審圖及設(shè)計咨詢費6279.0186按建筑面積計7施工監(jiān)理費10219.58按建筑面積計8施工證費/321.43建安費×0.6%9測繪費146.50按建筑面積計；含竣工面積測繪10可行性報告編制費1011臨時水電費5012竣工圖編制費3139.5093小計5475.54四配套費用（c）1大市政配套136.56,347.67用地紅線外2綠化建設(shè)費50232.52按綠地面積計（土地面積的35%）3小區(qū)智能化20930.06電子巡更、紅外線報警等4燃?xì)夤艿拦こ?/大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）2046.50按商業(yè)建筑面積計6電話通訊工程費20930.06暗埋式，按建筑面積計7道路及附屬設(shè)施//大市政已包含8排水配套費//大市政已包含9供水管道工程費//大市政已包含10電力工程//大市政已包含11配套站房10395.24按建筑面積計12人防工程建設(shè)費//大市政已包含小計8,882.06五其它費用1管理管控費用（d）/2038.14(建安+前期+配套)×3%2財務(wù)費用21000.043銷售推廣費用/7,142.61按銷售收入約3%計（出售型物業(yè)）4不可預(yù)見費用（e）/2038.14(建安+前期+配套)×3%小計32218.28總計131097.84

3.2.2.2財務(wù)數(shù)據(jù)估算物業(yè)未來價值估算物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價格，進(jìn)行相關(guān)項目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型銷售均價銷售均價物業(yè)體量銷售收入擬合時刻（元/M2）（萬M2）（萬元）小高層2008年10月47008.835641,527.322009年9月高層2009年4月470035.3423166,108.812012年11月底層商業(yè)2010年4-6月14100（1F）1.162616,392.662012年9-11月8500（2F）1.16269,882.10回遷用房/18002.324176合計//238,086.89備注：1.數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院咨詢中心；2.表中數(shù)據(jù)為估算值，具體應(yīng)以實際為準(zhǔn)；3.估算中未考慮地下停車位的銷售收入。營業(yè)稅金及附加按銷售收入的5.55%計算出售型物業(yè)經(jīng)營稅金及附加為13213.82萬元，其中包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費及義務(wù)兵優(yōu)待金。銷售費用估算按照銷售收入的3%計算，出售型物業(yè)的銷售及推廣費用為7142.61萬元。財務(wù)費用估算按照相關(guān)項目施工及銷售周期的排布，土地費用于2007年12月投入，相關(guān)項目開發(fā)過程中所有開發(fā)資金在開發(fā)過程中均勻投入，按照復(fù)利計算相關(guān)項目財務(wù)費用為：(a+b+c+d+e)×[(1+6.12%)4.5/2-1]+30950.4×[(1+6.12%)5-1]=72004.8×0.143+10703.4=21000.1注:6.12%為融資資金費用及利息

3.2.3土地交易價格估算經(jīng)營利潤分析根據(jù)以上計算得出的收入和成本，得到相關(guān)項目的凈利潤總額為70331.4萬元。具體相關(guān)項目見下表：本量利分析相關(guān)項目金額（萬元）備注一、銷售收入238,086.89二、開發(fā)成本131097.84三、營業(yè)稅金及附加13213.82四、所得稅23443.81按25%計算五、凈利潤總額70331.4數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院研究中心投資利潤率投資凈利潤率=凈利潤總額/總投資=70331.4/131097.84 =53.6%由上可見，在熟地樓面價為640元/平方米的情況下；按3.5的容積率，換算為單位土地面積的價格是2240元/平方米，即每畝150萬元；在熟地樓面價為640元/平方米的情況下，本相關(guān)項目投資凈利潤率為53.6%。第三部分老城區(qū)縣政府行政辦公區(qū)域用地評估一、自然資源評估1、地理位置資源評估本地塊位于如東掘港鎮(zhèn)老城區(qū)中心位置，南靠江海中路、土山池，北臨掘苴河，地塊3面環(huán)水。地塊南側(cè)－江海中路地塊南側(cè)－土山池目前地塊唯一入口－三元橋地塊東側(cè)土山池2、景觀資源評估目前地塊為區(qū)政府辦公樓，四面三面環(huán)水，環(huán)境清幽；且水質(zhì)較好、生態(tài)環(huán)境良好，有建造高檔商品住宅的良好先天條件。二、社會資源評估1、區(qū)域檔次評估地塊所屬江海中路、人民路是如東掘港鎮(zhèn)最為繁華的商業(yè)中心，也是如東掘港鎮(zhèn)的中心區(qū)域。無論現(xiàn)今狀況還是未來發(fā)展，區(qū)域都將是如東的最核心位置，地脈價值高。2、周邊生活機(jī)能評估由于地處核心位置，周邊生活機(jī)能相當(dāng)豐富。如東中醫(yī)院、如東重點學(xué)校－實驗小學(xué)、實驗中學(xué)、農(nóng)工商大賣場、江海中路商業(yè)街近在咫尺。農(nóng)工商大賣場江海中路商業(yè)街3、周邊住宅環(huán)境評估地塊環(huán)境鬧中取靜、生活配套成熟、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，本地塊適宜發(fā)展高檔住宅相關(guān)項目。4、評估小結(jié)通過對目標(biāo)地塊產(chǎn)品價值的預(yù)期評估，我們認(rèn)為作為居住產(chǎn)品，本地塊在其產(chǎn)品價值上是可接受的。三、土地交易價格評估1、土地S.W.O.T分析對本地塊而言，因所處地理位置及房產(chǎn)發(fā)展時期的特殊性，本報告從內(nèi)、外兩類四個切入點分別論述。土地S.W.O.T分析表優(yōu)勢（S）城市快速發(fā)展，未來需求旺盛城市核心位置，周邊配套設(shè)施完善交通條件良好，位于江海路與人民路交口地塊東向和北向臨河，南向臨湖，景觀優(yōu)勢明顯開發(fā)商經(jīng)驗豐富、品牌知名度高劣勢（W）地塊不規(guī)則，產(chǎn)品難以排布機(jī)會（O）市場發(fā)展情景較好目前市場住宅供需兩旺精品住宅是市場的空白點威脅（T）如東城市住宅市場大規(guī)模開發(fā)即將開始政策性因素導(dǎo)致投資性客戶萎縮2、土地產(chǎn)品組合方式根據(jù)海洽會提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質(zhì)使用年限容積率回遷總量老城區(qū)縣政府辦公區(qū)域地塊53493平方米住宅、商業(yè)70年3.51.85萬平方米根據(jù)地塊的屬性，在相關(guān)項目地塊之固有價值以及市場價值基礎(chǔ)上，對各種住宅物業(yè)類型初步可行比較。本地塊宜發(fā)展精品住宅，可以進(jìn)行小高層、高層形態(tài)開發(fā)。地塊可開發(fā)物業(yè)形態(tài)比較物業(yè)形態(tài)可行性評估可行性評估理由多層Ⅹ目前市場主流的產(chǎn)品，但是因為容積率的限制，建造的可行性不高。小高層√市場出現(xiàn)該類物業(yè)類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業(yè)。高層√市場上尚未出現(xiàn)該類住宅物業(yè)形態(tài)，有一定的操作風(fēng)險，但因容積率的限制，必然將建造該類產(chǎn)品。

2.1、土地產(chǎn)品組合模式一：純高層住宅小區(qū)開發(fā)策略：抬升小區(qū)品質(zhì)：以本地塊3.5的容積率限制，可以規(guī)劃成一個高品質(zhì)的純高層住宅小區(qū)，并且可以建成如東城市的標(biāo)志性建筑。開發(fā)問題點：目前市場已基本以多層、小高層產(chǎn)品為主，客戶對高層產(chǎn)品的接受度有待考驗。與未來城市相似產(chǎn)品進(jìn)行差異化，勢必要提高檔次，增加投入，加大相關(guān)項目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載，現(xiàn)尚無定論。2.2、土地產(chǎn)品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區(qū)開發(fā)策略：產(chǎn)品自身優(yōu)勢互補(bǔ)：兩種產(chǎn)品組合，利用小高層降低相關(guān)項目投資成本，利用高層提升產(chǎn)品品質(zhì)。利潤最大化原則：以小高層引爆市場，爭取市場份額，以高層創(chuàng)造價格，奠定本案的精品地位。開發(fā)問題點：目前市場個案品質(zhì)普遍不高，基本走的都是短平快路線；如何提升本案的資源價值是本案成功的重中之重。

2.3、土地產(chǎn)品組合建議合適的方案二優(yōu)于合適的方案通過對三種合適的方案對比分析，本報告建議采用合適的方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。產(chǎn)品組合合適的方案對比類別組合模式一組合模式二產(chǎn)品形態(tài)純高層高層+小高層整盤概念高檔物業(yè)形態(tài)高檔住宅市場接受程度未知良好利潤實現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢分析小區(qū)品質(zhì)易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢分析高層產(chǎn)品接受度問題密度提高，品質(zhì)提升空間有限產(chǎn)品決策等待進(jìn)入進(jìn)入數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院研究中心建議商業(yè)配套比例1%地塊用地性質(zhì)為居住和商業(yè)，但因為地塊4面不臨街，基本無商業(yè)價值，而且地塊周邊商業(yè)氛圍極為成熟，也無須再做大量的商業(yè)來滿足日后住戶的使用，因此建議做少量社區(qū)配套型商業(yè)（商業(yè)街形式）滿足住戶的日常生活就可以，故綜合上述因素，建議相關(guān)項目商業(yè)配套設(shè)施比例1%左右。高層和小高層比例為4：1根據(jù)相關(guān)項目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關(guān)系，建議本相關(guān)項目高層住宅之容積率為4，而小高層容積率以不超過1.8為優(yōu)。因此結(jié)合相關(guān)項目3.5的容積率，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。相關(guān)項目物業(yè)類型組合建議本相關(guān)項目總建筑面積187226平方米，根據(jù)上述結(jié)論，建議本相關(guān)項目高層住宅總建筑面積為148283平方米，小高層房總建筑面積為37071平方米，商業(yè)配套設(shè)施總建筑面積為1872平方米。圖5-5各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模單位：平方米產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層28-33層3房、4房120-140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房80-90、105-130配套商業(yè)1-2層，3.6-4.5米層高3、土地交易價格評估3.1產(chǎn)品價格定位3.1.1.定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：市場比較法推算單價（均價）①估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的相關(guān)項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估相關(guān)項目最可能實現(xiàn)的合理價格。②樣本選取：樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產(chǎn)品，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。③修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認(rèn)為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時間為發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在相關(guān)項目定價中，又依據(jù)了同一相關(guān)項目之兩種物業(yè)類型定價不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對小高層進(jìn)行了修正。高層定價修正：鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個案，而以我們以往的經(jīng)驗可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價是相同的；因為同一相關(guān)項目中高層售價高于小高層的原因往往是因為高層是相關(guān)項目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢。商業(yè)定價修正：鑒于本相關(guān)項目底商之特殊性，只針對本相關(guān)項目住戶，與區(qū)域內(nèi)其它個案可比性較差，故本相關(guān)項目底商售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-2.5倍，考慮到本相關(guān)項目商業(yè)人流量較少，故我們按2倍售價計算。3.1.2小高層定價遵循以上定價原則，結(jié)合如東可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，因此其小高層售價將按目前如東小高層與高層的價差系數(shù)1.2，推算后得出。小高層價格擬合系數(shù)表比較合適的內(nèi)容淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）權(quán)重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%0.850.12750.950.14250.80.12區(qū)域位置10%0.80.080.80.080.750.075外部環(huán)境10%0.80.080.80.080.80.08社區(qū)景觀15%1.10.1650.950.14250.90.135立面設(shè)計15%0.90.1350.90.1350.850.1275房型設(shè)計15%10.1510.150.90.135配套設(shè)施10%1.10.1110.10.90.09主題提煉10%10.110.10.90.09合計100%0.94750.930.8525數(shù)據(jù)來源：易居研究院研究中心將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此相關(guān)項目小高層的參考定價：以相關(guān)項目A（淺水灣城市花園）為參考：3360÷0.9475=3546.2以相關(guān)項目B（嘉匯湖畔居）為參考：3480÷0.9300=3741.8以相關(guān)項目C（中坤苑）為參考：3000÷0.8525=3519.1本案價格推算：小高層價格=以相關(guān)項目A為參考的定價×A權(quán)重+……+以相關(guān)項目C為參考的定價×C權(quán)重=3604元/平方米注：權(quán)重=各比較對象的比較系數(shù)/三個比較對象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本相關(guān)項目小高層銷售價格水平應(yīng)該在3600元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。

由于本相關(guān)項目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計要2-3年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預(yù)測。通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內(nèi)，區(qū)域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產(chǎn)市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場的復(fù)合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價格做出科學(xué)的預(yù)估。復(fù)合年均增長率一項投資在特定時期內(nèi)的年度增長率；

計算方法為總增長率百分比的n方根，n相等于有關(guān)時期內(nèi)的年數(shù)；

公式為：(現(xiàn)有價值/基礎(chǔ)價值)^(1/年數(shù)-1)–1如東市2004和2006年的住宅價格年份20042006年度住宅價格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場復(fù)蘇的啟動年份2004年的住宅價格為基礎(chǔ)價值，以2006年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共3年；如東市住宅價格復(fù)合年均增長率=（2189/1716）^（1/2）-1=12.9%由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2011年6月為本相關(guān)項目的銷售周期，因此按2010年2月為均價得出點，由此得出本相關(guān)項目小高層的銷售均價：3600*（1+12.9%）2.3=4758元/平米易居建議本案小高層銷售均價為4700元/平方米。3.1.3高層定價鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個案，而以我們以往的經(jīng)驗可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價是相同的；易居建議本案高層銷售均價為4700元/平方米。3.1.4商業(yè)定價鑒于本相關(guān)項目底商之特殊性，基本只針對本相關(guān)項目住戶，與區(qū)域內(nèi)其它個案可比性較差，故本相關(guān)項目底商售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-2.5倍，考慮到本相關(guān)項目商業(yè)人流量較少，故我們按2倍售價計算。易居建議本案底商銷售均價為9400元/平方米。3.1.5回遷戶定價本相關(guān)項目有近2萬平米的回遷體量，按如東目前對于回遷居民的房屋售價，對于高層、小高層的定價基本在1600-1800元/平方米，基于本相關(guān)項目優(yōu)異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價為1800元/平方米。

3.2相關(guān)項目投資機(jī)會評價3.2.1開發(fā)及銷售周期類別08年09年10年11年789101112123456789101112123456789101112123456小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售

3.2.2開發(fā)成本估算開發(fā)成本估算表序號相關(guān)項目類別成本費用估算備注單位成本（RMB/M2）總費用（萬元）一土地費用1土地使用權(quán)出讓金640.0011980.8熟地樓面價2土地出讓契稅480出讓金×4%小計12460.8二建安費用（a）含基本建設(shè)及安裝1高層120017,793.96包括外立面裝飾2小高層10003,707.10層高3米3底層商鋪1000187.20小計21,688.26三前期費用（b）1勘察設(shè)計費/191.43（一+二+四）×0.5%2建筑設(shè)計費1,505.30含施工圖；按建筑面積計（1）住宅801,482.83（2）商業(yè)12022.4643景觀設(shè)計費2085.59按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理管控費/7.66（一+二+四）×0.02%5施工招投標(biāo)管理管控費/15.31（一+二+四）×0.04%6審圖及設(shè)計咨詢費6112.3356按建筑面積計7施工監(jiān)理費10219.58按建筑面積計8施工證費/130.13建安費×0.6%9測繪費118.72按建筑面積計；含竣工面積測繪10可行性報告編制費1011臨時水電費5012竣工圖編制費356.1678小計2343.98四配套費用（c）1大市政配套136.52,555.63用地紅線外2綠化建設(shè)費5093.61按綠地面積計（土地面積的35%）3小區(qū)智能化20374.45電子巡更、紅外線報警等4燃?xì)夤艿拦こ?/大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）203.74按商業(yè)建筑面積計6電話通訊工程費20374.45暗埋式，按建筑面積計7道路及附屬設(shè)施//大市政已包含8排水配套費//大市政已包含9供水管道工程費//大市政已包含10電力工程//大市政已包含11配套站房10395.24按建筑面積計12人防工程建設(shè)費//大市政已包含小計3,797.14五其它費用1管理管控費用（d）/835.12(建安+前期+配套)×3%2財務(wù)費用5609.293銷售推廣費用/2,505.33按銷售收入約3%計（出售型物業(yè)）4不可預(yù)見費用（e）/835.12(建安+前期+配套)×3%小計9784.22總計50075.03

3.2.3財務(wù)數(shù)據(jù)估算物業(yè)未來價值估算物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價格，進(jìn)行相關(guān)項目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型銷售均價銷售均價物業(yè)體量銷售收入擬合時刻（元/M2）（萬M2）