世聯(lián)經(jīng)典-某項目提案稿(住宅)

合肥汽配城工程概念設想住宅篇工程定位工程分析市場概況(附件〕優(yōu)勢(Strength)工程SWOT分析緊臨長江東路，交通便捷；開發(fā)商的創(chuàng)新意識和城市責任感；老汽配城的知名度和號召力；離市中心較近；工程旁有中小學，教育配套齊全；劣勢〔Weakness〕工程SWOT分析周邊為汽配市場和舊住宅區(qū)，形象較差；緊臨主干道，噪音、塵土污染嚴重；工程所在區(qū)域在客戶心理較差，缺乏吸引力；地塊規(guī)模較小，規(guī)模效應不明顯；周邊配套不完善；時機〔opportunity〕工程SWOT分析合肥房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健開展；區(qū)域市政配套的逐步完善；華東市場經(jīng)過調控后現(xiàn)已慢慢復蘇；東區(qū)小戶型市場的空缺；挑戰(zhàn)〔Threat〕工程SWOT分析區(qū)域內(nèi)同期入市樓盤的競爭威脅；房地產(chǎn)政策調控的不確定性；片區(qū)影響力不夠，接受度低；工程SWOT策略利用住宅作為產(chǎn)品線組合中核心局部的高成功時機利用產(chǎn)品創(chuàng)新填補區(qū)域空白發(fā)揮商務辦公市場優(yōu)勢躲避區(qū)域的負面信息，強化區(qū)域未來的優(yōu)勢商務+居住的雙重功能，提升應變強化業(yè)績利用汽配城的知名度和與市中心的距離，弱化區(qū)域概念搶占市場先機，逐步建立市場的第一關注度以效勞贏得客戶挖掘產(chǎn)品價值弱化區(qū)域概念創(chuàng)新的營銷手段產(chǎn)品的差異化SO策略WO策略WT策略ST策略工程SWOT策略根本策略：建立區(qū)域第一關注度和兼顧企業(yè)資源優(yōu)勢；商務和居住功能的綜合考慮，順應地塊特征；創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品和營銷策略弱化東區(qū)的負面信息和區(qū)域概念工程定位工程分析市場概況(附件〕工程定位以市場為導向的前瞻性規(guī)劃將居住文化注入工程的開發(fā)理念高性價比的升級換代產(chǎn)品找準主調，不要失去自己的方向!定位戰(zhàn)略建議我們拒絕純住宅工程價值判斷地塊西北北向汽配城東向老住宅樓西向天長路南向長江東路西臨天長路〔汽配一條街〕，環(huán)境比較吵雜，居住氣氛不濃路對面是汽配沿街門面和舊住宅樓，景觀較差西——鬧北——鬧北向為規(guī)劃中的新汽配城，環(huán)境比較雜亂吵鬧*城市主干道長江東路，交通便利，但噪音塵土污染嚴重*路對面是金太陽家具城，環(huán)境比較吵雜東——較靜南——鬧地塊東面為舊的居民區(qū)，環(huán)境較安靜，但景觀不佳目前為2棟待拆遷的商辦樓，拆遷進度未定；地塊成長條形，規(guī)劃難度不大；地塊東西向存在高差地塊內(nèi)部工程價值判斷繁鬧繁鬧較靜繁鬧地塊價值判斷：地塊南向臨主干道，西向臨汽配一條街，北面為汽配城，兩面臨街，環(huán)境吵鬧，更適合商務功能。長江東路天長路汽配城結論：1、工程三面受噪音影響，不適合居住，適宜商務用途；2、工程兩面臨街，為了提升工程價值，可考慮開發(fā)沿街商業(yè)，。商住兩用的商務公寓可商：即工程長江東路在規(guī)劃上要順應城市開展，在工程建筑規(guī)劃設計時充分考慮道路未來商務辦公的需求?？勺。阂罁?jù)區(qū)域現(xiàn)狀，定位住宅，開發(fā)的風險最低，能夠有利于工程利潤的快速回收。可投資：工程所在區(qū)域盡管目前較落后，但隨著區(qū)域生活及交通配套的成熟，區(qū)域價值將逐步放大，為促進投資，工程應兼顧中小戶型。中小企業(yè)的迅速開展，對于中低端商務辦公有較大的需求商務公寓的市場現(xiàn)狀：商務公寓市場需求由于更強調本錢和便捷，對于周邊配套的需求也會相對不高，因此，工程自身在商業(yè)功能上的考慮可滿足商務公寓的市場需求。合肥經(jīng)濟的不斷開展，促進了小型商務需求的市場量進一步放大。案例A：北京SOHO現(xiàn)代城位于朝陽CBD核心區(qū)東北方向，兩面臨道路，東向臨城市干道四環(huán)路。工程在建設初期，CBD規(guī)劃尚未形成，區(qū)域價值不被看好，但開發(fā)商定位于商住兩用，提出SOHO理念，獲得成功。啟示：依據(jù)工程地理區(qū)位特征，從市場需求和城市開展的綜合考慮，更能獲得成功。案例B：深圳都市陽光大廈位于深南大道車工廟段，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰深南大道城市交通干道，開發(fā)初期，周邊寫字樓商務市場氣氛尚未形成，以商務公寓定位，實現(xiàn)了工程的快速銷售，而目前工程的主要效勞于企業(yè)商務辦公之用。啟示：功能的可轉換性，以及超前的規(guī)劃設想，能解決現(xiàn)實銷售與城市開展及功能轉換的矛盾。案例C：合肥黃金廣場位于合肥金寨路與黃山路交匯處，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰金寨路等交通干道。此工程以商務公寓定位，實現(xiàn)了市場的第一關注和強烈反響。

3in1，MORE社區(qū)——可商可住可投資工程定位形象定位MORE是MobileOfficeResidentialElite的縮寫，是效勞于城市精英商務居住的社區(qū)形態(tài)，起源于歐美，為小型創(chuàng)意工作室、律師事務所、設計室、咨詢公司以及城市自由職業(yè)者所追捧。MORE社區(qū)宣揚的是MORE生活，即居住和商務的別離、既獨立又共享會所、景觀、休閑等功能空間強調開放、創(chuàng)造、活力、自由、享受、時尚，反叛舊城區(qū)生活的呆板，既強調效率又基于人本。何為MORE社區(qū)：為在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務便利的特殊階層，提供量比選擇，具“商務家”、“投資家”和“生活家”特質“MORE”概念，即讓住戶在購置居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時享用會所內(nèi)專設的移動商務中心效勞，業(yè)主既可自住，又可享有獨立、專業(yè)的辦公空間，有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作息，居家、辦公互不干擾。居住和商務功能既同時滿足又相互別離；強調居住和辦公的舒適、社區(qū)環(huán)境的優(yōu)越，強調會所功能對于商務洽談、接待的滿足，更加優(yōu)化了會所的價值實現(xiàn)。MORE社區(qū)的根本特征：客戶定位城市精英群體中高收入積極向上創(chuàng)新者，接納新事物看重區(qū)域潛在價值營銷所創(chuàng)造的附加價值吸引居住者前商后住投資者工程周邊的中小企業(yè)主、區(qū)域辦事處等看重區(qū)域潛力重視企業(yè)形象附加值商用者工程定位客戶定位核心客戶重點客戶游離客戶偶得客戶工程定位客戶定位工程周邊的中小企業(yè)主特別是汽配行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及上下游相關企業(yè)東區(qū)及新站區(qū)域中小企業(yè)主合肥市其它區(qū)域的中小企業(yè)主其它區(qū)域的投資客及局部自住客戶現(xiàn)代簡約風格發(fā)揮結構構本錢身的形式美；清新簡潔、線條流暢的現(xiàn)代風格，表達朝氣蓬勃、發(fā)奮向上的時代精神工程定位產(chǎn)品定位建筑風格崇尚合理的構成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質地和色彩的配置效果建筑風格工程定位產(chǎn)品定位通過幾種色調的和諧配置和色塊的穿插，創(chuàng)造一種跳躍、活潑的建筑外在視覺效果外立面注意發(fā)揮結構構本錢身的形式美，造型簡潔工程定位產(chǎn)品定位引用一些現(xiàn)代的、輕盈飄逸的建筑修飾符號裝飾建筑的形式美，豐富屋頂輪廓，防止過于平板和單調，使建筑形式富有時代性和運動性平屋頂+飄板設計工程定位產(chǎn)品定位設有空中庭院，將過濾后的空氣引入室內(nèi)，減少空調的使用時間空中花院通風工程定位產(chǎn)品定位公共空間—商住局部高品質的入戶大堂設計采光電梯廳，提高空氣質量和空間感選用進口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次采用分戶中央空調，降低客戶辦公成本大堂工程定位產(chǎn)品定位更寬敞舒適空間——層高/走廊更宜人的尺度——入戶門/電梯廳/電梯間確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次戶內(nèi)/公共局部主材局部量的提升走廊工程定位產(chǎn)品定位會所人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關系來詮釋一種新的人際關系。工程定位產(chǎn)品定位以白色為主色調，寧靜、簡潔、單純，這正是這種空間竭力主張的生活方式。工程定位產(chǎn)品定位會所園林根據(jù)園林規(guī)劃設計的原那么，考慮到工程的規(guī)劃現(xiàn)狀，建議本工程的園林采用屋頂花園的形式。工程定位產(chǎn)品定位形式生態(tài)是未來社區(qū)園林規(guī)劃建設的方向和趨勢；步入式，即可參與性，社區(qū)園林設計的一個重要原那么給園林景觀賦予文化主題，使業(yè)主享受這些美好環(huán)境的同時，也享受民族傳統(tǒng)文化的熏陶，在潛移默化之中提高藝術修養(yǎng)和文化品味。園林生態(tài)花園步入式花園文化花園工程定位產(chǎn)品定位風格主題戶型工程定位產(chǎn)品定位百變空間，可拆可合，自由組合戶型工程定位產(chǎn)品定位戶型工程定位產(chǎn)品定位戶型工程定位產(chǎn)品定位參考戶型:個性多用間多用間設計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務、健身、臨時居住……可變的空間表達居住的個性戶型工程定位產(chǎn)品定位步入式陽臺步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式工程定位產(chǎn)品定位戶型錯層偶數(shù)層奇數(shù)層BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米樓層結構示意3.9米3.9米

3米的層高，創(chuàng)造高敞的居住空間工程定位產(chǎn)品定位戶型隱蔽式衣櫥轉角或弧形凸窗可拆卸凸窗剖面圖窗臺可拆除

裝修建議房間內(nèi)墻及天花：水泥砂漿打底，刮膩子兩道

廳房地面：水泥砂漿〔砼面〕抹平壓光

門窗：入戶門采用實木防火防盜門，內(nèi)房門留門洞，陽臺門采用塑鋼門窗

陽臺：地面同室內(nèi)地面，天花刷防水乳膠漆

衛(wèi)生間及廚房：地面、墻面做防水處理，天花砼原面、預留給排水接口煤氣、暖氣：輸通入戶

外墻：采用高級外墻涂料

電視插座：一戶一線兩接口

寬頻接口：一戶一線兩接口工程定位產(chǎn)品定位裝修設計選擇多種風格，現(xiàn)代的、古典的、歐美的，營造多種風情，表達現(xiàn)代生活的豐富浪漫性工程定位產(chǎn)品定位裝修建議物業(yè)管理工程定位產(chǎn)品定位知名物業(yè)管理公司+貼身管家式效勞&零干擾式效勞貼身管家式效勞“標準層管家式”物業(yè)管理效勞任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何效勞時，只需開門召喚或啟動戶內(nèi)效勞按鈕直接告知效勞需求工程定位產(chǎn)品定位車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務萬能IC卡■寬帶網(wǎng)絡■通信線路■視頻接收端子住宅智能化工程定位產(chǎn)品定位IC卡全方位智能化封閉式管理，讓業(yè)主在享受通透開暢空間的同時，也享受科技帶來的便利和平安保護工程定位產(chǎn)品定位工程定位價格定位項目名稱本項目盛大國際豪世優(yōu)庭聚億經(jīng)典花園港匯逸景坊比較因素權重35%25%20%20%區(qū)位20%11.20.950.950.9內(nèi)部配套10%11.150.950.950.95外部配套15%11.2110.95規(guī)劃10%11.050.950.950.95戶型20%11.10.9510.95園林10%11111自然環(huán)境10%11.051.051.051.05開發(fā)商5%11.1111銷售價格4200310031003000比準均價3550317931473133本工程比準價格＝3550×35％+3179×25％+3147×20％+3133×20％＝3136元/平方米工程定位價格定位工程最低均價＝3136元/平方米工程增值均價＝3136×1.05＝3292.8元/平方米工程挑戰(zhàn)均價＝3292.8×1.03＝3391元/平方米≈3400元/平方米根據(jù)我司操盤經(jīng)驗，由于世聯(lián)制造的價值增值過程，工程均價均有5%以上的提升，那么：工程操作各方的精誠合作將使工程銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高工程的整體銷售均價，屆時工程均價將能再提升3%，即：市場的比準均價：工程定位工程分析市場概況(附件〕老城區(qū)——

為全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住功能；

東區(qū)——

為居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；

北區(qū)——

為居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；

西南區(qū)——

為政務、居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)；

新區(qū)——

為現(xiàn)代工業(yè)基地、兼居住，旅游功能突出。西南區(qū)北區(qū)東區(qū)老城城市主要向南開展，適當向東開展，控制向北開展。新區(qū)05年合肥房地產(chǎn)市場特征中高檔樓盤成為合肥市場開發(fā)的主流年輕人及二次置業(yè)所占比例逐漸提高房地產(chǎn)走向品牌競爭和理性時代板塊效應初步形成圖一：合肥市近年銷售面積統(tǒng)計曲線圖

合肥市近年的銷售面積逐年增加〔2〕2003年和2004年的施工面積均接近了千萬平米，這存在重復統(tǒng)計的可能，但是連續(xù)兩年單年的施工面積超過了過去三年的銷售面積，這無疑是不正常的。從2005年開始，合肥房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)進入了高風險的產(chǎn)品過剩階段。圖二：合肥市近年施工面積統(tǒng)計曲線圖

高層、小高層比例大幅上升，這是合肥城市化進程的表達和趨勢大戶型滯銷較為明顯，中小戶型市場逐漸接受2005年合肥市新建商品住宅均價3089/平方米2002年至2005年連續(xù)四年來，合肥市的商品住宅平均銷售價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，同比的分別上漲318元/平方米、616元/平方米和132元/平方米，上漲幅度分別達16.3%、26.3%和4.8%。房地產(chǎn)繼續(xù)保持持續(xù)的開展態(tài)勢，受宏觀政策和市場的影響，去年增速緩慢，整體市場的開展空間不明朗2002年2003年2004年2005年平均單價2013元/㎡

2341元/㎡

2957元/㎡

3089元/㎡

05年合肥房地產(chǎn)市場