工業(yè)園區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

可行性研究報告目錄 5 5 6第二章項目區(qū)域條件分析 第三章園區(qū)建設(shè)項目與用地狀況 一、項目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容 二、環(huán)境保護規(guī)劃 二、防災(zāi)應(yīng)急措施 第七章工業(yè)園區(qū)機構(gòu)設(shè)置 一、運營模式 第八章項目開發(fā)計劃 第九章投資風(fēng)險與防范措施 一、政策風(fēng)險及防范措施 第十章投資估算與資金籌措 二、資金籌措方案與使用計劃 第十一章財務(wù)經(jīng)濟評價 二、項目收入、稅金及附加 三、開發(fā)成本估算 九、項目綜合評價 第十二章結(jié)論與建議 第一章項目總論(一)項目名稱(二)項目主管部門(三)項目實施單位XX市XX工業(yè)園區(qū)管委會(四)項目負(fù)責(zé)人(五)項目性質(zhì)(六)項目期限與范圍本次規(guī)劃的規(guī)劃基期為2008年，規(guī)劃期限為2008—2020年。其中：遠(yuǎn)期：2011—2020年。2、規(guī)劃范圍8、甘肅省發(fā)展和改革委員會地區(qū)(2007)48號文件(一)項目提出的背景甘肅省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2003-2020)(已獲甘肅省政府審批通過)中將XX市定位具有潛力巨大的后發(fā)優(yōu)勢。特別是2001年探明的XX油田，三級儲量達(dá)4.35億2、區(qū)位條件核心支撐，引導(dǎo)城市建設(shè)及城市經(jīng)營逐步由空間擴張性產(chǎn)業(yè)開發(fā)和品質(zhì)提升轉(zhuǎn)(二)項目建設(shè)的必要性隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，東西部地區(qū)的經(jīng)濟交流與合作將日益加天然氣及農(nóng)副產(chǎn)品資源得不到合理開發(fā)，致使資源優(yōu)勢長期不能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)XX區(qū)作為XX市委、市政府所在地，其經(jīng)濟發(fā)展對于XX市至關(guān)重要，有很第二章項目區(qū)域條件分析是XX市的政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、科教文化中心。全區(qū)共轄7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)，2個街道辦劃建設(shè)面積4平方公里(6000畝);北工業(yè)區(qū)位于XX城區(qū)長慶北路與北環(huán)路交位于東經(jīng)107°27'42”——107°52′48”和面積996.346平方公里，目前市區(qū)面積8平方公里，規(guī)劃市區(qū)總面積為20平方季多東南風(fēng)。年平均氣溫8.8℃,極端最高溫39.6℃,極端最低溫度-22.6℃;厚底48米，補給來源為降雨滲透，補給系數(shù)為年有效降雨量的13%,每平方公控制地質(zhì)儲量2.0316億噸，預(yù)測地質(zhì)儲量1.2383億噸，三級地質(zhì)儲量合計為◆XX石化公司300萬噸(每年)改擴建項目個億。該項目已于2005年6月動工建設(shè)，現(xiàn)已完成投資2.9億元，建成了輸油用地面積的27.4%;未建設(shè)用地面積為480.89ha,占園區(qū)總用地面積的72.6%,積的55.13%。的29.54%。的2.85%?，F(xiàn)狀土地利用一覽表城市建設(shè)用地序號用地性質(zhì)用地代號面積(公頃)占建設(shè)用地比例1居住用地2公共設(shè)施用地其中行政辦公用地商業(yè)金融業(yè)用地醫(yī)療衛(wèi)生用地教育科研設(shè)計用地工業(yè)用地其中一類工業(yè)用地三類工業(yè)用地4道路廣場用地5倉儲用地W總計(一)優(yōu)勢條件分析億噸，2007年原油產(chǎn)量達(dá)300萬噸；XX油田已探明三級地質(zhì)儲量4億多噸，開3、開發(fā)成本低4、項目支持(二)限制因素分析2008年XX市政府已“工業(yè)強市、產(chǎn)業(yè)富民”為基本思路，把建成全省重要的項目性質(zhì)造集中加工項目企業(yè)投資建設(shè)等前期工作全面完成；基礎(chǔ)設(shè)施已于中石油簽訂用氣協(xié)議；基礎(chǔ)設(shè)施月18日舉行了奠基儀式；基礎(chǔ)設(shè)施項目區(qū)內(nèi)地面附著物拆遷補償在進行中；第三章園區(qū)建設(shè)項目與用地狀況(一)石油化工苯酚項目為中期期發(fā)展項目，生產(chǎn)裝置規(guī)模不應(yīng)低于8萬噸/年；規(guī)劃乙內(nèi)酰胺發(fā)展項目，建議生產(chǎn)規(guī)模為1萬噸/年丙二醇醚。5、電石乙炔—聚氯乙烯(PVC)—氯化聚氯乙烯(CPVC):中期規(guī)劃項目。工業(yè)園區(qū)發(fā)展電石法聚氯乙烯項目應(yīng)以20萬噸/年的規(guī)模為下(二)天然氣化工4、甲醛。規(guī)劃20萬噸氣制甲醛(以37%濃度的甲醛計),為近期發(fā)展項目。(三)精細(xì)化工1、丙烯酸及酯。規(guī)劃年產(chǎn)丙烯酸5萬噸項目，建議將之列為中期發(fā)展項目4、C4衍化產(chǎn)品。規(guī)劃正丁烷—順酐—1,4-丁二醇(BDO)產(chǎn)業(yè)鏈，建議考慮建設(shè)一套5萬噸的1,4-丁二醇聯(lián)產(chǎn)四氫呋喃裝置，規(guī)劃為中期發(fā)展項目。規(guī)(四)煤制油——XX市接續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(一)土地利用特征A:企業(yè)層面——清潔生產(chǎn)B:企業(yè)之間——生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈(三)建設(shè)用地布局與規(guī)模2、居住用地(R)由于園區(qū)距離主城區(qū)較近，且石化生產(chǎn)對居民影響較大，因此本次規(guī)劃不在園區(qū)內(nèi)進行居住用地規(guī)劃。對于園區(qū)范圍現(xiàn)有282戶居民，搬遷至董志鎮(zhèn)結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)形成新的村民居住點。3、公共設(shè)施用地(C)包括行政辦公用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、教育科研用地等，作為園區(qū)的公共服務(wù)區(qū)，為園區(qū)的正常運作提供公共服務(wù)。其中：(1)行政辦公用地(C1)行政用地位于園區(qū)最北端，靠近董志鎮(zhèn)，包括園區(qū)管委會、安檢、工商、稅務(wù)以及生產(chǎn)管理等辦公場所。規(guī)劃占地面積為11.93ha,占建設(shè)用地總面積的(2)商業(yè)金融用地(C2)包括商業(yè)金融規(guī)劃占地面積為4.59ha,占建設(shè)用地總面積的0.7%。(3)教育科研用地(C6)位于園區(qū)公共服務(wù)中心，規(guī)劃占地面積為5.44ha,占建設(shè)用地總面積的0.8%。規(guī)劃主要考慮將倉儲用地結(jié)合物流中心配置。規(guī)劃倉儲用地占地面積為105.05ha,占建設(shè)用地總面積的15.9%。5、道路廣場用地(S)規(guī)劃道路廣場占地總面積為13.75ha,占建設(shè)用地總面積的2.1%。其中：道路占地面積11ha,占建設(shè)用地面積的1.7%;廣場占地總面積2.75ha,占建設(shè)用地面積的0.4%。6、市政公用設(shè)施用地(U)包括變電站、污水處理廠等設(shè)施用地，規(guī)劃占地面積為36.7ha,占建設(shè)用地總面積的5.5%。規(guī)劃綠地總面積為56.76ha,占建設(shè)用地總面積的8.6%。其中：公共綠地：規(guī)劃占地面積為3.02ha,占建設(shè)用地總面積的0.5%。防護綠地：規(guī)劃占地面積為53.74ha,占建設(shè)用地總面積的8.1%。序號用地性質(zhì)用地代號面積(公占建設(shè)用地比例1公共設(shè)施用地C其中行政辦公用地商業(yè)金融用地教育科研用地2工業(yè)用地M3倉儲用地W4對外交通用地T5道路廣場用地S其中道路用地廣場用地6市政公用設(shè)施用地U7綠地G其中公共綠地生產(chǎn)防護綠地總計第四章綠地景觀與環(huán)境保護規(guī)劃(一)規(guī)劃原則(二)綠地系統(tǒng)規(guī)劃(一)環(huán)境保護方面園區(qū)內(nèi)水污染源主要為：雨水(被污染雨水和未被污染雨水)、生活污水、的循環(huán)水的補充水水質(zhì)要求，約73%回用于循環(huán)水場作補充水使用，約23%由求，約50%回用于循環(huán)水場作補充水使用，約50%由石化基地總排水管線排入S02、N02和PM10的1小時平均濃度和日平均濃度均應(yīng)滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)(二)環(huán)境衛(wèi)生方面垃圾類別分揀重點循環(huán)利用及特殊處理方式生活垃圾圾等堆肥專門收集、運送到危險廢物中心集中存放等再循環(huán)、再利用一般工業(yè)固體廢物屬、廢紙等再循環(huán)、再利用危險廢物工業(yè)用廢電池廢舊蓄電池回收利用含鉛電池冶煉回收鉛廢干電池浸水后送危險廢物中心其他危險廢物產(chǎn)生企業(yè)收集、專業(yè)公司運輸、危險廢物中心處理醫(yī)療廢棄物固體醫(yī)療廢物焚燒處理醫(yī)療廢水安全處理后排入市政管網(wǎng)對規(guī)劃區(qū)內(nèi)XX石化300萬噸級搬遷改造集中加工項目產(chǎn)生的一般工業(yè)固體收集點的服務(wù)半徑不超過200m。第五章交通體系與市政設(shè)施規(guī)劃(一)規(guī)劃原則(二)對外交通(三)內(nèi)部交通干道：道路紅線寬度為40m;次干道：道路紅線寬度為36m、30m;支路：道路紅線寬度為24m。Dm0DmA-A道路橫斷面規(guī)劃道路一覽表級別道路代號起訖長度(m)型斷面形式(m)主干道三塊板交通型干道次干道S202—世紀(jì)大道兩塊板混合型干道S202—世紀(jì)大道兩塊板混合型干道兩塊板混合型干道一塊板混合型干道一塊板混合型干道一塊板混合型干道支路一塊板混合型干道一塊板混合型干道一塊板混合型干道(四)交通設(shè)施(一)給水工程規(guī)劃規(guī)模用水量標(biāo)準(zhǔn)用水量公共服務(wù)設(shè)施0.8萬m3/(km2.d)0.17萬m3/d三類工業(yè)2.5萬m3/(km2.d)10.63萬m3/d道路廣場0.2萬m3/(km2.d)0.03萬m3/d市政設(shè)施0.25萬m/(km2.d)0.08萬m3/d綠地0.1萬m3/(km2.d)0.06萬m3/d合計10.97萬m3/d利用率可達(dá)75%,修正用水量為：10.97萬m3/d—10.63萬m3/d*0.75=3.0萬C.對于用水量較大的300萬噸(遠(yuǎn)期500萬噸)煉化廠地塊內(nèi)敷設(shè)循環(huán)給(二)排水工程規(guī)劃根據(jù)相關(guān)規(guī)范并結(jié)合實際情況，確定到規(guī)劃期末污水總量為給水總量的90%,可以確定到2020年園區(qū)最大污水量約為：3.0*0.9=2.7萬m3/d(1)生活污水排水系統(tǒng)在B-3#上敷設(shè)截流管，沿S202、D-2#敷設(shè)生活污水排水干管，沿B-2#、◆生活污水經(jīng)截流后送園區(qū)專用污水處理廠，達(dá)標(biāo)后進入園區(qū)中水供水系(2)生產(chǎn)污水排水系統(tǒng)在B-3#上敷設(shè)截流管，沿S202、D-2#敷設(shè)生產(chǎn)污水排水干管，沿D-3#、◆生產(chǎn)污水經(jīng)截流后送園區(qū)專用污水處理廠，達(dá)標(biāo)后進入園區(qū)中水供水系(3)雨水排水系統(tǒng)在B-3#上敷設(shè)截流管，沿S202、D-2#、A-1#敷設(shè)雨水排水干管，沿B-1#、◆園區(qū)雨水經(jīng)截流后送園區(qū)專用污水處理廠，達(dá)標(biāo)后進入園區(qū)中水供水系6、管線要求污染降低到最小程度。(三)供熱工程規(guī)劃(四)電力工程規(guī)劃1、現(xiàn)狀電站、110kv彭原變電站及110kv西城變電站三角環(huán)網(wǎng)供電網(wǎng)絡(luò)，電力余量約為50萬度/年。①加強電網(wǎng)建設(shè)，為各時期園區(qū)發(fā)展提供安全可靠的電能；3、負(fù)荷預(yù)測根據(jù)相關(guān)規(guī)范并結(jié)合實際情況確定到2020年園區(qū)最大電力負(fù)荷為；用地分類及代碼用地面積(ha)用電指標(biāo)(kw/ha)預(yù)測負(fù)荷(kw)公建用地C工業(yè)用地M道路廣場用地S市政公用設(shè)施用地U總計330kvXX變電站、110kv彭原變電站及110kv西城變電站園區(qū)北側(cè)設(shè)置60米寬的高壓走廊，在控制范圍內(nèi)進行綠化隔離，以保證其(五)電信工程規(guī)劃用地分類及代碼用地面積(ha)市話指標(biāo)(線/ha)市話預(yù)測(線)政府社團用地C1商業(yè)用地C2其他公建用地C工業(yè)用地M54道路廣場用地S市政公用設(shè)施用地U5總計在行政區(qū)中心規(guī)劃一座郵政支局用地，為各區(qū)提供郵政服務(wù)。占地面積為第六章綜合防災(zāi)規(guī)劃火警在5分鐘內(nèi)要能到達(dá)責(zé)任區(qū)邊緣。設(shè)置消防通道，寬度不應(yīng)小于3.5m,凈高不應(yīng)小于4m。消防給水管道、消火栓沿道路設(shè)置，消火栓間距為120米；對于40米斷面錯誤!未找到引用源。②工藝生產(chǎn)裝置的管道布置設(shè)計應(yīng)按《石油化工企錯誤!未找到引用源。③處理易凝固、易沉積的危險性物料時，設(shè)備和管錯誤!未找到引用源。④鉛封的閥門和盲板，應(yīng)在管道及儀表流程圖上注錯誤!未找到引用源。⑤物料倒流會產(chǎn)生危險的設(shè)備管道，應(yīng)根據(jù)具體情錯誤!未找到引用源。⑥對超過正常范圍會產(chǎn)生嚴(yán)重危害的工藝變量，應(yīng)生少量泄漏可在最短時間(3min內(nèi))發(fā)現(xiàn)，并可采取帶壓堵漏等緊急措施，在8第七章工業(yè)園區(qū)機構(gòu)設(shè)置發(fā)揮主導(dǎo)作用。專業(yè)服務(wù)項目應(yīng)逐步由專業(yè)公司承擔(dān)。3、政府退出階段：園區(qū)發(fā)展趨向成熟時，政府應(yīng)逐步退出.降低政府在工(一)組織機構(gòu)設(shè)置原則(二)組織機構(gòu)具體設(shè)置(一)勞動定員(二)人員培訓(xùn)和激勵第八章項目開發(fā)計劃期為2008年，規(guī)劃期限為2008—2020年。其中：近期：2008—2010年；遠(yuǎn)期：2011—2020年。(一)近期建設(shè)概況(二)近期建設(shè)重大項目2、給水近期工業(yè)園區(qū)給水建設(shè)主要是鋪設(shè)輸水管及配水管，與主城區(qū)管網(wǎng)系統(tǒng)銜4、園林綠化1.XX石化300萬噸級搬遷改造項目主要建設(shè)項目一覽表規(guī)模投資估算(萬元)時序備注B-1#路B-2#路D-2#路C-1#路消防站標(biāo)準(zhǔn)一所污水處理廠10000T/日一期垃圾轉(zhuǎn)運站0.5公頃行政中心1萬平方米一期第九章投資風(fēng)險與防范措施第十章投資估算與資金籌措(一)估算依據(jù)(二)投資估算道路工程：總里程20466.5米，投資20466.5萬元；排水(雨水、污水)工程：鋪設(shè)管道39815.33米，投資1210.21萬元；(2)其他費用75727.83萬元，其中：土地費用：投資74563.88萬元，其中：拆遷補償費，共662.79公頃，52.5萬元/公頃，補償34796.48萬元；土地出讓價款，共662.79公頃，60萬元/公頃，為39767.40萬元。規(guī)劃、可行性研究及勘察設(shè)計費：576.63萬元，按園區(qū)土建工程的2%計；地質(zhì)探測、測繪等費：145.81萬元，按每公頃0.22萬元計；園區(qū)管理及公用設(shè)施配套費：95.53萬元；工程監(jiān)理費：202.3萬元，按園區(qū)土建工程投資的1.2%計；(3)預(yù)備費：3239.46萬元，其中：基本預(yù)備費：3239.46萬元，按工程費用和其他費用的8%計算；漲價預(yù)備費：項目不計漲價預(yù)備費。本項目固定資產(chǎn)投資估算為37500萬元，其中：建筑工程費用為28000萬元(有些工程含設(shè)備購置安裝費用),設(shè)備運輸及安裝費用為4000萬元，其他費用為5500萬元。(4)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展計劃委員會財稅計[99]299號文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資方向稅的通知》精神，本項目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為零。2、建設(shè)期利息申請銀行借款本金為50000萬元，分兩期借款，每期借款按5年計息，年利率為7.83%。建設(shè)期利息為12673.03萬元。3、經(jīng)營資金按項目運營期間最大運營費用的30%估算，估算正常年經(jīng)營資金為80萬元。以上情況詳見附表8-1、8-2。二、資金籌措方案與使用計劃(一)資金籌措方案往往交織在一起。按項目分兩期(近期建設(shè)期5年，遠(yuǎn)期建設(shè)期為8年)計13施工程投資，需為以后的開發(fā)作鋪墊，故第一期分年度投資的力度較大，年度投資需要占項目總投資的10%左右，第二期分年度投資占項目總投資的5%左右。項目共需籌措資金120840.34萬元，其中：據(jù)相關(guān)規(guī)定，本項目開發(fā)自籌資金的比例不小于33%,建設(shè)單位投資需籌集資金40041.24萬元。在第一期項目開發(fā)中，五年內(nèi)需向銀行借款29421.37萬元，其中本金為25000萬元，建設(shè)期利息為4421.37萬元；在第二期項目開發(fā)中，五年內(nèi)需向以內(nèi)行借款33251.66萬元，其中本金為25000萬元，建設(shè)期利息為8251.66萬元。申請國家投資18126.05萬元，占項目總投資的15%。序號資金來源近期投資(萬元)遠(yuǎn)期投資(萬元)合計(萬元)占總投資比1自籌資金2銀行借款3國家投資合計(二)資金使用計劃第十一章財務(wù)經(jīng)濟評價從園區(qū)投資目的來看，主要是創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)設(shè)施硬件條件和相應(yīng)管理軟件衡情況，以判斷開發(fā)項目的財務(wù)可行性。價項目建設(shè)的財務(wù)可行性。(一)本經(jīng)濟評價的依據(jù)(二)經(jīng)濟評價的參數(shù)1、項目計算期為13年；2、項目財務(wù)評價基準(zhǔn)收益率為10%,綜合評價基準(zhǔn)收益率為12%;3、銀行長期借款利息為7.83%;4、土地增值稅稅率為30%;5、所的說稅率為25%;6、土地開發(fā)營業(yè)稅稅率為5%,城市建設(shè)維護稅稅率為7%,教育費附加為(一)項目收入計劃，確定分年度的收入。土地來源及使用計劃見附表9-1。經(jīng)開發(fā)后，園區(qū)公用設(shè)施及綠地為107.7公頃，占園區(qū)面積的12.7%?？晒┛沙鲎尩耐疗渲校汗I(yè)公共及商業(yè)倉儲用地公用及綠地小計比例總面積近期08-12遠(yuǎn)期13-20項目收入為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入(按不優(yōu)惠政策計算)見附表9-3,土地收入較其開發(fā)建設(shè)滯后一年，項目計算期內(nèi)收入合計為195057.01萬元，年均為15004.385萬元。(二)稅金及附加年均為750.22萬元。年均為52.52萬元。教育費附加：按當(dāng)期營業(yè)稅的3%計提，計算期內(nèi)合計為292.59萬元，年均為22.51萬元。(一)開發(fā)建設(shè)投資收回和轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)費用為28831.70萬元，由于開發(fā)建設(shè)投資與各年度土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計劃不一致，各轉(zhuǎn)換土地產(chǎn)權(quán)費用。項目征用農(nóng)地662.79公頃，按當(dāng)前土地基價及拆遷補償?shù)雀黜椯M用，項目取得土地的總費用為75727.83萬元，各年度轉(zhuǎn)換土地使用以上情況詳見附表9-4.(二)管理費用(三)銷售費用(四)人員工資動，需要安排一定數(shù)量的人員進行公共性質(zhì)的服務(wù)工作，項目園區(qū)預(yù)計需要80人，年工資福利合計為104萬元。(五)財務(wù)費用(六)維修費用基礎(chǔ)設(shè)施投資的2%計算。項目開發(fā)成本估算分年度詳細(xì)情況見附表9-(一)土地增值稅總成本132882.23萬元，合計總的扣除項目金額143610.37萬元，土地增值稅稅率僅有30%一項。計算各年合計的土地增值稅為17062.62萬元，年均1312.51(二)項目損益分析項目損益