秦皇島市葡萄酒莊園綜合項(xiàng)目專業(yè)策劃案終稿

（征求意見(jiàn)稿）秦皇島市葡萄酒莊園集聚區(qū)策劃案（-）北京豐收管理顧問(wèn)有限公司03月目錄TOC\o"1-3"\u一、集聚區(qū)背景分析 2三、集聚區(qū)基本定位 51、 集聚區(qū)定位 52、 目的投資群定位 6四、集聚區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)想 61、 集聚區(qū)空間布局構(gòu)思 62、 集聚區(qū)情境元素構(gòu)想 8五、集聚區(qū)內(nèi)容策劃 11六、集聚區(qū)招商和營(yíng)銷推廣 12一、集聚區(qū)背景分析秦皇島市是國(guó)內(nèi)第一瓶干紅葡萄酒誕生地，優(yōu)越地理環(huán)境、氣候條件及一定種植、加工技術(shù)使秦皇島市葡萄酒產(chǎn)業(yè)在全省乃至全國(guó)都具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已成為全國(guó)三大釀酒葡萄和葡萄酒產(chǎn)地之一。但是隨著葡萄酒市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，秦皇島市葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展中問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。為了加快秦皇島市葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)昌黎產(chǎn)區(qū)在國(guó)內(nèi)外較快崛起和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，咱們以為十分有必要在秦皇島大力建設(shè)各級(jí)葡萄酒莊園和各式葡萄酒酒堡，全方位著力打造秦皇島高品位莊園葡萄酒品質(zhì)和品牌效應(yīng)。第一，國(guó)內(nèi)對(duì)高品位莊園酒需求正與日俱增。國(guó)際葡萄酒及烈酒展覽會(huì)(VinExpo)研究報(bào)告指出，－期間，中華人民共和國(guó)葡萄酒消費(fèi)將增長(zhǎng)70%，到中華人民共和國(guó)(涉及香港)將有望超過(guò)羅馬尼亞和俄羅斯聯(lián)邦成為全球第八大葡萄酒消費(fèi)國(guó)，到中華人民共和國(guó)葡萄酒行業(yè)銷售收入可以達(dá)到450億元以上。據(jù)預(yù)計(jì)，到中華人民共和國(guó)葡萄酒消費(fèi)將達(dá)到80萬(wàn)噸，其中高檔酒占到了50%，中檔酒40%、低檔酒10%。雖然工業(yè)酒和莊園酒在秦皇島秦皇島都應(yīng)大力發(fā)展，但由于莊園酒生產(chǎn)在國(guó)內(nèi)還幾乎處在空白狀態(tài)，市場(chǎng)機(jī)遇凸現(xiàn)，在國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)區(qū)都重要集中于中低端酒生產(chǎn)之時(shí)，秦皇島大力發(fā)展莊園酒必將會(huì)在不遠(yuǎn)將來(lái)更具備差別化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二，國(guó)內(nèi)對(duì)葡萄酒莊園需求群體潛力巨大。由于各級(jí)地方政府投資優(yōu)惠政策支持、葡萄酒莊園酒優(yōu)厚穩(wěn)妥投資回報(bào)率（經(jīng)營(yíng)＋增值），以及日漸豐富個(gè)性化需求和身份、潮流、品位象征等因素考慮，從咱們調(diào)研分析中發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多投資基金（依照環(huán)球葡萄酒資料，如果投資法國(guó)波爾多地區(qū)10種葡萄酒，過(guò)去三年回報(bào)率為150%，五年回報(bào)率為350%，回報(bào)率為500%，大大超過(guò)同期道瓊斯和原則普爾指數(shù)成分股增值速度，如中信國(guó)安集團(tuán)4月已經(jīng)控股ST新天，當(dāng)前正在對(duì)ST新天進(jìn)行重組以獲得高額回報(bào)率）、國(guó)內(nèi)外酒業(yè)大公司（如茅臺(tái)和金六福等已先后涉足葡萄酒行業(yè)）、葡萄酒業(yè)內(nèi)專業(yè)人士、大型國(guó)有機(jī)構(gòu)（貼牌個(gè)性品牌需求）和個(gè)人（民營(yíng)、高管、外籍人士）都呈現(xiàn)出對(duì)葡萄酒莊園投資濃厚興趣。第三，獨(dú)有地理區(qū)位也是發(fā)展高品位葡萄酒莊園優(yōu)勢(shì)條件。秦皇島臨近東北亞葡萄酒重要消費(fèi)市場(chǎng)，北京、天津、大連、沈陽(yáng)等都市是北方葡萄酒最重要消費(fèi)市場(chǎng)，秦皇島市地處華北和東北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，是連接華北與東北樞紐、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶重要都市。西與北京、天津兩個(gè)直轄市毗鄰，東與以沈陽(yáng)、大連為中心東北經(jīng)濟(jì)區(qū)接壤，形成秦皇島遼闊外延市場(chǎng)腹地，同步，與日本、韓國(guó)等亞洲葡萄酒消費(fèi)重要國(guó)家隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。從國(guó)際都市群發(fā)展規(guī)律來(lái)看，任何超大團(tuán)都市群周邊都應(yīng)有一種旅游休閑區(qū)域，而秦皇島借助北戴河豐富旅游資源和特有區(qū)位，在其京沈高速公路盧龍段沿線建設(shè)葡萄酒莊園匯集區(qū)正可彌補(bǔ)和拉動(dòng)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。第四，高品位莊園酒成功打造也是提高秦皇島葡萄酒品牌重要手段之一。1976年在法國(guó)巴黎舉辦波爾多和勃艮地及美國(guó)加州納帕谷莊園酒參加評(píng)品會(huì)上，通過(guò)9位法國(guó)葡萄酒專家盲評(píng)，成果是美國(guó)加州納帕谷莊園酒得分超過(guò)了涉及木桐酒莊在內(nèi)所有法國(guó)莊園酒，從而使加州納帕產(chǎn)區(qū)一舉成名迅速走紅，成為國(guó)際公認(rèn)品牌產(chǎn)區(qū)。距上次品評(píng)會(huì)后30年后，在大西洋兩岸——英國(guó)倫敦和美國(guó)加州再次舉辦品評(píng)會(huì)，分別由9位專家在兩地盲評(píng)，打分后合并計(jì)算，前五名仍全是美國(guó)加州納帕谷莊園酒，使得加州納帕產(chǎn)區(qū)世界級(jí)品牌再一次被鞏固和加強(qiáng)。然而，咱們懂得參加類似“巴黎盲評(píng)”這樣國(guó)際級(jí)品評(píng)會(huì)葡萄酒必要是莊園酒才具備參評(píng)資格，因此高品位莊園酒成功打造對(duì)提高秦皇島葡萄酒品牌具備重要意義。最奢適旅行地Perrier-Jou?t酒莊外葡萄園第五，秦皇島市（昌黎產(chǎn)區(qū)）葡萄酒種植及生產(chǎn)成本越來(lái)越高，規(guī)模效應(yīng)尚難形成，使得種植和釀造低端葡萄酒出路日漸嚴(yán)峻。一，由于氣候因素，昌黎產(chǎn)區(qū)葡萄藤在冬季必要培土掩埋，而到次年春季再把葡萄藤挖出來(lái)，相比不需越冬掩埋產(chǎn)區(qū)，這無(wú)疑增長(zhǎng)了兩次人工成本；二，秦皇島市農(nóng)村勞動(dòng)力成本較高。以盧龍縣為例，請(qǐng)人進(jìn)葡萄園做工60-70元/天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西部和東北等產(chǎn)區(qū)勞動(dòng)力成本；三，秦皇島市人多地少，耕地緊缺，人均耕地僅1畝左右，無(wú)疑將增長(zhǎng)土地承租成本；四，新疆、寧夏等重要產(chǎn)區(qū)地廣人稀，加上干旱缺水使得病蟲(chóng)害較少，種植成本極低。葡萄酒成本增長(zhǎng)致使原本已經(jīng)薄利低端葡萄酒利潤(rùn)更小。此外，秦皇島宜種葡萄土地有限，面對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，如僅釀造中低端酒將很難形成比較優(yōu)勢(shì)。全世界葡萄種植面積到當(dāng)前為止約達(dá)到了800萬(wàn)公頃，以生產(chǎn)中低端葡萄酒為主，由于諸多因素致使國(guó)內(nèi)進(jìn)口原酒或成品酒成本、價(jià)格和品質(zhì)相比之下都堪稱物美價(jià)廉。而昌黎、盧龍和撫寧三縣當(dāng)前葡萄種植面積僅為0.34萬(wàn)公頃，所有宜種耕地一共加起來(lái)也僅約13萬(wàn)公頃，因而在規(guī)模效應(yīng)上無(wú)法形成同外國(guó)葡萄酒競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)。通過(guò)以上綜合分析，咱們可以發(fā)現(xiàn)，只有在秦皇島大力發(fā)展葡萄酒莊園，才干以國(guó)際化姿態(tài)，憑借差別化手段，從文化角度切入，向形成比較優(yōu)勢(shì)，提高品牌影響力、擴(kuò)大消費(fèi)群戰(zhàn)略目的穩(wěn)步邁進(jìn)。三、集聚區(qū)基本定位集聚區(qū)定位莊園集聚區(qū)重要鎖定中高品位市場(chǎng)，可將該集聚區(qū)莊園目的市場(chǎng)劃分為中檔和高檔兩層：對(duì)高檔葡萄酒莊園定位是：尊貴、古典。對(duì)中檔葡萄酒莊園和各式酒堡定位是：體驗(yàn)、品味、潮流、休閑。目的投資群定位葡萄酒莊園目的投資人群重要可鎖定為兩類人群：一類是以酒業(yè)公司（葡萄酒業(yè)內(nèi)公司為主）或?qū)I(yè)人士等為主，以投資葡萄酒生產(chǎn)為職業(yè)追求人群；一類是以各式投資基金、大型國(guó)有機(jī)構(gòu)和非專業(yè)個(gè)人（如民營(yíng)、高管、外籍人士）等為主，為達(dá)到資本增值目投資葡萄酒行業(yè)人群。四、集聚區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)想集聚區(qū)空間布局構(gòu)思在空間布局上，可將整個(gè)集聚區(qū)別為兩個(gè)重要功能區(qū)域：葡萄酒莊園區(qū)和葡萄酒小鎮(zhèn)區(qū)?；緲?gòu)想是在葡萄酒莊園集聚區(qū)中央或其他適當(dāng)區(qū)位著力打造一種被漫山遍野葡萄園環(huán)抱依山而建小鎮(zhèn)（如法國(guó)Saint

emilion產(chǎn)區(qū)中小鎮(zhèn)）。小鎮(zhèn)上集聚了諸多游憩元素，在那里可將葡萄酒文化和休閑旅游緊密結(jié)合起來(lái)，充分運(yùn)用其高品位浪漫文化旅游特性，采用主題化展示方略，以葡萄酒關(guān)于特色景觀和高檔次精致商鋪分區(qū)方式進(jìn)行總體布局。酒莊外美麗葡萄園風(fēng)光同步，在小鎮(zhèn)周邊則是集聚區(qū)各式高品位葡萄酒莊園大小不一分布區(qū)域。這些莊園構(gòu)建應(yīng)充分借鑒新老世界高品位葡萄酒莊園風(fēng)格特點(diǎn)，并配以國(guó)內(nèi)特有古雅元素，從而制造出高檔、尊貴、古典、休閑、浪漫情景氛圍。高檔次葡萄酒地下酒窖集聚區(qū)情境元素構(gòu)想波爾多葡萄酒莊園仿國(guó)外不同風(fēng)格葡萄酒莊園古堡：中世紀(jì)風(fēng)貌（或歐式低矮風(fēng)格、巴洛克風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、羅馬式等風(fēng)格）古堡莊園（如音樂(lè)酒莊、家庭式酒莊、休閑酒莊、溫泉酒莊等），酒莊配有以熱帶雨林圖案為背景餐廳，縱觀周邊風(fēng)景三層樓葡萄酒吧，酒窖里品酒體驗(yàn)，以及彌漫地中海氛圍回廊葡萄園等。（摘取世界各大產(chǎn)區(qū)文化中精品元素）酒莊庭院（Courtyard）和美術(shù)館餐館—重要供應(yīng)英國(guó)風(fēng)味美食。美術(shù)館餐館有諸多不同種類餐點(diǎn)，致力于宣傳酒莊一貫美食老式，并且以客為尊。波爾多古堡小鎮(zhèn)古雅浪漫葡萄酒小鎮(zhèn)：小鎮(zhèn)上有精致設(shè)計(jì)小回廊、小噴泉和小院落等，曲徑通幽，也有大氣教堂，塔樓，雖然通過(guò)了風(fēng)蝕，但是依然不減當(dāng)年英姿，處處透著一種歷史香氣。依照以上分析和設(shè)計(jì)，可以在葡萄酒莊園集聚區(qū)中央或其他恰當(dāng)位置著力營(yíng)建某些游憩元素集聚小鎮(zhèn)，如：法國(guó)波爾多地區(qū)各式酒堡＋旅社歐洲百年歷史古老教堂彌漫地中海氛圍藝術(shù)雕像和回廊新老世界葡萄酒文化博物館/展覽館各國(guó)風(fēng)情各異休閑酒吧街橫跨老河流多座不同風(fēng)格仿古木橋四星級(jí)（五星級(jí)）酒店一座以及高爾夫、馬術(shù)俱樂(lè)部、滑雪場(chǎng)、釣魚(yú)、按摩等康體娛樂(lè)設(shè)施波爾多街頭藝術(shù)雕像原汁原味自然民居文化式建筑：保存一某些秦皇島本地和國(guó)內(nèi)有代表性民族建筑，并加以翻修（修舊如舊），使得國(guó)內(nèi)鮮活民風(fēng)民俗可以展示出來(lái)。多功能觀光葡萄園：一是強(qiáng)調(diào)立體化、園林化風(fēng)格。以葡萄種植為主，景點(diǎn)設(shè)計(jì)與果樹(shù)配備交相輝映，使園內(nèi)四季花果飄香；露地、保護(hù)地、庭院，棚架、籬架、漏斗架、長(zhǎng)廊架，各種種植方式相結(jié)合；觀光、生產(chǎn)、加工相結(jié)合。二是突出科技和文化點(diǎn)綴，使觀光者在游覽同步，獲得知識(shí)，提高文化素養(yǎng)?？蛇\(yùn)用嫁接修剪技術(shù)，進(jìn)行人工造型，實(shí)現(xiàn)一株多品種，且葡萄可選取品質(zhì)好、顏色艷麗、果形美觀品種，并為各色品種配以圖文并茂文化科普簡(jiǎn)介。美國(guó)加州納帕谷葡萄園當(dāng)代化消費(fèi)設(shè)施：將新舊世界特色餐飲和消費(fèi)產(chǎn)品與極富當(dāng)代氣息餐飲、酒吧、購(gòu)物、360°特效影院等設(shè)施設(shè)計(jì)相結(jié)合，做到市井喜氣與飄香葡萄酒相安無(wú)事，古老院落與潮流潮流各得其所。定位高品位商貿(mào)會(huì)展演藝：挖掘全世界紅酒文化，策劃各類品位高雅表演、高品位商洽、特色節(jié)慶、重要會(huì)議等。五、集聚區(qū)內(nèi)容策劃集聚區(qū)啟動(dòng)日期：建議在內(nèi)正式啟動(dòng)集聚區(qū)區(qū)位建議：京沈高速公路盧龍縣域內(nèi)段南北遼闊種植區(qū)集聚區(qū)開(kāi)發(fā)模式：可采用類似開(kāi)發(fā)區(qū)管理模式（管委會(huì)＋公司化經(jīng)營(yíng)模式），政府負(fù)責(zé)莊園匯集區(qū)基本開(kāi)發(fā)：可由秦皇島葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展委員會(huì)所屬開(kāi)發(fā)公司和所屬地政府（盧龍縣政府）下屬公司共同構(gòu)成一種合資公司。這家公司重要負(fù)責(zé)基本開(kāi)發(fā)和樣板項(xiàng)目啟動(dòng)。集聚區(qū)經(jīng)營(yíng)模式：可選取兩種模式，一種是由上面所述合資公司和專業(yè)公司共同管理（專業(yè)公司可面向全球各大葡萄酒大公司進(jìn)行全球招商）；一種是由合資公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而集聚區(qū)管理交由專業(yè)管理公司進(jìn)行委托管理（如專業(yè)管理公司可代為托管五年后再正式轉(zhuǎn)交還給合資公司繼續(xù)管理，其間可為合資公司培訓(xùn)匯集區(qū)運(yùn)營(yíng)管理人才）集聚區(qū)基本開(kāi)發(fā)：分期進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)：首期可規(guī)劃出約二萬(wàn)畝作為葡萄酒莊園匯集區(qū)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)用地；對(duì)規(guī)劃地區(qū)別塊：將二萬(wàn)畝地按不同大?。ㄐ〖s150畝為一單位）和用途分為約50個(gè)單位各形狀地塊；對(duì)每個(gè)地塊進(jìn)行基本（一級(jí)）開(kāi)發(fā)：重要來(lái)說(shuō)涉及三通（通水、通電、通氣）、一平（平整土地）、開(kāi)墾復(fù)種（在每塊土地上進(jìn)行開(kāi)墾并種上各類釀酒葡萄）等；進(jìn)行葡萄酒生產(chǎn)用地調(diào)節(jié)和置換：以保證每一莊園區(qū)塊上均有適量建設(shè)用地；對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和審批：以擬定整個(gè)葡萄酒莊園匯集區(qū)浪漫情調(diào)和基本風(fēng)格一致；成立匯集區(qū)管理委員會(huì)：負(fù)責(zé)各項(xiàng)詳細(xì)事務(wù)，機(jī)構(gòu)構(gòu)成可分別由市、縣、專業(yè)公司共同構(gòu)成，負(fù)責(zé)種植、釀造、管理、營(yíng)銷等一體化經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)；擬定相應(yīng)優(yōu)惠政策：如承包年限和開(kāi)發(fā)租金等多方面支持；首期莊園啟動(dòng)項(xiàng)目：可以采用葡萄酒產(chǎn)業(yè)投資基金或采用政府參股多方合資等形式打造一種樣板式高檔葡萄酒莊園，來(lái)帶動(dòng)整個(gè)匯集區(qū)迅速發(fā)展。營(yíng)銷方式：重要采用自產(chǎn)自銷和專業(yè)公司代銷兩種方式自產(chǎn)自用自銷：普通投資酒莊如國(guó)內(nèi)外葡萄酒大公司、葡萄酒業(yè)內(nèi)專業(yè)人士、大型國(guó)有機(jī)構(gòu)（貼牌個(gè)性品牌需求）和個(gè)人（民營(yíng)、高管、少數(shù)外國(guó)人）出于宴會(huì)慶典、紅酒文化傳播、休閑娛樂(lè)、商務(wù)洽談、會(huì)議展覽、養(yǎng)生美容、藝術(shù)沙龍等用途都能自用自銷所有或者某些；專業(yè)公司代銷：莊園投資方自銷自用后剩余莊園酒可由集聚區(qū)原委托管理專業(yè)公司進(jìn)行包銷，或者另尋其他高品位葡萄酒專業(yè)銷售公司對(duì)這些高檔莊園酒以授權(quán)品牌或統(tǒng)一品牌代為銷售。六、集聚區(qū)招商和營(yíng)銷推廣集聚區(qū)招商：定向招商（對(duì)涉及投資銀行、投資公司和基金公司等在內(nèi)各類投資基金進(jìn)行招商）