我國(guó)酒店行業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)模板

中國(guó)酒店市場(chǎng)新格局【上】大家全部很關(guān)注整個(gè)酒店行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)。歷史是延續(xù),發(fā)展是繼起,這個(gè)格局是建立在歷史基礎(chǔ)上。所謂新格局,就是行業(yè)產(chǎn)生一系列現(xiàn)象,其中有部分新現(xiàn)象是萌芽性,有部分新現(xiàn)象會(huì)改變市場(chǎng)形勢(shì)。

新局之一:行業(yè)效益提升

從1998年開始,中國(guó)酒店行業(yè)進(jìn)入全行業(yè)虧損階段,1998年全行業(yè)虧損32億,1999年虧損54億,虧損27億。根據(jù)這個(gè)趨勢(shì),以后應(yīng)該有所緩解?？墒怯峙龅絊ARS,一直到,發(fā)生了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

開始實(shí)質(zhì)性增加,到現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字還沒(méi)有出來(lái),不過(guò)能夠有把握地說(shuō),中國(guó)酒店行業(yè)全方面扭虧為盈。依據(jù)何在呢?,全行業(yè)客房出租率已經(jīng)達(dá)成60.4%,根據(jù)這個(gè)指標(biāo),全行業(yè)就能夠扭虧為盈了,可是是旺丁不旺財(cái)。不一樣,全國(guó)平均房?jī)r(jià)有了幅度不小提升,尤其是上海,拉動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)上升。去年全國(guó)旅行社全部對(duì)上海有意見,因?yàn)樯虾＞频晏F,不過(guò)上海酒店行業(yè)對(duì)全國(guó)做出了最大貢獻(xiàn),提供了房?jī)r(jià)上升空間。這也就意味著,全國(guó)各個(gè)城市全部有了漲價(jià)余地。全國(guó)平均房?jī)r(jià)水平?jīng)]有統(tǒng)計(jì),估量比提升了15%左右。這就意味著中國(guó)酒店行業(yè)全方面扭虧為盈。從1998年開始到,整整七年時(shí)間,其中有一個(gè)很有意思現(xiàn)象,七年谷底運(yùn)行,可是行業(yè)外延仍然不停擴(kuò)大。按道理,一個(gè)行業(yè)連續(xù)七年虧損,這又是一個(gè)備受社會(huì)關(guān)注行業(yè),不可能出現(xiàn)行業(yè)外延不停擴(kuò)大現(xiàn)象。大家全部被一個(gè)表象所蒙蔽,什么表象呢?這就是市場(chǎng)需求不停增加。而且這七年恰恰是黃金周發(fā)展最猛七年,社會(huì)上普遍認(rèn)為,酒店行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。實(shí)際上其中苦處只有我們自己知道。

即使是連續(xù)七年谷底運(yùn)行,不過(guò)不停出現(xiàn)新加入者,社會(huì)影響,尤其是社會(huì)負(fù)面影響并沒(méi)有那么大。這能夠說(shuō)是一個(gè)很有意思現(xiàn)象,本質(zhì)性原因在于市場(chǎng)需求不停增加。

現(xiàn)在需求增加很快,大約每十二個(gè)月全部有10%以上增加水平,假如根據(jù)入境人數(shù),每十二個(gè)月增幅在15%以上,根據(jù)中國(guó)旅游,每十二個(gè)月也能夠保持10%增加速度?？墒菃?wèn)題在于,酒店行業(yè)增加率應(yīng)該是多少。就現(xiàn)在來(lái)看,這二者基礎(chǔ)上是同方向,而且基礎(chǔ)上是同速度,所以即使市場(chǎng)需求不停增加,不過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)者感覺(jué)并沒(méi)有那么良好,只有到,這種好感覺(jué)才出現(xiàn)。這也能夠說(shuō),是中國(guó)酒店行業(yè)轉(zhuǎn)折之年,是上臺(tái)階之年,這是很好一面。

現(xiàn)在擔(dān)心是什么呢?因?yàn)橹袊?guó)酒店行業(yè)全方面扭虧為盈,下一步會(huì)產(chǎn)生比較大社會(huì)影響,會(huì)引發(fā)更多投資者進(jìn)入,這是下一步肯定產(chǎn)生局面。

,估量酒店行業(yè)效益增加局面還會(huì)維持,、還能夠保持這個(gè)勢(shì)頭,以后肯定下滑,不過(guò)不會(huì)滑到谷底。還有一個(gè)上海世博會(huì),上海世博會(huì)以后,酒店行業(yè)就會(huì)進(jìn)入新谷底。也就意味著,酒店全行業(yè)從到大致上有五年增加空間,假如我們能夠把握住這五年增加空間,就尋求了一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì);假如把不住,就等著以后全行業(yè)下滑。這個(gè)態(tài)勢(shì)比較清楚,現(xiàn)在關(guān)鍵是,全行業(yè)扭虧為盈里有一個(gè)寶塔尖——四星五星飯店。即使在比較困難時(shí)候,也有相當(dāng)一批四星五星飯店保持了比很好經(jīng)營(yíng)情況。關(guān)鍵投資者、關(guān)鍵決議者和高端消費(fèi)者全部集中在四五星飯店,她們到了飯店一看,人氣很旺,找飯店人一問(wèn),經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò),所以很自然,她們就會(huì)得出這個(gè)結(jié)論,飯店行業(yè)好得很。在普遍很差情況下,她們?nèi)繒?huì)有這個(gè)結(jié)論,在經(jīng)營(yíng)情況比很好情況之下,這個(gè)結(jié)論會(huì)愈加讓人興奮。

今年,行業(yè)效益提升將繼續(xù)保持,不過(guò)令人擔(dān)心不是效益增加問(wèn)題,而是效益增加以后所帶來(lái)負(fù)面影響。

新局之二:行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張

現(xiàn)在全國(guó)星級(jí)酒店共有11000多家,客房總量110萬(wàn)間,

營(yíng)業(yè)總收入1200億,但全行業(yè)還是虧損狀態(tài),估量大約會(huì)有三五十億利潤(rùn)。行業(yè)規(guī)模連續(xù)擴(kuò)張,是一個(gè)連續(xù)增加年份,這個(gè)結(jié)論是很明確。

這么數(shù)量連續(xù)增加有多個(gè)方面原因。第一個(gè)原因是前兩年在建工程進(jìn)入市場(chǎng),現(xiàn)在各地全部有一批在建工程,酒店建設(shè)周期大約是兩年,假如加上設(shè)計(jì),大約三年時(shí)間?，F(xiàn)在建設(shè)很快,今年會(huì)有一大批在建工程完工。估量全國(guó)光這一塊就要增加10%。

第二個(gè)原因是一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向,形成酒店,或是一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目里有配套酒店進(jìn)入市場(chǎng)。這也是這幾年一個(gè)新態(tài)勢(shì),現(xiàn)在一個(gè)大樓盤通常全部要配一個(gè)酒店,有些樓盤一開始是說(shuō)建一個(gè)會(huì)所,會(huì)所建好了,轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去就轉(zhuǎn)成酒店。現(xiàn)在也引發(fā)部分業(yè)主和開發(fā)商糾紛,業(yè)主說(shuō)得很清楚,我是因?yàn)榭粗辛诉@個(gè)好會(huì)所,所以才買你房子,現(xiàn)在你把會(huì)所轉(zhuǎn)成酒店,剝奪了我消費(fèi)權(quán)利,這么產(chǎn)生了部分糾紛。通常方法是讓這個(gè)酒店繼續(xù)發(fā)揮會(huì)所功效,同時(shí)發(fā)揮一部分社會(huì)功效。這個(gè)過(guò)程產(chǎn)生一個(gè)結(jié)果是酒店總量增加。這一塊有多少,不知道,沒(méi)有統(tǒng)計(jì),不過(guò)估量全國(guó)最少也有500家,多了可能有上千家,只不過(guò)有部分還是以會(huì)所名義經(jīng)營(yíng),也有相當(dāng)一部分直接轉(zhuǎn)向酒店。最經(jīng)典是北京世紀(jì)金源樓盤,七八十萬(wàn)平方米樓盤,配一個(gè)間客房世紀(jì)金源酒店。在各個(gè)城市,這么項(xiàng)目在程度不等地復(fù)制。

所以說(shuō),酒店建設(shè)是控制不住,因?yàn)檫@么項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)有眾多好處。樓盤配套建酒店,第一個(gè)好處,樹立了這個(gè)樓盤品牌,提升了這個(gè)樓盤品質(zhì),有利于銷售房子。第二,使整個(gè)開發(fā)商品牌提升了。第三,作為房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō),配套建一個(gè)酒店,等于留下了一個(gè)真正物業(yè)。原來(lái)她建房子、賣房子,只是資金在周轉(zhuǎn),形成了利潤(rùn),現(xiàn)在不一樣了,最終形成了真正物業(yè)。第四,在這個(gè)過(guò)程中,房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本加大了,就意味著賬面利潤(rùn)降低了,給政府稅收降低了。所以一定意義上,房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建酒店,最少有三分之一資金相當(dāng)于政府拿,產(chǎn)生了抵稅作用。這個(gè)趨勢(shì)是不可阻擋,這是市場(chǎng)自然規(guī)律。

第三個(gè)原因是大型節(jié)事活動(dòng)促進(jìn)酒店數(shù)量深入增加。有兩個(gè)大節(jié)事活動(dòng),一個(gè)是杭州世界休閑博覽會(huì),會(huì)期六個(gè)月,從4月23日開始;一個(gè)是沈陽(yáng)世界園藝博覽會(huì),會(huì)期也是六個(gè)月,從5月份開始。這么兩個(gè)世界級(jí)大型節(jié)事活動(dòng),一南一北,肯定拉動(dòng)一南一北兩個(gè)酒店群形成,而且是一個(gè)以城市為依靠城市群組成西安東方嘉豪酒店酒店群。再加上奧運(yùn)會(huì),上海世博會(huì),這全部是國(guó)際上特大型活動(dòng)。

這么活動(dòng)會(huì)引發(fā)很多投資商沖動(dòng),尤其會(huì)引發(fā)很多對(duì)酒店不懂投資商沖動(dòng)。因?yàn)閺拇竺嫔弦豢?形勢(shì)好得很,到哪兒找這么好投資機(jī)會(huì)去,我們進(jìn)吧。尤其是對(duì)北京來(lái)說(shuō),有人死要面子,意味著以后酒店行業(yè)活受罪,這是現(xiàn)在就能夠預(yù)見局面,不過(guò)并不意味著能夠調(diào)整。毫無(wú)疑問(wèn),北京酒店行業(yè)肯定處于一個(gè)死要面子活受罪過(guò)程之中,大家各想各出路。奧運(yùn)申辦成功第三天我就開始說(shuō),為了奧運(yùn)會(huì),北京不能新建酒店,我們好輕易喘過(guò)這口氣,還沒(méi)有翻過(guò)身來(lái),為了奧運(yùn)會(huì)這種表面繁榮甚至泡沫繁榮,不能狂熱。奧運(yùn)是商機(jī)有限,發(fā)展無(wú)限,要考慮下一步怎么辦。不過(guò)說(shuō)歸說(shuō),這是擋不住。最關(guān)鍵是,在這個(gè)過(guò)程中還會(huì)產(chǎn)生一系列社會(huì)拉動(dòng)作用。這幾年表面上看北京新酒店不多,不過(guò)仔細(xì)看看,一批大酒店已經(jīng)產(chǎn)生,而且一批小酒店也在產(chǎn)生。這幾年北京到底增加了多少酒店,說(shuō)不清楚,肯定不少。想控制,不過(guò)控制得住嗎?更何況,在這個(gè)事情上,政府無(wú)需控制,因?yàn)檫@是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,你要看著好,愿意投資就投資,愿意改造就改造。這三個(gè)原因決定了是一個(gè)酒店數(shù)量連續(xù)增加年份。

第三點(diǎn),除了數(shù)量增加之外,酒店結(jié)構(gòu)性改變?cè)谝矔?huì)表現(xiàn)得比較突出,在一定意義上也會(huì)形成行業(yè)格局。結(jié)構(gòu)性改變關(guān)鍵表現(xiàn)為高者愈高、大者愈大?，F(xiàn)在高星級(jí)酒店和規(guī)模大酒店正處于急劇發(fā)展過(guò)程之中。很簡(jiǎn)單,這也是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然。因?yàn)檫@些年以來(lái),高星級(jí)酒店、規(guī)模大酒店基礎(chǔ)上占據(jù)了酒店金字塔塔尖。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字分析一下,收益好全部是高星級(jí)酒店和規(guī)模大酒店,所以投資商肯定往這方面傾斜,這在特大型城市、中心城市表現(xiàn)得最為突出。

當(dāng)然,各個(gè)城市情況有所不一樣,造成大家判定也有點(diǎn)混亂。比如,重慶最大是萬(wàn)豪酒店,一個(gè)酒店投資13億,平均房?jī)r(jià)400塊錢。按說(shuō)重慶也是個(gè)特大型中心城市,可就是這個(gè)房?jī)r(jià)?？墒巧虾Ｈf(wàn)豪投資量不如重慶,房?jī)r(jià)賣到1400塊錢。重慶萬(wàn)豪就說(shuō),我們連上海一個(gè)零頭全部趕不上。

不過(guò)總趨勢(shì)是很清楚,尤其對(duì)于關(guān)鍵決議者和投資商來(lái)說(shuō),這個(gè)傾斜是肯定。比如政府首長(zhǎng)作為關(guān)鍵決議者,她期望這個(gè)城市高星級(jí)酒店越多越好,通常城市要求不管怎樣要有一家高星級(jí)酒店,不然這個(gè)城市形象就沒(méi)有,投資環(huán)境也沒(méi)有。這個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)得怎樣,不是政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注問(wèn)題,她們關(guān)注是一個(gè)好酒店或一批好酒店樹立了一個(gè)城市形象。比如,我前一段時(shí)間去四川廣安,這是小平家鄉(xiāng),去年是小平同志誕辰100周年。在廣安這么一個(gè)地方竟然也有一家五星級(jí)酒店,由四川錦江飯店集團(tuán)管理。那個(gè)酒店確實(shí)不錯(cuò),她們很驕傲地說(shuō):“我們這家酒店已經(jīng)接待了全部政治局常委!”這是一個(gè)政治目標(biāo),不是經(jīng)濟(jì)目標(biāo),不過(guò)這種政治目標(biāo)對(duì)于地方行政長(zhǎng)官來(lái)說(shuō)太關(guān)鍵了,經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是酒店自己事情。各地全部面臨著這么一個(gè)情況,在北京,這個(gè)問(wèn)題尤其突出。

這么一個(gè)結(jié)構(gòu)性改變?cè)跁?huì)表現(xiàn)得愈加突出?，F(xiàn)在大家全部有一個(gè)感覺(jué),中國(guó)酒店水平不亞于外國(guó),在一定意義上甚至超出了外國(guó),不過(guò)仔細(xì)分析,中國(guó)酒店水平實(shí)際上關(guān)鍵是從高者愈高、大者愈大中表現(xiàn)出來(lái)。

新局之三:行業(yè)分工形成

改革開放到現(xiàn)在,28年時(shí)間了,酒店行業(yè)從1980年開始正式發(fā)展,到現(xiàn)在也有二十五六年時(shí)間了。二十五六年時(shí)間,一個(gè)嬰兒能夠長(zhǎng)成一個(gè)小伙子,應(yīng)該說(shuō),酒店這個(gè)行業(yè)對(duì)應(yīng)比較成熟了。只不過(guò)這是相正確,比如比起旅行社行業(yè),比起景區(qū)行業(yè),酒店這個(gè)行業(yè)相對(duì)比較成熟;比起部分開放度更高、競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)行業(yè),還有不足。

總體來(lái)看,行業(yè)分工形成,也會(huì)成為一個(gè)突出特點(diǎn)。從區(qū)域角度來(lái)看,垂直分工比較顯著。東部、中部、西部,現(xiàn)在大致上形成了垂直分工局面,現(xiàn)在酒店60%集中在中部,而且高星級(jí)酒店70%甚至80%集中在東部,就形成了一個(gè)格局——東部高端市場(chǎng),高端酒店集中度比較高,中部次之,西部又次之。,這個(gè)發(fā)展格局會(huì)更清楚。在東部沿海發(fā)達(dá)地域,現(xiàn)在很多地方已經(jīng)提出目標(biāo),每個(gè)地級(jí)市必需有一家五星級(jí)酒店,每個(gè)縣必需有一家四星級(jí)酒店。東部有些地方已經(jīng)形成很集中酒店群,比如廣東東莞,這么一個(gè)地級(jí)市,300多家星級(jí)酒店,其中五星級(jí)酒店15家,四星級(jí)酒店20多家。這么一個(gè)現(xiàn)象不僅是中國(guó)酒店行業(yè)東莞現(xiàn)象,應(yīng)該說(shuō)是世界酒店行業(yè)東莞現(xiàn)象,很獨(dú)特,全世界也找不出多個(gè)這么地方。當(dāng)然,不可能東部城市全部變成東莞,不過(guò)作為一個(gè)經(jīng)典,這是含有標(biāo)志性意義。很自然形成這么一個(gè)趨勢(shì)。中西部地域現(xiàn)在逐步下移,這種下移方法大致上是,省會(huì)城市確保兩三家五星級(jí)酒店,其中比較經(jīng)典是烏魯木齊,烏魯木齊現(xiàn)在有8家五星級(jí)酒店;地級(jí)市大約有一家四星級(jí)酒店,縣一級(jí)有一家三星酒店,西部地域大致上是這個(gè)格局。實(shí)際上這么一個(gè)格局發(fā)展關(guān)鍵是滿足政治需要。東部地域不一樣,東部地域現(xiàn)在基礎(chǔ)上已經(jīng)形成市場(chǎng)化發(fā)展局面。從區(qū)域角度看,形成一個(gè)東中西三個(gè)地域垂直分工體系。

第二,從區(qū)域內(nèi)部來(lái)看,水平分工格局展現(xiàn)。所謂水平分工格局就是在同一層次上,大家深入分工。這個(gè)格局在東部地域城市已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)了。比如北京,接待日本人關(guān)鍵是長(zhǎng)富宮、京倫、新世紀(jì),接待歐美人也有幾家酒店,這就叫水平分工格局。這種格局越來(lái)越清楚,實(shí)際上意味著行業(yè)成熟程度越來(lái)越高。

第三,城市化發(fā)展影響越來(lái)越大?，F(xiàn)在中國(guó)城市化率和工業(yè)化率不成百分比,現(xiàn)在工業(yè)化率已經(jīng)達(dá)成70%,可是城市化率才達(dá)成40%多,不到50%,也就是說(shuō),我們城市化率和工業(yè)化率相差快要20個(gè)百分點(diǎn)。這是很大差距,也是世界各國(guó)在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)情況。1993年時(shí)候,全國(guó)城市化率只是28%,以后每十二個(gè)月增加一個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)在達(dá)成40%,下一步城市化發(fā)展會(huì)越來(lái)越快。

城市化發(fā)展一定需要酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展,城市發(fā)展拉動(dòng)酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展,酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展又推進(jìn)城市化發(fā)展,這么一個(gè)格局現(xiàn)在已經(jīng)開始形成。在,互動(dòng)影響會(huì)越來(lái)越大,而且對(duì)酒店行業(yè)是全方位、多元化影響。

為何重慶酒店房?jī)r(jià)這么低呢?這個(gè)城市規(guī)模不小,不過(guò)城市實(shí)質(zhì)性消費(fèi)沒(méi)有起來(lái),尤其是商務(wù)沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái),所以造成這個(gè)局面。

再比如,我們常常說(shuō)一個(gè)見解,中國(guó)酒店尤其是高級(jí)酒店多了,到底怎么判定一個(gè)城市酒店多和少呢?實(shí)際上不完全取決于客源,酒店作為供給商,數(shù)量多和少當(dāng)然和客源直接聯(lián)絡(luò)在一起,客源多酒店就少,客源少酒店就多。怎么判定一個(gè)城市酒店總量合理性呢?我有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),大致上10億元GDP需要一家酒店,比如這個(gè)城市有1000億元GDP,必需有100家酒店,基礎(chǔ)上是這個(gè)百分比。這是城市化和酒店產(chǎn)業(yè)之間相關(guān)關(guān)系。假如用這個(gè)數(shù)字來(lái)判定,就全國(guó)來(lái)說(shuō),根據(jù)修訂過(guò)數(shù)字,15萬(wàn)億GDP,全國(guó)應(yīng)該有15000家酒店,而現(xiàn)在是10800家。當(dāng)然這兩個(gè)數(shù)字不能直接對(duì)應(yīng),10800家是星級(jí)酒店,假如加上非星級(jí)酒店,估量現(xiàn)在全國(guó)也就是16000家。北京GDP是6800億,現(xiàn)在北京600多家星級(jí)酒店,基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)。再加上非星級(jí)酒店要有上千家。也就意味著,北京大約要有10000億GDP才能撐起來(lái)。要是這么來(lái)判定,北京酒店毫無(wú)疑問(wèn)是多。所以不能只看奧運(yùn)前后兩個(gè)月短期高峰需求。再比如,酒店房?jī)r(jià)為多少算合理。這也是供求關(guān)系問(wèn)題,客人多房?jī)r(jià)就漲,客人少房?jī)r(jià)就降。但不只是一個(gè)客源問(wèn)題,因?yàn)榭驮词艹鞘谢l(fā)展影響很大。比如,在八十年代、九十年代上半期,通常到中國(guó)來(lái)外國(guó)人必需住酒店,其它地方?jīng)]法住;現(xiàn)在不一樣了,開放了,常常往來(lái)于北京能夠在北京買一間房,租一間房。這種分流就造成一個(gè)結(jié)果,房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)酒店房?jī)r(jià)制約。這里也有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),一個(gè)城市同檔次樓盤房屋銷售價(jià)格除以十,大致上就是酒店房?jī)r(jià)。像重慶這種情況,就得出一個(gè)結(jié)論,重慶最好房子賣4000塊錢,這么一個(gè)條件就制約了酒店價(jià)格,想上升上不去。這不是經(jīng)營(yíng)努力是否問(wèn)題,有地方經(jīng)營(yíng)再努力,房?jī)r(jià)也上不去,因?yàn)橛羞@么一個(gè)大城市化發(fā)展房?jī)r(jià)制約著。為何上海酒店房?jī)r(jià)那么高?看看上海房地產(chǎn)價(jià)格