房地產(chǎn)研究應(yīng)用報(bào)告

房地產(chǎn)業(yè)研究匯報(bào)一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特征（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房屋和土地作為一個(gè)財(cái)產(chǎn)總稱，它包含了土地及土地上改良物，如建筑物、道路、停車場(chǎng)等，通常來(lái)說(shuō)，我們通常所說(shuō)房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本匯報(bào)討論房地產(chǎn)就特指這一含義。根據(jù)商品房屋用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包含一般商品住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和別墅、高級(jí)公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。（二）產(chǎn)業(yè)特征1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展含有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范圍，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響很大，所以，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展含有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也含有周期性。而且，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中含有一定先導(dǎo)性。2、房地產(chǎn)業(yè)含有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)很多行業(yè)全部有著親密關(guān)系，含有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)全部和房地產(chǎn)業(yè)親密相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)每十二個(gè)月鋼材25%、水泥70%、木材40%、玻璃70%和塑料制品25%全部用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。所以，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其百分比達(dá)成1：1.17，即每100元房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也能促進(jìn)部分新行業(yè)產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)定、房地產(chǎn)中介等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)含有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，所以房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率很高，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)8%GDP增加速度中，有1%-1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)。3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展含有地域性房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不一樣地域房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)在地域之間流動(dòng)來(lái)使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況關(guān)鍵受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，若某一地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，對(duì)應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)展現(xiàn)出良好發(fā)展勢(shì)頭。4、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策影響很大政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響關(guān)鍵經(jīng)過(guò)以下方面來(lái)表現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地供給，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)情況；其二，政府各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)銷售情況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取政策會(huì)影響到房地產(chǎn)流通情況。二、現(xiàn)實(shí)狀況分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)實(shí)狀況分析1、房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均1986年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有3000多家，到了1995年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已達(dá)成33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最多十二個(gè)月。以后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)樘潛p而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)目有所降低。98年以后，伴伴隨房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量展現(xiàn)出穩(wěn)定增加趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)25600多家。2、企業(yè)區(qū)域分布含有較高集中性全國(guó)二分之一以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地域12個(gè)省市中，西部邊遠(yuǎn)地域不僅開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)新意識(shí)等方面遠(yuǎn)不如東部地域。東部地域企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開(kāi)發(fā)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷、服務(wù)等方面。3、企業(yè)經(jīng)濟(jì)類型含有多樣性，民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)有企業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多個(gè)經(jīng)濟(jì)形式并存。96年國(guó)有企業(yè)所占比重最大，達(dá)成41%；集體企業(yè)所占比重為22.4%，在第二位；股份制企業(yè)排在第三位，比重為13.1%；外商投資企業(yè)和港澳臺(tái)投資企業(yè)合起來(lái)所占比重為20.1%。從近兩年發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，因?yàn)槠髽I(yè)改革不停深化，很多國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)全部改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占比重越來(lái)越大。在多種類型全部制企業(yè)中，私營(yíng)企業(yè)或以私營(yíng)為背景企業(yè)發(fā)展前景好過(guò)國(guó)有企業(yè)，前幾年各地域排名前幾位幾乎全部是國(guó)有企業(yè)，而經(jīng)過(guò)93至97年調(diào)整后，排名前幾位幾乎全部是私營(yíng)企業(yè)。4、企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均注冊(cè)資金為1732萬(wàn)元，全國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商凈資產(chǎn)不過(guò)為10多億元，和國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模偏小造成開(kāi)發(fā)出樓盤也偏小，現(xiàn)有規(guī)模、配套設(shè)施又好樓盤更少。96年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)是：一級(jí)企業(yè)和二級(jí)企業(yè)所占比重僅為17.3%，五級(jí)以下企業(yè)所占比重為17.5%，大部分企業(yè)資質(zhì)為三、四級(jí)企業(yè).因?yàn)橘Y質(zhì)低企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、融資能力差、開(kāi)發(fā)力量弱，所以它們極難經(jīng)受得住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入微利階段90年代初，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求量很大，開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高，吸引了更多企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。又因?yàn)?993年下六個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控調(diào)控關(guān)鍵對(duì)象，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，全行業(yè)平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入微利階段。（二）市場(chǎng)供給情況分析1、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資情況（1）房地產(chǎn)業(yè)投資增加速度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和全行業(yè)發(fā)展步調(diào)是一致，92年至93年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高峰時(shí)期，94年以后伴隨全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資展現(xiàn)出增速減緩態(tài)勢(shì)，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資增加率也走向回升，前10月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增加36%。（2）房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)。1996年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資比重逐步上升，98年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資百分比為59.2%，1至9月，這一百分比己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資比重則展現(xiàn)出下降趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)這種改變符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。（3）投資資金起源情況。從資金起源主體來(lái)看，三級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)投資主體，所占比重超出了50%，從整體上看，一、二級(jí)企業(yè)己經(jīng)有了一定規(guī)模效益，而四級(jí)以下企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占投資比重仍然偏大，尤其是無(wú)等級(jí)企業(yè)所占投資比重高達(dá)20%，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)投資還有待深入優(yōu)化。2、土地資源供給情況分析土地資源供給情況決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，改革開(kāi)放前，中國(guó)土地使用權(quán)是經(jīng)過(guò)無(wú)償劃撥而取得，1988年，新《土地管理法》實(shí)施后，中國(guó)土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場(chǎng)空前發(fā)展?，F(xiàn)在，土地供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)。（1）土地供給方法出現(xiàn)了改變，有償供地比重不停提升，在具體出讓方法中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提升。（2）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平地域差距深入擴(kuò)大。近兩年，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格具體組成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部頒布全國(guó)性減免48項(xiàng)稅費(fèi)措施中，包含土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺(tái)政策，降低土地轉(zhuǎn)讓中稅費(fèi)。3、商品房新開(kāi)工面積、施工面積和完工面積分析，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、完工面積全部出現(xiàn)了快速增加勢(shì)頭。（1）新開(kāi)工面積快速增加。93年至96年，國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開(kāi)工面積逐年下降，96年新開(kāi)工面積降到了谷底，97年新開(kāi)工面積開(kāi)始回升，98年受住房制度改革影響，新開(kāi)工面積增速加緊，高達(dá)33.7%，99年新開(kāi)工面積有所降低，但又展現(xiàn)快速增加之勢(shì)。（2）施工面積。96年新開(kāi)工面積比95年降低，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開(kāi)工工程較多所引發(fā)。98年施工面積增速較快，達(dá)7.8%，考慮到98年新開(kāi)工面積增速達(dá)33.7%，能夠預(yù)見(jiàn)，以后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快增加。（3）完工面積。即使從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份新開(kāi)工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增加，但受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)影響，商品房完工面積卻一直展現(xiàn)增加趨勢(shì)，98年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資增加速度開(kāi)始回升，商品房完工面積也在增加，前10月，全國(guó)房地產(chǎn)完工面積8893萬(wàn)平方米，比去年同期增加18%。4、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給關(guān)鍵組成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占比重最小。近幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)：（1）住宅供給平穩(wěn)增加，住宅供給內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，其中別墅和高級(jí)公寓所占百分比有所下降，安居工程所占百分比有所上升。依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高級(jí)物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占百分比在5%至10%左右比較適宜，而在前幾年房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，中國(guó)別墅、高級(jí)公寓等高擋物業(yè)所占百分比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這一數(shù)字，從而造成了高級(jí)物業(yè)空置率遠(yuǎn)高于一般住宅，所以近幾年中國(guó)政府嚴(yán)格控制高級(jí)物業(yè)投資，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也要求上市企業(yè)配股資金不得用于建設(shè)別墅等高級(jí)物業(yè)。這些方法使得高級(jí)物業(yè)投資開(kāi)始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占百分比已降低到10%以下，一般住宅投資百分比開(kāi)始上升，1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資百分比已達(dá)69%以上。（2）辦公樓市場(chǎng)供給地域差異深入擴(kuò)大。近幾年來(lái)，辦公樓市場(chǎng)供給增速很快，97年辦公樓完工面積突破1000萬(wàn)平方米，和此同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)地域間差異不停擴(kuò)大，如北京云集了世界各國(guó)5000多家駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國(guó)各地地方政府和各地大企業(yè)駐京辦事處，其辦公樓市場(chǎng)展現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢(shì)，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。不過(guò)象廣州、深圳、?？诘瘸鞘幸?yàn)榍皫啄贽k公樓投資過(guò)于膨脹，而這些城市又不含有北京、上海那樣旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場(chǎng)供需全部出現(xiàn)下降趨勢(shì)。（3）商業(yè)用房供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場(chǎng)、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重供過(guò)于求現(xiàn)象。伴隨宏觀調(diào)控政策實(shí)施，商業(yè)用房銷售率快速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而造成了商業(yè)用房需求下降，但每十二個(gè)月商業(yè)用房完工面積卻不停增加，這就加劇了商業(yè)用房供求矛盾。（三）市場(chǎng)需求分析現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求存在以下特點(diǎn)：1、市場(chǎng)需求開(kāi)始回升近兩年來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全方面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)銷售擺脫了前兩年徘徊不前局面，出現(xiàn)高速增加形勢(shì)。1-10月，全國(guó)商品房銷售面積為8249萬(wàn)平方米，同比增加36%。2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求主體90年代以來(lái)，個(gè)人購(gòu)置商品房絕對(duì)額高速增加，1987年，個(gè)人購(gòu)置商品房只有426.66萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷售17.9%；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)置商品房達(dá)5233.72萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷售66.6%；1998年，即使受住房制度改革影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增加很快，98年個(gè)人購(gòu)房百分比比97年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)成73.6%，市場(chǎng)消費(fèi)主體這種改變對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高要求。前9個(gè)月，伴隨房改結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房百分比已達(dá)90%以上。3、和個(gè)人消費(fèi)增加適應(yīng),住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位住宅銷售在商品房銷售中占主導(dǎo)地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占比重全部在70%以上，所以住宅市場(chǎng)發(fā)展情況決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況。1998年住房制度實(shí)施改革后，個(gè)人購(gòu)房百分比深入提升，1-9月，住宅銷售額占房地產(chǎn)業(yè)銷售額85%以上。（四）存在問(wèn)題現(xiàn)在，中國(guó)出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民住房需求得不到滿足這么相互矛盾現(xiàn)象，供需脫節(jié)成為目前關(guān)鍵問(wèn)題。關(guān)鍵原因是商品房售價(jià)高，中低收入家庭難以接收。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，中國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)成元，商品住宅平均每平方米售價(jià)達(dá)1800多元（見(jiàn)全國(guó)商品住宅平均售價(jià)圖。），按此計(jì)算，一套70平方米住宅大約共需13萬(wàn)，而1997年中國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費(fèi)支出為4300多元（包含居住支出400多元），剩下可用于購(gòu)置住房約為人均1300多元，98年底平均每人儲(chǔ)蓄存款余額為5000元，按一個(gè)三口之家計(jì)算，購(gòu)置這么一套住房共需33年。依據(jù)世界銀行研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)和家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而中國(guó)這個(gè)百分比現(xiàn)在大約高達(dá)10：1以上，而對(duì)于中低收入家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)城市來(lái)講，這個(gè)百分比更大，所以房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個(gè)桎梏。同時(shí)，據(jù)對(duì)全國(guó)17萬(wàn)城鎮(zhèn)居民住房條件抽樣調(diào)查顯示，40.5%家庭住房不足40平方米。假如根據(jù)第五次人口普查結(jié)果，中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)每戶平均人口為3.44人計(jì)算。全國(guó)有7.8%家庭人均使用面積不足5.8平方米，40.5%家庭人均不足11.6平方米。這一批人對(duì)住房潛在需求大，但因?yàn)槭杖牒头績(jī)r(jià)巨大反差，有效需求不足。所以，住房市場(chǎng)能否面向中低收入者，是房地產(chǎn)業(yè)能否成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增加點(diǎn)關(guān)鍵。1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《相關(guān)深入深化城鎮(zhèn)住宅制度改革，加緊住宅建設(shè)通知》，在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家處理中低收入家庭住宅問(wèn)題做法和總結(jié)各地房改經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，提出了建立新供給體系，對(duì)不一樣收入家庭實(shí)施不一樣住宅供給政策，即對(duì)高收入家庭提供一般商品住宅，對(duì)中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)特困家庭提供廉租房，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。對(duì)不一樣收入家庭實(shí)施不一樣住宅供給政策，是含有中國(guó)特色住宅制度。三、趨勢(shì)分析（一）市場(chǎng)需求影響原因分析1、中國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房能力分析歸根到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力大小決定。開(kāi)始，中國(guó)實(shí)施貨幣分房制度，下面我們就來(lái)推測(cè)一下新住房制度下居民購(gòu)房能力。97年底，中國(guó)政府公布城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為3.699億，總戶數(shù)約為1.02億，平均每戶人口3.6人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶人口數(shù)在下降，我們就以一個(gè)三口之家為例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，這么假設(shè)不會(huì)使結(jié)果偏差太大。以后，一個(gè)家庭可用于購(gòu)房款項(xiàng)有：原有儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出余額、住房公積金、每個(gè)月發(fā)放住房補(bǔ)助、一次性發(fā)放住房補(bǔ)助。（現(xiàn)在全國(guó)貨幣分房有六種模式，因?yàn)槎喾N模式差異不大，本文僅用一個(gè)模式來(lái)研究）①儲(chǔ)蓄存款：99年底全國(guó)城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄存款約為7500元，一個(gè)三口之家儲(chǔ)蓄存款為22500元。②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對(duì)90年至97年數(shù)字分析，得一三口之家總余額為6039.36元。③住房公積金：依據(jù)新住房公積金管理制度，職員單位和個(gè)人每個(gè)月計(jì)繳住房公積金為上年平均月工資5%，按1999年職員平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職員家庭年住房公積金為1400元。④每個(gè)月發(fā)放住房補(bǔ)助：現(xiàn)在中國(guó)很多地域補(bǔ)助措施還沒(méi)有制訂出來(lái)，從部分已制訂出地域來(lái)看，每個(gè)月發(fā)放補(bǔ)助約為工資15%，按99年工資水平來(lái)看，就是每十二個(gè)月發(fā)放1050元，一個(gè)三口之家雙職員家庭為2100元。⑤一次性發(fā)放住房補(bǔ)助：從全國(guó)己制訂出實(shí)施方法來(lái)看，約為房?jī)r(jià)20%。上述可用于購(gòu)房款項(xiàng)中，儲(chǔ)蓄存款和一次性發(fā)放住房補(bǔ)助為固定性購(gòu)房款起源，而每十二個(gè)月發(fā)放住房公積金、住房補(bǔ)助和每十二個(gè)月收入中可用于購(gòu)房款額為變動(dòng)性購(gòu)房款，所以我們能夠據(jù)此評(píng)定居民購(gòu)房能力?，F(xiàn)在我們來(lái)估算一個(gè)一般三口之家按國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)置60平米房子購(gòu)房能力。一套60平米住房總共所需房?jī)r(jià)為108000元，意味著一個(gè)三口之家在購(gòu)置一套60平米房子，約需時(shí)間里，就可利用其可用于購(gòu)房收入來(lái)還清房款，應(yīng)該來(lái)說(shuō)這個(gè)年數(shù)是一般居民能夠承受，也就是說(shuō)實(shí)施住房制度改革后，一般居民購(gòu)置較小面積住房能力還是有。2、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量分析現(xiàn)在中國(guó)城市家庭中只有26%以上家庭居住面積在60平米以上。從住房產(chǎn)權(quán)來(lái)看，只有50%家庭住在自已擁有房子里，44%租用單位房子，4%租用私人房子，2%家庭租用其它房源房子。從上述數(shù)字能夠看出，中國(guó)住房潛在市場(chǎng)容量是很大，在原來(lái)福利分房制度下，一般居民購(gòu)房能力不足，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足，實(shí)施貨幣分房以后，這種情況可望得到很大改變。（二）市場(chǎng)供給發(fā)展趨勢(shì)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率比較高，所以吸引了很多商家進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)初成立這些企業(yè)規(guī)模全部不大，它們開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵?，F(xiàn)在很多綜合實(shí)力較強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全部把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)管理高效和科學(xué)、發(fā)展高品質(zhì)服務(wù)體系作為提升本身競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵手段。2、房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展配合住房制度改革，中國(guó)政府將提供多個(gè)渠道住房供給體系。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層商品房，而且還有面向中低收入階層經(jīng)濟(jì)適用房，和面向貧困階層解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭居住情況。3、商品住宅價(jià)格將展現(xiàn)出穩(wěn)中回落趨勢(shì)多年來(lái)，商品住宅市場(chǎng)供過(guò)于求，但價(jià)格卻一直居高不下。供求規(guī)律在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不起作用關(guān)鍵原因是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育不完全市場(chǎng)，其需求主體不是個(gè)體消費(fèi)者，而是集團(tuán)，在這些集團(tuán)中又有相當(dāng)一部分購(gòu)房資金起源于多種財(cái)政撥款，她們購(gòu)置行為不一樣于一般消費(fèi)者，價(jià)格對(duì)她們需求不起決定性作用，所以造成商品房需求價(jià)格彈性很低。1998年中國(guó)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，要求了停止福利分房時(shí)間表，將個(gè)人住房消費(fèi)推向商品房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)需求主體也逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)中作用逐步增大，所以，在商品住宅大量積壓情況下，住宅價(jià)格有逐步下調(diào)可能。中國(guó)現(xiàn)在商品住宅價(jià)格關(guān)鍵由這么幾部分組成：土地出讓費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、多種稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)。這幾項(xiàng)組成中有很多能夠減讓成份，在占到房?jī)r(jià)60%多種稅費(fèi)中有極不合理，有大幅減讓余地，如城建配套費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)十分不合理，這一費(fèi)用中包含公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用理應(yīng)由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，而商用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)受益單位負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在政府已明令取消了多個(gè)不合理收費(fèi)，但現(xiàn)行各項(xiàng)收費(fèi)中，仍有很多不合理成份，有深入壓縮余地。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率過(guò)高，也有很大讓利余地，現(xiàn)在中國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率為15%左右，而國(guó)外這一比率為7%左右，中國(guó)高出國(guó)外一倍以上，假如降至國(guó)外水平，就會(huì)使房?jī)r(jià)有較大幅度下降。（三）輔助體系完善1、房地產(chǎn)金融將不停完善和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少條件。房地產(chǎn)金融通?？煞譃殚_(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，就中國(guó)現(xiàn)在情況來(lái)講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展很不均衡。開(kāi)發(fā)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)間比較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)量也比較大，有效地支持了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但消費(fèi)信貸發(fā)展卻還是近一兩年事。伴隨福利住房制度改革推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，住房消費(fèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵作用日益顯現(xiàn)出來(lái)，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個(gè)人住房抵押貸款為關(guān)鍵住宅消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。1997年5月人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行措施》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。從目前按揭業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況看，還存在貸款時(shí)間短、貸款百分比低、擔(dān)保方法單調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)回避不夠缺點(diǎn)。能夠估計(jì)，伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入發(fā)展和住房制度改革不停推進(jìn)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有快速發(fā)展，近期能夠預(yù)期是擔(dān)保方法可能會(huì)有較大突破，如試行二次擔(dān)保和引入保險(xiǎn)機(jī)制。2、住房二級(jí)市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來(lái)越大作用現(xiàn)在對(duì)住房需求大往往不是沒(méi)錢無(wú)房戶，而是有錢有房人。這些人有房想擴(kuò)大居住面積，措施之一就是換房，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易增加需求，賣舊房買新房，以小房換大房。據(jù)估計(jì)，住房實(shí)物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個(gè)人增加投入，據(jù)估量，這部分人住房增量需求是1100萬(wàn)平方米／年。以全方面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)上海為例，現(xiàn)有住房住戶有35%在未來(lái)5年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入市場(chǎng)有80%人是準(zhǔn)備擴(kuò)大面積，擴(kuò)大面積以平均27～30平方米／人。全國(guó)以此情況測(cè)算可增加有效需求2800萬(wàn)平方米／年。全方面開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生效益要比切斷實(shí)物分配產(chǎn)生增加量還要多。未來(lái)住房二級(jí)市場(chǎng)將充滿活力。未來(lái)將是買方惜金挑剔市場(chǎng)，老百姓買房貨比三家，很審慎。所以，房地產(chǎn)商要在產(chǎn)品質(zhì)量和品位，服務(wù)方面提升，因?yàn)樽》渴莻€(gè)入最大消費(fèi)品。（四）政策改變影響房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政策改變影響很大行業(yè)，從現(xiàn)在來(lái)講，政策改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響關(guān)鍵表現(xiàn)在以下方面：1、利率下調(diào)和征收利息稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其一是降息使開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)可能；其二是降息使居民存款利息下降，刺激了持幣者購(gòu)房愿望。一樣，開(kāi)征利息稅也使居民存款收入下降，而且開(kāi)征利息稅和降息一個(gè)不一樣點(diǎn)是，存款額越大其上繳利息稅越多，所以開(kāi)征利息稅會(huì)使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。2、房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響1999年8月1日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅和二級(jí)市場(chǎng)空置房交易稅等實(shí)施減免政策，估計(jì)這項(xiàng)政策將使商品房銷售價(jià)格降低10%左右，能在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。四、發(fā)展戰(zhàn)略研究（一）產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略從現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，以國(guó)民經(jīng)濟(jì)為背景中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)正處于連續(xù)快速發(fā)展階段。但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)無(wú)疑處于比較落后階段，仍存在較大差距，比如，美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)約占GDP25%，而中國(guó)僅占9%左右。填補(bǔ)這一差距不能一味地靠擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，而要以集約型方法，依靠住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化來(lái)實(shí)現(xiàn)。從發(fā)達(dá)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大型企業(yè)集團(tuán)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展骨干力量，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟標(biāo)志。也只有大型企業(yè)集團(tuán)才能擔(dān)負(fù)起使住宅產(chǎn)業(yè)從目前以勞動(dòng)密集型為主走向技術(shù)密集型為主，從分散式、外延型發(fā)展走向集成式、內(nèi)涵型發(fā)展，從而完成系列化開(kāi)發(fā)、集成化生產(chǎn)、配套化供給目標(biāo)。就中國(guó)現(xiàn)實(shí)狀況看，成熟產(chǎn)業(yè)如化工工業(yè)、汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)集中度（處于產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵企業(yè)市場(chǎng)擁有率）通常全部在60%以上，而住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)集中度不到10%。這和住宅產(chǎn)業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位嚴(yán)重不符。所以，引導(dǎo)、扶持有發(fā)展?jié)摿Υ笮推髽I(yè)集團(tuán)就成為了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展中關(guān)鍵一環(huán)。中國(guó)住宅發(fā)展和聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)確定產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)差距。具體表現(xiàn)在5個(gè)方面：一是住宅建設(shè)工業(yè)化程度低，工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化體系還未建立。因?yàn)椴扇∈止げ僮骰虬霗C(jī)械化操作，勞動(dòng)生產(chǎn)率，只及發(fā)達(dá)國(guó)家1／2或1／3，美國(guó)一個(gè)建筑工人天天能夠建造100平方米住宅，而中國(guó)工人每人天天只能建10平方米。所以造成建筑成本高、住宅價(jià)格高、施工周期長(zhǎng)。二是住宅計(jì)劃設(shè)計(jì)水平較低，容積率偏大（多數(shù)情況大于2），離良好居住性、適用性和安全性現(xiàn)代化住宅標(biāo)準(zhǔn)還有較大差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代家庭居住要求。三是住宅部件質(zhì)量低，住宅建筑和部品體系質(zhì)量控制體系還未建立。住宅使用多種設(shè)備、制品模數(shù)協(xié)調(diào)體系還未建立，性能缺乏標(biāo)準(zhǔn)，通用性差，質(zhì)量難以確保。四是能源、原材料、土地資源消耗大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家。建筑材料仍以傳統(tǒng)材料為主，能耗大，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成不利影響。五是科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)率低。據(jù)1997年相關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，中國(guó)住宅建設(shè)中科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率僅為25.4%，低于全國(guó)其它產(chǎn)業(yè)平均值，甚至低于當(dāng)年農(nóng)業(yè)40%水平。整個(gè)行業(yè)尚缺乏大量住宅科技結(jié)果投入和應(yīng)用。1、發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)意義世紀(jì)之交中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向成熟社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，連續(xù)發(fā)展面臨很多困難。比如，企業(yè)本身存在機(jī)制及管理上弊端，致使企業(yè)不能主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求改變，造成企業(yè)對(duì)市場(chǎng)有效供給不足，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡受到影響，這反過(guò)來(lái)又影響了企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。再如，企業(yè)整體運(yùn)作中或多或少存在資金少、規(guī)模小發(fā)展“瓶頸”問(wèn)題，也造成企業(yè)發(fā)展后勁不足，阻礙市場(chǎng)深入活躍，房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)發(fā)展勢(shì)必受到影響。處理上述問(wèn)題路徑之一是企業(yè)集團(tuán)化。發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)意義和作用關(guān)鍵在于：①發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，適應(yīng)了深化體制改革和企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要②發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，適應(yīng)了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需要據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)投資增加能帶動(dòng)約2倍于本身增加規(guī)模相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加，正因如此，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在一定階段中能占到國(guó)民生產(chǎn)總值10%左右。現(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還未達(dá)成這一水平，還有很大發(fā)展?jié)摿?。這就需要一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，首先為市場(chǎng)提供有效市場(chǎng)供給，滿足消費(fèi)者需求，其次依據(jù)市場(chǎng)改變及政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，立即調(diào)整企業(yè)行為，確保市場(chǎng)整體供給和市場(chǎng)需求發(fā)展相一致。所以，在現(xiàn)在基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化也是加緊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需要。③發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，適應(yīng)了企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)在要求在目前市場(chǎng)狀態(tài)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金少、規(guī)模小現(xiàn)實(shí)狀況，企業(yè)連續(xù)發(fā)展受阻礙。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地取得，到建筑計(jì)劃、發(fā)包興建、市政配套、房屋銷售，每一個(gè)步驟全部需要投入大量資金，資金小、實(shí)力弱小企業(yè)難以勝任；這些企業(yè)存在還輕易造成市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和不規(guī)范操作，阻礙了企業(yè)本身及整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化能夠說(shuō)是勢(shì)在必行。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近20年發(fā)展，要取得更大發(fā)展，就必需提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更多地以企業(yè)資金實(shí)力、市場(chǎng)適應(yīng)力、連續(xù)贏利情況、管理能級(jí)為衡量標(biāo)準(zhǔn)。所以經(jīng)過(guò)吞并、聯(lián)合形式，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，促進(jìn)市場(chǎng)交易內(nèi)部化，降低企業(yè)成本，提升企業(yè)規(guī)模效應(yīng)；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化有利于深化企業(yè)間分工和協(xié)作，提升各企業(yè)專業(yè)化水平和整體運(yùn)作效率，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益。2、目前發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)條件①現(xiàn)有國(guó)有大中型企業(yè)是形成企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵物質(zhì)基礎(chǔ)現(xiàn)在，國(guó)有大中型房地產(chǎn)企業(yè)仍是發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)力量，在城市建設(shè)和舊區(qū)改造中積累了豐富生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。比如90年代上海城市建設(shè)大步推進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了主動(dòng)作用，為上海實(shí)現(xiàn)“十二個(gè)月一個(gè)樣，三年大變樣”作出了重大貢獻(xiàn)，在這一過(guò)程中也積累了豐富市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。所以，不管是從企業(yè)已經(jīng)有基礎(chǔ)，還是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，現(xiàn)有國(guó)有大中型房地產(chǎn)企業(yè)仍然是形成房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵基礎(chǔ)。②對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系進(jìn)行調(diào)整是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵問(wèn)題中國(guó)企業(yè)改革經(jīng)歷了從傳統(tǒng)企業(yè)“統(tǒng)收統(tǒng)支”利益分配格局到“放權(quán)讓利”、“自負(fù)盈虧、獨(dú)立核實(shí)”經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系調(diào)整過(guò)程。對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系調(diào)整是房地產(chǎn)企業(yè)在吞并、聯(lián)合，擴(kuò)大規(guī)模，組建房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)過(guò)程中要處理關(guān)鍵問(wèn)題。協(xié)調(diào)好各企業(yè)間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，以合適方法確定企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵層、緊密層和松散層，達(dá)成企業(yè)集團(tuán)整體資源最優(yōu)化配置，是組建企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵。③完善政策，優(yōu)化環(huán)境是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必需保障首先，依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度要求，實(shí)施根本政企分開(kāi)，轉(zhuǎn)變政府職能，真正落實(shí)企業(yè)集團(tuán)自主權(quán)，讓企業(yè)完全根據(jù)市場(chǎng)準(zhǔn)則運(yùn)作；其次，大力發(fā)展企業(yè)直接融資資本市場(chǎng)，擴(kuò)大企業(yè)集團(tuán)融資渠道，放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市和直接從資本市場(chǎng)融資限制；再次，實(shí)施有利于企業(yè)集團(tuán)深入改革配套政策，如生產(chǎn)要素參與分配、經(jīng)營(yíng)者持股百分比、關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)者年薪制等；最終，健全社會(huì)保障體系，為企業(yè)集團(tuán)深入深化改革和調(diào)整產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)明有利空間。④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)乃至國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展外部條件伴隨中國(guó)和外部經(jīng)濟(jì)交往范圍擴(kuò)大，房地產(chǎn)領(lǐng)域國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化日益顯現(xiàn)。中國(guó)加入世界貿(mào)易組織進(jìn)程加緊，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)“進(jìn)逼”趨勢(shì)，全部使得中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨這一日益臨近猛烈國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)國(guó)際上資金雄厚、管理優(yōu)異房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必需在短時(shí)間內(nèi)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，占有相當(dāng)市場(chǎng)份額，才能在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，為此發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)是肯定選擇。⑤人文觀念對(duì)于中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)在最急需人文意識(shí)環(huán)境有以下三項(xiàng)：住房商品化觀念。以住宅來(lái)講，只有實(shí)現(xiàn)商品化，才能形成一定市場(chǎng)需求數(shù)量，從而能夠采取工廠化批量生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，造就產(chǎn)業(yè)。負(fù)債消費(fèi)觀念。住房商品因其價(jià)值巨大，生活上又必不可少，通常只能采取超前消費(fèi)做法。在生命周期內(nèi)大家一邊使用著房屋，一邊分期償還房款。這么就將大家住房潛在（未來(lái)）需求轉(zhuǎn)化成了即時(shí)（有效）需求，從而快速培育起市場(chǎng)面，形成住房消費(fèi)規(guī)模，提供產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基礎(chǔ)。依據(jù)數(shù)據(jù)分析，住宅是一個(gè)“收入需求彈性”比較大商品，若能在這一領(lǐng)域形成大眾化超前消費(fèi)意識(shí)，會(huì)產(chǎn)生大于“負(fù)債”買房本身數(shù)量消費(fèi)額。保值投資觀念。住宅房屋作為房地產(chǎn)一個(gè)存在形式，在經(jīng)濟(jì)上含有二重屬性：既是生活所需要消費(fèi)品，又是財(cái)產(chǎn)類型投資品。所謂房地產(chǎn)證券化，也就是將不動(dòng)產(chǎn)作為資本看待。只有住宅資本化，房屋才算實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)化，成為經(jīng)濟(jì)物品，從而客觀上才需要一個(gè)專門產(chǎn)業(yè)來(lái)生產(chǎn)。所以，樹(shù)立國(guó)民保值投資觀念，是住宅產(chǎn)業(yè)化所應(yīng)含相關(guān)鍵人文意識(shí).⑥相關(guān)制度作為實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)制度安排，下述三項(xiàng)至關(guān)關(guān)鍵；住房制度。全盤福利化實(shí)物型住房制度不可能形成住宅產(chǎn)業(yè)化。只有將住宅事務(wù)從企業(yè)（單位）實(shí)體中分離出來(lái)，推向社會(huì)，成為一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為，才能真正地實(shí)施社會(huì)化住宅生產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。工資制度。產(chǎn)權(quán)制度。完整房屋產(chǎn)權(quán)是造就千百萬(wàn)個(gè)住房商品消費(fèi)主體基礎(chǔ)性原因，同時(shí)，它也是住宅社會(huì)再生產(chǎn)順利循環(huán)確保。住房商品人格化，或說(shuō)既定房屋個(gè)人完全全部，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)理性化。另外，房屋產(chǎn)權(quán)完整，房屋交易契約才能完整，市場(chǎng)游戲規(guī)則才能完善，住宅產(chǎn)銷管才能規(guī)范化，住宅再生產(chǎn)周期才能納入產(chǎn)業(yè)化軌道。⑦經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)社會(huì)收入水平靠近較高階段。1997年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均收入為5189元，約合627美元，相當(dāng)于下中等收入國(guó)家水平，還未能進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)化所要求收入水平階段。這也是形成“房?jī)r(jià)�收入”比過(guò)高關(guān)鍵原因之一。在這一收入段因?yàn)槎鞲駹栂禂?shù)（約46%）使然，國(guó)際上住房消費(fèi)占家庭支出比約在12%，達(dá)不到發(fā)達(dá)國(guó)家約在25%水平。資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡。實(shí)際上，正是包含稅費(fèi)等在內(nèi)資源相對(duì)價(jià)格扭曲（非均衡），已經(jīng)影響了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。應(yīng)該指出是，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，能使中國(guó)住宅相關(guān)資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡，將是決定未來(lái)中國(guó)住宅業(yè)生死攸關(guān)問(wèn)題。3、發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)對(duì)策思緒①統(tǒng)一思想，思緒創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必需前提為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必需在發(fā)展思緒上提倡創(chuàng)新精神。從具體行業(yè)內(nèi)容上看，既能夠是橫向聯(lián)合，擴(kuò)大企業(yè)整體規(guī)模，提升企業(yè)資金實(shí)力；也能夠是垂直聯(lián)合，延伸企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍；從全部制形式來(lái)看，既能夠是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)之間聯(lián)合，也能夠是集體、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，或國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合?？偠灾灰欣诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有利于提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全部能夠吞并、聯(lián)合，以大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)形式提升本身競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)成市場(chǎng)資源配置最優(yōu)化目標(biāo)。②深化改革，制度創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)體制保障首先，在股權(quán)分布結(jié)構(gòu)上，改變?cè)杏^念。依據(jù)各企業(yè)具體情況，為發(fā)揮企業(yè)主動(dòng)性、主動(dòng)性、許可增加個(gè)人持股百分比，同時(shí)一些企業(yè)形成國(guó)有股不控股股權(quán)分布格局。如有一家子企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)者以自然人身份持股，個(gè)人出資100萬(wàn)元，占總股本6.25%；又如改制兩家子企業(yè)，國(guó)有股分別占46.9%和49%，職員持股會(huì)成為大股東。其次，在分配機(jī)制上，以簽約形式明確子企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)者國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，以國(guó)有資產(chǎn)保值增值情況作為關(guān)鍵考評(píng)指標(biāo)，確定年底獎(jiǎng)懲；同時(shí)，實(shí)施關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)者競(jìng)爭(zhēng)上崗，個(gè)人競(jìng)聘、教授和代表評(píng)議，然后經(jīng)董事會(huì)法定程序聘用，確保企業(yè)內(nèi)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)者流動(dòng)性和高素質(zhì)。③正確定位，市場(chǎng)創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵基礎(chǔ)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行詳盡分析，結(jié)合企業(yè)集團(tuán)本身?xiàng)l件，確定企業(yè)集團(tuán)最適宜發(fā)展領(lǐng)域，并在多元化經(jīng)營(yíng)思緒指導(dǎo)下，隨時(shí)注意市場(chǎng)新興領(lǐng)域發(fā)展，為企業(yè)集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。④制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵確保要提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)內(nèi)部管理能級(jí)和運(yùn)作效率是基礎(chǔ)，作為以資產(chǎn)關(guān)系為關(guān)鍵紐帶房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)要在理順資產(chǎn)關(guān)系基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)制度創(chuàng)新和完善，建立適應(yīng)各企業(yè)集團(tuán)本身特點(diǎn)高效管理機(jī)制，增強(qiáng)集團(tuán)凝聚力，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。⑤加緊培養(yǎng)，造就一支優(yōu)異企業(yè)家隊(duì)伍是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)關(guān)鍵所在企業(yè)家素質(zhì)和能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)成敗。這方面中國(guó)、國(guó)外企業(yè)興衰案例比比皆是。從企業(yè)集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，只有不停提升集團(tuán)內(nèi)企業(yè)家綜合素質(zhì)和能力，才能使企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境改變，并促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大。所以，首先要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部建立公開(kāi)、公平激勵(lì)和晉升機(jī)制，并經(jīng)過(guò)定時(shí)培訓(xùn)制度，為職員成長(zhǎng)提供環(huán)境，為集團(tuán)發(fā)展提供后備人才；其次，要在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)推行關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)者向社會(huì)公開(kāi)聘用制度，保持企業(yè)高層管理人員流動(dòng)性和活力。⑥確立產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)政策即特定時(shí)期國(guó)家對(duì)某一產(chǎn)業(yè)態(tài)度及對(duì)應(yīng)干預(yù)。對(duì)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)說(shuō)，目前采取方法最少應(yīng)有：產(chǎn)業(yè)定位。1996年夏中央提出將住宅業(yè)培育成新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)，在一定意義上講，等于初步明確了住宅業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中坐標(biāo)。為了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提升產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率，仍有必需深入明確和提升住宅產(chǎn)業(yè)在《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》中位置，真正確立起住宅業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)地位。除此，應(yīng)依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景計(jì)劃立即制訂出臺(tái)“中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)久發(fā)展綱要”，以明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展步驟和取向。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。1997年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入中近80%為售房所得，土地轉(zhuǎn)讓收入僅占4.66%，租房收入僅有1.75%。這么結(jié)構(gòu)不能說(shuō)是合理，有待調(diào)整。目前，一應(yīng)經(jīng)過(guò)一系列企業(yè)行為規(guī)制，調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部再生產(chǎn)步驟各個(gè)階段百分比關(guān)系，形成良性循環(huán)“投入�產(chǎn)出”鏈。二應(yīng)最大程度地利用住宅業(yè)波及效應(yīng)，充足發(fā)揮住宅業(yè)上游、下游和兩岸產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，帶動(dòng)建材、建筑、家俱（電）等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生住宅業(yè)在經(jīng)濟(jì)增加中“乘數(shù)”效用。三應(yīng)立即把握和隨時(shí)調(diào)整好住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體關(guān)系，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期不一樣階段，住宅業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)角色能夠起推進(jìn)機(jī)和穩(wěn)壓器不一樣作用。公共政策。其宗意在于處理規(guī)模經(jīng)濟(jì)和壟斷弊端（“馬歇爾陷阱”），以規(guī)范產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)之間關(guān)系。依據(jù)住宅業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)公共政策可采取以下動(dòng)作：在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上，緣于住宅含有商品性和社會(huì)保障原因及住宅產(chǎn)品復(fù)雜性，住宅市場(chǎng)可采取“壟斷+競(jìng)爭(zhēng)”不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；在市場(chǎng)行為上，經(jīng)過(guò)價(jià)格和質(zhì)量管理部門介入，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋價(jià)格和工程質(zhì)量，進(jìn)行合理競(jìng)爭(zhēng)；在市場(chǎng)效果上，經(jīng)過(guò)資質(zhì)管理部門“進(jìn)入”門坎和年檢淘汰和企業(yè)重組，“適者生存”逐步形成大中小企業(yè)合理百分比，實(shí)現(xiàn)正常產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率。⑦結(jié)構(gòu)技術(shù)系統(tǒng)提升住宅產(chǎn)品技術(shù)含量是住宅產(chǎn)業(yè)化內(nèi)在涵義，尤其是在住宅生產(chǎn)過(guò)程關(guān)鍵步驟實(shí)施現(xiàn)代化技術(shù)營(yíng)造尤為關(guān)鍵。設(shè)計(jì)技術(shù)系統(tǒng)。堅(jiān)持以人為本現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在計(jì)劃布局、功效結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、房屋套型、室（內(nèi)）外交通等方面把人需要、人方便、人舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技結(jié)果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于能提升生活質(zhì)量住宅產(chǎn)品之中。材料技術(shù)系統(tǒng)。大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久建筑材料。研發(fā)和采取標(biāo)準(zhǔn)化部件，實(shí)施建筑材料質(zhì)量認(rèn)證，禁用“三無(wú)”建材。廚衛(wèi)產(chǎn)品逐步實(shí)現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊替換實(shí)心粘土磚，采取內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開(kāi)間、上部為少縱墻鋼筋混凝土剪力墻體系。建筑技術(shù)系統(tǒng)。不停改善現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進(jìn)和采取國(guó)外優(yōu)異節(jié)能、安全、利于環(huán)境建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采取膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強(qiáng)制實(shí)施健全模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目管理、模板計(jì)算和配件、工材和機(jī)械管理。⑧完善支持步驟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境。勿庸置言，住宅產(chǎn)業(yè)所處產(chǎn)業(yè)環(huán)境并非樂(lè)觀，其原因，現(xiàn)有體制方面，也有利益方面。為了實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化宏偉事業(yè)，需要投資、計(jì)劃、財(cái)政、銀行、建設(shè)、土地、房管、工商、環(huán)（保）衛(wèi)、園林、公用、通訊等一系列部門和步驟配合和創(chuàng)新，開(kāi)辟出住宅業(yè)生存和發(fā)展生態(tài)環(huán)境，予產(chǎn)業(yè)以生息空間。倘若，誰(shuí)是關(guān)鍵發(fā)展產(chǎn)業(yè)，大家全部去“吃大戶”，就不可能形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化住宅業(yè)。理順住房?jī)r(jià)格體系。這里是指和住房相關(guān)工資、稅收、取費(fèi)、利息、成本、價(jià)格、交易費(fèi)用等。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化，需要均衡住房?jī)r(jià)格，采取若干方法：不停提升居民可支配國(guó)民收入份額；低度收取自住房屋稅費(fèi)；規(guī)范住房開(kāi)發(fā)建造可攤成本；以“收入反推法”規(guī)制一般住宅成本，管制經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格；降低自住房交易程序，降低交易成本。實(shí)施金融創(chuàng)新。現(xiàn)時(shí)住房金融創(chuàng)新還有寬廣空間，一是在住房消費(fèi)信貸上，要形成無(wú)障礙“快速作業(yè)步驟”。減化手續(xù)，延長(zhǎng)久限，完善住房貸款擔(dān)保，實(shí)施基準(zhǔn)利率，貸款政府合適貼息，普遍降低利率，工資改革前可建立購(gòu)房債券制度。在提升住房公積金利用效率前提下，多發(fā)明些適合國(guó)情大眾化按揭工具。加緊房地產(chǎn)證券化論證，盡早進(jìn)行試點(diǎn)，以形成住房抵押貸款�級(jí)市場(chǎng)。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品化運(yùn)作多元化籌資渠道，以確保住宅社會(huì)再生產(chǎn)循環(huán)?？煽紤]建立不一樣層次住房基金，以彩票方法融資建設(shè)廉租房、成立官助民辦城市職員住宅合作社。同時(shí)，為加速住宅產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)全國(guó)性并在各大中城市設(shè)置分支機(jī)構(gòu)住宅銀行是必不可缺。⑨建立創(chuàng)新體制下住宅建設(shè)管理體系和人才隊(duì)伍要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益增加向內(nèi)涵式、集約型方法轉(zhuǎn)變，必需引入優(yōu)異管理思想和方法，實(shí)施以下戰(zhàn)略：建立教授決議支持系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理網(wǎng)絡(luò)化。住宅建設(shè)是一項(xiàng)投資大周期長(zhǎng)系統(tǒng)工程，包含計(jì)劃、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、建筑材料、安防智能系統(tǒng)，工序復(fù)雜，需要和多個(gè)部門、行業(yè)協(xié)調(diào)配合和人員、技術(shù)、管理科學(xué)有機(jī)組合才能實(shí)施。所以，只靠經(jīng)驗(yàn)和拍腦袋不可能處理全部出現(xiàn)問(wèn)題，必需引入教授咨詢決議支持系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)咨詢決議科學(xué)化和民主化，降低決議盲目性和失誤帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)總體目標(biāo)，要依據(jù)工作特點(diǎn)，改變傳統(tǒng)人工方法，建立計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)，充足利用網(wǎng)絡(luò)資源，經(jīng)過(guò)動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)完成信息傳輸和立即信息反饋，對(duì)大型項(xiàng)目和各個(gè)步驟定額科技管理提供科學(xué)、有效支持。人才戰(zhàn)略。一是要積累人才、聚集人才，建立人才庫(kù)，樹(shù)立人才優(yōu)勢(shì)；二是要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提升職員素質(zhì)；三是要善于使用人才，挖掘潛在人力資源，努力做到人盡其才，充足發(fā)揮其發(fā)明力和活力。要有針對(duì)性地引進(jìn)、培養(yǎng)技術(shù)、管理方面優(yōu)異人才，把人力資源工作提升到一個(gè)新高度來(lái)認(rèn)識(shí)。開(kāi)拓型、復(fù)合型人才是現(xiàn)階段住宅建設(shè)所急需。相關(guān)人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，如綜合性大學(xué)應(yīng)依據(jù)實(shí)際需要，更新課程體系、調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)出更多素質(zhì)高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)新型復(fù)合人才以滿足住宅建設(shè)急需。住宅品牌戰(zhàn)略。良好品牌傳達(dá)了質(zhì)量確保。住宅品牌戰(zhàn)略是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是從計(jì)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中品牌積累創(chuàng)新工程。因?yàn)樽≌唐凡豢蓮?fù)制性和組成要素復(fù)雜性決定了不能以單個(gè)住宅商品為品牌單位，而應(yīng)以整個(gè)樓盤、整個(gè)小區(qū)，或小區(qū)中一個(gè)組團(tuán)為品牌單位。企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌關(guān)鍵，良好企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌形象確保。一個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌不不過(guò)這個(gè)企業(yè)優(yōu)異技術(shù)和良好質(zhì)量確保體系集成，更是這個(gè)企業(yè)文化內(nèi)涵和企業(yè)精神結(jié)晶。（二）電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷戰(zhàn)略1、電子商務(wù)策略1)房地產(chǎn)業(yè)��面臨電子商務(wù)挑戰(zhàn)房地產(chǎn)業(yè)作為處于競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域傳統(tǒng)行業(yè)，面對(duì)著本身發(fā)展中出現(xiàn)問(wèn)題和新型電子商務(wù)挑戰(zhàn)，正處于一個(gè)決定未來(lái)怎樣發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)業(yè)自1997年走出低谷以后，市場(chǎng)需求逐步擴(kuò)大，而且經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰，一批有實(shí)力開(kāi)發(fā)商脫穎而出，專業(yè)化水平快速提升，出現(xiàn)了總投資額平穩(wěn)增加有利局面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年中國(guó)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量增加17.4%，完工面積增加20.9%，銷售增加率11.l%。和此同時(shí)，像深長(zhǎng)城、深萬(wàn)科、亞泰集團(tuán)這些業(yè)績(jī)優(yōu)良、管理完善房地產(chǎn)企業(yè)在多年致力于專業(yè)化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，卻無(wú)法快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)，并出現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率連續(xù)下降、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始衰減危機(jī)。其次，現(xiàn)在盈利不多或無(wú)法盈利電子商務(wù)卻在風(fēng)險(xiǎn)投資推波助瀾下，不停收購(gòu)?fù)滩⒍鄠€(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中優(yōu)異企業(yè)，利用這些企業(yè)每十二個(gè)月發(fā)明利潤(rùn)來(lái)填補(bǔ)眼前虧損，這些從一個(gè)側(cè)面給中國(guó)房地產(chǎn)商帶來(lái)了電子商務(wù)浪潮巨大沖擊。2)房地產(chǎn)��電子商務(wù)相結(jié)合基礎(chǔ)面對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必需應(yīng)正確多種問(wèn)題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市企業(yè)在感嘆電子商務(wù)發(fā)展迅猛之余，已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)探索用電子商務(wù)技術(shù)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)運(yùn)作模式。現(xiàn)在，中國(guó)電子商務(wù)發(fā)育尚不健全，如安全、速度、企業(yè)電腦化信息化程度及普及程度等均存在很多未能處理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在這種情況下，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)商而言，涉足電子商務(wù)最關(guān)鍵基礎(chǔ)就是：中國(guó)現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)人口是未來(lái)幾年房地產(chǎn)最大潛在消費(fèi)群體，這個(gè)群體含有以城市人口為主、年紀(jì)在20－40歲之間，收入水平較高、學(xué)歷較高特點(diǎn)。同時(shí)，在中國(guó)各大中城市正在對(duì)住房分配制度進(jìn)行改革，在取消傳統(tǒng)福利分房以后，這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)人群正是立即要購(gòu)置和將要購(gòu)置住房主力消費(fèi)群體。另外，物業(yè)管理小區(qū)智能化管理（也稱網(wǎng)絡(luò)小區(qū)）也正在深圳、上海、北京等城市相繼出現(xiàn)，而網(wǎng)絡(luò)小區(qū)一旦形成并結(jié)合物業(yè)管理，就能夠快速成為電子商務(wù)發(fā)展“瓶頸”�社會(huì)配送體系中一個(gè)關(guān)鍵組成部分，有利于處理配送難題，也使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)第三產(chǎn)業(yè)得以擴(kuò)展和延伸。而上述兩方面正是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合本身特點(diǎn)，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和科技水平一個(gè)關(guān)鍵方面，也是其拓展新利潤(rùn)增加點(diǎn)關(guān)鍵起源，從而使網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)行業(yè)能夠從神話走向現(xiàn)實(shí)��有實(shí)實(shí)在在利潤(rùn)確保。有實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)正在以極大熱情關(guān)注日趨龐大網(wǎng)絡(luò)人口，房地產(chǎn)上市企業(yè)已經(jīng)捷足先登：如金豐投資（股票代碼600606）構(gòu)建了一個(gè)面向中國(guó)一般老百姓住宅消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)綜合網(wǎng)絡(luò)體系平臺(tái)��“金豐中國(guó)房產(chǎn)置換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)《中國(guó)易居網(wǎng)》，形成了由房屋置換網(wǎng)、家庭裝飾網(wǎng)、建材配送網(wǎng)和環(huán)境綠化網(wǎng)所組成一體化服務(wù)體系，獨(dú)樹(shù)一幟地發(fā)明了主營(yíng)住宅消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)這一全新市場(chǎng)概念；深深房（股票代碼0029）經(jīng)過(guò)給原有存量物業(yè)深房大廈以新創(chuàng)意��建成高新技術(shù)企業(yè)基地“深圳數(shù)碼港”，從而使多年存量資產(chǎn)得以盤活，同時(shí)，也使“深深房”企業(yè)本身也以此打開(kāi)了進(jìn)入高科技領(lǐng)域之門。3）中國(guó)房地產(chǎn)電子商務(wù)現(xiàn)實(shí)狀況中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站大約200多個(gè)，大多包含房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)操作步驟：相關(guān)房地產(chǎn)政策及信息、企業(yè)內(nèi)部管理、工程及材料管理、銷售及中介代理、物業(yè)管理等。關(guān)鍵有以下多個(gè)類型：房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站（綜合站點(diǎn)）：包含《中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)》、《北京房地產(chǎn)網(wǎng)》、《易居網(wǎng)》等；房地產(chǎn)企業(yè)站點(diǎn)：包含《廣東宏遠(yuǎn)》、《珠江投資》、《長(zhǎng)城地產(chǎn)》、《深萬(wàn)科》等；建筑材料采購(gòu)交易平臺(tái)：包含《建筑資訊》、《建筑時(shí)空》、《中國(guó)建材電子商務(wù)》等；物業(yè)網(wǎng)上銷售及中介代理：包含《深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《中原代理》、《廣廈房地產(chǎn)交易網(wǎng)》等；網(wǎng)上房屋租賃和交換：包含《無(wú)憂租房��全國(guó)版》、《搜房網(wǎng)》、《易居網(wǎng)》等；物業(yè)管理：比較經(jīng)典有《天安物業(yè)》等。從總體上看，房地產(chǎn)網(wǎng)站現(xiàn)在絕大多數(shù)還處于初級(jí)探索階段，普遍存在問(wèn)題就是經(jīng)營(yíng)思想單一、功效設(shè)計(jì)雷同、缺乏品牌號(hào)召力等。4）房地產(chǎn)涉足電子商務(wù)方法第一、企業(yè)內(nèi)部管理電腦化和信息化��房地產(chǎn)電子商務(wù)基礎(chǔ)根據(jù)現(xiàn)在劃分方法，電子商務(wù)能夠分為三種類型：B2B、B2C和企業(yè)內(nèi)部電子商務(wù)管理。前二者是目前大家廣為關(guān)注焦點(diǎn)，第三種屬于最為基礎(chǔ)性電子商務(wù)，但現(xiàn)在卻普遍被忽略，而這種忽略很有可能造成現(xiàn)在電子商務(wù)神話破滅，因?yàn)閷?duì)電子商務(wù)未來(lái)遠(yuǎn)景美好想象假如沒(méi)有企業(yè)電腦化和信息化管理基礎(chǔ)，最終只能是泡沫。第二、房地產(chǎn)建材B2B電子商務(wù)��一個(gè)現(xiàn)實(shí)切入點(diǎn)現(xiàn)在，電子商務(wù)發(fā)展僅僅是技術(shù)上初步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣等易于操作初級(jí)階段，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑材料采購(gòu)也含有這么性質(zhì)，且材料成本在建筑施工成本中占有相當(dāng)大比重，約50%左右，這種需求有著真實(shí)供求信息，能夠形成開(kāi)發(fā)商（建筑商）��材料供給商（生產(chǎn)廠家）真正交易量，吸引材料供給商蜂擁而至，從而形成一個(gè)供給價(jià)格不停降低，真實(shí)需求不停增加良性循環(huán)。經(jīng)過(guò)建材B2B網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)能夠達(dá)成充足發(fā)揮大型房地產(chǎn)企業(yè)資源集合優(yōu)勢(shì)，有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。房地產(chǎn)B2B電子商務(wù)服務(wù)對(duì)象關(guān)鍵有材料供給商、發(fā)展商和設(shè)計(jì)單位。發(fā)展方法最好為多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同參與交易平臺(tái)組建，經(jīng)過(guò)聯(lián)合交易表現(xiàn)效益最大化；同時(shí)，交易群體中買賣雙方一定是交易平臺(tái)關(guān)鍵組成部分。經(jīng)過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)B2B電子商務(wù)，以加強(qiáng)房地產(chǎn)商、建筑商及材料供給商管理，降低現(xiàn)在普遍存在材料采購(gòu)黑箱操作，最大程度地實(shí)現(xiàn)信息共事和流動(dòng)。第三、房地產(chǎn)B2C電子商務(wù)��含有廣泛現(xiàn)實(shí)資源現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)化水平較低一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)志就是企業(yè)對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)化程度很有限，房地產(chǎn)業(yè)也是如此。借助B2C電子商務(wù)優(yōu)勢(shì)，能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)化，使開(kāi)發(fā)商取得并有可能根據(jù)廣大用戶真實(shí)需求進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)水平連續(xù)提升。所以B2C電子商務(wù)也是房地產(chǎn)商不可忽略關(guān)鍵方面。房地產(chǎn)B2C電子商務(wù)出發(fā)點(diǎn)是利用房地產(chǎn)電子網(wǎng)站表現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)商務(wù)活動(dòng)各個(gè)方面，如深圳建聯(lián)企業(yè)推出《買房網(wǎng)》，利用深圳建設(shè)投資控股企業(yè)所屬眾多房地產(chǎn)、建筑施工和物業(yè)管理企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，擬將該網(wǎng)站表現(xiàn)以下功效：是各開(kāi)發(fā)商資訊公布和用戶獲取信息平臺(tái)；直接向用戶傳輸各企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化；為用戶和開(kāi)發(fā)商提供網(wǎng)上交流場(chǎng)所；為開(kāi)發(fā)商提供網(wǎng)上銷售等等。同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)也能夠經(jīng)過(guò)Internet良好交互性和易見(jiàn)性，大大拓展其業(yè)務(wù)范圍：發(fā)明電子媒體；進(jìn)行網(wǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)宣傳；實(shí)現(xiàn)用戶資源有效利用；網(wǎng)上房屋評(píng)定；網(wǎng)上按揭服務(wù)；網(wǎng)上相關(guān)性保險(xiǎn)服務(wù)；建立房屋租賃、二手房交易等信息服務(wù)平臺(tái)；提供房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信息；為中小開(kāi)發(fā)商提供專業(yè)化、權(quán)威性市場(chǎng)結(jié)果。以此，既使網(wǎng)絡(luò)企業(yè)有了切實(shí)利潤(rùn)確保；同時(shí)，又大大拓展了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)互動(dòng)互利。另外中國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常全部有自己物業(yè)管理企業(yè)，管理著面積巨大物業(yè)小區(qū)，從而擁有龐大用戶資源，這實(shí)際上就把握了未來(lái)各類電子商務(wù)關(guān)鍵��網(wǎng)絡(luò)末端消費(fèi)者。在這些含有成熟生活配套實(shí)施小區(qū)基礎(chǔ)上利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)很輕易快速形成一個(gè)龐大網(wǎng)上虛擬小區(qū)。經(jīng)過(guò)住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化，業(yè)主可經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)，享受網(wǎng)上視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上多種服務(wù)等多個(gè)綜合信息服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)小區(qū)在中國(guó)出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代末，1999年北京亞運(yùn)村完成了中國(guó)第一信息化智能小區(qū)應(yīng)用平臺(tái)建設(shè)��北辰小區(qū)高速寬帶多媒體綜合信息系統(tǒng)（國(guó)家863計(jì)劃信息技術(shù)領(lǐng)域關(guān)鍵項(xiàng)目和首全部信息化建設(shè)關(guān)鍵工程）；深業(yè)集團(tuán)準(zhǔn)備利用在深圳管理600萬(wàn)平方米小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，深長(zhǎng)城、深萬(wàn)科、長(zhǎng)春亞泰集團(tuán)等企業(yè)也準(zhǔn)備在已建和在建小區(qū)內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化改革和建設(shè)。小區(qū)智能化擴(kuò)展了傳統(tǒng)住宅小區(qū)概念，提升了物業(yè)本身價(jià)值和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)了用戶資源反復(fù)利用，使用戶網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)成為一個(gè)全新利潤(rùn)增加點(diǎn)，為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)新商業(yè)機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)B2C電子商務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在更廣范圍內(nèi)和更深層次上滿足用戶個(gè)性化需求，并有可能進(jìn)入部分過(guò)去因?yàn)樾袠I(yè)壁壘和局限而無(wú)法包含領(lǐng)域，在相關(guān)行業(yè)進(jìn)行適度多元化發(fā)展。5)房地產(chǎn)業(yè)迎接電子商務(wù)思緒房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部電腦信息化管理水平為基礎(chǔ)，提升房地產(chǎn)各步驟運(yùn)作效率；從建材電子商務(wù)著手，降低開(kāi)發(fā)成本；充足調(diào)動(dòng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)，用Internet改造房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)步驟，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和電子商務(wù)有機(jī)結(jié)合。2、定制營(yíng)銷戰(zhàn)略6月，萬(wàn)通筑巢網(wǎng)推出了網(wǎng)上定制獨(dú)立式住宅業(yè)務(wù)。這是到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)電子商務(wù)最根本行動(dòng)。其實(shí)質(zhì)就是要用信息時(shí)代思索模式和技術(shù)手段根本變革中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式，即采取戴爾網(wǎng)上攢電腦模式，在網(wǎng)上攢房子��用戶在網(wǎng)上自己定制、網(wǎng)上直銷、網(wǎng)上結(jié)算、網(wǎng)上管家服務(wù)。全部房屋要素均可網(wǎng)上交易，房子拆成了零件，用戶要求什么房子，用戶只要親眼看看土地就行了。在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上把用戶資源規(guī)?；蛡€(gè)性化，按需建房，網(wǎng)上直銷。要讓購(gòu)房者在網(wǎng)上完全、根本、個(gè)性化地定制房子，把自己需要戶型、地段、結(jié)構(gòu)全全部在網(wǎng)上公布以后，再和發(fā)展商進(jìn)行確定、切磋，然后回過(guò)頭來(lái)再在網(wǎng)上交付定金，監(jiān)督和了解施工進(jìn)程等等。這么能夠讓發(fā)展商完全依據(jù)用戶個(gè)人需求，經(jīng)過(guò)組裝方法快速地生產(chǎn)出用戶需要房子。這個(gè)網(wǎng)還要幫助萬(wàn)通進(jìn)行全球采購(gòu)?！岸ㄖ茽I(yíng)銷”市場(chǎng)營(yíng)銷觀念是和發(fā)達(dá)加工制造技術(shù)、電信和信息技術(shù)和日益全球化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)緊密相連。電子營(yíng)銷環(huán)境下市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，從根本上改變了傳統(tǒng)4Ps或6Ps營(yíng)銷觀念，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生虛擬組織不再需要地理上營(yíng)銷渠道，也不需要存放清單，不需要大而固定營(yíng)銷場(chǎng)所，就能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)。網(wǎng)絡(luò)商務(wù)能夠愈加快捷更正確地捕捉用戶光臨網(wǎng)站各項(xiàng)信息，以此來(lái)了解用戶偏好，預(yù)期新產(chǎn)品概念和廣告效果，最終使用戶參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從而達(dá)成接單后生產(chǎn)和一對(duì)一、高質(zhì)量、個(gè)性化“定制產(chǎn)品”和“定制服務(wù)”。1）房地產(chǎn)定制營(yíng)銷類型依據(jù)用戶參與程度和產(chǎn)品復(fù)雜程度由高到低，能夠?qū)⒍ㄖ茽I(yíng)銷分為合作型、適應(yīng)型、選擇型和消極型四種類型。住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，可供選擇房型式樣和建筑材料品種比較繁多，施工工藝復(fù)雜。用戶通常難以權(quán)衡，甚至有一個(gè)束手無(wú)策感覺(jué)。在這種情況下能夠采取“合作型定制營(yíng)銷”：企業(yè)和用戶進(jìn)行直接溝通，幫助她們確定滿足其需要最好房產(chǎn)，并以最快速度建造，將定制房子送到用戶手中。比如，當(dāng)用戶來(lái)到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)時(shí)，她們并不知道什么樣房子最適合自己。而房子房型規(guī)格品種很多，每個(gè)材料全部有很多個(gè)選擇。這時(shí)，銷售人員先經(jīng)過(guò)特定軟件，在平臺(tái)上依據(jù)用戶具體要求將多種數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，幾分鐘內(nèi)便將房子藍(lán)圖描繪出來(lái)；用戶再依據(jù)自己偏好進(jìn)行調(diào)整，直到看見(jiàn)自己最中意為止。這時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)將數(shù)據(jù)傳真到設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行圖紙細(xì)化，再征求用戶要求，隨即傳送到建筑工程部門投入生產(chǎn)。兩個(gè)月后，用戶便能夠住進(jìn)表現(xiàn)自己風(fēng)格定制住宅。2）房地產(chǎn)定制營(yíng)銷路徑開(kāi)發(fā)商必需對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)進(jìn)行改造實(shí)現(xiàn)對(duì)自己產(chǎn)品定制：一是住宅產(chǎn)品重新設(shè)計(jì)；二是建筑過(guò)程重新設(shè)計(jì)；三是供給網(wǎng)絡(luò)改善。一是產(chǎn)品重新設(shè)計(jì)。企業(yè)對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行重新設(shè)計(jì)時(shí)，要盡可能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品模塊化和標(biāo)準(zhǔn)化。這時(shí)模塊分為兩個(gè)部分：一部分是全部住宅共有，另一部分是表現(xiàn)定制特征。實(shí)現(xiàn)模塊化，首先有利于開(kāi)發(fā)商將共同部分事先按標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)、生產(chǎn)和組裝，一旦用戶提出自己特定要求，便將這些滿足要求部件快速組裝上去，這么能夠提升速度和效率；其次，開(kāi)發(fā)商能夠在同一時(shí)間組織采購(gòu)和生產(chǎn)不一樣模塊，這么能夠節(jié)省建造時(shí)間；另外，這么做還便于檢驗(yàn)住宅質(zhì)量問(wèn)題。在進(jìn)行產(chǎn)品重新設(shè)計(jì)時(shí)，要預(yù)防其增加成本高于定制所帶來(lái)利潤(rùn)。這要求營(yíng)銷、研究和開(kāi)發(fā)、建造、銷售、財(cái)務(wù)部門通力合作：營(yíng)銷部門要確定滿足用戶需要所要達(dá)成規(guī)模定制程度；研究和開(kāi)發(fā)部門要對(duì)住宅進(jìn)行最有效重新設(shè)計(jì)；建造和銷售部門必需確保原材料有效供給和建造順利進(jìn)行；財(cái)務(wù)部門要立即提供生產(chǎn)成本情況和財(cái)務(wù)分析。二是生產(chǎn)過(guò)程重新設(shè)計(jì)。將生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行解剖，劃分為相對(duì)獨(dú)立子過(guò)程，再進(jìn)行重新組合，這么一樣能夠有效地滿足規(guī)模定制要求。比如，網(wǎng)絡(luò)上接到定單后，立即組織采購(gòu)，無(wú)須有大量庫(kù)存原材料，可能有效節(jié)省庫(kù)存成本。假如用戶要求住宅類型，市場(chǎng)有現(xiàn)存，用戶又可接收，甚至能夠轉(zhuǎn)讓定單。銷售過(guò)程也簡(jiǎn)化為銷售到交房過(guò)程，省去其中代理企業(yè)、廣告企業(yè)等中間步驟。三是供給網(wǎng)絡(luò)改善。供給網(wǎng)絡(luò)處理問(wèn)題和技術(shù)支持信息要豐富、全方面，不然用戶從網(wǎng)上尋求不到直接支持而轉(zhuǎn)為尋求傳統(tǒng)方法處理，網(wǎng)站也就發(fā)揮不了網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)。其次，網(wǎng)絡(luò)建設(shè)關(guān)鍵是數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，數(shù)據(jù)庫(kù)要有以下特點(diǎn)：（1）在數(shù)據(jù)庫(kù)中每個(gè)現(xiàn)在或潛在用戶全部要作為一個(gè)單位統(tǒng)計(jì)存放起來(lái)，只有了解每個(gè)個(gè)體信息才能細(xì)分市場(chǎng)，并可經(jīng)過(guò)匯總數(shù)據(jù)發(fā)覺(jué)市場(chǎng)總體特征。（2）每個(gè)用戶統(tǒng)計(jì)不僅要包含用戶通常信息如姓名、地址、電話等，還要包含一定范圍市場(chǎng)營(yíng)銷信息，即用戶需求和需求特點(diǎn)；（3）每個(gè)用戶統(tǒng)計(jì)還應(yīng)包含有用戶是否接觸到針對(duì)特定市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)信息，對(duì)企業(yè)采取營(yíng)銷溝通或銷售活動(dòng)所作反應(yīng)信息。大型數(shù)據(jù)庫(kù)能夠自動(dòng)統(tǒng)計(jì)和處理用戶信息，并發(fā)覺(jué)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和威脅，提供市場(chǎng)決議和有效合理地配置企業(yè)資源。在定制營(yíng)銷中，網(wǎng)絡(luò)還起到企業(yè)內(nèi)部管理職能。每一個(gè)分銷中心不僅是業(yè)務(wù)中心，而且是管理部門，有開(kāi)拓業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理職能。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高度智能化和扁平化管理。經(jīng)過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)管理實(shí)現(xiàn)和用戶和總部充足溝通，首先可方便捷地接收總部指令，其次能夠快速地處理用戶需求信息；經(jīng)過(guò)扁平化和充足授權(quán)，實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)作。3、4RS營(yíng)銷策略4RS營(yíng)銷策略由關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報(bào)四個(gè)部分組成，同時(shí)兼顧生產(chǎn)者和消費(fèi)者利益，達(dá)成一個(gè)雙贏局面。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)步驟特殊性，利用4RS營(yíng)銷策略就顯得尤為必需和關(guān)鍵，也就是說(shuō)后期物業(yè)管理開(kāi)展得順利是否，很大部分決定于前期銷售時(shí)策略。在目前競(jìng)爭(zhēng)猛烈房地產(chǎn)市場(chǎng)，用戶含有動(dòng)態(tài)性，用戶忠誠(chéng)度是改變，要提升用戶忠誠(chéng)度，贏得長(zhǎng)久而穩(wěn)定市場(chǎng)，就要經(jīng)過(guò)一些有效方法在業(yè)務(wù)、需求方面和用戶建立關(guān)聯(lián)。在這種相互影響市場(chǎng)關(guān)系中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最現(xiàn)實(shí)問(wèn)題不再是怎樣控制、制訂和實(shí)施計(jì)劃，而在于怎樣站在業(yè)主角度，立即傾聽(tīng)業(yè)主期望、渴望和需求，并立即回復(fù)和快速作出反應(yīng)，滿足用戶需求。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)逐步走向品牌競(jìng)爭(zhēng)；也從集團(tuán)購(gòu)置轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)行為。房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入4RS營(yíng)銷策略環(huán)境和時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。導(dǎo)入4RS營(yíng)銷策略意義在于：1）4RS是一個(gè)很正確描述開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系一個(gè)營(yíng)銷策略，同時(shí)也符合目前大家對(duì)商業(yè)一般要求，也是第一次把雙贏概念引入房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷策略。2）有利于建立樓盤品牌，深入成就企業(yè)品牌。一個(gè)好營(yíng)銷策略能產(chǎn)生一個(gè)成功樓盤，一個(gè)成功樓盤能成就一個(gè)企業(yè)品牌。4RS就是這么一個(gè)營(yíng)銷策略。大凡名牌企業(yè)全部自覺(jué)不自覺(jué)地利用了4RS營(yíng)銷策略。萬(wàn)科就是以一貫尊重用戶為優(yōu)勢(shì)，中國(guó)海外則以一流質(zhì)量和一流物業(yè)管理享譽(yù)深港，還有順德碧桂園、中山雅居樂(lè)、廣州奧林匹克花園全部是雙贏例子，同時(shí)也經(jīng)過(guò)這種策略成就了名牌樓盤，從而提升了開(kāi)發(fā)企業(yè)著名度?？偠灾?，利用4RS策略，感動(dòng)業(yè)主，使業(yè)主和開(kāi)發(fā)商能相互了解、相互支持，完全能夠成就一個(gè)名牌樓盤，深入成就一個(gè)名牌企業(yè)。3）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范化發(fā)展。因?yàn)閷?dǎo)入4RS營(yíng)銷策略，整個(gè)社會(huì)對(duì)購(gòu)房居住見(jiàn)解和見(jiàn)解就可能會(huì)發(fā)生改變。開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到和業(yè)主互動(dòng)關(guān)鍵，業(yè)主也認(rèn)識(shí)到和開(kāi)發(fā)商雙贏關(guān)鍵，誰(shuí)也不會(huì)只顧自己利益；整個(gè)行業(yè)就會(huì)沿著一個(gè)良性循環(huán)方向發(fā)展。五、政策和環(huán)境（一）現(xiàn)在房地產(chǎn)政策環(huán)境1998年以來(lái)，國(guó)家實(shí)施住房制度改革和住房分配貨幣化。經(jīng)過(guò)刺激住宅消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。下表是1999年至今相關(guān)部門公布關(guān)鍵法律法規(guī)及相關(guān)通知匯編。ExportTableToExcel

政策公布時(shí)間發(fā)文部門文件名(或政策內(nèi)容)3月14日建設(shè)部商品房銷售管理措施3月14日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策通知12月15日建設(shè)部住宅和房地產(chǎn)業(yè)司相關(guān)北京地域公房出售成本價(jià)及現(xiàn)住部級(jí)干部宿舍著名人士和已故部級(jí)干部?jī)号?gòu)房等相關(guān)問(wèn)題匯報(bào)12月7日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策通知11月16日北京市國(guó)土資源和房屋管理局北京市已購(gòu)公有住房上市出租管理暫行要求11月北京市取消內(nèi)外銷商品房現(xiàn)房銷售許可證10月國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部相關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)通知10月建設(shè)部簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記程序指導(dǎo)意見(jiàn)9月6日財(cái)政部相關(guān)企業(yè)住房制度改革中相關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題通知9月1日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)住房公積金管理中心相關(guān)稅收政策通知8月《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（國(guó)際GB／T17986—）5月16日建設(shè)部、人民銀行住房置業(yè)擔(dān)保管理試行措施3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及建設(shè)部相關(guān)個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅相關(guān)問(wèn)題通知1月國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例1999年12月30日建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款措施1999年7月29日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策通知1999年4月19日建設(shè)部已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行措施1999年4月19日建設(shè)部城鎮(zhèn)廉租住房管理措施1999年4月6日中國(guó)人民銀行經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行要求1999年4月3日國(guó)務(wù)院住房公積金管理?xiàng)l例（二）WTO對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)影響1、入世影響主動(dòng)方面以《中美相關(guān)中國(guó)入世雙邊協(xié)議》為例，其中和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)并相關(guān)鍵影響內(nèi)容有：在農(nóng)業(yè)方面將消除貿(mào)易壁壘，并增加大范圍美國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)準(zhǔn)入；在工業(yè)品方面，將降低關(guān)稅并消除廣泛系統(tǒng)性貿(mào)易障礙。這么，會(huì)使部分工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格降低。它意味著，因部分原材料、半成品價(jià)格下降會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有所降低；而因居民日常消費(fèi)支出降低，會(huì)對(duì)應(yīng)提升可用于住房消費(fèi)資金額度間接提升住宅需求量。在關(guān)稅方面，將由現(xiàn)在平均24.6%削減至9.4%；和加入信息技術(shù)協(xié)議后，對(duì)電腦、電信設(shè)備、半導(dǎo)體和其它高科技產(chǎn)品完全免稅；在汽車領(lǐng)域到中期中國(guó)將把關(guān)稅削減至25%。在木材和造紙領(lǐng)域，關(guān)稅將由現(xiàn)在12%-18%（木材）和15%－25%（紙張）降低至5%－7.5%。全部這些全部會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)成本降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中花費(fèi)木材制品價(jià)格降低房地產(chǎn)業(yè)中包含智能化設(shè)施成本降低尤其是汽車愈加普及及交通成本降低。會(huì)使郊區(qū)化步伐深入加緊。在服務(wù)業(yè)方面。中國(guó)承諾將取消對(duì)服務(wù)領(lǐng)域大部分限制包含銷售業(yè)、銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、電信業(yè)、會(huì)計(jì)律師等專業(yè)服務(wù)業(yè)、商業(yè)和電腦相關(guān)服務(wù)業(yè)、電影業(yè)和音像制品業(yè)等。在保險(xiǎn)業(yè)方面。將逐步放開(kāi)保險(xiǎn)市場(chǎng)在5年內(nèi)把境外保險(xiǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域.境外財(cái)產(chǎn)和人身傷害保險(xiǎn)企業(yè)在中國(guó)人世后即可承保大規(guī)模商業(yè)除在銀行業(yè)方面，入世5年后。境外銀行能夠和中國(guó)個(gè)人共同開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)在證券業(yè)方面將許可少數(shù)合資企業(yè)從事基金管理。入世3年后這類企業(yè)外資股份能夠上升至49%，其經(jīng)營(yíng)范圍將隨非合資中國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大而同時(shí)擴(kuò)大。它們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響表現(xiàn)在以下多個(gè)方面：一是能增大對(duì)對(duì)應(yīng)檔次寫字樓、公寓和商業(yè)類房地產(chǎn)需求量；二是帶來(lái)優(yōu)異服務(wù)方法。促進(jìn)中國(guó)金融和保險(xiǎn)業(yè)創(chuàng)新降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)中風(fēng)險(xiǎn)和資金成本。增加房地產(chǎn)消費(fèi)需求量，甚至產(chǎn)生新開(kāi)發(fā)和消費(fèi)方法；三是優(yōu)異服務(wù)方法和服務(wù)理念會(huì)加劇房地產(chǎn)咨詢、物業(yè)管理等行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)提升服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在專業(yè)服務(wù)方面。中國(guó)確保開(kāi)放專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)，包含法律、會(huì)計(jì)、管理咨詢、稅務(wù)咨詢、建筑設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、城市計(jì)劃。這就使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠引進(jìn)境外在這些方面優(yōu)異技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，提升房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。在中國(guó)和歐盟簽署中國(guó)一歐盟相關(guān)中國(guó)入世雙邊協(xié)議中其和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)共有主動(dòng)影響內(nèi)容和中美相關(guān)中國(guó)人世雙邊協(xié)議內(nèi)容基礎(chǔ)相同。2、入世影響不利方面1)中國(guó)企業(yè)將面對(duì)嚴(yán)峻人才競(jìng)爭(zhēng)。入世將使房地產(chǎn)業(yè)面向境外開(kāi)發(fā)商開(kāi)放。當(dāng)她們面對(duì)一個(gè)并不十分成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，肯定會(huì)大量吸收中國(guó)專業(yè)人才，而雄厚資本實(shí)力往往使其在第一個(gè)回合競(jìng)爭(zhēng)��人才競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。2)使大量積壓房繼續(xù)積壓。盡管外資介入能盤活一定數(shù)量相對(duì)優(yōu)異房地產(chǎn)項(xiàng)目，但卻會(huì)使現(xiàn)在本已在外觀、戶型、小區(qū)設(shè)施等方面相對(duì)落后積壓房顯得愈加落后，所以也就更難盤活這部分資產(chǎn)。3)大量開(kāi)發(fā)企業(yè)將相繼倒閉。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力相對(duì)較弱。在愈加猛烈競(jìng)爭(zhēng)和日益規(guī)范市場(chǎng)中，部分規(guī)模效益較差和管理水平不高中國(guó)中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國(guó)際開(kāi)發(fā)商雙面夾擊而大量淘汰，從而出現(xiàn)為數(shù)不多大企業(yè)瓜分和主導(dǎo)市場(chǎng)格局。4)政府行業(yè)管理方法將面臨考驗(yàn)。政府在房地產(chǎn)業(yè)管理中征收大量稅費(fèi)（乃至于反復(fù)收費(fèi)）。而應(yīng)為開(kāi)發(fā)所提供基礎(chǔ)設(shè)施卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求。入世后境外資本和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，這套行業(yè)管理方法將難以適應(yīng)。5)城市將愈加擁擠，交通等基礎(chǔ)設(shè)施將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。入世后不停發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和汽車逐步普及會(huì)造成本不寬裕城市基礎(chǔ)設(shè)施變得愈加擔(dān)心。怎樣緩解這種壓力，改善城市生活和工作環(huán)境，是中國(guó)很多城市亟待處理問(wèn)題。6)將面臨來(lái)自國(guó)際承包商壓力?，F(xiàn)在中國(guó)工程承包市場(chǎng)還不夠規(guī)范，中國(guó)施工企業(yè)管理水平較低，開(kāi)發(fā)商對(duì)施工過(guò)程質(zhì)量和造價(jià)控制不科學(xué)。入世后國(guó)際承包商優(yōu)異管理經(jīng)驗(yàn)和豐富索賠經(jīng)驗(yàn)會(huì)令貿(mào)然參與中外合作開(kāi)發(fā)商措手不及。7)沖擊中國(guó)金融機(jī)構(gòu)。中國(guó)金融機(jī)構(gòu)尚缺乏成熟房地產(chǎn)金融經(jīng)驗(yàn)，且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制還未形成，也限制了貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。而境外金融機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)貸款發(fā)放上，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，所以將會(huì)使中國(guó)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。8)部分建材產(chǎn)品面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力。中國(guó)部分房地產(chǎn)建材廠家生產(chǎn)建筑材料。因?yàn)榭萍己坎桓叩确矫嬖蛟斐沙杀靖摺①|(zhì)量差、售價(jià)高。關(guān)稅降低后，進(jìn)口建材價(jià)格會(huì)大幅度下降，多種可替換建材之間競(jìng)爭(zhēng)將愈加嚴(yán)峻。9)中國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將面臨猛烈競(jìng)爭(zhēng)壓力。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掌握相對(duì)成熟專業(yè)知識(shí)，在各個(gè)步驟上全部積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，多在國(guó)際上含有了相當(dāng)規(guī)模和著名度。和之相比，中國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，從業(yè)人員專業(yè)水平低，能夠提供服務(wù)范圍有限，無(wú)法很好地滿足用戶要求。（三）相關(guān)金融制度1、銀行住房消費(fèi)信貸1998年，為了深入深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)和住房消費(fèi)，國(guó)家出臺(tái)了一系列住房和金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好契機(jī)。人民銀行不僅擴(kuò)大了個(gè)人住房貸款發(fā)放范圍，全部商業(yè)銀行均可發(fā)放個(gè)人貸款，而且取消了對(duì)住房貸款規(guī)模限制。1).消費(fèi)信貸展現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由支持住房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為關(guān)鍵支持住房消費(fèi)1998年底，工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行當(dāng)年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重：24.7%、17.0%、17.3%、17.0%，1999年底，這一百分比分別變?yōu)?5.3%、21.4%、72.7%、35.4%。能夠看出，銀行信貸由支持住房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為關(guān)鍵支持住房消費(fèi)。盡管近幾年中工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額逐年遞增，但所占相對(duì)份額還比較低。1998年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款490.64億元，1999年這一數(shù)字上升到了1259.56億元。1998、1999、三年中四家國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款僅占它們銀行信貸總額1%、1.6%、4%左右，個(gè)人住房信貸有較大發(fā)展空間。2).房地產(chǎn)金融業(yè)和90年代初房地產(chǎn)金融熱相比，其區(qū)分在于：新增房地產(chǎn)信貸資金關(guān)鍵經(jīng)過(guò)住房按揭形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這一形式確保了資金安全。首先，信貸關(guān)系只會(huì)在住房售出后發(fā)生，避免了房地產(chǎn)銷售步驟對(duì)資金安全影響；其次，住房按揭貸款雖是向消費(fèi)者提供，但簽署貸款協(xié)議后，銀行貸款經(jīng)貸款人投向開(kāi)發(fā)商，銀行以間接形式支持了房地產(chǎn)企業(yè)。這一間接支持方法包含了市場(chǎng)選擇信息：只有消費(fèi)者愿買房產(chǎn)才能得到這么支持。這無(wú)形中提升了銀行資產(chǎn)質(zhì)量。3).住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)手續(xù)繁瑣。辦理住房抵押貸款大致上要經(jīng)過(guò)咨詢、申請(qǐng)審核、協(xié)議公證、保險(xiǎn)等很多步驟，所包含機(jī)構(gòu)工作效率低，購(gòu)房者耗時(shí)耗力。2、證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)促進(jìn)1).資產(chǎn)證券化因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押貸款還款期長(zhǎng)，而商業(yè)銀行資金起源又存在著短期性特點(diǎn)。怎樣處理這一矛盾，能夠借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方法來(lái)處理。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有流動(dòng)性較差但含有未來(lái)現(xiàn)金收入流住房抵押貸款聚集重組為抵押貸款群組，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券形式出售給投資者融資過(guò)程。經(jīng)過(guò)資產(chǎn)證券化，不僅能夠處理商業(yè)銀行資金結(jié)構(gòu)不匹配問(wèn)題，預(yù)防商業(yè)銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，還能夠?yàn)橹袊?guó)住房信貸資金提供新起源，以支持更多人能買房，推進(jìn)住房制度改革，主動(dòng)培育經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)。中國(guó)建設(shè)銀行和工商銀行已做好住房貸款證券化方案，首批各拿出200億個(gè)人住房貸款進(jìn)行證券化試點(diǎn)運(yùn)作，并已報(bào)國(guó)務(wù)院同意。應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)在實(shí)施資產(chǎn)證券化，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)不活躍，條件尚不成熟。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在試點(diǎn)運(yùn)作基礎(chǔ)上積累經(jīng)驗(yàn)是很必需。2).房地產(chǎn)企業(yè)上市開(kāi)禁1993年，為阻止當(dāng)初過(guò)熱房地產(chǎn)炒作，國(guó)務(wù)院曾嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市融資。1996年12月26日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)頒布《相關(guān)股票發(fā)行工作若干要求通知》，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是暫不給予考慮。多年來(lái)，伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)業(yè)逐步步入正軌。1999年4月，建設(shè)部依據(jù)證監(jiān)會(huì)要求，選擇了金地集團(tuán)、天津綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)和北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份作為禁令實(shí)施以來(lái)首批上市試點(diǎn)企業(yè)，推薦給證監(jiān)會(huì)。3月12日、4月12日天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)相繼在滬市掛牌上市。房地產(chǎn)企業(yè)重新上市，表明了政府已經(jīng)充足認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需等方面關(guān)鍵地位。扶持優(yōu)異房地產(chǎn)企業(yè)上市，不僅是房改需要，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要。這意味著上市房地產(chǎn)企業(yè)有充裕資金，將有利于提升住宅質(zhì)量和物業(yè)管理水平，有利于面臨國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)者潛在威脅。3、住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)體制1999年3月17日公布《住房公積金管理?xiàng)l例》中第27條要求：申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款，應(yīng)該提供擔(dān)保。中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理措施》要求，個(gè)人住房貸款必需提供擔(dān)保，擔(dān)保采取抵押或質(zhì)押形式，當(dāng)借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時(shí)，應(yīng)有貸款人認(rèn)可第三方負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任確保，同時(shí)借款人必需購(gòu)置保險(xiǎn)。在近一兩年內(nèi)，各地出臺(tái)了多個(gè)抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)形式，如上海售房單位擔(dān)保和抵押物保險(xiǎn)形式，以北京和蘇州為代表房屋抵押和綜合保險(xiǎn)（即抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、借款人生命保險(xiǎn)和借款人信用保險(xiǎn)三合一綜合險(xiǎn)），沈陽(yáng)、成全部由市住房擔(dān)保企業(yè)提供擔(dān)保和抵押物保險(xiǎn)形式。1).中國(guó)擔(dān)保情況個(gè)人購(gòu)房貸款擔(dān)保制度建立和推行，是促進(jìn)居民潛在需求在短時(shí)間內(nèi)向有效需求轉(zhuǎn)化必需條件。盡管在某種程度上，中國(guó)現(xiàn)在探索在一定程度上處理了住房擔(dān)保主體缺位問(wèn)題，但同時(shí)加重了被擔(dān)保人負(fù)擔(dān)。①開(kāi)發(fā)商擔(dān)保無(wú)奈之舉現(xiàn)在銀行和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合創(chuàng)辦住房按揭業(yè)務(wù)，是以開(kāi)發(fā)商作擔(dān)保前提下產(chǎn)生，開(kāi)發(fā)商之所以愿意出面為個(gè)人購(gòu)