物業(yè)御景苑小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書模板

御景苑小區(qū)前期物業(yè)管理

投標(biāo)書連云港萬山物業(yè)管理二OO八年五月十九日我們服務(wù)理念居民滿意我們滿意！ 投標(biāo)書目錄一、企業(yè)介紹二、投標(biāo)書三、授權(quán)委托書四、人員配置、培訓(xùn)管理五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)六、內(nèi)部管理七、物資裝備八、各項(xiàng)規(guī)章制度九、物業(yè)管理經(jīng)營成本測算十、附件1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2、企業(yè)資質(zhì)證書3、項(xiàng)目責(zé)任人資格證書一、企業(yè)介紹第一節(jié)、企業(yè)基礎(chǔ)情況連云港萬山物業(yè)管理成立于，系有限責(zé)任企業(yè)，注冊資本50萬元，關(guān)鍵經(jīng)營：物業(yè)管理等，線有各類中、高級工程技術(shù)管理人員20人，連云港華陽物業(yè)管理企業(yè)自成立以來，一直把“業(yè)主至上、服務(wù)第一”作為企業(yè)經(jīng)營信念，堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)“重協(xié)議守信譽(yù)，保優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)品牌”企業(yè)精神，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會效益并舉企業(yè)方針，堅(jiān)持把做優(yōu)，做新、做強(qiáng)作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來考慮。企業(yè)嚴(yán)格實(shí)施國家相關(guān)行業(yè)要求，遵紀(jì)遵法，把企業(yè)信譽(yù)視為企業(yè)生命，企業(yè)成立以來投訴綠為零。經(jīng)過企業(yè)全體職員不懈努力，企業(yè)誠信度、美譽(yù)度受到社會廣泛贊譽(yù)。連云港萬山物業(yè)管理企業(yè)所取得成就和榮譽(yù)，已經(jīng)成為過去，我們決心戒驕戒躁，勇于開拓，奮力拼搏，主動為社會提供愈加優(yōu)質(zhì)服務(wù)，把企業(yè)做優(yōu)，回報(bào)社會，回報(bào)港城人民。企業(yè)經(jīng)過數(shù)年努力和品牌精心打造，在連云港市物業(yè)管理行業(yè)界已享受了一定聲譽(yù)。企業(yè)在物業(yè)管理探索和實(shí)踐過程中重視經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和理論提升，為推進(jìn)連云港市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)步作出了主動貢獻(xiàn)。一、企業(yè)管理模式連云港萬山物業(yè)管理是一家專業(yè)從事物業(yè)管理工作，經(jīng)驗(yàn)豐富含有三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，以市場運(yùn)作為關(guān)鍵，以物業(yè)管理法規(guī)為準(zhǔn)繩，采取專業(yè)化、一體化、科學(xué)化、職業(yè)化管理運(yùn)作模式，對所托管物業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理。企業(yè)實(shí)施董事會領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，決議層將“企業(yè)對業(yè)主負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)”作為職業(yè)準(zhǔn)則，尋求“社會效益、企業(yè)效益”雙贏執(zhí)業(yè)業(yè)績。二零零八年五月十九日二、投標(biāo)書連云港御景房地產(chǎn)開發(fā)：1.在考察了物業(yè)現(xiàn)場和研究了上述項(xiàng)目標(biāo)投標(biāo)人須知、協(xié)議條款、技術(shù)規(guī)格、圖紙等后，我方愿以人民幣肆拾貳萬零玖佰陸拾元整（大寫）（RMB420960元）總價(jià)或上述招標(biāo)文件確定（算術(shù)上核實(shí)和更正后）另一金額，按招標(biāo)文件要求，負(fù)擔(dān)上述項(xiàng)目標(biāo)全部物業(yè)管理工作。2.假如貴方接收我方投標(biāo)，我方確保在接到項(xiàng)目命令后15天介入，并在招標(biāo)文件要求期限內(nèi)完成協(xié)議要求全部工作。3.我方同意在從要求遞交標(biāo)書截止之日起45天內(nèi)遵守本投標(biāo)。在該期限滿期之前，本投標(biāo)對我方一直有約束力，并可隨時(shí)被接收。4.在正式協(xié)議協(xié)議制訂和簽署之前，本投標(biāo)書連同貴方中標(biāo)通知書成為約束貴、我雙方協(xié)議。5.我方了解，貴方不一定接收最低報(bào)價(jià)投標(biāo)或其它任何你們可能收到投標(biāo)。投標(biāo)人（蓋法人章）：法定代表人（蓋章或簽字）：委托代理人（蓋章或簽字）：三、授權(quán)委托書本授權(quán)委托書申明：邵明銀系連云港萬山物業(yè)管理法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托譚新玲為我代理人，以我名義參與項(xiàng)現(xiàn)在期物業(yè)管理招標(biāo)活動，授權(quán)委托人所簽署一切文件和處理和之相關(guān)一切事務(wù)，我均給予認(rèn)可。代理權(quán)限使用期為本委托書簽字之日起至招標(biāo)工作結(jié)束止。代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)，特此委托。代理人：譚新玲性別：女年紀(jì)：49單位：(蓋章)物業(yè)管理企業(yè)部門：管理處職務(wù)：經(jīng)理投標(biāo)人：（蓋法人章）法定代表人：日期：5月19日四、人員配置、培訓(xùn)和管理一、組織架構(gòu)、人員配置管理處主任1人管理處主任1人環(huán)境服務(wù)部安保部部工程部行政財(cái)務(wù)部環(huán)境服務(wù)部安保部部工程部行政財(cái)務(wù)部維修1人人綠化員1人保潔員2人主管0人保安5人隊(duì)長1人主管1人會計(jì)1人主管0人維修1人人綠化員1人保潔員2人主管0人保安5人隊(duì)長1人主管1人會計(jì)1人主管0人本項(xiàng)目標(biāo)技術(shù)裝備表序號裝備名稱單位數(shù)量備注1電腦(含打印機(jī))套12對講機(jī)套33辦公桌椅套84文件柜套45沙發(fā)套16保險(xiǎn)柜只17飲水機(jī)只38管道疏通機(jī)套19剪草機(jī)套110電焊機(jī)套111值班崗?fù)€112五金工具套113強(qiáng)光電筒只214巡查燈只215干粉滅火器只416一般滅火器只50五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、值守有完善值班制度和交接班制度；工作統(tǒng)計(jì)。2、服務(wù)時(shí)限急修服務(wù)15分種到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理方法，并對業(yè)主（使用人）做出合了解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必需作出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間拖延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）3、油漆粉飾木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換新木件應(yīng)油飾，5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其它各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾，鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉，上述部件應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。4、給水設(shè)施飲用水水池（箱）六個月消毒1次，操作人員含有對應(yīng)操作資格，根據(jù)程序操作，清洗時(shí)無二次污染，有嚴(yán)密管理方法；水質(zhì)每3個月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)組成污染原因，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處立即修補(bǔ)。每個月檢驗(yàn)保養(yǎng)2次水箱入孔、進(jìn)水管、溢水管、泄水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠保溫方法，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好通風(fēng)、照明和采暖，地面排水通暢，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，多種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)覺滴漏立即維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不常常開啟水泵，每個月開啟1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每個月檢驗(yàn)檢驗(yàn)1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件常常加油，保持潤滑靈活；每十二個月對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每十二個月更新多種標(biāo)志一次；每日填寫水泵運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，建檔備查；每十二個月對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全方面檢驗(yàn)維修，中修更新改造后電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證實(shí)；更改部分須有變更設(shè)計(jì)證實(shí)文件；小區(qū)如有共用空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)負(fù)擔(dān)系統(tǒng)及配套設(shè)施操作，應(yīng)保持設(shè)備完好。5、排水設(shè)施化糞池每十二個月清理2次，每季巡查1次。出入口通暢，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬，污物，清理后立即清潔現(xiàn)場;樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等立即更換，定時(shí)檢驗(yàn)，每3年全方面更換1次；每七天清掃1次以上排水明溝內(nèi)泥沙，紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長雜草；達(dá)成目視基礎(chǔ)潔凈無污漬，無雜草，排誰通暢，無積水，臭味。每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每三個月對地下管井根本疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗潔凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必需時(shí)加護(hù)欄。清理后達(dá)成目視管道內(nèi)壁無黏附物，井底無積淀物，水面無漂浮物，水流通暢，井蓋上無污漬，污物。6、供配電系統(tǒng)建立和完善相關(guān)規(guī)章制度，包含電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢驗(yàn)制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員含有變配電運(yùn)行知識和技能，含有上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每七天清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢驗(yàn)變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)運(yùn)行情況，并定時(shí)抄表做好統(tǒng)計(jì)，出現(xiàn)異常立即處理；每十二個月委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目標(biāo)維修保養(yǎng)；每十二個月對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔保養(yǎng)；確保正常電力供給，限電、停電按要求時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每十二個月檢測1次保安接地電阻；每十二個月檢測1次配電房關(guān)鍵電器設(shè)備絕緣強(qiáng)度；每十二個月檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每十二個月送供電部門檢測1次；潮濕天氣時(shí)，采取安全有效方法，保持配電房內(nèi)關(guān)鍵電器設(shè)備干燥；每個月檢測1次配電房內(nèi)有沒有蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)覺立即采取方法杜絕；每日填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，建檔備查。7、弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能立即識別；發(fā)覺異常，立即處理；有切實(shí)可行維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修立即；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定時(shí)進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最好工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有統(tǒng)計(jì)，特殊系統(tǒng)、設(shè)備進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)各部分、各監(jiān)控點(diǎn)工作及運(yùn)行狀態(tài)，定時(shí)對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。8、共用樓道保潔、共用衛(wèi)生間保潔每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每日清潔一次樓梯扶手；每七天擦抹1次各層和通道防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每三個月樓梯間墻面除塵1次；每三個月擦1次樓梯道共用門窗玻璃；無垃圾、雜物、無顯著污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無私自占用現(xiàn)象，目視基礎(chǔ)潔凈；梯間頂面無顯著蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻玻璃無積灰。每日早、中、晚對共用衛(wèi)生間清潔3次，保潔時(shí)懸掛醒目標(biāo)志；（清潔內(nèi)容包含：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新垃圾袋；清洗大小便器；用拖把拖潔凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）;每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛(wèi)生間玻璃鏡；每七天1次用毛巾擦燈具；每個月2次對共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺，發(fā)覺墻壁有字立即清潔。室內(nèi)無異味、臭味，地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、墻壁潔凈，便器潔凈無黃漬。9、停車場、共用車庫或車棚維護(hù)、保潔每日清掃1次車庫紙屑和垃圾；每日用拖把拖1次場地；每日將墻面及箱柜上灰塵撣掉，用濕布擦拭1次用濕布擦拭潔凈；立即清除地下室進(jìn)出口垃圾；發(fā)覺油跡、污跡、銹跡，應(yīng)立即擦洗潔凈；每七天打開地下室、車庫集水坑和排水溝蓋板根本疏通沖刷1次；每七天擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；每個月進(jìn)行1次地下室管線；每個月進(jìn)行2次地下室消殺工作。地面無顯著垃圾、果皮、紙屑、無積水、無顯著灰塵、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標(biāo)識清楚、油漆鮮亮，無脫落、無銹跡；標(biāo)志、指示牌等公共設(shè)施無顯著灰塵；墻面管線無污跡、無灰塵。加強(qiáng)道路維修和養(yǎng)護(hù)，制訂具體計(jì)劃，按協(xié)議約定實(shí)施；建立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專員負(fù)責(zé)，立即修補(bǔ)。停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃。停車場、棚、房內(nèi)照明設(shè)施完好，通道通暢，配置必需消防設(shè)施，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。10、道路保潔每日對道路、兩側(cè)人行道清掃3遍，白天專員不間斷循環(huán)境保護(hù)潔，保潔人員往返一周時(shí)間不超出40分鐘；旱季每七天沖洗一次路面，雨季每個月沖洗一次，夏季每日灑水1次，目視道路、人行道潔凈無浮塵、無雜物、無油污、無積水、積雪，污漬、泥沙；每200m2痰跡控制在1個以內(nèi)；每100m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超出兩個，無直徑1厘米以上石子；地面垃圾滯留時(shí)間不能超出40分鐘；雨雪天氣立即清掃路面，確保無積水、積雪；每個月清潔2次，目視燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。11、標(biāo)識、宣傳牌、信報(bào)箱保潔標(biāo)識、宣傳牌每日擦拭1次，雕塑每七天擦拭1次。清潔后檢驗(yàn)無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；天天擦拭1次業(yè)主（使用人）信報(bào)箱，潔凈無灰塵、無污跡。12、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，揀潔凈草地、綠化帶上煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，花壇表面潔凈無污漬，外觀整齊，綠化帶每100m2煙頭不超出3個，座椅無積灰，地面垃圾滯留地面不超出40分鐘。13、門衛(wèi)、崗?fù)け嵄O(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗潔凈，擦洗潔凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其它臺面；室內(nèi)外墻面每個月清潔2次，發(fā)覺不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面潔凈、光亮、整齊，工、器具排放整齊有序；監(jiān)控探頭每七天擦拭1次，鏡頭用專用紙，探頭外表用微濕毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表潔凈無灰塵。14、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱每日清運(yùn)2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜間集中在指定場地進(jìn)行；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無顯著污跡；垃圾桶、果皮箱無顯著污跡、油污；常常噴灑藥水，預(yù)防發(fā)生蟲害。15、垃圾搜集和處理每日上門搜集生活垃圾2次，垃圾日產(chǎn)日清；垃圾運(yùn)輸人員巡回收取垃圾桶內(nèi)垃圾，確保垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)，方便業(yè)主（使用人）使用、回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新垃圾袋，鋪垃圾袋時(shí)將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm拆貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類搜集，對于可回收物資應(yīng)該回收利用；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)輸途中注意容器封閉，預(yù)防溢流污染路面；垃圾在運(yùn)輸途中應(yīng)加以遮擋，預(yù)防垃圾掉落或飛揚(yáng)引發(fā)二次污染；運(yùn)輸垃圾避開人流高峰，不可使用客用電梯運(yùn)輸垃圾；垃圾搜集車表面潔凈、外觀光亮，無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾撒落。16、衛(wèi)生消殺夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每個月消殺1次，其它依據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制訂具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次；確保操作人員和業(yè)主（使用人）安全，有切實(shí)可行方法，干擾業(yè)主（使用人）正常生活，檢驗(yàn)倉庫、地下室，目視無顯著蚊蟲在飛；檢驗(yàn)辦公室、食堂，目視無蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無顯著鼠跡，用布粉法檢驗(yàn)老鼠密度，不超出1%。17、草坪草坪斑禿不顯著，成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有顯著闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能立即防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在60mm以下；綠地基礎(chǔ)整齊，無顯著堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴(yán)重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能立即處理；依據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。18、園林樹木生長長勢強(qiáng)，生長和該樹種、該樹木平均生長量；樹木樹冠基礎(chǔ)完整，有，一定綠化效果，沒有死樹和顯著枯枝死杈。樹干無顯著機(jī)械損傷，葉色基礎(chǔ)正常，嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉和有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉蛀樹在5%以下；喬木根部無10cm高以上蔭栗枝，無過長雜草、雜物。無顯著缺株；管理期間樹木基礎(chǔ)未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象。綠籬生長造型基礎(chǔ)正常，整形修整表面和棱角基礎(chǔ)劃齊，葉色基礎(chǔ)正常，無顯著死株，有蟲株率在2%以下。被啃咬葉片最嚴(yán)重每株在5%以下，無蛀蟲害蟲活卵、活蟲；介殼蟲危害不顯著。19、花壇花卉長勢良好，表現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美；在花壇開花期間，每七天剪殘枝、花5-7次，保持清楚圖案和適宜高度；宿根花卉管理立即，花期長，花色正，缺株率在8%以下；有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小正常，無很落葉、黃葉；株型豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。20、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每個月清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全方面檢驗(yàn)1冊，關(guān)鍵檢驗(yàn)山石之間是否牢靠；每日巡視1次，需要刷白或刷油漆部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每個月擦洗1次，保持清潔衛(wèi)生。內(nèi)部管理一、人員配置1、要求●含有良好政治思想素質(zhì)，講求社會公德和職業(yè)道德；●熱愛物業(yè)管理工作，追求卓越，勇于創(chuàng)新，勤奮敬業(yè)，含有奉獻(xiàn)精神：●有一定社會經(jīng)驗(yàn)和工作能力：管理處主任、主任助理大學(xué)本科畢業(yè)，持物業(yè)管理資格上崗證；管理人員中專學(xué)歷以上；工程技術(shù)人員持勞動部門統(tǒng)一頒發(fā)資格上崗證：護(hù)衛(wèi)人員以退伍軍人為骨干?！裆眢w條件達(dá)標(biāo)。2、崗位設(shè)置(1)決議層：1人管理處主任(2)管理層：3人安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(1人)，工程設(shè)備主管(1人)、行政財(cái)務(wù)(1人)(3)操作層：9人安全護(hù)衛(wèi)員(5人)、設(shè)備管修人員（1人）、保潔員(2人)、綠化工(1人)3、招聘關(guān)鍵骨干由萬山物業(yè)管理派出，其它職員公開招聘(須辦理嚴(yán)格入職擔(dān)保手續(xù))，試用期為3個月，試用期滿，視工作能力、工作表現(xiàn)確定是否轉(zhuǎn)正。二、管理機(jī)制(一)管理標(biāo)準(zhǔn)近幾年來，萬山物業(yè)之所以取得了超規(guī)模發(fā)展驕人業(yè)績，管理創(chuàng)新是其中原動力之一，而人事管理則是其關(guān)鍵部分。企業(yè)在職員錄用考評、晉升淘汰等方面已建立了一整套高效運(yùn)作體系。●競爭上崗機(jī)制建立“崗位能上能下、人員能進(jìn)能出、工資能高能低”競爭上崗機(jī)制。管理人員實(shí)施競爭上崗、優(yōu)勝劣汰，能者上、平者讓、庸者下，發(fā)明平等競爭良性環(huán)境，促進(jìn)人才脫穎而出?！窦顧C(jī)制在御景苑小區(qū)人事管理中，我們將一如既往地以職員需要、行為、動機(jī)、目標(biāo)作為確定激勵機(jī)制根本，充足發(fā)揮人主動性、發(fā)明性、能動性。依據(jù)職員服務(wù)態(tài)度、質(zhì)量意識、工作技能、工作績效確定物質(zhì)獎勵和精神獎勵標(biāo)準(zhǔn)。以物質(zhì)獎勵調(diào)動職員主動性，降低勞動成本，改善服務(wù)質(zhì)量，提升管理水平：以精神獎勵使職員樹立正確人生觀、價(jià)值觀，經(jīng)過精神獎勵對職員行為方法和價(jià)值觀念給充足肯定、認(rèn)可和贊賞，以此激發(fā)員精神動力?！駥?shí)施全員量化考評制對每位職員工作進(jìn)行量化考評記分，考評人每個月對職員上月工作實(shí)績，按量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評?？荚u實(shí)施百分制按實(shí)際分?jǐn)?shù)百分比和工資掛鉤。各類考評要求有檢驗(yàn)、有統(tǒng)計(jì)、有結(jié)果、有存檔?！駥?shí)施首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰制年底，企業(yè)將依據(jù)職員整年工作實(shí)績考評分?jǐn)?shù)，實(shí)施首數(shù)5%加薪或工資晉級，尾數(shù)5％降職或淘汰，以增加職員職業(yè)危機(jī)感，強(qiáng)化職員競爭意識。(二)錄用和考評1、錄用要求依據(jù)御景苑小區(qū)運(yùn)作特點(diǎn)，我們將確定御景苑小區(qū)人員錄用四個硬性指標(biāo)：(1)知識層次：為符御景苑小區(qū)高品質(zhì)物業(yè)管理要求，管理層及技術(shù)人員必需100％大專以上文化程度，持證上崗，一專多能，一崗多隊(duì)；操作人員100％高中以上文化程度；安全護(hù)衛(wèi)員以退伍軍人為主，確保隊(duì)伍素質(zhì)。(2)職業(yè)技能：全部管理層人員除經(jīng)過正常筆試、面試、心理測評，成績合格者給予錄用，作業(yè)人員全部經(jīng)過技能考評。(3)年紀(jì)結(jié)構(gòu)：管理決議層人員30-45歲；管理層人員25-40歲：保安員20-28歲：其它操作人員20—40歲；(4)工作經(jīng)驗(yàn)：全部些人員必需含有和其崗位相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。三、安全管理1、人員組織專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；接收過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識和技能崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作，對小區(qū)日常規(guī)護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)作出正確反應(yīng)，并定時(shí)進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪統(tǒng)計(jì)；當(dāng)班時(shí)應(yīng)佩戴顯著標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服潔凈、整齊，配置對講裝置和其它配置安全護(hù)衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班統(tǒng)計(jì)。2、門衛(wèi)主出入口二十四小時(shí)有些人值班看管，次出入口每日6:00-24:00有1人值守；根據(jù)委托協(xié)議要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理體制；訪客登記，拒絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會同意商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)施登記、實(shí)施交通指揮和疏導(dǎo)等工作。3、巡查白天巡查次數(shù)不少于6次，夜間巡查次數(shù)不少于8次，關(guān)鍵部位、關(guān)鍵時(shí)間和特殊情況加強(qiáng)巡查；立即發(fā)覺和處理不安全隱患；接收業(yè)主（使用人）投訴和求援，回復(fù)用戶問詢；在碰到突發(fā)事件時(shí)，立即匯報(bào)警方和管理處，必需時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，預(yù)防事態(tài)擴(kuò)大，幫助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡查有統(tǒng)計(jì)有檢驗(yàn)。4、交通、車輛管理有較為完善車輛管理制度；小區(qū)設(shè)置顯著交通標(biāo)志；維持交通秩序，發(fā)覺車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠言或糾正，發(fā)覺偷竊車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象立即阻止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會同意并經(jīng)過公安交管部門審批，符合計(jì)劃要求。5、消防管理有健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制。消防設(shè)施有顯著標(biāo)志，定時(shí)對消防進(jìn)行巡視、檢驗(yàn)和維護(hù)。定時(shí)進(jìn)行消防訓(xùn)練，確保相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)技能。四、裝飾裝修管理服務(wù)有健全裝修管理服務(wù)制度。查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，和業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，通知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視和檢驗(yàn)，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)裝修車輛、裝修人員實(shí)施出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)鄰里糾紛。業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)。對違反裝修協(xié)議要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重報(bào)行政管理部門處理；立即清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超出2天。七、物資裝備計(jì)劃及創(chuàng)辦費(fèi)一、辦公文體用具類序號名稱序號名稱序號名稱1辦公桌椅5數(shù)碼攝影機(jī)9文件柜2電腦6電話10標(biāo)識一批3打印機(jī)7復(fù)印機(jī)4傳真機(jī)8職員服裝二、維修機(jī)具用具類序號名稱序號名稱序號名稱1鋁合金人字梯4水工工具7應(yīng)急燈2沖擊鉆5管道疏通工具3電工工具6木工工具三、清潔綠化類序號名稱序號名稱序號名稱1吸塵器4高壓噴霧機(jī)7手推垃圾車2清潔工具5手動噴霧器3綠化工具6大垃圾桶四、安全、交通、消防類序號名稱序號名稱序號名稱1對講機(jī)4鋼盔7消防斧、消防桶2橡皮警棍5消防靴8消防用具箱3電警棍6強(qiáng)光電筒9消防服八、各項(xiàng)規(guī)章制度《住宅裝修管理?xiàng)l約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主根本利益，并對裝修施工隊(duì)伍有序管理，特制訂本要求。一、任何施工隊(duì)進(jìn)人本小區(qū)施工，全部要接收資質(zhì)審查，提供：1．連云港市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；2．連云港市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；3．連云港市裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；4．法人企業(yè)技術(shù)情況情況表。同時(shí)，要接收管理處對其進(jìn)行小區(qū)裝修基礎(chǔ)要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面培訓(xùn)和管理。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)施憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出人證》進(jìn)出制度。各施工隊(duì)還必需加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗技術(shù)工種工人要證件齊全。三、裝修施工時(shí)間：天天施工時(shí)間為8:00—12:00，14:00—18:00。超時(shí)施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必需向管理處申報(bào)。四、施工隊(duì)在取得進(jìn)人本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理以下手續(xù)：1．交納施工押金，按施工人數(shù)乘以1000元計(jì)收；2．交納施工管理費(fèi)，按施工人員每人天天5元計(jì)收；3．辦理裝修施工許可證，每人交納工本費(fèi)20元；4．辦理施工人員出人證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費(fèi)10元。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金100元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用外，每隊(duì)每次扣違約金1000元。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，天天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)日清運(yùn)，樓梯、過道、天臺丸道路及其它公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整齊。七、施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對按《連云港市住宅裝修管理要求》、《新港國際·風(fēng)和日麗裝修管理要求》實(shí)施。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理處申請驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出人證”，如丟失“裝修施工許可證”扣違約金500元，丟失“出人證”者每證扣違約金100元。九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其它違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。《物品搬進(jìn)（出）管理要求》一、目標(biāo)。本要求意在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。有效控制偷竊等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。二、申報(bào)制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向管理處管理中心申報(bào)，管理中心應(yīng)立即通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并確保在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。三、盤查制。管理處治安隊(duì)人員全部有責(zé)任對全部物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)覺可疑情況立即處理，并在有需要時(shí)聯(lián)絡(luò)治安大隊(duì)支援；本區(qū)出人口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須親密注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)覺可疑情況立即進(jìn)行檢驗(yàn)、處理。四、應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)覺相關(guān)可疑情況而且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對講機(jī)、電話等快速和出人口崗?fù)ぜ皥?zhí)勤治安隊(duì)員聯(lián)絡(luò)，匯報(bào)相關(guān)特征并請示截停，相關(guān)人員接到截停請示時(shí)須立即反應(yīng)并予截停、盤查。五、案件處理。經(jīng)盤查發(fā)覺有違法現(xiàn)象時(shí)，須立即移交派出所處理。六、登記。發(fā)覺可疑情況，立即向治安大隊(duì)長匯報(bào)，治安大隊(duì)長應(yīng)正確立即統(tǒng)計(jì)在案，做到凡事有案可查；統(tǒng)計(jì)時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。管理處交通、車輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員主動作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)：一、住宅區(qū)交通、車輛管理員在保安部主管直接領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。二、上班時(shí)間必需著裝整齊，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)一絲不茍工作作風(fēng)。認(rèn)真做好上崗統(tǒng)計(jì)，不在崗位上聊天、會客、做私活。三、在多層停車場值班保安員，要認(rèn)真做好交接班時(shí)車輛查對統(tǒng)計(jì)，不定時(shí)輪番巡查，發(fā)覺可疑情況立即和治安辦值班人員聯(lián)絡(luò)并一起調(diào)查處理。四、凡入小區(qū)機(jī)動車輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出小區(qū)時(shí)即收“進(jìn)出卡”，查對無誤后放行。當(dāng)住戶遷居或搬珍貴、大件物品離開小區(qū)時(shí)，沒有管理處簽發(fā)放行條，不予放行。五、負(fù)責(zé)摩托車和自行車值班保安員，凡進(jìn)入保管庫摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給和該位對應(yīng)停車卡，車主取車時(shí)保管員即收“停車卡”。六、當(dāng)班巡查時(shí)要注意巡查車輛停放情況，檢驗(yàn)車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資，發(fā)覺可疑或有安全漏洞立即采取有效方法立即通知車主，同時(shí)匯報(bào)治安辦進(jìn)行處理。七、嚴(yán)格照章辦事，若發(fā)覺車主未鎖車門時(shí)，要立即通知車主，不得隨便翻動車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即解聘。八、負(fù)責(zé)摩托車、自行車保安若發(fā)覺車牌號和停車位號碼不相符者，要認(rèn)真核實(shí)無誤后方可放行，不然保管員有權(quán)扣留該車或送派出所處理。九、二十四小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成500元以上經(jīng)濟(jì)損失，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超出500元以上，依據(jù)責(zé)任輕重給合適處理。十、熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)道路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴(yán)格查對車輛，并作好具體統(tǒng)計(jì)備查。十一、負(fù)責(zé)車輛停放次序，指揮進(jìn)出車輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強(qiáng)獨(dú)立工作能力，能快速果斷處理通常交