維修服務(wù)手冊(cè)模板

引言物業(yè)工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋日常維護(hù)管理工作。關(guān)鍵負(fù)責(zé)水、電、消防、電梯、弱電設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保水、電正常供給，弱電信號(hào)正常，電梯運(yùn)行安全可靠，并立即接收其它部門和業(yè)主維修要求。每十二個(gè)月更新《設(shè)備清單》并于年底前完成制訂《年度設(shè)備維修保養(yǎng)工作計(jì)劃》，以達(dá)成設(shè)施設(shè)備管好、用好、修好、改造好之目標(biāo)，從而延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命確保服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定和提升，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值。維修服務(wù)手冊(cè)目錄文件名稱文件編號(hào)版本頁(yè)碼備注1強(qiáng)電設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO2-52弱電設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO6-93空調(diào)暖通設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO10-114給排水設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO12-165公共維修日常管理要求YGPM-Sm-AAO17-207內(nèi)部管理控制要求YGPM-Sm-AAO21-258管理制度YGPM-Sm-AAO26-329應(yīng)急預(yù)案YGPM-Sm-AAO33-39強(qiáng)電設(shè)備管理1.0目標(biāo)：確保小區(qū)內(nèi)強(qiáng)電設(shè)施、設(shè)備處于良好運(yùn)行和備用狀態(tài)2.0適用范圍：陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)強(qiáng)電設(shè)施管理3.0術(shù)語(yǔ)：4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2工程責(zé)任人進(jìn)行工作安排、巡查、監(jiān)督5.0方法和過(guò)程5.1配電房/間5.1.1天天應(yīng)巡視各關(guān)鍵配電房，并確保日常應(yīng)上鎖，未經(jīng)許可非工作人員不得入內(nèi)。5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防小動(dòng)物等進(jìn)入配電房/間。5.1.3巡視時(shí)需檢驗(yàn)環(huán)境衛(wèi)生、燈光照明、母線母排、開(kāi)關(guān)、接觸器、儀表、指示燈、電表是否正常，并統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)。5.1.4若巡檢時(shí)發(fā)覺(jué)有異味、異聲、不正常發(fā)燒應(yīng)立即切斷對(duì)應(yīng)回路檢驗(yàn)，同時(shí)通知工程責(zé)任人。5.1.5配電房/間環(huán)境溫度應(yīng)在40攝氏度以下，超出上述溫度時(shí)應(yīng)采取有效方法降溫。5.1.6對(duì)停止使用六個(gè)月以上設(shè)備（依據(jù)各地域?qū)嶋H環(huán)境條件），在恢復(fù)送電前，必需作《絕緣電阻測(cè)試》，避免發(fā)生意外。5.1.7高壓配電房若需作業(yè)操作，需依據(jù)《高壓配電房安全操作制度》進(jìn)行。5.1.8每十二個(gè)月兩次依據(jù)《低壓控制柜、配電柜及電氣設(shè)備保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)，并在夏天高峰期測(cè)量、統(tǒng)計(jì)關(guān)鍵母排、母線槽、電纜等連接處溫度情況。5.1.9各類水泵電機(jī)應(yīng)依據(jù)“給排水設(shè)備”維護(hù)周期每六個(gè)月進(jìn)行電機(jī)絕緣測(cè)試（如需要更換電機(jī)軸承）等。5.2發(fā)電機(jī)5.2.1對(duì)發(fā)電機(jī)房天天最少一次巡檢簽到并每個(gè)月試運(yùn)行一次。5.2.2巡檢時(shí)需包含以下內(nèi)容：消防設(shè)施有效性、門鎖功效、送排風(fēng)機(jī)是否正常、油箱和油管系統(tǒng)有沒(méi)有滲漏、環(huán)境衛(wèi)生情況、光照效果、隔音墻有沒(méi)有受損（若有）、發(fā)電機(jī)是否在“自動(dòng)”狀態(tài)、發(fā)電機(jī)各預(yù)熱電加熱工作是否正常、蓄電池有沒(méi)有漏液或連接處氧化現(xiàn)象、蓄電池充電系統(tǒng)是否正常等。5.2.3日常發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)需依據(jù)《發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)制度》進(jìn)行。5.3戶外電控箱和用電設(shè)備5.3.1戶外電控箱應(yīng)確保門鎖常閉，箱體和箱體四面穿線孔做好防水、防潮及散熱處理，箱體應(yīng)有“有電危險(xiǎn)”等警示標(biāo)識(shí)，箱體無(wú)顯著腐蝕生銹跡象。5.3.2路燈、庭院燈、泛光照明、圍墻燈等啟停時(shí)間依據(jù)節(jié)假日及天氣改變調(diào)整，并報(bào)工程責(zé)任人和項(xiàng)目經(jīng)理，若有時(shí)間控制器需每七天校按時(shí)間和漏電保護(hù)一次。5.3.3全部戶外照明燈具固定應(yīng)牢靠，燈具接頭處安全可靠，照射角度正確，無(wú)顯著銹蝕現(xiàn)象。5.3.4每七天目測(cè)“航空燈”運(yùn)行是否正常。5.4電梯5.4.1日常管理要求5.4.1.1電梯機(jī)房門鎖良好，機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)異味、無(wú)顯著異聲，通告牌清楚掛于顯眼處。5.4.1.2使用中電梯需張貼《電梯使用須知》及多種警示、提醒標(biāo)識(shí)。5.4.1.3機(jī)房通風(fēng)良好，溫度不得超出35°C，相對(duì)濕度小于85%，確保沒(méi)有雨水侵入可能。5.4.1.4機(jī)房滅火器材確保有效性。5.4.1.5機(jī)房緊搶救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)等制度齊全，并掛在顯著處。5.4.1.6機(jī)房照明、電源插座要保持良好。5.4.1.7機(jī)房不得住人、存放雜物等，應(yīng)保持清潔，不得有顯著灰塵。5.4.1.8賠償鏈運(yùn)行時(shí)無(wú)碰撞及顯著異聲。5.4.1.9當(dāng)電梯出現(xiàn)故障時(shí)，立即通知并要求電梯維保人員排除故障，并通知用戶中心按《用戶服務(wù)手冊(cè)》進(jìn)行派工處理。5.4.1.10故障排除后在《機(jī)電設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表》及派工單上完善相關(guān)統(tǒng)計(jì)。5.4.1.11發(fā)覺(jué)電梯困人事件時(shí)，中控室人員不間斷和被困人員通話進(jìn)行撫慰工作，工程維保人員20分鐘內(nèi)施救完成。5.4.1.12電梯機(jī)房、井道、底坑不得有雜物和滲水現(xiàn)象。5.4.1.13日常電梯管理維護(hù)由物業(yè)專業(yè)人員及電梯維保企業(yè)相關(guān)專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。5.4.1.14專業(yè)電梯保養(yǎng)企業(yè)每個(gè)月依據(jù)電梯維保協(xié)議（不低于15天1次標(biāo)準(zhǔn)）對(duì)電梯進(jìn)行全方面檢驗(yàn)保養(yǎng)，并做好各項(xiàng)數(shù)據(jù)檢測(cè)維修統(tǒng)計(jì)，物業(yè)工程部留底。5.4.1.15物業(yè)電梯專業(yè)人員負(fù)責(zé)對(duì)電梯作周檢。并按《電梯周巡檢統(tǒng)計(jì)表》要求填寫巡檢情況。5.4.1.16工程部責(zé)任人每個(gè)月對(duì)巡檢情況進(jìn)行審核簽字。電梯年檢5.4.2.1物業(yè)專業(yè)人員配合，電梯維保單位負(fù)責(zé)實(shí)施，每十二個(gè)月填寫電梯檢測(cè)申請(qǐng)表并報(bào)送當(dāng)?shù)厥。ㄊ校┨胤N設(shè)備安全檢測(cè)中心進(jìn)行年檢。5.4.2.2在電梯使用合格證到期前必需完成年檢工作并取得新電梯使用合格證（電梯限速器每?jī)赡昴隀z一次）。合格證需在電梯轎箱內(nèi)張貼。5.4.2.3《電梯檢測(cè)匯報(bào)》由物業(yè)資料室統(tǒng)一歸檔管理。5.4.3日常保養(yǎng)及維修5.4.3.1依據(jù)國(guó)家電梯相關(guān)規(guī)范制訂并簽署電梯維修保養(yǎng)協(xié)議，監(jiān)督電梯維保企業(yè)嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議要求進(jìn)行保養(yǎng)及檢測(cè)，并保留相關(guān)統(tǒng)計(jì)。5.4.3.2電梯保養(yǎng)需提前24小時(shí)通知用戶中心，方便打印、張貼維保通知。5.4.3.3在電梯檢修或保養(yǎng)過(guò)程中需安放警示標(biāo)識(shí)牌。工作完成后必需認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品，預(yù)防遺留。5.4.3.4電梯維保企業(yè)在每個(gè)月25日前須提交次月《電梯維保計(jì)劃》，并由物業(yè)項(xiàng)目工程責(zé)任人審核后實(shí)施。6.0相關(guān)統(tǒng)計(jì)：6.1R-Sm-01-A《絕緣電阻測(cè)試統(tǒng)計(jì)》6.2R-Sm-02-A《電氣工作票》6.3R-Sm-03-A《機(jī)電設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表》6.4R-Sm-04-A《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》6.5R-Sm-05-A《配電柜、控制柜保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》6.6R-Sm-06-A《低壓配電房巡檢統(tǒng)計(jì)》6.7R-Sm-07-A《電梯周巡檢統(tǒng)計(jì)表》

弱電設(shè)備管理1.0目標(biāo)：保障園區(qū)弱電設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行及可靠性2.0范圍：適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)弱電設(shè)施管理3.0術(shù)語(yǔ)：無(wú)4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)日常操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2工程部責(zé)任人進(jìn)行工作安排和巡查、監(jiān)督及聯(lián)絡(luò)外部資源5.0過(guò)程和方法控制:5.1消防控制系統(tǒng)5.1.1消防系統(tǒng)控制主機(jī)應(yīng)獨(dú)立設(shè)置統(tǒng)計(jì)本（統(tǒng)計(jì)內(nèi)容包含但不限于時(shí)間、事件、處理情況、統(tǒng)計(jì)人等），發(fā)生任何非正常情況須統(tǒng)計(jì)在案，并將主機(jī)打印多種統(tǒng)計(jì)完好保留以備查閱（或黏貼在統(tǒng)計(jì)本對(duì)應(yīng)報(bào)事統(tǒng)計(jì)旁邊），工程部責(zé)任人天天查閱復(fù)核。5.1.2系統(tǒng)內(nèi)突發(fā)各類報(bào)警，消控中心當(dāng)值人員應(yīng)立即通知對(duì)應(yīng)巡查人員趕撲報(bào)警點(diǎn)處警（要求5分鐘內(nèi)），并將現(xiàn)場(chǎng)情況立即反饋于消控中心。5.1.3因裝修不可避免相關(guān)報(bào)警，應(yīng)事先做好交接統(tǒng)計(jì)和安全臨時(shí)處理及主機(jī)上懸掛相關(guān)通告。5.1.4因裝修需要增減噴淋頭時(shí)，相關(guān)放水及補(bǔ)水作業(yè)必需于施工當(dāng)日內(nèi)完成，確保水系統(tǒng)處于工作狀態(tài)。5.1.5每三個(gè)月需進(jìn)行消防設(shè)施設(shè)備聯(lián)動(dòng)測(cè)試。5.1.6每個(gè)月需進(jìn)行緊固接線樁頭、清灰及末端設(shè)備測(cè)試檢驗(yàn)（包含溫感、煙感、手報(bào)、防火卷簾、備用電源等），每六個(gè)月為一個(gè)循環(huán)周期。5.1.7每?jī)赡晷鑼⑷繙馗?、煙感進(jìn)行清洗（依據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）。5.1.8遇設(shè)備損壞，標(biāo)準(zhǔn)上需當(dāng)日完成修復(fù)；若不能修復(fù)需請(qǐng)示工程主管及協(xié)調(diào)其它部門做好安全防范方法，直至修復(fù)。5.2電子圍欄和紅外對(duì)射：5.2.1每個(gè)月定時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地模擬測(cè)試并查對(duì)報(bào)警區(qū)域。5.2.1.1電子圍欄短路測(cè)試：用金屬線短路兩個(gè)負(fù)極或兩個(gè)正極，約過(guò)5秒左右（依據(jù)使用產(chǎn)品型號(hào)），主機(jī)對(duì)外輸出報(bào)警，撤銷短路情況機(jī)器30秒后恢復(fù)正常（或手動(dòng)復(fù)位）。5.2.1.2電子圍欄開(kāi)路測(cè)試：任意拔掉接線柱上一根絕緣線，約過(guò)5秒（依據(jù)使用產(chǎn)品型號(hào)）主機(jī)對(duì)外輸出報(bào)警，撤銷開(kāi)路情況機(jī)器30秒后恢復(fù)正常（或手動(dòng)復(fù)位）。5.2.1.3電子圍欄斷電測(cè)試：拔掉電源插頭，此時(shí)若有后備蓄電池電源，可由蓄電池單獨(dú)供電。5.2.1.4紅外對(duì)射：人為阻斷紅外線光束，主機(jī)對(duì)外輸出報(bào)警，查看報(bào)警防區(qū)和阻斷位置是否一致，確定后復(fù)位。5.2.2每個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)系統(tǒng)各支架、線路牢靠度和松緊度和樹葉綠化影響，必需時(shí)緊固調(diào)整和修剪（如因喬木生長(zhǎng)造成誤報(bào)則應(yīng)即時(shí)進(jìn)行修剪）。5.2.3每個(gè)月需進(jìn)行主機(jī)清灰和戶外電箱鎖具、箱體防水和散熱檢驗(yàn)保養(yǎng)，每六個(gè)月需緊固各接線柱和線路整理。5.2.4電子圍欄需每隔10米左右懸掛一塊專用“電子圍欄，嚴(yán)禁攀爬”警告牌。5.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)5.3.1每個(gè)月進(jìn)行末端攝像機(jī)角度調(diào)整工作（依據(jù)實(shí)際和中控人員管理要求），同時(shí)調(diào)整查閱影像資料保留時(shí)限、清楚度和矩陣操作靈活性。5.3.2每個(gè)月定時(shí)清洗攝像頭防護(hù)罩，每六個(gè)月為一個(gè)保養(yǎng)周期。5.3.3每個(gè)月測(cè)試攝像機(jī)電壓，確保在正常電壓范圍內(nèi)。5.3.4每個(gè)月進(jìn)行清灰工作（包含錄像機(jī)、顯示器、監(jiān)視器），每季需進(jìn)行錄像機(jī)內(nèi)部清灰工作，并檢驗(yàn)散熱風(fēng)扇工作情況，如需則進(jìn)行更換或加注潤(rùn)滑油。5.4安防系統(tǒng)5.4.1門對(duì)講5.4.1每個(gè)月需現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試各功效使用效果（包含影像、語(yǔ)音、報(bào)警、開(kāi)門等功效），同時(shí)檢驗(yàn)各門口機(jī)固定、防水、遮陽(yáng)效果。5.4.2每季需測(cè)試電源、緊固模塊、接線柱，進(jìn)行清灰和線路整理。5.4.3定時(shí)測(cè)試戶內(nèi)門對(duì)講系統(tǒng)各功效系統(tǒng)（包含影像、語(yǔ)音、報(bào)警、開(kāi)門等功效），測(cè)試周期為十二個(gè)月。5.4.2戶內(nèi)緊急報(bào)警按鈕5.4.2.1每季需緊固和整理主機(jī)、各模塊、電源及接線柱線路，并進(jìn)行清灰工作。5.4.2.2定時(shí)測(cè)試戶內(nèi)緊急報(bào)警按鈕靈活性、功效性和復(fù)核報(bào)警地址碼，測(cè)試周期為十二個(gè)月。5.4.3電子巡更5.5.3.1每次使用前需確定巡更棒電池電量，避免數(shù)據(jù)丟失及不能正常使用。5.5.3.2每次使用前需確定巡更棒存放空間，避免無(wú)法數(shù)據(jù)存放。5.5.3.3定時(shí)校核時(shí)間，及查對(duì)巡更數(shù)據(jù)是否有丟失或線路錯(cuò)誤。5.5.3.4每次巡更須留心固定巡更點(diǎn)有沒(méi)有松脫、變形及接觸不良，若有應(yīng)立即修復(fù)或更換。5.6機(jī)動(dòng)車道閘系統(tǒng)5.6.1道閘在工作時(shí)，嚴(yán)禁打開(kāi)箱蓋和箱門，避免發(fā)生意外。5.6.2落桿時(shí)嚴(yán)禁在檔桿（欄）下擺放物品或人員站立、走動(dòng)。5.6.3停電時(shí)應(yīng)關(guān)閉總電源后用手把手動(dòng)搖擺旋至閘桿（欄）在垂直位置。5.6.4嚴(yán)禁調(diào)整平衡彈簧、限位開(kāi)關(guān)及光電開(kāi)關(guān)限位，如需要調(diào)整應(yīng)有供給商或?qū)I(yè)人員進(jìn)行，并做好統(tǒng)計(jì)。5.6.5每個(gè)月進(jìn)行清灰和線路整理及緊固保養(yǎng)，包含箱體和各電子設(shè)施防水、防潮處理。5.6.6確保整體設(shè)施設(shè)備整齊歸一，不得有顯著腐爛、生銹、線路外露、箱體（蓋）關(guān)閉不嚴(yán)等現(xiàn)象，如需要?jiǎng)t進(jìn)行防腐、防銹處理和更換密封條工作。5.6.7若有無(wú)償車輛（如消防、公安及其它特殊車輛）應(yīng)在系統(tǒng)內(nèi)設(shè)置免單功效健及手動(dòng)統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息（如抓拍照片，事由等）。5.8背景音樂(lè)5.8.1每個(gè)月定時(shí)清灰及緊固線路、測(cè)試電壓和緊急事故廣播切換試驗(yàn)（戶外實(shí)施需檢驗(yàn)其防水、防潮功效，尤其是線途經(jīng)渡盒）。5.8.2如長(zhǎng)時(shí)間不使用應(yīng)定時(shí)（依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)天氣情況）通電，可利用本身元器件發(fā)燒來(lái)去除潮氣。5.8.3開(kāi)關(guān)設(shè)備電源之前，把功放音量旋鈕旋至最小，避免因誤操作而對(duì)音箱危害。5.9弱電設(shè)施注意事項(xiàng)5.9.1嚴(yán)禁非工作存放設(shè)備進(jìn)入系統(tǒng)主機(jī)。5.9.2嚴(yán)禁利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行無(wú)關(guān)作業(yè)。5.9.3嚴(yán)禁私自修改任何運(yùn)行程序文件。5.9.4嚴(yán)禁私自修改任何IP地址和運(yùn)行數(shù)據(jù)。5.9.5設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)顯著銹蝕，線路敷設(shè)情況良好、綁扎整齊。5.9.6定時(shí)備份系統(tǒng)及運(yùn)行數(shù)據(jù)。5.9.7設(shè)置使用、修改權(quán)限。5.9.8設(shè)備保養(yǎng)運(yùn)行參數(shù)符合產(chǎn)品使用要求。6.0文件統(tǒng)計(jì)6.1R-Sm-08-A《消防、視頻保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)》6.2R-Sm-09-A《周界、門對(duì)講、紅外報(bào)警保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》6.3R-Sm-10-A《背景音響系統(tǒng)檢驗(yàn)測(cè)試統(tǒng)計(jì)》6.4R-Sm-11-A《車管系統(tǒng)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)》6.5R-Sm-12-A《消防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試統(tǒng)計(jì)》

空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備管理1.0目標(biāo)：規(guī)范送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)操作，確保風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行。為地庫(kù)提供良好通風(fēng)條件及火警發(fā)生時(shí)風(fēng)機(jī)能自動(dòng)聯(lián)動(dòng)運(yùn)行。2.0范圍：適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)施管理3.0術(shù)語(yǔ)：無(wú)4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)日常操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2工程責(zé)任人進(jìn)行落實(shí)工作和巡查、監(jiān)督及聯(lián)絡(luò)外部資源5.0過(guò)程和方法控制:5.1送排風(fēng)機(jī)5.1.1天天按要求進(jìn)行啟停及巡檢工作（采取聞、聽(tīng)、看、摸等手段進(jìn)行），確保正常運(yùn)行5.1.2每七天進(jìn)行一次風(fēng)機(jī)房日常保潔工作，確保作業(yè)場(chǎng)地整齊無(wú)雜物。5.1.3每個(gè)月對(duì)消防送排風(fēng)機(jī)（或不常常見(jiàn)風(fēng)機(jī)）試運(yùn)行測(cè)試（每次不少于10分鐘），確保有效待機(jī)狀態(tài)。5.1.4每三個(gè)月進(jìn)行一次風(fēng)機(jī)保養(yǎng)工作：5.1.4.1檢驗(yàn)軸承潤(rùn)滑情況，視運(yùn)行頻率合適增補(bǔ)或更換相匹配潤(rùn)滑油（測(cè)量溫度、運(yùn)行電流及有沒(méi)有異聲）。5.1.4.2檢驗(yàn)傳動(dòng)皮帶松緊度（運(yùn)行時(shí)確保皮帶在最松狀態(tài)且不跳動(dòng)和打滑）和主動(dòng)輪從動(dòng)輪確保在同一直線上（若發(fā)覺(jué)傳動(dòng)皮帶有老化或開(kāi)裂現(xiàn)象需更換）。5.1.4.3檢測(cè)電動(dòng)機(jī)運(yùn)行電流及風(fēng)閥啟閉動(dòng)作和電機(jī)絕緣情況。5.1.4.4緊固控制柜內(nèi)全部接線柱、校按時(shí)間及進(jìn)行清灰工作。5.1.5每十二個(gè)月對(duì)設(shè)備系統(tǒng)整體進(jìn)行防腐保養(yǎng)作業(yè)，包含支架、法蘭、螺栓、風(fēng)閥和金屬風(fēng)管等（去除已銹蝕表面，刷涂?jī)傻婪冷P漆和兩道面漆）。5.2機(jī)房分體空調(diào)：5.2.1每個(gè)月定時(shí)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)（若運(yùn)行環(huán)境差可兩周一次）并做好清洗統(tǒng)計(jì)。5.2.2每十二個(gè)月5月份進(jìn)行一次散熱翅片清洗、制冷劑測(cè)試壓力、測(cè)試運(yùn)行電流及緊固接線柱（采取翅片專用清洗液配合清水沖洗）。5.2.3每十二個(gè)月6月至10月天天對(duì)電梯機(jī)房、監(jiān)控中心等特殊機(jī)房進(jìn)行巡查測(cè)溫。5.3換氣扇5.3.1廁所、設(shè)備機(jī)房、儲(chǔ)物間等場(chǎng)所換氣扇需每個(gè)月進(jìn)行清灰及潤(rùn)滑保養(yǎng)。5.4故障處理5.4.1送排風(fēng)機(jī)不開(kāi)啟或效率下降：5.4.1.1檢驗(yàn)電源是否到位、正常5.4.1.2檢驗(yàn)控制柜是否有異味、燒焦現(xiàn)象或接線柱松脫5.4.1.3檢驗(yàn)皮帶松緊度和葉輪有沒(méi)有受損5.4.1.4聯(lián)絡(luò)外部售后維修專業(yè)企業(yè)5.4.2分體空調(diào)不工作或效果不佳：5.4.2.1遙控器失靈，先確定遙控器和電池有效性，（可將遙控器紅外發(fā)射端對(duì)準(zhǔn)手機(jī)攝像頭操作，若有發(fā)光代表該按鍵功效正常）。5.4.2.2將空調(diào)主電源進(jìn)行失電、上電動(dòng)作，再進(jìn)行遙控操作5.4.2.3根聽(tīng)說(shuō)明書指導(dǎo)，進(jìn)行手動(dòng)操作。5.4.2.4檢測(cè)其運(yùn)行電流和高低壓側(cè)壓力和額定名牌比對(duì)，若低于正常范圍需補(bǔ)充對(duì)應(yīng)制冷劑。5.4.2.5撥打?qū)?yīng)售后服務(wù)維修電話5.4.3換氣扇異聲或不工作5.4.3.1檢驗(yàn)葉輪是否變形或運(yùn)動(dòng)部件固定情況5.4.3.2檢驗(yàn)電源和電機(jī)5.4.3.3更換6.0文件統(tǒng)計(jì)6.1R-Sm-13-A《通風(fēng)機(jī)巡查統(tǒng)計(jì)表》

給排水設(shè)備管理1.0目標(biāo)：1.1確保項(xiàng)目供、排水正常及符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)1.2確保在任何情況下消防系統(tǒng)設(shè)備能正常開(kāi)啟運(yùn)行1.3確保給排水系統(tǒng)通暢，為業(yè)戶發(fā)明良好工作和生活環(huán)境1.4預(yù)防故障發(fā)生和擴(kuò)大2.0范圍：適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)給排水設(shè)施管理3.0術(shù)語(yǔ)：無(wú)4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備日常操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2工程責(zé)任人進(jìn)行工作安排、巡查、監(jiān)督5.0過(guò)程和方法控制:5.1水箱：5.1.1每七天檢驗(yàn)每個(gè)水池（箱），應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢驗(yàn)口應(yīng)加蓋，水池（箱）周圍及定蓋應(yīng)清潔、潔凈、上鎖。5.1.2水池（箱）應(yīng)每隔6個(gè)月（依據(jù)當(dāng)?shù)卣螅┣逑础⑾疽淮危ㄇ逑磿r(shí)間宜跳開(kāi)正常工作時(shí)間或高峰時(shí)段），清洗員應(yīng)持有衛(wèi)生防疫站認(rèn)可《健康證》，并取得政府部門認(rèn)可“水質(zhì)監(jiān)測(cè)匯報(bào)”。5.1.2.1在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源應(yīng)使用手電筒、應(yīng)急燈，或供電電壓在36v以下安全照明燈。5.1.2.2水池（箱）消毒人員需要戴防護(hù)眼鏡和口罩，假如在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)立即離開(kāi)水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。5.1.2.3排放水時(shí)應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，經(jīng)使用讓水池（箱）水位降到最低控制水位，以免浪費(fèi)。5.1.3水箱內(nèi)液位控制裝置應(yīng)每六個(gè)月進(jìn)行測(cè)試、保養(yǎng)。5.1.3滲漏水故障，選擇符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)建材維修5.2減壓閥組：5.2.1每七天巡檢一次，統(tǒng)計(jì)相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)。感官應(yīng)無(wú)滲水和銹蝕現(xiàn)象，各閥門及壓力表處于正常范圍5.2.2一用一備應(yīng)每七天切換使用，確保備用閥組處于待工作狀態(tài)5.2.3生活供水應(yīng)依據(jù)水箱清洗頻率清洗保養(yǎng)減壓閥組5.2.4故障處理：5.2.4.1維修保養(yǎng)時(shí)使用備用閥組，確保不影響正常使用5.2.4.2減壓效果不佳：先調(diào)整減壓控制導(dǎo)閥，再檢驗(yàn)各控制閥門及連接管是否有堵塞現(xiàn)象5.2.4.3拆卸清洗閥體，查看內(nèi)部器件有沒(méi)有受損，若有即可更換5.3給水泵：5.3.1巡檢要求：5.3.1.1每?jī)尚r(shí)對(duì)設(shè)備巡視簽到一次，對(duì)下列情況應(yīng)增加巡視次數(shù)5.3.1.1.1水泵有過(guò)負(fù)荷或負(fù)荷有顯著增加時(shí)5.3.1.1.2剛安裝完成投入使用或檢修、改造及長(zhǎng)久停用后重新投入使用5.3.1.1.3水泵缺點(diǎn)近期有發(fā)展或運(yùn)行中有可疑現(xiàn)象5.3.2.巡檢項(xiàng)目5.3.2.1支架無(wú)銹蝕、損壞；螺栓、螺絲無(wú)松動(dòng)斷裂；防振墊無(wú)損壞。5.3.2.2運(yùn)行過(guò)程中有沒(méi)有異常振動(dòng)、噪音。5.3.2.3檢驗(yàn)軸承溫度不許可比環(huán)境溫度高出60℃，且軸承溫度不超出90℃。5.3.2.4檢驗(yàn)軸封有沒(méi)有滲水、水管和水泵連接完好，接口無(wú)松動(dòng)、泄露。5.3.2.5水泵進(jìn)出端閥門動(dòng)作靈敏、正確、無(wú)銹蝕、無(wú)滴漏、標(biāo)示牌按設(shè)備狀態(tài)懸掛。5.3.2.6壓力表完整無(wú)損壞，連接牢靠無(wú)滴漏，表面清潔，讀數(shù)正確，指針靈敏。5.3.3水泵保養(yǎng)（每六個(gè)月保養(yǎng)）5.3.3.1檢驗(yàn)泵體外觀應(yīng)無(wú)破損，銘牌完好，水流方向指示及水輪轉(zhuǎn)向指示明確清楚，整體外觀整齊，各部油漆完好。如有不妥應(yīng)進(jìn)行處理或油漆。5.3.3.2檢驗(yàn)潤(rùn)滑油情況，進(jìn)行補(bǔ)充，若油質(zhì)改變或變色，有雜物等應(yīng)給予更換。5.3.3.3檢驗(yàn)機(jī)械密封器密封情況，若有漏水現(xiàn)象應(yīng)更換機(jī)械密封器等元件。5.3.3.4聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。5.3.3.5檢驗(yàn)或校正泵體和電機(jī)聯(lián)接軸心線，緊固機(jī)座螺絲并做除銹防銹處理。5.3.3.6生活水泵等運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每十二個(gè)月應(yīng)拆卸兩端軸承進(jìn)行清洗和更換潤(rùn)滑脂，如有磨損應(yīng)更換軸承。5.3.3.7用手轉(zhuǎn)動(dòng)聯(lián)軸器2-3圈，應(yīng)感覺(jué)輕松且輕重均勻，并注意分辨泵體內(nèi)有沒(méi)有摩擦聲和異物滾動(dòng)等雜聲，如有則應(yīng)設(shè)法排除，并將聯(lián)軸器護(hù)罩安裝好。5.3.3.8泵關(guān)鍵易損件包含彈性聯(lián)軸器、機(jī)械密封、動(dòng)靜環(huán)、O型橡膠卷、軸承、填料壓板等，維保時(shí)需注意仔細(xì)檢驗(yàn)，如損壞應(yīng)立即更換。5.3.4閘閥、管道及附件保養(yǎng)（2米內(nèi)和水泵相連同時(shí)保養(yǎng)）5.3.4.1各閥門檢驗(yàn)，閥門開(kāi)、關(guān)靈活可靠，內(nèi)外均無(wú)滲漏現(xiàn)象。如有不靈活、不可靠、滲漏情況應(yīng)進(jìn)行處理或更換。5.3.4.2單向止回閥動(dòng)作應(yīng)靈活自如，閥體內(nèi)外均無(wú)滲水現(xiàn)象，閥芯間隙正常無(wú)銹蝕（可利用閥體前后壓力表判定止回閥性能），若有不妥應(yīng)進(jìn)行修復(fù)或更換。5.3.4.3檢驗(yàn)壓力表情況，壓力表指示應(yīng)正確，表盤清楚（若壓力表有問(wèn)題應(yīng)進(jìn)處理、送檢或更換）。5.3.4.4檢驗(yàn)管道及各隸屬元件，表面應(yīng)整齊潔凈，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落現(xiàn)象。如有問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行修復(fù)、處理、更換、刷漆。5.3.5故障處理：5.3.5.1汽蝕異音：檢驗(yàn)進(jìn)水系統(tǒng)是否順暢（或清洗進(jìn)水過(guò)濾器和檢驗(yàn)單向閥）并排氣處理5.3.5.2松動(dòng)異聲：檢驗(yàn)水泵葉輪、軸套在軸上是否松動(dòng)（若有會(huì)周期性發(fā)出“咯噔咯噔”撞擊聲），及檢驗(yàn)軸承潤(rùn)滑和磨損情況。5.3.5.3泵體溫度偏高：依據(jù)汽蝕方法排查及檢驗(yàn)水泵出口閥門和管道是否通暢5.4消防水系統(tǒng)5.4.1：消防泵同5.3給水泵5.4.2消火栓泵和噴淋泵不低于每季進(jìn)行一次試運(yùn)行（手動(dòng)和自動(dòng)切換操作，確保在火警狀態(tài)下能正常開(kāi)啟），每次運(yùn)行時(shí)間不少于5分鐘，管網(wǎng)頂部（屋面）試驗(yàn)消火栓出口噴水射程需滿足國(guó)家及地方要求5.4.2.1啟泵前需檢驗(yàn)各地角螺栓、管線及法蘭是否松動(dòng)，閥門開(kāi)關(guān)是否靈活。5.4.2.2用手轉(zhuǎn)動(dòng)聯(lián)軸器2-3圈，應(yīng)感覺(jué)輕松且輕重均勻，并注意分辨泵體內(nèi)有沒(méi)有摩擦聲和異物滾動(dòng)等雜聲并排除泵體內(nèi)氣體。5.4.2.3對(duì)消防計(jì)量表示數(shù)做好統(tǒng)計(jì)5.4.2.4開(kāi)啟水泵后需關(guān)注壓力上升情況，并時(shí)刻注意泄壓裝置動(dòng)作壓力（若抵達(dá)設(shè)定泄壓壓力不動(dòng)作應(yīng)關(guān)閉水泵同時(shí)進(jìn)行緊急泄壓操作，并對(duì)泄壓裝置檢修）。5.4.2.5水泵開(kāi)啟后全方面檢驗(yàn)有沒(méi)有異常，如發(fā)覺(jué)嚴(yán)重泄漏、振動(dòng)、尖銳聲響、溫升過(guò)高等現(xiàn)象，立即停泵處理查找原因。5.4.2.6消防水泵定時(shí)開(kāi)啟方法：5.4.2.6.1現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)開(kāi)啟：直接在消防和噴淋電柜上選擇“1#”或“2#”按開(kāi)啟按鈕，水泵開(kāi)啟。5.4.2.6.2監(jiān)控遠(yuǎn)程開(kāi)啟：監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)柜上將消防或噴淋開(kāi)啟按鈕按下，消防或噴淋泵開(kāi)啟運(yùn)行。如要停止，可在聯(lián)動(dòng)柜上進(jìn)行停止操作，按停止按鈕。也可在水泵房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行停止運(yùn)行，需要將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥打到“停止”位置5.4.2.6.3消防火警方法開(kāi)啟：當(dāng)消防噴淋末端有大量水流失，消防穩(wěn)壓泵無(wú)法進(jìn)行壓力恒定，使?jié)袷綀?bào)警閥動(dòng)作，消防主機(jī)報(bào)警，同時(shí)消防噴淋泵開(kāi)啟運(yùn)行。5.4.2.6.4消防火警開(kāi)啟：當(dāng)樓層任一個(gè)消防栓報(bào)警器動(dòng)作時(shí)，消防栓泵開(kāi)啟運(yùn)行5.5地庫(kù)集水井系統(tǒng)5.5.1排水泵同5.3給水泵。5.5.2每七天輪番轉(zhuǎn)換水泵使用。5.5.3地庫(kù)集水井：5.5.3.1每個(gè)月進(jìn)行各信號(hào)裝置模擬測(cè)試檢驗(yàn)污水池浮球或水位開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈敏度，控制正確可靠，水位超高能報(bào)警。5.5.3.2每個(gè)月查看井蓋完整性和保養(yǎng)防護(hù)情況，杜絕安全隱患。5.5.3.3每個(gè)月查看井內(nèi)清潔情況（若積泥超出2cm立即清除），每六個(gè)月根本清理雜物和淤泥5.5.4隔油池：天天進(jìn)行清掏（可依據(jù)實(shí)際排放量），并檢驗(yàn)清掏口密封情況或確保隔油池房間處于負(fù)壓狀態(tài)（防串味）。5.6外圍排水系統(tǒng)：5.6.1每七天對(duì)屋面地漏、戶外明溝、水篦子等排水設(shè)施進(jìn)行巡檢工作，確保排水順暢無(wú)阻礙物（雨季前應(yīng)增加頻率）。5.6.2每個(gè)月進(jìn)行雨水井、污水井、化糞池（若有可依據(jù)實(shí)際排量定時(shí)）檢驗(yàn)清疏工作（雨季和國(guó)定假日前增加一次）。5.6.2.1管網(wǎng)走向位置是否有滲漏現(xiàn)象（可觀察覆土部分有沒(méi)有不明塌陷或沉降現(xiàn)象），發(fā)覺(jué)滲漏立即組織維修。5.6.2.2檢驗(yàn)孔或蓋是否被土或其它覆蓋，發(fā)覺(jué)立即清除。5.7衛(wèi)生間、洗滌間公共設(shè)施5.7.1水龍頭長(zhǎng)流水應(yīng)立即維修（重新緊固、更換密封圈或更換新水龍頭），小便感應(yīng)器開(kāi)關(guān)不靈應(yīng)檢驗(yàn)電池、電源，如有故障立即維修或更換。5.7.2馬桶有搖動(dòng)或漏水應(yīng)做固定工作，每個(gè)月緊固一次，如堵塞用“皮泵”通，通不了拆開(kāi)檢驗(yàn)看是否有異物落入，或用疏通機(jī)疏通。5.7.3如有滲漏應(yīng)先檢驗(yàn)原因然后關(guān)掉水源更換零件。緊固松動(dòng)變形管網(wǎng)、管件。6.0文件統(tǒng)計(jì)6.1R-Sm-14-A《公共廁所、洗滌間巡查表》6.2R-Sm15-A《集水井巡查表》6.3R-Sm-16-A《減壓閥巡查表》6.4R-Sm-17-A《每個(gè)月雨水井巡查表》6.5R-Sm-18-A《每個(gè)月污水井巡查表》6.6R-Sm-19-A《噴淋消防泵每個(gè)月測(cè)試統(tǒng)計(jì)》6.7R-Sm-20-A《水泵、水箱房巡查統(tǒng)計(jì)表》6.8R-Sm-21-A《水泵保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》公共維修日常管理要求1.0目標(biāo)根據(jù)房屋維護(hù)保養(yǎng)要求進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)，延長(zhǎng)其使用壽命。2.0適用范圍適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。3.0術(shù)語(yǔ)無(wú)4.0職責(zé)4.1工程部制訂公共區(qū)域維護(hù)保養(yǎng)要求及要求，并組織培訓(xùn)。4.2工程責(zé)任人制訂計(jì)劃、審核。4.3工程責(zé)任人定時(shí)抽查、監(jiān)督。5.0過(guò)程和方法控制5.1建筑物本體設(shè)施5.1.1樓頂日常抽查，對(duì)發(fā)覺(jué)損壞等問(wèn)題立即處理。每三個(gè)月對(duì)樓頂全方面檢驗(yàn)一遍，對(duì)隔熱層、防水層、伸縮縫存在變形、裂縫立即維修。5.1.2外墻飾面每三個(gè)月全方面檢驗(yàn)一遍，對(duì)顯著空鼓、脫落、污染立即維修，若包含到安全隱患同時(shí)需做好防護(hù)和警示。5.1.3內(nèi)墻飾面日常抽查，發(fā)覺(jué)破損、污跡、起殼、開(kāi)裂、污染、掉磚、缺損等立即處理。每個(gè)月全方面檢驗(yàn)一次，發(fā)覺(jué)嚴(yán)重破損、污跡要立即修補(bǔ)，對(duì)發(fā)覺(jué)有安全隱患須立即處理或臨時(shí)圍護(hù)、警示。5.1.4樓梯間同5.1.35.1.5單元門每三個(gè)月全方面巡查一次，發(fā)覺(jué)單元門松脫、閉門器脫落、掉漆應(yīng)立即補(bǔ)漆等修復(fù)，每十二個(gè)月全方面保養(yǎng)一次，對(duì)生銹、掉漆或油漆起皮部位應(yīng)重新刷漆，做防腐防銹處理并刷原風(fēng)格面漆。對(duì)合頁(yè)及閉門器有計(jì)劃循環(huán)檢驗(yàn)及緊固固定螺絲、上油潤(rùn)滑，并有計(jì)劃依據(jù)實(shí)際使用情況結(jié)合理論使用壽命周期性更換。5.1.6防護(hù)欄桿日常巡查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。公共防護(hù)欄每半月巡視一次安全穩(wěn)固性（人為搖動(dòng)牢靠性，查看有沒(méi)有掉漆、變型及易至人傷害地方），損壞應(yīng)立即修復(fù)；每十二個(gè)月全方面檢驗(yàn)，并對(duì)掉漆、生銹、掉焊等損壞進(jìn)行維修刷漆。5.1.7公共門窗日常抽查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。每三個(gè)月巡視一遍啟閉靈活性、密封情況及牢靠度，對(duì)窗門破裂、松脫、變形應(yīng)立即修復(fù)；每十二個(gè)月全方面檢驗(yàn)一遍，除對(duì)前述問(wèn)題進(jìn)行維修外，應(yīng)檢驗(yàn)玻璃松動(dòng)、窗結(jié)構(gòu)變形、掉焊和防雨水情況，對(duì)存在問(wèn)題作全方面維修。5.1.8吊頂日常抽查，發(fā)覺(jué)缺損、脫落、開(kāi)裂、變型、起皮、顯著色差等立即修復(fù)。必需時(shí)揭開(kāi)天花板檢驗(yàn)吊頂龍骨是否松動(dòng)、吊頂螺桿是否銹蝕，對(duì)松動(dòng)龍骨、銹蝕螺桿進(jìn)行更換。5.1.9露天管道日常抽查，發(fā)覺(jué)管道滲漏水、保溫破損、管道扭曲變型、支架生銹腐爛、管道及構(gòu)件生銹受損應(yīng)立即維修。5.1.10樓頂避雷針（線）每十二個(gè)月全方面檢驗(yàn)各節(jié)點(diǎn)是否有脫焊、變形、生銹及牢靠度，若有應(yīng)立即進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。依據(jù)政府文件要求，每十二個(gè)月聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位（有資質(zhì)或政府認(rèn)可單位）對(duì)防雷接地情況進(jìn)行檢測(cè)，并取得相關(guān)匯報(bào)。5.1.11擋雨蓬每十二個(gè)月全方面保養(yǎng)一次，包含金屬件防腐防銹，緊固多種螺絲、螺栓，查看密封膠有沒(méi)有松脫、斷裂或老化等現(xiàn)象，日常巡查發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即維修。平時(shí)進(jìn)行同常巡查（設(shè)有排水溝因每七天清理一次，確保排水通暢）。5.1.12玻璃幕墻日常巡查。每十二個(gè)月全方面檢驗(yàn)一遍，確保其靈活性、牢靠性、防水性和美觀性（若發(fā)覺(jué)五金件松動(dòng)、玻璃爆碎、密封膠老化等應(yīng)立即更換修復(fù)），同時(shí)須依據(jù)政府相關(guān)文件要求定時(shí)由第三方檢測(cè)，并取得相關(guān)檢測(cè)匯報(bào)。5.1.13水管閘閥每六個(gè)月全方面檢驗(yàn)一次，對(duì)生銹應(yīng)做好防腐防銹處理，對(duì)各螺絲、螺栓及螺紋閥桿涂抹黃油；對(duì)漏水、開(kāi)關(guān)不靈活、關(guān)不住水應(yīng)立即維修或更換。5.1.14公共地磚公共部位地磚每十二個(gè)月應(yīng)全方面檢驗(yàn)一次，對(duì)日常巡查中發(fā)覺(jué)空鼓、松脫、破損等問(wèn)題立即修復(fù)，在維修及養(yǎng)護(hù)期內(nèi)需做好圍護(hù)提醒。5.1.15水泥路面日常巡查，發(fā)覺(jué)破損立即處理。每三個(gè)月定時(shí)對(duì)路面檢驗(yàn)一遍，發(fā)覺(jué)路面起砂、塌方、破損、路沿石破損作全方面檢修，在維修及養(yǎng)護(hù)期內(nèi)需做好圍護(hù)提醒。5.1.16健身游樂(lè)設(shè)施日常檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)損壞應(yīng)立即維修。每個(gè)月對(duì)全部設(shè)施設(shè)備使用、檢驗(yàn)。對(duì)特殊位置易造成碰撞需包扎做好防護(hù)；每十二個(gè)月全方面保養(yǎng)一次設(shè)施設(shè)備（做好防腐、防銹和緊固螺絲螺栓等），對(duì)有安全隱患應(yīng)即時(shí)停用，并做好圍護(hù)和提醒工作，同時(shí)進(jìn)行維修或更換。5.1.17建筑飾品、雕塑：每個(gè)月巡查一次牢靠性，對(duì)破損、污染、變色進(jìn)行修補(bǔ)。5.1.18對(duì)公共區(qū)域維修和保養(yǎng)情況要立即填寫在《房屋、公共區(qū)域檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》上。工程責(zé)任人每個(gè)月抽查2次，并在《房屋、公共區(qū)域檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》簽字。5.2人防設(shè)施設(shè)備5.2.1工程結(jié)構(gòu)5.2.1.1防護(hù)密閉設(shè)備、設(shè)施性能良好,防護(hù)門、防護(hù)密閉門等完好，膠條完好，密閉性能好，金屬件無(wú)銹蝕，油漆層完好，人為啟閉其靈活性，多種零部件完好，確保正常待命狀態(tài)。5.2.1.2擴(kuò)散(活門)室無(wú)雜物，進(jìn)出口道路通暢。5.2.2其它設(shè)施5.2.2.1進(jìn)、排(煙)風(fēng)口保持干燥清潔，無(wú)雜物（運(yùn)行無(wú)顯著振動(dòng)）；5.2.2.2照明設(shè)備固定牢靠無(wú)松動(dòng)、清潔，無(wú)任意接線用電，應(yīng)急照明設(shè)備性能良好；5.2.2.3防汛設(shè)施安全可靠，水泵定時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)。5.3入戶維修5.3.1接到報(bào)修信息，工程人員除攜帶事先準(zhǔn)備好備用配件外，上門維修需切記（四帶）即：一帶工具、二帶地墊、三帶抹布、四帶鞋套。5.3.2身著工作服、佩帶工作牌，文明禮貌，按《維修派工單》上維修時(shí)間，如約到戶提供維修服務(wù)或進(jìn)行公共設(shè)備設(shè)施維修。5.3.3入戶維修時(shí)，應(yīng)穿上自帶鞋套，持企業(yè)《服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表》，在檢驗(yàn)所需維修項(xiàng)目后，將維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知業(yè)戶，經(jīng)業(yè)戶認(rèn)可后再動(dòng)手維修。5.3.4對(duì)業(yè)戶大項(xiàng)維修項(xiàng)目或短期內(nèi)需反復(fù)查驗(yàn)和維修項(xiàng)目，工程人員應(yīng)耐心地向業(yè)戶講解，取得業(yè)戶同意后，方可進(jìn)行。5.3.5當(dāng)業(yè)戶提供產(chǎn)品要求安裝時(shí)，工程人員在安裝前應(yīng)對(duì)業(yè)戶提供產(chǎn)品數(shù)量、外觀、合格證、質(zhì)量等方面進(jìn)行查驗(yàn)，符合安裝要求方可進(jìn)行安裝。對(duì)不待合安裝要求，應(yīng)向業(yè)戶說(shuō)明原因，請(qǐng)業(yè)戶自行處理。假如業(yè)戶堅(jiān)持要求安裝，要向業(yè)戶尤其說(shuō)明：我方驗(yàn)證不能免去業(yè)戶提供可接收產(chǎn)品責(zé)任，并請(qǐng)業(yè)戶在《維修派工單》簽字確定。5.3.6標(biāo)準(zhǔn)上不提供為業(yè)戶購(gòu)置產(chǎn)品／配件／材料服務(wù)，對(duì)確有困難要求我方幫忙，應(yīng)將購(gòu)置產(chǎn)品／配件／材料價(jià)格和質(zhì)量可能產(chǎn)生問(wèn)題事先向業(yè)戶做好講解，并讓業(yè)戶在報(bào)修單上署名確定。5.3.7維修完成，工程人員應(yīng)對(duì)維修后項(xiàng)目進(jìn)行自檢。自檢合格，請(qǐng)業(yè)戶在《維修派工單》上就維修費(fèi)用、服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)項(xiàng)目簽字確定；并按對(duì)外公告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)用。5.3.8維修過(guò)程要盡可能保持周圍環(huán)境不受污染。維修結(jié)束時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清理工作，隨手帶走用自備垃圾袋裝入維修過(guò)程產(chǎn)生垃圾。對(duì)維修中更換下來(lái)零配件，在取得業(yè)戶同意后方可帶走。5.3.9工程人員負(fù)責(zé)將已完成工程人員作統(tǒng)計(jì)在《維修派工單》上，并即時(shí)將此《維修派工單》和收取維修費(fèi)交給物業(yè)服務(wù)中心管家／客服。5.3.10對(duì)業(yè)戶報(bào)修項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)中心管家／客服主管應(yīng)根據(jù)維修量50%、工程責(zé)任人根據(jù)維修量30%、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)維修量10%回訪抽查；公共設(shè)備設(shè)施維修項(xiàng)目，管家、工程責(zé)任人應(yīng)100%抽查驗(yàn)證。6.0相關(guān)文件及統(tǒng)計(jì)6.1R-Sm-22-A《房屋、公共區(qū)域檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》6.2R-Sm-23-A《維修派工單》內(nèi)部管理控制要求1.0目標(biāo)發(fā)明良好工作環(huán)境，提升組織管理效率。2.0適用范圍適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理3.0術(shù)語(yǔ)無(wú)4.0職責(zé)4.1工程責(zé)任人依據(jù)要求對(duì)節(jié)省能源和控制成本采取有效方法，職能部門負(fù)責(zé)審核監(jiān)督實(shí)施成效。4.2非公共性鑰匙，其使用人即為保管人，應(yīng)對(duì)鑰匙安全合理使用負(fù)全責(zé)。4.3公共性鑰匙應(yīng)存放在指定鑰匙箱內(nèi)，由各部門及項(xiàng)目指定責(zé)任人進(jìn)行管理。5.0過(guò)程和方法控制5.1特種作業(yè)日常管理5.1.1特種作業(yè)人員要責(zé)任心強(qiáng)，熱愛(ài)本職員作，遵章守紀(jì)，服從指揮，按技術(shù)規(guī)范辦事。5.1.2對(duì)所配置特種作業(yè)人員必需經(jīng)政府相關(guān)部門培訓(xùn)合格，持證上崗，并按期復(fù)查，參與再培訓(xùn)5.1.3嚴(yán)禁特種作業(yè)人員無(wú)證上崗或酒后作業(yè)。5.1.4對(duì)特種作業(yè)人員上崗前要進(jìn)行技術(shù)交底，無(wú)技術(shù)交底不得進(jìn)行上崗作業(yè)，上崗后要嚴(yán)格實(shí)施安全方法。5.1.5各安全用具必需按要求進(jìn)行擺放，每次使用前后必需認(rèn)真進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題或不可靠原因，應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向工程責(zé)任人匯報(bào)。5.1.6高空作業(yè)時(shí)，必需配戴好安全帶和安全帽，并有專員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。5.1.7使用汽油、天燃?xì)獾纫兹家妆飼r(shí)，首先必需確定，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何火源、火種（包含潛在、可能產(chǎn)生火種）后方可使用，使用過(guò)程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種操作。5.1.8使用電焊、切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必需清除完現(xiàn)場(chǎng)易燃物，確定無(wú)危險(xiǎn)原因后，方可動(dòng)工使用。5.1.9標(biāo)準(zhǔn)上不帶電作業(yè)，如必需，則應(yīng)做好絕緣方法，且必需有專員監(jiān)護(hù)。5.1.10對(duì)不含有安全施工條件，而必需立即施工，必需有專員在場(chǎng)監(jiān)護(hù)，且施工前必需備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急方法，如在現(xiàn)場(chǎng)備齊滅火器，找好水源等。5.2能源日常管理5.2.1職能部門對(duì)能源消耗統(tǒng)計(jì)、分析和技術(shù)改造及節(jié)能進(jìn)行指導(dǎo)。5.2.2應(yīng)加強(qiáng)給排水管網(wǎng)維修和保養(yǎng)，避免跑、冒、滴、漏。5.2.3工程責(zé)任人對(duì)水、電、氣、油等能源消耗情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，并以報(bào)表形式上報(bào)企業(yè)職能部門，確保能源使用合理性。5.2.4工程部對(duì)關(guān)鍵用電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)測(cè)（在預(yù)算范圍內(nèi)對(duì)監(jiān)測(cè)結(jié)果不理想，可采取更換節(jié)能燈具、加設(shè)變頻器等方法節(jié)能降耗）。5.2.5經(jīng)過(guò)加強(qiáng)對(duì)電腦、空調(diào)、照明等系統(tǒng)維護(hù)管理，做到人走機(jī)停，提升能源利用效率，降低日常能耗，延長(zhǎng)使用壽命；對(duì)上述設(shè)備明確管理責(zé)任人。5.2.6空調(diào)開(kāi)停機(jī)時(shí)間需按季節(jié)調(diào)整，夏天公共區(qū)域空調(diào)溫度不低于26攝氏度，冬天不高于22攝氏度；5.2.7工程人員每七天進(jìn)行水、電抄度，進(jìn)行水、電費(fèi)對(duì)比，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。5.3易燃易爆材料日常管理5.3.1采購(gòu)回來(lái)易燃易爆品應(yīng)立即辦理驗(yàn)收手續(xù)并入庫(kù)妥善保管，不得放置在臨時(shí)存放地點(diǎn)。5.3.2危險(xiǎn)物品必需儲(chǔ)存在專用倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，并設(shè)專員管理。5.3.3危險(xiǎn)物品入庫(kù)前，必需進(jìn)行檢驗(yàn)登記，入庫(kù)后應(yīng)該定時(shí)檢驗(yàn)。

5.3.4危險(xiǎn)物品專用倉(cāng)庫(kù)，應(yīng)該符合國(guó)家相關(guān)安全、防火要求，并依據(jù)物品種類、性質(zhì)，設(shè)置對(duì)應(yīng)通風(fēng)、防爆、泄壓、防火、防雷、報(bào)警、滅火等安全設(shè)施。5.3.5存放危險(xiǎn)物品，應(yīng)該符合下列要求：5.3.5.1分類、分庫(kù)存放。5.3.5.2遇火、遇潮輕易燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體危險(xiǎn)物品，不得在露天、潮濕、漏雨和低洼輕易積水地點(diǎn)存放；5.3.5.3受陽(yáng)光照射輕易燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體危險(xiǎn)物品和桶裝、罐裝等易燃液體、氣體應(yīng)該在陰涼通風(fēng)地點(diǎn)存放；5.3.5.4化學(xué)性質(zhì)或防護(hù)、滅火方法相互抵觸危險(xiǎn)物品，不得在同一倉(cāng)庫(kù)或同一儲(chǔ)存室內(nèi)存放；5.3.5.5盛裝壓縮氣體鋼瓶，應(yīng)按要求定時(shí)進(jìn)行技術(shù)檢驗(yàn)。5.3.5.6庫(kù)房搬運(yùn)應(yīng)輕拿、輕放，嚴(yán)防震動(dòng)、撞擊、重壓、傾倒和摩擦；5.3.5.7嚴(yán)禁外人進(jìn)入易燃易爆品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，保管人職員作結(jié)束離庫(kù)前應(yīng)進(jìn)行安全檢5.3.6易燃易爆品領(lǐng)用5.3.6.1領(lǐng)取易燃易爆品部門必需建立易燃易爆品專柜，并指定專員領(lǐng)取和保管，且必需做到隨用隨領(lǐng)。5.3.6.2使用易燃易爆品單位和個(gè)人，必需嚴(yán)格遵守項(xiàng)目部各項(xiàng)安全制度和操作規(guī)程。5.3.6.3使用易燃易爆品時(shí)，必需有安全防護(hù)方法和用具。5.3.6.4盛裝易燃易爆品容器，在使用前后，必需認(rèn)真檢驗(yàn)，消除隱患，預(yù)防火災(zāi)、爆炸等事故發(fā)生。5.3.6.5對(duì)于廢水、廢氣、廢料要根據(jù)公安和環(huán)境保護(hù)等部門要求妥善處理，嚴(yán)禁隨意處理。5.4維修材料日常管理5.4.1物料采購(gòu)：5.4.1.1維修材料由維修中心依據(jù)實(shí)際維修情況提前做好預(yù)購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)審批后購(gòu)置入庫(kù)。5.4.1.2應(yīng)急材料能夠先口頭匯報(bào)同意購(gòu)置,再補(bǔ)填《采購(gòu)計(jì)劃審批表》或補(bǔ)寫正式匯報(bào)。

5.4.2物料進(jìn)庫(kù)5.4.2.1先清點(diǎn)檢驗(yàn)數(shù)量、品種、規(guī)格、產(chǎn)地、包裝、品牌，由請(qǐng)購(gòu)人及倉(cāng)庫(kù)管理員共同檢驗(yàn)質(zhì)量。5.4.2.2驗(yàn)收合格后，由倉(cāng)庫(kù)管理員查對(duì)、登記入帳、進(jìn)庫(kù)。全部收貨入庫(kù)貨料，申購(gòu)人和倉(cāng)庫(kù)管理員均要在入庫(kù)單上同時(shí)簽字確定。5.4.2.3不合格貨料即退貨，不得進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。5.4.3倉(cāng)庫(kù)中貨料排放：5.4.3.1貨架排列整齊，全部物品需填寫編號(hào)并掛牌，分門別類排放。5.4.3.2對(duì)于易燃易爆物品需采取隔離存放處理，存放地點(diǎn)須配置2KG有效干粉滅火器。5.4.3.3倉(cāng)庫(kù)周圍環(huán)境保持整齊。5.4.4物料領(lǐng)用5.4.4.1全部物品領(lǐng)料單需經(jīng)工程責(zé)任人同意后并在領(lǐng)料單上簽字并注明使用路徑（或?qū)?yīng)維修工單號(hào)），然后由領(lǐng)料職員憑領(lǐng)料單至倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取。5.4.4.2發(fā)貨時(shí)倉(cāng)庫(kù)管理員必需查對(duì)領(lǐng)料單上填寫物品名稱、品牌、規(guī)格、數(shù)量等，確保發(fā)料正確無(wú)誤。

5.4.4.3材料應(yīng)按品種、質(zhì)量、性能不一樣采取不一樣保管方法。5.4.5工程責(zé)任人需對(duì)材料庫(kù)房每個(gè)月要進(jìn)行一次庫(kù)房盤存，做到降低成本、節(jié)省開(kāi)支、杜絕浪費(fèi)。5.4.6嚴(yán)禁將公用和個(gè)人專用工具私自外借，特殊情況應(yīng)推行審批手續(xù)，確保工具及設(shè)備完好無(wú)損。5.4.7維修前應(yīng)憑《維修派工單》領(lǐng)料，如有舊件，則以舊換新。5.4.8對(duì)維修材料消耗等情況定時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，做到修舊利廢，厲行節(jié)省。5.5鑰匙日常管理5.5.1制作鑰匙臺(tái)賬，公共性鑰匙不得帶離工作區(qū)域，其使用必需推行領(lǐng)用登記，用畢立即歸還。5.5.2全部管控鑰匙不得私自取用、轉(zhuǎn)借及復(fù)制。5.5.3管控鑰匙配置由企業(yè)統(tǒng)一安排，臨時(shí)增加配置或重新配置需提出申請(qǐng)，填寫相關(guān)表單進(jìn)行配置。5.5.4管控鑰匙遺失，應(yīng)立即向管理部門及安保部匯報(bào)，方便確定是否重新配置或復(fù)制鑰匙。5.5.5管控鑰匙因使用不妥或遺失需進(jìn)行報(bào)損，管理部門應(yīng)填寫報(bào)損申請(qǐng)表。5.5.6公共管控鑰匙使用應(yīng)填寫《鑰匙領(lǐng)用記錄表》，注明使用時(shí)間，標(biāo)準(zhǔn)上不得超出使用人當(dāng)班時(shí)間。5.5.7交接班應(yīng)認(rèn)真清點(diǎn)檢驗(yàn)數(shù)量及使用情況，并有文字統(tǒng)計(jì)。6.0相關(guān)文件及統(tǒng)計(jì)6.1R-Sm-24-A《鑰匙領(lǐng)用記錄表》6.2R-Sm-25-A《鑰匙臺(tái)賬》

管理制度1.0目標(biāo)本章要求了物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)備（設(shè)施）管理工作程序和措施，確保設(shè)備（設(shè)施）處于良好適用狀態(tài)，延長(zhǎng)適用壽命，確保對(duì)業(yè)戶日常維修，滿足業(yè)戶能正常工作、生活需要。2.0適用范圍適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。3.0術(shù)語(yǔ)無(wú)4.0職責(zé)5.0內(nèi)容5.1電梯設(shè)備管理制度5.1.1非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必需進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)管理處同意，在機(jī)房人員陪同下進(jìn)入；5.1.2保持電梯機(jī)房消防設(shè)備完好齊備，確保應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。嚴(yán)禁放易燃易爆品；5.1.3每七天打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔；5.1.4為預(yù)防無(wú)須要麻煩，機(jī)房要隨時(shí)上鎖。5.1.5保持設(shè)備外表無(wú)銹跡、無(wú)脫漆、無(wú)塵。5.1.6柜門閉合良好柜內(nèi)開(kāi)關(guān)指示燈完好。5.1.7機(jī)房?jī)?nèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌應(yīng)齊全、統(tǒng)一，字跡清楚。5.1.8機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。5.2發(fā)電機(jī)房管理制度5.2.1非本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理處同意后，在值班員陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。5.2.2機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆物品。5.2.3發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。5.2.4配電房值班員必需熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專員值班。5.2.5每個(gè)月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)15分鐘，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。5.2.6發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)貯備8小時(shí)滿負(fù)荷用油量。5.2.7發(fā)電機(jī)實(shí)施定時(shí)維修保養(yǎng)和每個(gè)月周期運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)。開(kāi)關(guān)及按鈕非值班或維修人員不得操作。5.2.8機(jī)房及機(jī)組清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。5.2.9保持機(jī)房?jī)?nèi)消防設(shè)施完好。5.3發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)制度5.3.1在維護(hù)保養(yǎng)前,應(yīng)將氣體滅火系統(tǒng)全方面關(guān)閉（若有）并在顯著處掛上“有些人工作,嚴(yán)禁合閘”標(biāo)牌。5.3.2每個(gè)月空載試機(jī)一次，立即發(fā)覺(jué)問(wèn)題。并確保蓄電池有足夠容量供發(fā)電機(jī)開(kāi)啟。5.3.3保養(yǎng)前應(yīng)斷開(kāi)發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上選擇開(kāi)關(guān)或按鈕置于“停止”位置，按下緊急停止按健，確保發(fā)電機(jī)不能開(kāi)啟。5.3.4檢驗(yàn)蓄電池電解液位；檢驗(yàn)液位，偏低時(shí)依據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充蒸餾水。5.3.5檢驗(yàn)蓄電池放電電壓，(即蓄電池帶滿負(fù)荷時(shí)電壓降應(yīng)在正常范圍內(nèi))。5.3.6計(jì)算發(fā)電機(jī)距離上次保養(yǎng)累積運(yùn)行時(shí)間，依據(jù)使用情況定時(shí)對(duì)空氣濾清器、機(jī)油濾清器，柴油濾清器，水過(guò)濾器等進(jìn)行清洗或更換。5.3.7檢驗(yàn)機(jī)組有沒(méi)有漏油，漏水現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。5.3.8緊固蓄電池接線和控制屏內(nèi)電線接頭。5.3.9檢驗(yàn)接地線是否良好。5.310檢驗(yàn)機(jī)房風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，檢驗(yàn)柴油油箱油量是否滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。5.3.11檢驗(yàn)冷卻水水質(zhì)和水位情況，若水中出現(xiàn)濃稠度大和有沉淀物時(shí)，則重新更換冷卻水（換入自來(lái)水時(shí)應(yīng)加入對(duì)應(yīng)防銹劑）。5.3.12檢驗(yàn)機(jī)油油質(zhì)和油位情況，若油變色變質(zhì)，濃度改變時(shí)必需重新更換，油位不足時(shí)就補(bǔ)充到標(biāo)尺L至H之間。5.3.13手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后，合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，把選擇開(kāi)關(guān)或按鈕置于“自動(dòng)”位置，進(jìn)行模擬停電試驗(yàn)，觀察各儀表指示狀態(tài)。5.3.14運(yùn)行保養(yǎng)完成，應(yīng)立即將氣體滅火系統(tǒng)恢復(fù)正常狀態(tài)。5.3.15認(rèn)真填寫發(fā)電機(jī)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)和保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)。5.4高低壓配電房管理制度5.4.1高低壓電房當(dāng)值人員具體負(fù)責(zé)高低壓配電設(shè)備運(yùn)行值班工作。5.4.2值班人員必需持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。要嚴(yán)格實(shí)施《高壓配電房安全操作制度》（本章5.5），根據(jù)設(shè)備運(yùn)行制度和操作規(guī)程進(jìn)行操作,嚴(yán)禁違章操作，確保設(shè)備運(yùn)行和人身安全。5.4.3值班人員必需親密注意電壓表、電流表指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。加強(qiáng)運(yùn)行設(shè)備巡視檢驗(yàn)，嚴(yán)密監(jiān)視設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理或停機(jī)，并上報(bào)工程責(zé)任人進(jìn)行處理。5.4.4天天按時(shí)做好多種統(tǒng)計(jì)，并做到數(shù)據(jù)正確無(wú)遺漏，字跡清楚無(wú)涂改。5.4.5認(rèn)真推行交接班制度，完善多種交接確定手續(xù)。5.4.6保持設(shè)備和機(jī)房環(huán)境清潔衛(wèi)生，保持配電房消防設(shè)備完好齊備，確保應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。5.4.7當(dāng)值人員上班時(shí)間不準(zhǔn)在機(jī)房看報(bào)紙、吸煙、打私人電話和做和工作無(wú)關(guān)事情。5.4.8機(jī)房重地，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，立即嚴(yán)禁任何人員在機(jī)房抽煙、睡覺(jué)及做和工作無(wú)關(guān)事情。5.4.9外來(lái)參觀及施工人員須經(jīng)管理處通知確定后，填寫來(lái)訪或施工登記,并由工作人員陪同，才能進(jìn)入。5.4.10配電房設(shè)備倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其它在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5.4.11在當(dāng)值期間，如遇配電柜電源跳閘或設(shè)備出現(xiàn)故障情況，應(yīng)立即和供電局聯(lián)絡(luò)處理，同時(shí)上報(bào)工程責(zé)任人，并做好具體統(tǒng)計(jì)。5.4.12嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方法。5.4.13配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。5.5高壓配電房安全操作制度5.5.1高壓設(shè)備上操作必需遵守下列各項(xiàng)：5.5.1.1嚴(yán)格根據(jù)《電業(yè)安全工作規(guī)程（發(fā)電廠、變電所部分）》進(jìn)行倒閘操作，并認(rèn)真填寫《倒閘操作票》；5.5.1.2操作設(shè)備設(shè)施時(shí)，必需穿絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿；5.5.1.3操作現(xiàn)場(chǎng)必需有監(jiān)護(hù)人；5.5.1.4應(yīng)含有操作現(xiàn)場(chǎng)確保人員安全技術(shù)方法和組織方法；5.5.1.5技術(shù)方法：5.5.1.5.1拉開(kāi)高、低壓兩側(cè)電源；5.5.1.5.2驗(yàn)電，確定無(wú)電；5.5.1.5.3掛三相短路接地線；5.5.1.5.4設(shè)置絕緣隔板（和鄰近帶電體距離在6cm以下者）；5.5.1.5.5懸掛標(biāo)志牌；5.5.1.5.6站在絕緣墊上工作，盡可能單手工作。5.5.1.5.7上述技術(shù)制度由值班員實(shí)施，對(duì)于無(wú)常常值班人員電氣設(shè)備，由斷開(kāi)電源人實(shí)施，并要有監(jiān)護(hù)人員在場(chǎng)。5.5.1.6作業(yè)中必需實(shí)施工作票和監(jiān)護(hù)制度。5.5.2斷開(kāi)電源：5.5.2.1操作設(shè)備設(shè)施時(shí)，必需穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對(duì)操作設(shè)備;5.5.2.2操作人員和帶電體要保持安全距離,斷開(kāi)點(diǎn)和工作人員操作地點(diǎn)和鄰近帶電設(shè)備距離小于安全要求時(shí)，必需采取絕緣板隔離方法；5.5.2.3一經(jīng)操作即可送電到用電設(shè)備開(kāi)關(guān)或刀閘，要采取預(yù)防誤合閘方法（如：在刀閘傳動(dòng)機(jī)構(gòu)上加鎖等）；5.5.2.4依據(jù)需要拉開(kāi)直流回路及交流回路保險(xiǎn)絲。5.5.3停、送電操作：5.5.3.1停電：5.5.3.1.1拉開(kāi)低壓出線開(kāi)關(guān)；5.5.3.1.2拉開(kāi)低壓總開(kāi)關(guān)；5.5.3.1.3拉開(kāi)配電變壓器高壓側(cè)開(kāi)關(guān);5.5.3.1.4掛上標(biāo)志牌。5.5.3.2送電：5.5.3.2.1取下標(biāo)志牌;5.5.3.2.2.合上配電變壓器高壓側(cè)開(kāi)關(guān);5.5.3.2.3合上低壓總開(kāi)關(guān);5.5.3.2.4合上低壓出線開(kāi)關(guān);5.5.3.2.5具體檢驗(yàn)合閘是否牢靠。5.5.4懸掛標(biāo)志牌：5.5.4.1“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”牌應(yīng)掛在以下部位：5.5.4.1.1.一經(jīng)合閘即可送電到用電設(shè)備開(kāi)關(guān)或刀閘操作手柄上；5.5.4.1.2用電設(shè)備遠(yuǎn)方操作控制手柄上。5.5.4.2“有電危險(xiǎn)”牌應(yīng)掛在以下部位：5.5.4.2.1臨近帶電設(shè)備兩側(cè)固定遮欄上；5.5.4.2.2施工地點(diǎn)臨時(shí)遮欄或圍欄上；5.5.4.2.3有可能誤登構(gòu)架或梯子上。5.5.4.3凡變壓器、配電設(shè)備、受電設(shè)備需要停電檢修時(shí)，必需填寫工作單，實(shí)施掛標(biāo)志牌制度。操作者要親自掛牌，檢修完成要親自摘牌，方能準(zhǔn)許恢復(fù)送電。5.6水泵房管理制度5.6.1水泵房、生活水池、天面消防水池、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負(fù)責(zé)監(jiān)控、清潔、定時(shí)保養(yǎng)及維修。5.6.2水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班人員負(fù)責(zé)，由值班人員操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。5.6.3消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，全部操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。5.6.4水泵、儀表、閥門控制開(kāi)關(guān)應(yīng)定時(shí)檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，立即進(jìn)行維修、更換，確?？刂菩阅芰己?。5.6.5非管理人員不得隨意開(kāi)啟或關(guān)閉水池（箱）閥門。5.6.6生活水泵房值班人員每班要定時(shí)巡視，并做好巡視統(tǒng)計(jì)《水泵、水箱房巡查統(tǒng)計(jì)表》。5.6.7消防泵按保養(yǎng)要求定時(shí)保養(yǎng)檢驗(yàn)，每個(gè)月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢驗(yàn)。5.6.8水泵房定時(shí)打掃，確保泵體及管網(wǎng)整齊歸一。5.6.9生活水池門蓋應(yīng)密封關(guān)閉加鎖，透氣孔需用紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由專員保管、使用。5.6.10生活水池依據(jù)政策要求定時(shí)清洗，并取水送衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢驗(yàn)化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交管理處存檔。5.7給排水系統(tǒng)維修管理制度5.7.1工程人員員依據(jù)計(jì)劃對(duì)給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行檢修保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)日常維修保養(yǎng)及重大維修外委處理。5.7.2工程責(zé)任人制訂下年度給排水設(shè)備檢驗(yàn)保養(yǎng)，計(jì)劃大、中修計(jì)劃，并提供工作指導(dǎo)及檢驗(yàn)監(jiān)督。5.7.3工程人員員按《年設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》要求，按時(shí)維修保養(yǎng)給排水設(shè)備，并填寫維修保養(yǎng)工作單，檔案整理保留。5.7.4給排水設(shè)備故障處理通常不超出8小時(shí)，若8小時(shí)內(nèi)處理未能完成，則須將故障原因、處理方案，處理時(shí)間上報(bào)管理處，管理處同意后安排人力限期處理。5.7.5通常夜間發(fā)生，且不影響商戶和業(yè)主生活，工作、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可在第二天進(jìn)行維修。5.7.6需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，遵守停水管理工作程序?qū)嵤?.7.7供水系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員立即切換至備用系統(tǒng)，然后立即通知工程責(zé)任人，依據(jù)故障性質(zhì)安排維修人員進(jìn)行搶修。5.7.8排污潛水泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即搶修，不能處理，立即上報(bào)工程責(zé)任人。5.7.9定時(shí)清理排污泵過(guò)濾網(wǎng)、集水井雜物、淤泥，確保排污泵正常運(yùn)行。5.8維保交接班制度5.8.1交班人員提前十分鐘對(duì)該班統(tǒng)計(jì)情況及工具清點(diǎn)確定無(wú)誤方可交班。5.8.2接班人員提前十分鐘抵達(dá)區(qū)域?qū)ι习嘀蛋嗲闆r落實(shí)清楚，工具清點(diǎn)無(wú)誤方可接班。5.8.3關(guān)鍵交接內(nèi)容5.8.3.1當(dāng)班內(nèi)設(shè)備檢修，運(yùn)行情況及事故具體經(jīng)過(guò)及處理情況。5.8.3.2發(fā)覺(jué)設(shè)備設(shè)施缺點(diǎn)和處理情況。5.8.3.3多種設(shè)備信號(hào)指示情況。5.8.3.4維保工具、儀器儀表、備品備件、鑰匙使用情況清點(diǎn)。5.8.3.5當(dāng)班內(nèi)還未完成工作，說(shuō)明原因，交待給下一班繼續(xù)工作意見(jiàn)。5.8.3.6企業(yè)文件、通知、多種指示交接。5.8.4接班人員對(duì)交接過(guò)程中所發(fā)生疑問(wèn)應(yīng)立即向交班人員問(wèn)詢清楚，然后方可正式交接手續(xù)，并在操作統(tǒng)計(jì)上署名。5.8.5在崗期間及接班前不得飲酒。6.0相關(guān)文件及統(tǒng)計(jì)

應(yīng)急預(yù)案1.0目標(biāo)立即、有效處理突發(fā)事件，降低突發(fā)事件對(duì)財(cái)產(chǎn)、人身及環(huán)境損害及降低用戶不滿情緒。2.0適用范圍適適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)各突發(fā)事件處理3.0術(shù)語(yǔ)3.1氣象局要求暴雨預(yù)警信號(hào)及涵義以下：3.1.1黃色，其含義為：六小時(shí)內(nèi)，將有較大降雨，簡(jiǎn)稱暴雨一號(hào)。防御方法：提請(qǐng)市民注意防洪；泊港船舶快裝快卸。3.1.2紅色，其含義為：在剛過(guò)去1-2小時(shí)內(nèi)，部分地域降雨量已達(dá)50毫米以上，簡(jiǎn)稱暴雨二號(hào)。防御方法：各相關(guān)單位值班指揮人員到崗準(zhǔn)備應(yīng)急方法。組織搶險(xiǎn)隊(duì)伍，準(zhǔn)備物資器材；檢驗(yàn)水、電、通信、交通工程設(shè)施；危險(xiǎn)地帶警戒及人員財(cái)產(chǎn)疏散；危房警戒及住戶疏散；公布臨時(shí)避險(xiǎn)場(chǎng)所及撤退路線，并開(kāi)放全部場(chǎng)所；中小學(xué)和幼稚園停課；低洼處有危險(xiǎn)室外電源切斷。3.1.3藍(lán)色，其含義為：在剛過(guò)去3小時(shí)內(nèi)，部分地域降雨量已達(dá)100毫米以上，簡(jiǎn)稱暴雨三號(hào)。3.2停水是指無(wú)法確保正常供水。3.3停電是指無(wú)法確保正常供電。4.0職責(zé)作業(yè)過(guò)程，工程人員應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)“應(yīng)急預(yù)案”要求規(guī)范操作。5.0過(guò)程和方法控制5.1暴雨應(yīng)急預(yù)案5.1.1在氣象臺(tái)公布暴雨一號(hào)信息后，工程人員應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)排水系統(tǒng)狀態(tài)，視察渠、溝、井、排水孔，清除堵塞雜物，保持排水通暢。檢驗(yàn)排污泵、潛水泵運(yùn)行正常并處于自動(dòng)狀態(tài)，能夠隨時(shí)開(kāi)啟；移動(dòng)式便攜水泵確保處于正常待命狀態(tài)。5.1.2經(jīng)過(guò)消防廣播、書面通知、短信通知等形式向業(yè)戶傳輸相關(guān)暴雨信息。立即對(duì)空置房屋進(jìn)行保護(hù)性方法，派專員關(guān)閉電梯機(jī)房和天臺(tái)門窗。5.1.3準(zhǔn)備好水桶、木棍、電筒、雨衣、沙井鉤、水鞋、防洪沙袋等應(yīng)急物資，巡查區(qū)收回活動(dòng)電線或關(guān)閉部分電源，清空垃圾桶。暴風(fēng)雨前要吸清化糞池內(nèi)污水。5.1.4注意安全工作，在危險(xiǎn)處標(biāo)識(shí)清楚，提醒業(yè)戶下雨路滑等。5.1.5在氣象臺(tái)公布暴雨二號(hào)信息后，服務(wù)中心駐場(chǎng)經(jīng)理要求二十四小時(shí)在崗，全體職員不得離開(kāi)轄區(qū)，成立搶險(xiǎn)隊(duì)伍，隨時(shí)待命。5.1.6加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵范圍部位巡查，內(nèi)部經(jīng)過(guò)對(duì)講等設(shè)施保持溝通。辦公電話保持通暢，方便業(yè)戶求援。5.1.7對(duì)轄區(qū)進(jìn)行巡查，對(duì)花園、苗圃水溝等排水不暢處應(yīng)立即疏通，清除雜物，并將雜物轉(zhuǎn)移到無(wú)雨處堆放。對(duì)積水深處派人專員留守，預(yù)防路人誤入。5.1.8尤其注意變壓器、照明及動(dòng)力控制柜、電氣設(shè)備、電線槽周圍發(fā)生漏水時(shí)或室外電氣設(shè)備，假如不能避免漏電或電氣設(shè)備進(jìn)水時(shí)，即關(guān)閉電閘確保職員安全及設(shè)備安全。5.1.9暴雨停止后，立即開(kāi)展轄區(qū)環(huán)境清理工作，使轄區(qū)達(dá)成整齊、清新、有序。5.2停水停電應(yīng)急預(yù)案5.2.1對(duì)預(yù)定性停水電，服務(wù)中心提前二十四小時(shí)在各顯要位置用通告牌正確通知受影響業(yè)戶。5.2.1.1服務(wù)中心接到相關(guān)單位通知或在媒介上采集到相關(guān)信息并經(jīng)過(guò)問(wèn)詢確定后，應(yīng)立即以書面通知形式進(jìn)行公告，公告前須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)可。5.2.1.2服務(wù)中心在收到通知后，檢驗(yàn)水池水箱水位和發(fā)電設(shè)備功效是否可隨時(shí)開(kāi)啟，相關(guān)人員應(yīng)保正將設(shè)施功效發(fā)揮最大，利用現(xiàn)有資源降低對(duì)業(yè)戶影像。5.2.1.3服務(wù)中心在確定發(fā)電機(jī)等設(shè)備檢修或水池水箱清洗時(shí)間后，確定受影響業(yè)戶范圍和估計(jì)停止供給時(shí)間，依據(jù)實(shí)際實(shí)施計(jì)劃必需提前二十四小時(shí)通知受影響業(yè)戶，確保能夠在承諾時(shí)間內(nèi)恢復(fù)供給。5.2.1.4物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)做好對(duì)應(yīng)問(wèn)詢和解釋工作。并特殊有投訴業(yè)戶應(yīng)給予回訪解釋情況。5.2.2對(duì)突發(fā)性停水電，服務(wù)中心應(yīng)采取以下方法：5.2.2.1在接到相關(guān)單位或業(yè)戶通知或發(fā)覺(jué)問(wèn)題經(jīng)問(wèn)詢證實(shí)后，確定受影響范圍，在10分鐘內(nèi)發(fā)出緊急通知，可采取廣播、書面、短信通知形式進(jìn)行。5.2.2.2主動(dòng)和相關(guān)責(zé)任單位聯(lián)絡(luò)確定原因和估計(jì)恢復(fù)供給時(shí)間等情況。5.2.2.3服務(wù)中心在1小時(shí)之內(nèi)將具體情況（停止原因、估計(jì)恢復(fù)時(shí)間等）用通告牌在顯要位置立即通知業(yè)戶。5.2.2.4服務(wù)中心發(fā)覺(jué)屬于本身原因造成事故，如給水干管爆裂、供電設(shè)備故障等，立即組織相關(guān)人員進(jìn)行搶修，并對(duì)受影響業(yè)戶進(jìn)行通知。5.2.2.5事故排除后，查明原因，由服務(wù)中心編寫事故分析匯報(bào)，駐場(chǎng)經(jīng)理確定后上報(bào)品質(zhì)管理部。5.2.3給水干管爆裂搶修5.2.3.1高層建筑給水管道壓力大，焊口、軟接處易發(fā)生爆裂。水大量涌出將會(huì)浸泡高低壓配電設(shè)備、機(jī)電設(shè)備，造成短路、損壞及水資源大量流失。5.2.3.2發(fā)覺(jué)管路破裂，工程人員應(yīng)快速關(guān)閉破裂處管前閥門同時(shí)在低位末端進(jìn)行泄水，用防洪沙袋封堵設(shè)備房門，開(kāi)啟排污泵排水，水量大時(shí)安排人員用水桶等工具提水。5.2.3.3遇消防、噴淋和生活水管破裂時(shí)，應(yīng)立即通知工程人員并同時(shí)相關(guān)人員須將影響范圍內(nèi)電梯（安全前提下升頂）、電氣設(shè)施設(shè)備切斷電源、關(guān)閉對(duì)應(yīng)水管總閥門及末端泄水、沙袋封堵水路及清除積水；5.2.3.4危及電梯安全應(yīng)將電梯升至項(xiàng)層同時(shí)切斷全部電源（安全前提下），或?qū)㈦娞輳d門用沙袋或其它物品進(jìn)行阻斷，預(yù)防電梯及電梯井進(jìn)水。5.2.3.5泄水停止后，快速修理破裂處。對(duì)維修所需設(shè)備和物資在發(fā)覺(jué)爆裂時(shí)，由相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行確定，對(duì)所缺設(shè)備和物資立即聯(lián)絡(luò)品質(zhì)管理部，由品質(zhì)管理部進(jìn)行調(diào)度和組織相關(guān)人員到場(chǎng)援助。5.2.3.6對(duì)產(chǎn)生群訴事件，可參考客服《客服服務(wù)手冊(cè)》處理步驟處理。5.2.4排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理方法5.2.4.1發(fā)生堵塞，應(yīng)緊急疏通，若無(wú)效，啟用抽水泵外排。5.2.4.2管道破損污水外溢，立即部署出臨時(shí)排水通道，對(duì)有可能進(jìn)水關(guān)鍵部位，要采取方法進(jìn)行防護(hù)，通知相關(guān)住戶暫停用水，組織封堵?lián)屝?，處理完成，通知住戶恢?fù)正常見(jiàn)水，將作業(yè)面清潔打掃潔凈。5.2.5設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案5.2.5.1對(duì)設(shè)備巡查或聯(lián)動(dòng)檢驗(yàn)時(shí)發(fā)覺(jué)設(shè)備出現(xiàn)故障，立即通知相關(guān)責(zé)任人員到場(chǎng)，檢驗(yàn)設(shè)備，診療故障原因，判定故障為通常故障還是事故，切斷故障源，預(yù)防故障擴(kuò)大。如需立即停止設(shè)備運(yùn)作，立即切斷電源，進(jìn)行隔離，并向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5.2.5.2