深圳幸福海岸二期物業(yè)服務(wù)方案中海物業(yè)樣本

幸福海岸（二期）物業(yè)服務(wù)方案目錄序言 …………………………2中海物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)介紹 …………………3第一部分 全權(quán)委托合作方案 ………8第一節(jié) 服務(wù)模式整體設(shè)想及配套方法 …………9第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作步驟 ……25第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)方法及工作計(jì)劃…………43第四節(jié) 前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 ……………51第五節(jié) 銷售推廣配合工作方案 …………………58第六節(jié) 各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施…………………62第七節(jié) 管理服務(wù)人員配置及管理培訓(xùn)方案 ……99第八節(jié) 管理規(guī)章制度及檔案資料建立和管理…………………109第九節(jié) 小區(qū)文化建設(shè)方案 ………122第十節(jié) 商務(wù)報(bào)價(jià)及相關(guān)合作事宜 ……………128

幸福海岸（二期）物業(yè)服務(wù)方案首先我們很感謝貴企業(yè)對(duì)中海物業(yè)信任,誠(chéng)邀本企業(yè)參與幸福海岸（二期）物業(yè)管理合作事宜洽談。中海物業(yè)衷心期望能夠有機(jī)會(huì)和貴企業(yè)達(dá)成合作，以本身多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為貴企業(yè)開發(fā)樓宇提供物業(yè)后續(xù)增值保值服務(wù)并為廣大業(yè)主提供和樓盤檔次相匹配高級(jí)次服務(wù)，并以此項(xiàng)目為契機(jī)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、長(zhǎng)久合作，和貴企業(yè)攜手合作共創(chuàng)精品同塑品牌！現(xiàn)在該項(xiàng)目正處于建設(shè)關(guān)鍵階段，也是物業(yè)企業(yè)主動(dòng)、立即提供全方面前期介入服務(wù)最好階段，中海物業(yè)期望利用本身豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和各專業(yè)人才從物業(yè)管理各個(gè)角度提供合理化專業(yè)提議，為以后全方面開展物管工作及控制管理成本打下良好基礎(chǔ)，使發(fā)展商在項(xiàng)目標(biāo)投入上既能正確把握未來業(yè)戶實(shí)際需要，又有利于以后物業(yè)管理成本控制及高品質(zhì)管理質(zhì)量。我們?cè)谫F企業(yè)現(xiàn)階段所提供項(xiàng)目初步資料基礎(chǔ)上組織相關(guān)專業(yè)人員赴現(xiàn)場(chǎng)觀察了模型并考察了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，制訂了本項(xiàng)目標(biāo)前期物業(yè)服務(wù)初步方案供貴司審閱。以下將分別就中海物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)及我們可提供前期物業(yè)服務(wù)方法分別作以系統(tǒng)敘述。

中海物業(yè)企業(yè)優(yōu)勢(shì)介紹品牌優(yōu)勢(shì)～根植于香港，發(fā)展于深圳，在深港兩地享受極高美譽(yù)中海物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱“中海物業(yè)”）隸屬于香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市企業(yè)中國(guó)海外集團(tuán)，中海外集團(tuán)先後在香港地域和中中國(guó)地完成了500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成多種樓宇1157萬平方米，塑造了被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓亍⒅袊?guó)人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港南浪海灣、雅利德樺臺(tái)等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建多種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诙种?。中海外集團(tuán)在香港建筑和房地產(chǎn)輝煌業(yè)績(jī)及高級(jí)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)孕育了深圳中海物業(yè)誕生，中海物業(yè)于1991年在同行業(yè)中首家引進(jìn)香港成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)異物管模式，并在以后多年實(shí)踐中將其和內(nèi)地實(shí)際情況進(jìn)行了充足融合和提升，逐步形成獨(dú)具特色中海物業(yè)管理模式。企業(yè)以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一直致力于全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)，一直以“高級(jí)物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”高端品牌形象領(lǐng)航于物業(yè)管理行業(yè)。作為物業(yè)管理第一品牌，和其它物業(yè)企業(yè)相比不管在管理經(jīng)驗(yàn)積累、服務(wù)品質(zhì)控制、人力資源貯備等各方面全部含有顯著優(yōu)勢(shì)。中海物業(yè)現(xiàn)在在深圳擁有全委管理項(xiàng)目約58個(gè)，全委管理面積近500萬平方米。在深圳地域顧問項(xiàng)目達(dá)39個(gè)，同時(shí)中海物業(yè)成熟管理模式已成功輸出到全國(guó)四十多個(gè)大中城市近80個(gè)顧問項(xiàng)目，顧問總管理面積約2800萬平方米。中海物業(yè)立足于深圳全委項(xiàng)目管理和顧問輸出模式相輔相成、相互促進(jìn)，在深港兩地業(yè)主中享受很高口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)亦享受盛譽(yù)。管理優(yōu)勢(shì)～超前化服務(wù)開啟中海物業(yè)一直不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條上一個(gè)步驟——“發(fā)展商”，作為自己第一個(gè)也是最關(guān)鍵服務(wù)對(duì)象，追求“為商家增色、讓物業(yè)生輝”服務(wù)效果。一旦和發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠(chéng)相見、傾心相助，立即開啟前期服務(wù)工作。我們涉足40多個(gè)大、中城市市場(chǎng)、管理170多個(gè)高級(jí)樓盤、接觸100萬以上業(yè)主用戶，所掌握信息和積累經(jīng)驗(yàn)對(duì)發(fā)展商大有裨益。本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)以后物業(yè)管理負(fù)責(zé)精神，從我們?nèi)粘？偨Y(jié)出來8個(gè)方面100個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤設(shè)計(jì)、開發(fā)和銷售提供有說服力書面提議。這些提議有著中海物業(yè)對(duì)確保以后物業(yè)管理水平獨(dú)特視角：建筑設(shè)計(jì)方面：物業(yè)管理者身份，使我們尤其關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等輕易被發(fā)展商忽略步驟，我們完善設(shè)計(jì)提議能夠確保項(xiàng)目標(biāo)整體優(yōu)化，最大程度地降低以后物業(yè)管理運(yùn)行成本。設(shè)備配置方面：多年物業(yè)管理實(shí)踐，使我們?cè)斨裁雌放啤⑹裁葱吞?hào)設(shè)備含有最好性能價(jià)格比，我們?cè)O(shè)備配置提議能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)異性和經(jīng)濟(jì)性完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。形象包裝方面：物業(yè)管理廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不一樣銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)消費(fèi)心理，我們推廣提議能夠切中市場(chǎng)時(shí)尚和走勢(shì)，并和中海物業(yè)品牌一起促進(jìn)和加速樓宇銷售?！_化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中海物業(yè)提倡“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”工作精神，而且將其充足表現(xiàn)在各個(gè)崗位，各項(xiàng)作業(yè)具體實(shí)踐中，企業(yè)根據(jù)“顯著超出同行、全方面高出國(guó)優(yōu)”基礎(chǔ)定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)10個(gè)系列近萬個(gè)數(shù)據(jù)化服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本著“時(shí)效、質(zhì)效、綜效、情效”標(biāo)準(zhǔn)，確保給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗(yàn)服務(wù)產(chǎn)品，寓精誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)管理中，釀出色生活于精心呵護(hù)間?！?guī)范化服務(wù)控制中海物業(yè)堅(jiān)持“管則精品、干則一流”，經(jīng)過有效控制切實(shí)確保管理服務(wù)，嚴(yán)格落實(shí)ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理、ISO14001國(guó)際環(huán)境管理和OHSAS18000職業(yè)健康和安全三套管理體系，經(jīng)過實(shí)施逐日自行檢驗(yàn)、半月專業(yè)檢驗(yàn)、月度綜合檢評(píng)，以促進(jìn)各項(xiàng)目部把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之外，我們還自覺接收來自業(yè)主用戶、發(fā)展商和政府部門三個(gè)方面監(jiān)督，把她們意見和提議作為推進(jìn)管理服務(wù)工作動(dòng)力。～個(gè)性化服務(wù)設(shè)計(jì)中海物業(yè)融匯中國(guó)外、業(yè)內(nèi)外優(yōu)異經(jīng)驗(yàn)，發(fā)明了被行業(yè)普遍推崇和爭(zhēng)相仿效中海管理模式。這個(gè)模式“精誠(chéng)服務(wù)、出色生活”基礎(chǔ)精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不停豐富和發(fā)展。我們每承接一個(gè)新項(xiàng)目，全部不是原有模式簡(jiǎn)單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華過程。全部新項(xiàng)目入伙之前，我們?nèi)恳懈鞣矫娼淌冢诔渥氵M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)步驟，全方面考慮其地域、物業(yè)、業(yè)主和發(fā)展商四個(gè)方面要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”管理方案，使全部項(xiàng)目既保持中海物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。～菜單式服務(wù)內(nèi)容中海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護(hù)業(yè)主用戶物質(zhì)和精神生活，在管理服務(wù)過程中，不停調(diào)整、充實(shí)新服務(wù)項(xiàng)目，全過程、全方位、全時(shí)空地滿足業(yè)主用戶發(fā)展改變著、一切有支付能力正當(dāng)需求，以業(yè)主為關(guān)鍵，實(shí)施“服務(wù)設(shè)計(jì)，菜單服務(wù)”，所以形成了不是我現(xiàn)有什么服務(wù)你只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就能提供什么服務(wù)，這一中海物業(yè)酒店式管理突出特點(diǎn)，營(yíng)造一個(gè)全新現(xiàn)代上流社會(huì)生活方法?！吮净?wù)理念中海物業(yè)以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。企業(yè)組織酒店教授由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。在這個(gè)基礎(chǔ)上，企業(yè)組織修訂3個(gè)層次40余萬字質(zhì)量體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全方面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時(shí)代特色中海物業(yè)升級(jí)版本?！呖萍脊芾硎侄沃泻Ｎ飿I(yè)實(shí)施一體化管理和市場(chǎng)化服務(wù)相結(jié)合運(yùn)作模式，技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高部分，均由中海物業(yè)自己專業(yè)企業(yè)和團(tuán)體提供，現(xiàn)在我們已經(jīng)成立了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè)VI形象設(shè)計(jì)、家居裝飾、花木基地、護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)基地和藝術(shù)團(tuán)等9個(gè)專業(yè)企業(yè)和實(shí)體；簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集部分（如保潔服務(wù)），分配給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)企業(yè)根據(jù)中海物業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。中海物業(yè)下屬有三個(gè)專業(yè)子企業(yè)：中海樓宇科技企業(yè)（專業(yè)從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調(diào)等設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和智能化小區(qū)設(shè)計(jì)、施工一條龍服務(wù)），中海電梯工程企業(yè)（專業(yè)從事電梯維保和保養(yǎng)），中海環(huán)境工程企業(yè)（專業(yè)從事樓宇外墻清洗、二次供水設(shè)施消毒清洗、空調(diào)系統(tǒng)清洗及水質(zhì)處理、園林綠化設(shè)計(jì)施工、苗木養(yǎng)護(hù)）。在三個(gè)專業(yè)子企業(yè)強(qiáng)有力技術(shù)支持下，多種實(shí)操問題能夠得到立即有效處理，確保服務(wù)高含金量?！珜I(yè)化服務(wù)人才中海物業(yè)一直致力于改善職員隊(duì)伍有機(jī)組成，把高級(jí)次、高端、高質(zhì)量服務(wù)建立在高素質(zhì)人才基礎(chǔ)之上。利用本身吸引力和凝聚力，經(jīng)過向社會(huì)公開招聘、到內(nèi)地大型企業(yè)借調(diào)和接收名牌院校本科以上畢業(yè)生等路徑，廣泛匯聚各個(gè)門類人才?，F(xiàn)在企業(yè)擁有電子計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)境保護(hù)、藝術(shù)等專業(yè)中高級(jí)技術(shù)人員240多名。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)關(guān)鍵，從各個(gè)方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能發(fā)明條件，進(jìn)而形成了自己技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

幸福海岸（二期）前期物業(yè)服務(wù)方案

第一節(jié)服務(wù)模式整體設(shè)想及配套方法分目錄全方面推行“一站式酒店式特色服務(wù)”專業(yè)服務(wù)和特色服務(wù)并重實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系實(shí)施嚴(yán)格服務(wù)質(zhì)量體系控制管理服務(wù)宗旨、方針、目標(biāo)及承諾

物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想幸福海岸（二期）將是寶安新中心區(qū)崛起一座新城，優(yōu)越地理位置和完善生活配套，高級(jí)次定位,合理計(jì)劃和布局，全部使其必將成為一個(gè)真正濱海中心區(qū)理想生活家園。中海物業(yè)將以實(shí)踐多年結(jié)合中港兩地優(yōu)異物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理模式，充足發(fā)揮企業(yè)“超前化服務(wù)、正確化服務(wù)、規(guī)范化服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)、菜單式服務(wù)、人性化服務(wù)、成熟化管理、合理化運(yùn)做成本、專業(yè)化服務(wù)”九大管理優(yōu)勢(shì)，為每一位物業(yè)使用人發(fā)明一個(gè)“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”生活環(huán)境。我們充滿信心：在發(fā)展商優(yōu)異樓盤硬件設(shè)施基礎(chǔ)之上加之中海高品質(zhì)管理服務(wù)一定能夠使本項(xiàng)目成為寶安新中心區(qū)精品！以下是本企業(yè)對(duì)承接本項(xiàng)目物業(yè)管理初步設(shè)想，并將伴隨對(duì)項(xiàng)目標(biāo)深入了解和介入逐步完善。全方面推行特色物業(yè)管理，寓管理于全方面、細(xì)致服務(wù)之中～推行“一站式酒店服務(wù)”,為廣大業(yè)主提供人性化、個(gè)性化特約服務(wù)中海物業(yè)于1999年于同行業(yè)首家導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，將酒店式物業(yè)管理模式和物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來，把物業(yè)管理行業(yè)真正提升到一個(gè)新理論高度，提倡“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便”，讓業(yè)主在自己擁有物業(yè)空間里，也一樣能享受到只有在酒店里才可能提供服務(wù)。本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”服務(wù)精神，圍繞“一切以滿足業(yè)主需求為中心”工作標(biāo)準(zhǔn)，為廣大業(yè)主提供全方面、細(xì)致、溫馨人性化、個(gè)性化服務(wù)。不管是發(fā)展商還是業(yè)主、租戶，每一刻全部能夠切實(shí)感受到和眾不一樣尊貴和自豪?！?jīng)過中海家園服務(wù)網(wǎng)，有效整合社會(huì)資源，為業(yè)主提供物超所值增值服務(wù)中海物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在在深圳全委在管面積快要500萬平方米，服務(wù)于3萬2千戶業(yè)主，約10萬人口，在同行業(yè)中擁有其它任何物業(yè)企業(yè)無可比擬優(yōu)勢(shì)。中海物業(yè)正致力于利用管理規(guī)模優(yōu)勢(shì)，借助中海家園服務(wù)網(wǎng)這一巨大網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，有效地整合社會(huì)資源，深層次開發(fā)小區(qū)消費(fèi)潛能。推行將以往“送上樓被動(dòng)式服務(wù)”轉(zhuǎn)為“請(qǐng)業(yè)主走下來主動(dòng)式服務(wù)”，和包含到業(yè)主消費(fèi)各大領(lǐng)域如：酒店、餐飲、娛樂、大型超市、商場(chǎng)、火車、航空等建立服務(wù)聯(lián)盟，給中海業(yè)主以多種消費(fèi)優(yōu)惠，使業(yè)主無時(shí)無刻不感覺到作為中海業(yè)主尊貴。高級(jí)小區(qū)定位使得金泓凱旋城潛在業(yè)主對(duì)于基礎(chǔ)服務(wù)之外特約服務(wù)往往要求較高，也存在著更大需求群體。而中海家園服務(wù)網(wǎng)所包含衣食住行、娛樂、商務(wù)等廣泛領(lǐng)域，這種特有網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)優(yōu)勢(shì)將充足發(fā)揮它為業(yè)主提供多個(gè)多樣特約服務(wù)功效。經(jīng)過近六年成功運(yùn)作，中海物業(yè)積累了豐富酒店式管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)定位和對(duì)未來準(zhǔn)用戶群體分析，我們將在承接本項(xiàng)目標(biāo)服務(wù)過程中將有效地整合多種社會(huì)資源，為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天候、全方位、全過程專題服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)，實(shí)施“針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)”經(jīng)過設(shè)置功效近似于酒店大堂接待前臺(tái)用戶服務(wù)中心及接待服務(wù)總臺(tái)提供二十四小時(shí)恭候服務(wù)，由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳，訓(xùn)練有素、含有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)“酒店式特色服務(wù)”，營(yíng)造溫馨、愜意生活氣氛；整個(gè)小區(qū)內(nèi)保安員統(tǒng)一制服、配置優(yōu)異對(duì)講裝備并配方便衣巡視，保衛(wèi)小區(qū)安全；用戶服務(wù)中心精心編寫、印制精美《用戶手冊(cè)》細(xì)細(xì)向每一位業(yè)戶介紹進(jìn)駐步驟、裝修要求、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、日常維護(hù)、車場(chǎng)管理乃至防火知識(shí)等服務(wù)說明，加大管理和服務(wù)透明度，方便業(yè)主查詢和聯(lián)絡(luò)，使業(yè)主能夠一冊(cè)在手生活無憂。用戶服務(wù)中心提供一站式服務(wù)，實(shí)施首接責(zé)任制，將全部能提供服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)絡(luò)電話、服務(wù)價(jià)格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，提供特色服務(wù)菜單式細(xì)列，使業(yè)戶能夠一冊(cè)在手，盡享星級(jí)酒店尊貴服務(wù)。酒店式特色服務(wù)可包含私家區(qū)域日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)、私家區(qū)域清潔服務(wù)、禮儀服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)、貼心管家式特色服務(wù)，并在推行這些服務(wù)過程中，依據(jù)業(yè)主及物業(yè)使用人需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目?！郊覅^(qū)域日常維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)～私家區(qū)域清潔、搬遷服務(wù)～貼心管家式特約服務(wù)～全方面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系在本項(xiàng)目標(biāo)物管中全方面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系。中海物業(yè)作為中國(guó)首家經(jīng)過ISO9002認(rèn)證物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)過7年實(shí)際運(yùn)作并結(jié)合市場(chǎng)開拓過程中需要，率先對(duì)這種基礎(chǔ)質(zhì)量管理體系進(jìn)行超越，而且將在本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際管理過程中導(dǎo)入?！矫嬉氕h(huán)境保護(hù)理念，將ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)利用到日常管理之中。作為中國(guó)首家經(jīng)過ISO14001認(rèn)證物業(yè)管理企業(yè)，將經(jīng)過管理確保環(huán)境高度整齊和友好，經(jīng)過回歸自然氣氛培養(yǎng)物業(yè)使用人自律意識(shí)，從而養(yǎng)成珍惜環(huán)境、關(guān)心生態(tài)良好習(xí)慣。在本項(xiàng)目日常物業(yè)管理中引入環(huán)境管理體系，經(jīng)過多種具體管理方法如垃圾分類、節(jié)省用水等，將ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)利用到日常管理之中，四處表現(xiàn)綠色環(huán)生態(tài)環(huán)境保護(hù)理念?！矫嫱菩兄悄芑飿I(yè)管理。本企業(yè)下屬樓宇科技企業(yè)曾給中國(guó)多個(gè)著名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工、維修、保養(yǎng)及招標(biāo)顧問工作，其豐富經(jīng)驗(yàn)將用于對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有樓宇智能化系統(tǒng)全方面改善，對(duì)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全方面、專業(yè)性維護(hù)和管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)?！泻Ｎ飿I(yè)企業(yè)下屬三個(gè)專業(yè)子企業(yè)全方面技術(shù)支持中海樓宇科技企業(yè)專營(yíng)小區(qū)樓宇智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝，強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)維護(hù)，中海電梯工程企業(yè)專營(yíng)小區(qū)電梯安裝、維保并專營(yíng)日立品牌電梯在中國(guó)銷售代理），中海環(huán)境工程企業(yè)專營(yíng)樓宇外墻、生活水池清洗，專用清洗制劑研發(fā)。三個(gè)專業(yè)子企業(yè)在中海在管項(xiàng)目中成功經(jīng)驗(yàn)將被毫無保留地利用到本項(xiàng)目標(biāo)管理中,同時(shí)在日常管理中碰到實(shí)操問題能夠在最快時(shí)間內(nèi)反饋給企業(yè)總部，在三個(gè)專業(yè)子企業(yè)強(qiáng)有力技術(shù)支持下以得到立即有效處理，確保管理正常進(jìn)行。～高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)和個(gè)性化特色服務(wù)并重1、專業(yè)化服務(wù)(1)保潔服務(wù)中海物業(yè)將聘用長(zhǎng)久合作、信譽(yù)良好，在同類物管項(xiàng)目上服務(wù)品質(zhì)最高保潔企業(yè)為本項(xiàng)目提供星級(jí)保潔服務(wù)并對(duì)其服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。2)設(shè)施設(shè)備維護(hù)由中海物業(yè)企業(yè)下屬樓宇科技企業(yè)為本項(xiàng)目提供駐場(chǎng)工程技術(shù)人員，以高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和保養(yǎng)標(biāo)正確保本項(xiàng)目居住、商業(yè)功效正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用。(3)綠化服務(wù)中海物業(yè)企業(yè)擁有高級(jí)園藝師21人，20%以上操作人員含有專業(yè)技術(shù)等級(jí)；企業(yè)建有花卉苗木培育基地，并配置優(yōu)異園藝技術(shù)人員，提供專業(yè)綠化維護(hù)和公共區(qū)域花卉租擺專題服務(wù)。(4)保安服務(wù)中海物業(yè)保安人員全部是經(jīng)過嚴(yán)格挑選，含有軍人基礎(chǔ)素質(zhì)并在中海物業(yè)保安培訓(xùn)基地實(shí)施封閉式軍事管理培訓(xùn)30天，在深圳公安機(jī)關(guān)培訓(xùn)一星期后再上崗。其中，退伍軍人占保安人員總數(shù)45%，從保安員素質(zhì)上將完全確保本項(xiàng)目標(biāo)安全。在安全方面，我們將引入酒店嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化理念提供安全保障，設(shè)置二十四小時(shí)保安巡查服務(wù)，關(guān)鍵出入口二十四小時(shí)值班、二十四小時(shí)監(jiān)控；實(shí)施問詢登記制度，實(shí)施進(jìn)出物品檢驗(yàn)登記制度。并成立應(yīng)急小分隊(duì)，應(yīng)急處理各類突發(fā)事件。對(duì)車場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化管理，保安員全部受過規(guī)范交通指揮標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)培訓(xùn)；車輛停放有序，而且有監(jiān)控錄象帶備存（便于線索查尋）。2、特色服務(wù)：(1)引進(jìn)酒店服務(wù)理念酒店式服務(wù)含有標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)效性、可靠性、體貼入微、全天候、全方位服務(wù)特點(diǎn)。所以，酒店式服務(wù)關(guān)鍵是把強(qiáng)烈服務(wù)意識(shí)深入灌輸?shù)矫恳粋€(gè)職員大腦里，形成潛移默化效果。(2)接待服務(wù)設(shè)置酒店式接待服務(wù)臺(tái)，選派服務(wù)意識(shí)好、形象氣質(zhì)佳管理人員為業(yè)主提供溫馨、周到、專業(yè)接待服務(wù)。(3)貼心服務(wù)加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，增加服務(wù)內(nèi)容是溝通和交流最好方法。經(jīng)過貼心服務(wù)，拉近物業(yè)企業(yè)和物業(yè)使用人之間距離，建立友誼和親情。（4）豐富小區(qū)文化活動(dòng)依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)主、商戶實(shí)際情況制訂豐富多彩小區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，豐富小區(qū)業(yè)主文化生活、配合商家營(yíng)銷活動(dòng)?！珜?shí)施嚴(yán)格服務(wù)質(zhì)量體系控制為確保企業(yè)為用戶提供滿意服務(wù)，企業(yè)建立了嚴(yán)密而科學(xué)檢驗(yàn)監(jiān)督體系，實(shí)施制度化、定時(shí)化分級(jí)質(zhì)量檢驗(yàn)管理制度?！芾硖巸?nèi)部檢驗(yàn)——日檢：由管理處主管清潔、綠化、護(hù)衛(wèi)、維修主管在物業(yè)范圍內(nèi)認(rèn)真巡查，發(fā)覺問題立即處理，認(rèn)真填寫統(tǒng)計(jì)。——周檢：由管理處主任或相關(guān)責(zé)任人，對(duì)每日檢驗(yàn)情況進(jìn)行復(fù)檢，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)備、技防設(shè)備、房屋外墻等進(jìn)行巡查，召開會(huì)議處理本周存在問題?！归g查崗：由管理處主任和保安主管在夜間進(jìn)行查崗，對(duì)車場(chǎng)、監(jiān)控、大堂、巡查、消防值班等崗位進(jìn)行監(jiān)督?！踩珯z驗(yàn)：定時(shí)和在國(guó)家法定長(zhǎng)假前，由管理處主任和保安、維修主管對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)。——服務(wù)回訪及投訴處理：由管理處主任或相關(guān)主管對(duì)用戶進(jìn)行回訪，以檢驗(yàn)用戶是否滿意為其提供服務(wù)，服務(wù)步驟、質(zhì)量是否需要改善；對(duì)用戶投訴立即進(jìn)行處理以糾正不合格服務(wù)并定時(shí)檢驗(yàn)糾正方法是否到位。～企業(yè)質(zhì)量檢驗(yàn)——樓（月）檢：企業(yè)質(zhì)量管理部每個(gè)月對(duì)管理處進(jìn)行全方面檢驗(yàn)，檢驗(yàn)分六個(gè)專業(yè)：管理層、機(jī)電設(shè)備、房屋建筑、清潔、綠化、安全護(hù)衛(wèi)；檢驗(yàn)管理處是否全方面按企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)作、運(yùn)作情況、各方面管理是否達(dá)成企業(yè)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)?！毮懿块T檢驗(yàn)：企業(yè)各職能部門每三個(gè)月對(duì)管理處環(huán)境綠化、清潔、設(shè)備設(shè)施、小區(qū)文化活動(dòng)、會(huì)所管理、安全護(hù)衛(wèi)、人事管理、財(cái)務(wù)管理等工作進(jìn)行專業(yè)檢驗(yàn)。——安全檢驗(yàn)：每三個(gè)月企業(yè)安全委員會(huì)（關(guān)鍵由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、工程部、小區(qū)環(huán)境部組成）對(duì)管理處消防設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、技防設(shè)備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等相關(guān)安全管理方面進(jìn)行具體、全方面檢驗(yàn)。——主管領(lǐng)導(dǎo)檢驗(yàn)：企業(yè)相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)不定時(shí)對(duì)管理處工作進(jìn)行檢驗(yàn)。——投訴處理及跟蹤檢驗(yàn)：企業(yè)質(zhì)量管理部專門接待各管理處業(yè)主/物業(yè)使用人投訴，責(zé)成管理處立即處理日常投訴并跟蹤管理處糾正方法實(shí)施情況，重大投訴質(zhì)量管理部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證和調(diào)查，含有共性投訴發(fā)文要求管理處加以注意。——組織管理處主任檢驗(yàn)：質(zhì)量管理部當(dāng)發(fā)覺有管理處服務(wù)有特色時(shí)或部分管理處服務(wù)水平下降時(shí)，就組織主任實(shí)施互檢，達(dá)成相互取長(zhǎng)補(bǔ)短效果?！獌?nèi)審：每十二個(gè)月由質(zhì)量管理部組織企業(yè)有經(jīng)驗(yàn)有內(nèi)審資質(zhì)內(nèi)審員對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、管理處運(yùn)行質(zhì)量體系進(jìn)行全方面檢驗(yàn)，立即發(fā)覺問題，采取糾正和預(yù)防方法，確保企業(yè)管理體系連續(xù)有效運(yùn)行?！芾碓u(píng)審：每十二個(gè)月由企業(yè)最高管理者組織、質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)實(shí)施、職能部門經(jīng)理和管理處主任參與對(duì)企業(yè)質(zhì)量管理體系進(jìn)行評(píng)審，以確保體系有連續(xù)適應(yīng)性、充足性、有效性?！獠繖z驗(yàn)——監(jiān)督審核：每十二個(gè)月由深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心教授對(duì)我企業(yè)質(zhì)量體系運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)督審核?！?、行業(yè)專題檢驗(yàn)：物業(yè)管理優(yōu)異/示范大廈（住宅小區(qū)）評(píng)選，安全文明小區(qū)（標(biāo)兵）評(píng)選，園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位(小區(qū))評(píng)選，環(huán)境文明小區(qū)評(píng)選等等?！渌椒ā獦I(yè)主/物業(yè)使用人意見咨詢表：企業(yè)每十二個(gè)月進(jìn)行一次對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人意見咨詢，以檢驗(yàn)業(yè)主/物業(yè)使用人對(duì)企業(yè)管理滿意程度，咨詢、搜集管理意見。事后，企業(yè)質(zhì)量管理部要督促管理處針對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人意見提出改善方法，并檢驗(yàn)實(shí)施。**針對(duì)本物業(yè)特點(diǎn)，在管理過程中將邀請(qǐng)合作企業(yè)對(duì)應(yīng)管理部門對(duì)本物業(yè)安全管理、設(shè)備設(shè)施、綠化、環(huán)境、前臺(tái)接待等管理工作進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)?zāi)軌蚴呛献髌髽I(yè)不定時(shí)抽檢，也可和本企業(yè)聯(lián)合檢驗(yàn)。**定時(shí)咨詢意見：針對(duì)本物業(yè)特點(diǎn)，在管理過程中定時(shí)咨詢合作企業(yè)意見并針對(duì)提出意見和提議進(jìn)行連續(xù)改善?！|(zhì)量管理連續(xù)改善企業(yè)經(jīng)過質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督體系發(fā)覺管理活動(dòng)中存在問題，采取糾正和預(yù)防改善方法以處理不符合問題、消除潛在不符合原因，預(yù)防不符合再次發(fā)生，促進(jìn)管理體系連續(xù)改善。管理處《不符合通知單》要求限期更正。管理處調(diào)查原因、采取糾正方法、必需時(shí)修改作業(yè)指導(dǎo)書。管理處加強(qiáng)培訓(xùn)，杜絕相同問題再次出現(xiàn)。管理處針對(duì)質(zhì)量管理部、職能部門、安全委員會(huì)檢驗(yàn)提出問題制訂整改計(jì)劃，在要求期限內(nèi)消項(xiàng)。管理處學(xué)習(xí)質(zhì)量簡(jiǎn)報(bào)、安檢通報(bào)、企業(yè)通報(bào)，針對(duì)類似問題進(jìn)行自查自檢，消除不符合項(xiàng)目。質(zhì)量管理部、職能部門、安全委員會(huì)在檢驗(yàn)時(shí)對(duì)上次檢驗(yàn)出現(xiàn)問題進(jìn)行復(fù)檢。內(nèi)審、管理評(píng)審、監(jiān)督審核發(fā)覺管理體系運(yùn)作有問題，應(yīng)進(jìn)行調(diào)查、評(píng)定、采取糾正方法，必需時(shí)按程序文件要求對(duì)文件進(jìn)行修改?！芾矸?wù)宗旨、方針、目標(biāo)及承諾管理服務(wù)宗旨——“讓用戶永遠(yuǎn)滿意”管理服務(wù)總方針——“為用戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、友好生活和工作環(huán)境”管理服務(wù)總目標(biāo)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起中海物業(yè)管理，以其良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多優(yōu)異人才，優(yōu)異配套管理設(shè)備，有能力、有魄力、有決心、有信心將本項(xiàng)目標(biāo)管理成為精品，全心全力為本物業(yè)使用人提供一個(gè)清潔、優(yōu)美、舒適、方便居住環(huán)境，讓每一位使用人在中海物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)中盡享居住便利和舒適?！芾矶ㄎ?充足利用并完善本物業(yè)多種配套系統(tǒng)，配置精干高素質(zhì)管理人才，全方面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理?！L(fēng)格定位：利用自有經(jīng)濟(jì)實(shí)力及品牌效應(yīng)，完善環(huán)境保護(hù)設(shè)施，讓本項(xiàng)目成為舒適、文明、爽潔、漂亮濱海居住理想家園?！б娑ㄎ?充足利用本企業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和專業(yè)化管理專長(zhǎng)，經(jīng)過多個(gè)節(jié)能降耗方法控制管理成本,提供最優(yōu)性價(jià)比服務(wù)?！?wù)定位:“讓每一位中海業(yè)主永遠(yuǎn)滿意”是我們不變承諾，“為您提供清潔、優(yōu)美、舒適、方便居住環(huán)境”是我們永恒追求。管理服務(wù)理念依據(jù)中海物業(yè)“遵法誠(chéng)信、關(guān)愛身心、綠色環(huán)境保護(hù)、安全溫馨、追求卓越、連續(xù)創(chuàng)新”管理方針，結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，我們提出以下管理服務(wù)理念：～正確化服務(wù)將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康管理體系三位一體全程導(dǎo)入，確保管理服務(wù)作業(yè)科學(xué)量化、過程嚴(yán)格控制、質(zhì)量有效評(píng)定，強(qiáng)調(diào)時(shí)效、質(zhì)效、綜效、情效標(biāo)準(zhǔn)?！匀藶楸疚覀儼炎畲蟪潭鹊貪M足物業(yè)使用人物質(zhì)、精神文化美好追求作為一切管理服務(wù)工作出發(fā)點(diǎn)。使全部在此工作和居住業(yè)戶四處、時(shí)時(shí)感受到尊貴?！G色環(huán)境保護(hù)我們將在日常物業(yè)管理工作中遵照生態(tài)規(guī)律，加大綠化環(huán)境保護(hù)宣傳，追求和自然環(huán)境友好共生，在小區(qū)公共區(qū)域依據(jù)季節(jié)、節(jié)日配以不一樣鮮花和植物租擺，既美化環(huán)境、清新空氣又表現(xiàn)樓盤檔次?！媲懈冻?、心靈交匯關(guān)心并熱心幫助身邊每一位物業(yè)使用人，用感情和她（她）們交流，并在和物業(yè)使用人交流過程中發(fā)覺她（她）們需求，完善對(duì)應(yīng)服務(wù)方法、方法和項(xiàng)目，使她們滿意度達(dá)成最大化。管理目標(biāo)承諾中海物業(yè)依據(jù)多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本物業(yè)物業(yè)管理做出以下鄭重承諾：1、實(shí)施政府相關(guān)法律及市、區(qū)物業(yè)管理主管政府部門要求各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。2、該物業(yè)一經(jīng)投入使用即根據(jù)ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系進(jìn)行管理，完全投入使用十二個(gè)月達(dá)成符合ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求。3、大力加強(qiáng)保安力量，杜絕大事故，嚴(yán)控小事故，充足保障業(yè)主安全。4、將綠化養(yǎng)護(hù)、花卉擺放提升到藝術(shù)鑒賞高度，營(yíng)造綠世界，花海洋，使在此居住業(yè)主擁有優(yōu)美、健康環(huán)境，清新綠色環(huán)境保護(hù)家園。5、提供公用設(shè)施、供水、供電、空調(diào)系統(tǒng)故障二十四小時(shí)搶修，做到接到報(bào)修后30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。6、定時(shí)對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)覺設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在二十四小時(shí)內(nèi)填寫書面匯報(bào)報(bào)送發(fā)展商。7、值班室留守人員二十四小時(shí)值班。8、嚴(yán)格實(shí)施政府相關(guān)法律和物業(yè)管理主管政府部門要求各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。9、自本物業(yè)正式投入使用即根據(jù)國(guó)家級(jí)優(yōu)異示范管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理并將被列入中海物業(yè)評(píng)優(yōu)計(jì)劃中，在符合政府要求參評(píng)自然條件、貴我雙方嚴(yán)格推行政府及全委協(xié)議要求相關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時(shí)在政府相關(guān)部門組織下參與相關(guān)創(chuàng)優(yōu)、考評(píng)。管理指標(biāo)承諾為了實(shí)現(xiàn)制訂管理目標(biāo)，參考國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我企業(yè)管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特制訂以下管理指標(biāo)及實(shí)施方法：

管理指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)內(nèi)容及實(shí)施方法1.房屋完好率98%100%指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)房屋巡查，建檔統(tǒng)計(jì)，確保房屋完好、整齊，無改變使用功效、無亂搭建、無隨意占用公用設(shè)施及通道2.房屋零修、急修立即率99%100%接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修立即完成，急修不過夜3.維修工程質(zhì)量合格率、優(yōu)良率及回訪率合格率100%100%85%50%分項(xiàng)檢驗(yàn)，結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，根據(jù)工序一步到位，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量4.清潔保潔率99%100%物業(yè)內(nèi)實(shí)施衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，指定專職保潔員全天12小時(shí)進(jìn)行保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由保潔主管監(jiān)督，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好，環(huán)境無污染5.道路車場(chǎng)完好率100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由維修主管監(jiān)督，以確保道路通暢，無隨意占道，無改變使用功效；車場(chǎng)內(nèi)整齊，設(shè)施完好無損6.化糞池、雨水井、污水井完好率100%定時(shí)疏通、清潔，井蓋齊全完好，確保溝、渠、池、井完好，排放通暢7.排水管、明暗溝完好率100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由維修主管監(jiān)督，以確保排水通暢無阻、無積水、無塌陷8.路燈完好率99%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定時(shí)檢驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)。實(shí)施巡查制度、建檔統(tǒng)計(jì)，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損、夜間正常使用9.大型及關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備完好率95%99%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定時(shí)檢驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)。實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由維修主管監(jiān)督，以確保機(jī)電設(shè)備完好無損及正常運(yùn)行10.公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%98%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由維修主管監(jiān)督，以確保公共問題設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好無損，整齊美觀11.消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，由維修主管監(jiān)督，以確保消防設(shè)施及設(shè)備完好無損，正常使用。加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定時(shí)進(jìn)行消防演練，立即消除火災(zāi)隱患12.火災(zāi)發(fā)生率≤0.1%加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤檢驗(yàn)，立即消除火災(zāi)隱患（此項(xiàng)要求保安企業(yè)充足配合）13.違章發(fā)生率及處理率無標(biāo)準(zhǔn)95%1%、100%建立巡視制度，跟蹤管理，立即發(fā)覺立即處理并統(tǒng)計(jì)，增強(qiáng)宣傳力度，取得物業(yè)使用人了解，杜絕違章現(xiàn)象發(fā)生。14．物業(yè)使用人有效投訴率、處理率及處理時(shí)限80%≤0.2%/年100%根據(jù)政策要求，作好各項(xiàng)工作，提升管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)和物業(yè)使用人之間溝通，定時(shí)征求物業(yè)使用人意見，主動(dòng)改善工作；定時(shí)舉行物業(yè)使用人座談會(huì)，了解物業(yè)使用人愿望及要求，滿足物業(yè)使用人合理要求，將投訴立即處理及統(tǒng)計(jì)并建立回訪制度（處理時(shí)限：立即處理，分類考慮可能處理時(shí)間，通常不超出半天）15.管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%建立培訓(xùn)考評(píng)制度，對(duì)職員分別進(jìn)行入職、在職及升職培訓(xùn)，并給予考評(píng)，不合格者淘汰，對(duì)于特種作業(yè)人員，實(shí)施外送相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)考評(píng)，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證使用期，確保培訓(xùn)合格率達(dá)成100%，以此確保職員高素質(zhì)

第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作步驟分目錄管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置各項(xiàng)服務(wù)運(yùn)作步驟

一、管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置本企業(yè)對(duì)承接本項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理充滿信心，為確保高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保ISO9000、ISO14001、OHSAS18000三大致系在項(xiàng)目中全方面落實(shí)實(shí)施，本企業(yè)將設(shè)置本項(xiàng)目專門管理機(jī)構(gòu)，為本項(xiàng)目物業(yè)管理提供全方位、強(qiáng)有力確保。本項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置以下圖所表示：管理處主任管理處主任用戶服務(wù)中心用戶服務(wù)中心小區(qū)服務(wù)部小區(qū)環(huán)境管理部小區(qū)安全服務(wù)部公共設(shè)施管理部小區(qū)服務(wù)部小區(qū)環(huán)境管理部小區(qū)安全服務(wù)部公共設(shè)施管理部檔案管理問詢投訴物資采購(gòu)職員培訓(xùn)小區(qū)文化業(yè)主特色需求服務(wù)職員食堂園林綠化清潔衛(wèi)生公共和業(yè)主特約維修智能化系統(tǒng)弱電檔案管理問詢投訴物資采購(gòu)職員培訓(xùn)小區(qū)文化業(yè)主特色需求服務(wù)職員食堂園林綠化清潔衛(wèi)生公共和業(yè)主特約維修智能化系統(tǒng)弱電強(qiáng)電備注：在一期、二期人員共享基礎(chǔ)之上進(jìn)行了初步估算，二期需增加工作人員累計(jì)：75名，其中管理層人員增加6名，包含、用戶服務(wù)中心主管1名、小區(qū)環(huán)境管理部主管1名、小區(qū)服務(wù)部主管1名、小區(qū)文化（培訓(xùn)）主管1名，財(cái)務(wù)、出納人員2名。作業(yè)層人員增加69名，其中前臺(tái)接待員：1人、會(huì)所服務(wù)員1人。維修工：4名，綠化工：2名，保安員：36人，炊事員2名，清潔工：23名（估計(jì)外包，已統(tǒng)計(jì)在內(nèi)）。以上數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考，不作為以后實(shí)際配置和測(cè)算唯一依據(jù),依據(jù)一、二、三期實(shí)際情況，增配人員。管理層職員：6人，其中包含：用戶服務(wù)中心主管 1名小區(qū)服務(wù)部主管 1名公共設(shè)施管理部主管 1名小區(qū)環(huán)境管理部主管 1名財(cái)務(wù)、出納 2名小區(qū)服務(wù)部：4人，其中包含：前臺(tái)接待員 1名會(huì)所服務(wù)員1名炊事員 2名環(huán)境部人員：25人，其中包含：清潔工 23名綠化工 2名 公共設(shè)施管理部：4人，其中包含：電工 3名水工 1名小區(qū)安全服務(wù)部：36人，崗位設(shè)置以下：1、崗位設(shè)置和人數(shù)（護(hù)衛(wèi)員）二期分為8、9、10棟，共設(shè)置護(hù)衛(wèi)員36人；護(hù)衛(wèi)員每班人數(shù)為12人，按全天候二十四小時(shí)服務(wù)，設(shè)置三個(gè)班，總計(jì)12人；10棟B、C座之間人行出入口設(shè)門衛(wèi)崗累計(jì)3人；10棟A座側(cè)面車輛入口設(shè)道口崗，每班2人累計(jì)6人；8棟側(cè)面車輛出口設(shè)道口崗累計(jì)3人；地庫(kù)共783個(gè)車位，設(shè)每班2名巡查累計(jì)6人；10棟設(shè)巡查崗累計(jì)3人；8棟、9棟設(shè)巡查崗累計(jì)3人；10棟外圍商業(yè)街設(shè)巡查崗累計(jì)3人；8棟外圍商鋪設(shè)巡查崗累計(jì)3人；機(jī)動(dòng)崗累計(jì)3人；消防中心崗累計(jì)3人；管理處共設(shè)用戶服務(wù)中心、小區(qū)服務(wù)部、小區(qū)環(huán)境管理部、公共設(shè)施管理部、小區(qū)安全服務(wù)部和財(cái)務(wù)部，各部門工作范圍介紹以下：用戶服務(wù)中心：統(tǒng)籌安排各部門工作，集中處理理投訴、報(bào)修和業(yè)主溝通等工作。小區(qū)服務(wù)部：大堂前臺(tái)咨詢待客、負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶檔案資料管理；管理處日常物資采購(gòu)；內(nèi)部職員培訓(xùn)、小區(qū)文化活動(dòng)、業(yè)主特色需求服務(wù)、職員餐飲管理等。小區(qū)環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)公共部位清潔、綠化、消殺、外墻清洗等。公共設(shè)施管理部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出日常維修工作等。小區(qū)安全服務(wù)部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場(chǎng)等管理工作。財(cái)務(wù)部：管理費(fèi)、水電費(fèi)繳收及其它財(cái)務(wù)方面工作。二、運(yùn)作步驟1、管理處運(yùn)作步驟管理處總體運(yùn)作步驟以下圖示：

管理處主任管理處主任用戶服務(wù)中心依據(jù)需求類別，確定后通知相關(guān)部門信息反饋各部門有服務(wù)需求通知用戶服務(wù)中心用戶服務(wù)中心依據(jù)需求類別，確定后通知相關(guān)部門信息反饋各部門有服務(wù)需求通知用戶服務(wù)中心小區(qū)安全服務(wù)財(cái)務(wù)部公共設(shè)施管理小區(qū)環(huán)境管理小區(qū)服務(wù)小區(qū)安全服務(wù)財(cái)務(wù)部公共設(shè)施管理小區(qū)環(huán)境管理小區(qū)服務(wù)無法滿足需求無法滿足需求依據(jù)要求程序完成工作

依據(jù)要求程序完成工作各項(xiàng)工作步驟圖緊急事故處理工作步驟分析總結(jié)匯報(bào)分析總結(jié)匯報(bào)緊急事故匯報(bào)公共設(shè)施管理部確定、搶修公共設(shè)施管理部緊急事故處理人員現(xiàn)場(chǎng)事故處理材料、設(shè)備采購(gòu)企業(yè)總部通報(bào)業(yè)主30分鐘內(nèi)書面匯報(bào)1天無法完成維修重大事故二十四小時(shí)內(nèi)重大事故二十四小時(shí)內(nèi)填寫匯報(bào)報(bào)送業(yè)主填寫匯報(bào)報(bào)送業(yè)主電梯困人處理步驟圖電梯困人電梯困人按電梯內(nèi)報(bào)警按鈕或?qū)χv機(jī)報(bào)警按電梯內(nèi)報(bào)警按鈕或?qū)χv機(jī)報(bào)警消防中心或大堂值班員消防中心或大堂值班員通知通知維修班通知用戶及相關(guān)人員電梯故障巡查人員管理處電梯維修工維修班通知用戶及相關(guān)人員電梯故障巡查人員管理處電梯維修工趕赴現(xiàn)場(chǎng)放置隔離護(hù)欄緊急方法和電梯內(nèi)被困人員溝通、穩(wěn)定被困人員情緒趕赴現(xiàn)場(chǎng)放置隔離護(hù)欄緊急方法和電梯內(nèi)被困人員溝通、穩(wěn)定被困人員情緒1、放置隔離護(hù)欄2、對(duì)電梯停電1、放置隔離護(hù)欄2、對(duì)電梯停電3、對(duì)電梯進(jìn)行手動(dòng)盤車平層4、手動(dòng)打開電梯轎廂門放人放人成功放人無法放人維修電梯成功放人無法放人維修電梯撫慰被困人員情緒、通知等候電梯維修人員撫慰被困人員情緒、通知等候電梯維修人員火災(zāi)處理步驟圖火災(zāi)報(bào)警主機(jī)或目擊人報(bào)警火災(zāi)報(bào)警主機(jī)或目擊人報(bào)警消防值班人員消防值班人員通知巡查人員到場(chǎng)確定通知巡查人員到場(chǎng)確定發(fā)生火災(zāi)誤報(bào)火警零星火點(diǎn)發(fā)生火災(zāi)誤報(bào)火警零星火點(diǎn)通知發(fā)展商通知管理處巡查人員就地滅火通知消防中心值班員通知發(fā)展商通知管理處巡查人員就地滅火通知消防中心值班員通知企業(yè)安委會(huì)通知企業(yè)安委會(huì)通知相關(guān)部門或管理處配合、幫助撲火火災(zāi)早期不能撲滅管理處義務(wù)消防隊(duì)員和全體人員緊急集合經(jīng)過消防廣播通知用戶按消防疏散圖路線疏散和注意事項(xiàng)復(fù)位主機(jī)通知相關(guān)部門或管理處配合、幫助撲火火災(zāi)早期不能撲滅管理處義務(wù)消防隊(duì)員和全體人員緊急集合經(jīng)過消防廣播通知用戶按消防疏散圖路線疏散和注意事項(xiàng)復(fù)位主機(jī)記錄記錄撥打“119”撥打“119”報(bào)警按火災(zāi)預(yù)警方案進(jìn)行人員分配：指揮組、滅火組、疏散組、、保衛(wèi)組、消防車引導(dǎo)組、救護(hù)組等消防局現(xiàn)場(chǎng)撲救消防局現(xiàn)場(chǎng)撲救消防局到場(chǎng)后，幫助組織人員撲救火災(zāi)、疏散等進(jìn)行火災(zāi)撲救、組織人員疏散、搶救、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)消防局到場(chǎng)后，幫助組織人員撲救火災(zāi)、疏散等進(jìn)行火災(zāi)撲救、組織人員疏散、搶救、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)火險(xiǎn)解除火險(xiǎn)解除作好善后工作、調(diào)查火災(zāi)原因作好善后工作、調(diào)查火災(zāi)原因發(fā)展商書面匯報(bào)總結(jié)、整改、處理業(yè)主單位企業(yè)安委會(huì)發(fā)展商書面匯報(bào)總結(jié)、整改、處理業(yè)主單位企業(yè)安委會(huì)

刑事、治安事件處理步驟發(fā)生刑事、治安案件發(fā)生刑事、治安案件當(dāng)事人、目擊人或接警人匯報(bào)當(dāng)事人、目擊人或接警人匯報(bào)發(fā)展商上報(bào)、反饋發(fā)展商企業(yè)安保部管理處公安機(jī)關(guān)企業(yè)安保部管理處公安機(jī)關(guān)上報(bào)、反饋穩(wěn)定人員情緒控制現(xiàn)場(chǎng)秩序接收匯報(bào)，了解情況組織人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)穩(wěn)定人員情緒控制現(xiàn)場(chǎng)秩序接收匯報(bào)，了解情況組織人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)救治傷員，抓獲案犯封鎖案發(fā)地，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)向警方提供線索其它保險(xiǎn)企業(yè)幫助相關(guān)方通知處理信息跟蹤公安機(jī)關(guān)企業(yè)相關(guān)部門反饋華為企業(yè)和企業(yè)相關(guān)部門反饋華為企業(yè)和總結(jié)事件處理經(jīng)過，提出書面匯報(bào)發(fā)展商企業(yè)安委會(huì)發(fā)展商企業(yè)安委會(huì)

車輛沖卡、盜搶出場(chǎng)處理步驟車輛沖卡出場(chǎng)車輛沖卡出場(chǎng)車管員立即統(tǒng)計(jì)沖卡車輛車型，車牌號(hào)，顏色及逃走方向車管員立即統(tǒng)計(jì)沖卡車輛車型，車牌號(hào)，顏色及逃走方向領(lǐng)班到場(chǎng)了解情況，通知監(jiān)控中心保留事故現(xiàn)場(chǎng)錄像領(lǐng)班到場(chǎng)了解情況，通知監(jiān)控中心保留事故現(xiàn)場(chǎng)錄像通知車場(chǎng)共管小組關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)處理，確定車輛沖卡原因通知車場(chǎng)共管小組關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)處理，確定車輛沖卡原因盜搶沖卡沖（撞）閘撥打“110”報(bào)警，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)查找并通知車主到場(chǎng)撥打“110”報(bào)警，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)查找并通知車主到場(chǎng)駕駛員因生理原因造成車輛失控因車輛故障造成沖(撞)閘幫助公安人員破案，問詢目擊者、證人，組織取證幫助公安人員破案，問詢目擊者、證人，組織取證向班長(zhǎng)、護(hù)衛(wèi)主管匯報(bào)向班長(zhǎng)、護(hù)衛(wèi)主管匯報(bào)按領(lǐng)導(dǎo)要求做好善后工作，做好值班統(tǒng)計(jì)值班統(tǒng)計(jì)按領(lǐng)導(dǎo)要求做好善后工作，做好值班統(tǒng)計(jì)值班統(tǒng)計(jì)責(zé)成事故車主對(duì)車場(chǎng)被毀設(shè)施進(jìn)行賠償采取整改方法，繼續(xù)跟進(jìn)，發(fā)覺新情況立即匯報(bào)采取整改方法，繼續(xù)跟進(jìn)，發(fā)覺新情況立即匯報(bào)停水、停電處理步驟圖有計(jì)劃停水、停電突發(fā)性停水、停電有計(jì)劃停水、停電突發(fā)性停水、停電10分鐘內(nèi)發(fā)出簡(jiǎn)明通知10分鐘內(nèi)發(fā)出簡(jiǎn)明通知提前二十四小時(shí)通知商戶、業(yè)主1小時(shí)內(nèi)發(fā)出具體通知（包含原因、估計(jì)恢復(fù)供水、供電時(shí)間等）提前二十四小時(shí)通知商戶、業(yè)主1小時(shí)內(nèi)發(fā)出具體通知（包含原因、估計(jì)恢復(fù)供水、供電時(shí)間等）在各棟樓宇或顯要位置通知商戶、業(yè)主在各棟樓宇或顯要位置通知商戶、業(yè)主正常檢修維護(hù)非正常利用生活水箱臨時(shí)供水向用戶耐心解釋，取得支持配合利用生活水箱臨時(shí)供水向用戶耐心解釋，取得支持配合如長(zhǎng)久停水，和供水、消防等單位聯(lián)絡(luò)，處理用戶用水自動(dòng)開啟發(fā)電機(jī)臨時(shí)供電停水停電如長(zhǎng)久停水，和供水、消防等單位聯(lián)絡(luò)，處理用戶用水自動(dòng)開啟發(fā)電機(jī)臨時(shí)供電

工程監(jiān)管工作步驟限期整改駐場(chǎng)工程部經(jīng)理組織人員幫助工程驗(yàn)收限期整改駐場(chǎng)工程部經(jīng)理組織人員幫助工程驗(yàn)收違規(guī)施工正常接到用戶監(jiān)管要求進(jìn)行工程現(xiàn)場(chǎng)管理巡查恢復(fù)正?，F(xiàn)場(chǎng)無法糾正現(xiàn)場(chǎng)糾正違章填寫《工程監(jiān)管聯(lián)絡(luò)單》交用戶用戶實(shí)施工程項(xiàng)目駐場(chǎng)工程部制訂監(jiān)管方案確定監(jiān)管人員工程實(shí)施結(jié)果反饋用戶尋求技術(shù)支持專業(yè)技師制訂方案尋求技術(shù)支持專業(yè)技師制訂方案故障匯報(bào)駐場(chǎng)工程部經(jīng)理審核方案人員、機(jī)具、材料和用戶共同試機(jī)驗(yàn)收不合格用戶配合通知停電（水、氣等）時(shí)間專業(yè)技師、工程師實(shí)施維修各設(shè)備系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行作統(tǒng)計(jì)整改、返工資料整理歸檔準(zhǔn)備實(shí)施本企業(yè)總部技術(shù)支持設(shè)備供給商支持是否超出駐場(chǎng)工程部能力YESNO專業(yè)維修服務(wù)商支持故障通報(bào)報(bào)用戶主管領(lǐng)導(dǎo)同意方案合格填寫匯報(bào)報(bào)送用戶重大事故二十四小時(shí)內(nèi)不合格臨時(shí)維修需求管理處經(jīng)理判定是否含有維修能力大維修通常維修不合格臨時(shí)維修需求管理處經(jīng)理判定是否含有維修能力大維修通常維修工程部作方案維修完成后，用戶驗(yàn)收確定并簽署意見維修派工單交回工程部經(jīng)理合格工程部YES外部委托NO發(fā)“派工單”現(xiàn)場(chǎng)查對(duì)維修監(jiān)管駐場(chǎng)工程部制訂維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃客戶滿意客戶滿意統(tǒng)計(jì)處理結(jié)果善用處理技巧用戶投訴服務(wù)中心管理處經(jīng)理企業(yè)總部通常投訴通常投訴調(diào)查詳情并分析原因復(fù)雜投訴重大投訴有效投訴無效投訴書面或口頭解釋判定處理投訴難易程度度通常投訴復(fù)雜投訴重大投訴用戶服務(wù)中心主管請(qǐng)示企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理處經(jīng)理立即妥善處理投訴處理結(jié)果反饋用戶戶客戶滿意通常投訴

人員搶救步驟圖發(fā)生事故、人員受傷發(fā)生事故、人員受傷通知應(yīng)急分隊(duì)通知應(yīng)急分隊(duì)通知傷者家眷維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、疏散人群匯報(bào)單位責(zé)任人通知傷者家眷維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、疏散人群匯報(bào)單位責(zé)任人組織安排搶救組織安排搶救報(bào)企業(yè)安委會(huì)重傷報(bào)企業(yè)安委會(huì)撥打搶救中心電話撥打搶救中心電話視情況需要采取人工呼吸等力所能及方法視情況需要采取人工呼吸等力所能及方法迎接引導(dǎo)搶救車輕傷迎接引導(dǎo)搶救車幫助醫(yī)護(hù)人員送傷者上車幫助醫(yī)護(hù)人員送傷者上車協(xié)調(diào)相關(guān)單位處理協(xié)調(diào)相關(guān)單位處理送醫(yī)院救治送醫(yī)院救治幫助辦理醫(yī)療手續(xù)幫助辦理醫(yī)療手續(xù)探望、慰問傷者及傷者家眷探望、慰問傷者及傷者家眷報(bào)業(yè)主監(jiān)管部報(bào)業(yè)主監(jiān)管部報(bào)企業(yè)安委會(huì)調(diào)查原因、善后處理、總結(jié)報(bào)企業(yè)安委會(huì)調(diào)查原因、善后處理、總結(jié)臺(tái)風(fēng)、暴雨應(yīng)急處理步驟圖氣象臺(tái)、報(bào)紙、廣播、電視臺(tái)等公布臺(tái)風(fēng)、暴雨警報(bào)氣象臺(tái)、報(bào)紙、廣播、電視臺(tái)等公布臺(tái)風(fēng)、暴雨警報(bào)管理處管理處按應(yīng)急方案作好人員、物料準(zhǔn)備工作檢驗(yàn)公共設(shè)備、設(shè)施，室外廣告牌/架、外墻擱置物、室外花草樹木書面通知用戶，提醒注意事項(xiàng)，張貼應(yīng)急電話關(guān)注臺(tái)風(fēng)暴雨信息按應(yīng)急方案作好人員、物料準(zhǔn)備工作檢驗(yàn)公共設(shè)備、設(shè)施，室外廣告牌/架、外墻擱置物、室外花草樹木書面通知用戶，提醒注意事項(xiàng)，張貼應(yīng)急電話關(guān)注臺(tái)風(fēng)暴雨信息臺(tái)風(fēng)暴雨過后臺(tái)風(fēng)暴雨過后調(diào)查損失檢驗(yàn)公共設(shè)施、設(shè)備等，處理善后事宜調(diào)查損失檢驗(yàn)公共設(shè)施、設(shè)備等，處理善后事宜檢討管理處應(yīng)急方法、提出整改意見檢討管理處應(yīng)急方法、提出整改意見統(tǒng)計(jì)存檔，書面匯報(bào)統(tǒng)計(jì)存檔，書面匯報(bào)報(bào)業(yè)主單位監(jiān)管部報(bào)企業(yè)安委會(huì)報(bào)業(yè)主單位監(jiān)管部報(bào)企業(yè)安委會(huì)第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)方法及工作計(jì)劃分目錄管理機(jī)制和溝通渠道工作計(jì)劃和安排移交、接收計(jì)劃

一、管理機(jī)制和溝通渠道：1、管理機(jī)制自我約束機(jī)制中海物業(yè)所特有管理精神和服務(wù)質(zhì)量精神宣揚(yáng)及其所形成企業(yè)文化已在廣大職員之中普遍形成了“自覺自律意識(shí)”，“嚴(yán)格苛求，精益求精”是中海服務(wù)卓越質(zhì)量關(guān)鍵前提。整合管理機(jī)制本企業(yè)每一個(gè)管理項(xiàng)目全部整合于企業(yè)總部嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)分工體系之中，企業(yè)總部機(jī)關(guān)、各專業(yè)部門、各專業(yè)子企業(yè)形成一個(gè)有機(jī)整體，對(duì)于每一個(gè)具體管理項(xiàng)目全部直接有企業(yè)總部強(qiáng)大整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于企業(yè)總部有效控制之中，詳見下頁圖示：專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制本企業(yè)下屬中海樓宇科技企業(yè)、中海電梯企業(yè)、中海小區(qū)環(huán)境工程企業(yè)，本著專業(yè)化服務(wù)理念，為中海物業(yè)管理上百個(gè)樓盤和對(duì)外承接項(xiàng)目提供專業(yè)機(jī)電設(shè)備、電梯等維保服務(wù)及外墻清洗、水箱清洗，在專業(yè)技術(shù)及人力資源上擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和貯備。對(duì)于項(xiàng)目專業(yè)性和技術(shù)性較強(qiáng)管理服務(wù)，全部由中海各專業(yè)化隊(duì)伍提供專業(yè)服務(wù)，以降低成本，提升效率。

企業(yè)總部組織、協(xié)調(diào)小區(qū)服務(wù)部環(huán)境管理部設(shè)備管理部教育培訓(xùn)部工程管理部樓檢組質(zhì)量管理部小區(qū)服務(wù)部環(huán)境管理部設(shè)備管理部教育培訓(xùn)部工程管理部樓檢組質(zhì)量管理部幸福海岸管理處 幸福海岸管理處管理輸出技術(shù)支持質(zhì)量控制檢驗(yàn)培訓(xùn)專業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)性管理支持提供服務(wù)電 設(shè)外外人財(cái)財(cái)材行梯備墻包力務(wù)務(wù)料政保維清服資監(jiān)監(jiān)采管中海電梯工程企業(yè)養(yǎng)護(hù)洗務(wù)源控控購(gòu)理中海電梯工程企業(yè)人力資源部其它專營(yíng)企業(yè)中海專業(yè)清洗企業(yè)企業(yè)辦公室中海樓宇科技企業(yè)會(huì)計(jì)部采購(gòu)部財(cái)務(wù)審計(jì)部人力資源部其它專營(yíng)企業(yè)中海專業(yè)清洗企業(yè)企業(yè)辦公室中海樓宇科技企業(yè)會(huì)計(jì)部采購(gòu)部財(cái)務(wù)審計(jì)部檢驗(yàn)監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，中海建立了嚴(yán)密而科學(xué)檢驗(yàn)監(jiān)督體系，圖所表示：六個(gè)月一次突擊檢驗(yàn)六個(gè)月一次突擊檢驗(yàn)檢驗(yàn)、監(jiān)督體系內(nèi)部檢驗(yàn)外部檢驗(yàn)專業(yè)部門不定時(shí)檢驗(yàn)企業(yè)顧問團(tuán)定時(shí)檢驗(yàn)六個(gè)月一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì)政府多種考評(píng)十二個(gè)月一次質(zhì)量體系審核專業(yè)分企業(yè)日檢信息反饋渠道及處理機(jī)制中海物業(yè)企業(yè)總部中海物業(yè)企業(yè)總部各專業(yè)部門幸福海岸管理處各專業(yè)部門幸福海岸管理處各專業(yè)子企業(yè)協(xié)調(diào)配合檢驗(yàn)監(jiān)督信息反饋各主管人員各主管人員各專業(yè)班組各專業(yè)班組日常監(jiān)督②用戶信息反饋渠道本企業(yè)各管理處服務(wù)中心為直接對(duì)業(yè)主或用戶服務(wù)一線部門，聽取業(yè)主意見和提議，然后分類整理傳達(dá)給相關(guān)人員和其它相關(guān)職能部門并負(fù)責(zé)搜集反饋信息立即和業(yè)主溝通聯(lián)絡(luò)。二、工作計(jì)劃安排序號(hào)工作內(nèi)容責(zé)任部門完成日期1項(xiàng)目考察商務(wù)部接洽、全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織簽約后一周內(nèi)2物業(yè)管理項(xiàng)目考察后提議全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織教授組，各相關(guān)部門實(shí)施簽約后10天內(nèi)3籌建管理處（籌建處）管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理、人事副總經(jīng)理入伙前2個(gè)月4制訂入伙方案籌建處制訂，相關(guān)部門審閱管理者代表審定入伙前1個(gè)月5各項(xiàng)物管文件資料準(zhǔn)備籌建處實(shí)施，辦公室、質(zhì)量管理部、財(cái)務(wù)部配合入伙前18天6工程提議整改實(shí)施監(jiān)察籌建處每七天一次7參與樓宇機(jī)電設(shè)備調(diào)試樓宇科技企業(yè)、電梯企業(yè)、管理處參與工程進(jìn)入調(diào)試階段8管理處掛牌運(yùn)作管理處入伙前15天9樓宇接管驗(yàn)收全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實(shí)施、管理處配合入伙前15天政府部門驗(yàn)收合格后2天10職員培訓(xùn)供給商、管理處、人事部實(shí)施，安全部、工程部配合入伙前1個(gè)月11電梯接管驗(yàn)收工程部組織，電梯企業(yè)實(shí)施勞動(dòng)局驗(yàn)收合格后半個(gè)月12機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收工程部組織，樓宇科技企業(yè)實(shí)施，管理處參與政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格后1個(gè)月13入伙準(zhǔn)備工作管理處入伙前1天14入伙工作管理處、人事部負(fù)責(zé)調(diào)配相關(guān)人員配合入伙后首3個(gè)工作日15檢驗(yàn)指導(dǎo)日常管理工作企業(yè)各部門每?jī)芍芤淮?6巡樓檢驗(yàn)（月檢）質(zhì)管部牽頭組織，企業(yè)各部門實(shí)施入伙3個(gè)月后每個(gè)月一次17實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)管理處、各部門配合按協(xié)議實(shí)施18工程資料搜集、整理、歸檔工程部實(shí)施，管理處幫助入伙后六個(gè)月內(nèi)19物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)人事部聯(lián)絡(luò)住宅局、培訓(xùn)中心入伙后八個(gè)月內(nèi)20協(xié)議實(shí)施日程情況追蹤全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)議使用期內(nèi)注：本項(xiàng)目最終工作計(jì)劃將于進(jìn)行項(xiàng)目全方面考察且了解項(xiàng)目更多情況后確定。三．移交、接收計(jì)劃物業(yè)驗(yàn)收、接管前工作1)成立驗(yàn)收、接管小組：由中海物業(yè)管理在接管物業(yè)完工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、保安和清潔等部門相關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所包含問題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上，提交企業(yè)董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確定，并制訂驗(yàn)收、接管工作方案，在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。2)相關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)：提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，和地盤工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備結(jié)構(gòu)原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。物業(yè)驗(yàn)收、接管中工作1)組成聯(lián)合交接小組，約定交接注意事項(xiàng)和交接日期：管理處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)和開發(fā)商和承建單位聯(lián)絡(luò)，協(xié)商物業(yè)交接問題，立即將協(xié)商情況匯報(bào)給總企業(yè)。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組，制訂驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，約定交接注意事項(xiàng)和交接日期。2)印制驗(yàn)收、接管工作表格：物業(yè)企業(yè)對(duì)所接收建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)表格。關(guān)鍵有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)表等。3)全方面驗(yàn)收、交接：驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)企業(yè)三方共同參與，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫統(tǒng)計(jì)單，每份驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)單上均須有三方人員署名，驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格項(xiàng)目，注明存在問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)企業(yè)將接收清單交管理處保留。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)各項(xiàng)資料（包含產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證實(shí)，水、電、氣供給合相同）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗(yàn)收、接管后工作：1)已接收項(xiàng)目標(biāo)管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，預(yù)防被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢驗(yàn)、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)多種設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物品，發(fā)覺問題立即登記、反應(yīng)、整改。2）入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收：管理處和開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)施一條龍服務(wù)。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專員陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出房屋質(zhì)量方面問題，逐項(xiàng)統(tǒng)計(jì)在《接管驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)和承建商聯(lián)絡(luò)，限期修好，確保業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。3）歸檔小區(qū)多種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、多種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、多種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。4）確定小區(qū)設(shè)施中不完善方面改善計(jì)劃，并和相關(guān)方面聯(lián)絡(luò)實(shí)施。各項(xiàng)工作實(shí)施企業(yè)質(zhì)量方針和目標(biāo)，和ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人發(fā)明安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便生活環(huán)境。

第四節(jié)前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃

物業(yè)管理前期介入是物業(yè)管理整體階段基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟，物業(yè)管理企業(yè)要傾注大量人力和物力，在紛繁瑣碎事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為未來物業(yè)管理工作開個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。所以一旦本企業(yè)和貴司達(dá)成合作協(xié)議，本企業(yè)將立即組織資深教授組為幸福海岸二期提供全方面前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目計(jì)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化提議，為以后開展物管工作及控制管理成本打下良好基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充足準(zhǔn)備工作：計(jì)劃設(shè)計(jì)期間介入服務(wù)施工期間介入服務(wù)設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間配合工作完工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間服務(wù)內(nèi)容其它前期服務(wù)工作成立本項(xiàng)目管理處工作銷售期間配合服務(wù)工作計(jì)劃設(shè)計(jì)期間介入服務(wù)中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，經(jīng)過研讀、消化、了解發(fā)展商提供項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)、初步計(jì)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料，了解項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容，確定項(xiàng)目檔次，方便幫助對(duì)物管服務(wù)進(jìn)行正確定位?？疾檎w工程進(jìn)度，幫助發(fā)展商各專業(yè)工程階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案；建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理需求；

設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；對(duì)室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水排放處理等問題提議；依據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)計(jì)劃要求，提出垃圾房建造位置和建造價(jià)格提議；管理用房位置確定標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置參考意見和管理用房布局；在不增加發(fā)展商總投資情況下，為配合國(guó)際環(huán)境保護(hù)理念推行，對(duì)合適設(shè)置部分環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出提議；在空調(diào)工程施工前，依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理角度提出對(duì)設(shè)計(jì)修改提議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝地方提出建議；對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化提議，并依據(jù)本企業(yè)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)了解，結(jié)合項(xiàng)目本身市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)品牌和型號(hào)提議，以供參考選擇。從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出提議；依據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中缺點(diǎn)(比如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改提議；審查園林綠化設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)久養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理問題提出調(diào)整提議；從治安管理、職員生活、小區(qū)文化活動(dòng)開展需要等方面提出修改提議；依據(jù)公共部位建筑材料選擇情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序；對(duì)建筑外墻選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)提議，以方便外墻清洗，使之保持長(zhǎng)久美觀；依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長(zhǎng)久以來物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)進(jìn)入正常管理期管理模式、崗位設(shè)置、人員配置等提出方案；對(duì)配套設(shè)施規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和提議。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改善提議以降低成本提升效益：物業(yè)周圍圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；公共部分裝修材料選擇；在空調(diào)設(shè)備安裝前，對(duì)設(shè)備適用情況和選型提供提議；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)空調(diào)設(shè)施安裝提供提議；幫助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助確定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；在滿足消防規(guī)范前提下，提供最新設(shè)備技術(shù)或施工方法；幫助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好消防產(chǎn)品和分包商；從商戶使用私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等；從智能化角度，提出專業(yè)提議：依據(jù)中海物業(yè)在建筑給水和排水方面節(jié)能、環(huán)境保護(hù)等成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)提議；依據(jù)項(xiàng)目增設(shè)配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)境保護(hù)角度，提出提議。解答發(fā)展商相關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；施工期間介入服務(wù)立即熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做具體統(tǒng)計(jì)；了解設(shè)計(jì)和施工情況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。在施工過程中，幫助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程進(jìn)展情況，盡力提升工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)能夠降低以后物業(yè)設(shè)備管理難度；設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間配合工作在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。本企業(yè)將組織本項(xiàng)目管理處工程技術(shù)人員開展以下工作：對(duì)設(shè)備選型、安裝提出提議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝情況進(jìn)行檢驗(yàn)包含電梯井道防水、安裝過程質(zhì)量監(jiān)控，多種管線預(yù)埋等；參與機(jī)電設(shè)備測(cè)試檢驗(yàn)，建立調(diào)試檔案；立即發(fā)覺可能造成隱患或妨礙以后日常維修維護(hù)問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出對(duì)應(yīng)整改意見，立即通報(bào)發(fā)展商；參與設(shè)備調(diào)試。物業(yè)完工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期間服務(wù)內(nèi)容工程完工驗(yàn)收參與建筑質(zhì)量主管部門和業(yè)主組織工程完工驗(yàn)收工作，幫助開發(fā)商了解、發(fā)覺施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)，屬于必需處理立即書面呈交施工管理方幫助，并報(bào)發(fā)展商。幫助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成相關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最終幫助搜集驗(yàn)收匯報(bào)。在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、降低或改動(dòng)時(shí)，幫助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行方案和處理措施，確保系統(tǒng)穩(wěn)定。物業(yè)接管驗(yàn)收按業(yè)主進(jìn)駐使用要求進(jìn)行驗(yàn)收檢驗(yàn)，進(jìn)行全方面外表及功效檢驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接和接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)鍵項(xiàng)目土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)資料交接產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料其它交接設(shè)施設(shè)備備品備件、施工剩下材料備品等；含有保修期設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)置協(xié)議（保修協(xié)議也可）等；公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢驗(yàn)管井、信報(bào)箱鑰匙等。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為確保物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必需在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)時(shí)期，本企業(yè)工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給相關(guān)操作人員一定培訓(xùn)。其它前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小區(qū)前期介入依據(jù)室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小區(qū)配套計(jì)劃，結(jié)合以后物業(yè)管理運(yùn)行需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作提議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生前期介入在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全方面清潔工作，管理處將給予全方面配合。在此項(xiàng)工作中，本企業(yè)將注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用清潔液、清潔工具等，預(yù)防腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主損失及后續(xù)物業(yè)管理工作困難。消防及安全管理前期介入物業(yè)消防工作重視從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，很多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和偷竊事件。本企業(yè)將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢驗(yàn)，立即發(fā)覺危險(xiǎn)隱患，匯報(bào)施工管理方采取方法，以確保生命財(cái)產(chǎn)安全。外部公共關(guān)系建立為確保以后物業(yè)管理工作順利開展，本企業(yè)將在本物業(yè)全方面啟用前，和對(duì)應(yīng)政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定溝通渠道，辦理對(duì)應(yīng)法律文本，并取適當(dāng)局同意。用戶全方面進(jìn)駐準(zhǔn)備在業(yè)主入伙之前，本企業(yè)將指確定搬遷路線、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制訂搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。同時(shí)在遷入過程中監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守相關(guān)要求，保持良好秩序，降低對(duì)其它業(yè)主影響。

第五節(jié)銷售推廣配合工作方案

中海物業(yè)在多年和開發(fā)商成功合作過程中,在配合招商和銷售方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn),并形成了一整套完善運(yùn)作體系和運(yùn)作模式。同時(shí)中海地產(chǎn)怡翠山莊、陽光棕櫚園、深圳灣畔、怡美山莊等樓盤成功開發(fā)也為我企業(yè)在怎樣配合地產(chǎn)銷售方面發(fā)明了實(shí)戰(zhàn)舞臺(tái)，使我們總結(jié)出了相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)和技巧。銷售期物業(yè)管理展示本項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí)，我企業(yè)可有償提供現(xiàn)場(chǎng)主管、保安、保潔、綠化人員對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)維護(hù)及物業(yè)管理形象展示。具體進(jìn)駐時(shí)間及人員配置將依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及貴企業(yè)需求確定。保安人員售樓大廳形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指導(dǎo)、臨時(shí)停車場(chǎng)管理；保安人員樣板房形象展示、禮儀引導(dǎo)、夜間巡查；清潔人員對(duì)售樓大廳、樣板房滾動(dòng)式保潔，確保環(huán)境清潔、明亮；綠化人員對(duì)售樓大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境養(yǎng)護(hù)；現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)問題現(xiàn)場(chǎng)咨詢、解答；依據(jù)發(fā)展商對(duì)售樓處功效特殊需求，還可配置門童或酒吧/咖啡吧服務(wù)人員。銷售推廣工作配合一、經(jīng)過銷售配合，促進(jìn)樓宇銷售，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、購(gòu)房者、物業(yè)管理企業(yè)多贏局面。依據(jù)樓盤基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行具體測(cè)算，同時(shí)考慮物業(yè)檔次定位、周圍管理費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查并和銷售代理溝通管理費(fèi)高低對(duì)銷售有利和不利影響等，確定最適合管理費(fèi)定位及對(duì)應(yīng)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍，包含常規(guī)性服務(wù)和針對(duì)性特約服務(wù)、有償服務(wù)和