鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度匯編

《總部項目拓展風險管理制度V1.0版》目的：規(guī)范公司項目拓展工作，防止并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風險，為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè)，達成既定經(jīng)營目的提供保障。范圍：2.1合用范圍：制度執(zhí)行單位(宋體小四兩端對齊)2.2發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋：項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約；競爭者重要指公司在拓展項目過程中碰到其它的競爭公司；信息解決是指公司獲取項目信息，對信息確認、核算、調(diào)查的過程；后評價是指在成功拓展某個項目后，對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進行評估。職責：發(fā)展中心4.1.1負責制定與修正項目拓展風險控制制度；4.1.2負責在公司內(nèi)部對項目拓展風險控制制度做出解釋；4.1.3負責對項目拓展風險做出預(yù)警與辨認；4.1.4負責項目拓展工作執(zhí)行、推動、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作；4.1.5負責對項目公司項目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項目拓展部門4.2.1負責按公司規(guī)定與規(guī)范完畢項目拓展過程的相關(guān)作業(yè)；4.2.2接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。管理中心4.3.1接受項目拓展過程重要文獻，進行備案與管理；4.3.2配合發(fā)展中心發(fā)展中心進行項目拓展后評價；4.3.2建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。法律部4.4.1規(guī)范項目拓展過程中的法律文本；4.4.2建立完善法律合約審批、核查制度。財務(wù)部4.4.1配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定；4.4.1配合項目拓展過程中對合作方公司財務(wù)審查。作業(yè)內(nèi)容：外部環(huán)境風險防范政策風險防范5.1.1.1發(fā)展中心每季度完畢房地產(chǎn)宏觀政策分析報告；5.1.1.2項目負責人要針對項目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實行細則、行業(yè)管制情況等前期工作進行調(diào)查分析；作為項目分析材料組成部分；5.1.1.3合約擬定中，將與合作方約定前期工作責任與分工，寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約；5.1.2融資風險防范5.1.2.1項目負責人對當期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調(diào)查分析5.1.2.1項目負責人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文獻組成部門之一；5.1.3市場風險防范5.1.3.1發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告，作投資潛力評估；5.1.3.2項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市，項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考察7天以上，并完畢城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。5.1.4競爭風險防范5.1.4.1項目負責人組織調(diào)查競爭手公司背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系；5.1.4.2項目負責人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。內(nèi)部管理風險防范5.2.1信息解決風險防范5.2.1.1項目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟指標（如無，以地籍材料為準）、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等；5.2.1.2項目負責人應(yīng)在拓展項目立項前，核算前期手續(xù)文獻及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機關(guān)，擬定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核算人、核算日期；5.2.1.3項目負責人應(yīng)在拓展項目立項前，通過公開信息渠道或相關(guān)機構(gòu)核算項目相關(guān)信息，保證項目住處準確性、真實性，在報告材料中注明核算人、核算日期；5.2.1.4項目負責人在進行項目考察時，要對項目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，規(guī)定注明規(guī)劃特殊規(guī)定與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全；5.2.1.5項目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項目負責人組織完畢，并提交《項目盡職調(diào)查報告》；5.2.1.5.1項目調(diào)查重要涉及：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等；5.2.1.5.2合作方公司調(diào)查重要涉及：財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。5.2.2作業(yè)風險防范5.2.2.1嚴格按照《土地儲備工作制度》完畢初選、立項、決策程序，依照項目評價體系，進行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化；5.2.2.2設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項目負責人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，保證數(shù)據(jù)使用安全；5.2.2.3項目負責人應(yīng)嚴格按照項目工作計劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限規(guī)定，明確責任部門、負責人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過；5.2.2.4參與項目的工作人員應(yīng)嚴格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完畢相關(guān)工作。5.3.2廉正風險防范5.3.2.2公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實，參照公司規(guī)定處罰；5.3.2.3嚴格按照《項目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。5.3.3決策風險防范5.3.3.1項目負責人要保證決策項目材料準確、完整；5.3.3.2發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項目分析報告進行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實嚴重不符，責其改正；5.3.3.2項目負責人在項目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告，并對決策委員進行問題答疑；5.3.3.3所有參與決策人員在項目決策前，應(yīng)對呈報項目資料進一步了解；5.3.3.4決策委員代表應(yīng)在項目決策前，進行項目實地考察，并完畢與合作方的初期談判。5.3.4合約風險防范5.3.4.1法律文本規(guī)定規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準許可；5.3.4.2內(nèi)部審查與外部征詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完畢法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完畢內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進行法律征詢，書面征詢意見與合約共同備案。5.3控制后評價5.3.1拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》；評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。獎懲條例:6.1獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完畢的時間節(jié)點、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。6.2獎懲標準6.2.1根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進行獎勵；6.2.2項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰；6.2.3項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊奉獻，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告，經(jīng)批準執(zhí)行。6.3獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7.注意事項無8.附件無《鵬房總部項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度V1.0版》1.目的：為保證集團公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。2.范圍：2.1合用范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司2.2發(fā)布范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司3.名詞解釋：3.1[前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。3.2[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。職責：4.1總部發(fā)展中心風險控制部人員：4.1.1負責編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程；4.1.2負責制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間指標；4.1.3負責充足與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標；4.1.4項目運營期間負責跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完畢時間和辦理情況；4.2總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1配合發(fā)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間；4.2.2配合發(fā)展中心下達項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間指標；4.2.3項目運營期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完畢時間和辦理情況；4.3各項目公司相關(guān)負責部門和人員：4.3.1負責本項目的前期手續(xù)辦理；4.3.2按規(guī)定填報項目前期手續(xù)辦理計劃；4.3.3及時和總部各相應(yīng)中心進行指標控制工作的交流和溝通；4.3.3根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風險控制措施；4.3.4如碰到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門；4.4各項目公司下屬項目部相關(guān)負責部門和人員：4.4.1負責本項目的前期手續(xù)辦理；4.3.2按規(guī)定填報項目前期手續(xù)辦理計劃；4.4.3及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進行指標控制工作的交流和溝通；4.4.3根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風險控制措施；4.4.4如碰到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標，及時上報項目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門；作業(yè)內(nèi)容：5.1一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖）5.1.1一級開發(fā)授權(quán)5.1.1.1簽訂意向書土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估；初步征地補償方案；與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書；5.1.1.2規(guī)劃可研編制向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點，編制控制性具體規(guī)劃；編制項目可行性研究報告；5.1.1.3一級開發(fā)授權(quán)提交一級開發(fā)申請和實行方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項目可研、規(guī)劃和征地補償方案等；預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)協(xié)議；5.1.2立項批復(fù)5.1.2.1到計委提交立項報告；計委函之規(guī)劃局審核；5.1.2.2規(guī)劃局會簽返計委；計委統(tǒng)一立項，下發(fā)立項批復(fù)；5.1.3規(guī)劃意見書做好整體具體規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書；5.1.4征地批復(fù)5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議；建設(shè)項目承包說明書農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案補充耕地方案征地方案供地方案5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府；5.1.4.3是政府下文批地5.1.5拆遷許可證5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作；5.1.5.2制定拆遷安頓方案，并報地方政府相關(guān)部門審查；5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證；5.1.6土地上市5.1.6.1核算一級開發(fā)成本；5.1.6.2驗收土地；5.1.6.3在土地中心入市交易；5.2二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件--二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖）5.2.1立項手續(xù)——立項批復(fù)5.2.1.1一方面要選定項目，洽談協(xié)議或協(xié)議；也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目；5.2.1.2申請規(guī)劃要點的規(guī)劃意見書，（已掛牌項目不需要）向計委申報立項報告；5.2.1.3計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委；5.2.1.4計委下立項批復(fù)，規(guī)定進行可行性研究；5.2.1.4假如是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項；5.2.2規(guī)劃手續(xù)重要涉及用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證；5.2.2.1用地規(guī)劃許可證項目立項后應(yīng)及時申報項目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽；進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果告知單》；c)進行整體的規(guī)劃設(shè)計，重要是總平面設(shè)計，層面、立面設(shè)計和重要剖面設(shè)計；d）準備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標備案；e)假如是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；f)手續(xù)準備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證；5.2.2.1工程規(guī)劃許可證準備人防設(shè)計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等；向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一般20%以上）的綜合地價款；進行全套建設(shè)施工圖設(shè)計，涉及總平面設(shè)計，各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖；上報市規(guī)劃局進行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證；5.2.3土地手續(xù)——國有土地使用證繳納土地出讓金，支付土地補償費；準備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓協(xié)議和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證；5.2.4工程手續(xù)——工程施工許可證準備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查告知書；進行招投標工作，標底制作；與中標的工程公司和監(jiān)理公司簽訂協(xié)議；交納四源費、準備建設(shè)資金貫徹證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)；到市建委辦理工程施工許可證；5.2.5其他手續(xù)重要是在辦理以上重要證件需要準備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案告知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標備案、人防設(shè)計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)；5.3項目開發(fā)手續(xù)流程標準時間指標（針對二級開發(fā)）5.3.1立項手續(xù)標準時間指標5.3.1.1假如是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要1-2個工作日；5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標準時間為45個工作日；5.3.2規(guī)劃手續(xù)標準時間指標5.3.2.1項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計規(guī)定情況而定；5.3.2.2項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計規(guī)定情況而定；5.3.3土地手續(xù)標準時間指標5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標準時間為20個工作日；5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進行調(diào)整；5.3.4工程手續(xù)標準時間指標5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行；5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日；5.3.5項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標準時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間；5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門5.4.1項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理重要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制；5.4.2項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理重要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制；5.5項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，涉及辦理流程、時間、責任部門及負責人，上報發(fā)展中心審批；5.5.2經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組；5.5.3監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其成員至少1個發(fā)展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計人員；5.5.4監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營規(guī)定，制定針對性的具體的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制；獎懲條例:6.1超額完畢指標獎勵辦法6.1.1獎勵標準：可以保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更好的鈔票流和收益；6.1.2獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完畢情況和給項目帶來的間接受益情況，由項目公司負責人申報；6.1.3獎勵申請和審核：6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和負責人，工作達成獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書；6.1.3.2獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4獎勵的兌現(xiàn)6.1.4.1獎勵采用資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號；6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分派和安排，但應(yīng)將分派或資金使用安排上報管理中心；6.2未完畢指標處罰辦法6.1.1處罰標準：未能準時按質(zhì)完畢項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失；6.1.2處罰金額：根據(jù)項目手續(xù)未完畢情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報；6.1.3處罰審核：6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和負責人，為完畢工作達成處罰標準，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達處罰告知單，上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4處罰的兌現(xiàn)6.1.4.1處罰告知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定處罰的金額和方式，發(fā)展中心風險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關(guān)部門執(zhí)行；注意事項:此制度各項指標為標準開發(fā)流程和時間指標，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標。7.2本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。附件:一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖《鵬房總部項目投資成本基礎(chǔ)指標管理制度V1.0版》1.目的：為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系，特制定本辦法。2.范圍：2.1合用范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司2.2發(fā)布范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司3.名詞解釋：3.1[項目投資成本基礎(chǔ)指標]：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標。3.2[項目]：本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2023年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議，可進行操作的項目。3.3[項目公司]：指獲取新項目后負責操作該項目的公司。4.職責：4.1總部發(fā)展中心風險控制部人員：4.1.1負責編制指標的依據(jù)，項目投資測算和可行性研究報告；4.1.2負責制定項目投資成本基礎(chǔ)指標；4.1.3負責充足與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標；4.1.4項目運營期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標；4.1.5積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標的審計4.2總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標；4.2.2配合發(fā)展中心下達投資成本基礎(chǔ)指標；4.2.3項目運營期間管理中心重要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標；4.2.4項目運營期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標；4.2.5項目運營期間財務(wù)中心重要跟蹤和審計項目財務(wù)費用指標和不可預(yù)見費用指標；4.2.6項目運營期間總工辦重要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實行費用指標和公用配套費用指標；4.2.7項目運營期間營銷中心重要跟蹤和審計項目銷售費用指標；4.3各項目公司相關(guān)負責部門和人員：4.3.1負責本項目的成本控制和風險預(yù)警；4.3.2按規(guī)定填報項目投資成本指標審核表；4.3.3及時和總部各相應(yīng)中心進行指標控制工作的交流和溝通；4.3.4根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風險控制措施；4.3.5如碰到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門；4.4各項目公司下屬項目部相關(guān)負責部門和人員：4.4.1負責自身項目的成本控制和風險預(yù)警；4.4.2按規(guī)定填報項目投資成本指標審核表；4.4.3及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進行指標控制工作的交流和溝通；4.4.4根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風險控制措施；4.4.5如碰到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標，及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門；5.作業(yè)內(nèi)容：5.1項目投資成本基礎(chǔ)指標構(gòu)成如下：（祥見附件《投資成本基礎(chǔ)指標分解構(gòu)成表》）項目投資成本基礎(chǔ)指標成本指標總額單方成本責任部門負責人備注土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎(chǔ)設(shè)施費公用配套費不可預(yù)見費直接成本合計財務(wù)費用管理費用銷售費用總成本合計5.1.1土地及大配套費指標：土地費用重要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉(zhuǎn)讓費、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、征地費用、土地使用費和其他費用；大配套費用重要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費用。5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等；5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，重要以拆遷協(xié)議為重要依據(jù)；5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費，重要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的；5.1.1.4契稅，按協(xié)議金額繳納；5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費，按北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.6征地費用，重要是項目用地假如是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用，重要有復(fù)墾費、青苗補償費用等；5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.8土地其他費用，涉及各項因獲取土地而需要花費地支出，如中介費用等；5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關(guān)規(guī)定繳納；5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算；5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算；5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算；5.1.2前期費用指標：重要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用5.1.2.1三通一平費用重要指項目場地平整，通水，通電。通路的費用；5.1.2.2各種設(shè)計費用，重要包含規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、綜合網(wǎng)管設(shè)計費、景觀設(shè)計費、人防設(shè)計費等；5.1.2.3招投標費用重要用于工程的招標工作，如招投標代理、標底制作等費用；5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用，重要用于拿地、設(shè)計前的勘測；5.1.2.5審圖費用重要是施工圖審查費用；5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設(shè)成本的核心，重要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預(yù)算編制費用等；5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時，重要以北京市定額為依據(jù)，制定估算的指標；5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標，最終以和監(jiān)理單位的協(xié)議為準；5.1.3.1.工程預(yù)算編制費用等，是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標重要涉及供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用；5.1.5公用配套費指標重要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用，如社區(qū)配套的學(xué)校、會所等等；5.1.6不可預(yù)見費指標指項目實行操作過程中不可估計風險存在，也許產(chǎn)生一些費用；該費用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標、不可預(yù)見費指標之和；5.1.8財務(wù)費用指標重要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出；5.1.9管理費用指標重要涉及項目操作過程中人員、行政、辦公等平常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算；5.1.10銷售費用指標是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標；5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和，反映了整個項目措作的所有成本費用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。5.2指標的制定和下達5.2.1由發(fā)展中心風險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告，在項目操作前期制定項目投資成本基礎(chǔ)指標。5.2.2.土地及大配套費指標由發(fā)展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核算后下達；5.2.3.前期費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核算后下達；5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實行費用指標和公用配套費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核算后下達；5.2.5.不可預(yù)見費用指標、財務(wù)費用指標由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項目公司負責項目財務(wù)的人員核算后下達；5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核算后下達；5.2.7.銷售費用指標由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核算后下達；5.3指標的執(zhí)行5.3.1項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體規(guī)定定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內(nèi)；5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內(nèi)；5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實行費用指標和公用配套費用指標范圍內(nèi)；5.3.5項目操作期間項目公司負責財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費用和不可預(yù)見成本嚴格控制在不可預(yù)見成本指標范圍內(nèi)；5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內(nèi)；5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內(nèi)；5.4指標的審計5.4.1負責審計部門：該指標重要下達項目公司相應(yīng)部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人，并由總部相關(guān)部門負責審計。5.4.1.2土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。5.4.1.3前期費用指標由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。5.4.1.4建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實行費用指標和公用配套費用指標由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責審計；5.4.1.5不可預(yù)見費用指標、財務(wù)費用指標由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負責審計；5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。5.4.1.7銷售費用指標由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。5.4.2審計方式5.4.2.1總部各中心制訂審計計劃；5.4.2.2各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等；5.4.3審計周期一般以項目操作周期為準，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負責部門制定。6.獎懲條例:6.1超額完畢指標獎勵辦法6.1.1獎勵標準6.1.1.1總指標超額完畢杰出的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過20%以上；6.1.1.2單項指標超額完畢杰出的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi)，單項成本指標節(jié)約超過20%以上；6.1.1.3總額和單項指標都超額完畢杰出的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi)，成本總額和一些單項成本指標節(jié)約都超過20%以上。6.1.2獎勵金額6.1.2.1對于符合本制度6.1.1.2，6.1.1.2條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相稱于節(jié)約成本0.3%；6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相稱于節(jié)約的總成本的0.5%；單項節(jié)約部分不再反復(fù)獎勵。6.1.3獎勵申請6.1.3.1達成獎勵標準的部門或人員，應(yīng)由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報集團管理中心；6.1.3.1管理中心征詢各項指標的重要審計部門或中心該獎勵是否達成獎勵標準，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4獎勵審核6.1.4.1獎勵審核負責部門重要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門，涉及管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心；6.1.4.2負責審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進行具體的審核和調(diào)查，的確達成獎勵標準的，應(yīng)告知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4.3獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的告知書。6.1.5獎勵的兌現(xiàn)6.1.5.1獎勵采用資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號；6.1.5.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分派和安排，但應(yīng)將分派或資金使用安排上報管理中心；6.1.5.3個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。6.2未完畢指標處罰辦法6.2.1處罰標準6.2.1.1總指標未完畢未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi)，并成本總額超過總成本合計指標20%以上；6.2.1.2單項指標未完畢未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標范圍內(nèi)，單項成本超過指標20%以上；6.2.2處罰金額6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人進行資金處罰，金額的相稱于超過成本0.3%；6.2.3處罰審核6.2.3.1處罰審核負責部門重要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門，涉及管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心；6.2.3.2負責審核的部門要根據(jù)各項指標的審計內(nèi)容，進行具體的審核和調(diào)查，的確達成懲罰標準的，應(yīng)形成書面處罰告知單，告知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.2.3.3處罰告知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的處罰金額和方式，由管理中心向被處罰部門下達處罰執(zhí)行的告知書。6.2.4處罰的兌現(xiàn)6.2.4.1處罰告知下達的當月，從被處罰人員工資中直接扣除相稱于處罰金額的工資；6.2.4.2假如是處罰相關(guān)部門，部門負責人承擔50%處罰金額，其他部門員工平均承擔50%懲罰金額；6.2.4.3假如金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為處罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達成處罰金額。注意事項:此制度各項指標為標準開發(fā)指標，各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標。本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。8.附件:投資成本基礎(chǔ)指標分解構(gòu)成表《鵬潤地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度V1.0版》1.目的：規(guī)范總部項目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐，實現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭劇烈的市場經(jīng)濟條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟效益，2.范圍：2.1合用范圍：鵬潤地產(chǎn)總部及各項目公司。2.2發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。3.名詞解釋：3.1投資發(fā)展工作是指進入房地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，涉及一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。3.1一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須通過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。3.2二級開發(fā)項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發(fā)，直接進行二級開發(fā)的項目。4.職責：發(fā)展中心職責:項目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項目拓展戰(zhàn)略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完畢備案、立項等工作。投資管理：總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。各項目公司職責各項目公司按各自負責的區(qū)域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。5.作業(yè)內(nèi)容：5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進行初步分析及調(diào)查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。5.2：立項5.2.1各項目公司上報發(fā)展中心申請立項的資料涉及：1）、項目立項申請單2）、項目建議書（可研報告）3）、項目原始資料復(fù)印件5.2.1立項項目必須有結(jié)案報告。在通過進一步談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)進一步，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結(jié)案報告及相關(guān)資料。5.3可研5.3.1.在通過進一步談判后，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制具體可行性報告及實行方案，報送總經(jīng)理辦公會并抄報總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實行方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關(guān)資料報送總部發(fā)展中心,總部發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認為可行的，應(yīng)盡快并報總經(jīng)理辦公會進入決策程序。5.3.3各投資項目均應(yīng)通過充足調(diào)查研究，并提供準確、具體資料及分析，以保證資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。5.3.4總部公司發(fā)展中心對項目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性，投資分析的可行性及項目規(guī)模、時機等因素均應(yīng)進行全面審核，并獨立完畢審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強對項目的進一步結(jié)識和了解，保證項目投資的可靠和可行。5.4決策5.4.1各立項項目在充足論證的基礎(chǔ)上，經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報總經(jīng)理辦公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。5.4.2各立項項目進入項目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報具體可研報告及項目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨立完畢的審核報告發(fā)表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。5.4.3通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進行相關(guān)法律文獻簽署。6.獎懲條例:見項目拓展獎勵制度7.注意事項:附件項目審核流程圖《總部項目談判管理制度V1.0版》1.目的：項目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。2.范圍：2.1合用范圍：鵬房總部發(fā)展中心2.2發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3.名詞解釋：談判工作小組3.1.1項目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別及以上人員。3.1.2每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。3.1.3談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須通過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?.1.4談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4.職責：4.1總部發(fā)展中心負責該制度的制定及修改5.作業(yè)內(nèi)容：5.1談判禮儀5.1.1談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2談判規(guī)定5.2.1談判前要擬定談判人員，與對方談判代表的身份、職務(wù)要相稱。5.2.2談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完畢的考評標準和獎懲標準。談判大綱涉及但不限于:5.2.2.1合作方式5.2.2.2合作條件5.2.2.3項目操作方案5.2.2.4雙方?jīng)Q策程序及時間5.2.3談判后一定要做談判紀要，并報相關(guān)人員備案。5.2.4談判結(jié)果應(yīng)及時反饋給上一級領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進行下一階段工作。5.2.5經(jīng)總部發(fā)展中心立項審批的項目，方可進行進一步談判。5.3談判工作程序5.3.1初選階段5.3.1.1項目初選階段談判工作重要內(nèi)容是調(diào)查項目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準的有效文獻、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在星級，招待費用控制在元/餐。5.3.2立項、可研階段5.3.2.1談判小組出具《項目建議書》，報總部發(fā)展中心立項審批后，談判小組提出立項項目工作計劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項項目工作會議，報告立項項目工作計劃及項目的談判要點，并按會議精神與對方進行談判。5.3.2.2當與合作方談判達成一致后，談判小組應(yīng)及時完畢《項目可研報告》，可研報告要盡量詳盡對項目前期、法律、經(jīng)濟、合作方式、合作條件、項目運作方案的可行性進行判斷。5.3.2.3該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完畢。5.3.2.4招待飯店原則上安排在星級，招待費用控制在元/餐。5.3.3決策階段5.3.3.1項目可研報告報決策委員會，審核通過后，安排談判對等人員出面，貫徹決策委員會決議。5.3.3.2該階段由法律部配合審計合作方財務(wù)等狀況并出具書面法律意見。5.3.3.3該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議，由法律部配合完畢。5.3.3.4該階段飯店原則上安排在星級，招待費用控制在元/餐。6.獎懲條例:談判中要注意廉潔奉公、遵紀守法，不得接受對方人員或其別人員的賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎懲。7.注意事項:談判中要注意保守機密，不得將公司機密私自泄露給對方或無關(guān)人員，按照公司員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。該制度一方面合用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項目公司可參照。《總部項目評價系統(tǒng)V1.0版》1.目的：根據(jù)總部土地儲備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評價項目，特制定本評價體系，提高項目評價效率，全面考慮各種因素，減少偏差增長準確性。2.范圍：2.1合用范圍：鵬房總部及所屬各項目公司2.2發(fā)布范圍：鵬房總部及所屬各項目公司3.名詞解釋：專業(yè)名詞：容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比;建筑覆蓋率：指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比;綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比;建筑限高：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最高點不得超過的最大高度限值;土地費用：指取得土地的所有費用，涉及土地轉(zhuǎn)讓費、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、契稅;前期費用：指從取得項目到取得開工許可證所發(fā)生的費用。重要涉及可研、設(shè)計勘察、交評環(huán)評等前期報建費用;紅線外市政工程費：指從市政接口到項目紅線所發(fā)生的工程費用，涉及供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等;紅線內(nèi)市政工程費：指從項目線線到樓座所發(fā)生的工程費用，涉及供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、社區(qū)景觀、綠化等;工程建設(shè)費用：指樓座自身（地下、地上）所發(fā)生的建安費用，涉及建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費用;開發(fā)期間稅費：指項目開發(fā)費間所發(fā)生的費用，涉及工程招標費、質(zhì)量監(jiān)督費用、工程監(jiān)理費用等;管理費用：指項目開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費用;銷售費用：指項目銷售過程中所發(fā)生的市場調(diào)研、市場策劃、銷售傭金等費用;銷售收入：指項目可銷售（出租）面積所產(chǎn)生的收入，地下車庫因銷售的不擬定性不計入銷售收入;銷售毛利率：指稅前利潤/銷售收入;總投資回報率：指稅后利潤/總投資;啟動資金：指為完畢該項目，在項目自身獲得融資能力之前，公司所需投入的最小資金;最大資金缺口：在投入啟動資金后，完畢該項目還需投入的最大資金量;內(nèi)部收益率：是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率;投資回收期：指收回投資所需的時間，以月份表達。專有名詞初選：獲得項目信息，參照《項目初選評價系統(tǒng)》分析項目是否有投資潛力的過程；立項：通過初選的項目按照《土地儲備工作管理制度》，到發(fā)展中心備案，并取得立項；可研決策：按照公司規(guī)定完畢項目調(diào)查、分析、談判后，編寫《項目可研報告》，通過決策委員會決策的過程。4.職責：4.1發(fā)展中心4.1.1編制與修正評價體系，對其使用做出解釋；4.1.2使用項目評價系統(tǒng)，并對可研決策結(jié)果進行匯整分析，向董事會提交最終決策評價報告。項目公司拓展部門4.2.1按照《土地儲備管理制度》參照項目評價體系完畢項目初選、立項、可研等相關(guān)工作；4.2.2項目評價體系所列因素，要在相關(guān)報告過程有清楚、完整論述與說明。5.作業(yè)內(nèi)容：5.1項目初選評價項目負責人根據(jù)附件1《項目初選評價系統(tǒng)》所列因素對項目信息進行初步評價。5.2立項審批評價5.2.1項目負責人在立項前編寫《項目建議書》，報告對附件2《項目立項審批評價系統(tǒng)》所列因素應(yīng)有清楚、完整分析與闡述；5.2.2總部發(fā)展中心立項審核重要評價因素根據(jù)附件2《項目立項審批評價系統(tǒng)》所列。5.3項目可研決策評價5.3.1項目負責人在立項前編寫《項目可研報告》，填寫附件4《決策項目信息表》，報告對附件3《項目決策評價系統(tǒng)》所列因素應(yīng)有清楚、完整分析與闡述；5.3.2總部發(fā)展中心對《項目可研報告》進行核查，如有《項目決策評價系統(tǒng)》所列因素表述不清，責其改正；5.3.3決策委員根據(jù)項目責任演講，結(jié)合相關(guān)分析文獻，按附件3《項目決策評價系統(tǒng)》及附件4《項目決策表》所列因素對項目進行評價。5.3.4各位委員獨立進行項目評價，只需在評價等級中打“√”，并說明評價理由；5.3.5評價等級分為“不合格、合格、良好、優(yōu)秀”。5.3.5.1不合格：是指“不看好、反對、沒把握、有較大風險”；5.3.5.2合格：是指“一般、還行、有風險”；5.3.5.3良好：是指“看好、可行、比較贊成、風險較小”；5.3.5.4優(yōu)秀：是指“很好、有把握、沒風險、贊成”。5.3.5決策因素評價等級所相應(yīng)的分數(shù)為＂２、３、４、５”等級所相應(yīng)的分數(shù)為“１、２、３、４”，一般因素評價等級所相應(yīng)的分數(shù)為“０、１、２、３”；5.3.6項目得分為每位評委打分值的算術(shù)平均值，得分低于70分，項目被淘汰；得分在70-80之間,需按意見進行補充完善或作為備選項目；80分以上為通過；5.3.6決策因素具有一票否決權(quán)，即只要有其中一項因素所有評委都評價為“不合格”，則無論其它情況如何，該項目均將淘汰?？偛堪l(fā)展中心匯整評價結(jié)果及意見，最后由發(fā)展中心向董事會提交最終決策評價報告。6.獎懲條例:無7.注意事項:無8.附件:《項目初選評價系統(tǒng)》《項目立項審批評價系統(tǒng)》《項目決策評價系統(tǒng)》《決策項目信息表》《鵬潤地產(chǎn)項目拓展獎勵制度V1.0版》1.目的：為保證集團公司土地儲備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機制，鼓勵公司內(nèi)部引薦土地開發(fā)資源、推動土地儲備工作，對引薦人及執(zhí)行團隊對進行獎勵。2.范圍：2.1合用范圍：總部及各公司2.2發(fā)布范圍：發(fā)展中心3.名詞解釋：土地開發(fā)資源:本辦法所稱的土地開發(fā)資源是指可供公司房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一級開發(fā)項目、二級開發(fā)項目土地信息及資源。引薦人:本辦法所稱的引薦人是指將具有投資潛力的土地開發(fā)資源引薦到公司，并直接參與對投資行為的聯(lián)系、介紹、征詢、協(xié)調(diào)等工作、促使投資成功的組織和個人。執(zhí)行團隊:本辦法所稱的執(zhí)行團隊是集團公司土地儲備管理部門（發(fā)展中心）及項目公司土地拓展部門，涉及部門的直接領(lǐng)導(dǎo)者。投資額:本辦法所稱的投資額為購買土地支付的費用，以簽署的協(xié)議標的額為準（關(guān)于非土地直接轉(zhuǎn)讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協(xié)商確認的土地總價值為準）。、、、4.職責：引薦人職責：引薦人負責提供項目信息協(xié)助談判執(zhí)行團隊職責：執(zhí)行團隊由公司相關(guān)部門人員組成,實行項目經(jīng)理負責制,執(zhí)行團隊負責完畢從項目初判到簽署協(xié)議的全過程.5.作業(yè)內(nèi)容：5.1獎勵對象確認（引薦人、執(zhí)行團隊）5.1.1引薦人是向本公司提供項目信息的所有員工,以在發(fā)展中心立項備案記錄為準，同一項目出現(xiàn)兩個不同渠道時，以登記最早的人為引薦人。5.1.2執(zhí)行團隊由發(fā)展中心負責組織相關(guān)機構(gòu)人員參與，以發(fā)展中心備案文獻為準。5.2獎勵標準5.2.1引薦人的獎勵項目交易或合作成功后，按項目投資額0.3‰給予獎勵；執(zhí)行團隊的獎勵:項目交易或合作成功后，按項目投資額0.5‰作為團隊獎勵。引薦人及團隊獎勵的內(nèi)部分派由引薦人主體及團隊內(nèi)部自行分派,因特定因素或組織與個人做出突出奉獻的,其獎勵標準與方法由董事長特批。5.3獎勵執(zhí)行流程5.3.1引薦人的登記及執(zhí)行團隊的擬定。引薦人應(yīng)于項目立項后由發(fā)展中心辦理引薦人登記；項目推動部門由總經(jīng)理辦公會擬定,由發(fā)展中心備案登記；5.3.2獎勵的申請。引薦獎勵的申請，項目合作或交易成功后，引薦人持書面申請交于發(fā)展中心,由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項目引薦獎勵；團隊獎勵的申請，項目合作或交易成功后，由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項目團隊獎勵；5.3.3獎勵的審批。由研發(fā)中心將獎勵申請?zhí)峤豢偨?jīng)理辦公會通過后,報請董事長審批擬定具體獎勵金額和獎勵方式。5.3.4獎勵的兌現(xiàn)。獎勵采用資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號。6.注意事項:此制度涉及項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整。6.2本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。7.附件:無《項目中介管理制度V1.0版》（試行草案）1.目的：為規(guī)范集團項目儲備運作和管理，為集團戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐，拓寬項目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作，特制定本制度。2.范圍：2.1合用范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門2.2發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門3.名詞解釋：項目儲備涉及土地儲備和在建房地產(chǎn)項目儲備。項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負責項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負責項目拓展的工作人員。項目負責人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。項目備案是指各項目公司拓展項目達成備案標準后，向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。4.職責：總部發(fā)展中心:負責督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案；審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容；負責已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。項目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理：負責督促拓展部門項目負責人及時進行項目備案；協(xié)助拓展部門項目負責人進行項目的溝通和談判。項目公司拓展部門項目負責人/發(fā)展中心拓展項目負責人：負責厘清項目關(guān)系，認定所拓展項目的中介；負責向總部發(fā)展中心及時進行項目備案及中介信息的備案；及時通報項目中介變更或變動的信息；負責解釋與項目中介有關(guān)的信息和情況；依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。5.作業(yè)內(nèi)容：5.1項目中介的分類:一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的，且對拓展項目合作可以起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方規(guī)定，對項目進行全程溝通）的個人或單位。二類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通，且對拓展項目合作可以起輔助性作用的個人或單位。三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，但不具有溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。5.2項目中介的認定:5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項目信息,并提供項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文獻,達成總部發(fā)展中心項目備案標準的，即可認定其為該項目的中介；5.2.2不能提供項目所有方信息并進行切實溝通和協(xié)調(diào)的,不能認定其為該項目的中介；5.2.3提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認定其為該項目的中介；5.2.4項目中介以項目為單位，就同一項目而言，項目中介只有一個；中介為多人或多級時，視為一個中介團隊；5.2.5拓展項目在總部發(fā)展中心進行項目備案時，信息來源屬項目中介的，須同時對該項目中介備案，項目中介信息由該拓展項目實際負責人負責核算并解釋。5.2.6項目負責人要保存項目中介在項目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀要等談判過程記錄文獻中體現(xiàn)，作為最終擬定該項目中介認定結(jié)果的重要依據(jù)。5.2.7若同一項目出現(xiàn)多個中介時，可視如下不同情況進行選擇：5.2.7.1同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介互無關(guān)系時，選擇可以提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強的；5.2.7.2同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介同屬一個服務(wù)機構(gòu)時，視其為一個中介團隊；5.2.7.3不同項目拓展部門間，針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介，以項目備案時間先后為準，擬定項目歸屬及項目中介，或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見擬定為準。5.3項目備案標準：項目簡介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容:項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。項目法律文獻，應(yīng)有以下法律文獻中的一個或多個：立項批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓協(xié)議、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等；項目中介信息的備案內(nèi)容涉及聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。5.4項目中介接洽過程的工作原則:5.4.1尊重第三方及其工作成果，認可項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用；5.4.2注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，具體內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》；5.4.3在我方與項目所有方進行溝通前，規(guī)定項目中介提供公開的項目資料，原則上項目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行；5.4.4項目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費用的額度；5.4.5中介費用額度的最終審定權(quán)歸集于集團副總級別以上人員；5.4.6與項目中介接洽過程中，要注意保守公司機密