房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國為解決“買房難”問題，對房地產(chǎn)行業(yè)制定了相應(yīng)政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極通過轉(zhuǎn)型升級，才能更好地在激烈的市場競爭中占據(jù)主動。通過科學(xué)開展稅務(wù)籌劃工作，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合法的措施下降本增效，因此此項(xiàng)工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)關(guān)注的問題。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營環(huán)節(jié)，會涉及較多涉稅事項(xiàng)，需要做好運(yùn)營各階段稅務(wù)籌劃工作，才能從整體上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)（一）準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從實(shí)際入手，保證各項(xiàng)目工作順利實(shí)施。使稅務(wù)籌劃工作得到高質(zhì)量開展，減少企業(yè)稅負(fù)壓力[1]。企業(yè)管理人員應(yīng)在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，重點(diǎn)對稅務(wù)籌劃工作內(nèi)容進(jìn)行分析，進(jìn)而使企業(yè)能夠科學(xué)避稅，提升項(xiàng)目效益。對于發(fā)展規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為便于管理，通常會設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，使自身擁有較多分、子公司。對于這種類型的企業(yè)而言，往往稅收籌劃空間更大。企業(yè)子公司中存在獨(dú)立法人，可獲得相應(yīng)稅務(wù)優(yōu)惠。但企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)，如果存在虧損問題，企業(yè)總部會選擇抵消利潤的方式，從而減少納稅支出。這種情況下，會使企業(yè)產(chǎn)生新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若想最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)做好以下工作：第一，企業(yè)需要對子公司發(fā)展情況進(jìn)行詳細(xì)分析，科學(xué)設(shè)置內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。第二，因?yàn)橥恋亻_源存在不同，進(jìn)而會存在不同的項(xiàng)目開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要借助一級市場，積極參與政府招投標(biāo)，從而獲得土地資源。這種方式獲得的土地，后期轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納一定稅額。此外，企業(yè)也可通過二級市場，進(jìn)行土地購買。這種方式，需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不會涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，可減少企業(yè)納稅金額。因此，企業(yè)可選擇從二級市場購買土地的方式，減少自身納稅支出。（二）開發(fā)階段稅務(wù)籌劃該階段工作中，存在較多稅種，如增值稅、印花稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展環(huán)節(jié)，會簽訂較多合同，如承包合同、采購合同等。合同簽訂時(shí)，企業(yè)需要繳納印花稅。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，需要結(jié)合不含增值稅合同簽訂金額，進(jìn)行印花稅計(jì)稅。不過若合同中未能夠進(jìn)行總金額拆分，則會根據(jù)總金額進(jìn)行計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同簽訂時(shí)，應(yīng)科學(xué)拆分合同金額，從而減少企業(yè)需要繳納的稅額。通常情況下，項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，企業(yè)會獲得較多增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，獲得發(fā)票后，需要及時(shí)認(rèn)證。進(jìn)而以此為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)足額抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于一般納稅人，對于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，均應(yīng)盡可能地獲得增值稅專用發(fā)票，以免無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，增加企業(yè)成本。并且，企業(yè)還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注發(fā)生頻率較高的業(yè)務(wù)，避免出現(xiàn)忽略進(jìn)項(xiàng)抵扣的問題，如車票、高速通行費(fèi)發(fā)票等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好教育宣傳，使人員了解獲取相關(guān)票據(jù)的意義，進(jìn)而更好地實(shí)現(xiàn)進(jìn)行稅抵扣。建筑服務(wù)增值稅發(fā)票獲取中，需要確保發(fā)票中標(biāo)明具體的項(xiàng)目信息，以免影響到增值稅實(shí)際扣除。企業(yè)在該階段，可在精裝房銷售時(shí)，進(jìn)行兩份合同的簽訂，一是由企業(yè)與購房者進(jìn)行毛坯房合同簽訂，二是由裝飾公司與購房者進(jìn)行裝修合同簽訂。通過這一措施，在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，使企業(yè)收入金額有所降低。并且，還能使裝飾公司獲得相應(yīng)利潤。通過企業(yè)控制關(guān)聯(lián)的裝飾，能夠借助定額征收企業(yè)所得稅的方式，獲得良好的節(jié)稅效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各地稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行對比分析，進(jìn)而選定裝飾公司的注冊地區(qū)。此外，對于其他業(yè)務(wù)支出，企業(yè)也可通過與關(guān)聯(lián)企業(yè)實(shí)施業(yè)務(wù)互動，從而獲得良好的降稅效果。（三）銷售交付階段稅務(wù)籌劃首先，銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃。實(shí)際上，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，需要重點(diǎn)做好優(yōu)化稅務(wù)策略工作。此項(xiàng)工作的順利實(shí)施，可使買賣雙方面臨較小的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，獲得更大的交易效益。科學(xué)選擇時(shí)間點(diǎn)，對于房地產(chǎn)銷售尤為重要。企業(yè)應(yīng)做好市場分析工作，并對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，避開高稅收期。并且，進(jìn)而獲得更低的稅率。其次，重點(diǎn)分析轉(zhuǎn)讓過戶稅務(wù)問題。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，企業(yè)需要全面分析轉(zhuǎn)讓過戶環(huán)節(jié)的稅務(wù)問題。要對相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解，從而減少稅務(wù)糾紛的發(fā)生概率。對于需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，應(yīng)清晰雙方責(zé)任，從而確保交易行為符合相關(guān)規(guī)定，避免出現(xiàn)違法風(fēng)險(xiǎn)。最后，掌握進(jìn)出口稅務(wù)策略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過掌握進(jìn)出口稅務(wù)策略，可有效減少自身成本，獲得更高的發(fā)展優(yōu)勢。在減免稅策略的有效利用下，能夠減少進(jìn)口關(guān)稅，增加企業(yè)利益。出口企業(yè)應(yīng)對出口退稅政策進(jìn)行掌握，從而保證退稅及時(shí)性，增強(qiáng)自身競爭力。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)做好土增稅籌劃工作，不同的成本分?jǐn)偡椒〞a(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負(fù)會產(chǎn)生較大影響，因此企業(yè)應(yīng)科學(xué)選擇成本分?jǐn)偡椒?，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。企業(yè)開展土地增值稅清算時(shí)，需要實(shí)施多種測算，對不同成本分?jǐn)偡绞綉?yīng)用下，企業(yè)面臨的稅負(fù)情況進(jìn)行分析，最終選出稅負(fù)最低的分?jǐn)偡绞?，?shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)。（四）持有階段稅務(wù)籌劃通常而言，當(dāng)房企未能將房屋全部銷售出去時(shí)，會出現(xiàn)自用房產(chǎn)。具體管理環(huán)節(jié)，若選擇的管理模式存在差異，會使企業(yè)稅務(wù)支出增加[2]。因此，持有環(huán)節(jié)，房企應(yīng)科學(xué)實(shí)施稅務(wù)籌劃，減少企業(yè)稅務(wù)支出。第一，企業(yè)可選擇租金分解的方式，完善稅務(wù)籌劃方式。企業(yè)租賃現(xiàn)有房產(chǎn)時(shí)，會從承租人處獲得租金。此外，還會設(shè)計(jì)其他費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)等。通常而言，房產(chǎn)稅同房屋租金計(jì)稅密切相關(guān)，若未能對承租人繳納的費(fèi)用加以明確，則會時(shí)費(fèi)用總額均被包含在納稅范圍內(nèi)。所以，企業(yè)需要進(jìn)行出租計(jì)劃的科學(xué)制定，進(jìn)行各項(xiàng)費(fèi)用的清晰劃分，選擇單獨(dú)收取的方式。第二，科學(xué)實(shí)施出租與自營稅務(wù)籌劃。征收房產(chǎn)稅時(shí)，不同的計(jì)稅方式，存在不同稅負(fù)。企業(yè)可綜合分析出租與自營模式下的稅負(fù)情況，從而科學(xué)選擇納稅模式，盡量減少自身稅負(fù)。二、提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平的建議對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在運(yùn)營各階段開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，籌劃工作的效果會受到落實(shí)情況的直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過有效的措施，確保稅務(wù)籌劃得以良好實(shí)施，進(jìn)而不斷提升自身稅務(wù)籌劃水平，降低稅負(fù)的同時(shí)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）深入分析稅收政策開展稅務(wù)籌劃，具體是全面掌握稅收政策實(shí)際內(nèi)容，并做到科學(xué)利用。在全面分析下，從中了解政策執(zhí)行中的可操作空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有對政策方向做到詳細(xì)了解，才能更加科學(xué)地開展稅務(wù)籌劃工作。若開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，缺乏相應(yīng)政策依據(jù)，則形成的籌劃方案無法獲得良好的效果，相反還會使企業(yè)發(fā)生違規(guī)情況。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視稅收政策的全面分析。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要及時(shí)掌握最新政策內(nèi)容?，F(xiàn)階段，為帶動企業(yè)健康發(fā)展，我國出臺了較多稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在較多復(fù)雜的業(yè)務(wù)，且涵蓋較多稅種，往往享受稅收優(yōu)惠的空間較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對稅收政策變化情況進(jìn)行密切關(guān)注，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)制定，確保自身能夠享受到這些優(yōu)惠政策。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持續(xù)掌握稅收政策情況。社會不斷發(fā)展中，市場環(huán)節(jié)持續(xù)變化，稅收政策也會隨之發(fā)生改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對稅收政策變化過程進(jìn)行詳細(xì)了解，從而掌握所有稅種。并且結(jié)合自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)情況，進(jìn)行稅收政策的針對性執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要詳細(xì)分析各個(gè)稅種，掌握政策變化的整個(gè)過程，全面政務(wù)稅收政策。以此為基礎(chǔ)，在稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，使用效益最高的籌劃方案。（二）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)，若想充分發(fā)揮出此項(xiàng)工作的實(shí)際作用。企業(yè)需要結(jié)合自身發(fā)展需求，進(jìn)行稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)制定，提升稅務(wù)籌劃實(shí)施成效[3]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際工作中，應(yīng)注重稅務(wù)籌劃監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理中，稅務(wù)籌劃處于重要位置，此項(xiàng)工作的科學(xué)實(shí)施，可使企業(yè)成本管理等工作得以順利推進(jìn)。但受到種種因素的影響，往往會使企業(yè)面臨較大的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。針對這一情況，企業(yè)應(yīng)形成完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制稅務(wù)籌劃各個(gè)環(huán)節(jié)，盡可能將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題降至最低，降低企業(yè)成本支出。并且使企業(yè)擁有較高的稅務(wù)管理水平。第一，企業(yè)可通過信息化技術(shù)手段，如財(cái)務(wù)系統(tǒng)和相關(guān)管理軟件，以及嚴(yán)格管控項(xiàng)目開展中的資金計(jì)劃等，使企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動更加規(guī)范，獲得更加科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案。第二，針對企業(yè)中的所有成本，構(gòu)建出完善的監(jiān)控體系，將此作為主要前提條件，管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)，若發(fā)現(xiàn)存在成本異常的情況，或發(fā)現(xiàn)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)通過有效的方案進(jìn)行處理，保證成本處于合理范圍，減少風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。此外，因?yàn)槠髽I(yè)面臨的稅收環(huán)境會發(fā)生改變，加上企業(yè)發(fā)展中存在較多不確定性因素。因此，企業(yè)應(yīng)安排稅務(wù)管理人員，重點(diǎn)監(jiān)控稅務(wù)籌劃方案的實(shí)施情況，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，及時(shí)進(jìn)行反饋，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃方案的不斷優(yōu)化與完善。第三，稅務(wù)籌劃實(shí)施后，企業(yè)需要重點(diǎn)評估該方案所獲得的效果，了解其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，判斷是否實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)籌劃目標(biāo)，從而針對實(shí)際評估結(jié)果，對稅務(wù)籌劃進(jìn)行總結(jié)與完善，為后期此項(xiàng)工作開展提供參考。（三）加強(qiáng)溝通協(xié)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所制定的稅務(wù)籌劃方案，均涵蓋較多涉稅業(yè)務(wù)。為保證稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)性，相關(guān)人員需要從整體上了解項(xiàng)目情況，并且需要在各環(huán)節(jié)人員配合下，做到稅務(wù)籌劃方案的良好執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想獲得更加有效的籌劃行為，必須確保各部門形成良好合作。第一，加大各部門協(xié)同力度。企業(yè)稅務(wù)籌劃管理部門，需要積極與企業(yè)部門進(jìn)行溝通，從而掌握企業(yè)財(cái)務(wù)情況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等信息。在各部門信息良好整合下，更加科學(xué)地實(shí)施稅務(wù)籌劃，確保此項(xiàng)工作擁有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，形成的籌劃方案與企業(yè)發(fā)展需求相符。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保各部門具有較強(qiáng)的執(zhí)行能力，確保各部門在實(shí)際工作中，可根據(jù)企業(yè)情況，對各項(xiàng)工作做出科學(xué)調(diào)整。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極與外部管理部門溝通。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)管理部門進(jìn)行溝通交流，從而從相關(guān)責(zé)任人員處獲得最新政策信息，并且在與其交流下，還能了解自身稅務(wù)籌劃方案是否科學(xué)，從稅務(wù)管理部門獲得相應(yīng)建議，進(jìn)而對自身稅務(wù)籌劃方案做出優(yōu)化調(diào)整，確保自身稅務(wù)籌劃行為符合法律規(guī)定要求，使企業(yè)獲得更好的稅務(wù)籌劃水平。此外，通過與稅務(wù)管理部門良好的溝通，獲得該部門的支持，進(jìn)而確保自身稅務(wù)籌劃方案良好執(zhí)行。（四）增強(qiáng)籌劃人員素質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，較為復(fù)雜，且具有較強(qiáng)的專業(yè)性。加上企業(yè)涵蓋稅種較多，使得稅務(wù)籌劃工作開展存在一定難度。而此項(xiàng)工作的順利實(shí)施，需要有高素質(zhì)水平的籌劃人員作為支持。只有籌劃人員具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，才能制定出更加科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，同時(shí)確保該方案的良好落實(shí)。針對這一情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注重籌劃人員培養(yǎng)，不斷增強(qiáng)籌劃人員素質(zhì)能力。首先，企業(yè)需要由綜合能力強(qiáng)的管理人才，開展稅務(wù)管理工作，并且稅務(wù)籌劃人員需要具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力與豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。若企業(yè)規(guī)模較小，為減少成本支出，也與第三方機(jī)構(gòu)合作，由其負(fù)責(zé)開展稅務(wù)籌劃工作。其次，為確保企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的良好實(shí)現(xiàn)，企業(yè)應(yīng)不斷提升財(cái)會人員財(cái)稅知識水平，構(gòu)建完善的考核管理體系，選擇有效的激勵措施，使財(cái)會人員具有較強(qiáng)的稅務(wù)籌劃意識。企業(yè)可聘請專業(yè)人員，對內(nèi)部人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使內(nèi)部人員掌握更多稅務(wù)籌劃知識，從而不斷提升企業(yè)稅務(wù)管理水平。針對不同的項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)形成專業(yè)的籌劃工作小組，重點(diǎn)開展項(xiàng)目整體籌劃管理，構(gòu)建出更加優(yōu)化的