房地產(chǎn) -大連國(guó)際郵輪中心項(xiàng)目總體概念定位及一期項(xiàng)目定位報(bào)告終稿【旅游地產(chǎn)】

2業(yè)市 345★★經(jīng)歷了近30年的改革開(kāi)放，中國(guó)大陸東環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占據(jù)中國(guó)國(guó)土面積的12%6大連下轄6區(qū)、1縣、3市，全市總面積大連是全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一、東北地大連被譽(yù)為中國(guó)的“浪漫之都”，大連的785000400030002000100004417385831312570215019622004年2005年2006年2007年205000400030002000100004417385831312570215019622004年2005年2006年2007年2008年2009年7183363198516243815542579349358000060000400002000002004年2005年2006年2007年2008年2009年排名城市人均GDP23456789根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP達(dá)到1,000-2,000美元時(shí)，大賣(mài)場(chǎng)誕生。當(dāng)人均GD2,000－4,000美元時(shí)，專(zhuān)業(yè)店和便誕生，當(dāng)人均GDP超過(guò)4,000美元時(shí)，9200001500010000500002004年－2009年人均可支配收入（元）1901417500151091335011994103781901417500151091335011994103782004年2005年2006年2007年2008年2009年排名城市人均可支配收入12456789大連人均可支配收入位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市前列，且80%的可支配收入被用于消費(fèi)近年來(lái)，大連市民在教育、文化娛樂(lè)和醫(yī)療保險(xiǎn)等方面的開(kāi)支呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2004-2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）02004年2005年2006年2007年2004-2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）02004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年大連市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零社會(huì)零售品總額按行業(yè)劃分，批發(fā)零從2004年到2009年，大連社會(huì)消費(fèi)品2004-2009年旅游收入（億元）2004-2009年游客總量（萬(wàn)人）40003500300025002000035173095256422202004年2005年2006年2007年2008年2009年從上述兩個(gè)圖表可以看出，旅游業(yè)目前已經(jīng)成為大連的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游收入和游客總量均以超過(guò)年均15%的速度增長(zhǎng)。2009年大連旅游收入達(dá)到480億元，占到GDP總量的11%，游客總量達(dá)到3第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)7%第三產(chǎn)業(yè)41%————第二產(chǎn)業(yè)52%作為東北主要的工業(yè)基地之一，第二產(chǎn)業(yè)居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中較大比例且仍保持較快的增長(zhǎng)率，石化工業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)、船舶制造業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度都近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠擴(kuò)大企業(yè)中層管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員“振興東北”政策渤海經(jīng)濟(jì)活躍帶，該地區(qū)有望于2010年我國(guó)北方及東北亞地區(qū)具有重要影響力的經(jīng)“五點(diǎn)一線(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略”55根據(jù)大連城市發(fā)展規(guī)劃，大連將以主城區(qū)為核心，西拓北進(jìn)，形成中心城開(kāi)發(fā)區(qū)城區(qū)旅順南路旅順口開(kāi)發(fā)區(qū)城區(qū)旅順南路旅順口地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速居民富裕程度高居民富裕程度高大連經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市民富裕程度高，為發(fā)展大連市的商貿(mào)零售業(yè)奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著大連交通網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，與沈陽(yáng)、哈爾濱的距離時(shí)間將進(jìn)一步縮短，有利于提升國(guó)際連連的可能性。城市功能片區(qū)的重新規(guī)劃將帶來(lái)人口的轉(zhuǎn)移，東北亞旅游中心城市的 2000年2005-2007年 2000年2005-2007年代傳統(tǒng)零售商業(yè)發(fā)展飽和度較高、商業(yè)同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重的現(xiàn)象預(yù)示著城市商業(yè)零++注：恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，奧林匹克商圈很可能由區(qū)域商圈升級(jí)為市級(jí)商圈香榭麗萬(wàn)象城大商南店地下商場(chǎng)新瑪特裕景久光城市香榭麗萬(wàn)象城大商南店地下商場(chǎng)新瑪特裕景久光城市廣場(chǎng)百年城麥凱樂(lè)海昌名城新世界百盛二百福佳新天地長(zhǎng)興家具錦輝天興羅斯福麥凱樂(lè)百盛二百福佳新天地長(zhǎng)興家具錦輝天興羅斯福麥凱樂(lè)市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧林匹克廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧林匹克廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)大連大型商業(yè)設(shè)施絕大多數(shù)集中于青泥洼、西安路兩大核心市級(jí)商圈，商業(yè)集中度較高，各級(jí)但是大連商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸形成市級(jí)商圈-輔助市級(jí)商圈-區(qū)域商圈-社區(qū)商圈多層商圈體系，未123456789213155從大連主要商業(yè)分布可以看出，青泥洼商圈是大連最為核心的商業(yè)區(qū)域大連時(shí)代廣場(chǎng)和新世界名店坊距離本項(xiàng)目直線(xiàn)距離只有1公里序號(hào)名稱(chēng)所屬商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)面積（㎡）類(lèi)型檔次商業(yè)業(yè)態(tài)1新天百青泥洼2007百貨百貨2天植商城青泥洼200370,000百貨百貨3新世界百貨青泥洼200040,000百貨百貨+餐飲+休閑4勝利廣場(chǎng)青泥洼170,000購(gòu)物中心購(gòu)物+餐飲+娛樂(lè)+國(guó)美電器5秋林女店青泥洼8,000百貨女性用品主題百貨6新瑪特青泥洼2001100,000購(gòu)物中心百貨+超市+休閑娛樂(lè)7大連商場(chǎng)青泥洼32,000百貨低檔百貨+食品8大商男店青泥洼2002百貨男士用品主題百貨+休閑9百年城青泥洼200280,000購(gòu)物中心高檔百貨+購(gòu)物+餐飲+休閑娛樂(lè)麥凱樂(lè)總店青泥洼50,000百貨高檔百貨+超市久光百貨青泥洼200935,000百貨中高檔百貨+精品超市+餐飲城市廣場(chǎng)青泥洼200375,000購(gòu)物中心大世界國(guó)際家居中心+餐飲大連時(shí)代廣場(chǎng)青泥洼200820,000購(gòu)物中心奢侈品奢侈品+餐飲新世界名店坊青泥洼200926,000購(gòu)物中心奢侈品奢侈品+餐飲奧林匹克廣場(chǎng)奧林匹克200040,000購(gòu)物中心購(gòu)物+超市+餐飲萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧林匹克200572,000購(gòu)物中心百盛百貨+餐飲+休閑麥凱樂(lè)西安路50,000百貨高檔百貨+餐飲+娛樂(lè)天興羅斯福西安路2005190,000購(gòu)物中心中檔偏高麥凱樂(lè)百貨+購(gòu)物+餐飲+休閑娛樂(lè)錦輝購(gòu)物中心西安路200173,000百貨百貨20二百百貨西安路6,000百貨低檔百貨21百盛西安路25,000百貨百貨+超市22福佳新天地西安路2005160,000購(gòu)物中心友誼商城+沃爾瑪超市+餐飲+休閑23和平廣場(chǎng)和平廣場(chǎng)200377,000購(gòu)物中心樂(lè)購(gòu)超市+國(guó)美電器大連市的餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)模較小，現(xiàn)狀以中餐為主，休閑餐飲及特色餐飲街擁有較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿涂臻g據(jù)統(tǒng)計(jì)，大連市現(xiàn)有休閑餐飲網(wǎng)點(diǎn)不足1,000個(gè)海鮮酒樓仍然是最受大連市民推崇的餐飲類(lèi)型，也主新海味、東海明珠美食城等品牌在大連的知名度較高，每天營(yíng)業(yè)額均超過(guò)15萬(wàn)元，節(jié)假日甚至超元大連海鮮酒樓主要集中在核心商業(yè)和商務(wù)區(qū)（中山區(qū)最為集中），并且以承租獨(dú)棟物業(yè)為主，大連目前購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲仍然以小面積的輕便餐飲和休閑餐飲為主，如天興羅斯福、大連市的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)較為豐富，主要集中于城市核心商務(wù)區(qū)域，日韓及歐美風(fēng)格酒吧形成了大連市休閑娛樂(lè)業(yè)的一大特色。影院市場(chǎng)近年來(lái)蓬勃發(fā)展地區(qū)以人民路、三八廣場(chǎng)、五五路、港灣橋的酒吧、夜店、桑拿為代表性業(yè)態(tài)的區(qū)域?yàn)閰^(qū)較為密集的酒店設(shè)施而自發(fā)形成；西部星是受益于該地區(qū)高檔住宅的大量興建，通過(guò)大連影院2005-2008年票房（萬(wàn)元）大連影院2006-2008年觀(guān)眾人次（萬(wàn)人）大連影院市場(chǎng)近年來(lái)影院市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，票房從2005年的3013萬(wàn)元飆升至2008年的8000萬(wàn)元，以2008年觀(guān)影人大連目前現(xiàn)代意義上的影院有9家，但奧納、大連萬(wàn)達(dá)和大連影城形成了“三分天下”的局面，三家影院占到大連總票房的75%。像進(jìn)步電影院，友好電影院等老影院隨著現(xiàn)代院線(xiàn)品牌入駐大連將逐注：2009年數(shù)據(jù)尚未公布/注：萬(wàn)達(dá)、奧納的面積一項(xiàng)為建筑面積），/目前眾多院線(xiàn)商家均看好大連影院市場(chǎng)發(fā)展，紛紛進(jìn)駐，金逸和大地影院在近兩年分別簽約了兩家店大連目前在建的裕景中心、華潤(rùn)萬(wàn)象城等大型綜合體項(xiàng)目都將有影院的規(guī)劃，但目前具體商家尚未確注：大地影院于2010年1月入駐大連旅順口新瑪特世達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)2010年6月29日奠基的百年港灣奧特萊斯項(xiàng)目總建筑面積約33萬(wàn)㎡，是一個(gè)集公寓、酒店、商業(yè)于一體的綜合體項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)大連首個(gè)真正意義上的奧特萊斯，但商業(yè)未來(lái)發(fā)展雖然百年城有多年的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但是奧特萊斯作為一種特殊的商業(yè)形態(tài)，如果沒(méi)有合作方或穩(wěn)定貨源很難取得成功，從目前規(guī)劃來(lái)看，購(gòu)物中心將引進(jìn)真冰溜冰場(chǎng)、IMAX影院等，零售部分大連目前沒(méi)有真正意義上的奧特萊斯，本項(xiàng)目目前處于方案設(shè)計(jì)階段，后期需要持續(xù)關(guān)注1992年，“大連中服”所屬的中國(guó)出國(guó)人員服務(wù)總公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中服總公司）在大連設(shè)立了第一家2005年4月開(kāi)始，大連免稅商場(chǎng)遷址到春天大廈，在此后幾年里，作為大連唯一一家市內(nèi)免稅店大擇了世界第二大免稅集團(tuán)—德國(guó)海內(nèi)曼集團(tuán)，是由德國(guó)漢堡統(tǒng)一進(jìn)口到境內(nèi)，店內(nèi)經(jīng)營(yíng)商一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌50余種，2000多個(gè)品類(lèi)，近200002010年7月18日，中服免稅店（CSDF）遷址至星海廣場(chǎng)由于大量海外品牌進(jìn)駐大連市場(chǎng)，中服免稅店近幾年總體而言大連商業(yè)類(lèi)型將向著更高檔次更大規(guī)模的一站式購(gòu)物中心發(fā)展；而旗艦店、精品、時(shí)尚、體驗(yàn)化、主題化的商業(yè)概念是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的主流。 久光百貨新世界名店坊大連時(shí)代廣場(chǎng)安盛購(gòu)物中心（華南店）久光百貨新世界名店坊大連時(shí)代廣場(chǎng)安盛購(gòu)物中心（華南店）調(diào)研時(shí)間：2010年7月17日9：30－17：00，2010年7月18日10：00－16：00約定法統(tǒng)計(jì)分析法約定法五種樣本容量確認(rèn)方法成本基礎(chǔ)法成本基礎(chǔ)法置信區(qū)間法樣本容量：≈200q：100％—p置信度95%50預(yù)設(shè)：預(yù)期目標(biāo)的差異性大）精確度±7%123112233從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，核心商圈的受訪(fǎng)者以大連本地市民為主，星海廣場(chǎng)和老虎灘的受訪(fǎng)者以注：本次消費(fèi)者調(diào)研共采集樣本200個(gè)，最終有消費(fèi)者受教育程度較高，86.2%的比例擁有大專(zhuān)及以上學(xué)歷84.3%的受訪(fǎng)者年齡集中在22-50歲，47.3%的受訪(fǎng)者已婚，39.1%的的受訪(fǎng)者有子女被訪(fǎng)者中，公司職工、公司管理人員和專(zhuān)業(yè)人員的比例最高，他們的收入穩(wěn)定，富核心商圈消費(fèi)者（主要為大連市民）的個(gè)人月收入主要集中在2000-5000元，家庭月收入主要集中在在6000-12000元。個(gè)人月旅游景點(diǎn)消費(fèi)者（主要為外地游客）的個(gè)人月收入主要集中在2000-5000元，家庭月收入主要集中在在3000-8000元。個(gè)人月收入在5000元以上和家庭月收本地消費(fèi)者家庭月收入略高于外地游客，加上大連旅游淡旺季明顯，說(shuō)明本項(xiàng)目目青泥洼商圈是大連消費(fèi)者的首選之地,輻射大連全市，25%以上消費(fèi)者最喜歡大商被訪(fǎng)者中擁有私家車(chē)的比例占到30.7%，因此相當(dāng)一部分消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物出行距），大連消費(fèi)者已經(jīng)形成外出就餐的習(xí)慣，70.8%的被訪(fǎng)者每周外出就餐超過(guò)三次（不含早餐、工作午餐）并且在餐飲方面的消費(fèi)金額較高，購(gòu)物是消費(fèi)者日常主要的休閑方式，這在其他城市的消費(fèi)者中也比較普遍。其次是看電影、健身和足浴洗浴。大連消費(fèi)者由于收入和生活消費(fèi)者對(duì)于奢侈品牌認(rèn)知度較高，核心商圈消費(fèi)者認(rèn)知的前三位品牌是香奈兒、阿瑪尼、古琦；旅游景點(diǎn)消費(fèi)者認(rèn)知的前三位品牌是路易大部分消費(fèi)者認(rèn)為“交通不便”可能是未來(lái)阻止他們來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)的最重要因素消費(fèi)者認(rèn)為“購(gòu)物環(huán)境”、“價(jià)格”和“品牌”是他們選擇商場(chǎng)最看重的因素根據(jù)被訪(fǎng)者的反饋，本項(xiàng)目設(shè)置各國(guó)美食、游船觀(guān)光、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院和酒吧將會(huì)對(duì)于消費(fèi)者有一定的吸引力，后期將根據(jù)商家的反饋引入其中青泥洼商圈基本可以滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)物需求，其他商圈（如西安路、奧林匹克）尚大連消費(fèi)者富裕程度高，但大連有特色的一站式購(gòu)物中心較少，餐飲、娛樂(lè)餐飲、娛樂(lè)以及旅游均在本項(xiàng)目有比較好的前景，但傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)一碼頭數(shù)據(jù)：一碼頭西側(cè)50m，地塊面積三碼頭地塊面積73326m2,長(zhǎng)度606m,寬度121m;甲碼頭地塊面積36272m2,規(guī)劃建筑面積7616m2,建筑面積26333m2,長(zhǎng)乙碼頭規(guī)劃地塊面積22344m2,丙碼頭規(guī)劃地塊圍繞港灣廣場(chǎng)的三條城市主干道未來(lái)主要車(chē)流、人流主要來(lái)自臨2013年通車(chē)的地鐵2號(hào)線(xiàn)在港灣廣近500米的距離因此從微觀(guān)交通方面，本項(xiàng)目可本項(xiàng)目47926852公里13本項(xiàng)目47926852公里13936583727854本項(xiàng)目69241本項(xiàng)目7 1 5 32公里本項(xiàng)目7 1 5 32公里45,250 根據(jù)規(guī)劃，東港區(qū)的商業(yè)主要是由零售業(yè)態(tài)為主，而且零售業(yè)態(tài)也主要集中在中高檔次以由于目前東方水城還處于概念規(guī)劃階段，且海昌集團(tuán)主要的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)在旅游地產(chǎn)方面，因此沒(méi)有成熟的商業(yè)地產(chǎn)案例來(lái)衡量海昌集團(tuán)前期招商、后期運(yùn)營(yíng)的能力，因此目前很難東方水城的開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)未來(lái)東方水城開(kāi)業(yè)后會(huì)為東港帶來(lái)大量的旅游客，這東方水城的旅游項(xiàng)目主要以休閑度假式游樂(lè)為主，而本項(xiàng)目主要圍繞文化旅游為主，兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)消，，東方水城未來(lái)的重點(diǎn)應(yīng)主要在于旅游和餐飲兩個(gè)方面，本項(xiàng)目則更為豐富，包含文化產(chǎn)業(yè)、兒童娛對(duì)于東方水城餐飲方面的招商、運(yùn)營(yíng)還需要持續(xù)關(guān)注。12016~20182345應(yīng)對(duì)策略：中信與本項(xiàng)目屬于競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系，合作多于競(jìng)爭(zhēng)，中信項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店、辦公和公寓內(nèi)的人群都是本項(xiàng)目潛在的消費(fèi)者。對(duì)于中信項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)發(fā)揮自身旅游、文化的優(yōu)勢(shì)，避免與其在傳統(tǒng)零售方面競(jìng)爭(zhēng)，中信商業(yè)內(nèi)1萬(wàn)平方米的劇場(chǎng)，未來(lái)也需要重點(diǎn)關(guān)注位于上海市南京西路的中信泰富廣場(chǎng)于2000年9月29日開(kāi)業(yè)，是一個(gè)定位為高端的以零售為主的商場(chǎng)。其一樓的品牌主要有Bally、MarcJacobs、Loewe、Armani、Maxmara、Mont也將主要以高端商業(yè)為主。但鑒于中信購(gòu)物中心有10萬(wàn)平方米，體量巨大，因此此購(gòu)預(yù)計(jì)主要以中高端品牌為主，輔以餐飲、娛樂(lè)中信項(xiàng)目總體量超過(guò)120萬(wàn)平方米，是一個(gè)商中信商業(yè)包含一個(gè)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，其中信項(xiàng)目的重點(diǎn)將會(huì)放在零售方面，但未來(lái)需注：目前中信、海昌、以色列購(gòu)物中心、綠地等商業(yè)項(xiàng)目都處于規(guī)劃階段，未來(lái)需持續(xù)關(guān)注-海港歷史文化為核心主題-以文化、歷史為核心、帶動(dòng)商業(yè)、旅游-綜合性購(gòu)物中心-中高檔或高檔-旅游項(xiàng)目-休閑旅游商業(yè)中文名：怡豐城地址：新加坡HarbourFrontprecin開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年10月7日總建筑面積：139,000平方米3F2F3F2F 樓層主要業(yè)態(tài)租戶(hù)列舉主要消費(fèi)群大食代、健身中心、寵物店、餐飲書(shū)店：Tenchi美容美體：TheWellnessStore&Spa、禮品店：ArtFrenzy餐飲：FoodRepublic寵物用品店：ThePetSafariDIY店：Daiso娛樂(lè)：TimeZone主要針對(duì)目的性消費(fèi)較強(qiáng)的消費(fèi)者2F電器、玩具店、快餐、影院童裝：AdidasKids、GrowingFun咖啡：Ben&Jerry‘s書(shū)店：Pageone、SanBookShop禮品店：ActionCity/MiniToons音像店：MJMultimedia、TS化妝品：SaSa、TheFaceShop通信用品：LG、NokiaConceptShop餐飲：TheCocoaTrees、BurgerKing健身：PlanetFitness影院：GoldenVillage體育用品：ConverseFILA小孩、青少年、家庭國(guó)際時(shí)裝、面海餐飲百貨公司：詩(shī)家董配飾：Simont、PashaLinks時(shí)裝：A/X、Chalone、Diesel咖啡：Islandcafe銀行：HSBC、CitiBank化妝品：Kiehl‘sThebodyshop珠寶手表：Love&Co.Bling美容美發(fā)：SalonEsprit、PolyBeautySothys餐飲：Godiva箱包：Samsonite體育用品：NikeByBird、Puma對(duì)生活質(zhì)量高要求且有消費(fèi)能力的消費(fèi)者B2小吃、銀行、西藥房餐飲：LittleRedShop、BeardPapaSweets、Bravissimo、DongDaeMun銀行：StandardCharteredBank、UnitedOverseasBank配飾：Chamelon咖啡：GreenHouse藥房：AIBI、GNC眼鏡店：ParisMiki、Insight超市：VIVOMart外幣兌換：DeenMoneyChanger大眾9%5%2%5%2%61%零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)其它銀行化妝品書(shū)店&音像店咖啡服裝影院餐飲超市&便利店電子產(chǎn)品店珠寶&手表&配飾美容美體&健身鞋包生活用品&禮品藥店服裝店鋪數(shù)量最多，有91間。主要分布在1樓、2樓。體育用品服裝店鋪數(shù)量最多，有91間。主要分布在1樓、2樓。建筑外觀(guān)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合物業(yè)自身?xiàng)l件，突出特色內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)及商家店鋪設(shè)置應(yīng)該同外觀(guān)設(shè)計(jì)VIVOCity強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn)的新鮮感，引進(jìn)了很多第一次進(jìn)入新加坡的品牌，聯(lián)手老字號(hào)商家，為VIV克拉碼頭位于新加坡河上游北岸，由19克拉碼頭位于新加坡河上游北岸，由19點(diǎn)之一不論是體驗(yàn)新加坡的多國(guó)民族風(fēng)情與飲克拉碼頭以廣場(chǎng)為中心分成A——E五個(gè)區(qū)域。沿河邊ReadRd.到了夜晚，主要布置有露天攤位、馬路游戲在克拉碼頭的里巴巴利路(RiverValley)入口處可找克拉克碼頭最為有名的是夜店，這里有很多全球榜上兒童博物館建筑面積為4000平方米，分為8個(gè)展在兒童博物館內(nèi)還設(shè)有兒童圖書(shū)閱覽室及圖書(shū)銷(xiāo)海軍碼頭的BubbaGumpShrimpCo是一家利用電影《阿甘店內(nèi)布置了很多《阿甘正傳》中的元素，音樂(lè)是阿甘正傳是循環(huán)播放的《阿甘正傳》電影VIVOCity是一個(gè)濱海商業(yè)的成功案例，并且其業(yè)態(tài)比例中的零售比例較高。由于中信項(xiàng)目是一個(gè)體量較大的綜合性商業(yè)，其位項(xiàng)目，因此需要揚(yáng)長(zhǎng)避短，打造自己的特色，避免與其在克拉碼頭的成功在于將其餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)揮到了極致，其零售比例很少，以旅游紀(jì)念品為主，但其特色餐飲和娛樂(lè)打造卻吸世界的游客，這種旅游商業(yè)地標(biāo)一旦形成影響力，由于大芝加哥海軍碼頭是一個(gè)以旅游為主的商業(yè)項(xiàng)目，其商業(yè)的特色就是引入了兒童職業(yè)體驗(yàn)館，吸引了以?xún)和癁榇淼募彝ハ鸄.商業(yè)類(lèi)型特性B.發(fā)展商理念C.消費(fèi)人群訴求D.能大連港國(guó)際郵輪中心地標(biāo)建筑文化主題家人歡樂(lè)聚會(huì)的天堂、戀人約會(huì)之伊甸園、友人濱海會(huì)客廳、游客到達(dá)大連第一旅游目的地婚慶廣場(chǎng)防波堤（焰火表演）一碼頭木棧道海景拍攝基地海濱歌劇院海鮮之都海鮮酒吧餐飲街海鮮景觀(guān)雕塑海鮮特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)海鮮美食文化展示婚慶廣場(chǎng)防波堤（焰火表演）一碼頭木棧道海景拍攝基地海濱歌劇院海鮮之都海鮮酒吧餐飲街海鮮景觀(guān)雕塑海鮮特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)海鮮美食文化展示游艇會(huì)所環(huán)大連半島游船帆船等水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施海港海景親水餐飲 之都\濱海親水會(huì)所\歷史\港史展覽館\之港景觀(guān)雕塑\/歷史人物雕塑歷史事件影視播放\歷史人物雕塑港務(wù)生產(chǎn)工具展示以及裝飾n建筑是商業(yè)的外在語(yǔ)言，與文化、旅游相結(jié)合的商業(yè)項(xiàng)目特別需要用建筑表達(dá)項(xiàng)目的主題元素n我司建議本項(xiàng)目應(yīng)在充分發(fā)揮自身的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的國(guó)際一流建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，使得商業(yè)建筑外型能充分反映大連及大連港的歷史與文化特色，重點(diǎn)關(guān)注海洋景觀(guān)和碼頭燈光的設(shè)計(jì)n設(shè)置景觀(guān)燈塔等標(biāo)志性建筑，反映大連的城市象征和精神象征n大連城依港而建，由于其特殊的地理位置，成為兵家必爭(zhēng)之地。近代時(shí)期的大連有大量的俄羅斯人、日本人在此工作和生活。俄羅斯風(fēng)情街、日本風(fēng)情街就是對(duì)這種特殊文化最好的闡釋。大連是中華文化與俄日韓文化的交融地n大連很早就是一座國(guó)際化城市，中國(guó)國(guó)際啤酒節(jié)、大連國(guó)際服裝節(jié)等國(guó)際性活動(dòng)更是提高了大連在世界上的知名度。幾千年的沿海生活，使得海洋文化成為大連最重要的元素之一，新鮮的海產(chǎn)、整潔的城市已經(jīng)成為大連的城市名片n大連港本身就是大連城的起源點(diǎn)，本項(xiàng)目目標(biāo)是依靠文化資源優(yōu)勢(shì)，打造輻射整個(gè)東北亞的文化旅游商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目距離大連傳統(tǒng)商圈青泥洼還有一定距離，現(xiàn)有商業(yè)氛圍一般項(xiàng)目是大連最重要的客運(yùn)港口，交通可達(dá)性較高，有大量客輪、郵輪乘客項(xiàng)目周邊已有香格里拉，富麗華等高星級(jí)酒店，碼頭周邊規(guī)劃有商貿(mào)業(yè)、咨詢(xún)業(yè)辦公樓和服務(wù)式公寓，因此項(xiàng)目未來(lái)會(huì)有大量的高收入客群商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)針對(duì)周邊客群和旅游客群，設(shè)置有特色，目的性強(qiáng)的的商業(yè)業(yè)態(tài)n大連號(hào)稱(chēng)中國(guó)浪漫之都，是中國(guó)著名的旅游勝地，風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人，已連續(xù)三年獲得中國(guó)最佳旅游城市稱(chēng)號(hào)n旅游業(yè)是大連的支柱產(chǎn)業(yè)，2009年大連接待國(guó)內(nèi)游客3517萬(wàn)人次，境外游客105萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入480億元，占大連GDP總量的11%n本項(xiàng)目是大連最重要的客運(yùn)碼頭和郵輪?？看a頭，有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游客群和客輪、郵輪的旅游乘客將是本項(xiàng)目重要的目標(biāo)客群宏觀(guān)背景研究宏觀(guān)背景研究商業(yè)市場(chǎng)研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目特征分析商業(yè)市場(chǎng)研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目特征分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究國(guó)際購(gòu)物中心分類(lèi)借鑒條件城市購(gòu)物中心超級(jí)區(qū)域中心家庭購(gòu)物中心鄰里購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心區(qū)域購(gòu)物中心主題購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)美食娛樂(lè)中心功能中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)適用性廣中等經(jīng)濟(jì)水平適用性廣適用性廣適用性廣適用性廣適用性廣中等以上經(jīng)濟(jì)水平適用性廣區(qū)域規(guī)劃城市中心或副中心區(qū)域中心周邊住宅較多周邊住宅較多周邊住宅較多區(qū)域中心適用性廣區(qū)域功能特色明顯適用性廣適用性廣人口結(jié)構(gòu)商務(wù)/住宅/游客適用性廣住宅人群住宅人群住宅人群適用性廣目的性人群目的性人群適用性廣適用性廣氛圍依賴(lài)大小中小小中小中中小中強(qiáng)中中中強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)位置狀況城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處/郊區(qū)/新區(qū)適用性廣居民區(qū)居民區(qū)區(qū)域中心適用性廣適用性廣適用性廣城鄉(xiāng)結(jié)合處/郊區(qū)/新區(qū)交通條件主干道旁主干道旁/高速公路口主干道旁口社區(qū)主干道旁社區(qū)主干道旁主干道旁/高速公路適用性廣適用性廣適用性廣主干道旁/高速公路口商業(yè)體量7－15萬(wàn)10－20萬(wàn)7－12萬(wàn)0.3－1.5萬(wàn)1－5萬(wàn)8－12萬(wàn)4－7萬(wàn)10－40萬(wàn)3－5萬(wàn)10－20萬(wàn)商圈范圍可覆蓋10公里可覆蓋40公里可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋3-6公里可覆蓋20公里可覆蓋10公里可覆蓋20公里可覆蓋5公里可覆蓋20公里），6611224433注；根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論得出，游客的消費(fèi)習(xí)慣有待旅游顧問(wèn)公司的研究輻射范圍消費(fèi)者來(lái)源隨著本項(xiàng)目大連文化旅游商業(yè)地標(biāo)的逐步確立，預(yù)計(jì)未來(lái)游客總量占比將逐步提升，但在項(xiàng)目培養(yǎng)初期，項(xiàng)目主要客源來(lái)自于大連本市游樂(lè)設(shè)施/水上樂(lè)園/游船222123534261211112大型餐飲，1000㎡以上，促成拓店的核心因素可以考慮進(jìn)駐商家占被訪(fǎng)總商家的70.7%，其中免稅店2家，奧特萊斯1家，書(shū)店1家，個(gè)人護(hù)理用家對(duì)進(jìn)駐表示遲疑或暫不考慮的商家占被訪(fǎng)總商家的％，免稅店表示可以考慮進(jìn)駐，看好大連港未來(lái)規(guī)劃，但免稅店提貨點(diǎn)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照免稅店表示可以考慮進(jìn)駐，看好大連港未來(lái)規(guī)劃，但免稅店提貨點(diǎn)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照受政策影響大，未來(lái)存在不確定性大葉集團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣，意大利奧特萊斯對(duì)本項(xiàng)目表示遲疑（由于距離時(shí)代廣場(chǎng)距離較近）。奧特萊斯商家可考慮合作經(jīng)營(yíng)的模式誠(chéng)品書(shū)店可考慮自己拿地自建或合作經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目也比較感興趣屈臣氏看好周邊未來(lái)商業(yè)環(huán)境，并且自AppleVertu訪(fǎng)談的名品零售商家均表示可以考慮上述三個(gè)商家均對(duì)于品牌展示有比較特色餐飲中只有盤(pán)古餐廳意向比較中西快餐/茶餐廳商家中，只有港影院類(lèi)商家對(duì)于進(jìn)駐均表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的意愿，許多影院類(lèi)商家目前的拓展需影院類(lèi)商家對(duì)于進(jìn)駐均表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的意愿，許多影院類(lèi)商家目前的拓展需1912看好大連未來(lái)的發(fā)展，表示可以采KTV、美容SPA類(lèi)商家還是比較傾向傳統(tǒng)本項(xiàng)目所需培養(yǎng)期會(huì)比較長(zhǎng)兩個(gè)商家均表示看好本項(xiàng)目，星期八小鎮(zhèn)在大連有非常明確的拓展意向一兆韋德也對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣，認(rèn)為方特目前在沈陽(yáng)的項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，沈陽(yáng)距離大連比較近，暫不考慮在大連拓展精品酒店類(lèi)商家對(duì)于本項(xiàng)目比較感興精品酒店類(lèi)商家對(duì)于本項(xiàng)目比較感興對(duì)于主力商家要進(jìn)行重點(diǎn)推介對(duì)吸引客流能力強(qiáng)和能給項(xiàng)目帶來(lái)核心優(yōu)惠或采取合作經(jīng)營(yíng)方式對(duì)商業(yè)合理定位，不要人為拔高項(xiàng)目檔可適當(dāng)引入當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ钠放疲灰状a頭名品展示甲碼頭名品展示3F大型餐飲4F電影院、KTV、健身、景觀(guān)餐飲2F兒童職業(yè)體驗(yàn)館時(shí)尚零售電玩美容SPA、異國(guó)料理1F兒童職業(yè)體驗(yàn)館兒童零售時(shí)尚零售運(yùn)動(dòng)折扣店休閑餐飲21庫(kù)婚慶主題街2F婚紗攝影1F展休咖示閑啡 餐店 名吧餐飲酒吧休閑街，潮流商鋪2萬(wàn)㎡廣場(chǎng)廣場(chǎng)能做單排建筑，以?xún)蓪咏ㄖ橹鳎ň植咳龑涌偪紤]到白天與晚上消費(fèi)之均衡，設(shè)置1-2家獨(dú)棟海鮮之都的特色，未來(lái)可考慮承辦“海鮮文化節(jié)”25米20米5米30米25米20米5米30米），座椅，因此該劇院可以作為音樂(lè)廳、爵士舞舞米米），米米大連港是大連城市的“原點(diǎn)”，大大連港現(xiàn)存的15庫(kù)，21、22庫(kù)，燈例如15庫(kù)是當(dāng)時(shí)亞洲最大的倉(cāng)庫(kù)，項(xiàng)目主題詞：海港大連、浪漫大連、文化大連?米米米米客運(yùn)客運(yùn)品·娛樂(lè)品·美味品·娛樂(lè)品·美味擬建商業(yè)部分44電影院、健身、KTV、景觀(guān)餐飲(1.2萬(wàn)㎡)33大型餐飲(1.4萬(wàn)㎡)22兒童職業(yè)體驗(yàn)館、時(shí)尚零售電玩、異國(guó)料理、美容SPA(1.6萬(wàn)㎡)11兒童職業(yè)體驗(yàn)館、兒童零售、時(shí)尚零售、運(yùn)動(dòng)品牌折扣、休閑餐飲(1.8萬(wàn)㎡)注：所示面積包含同層停車(chē)面積擬建商業(yè)部分客運(yùn)擬建商業(yè)部分客運(yùn)業(yè)種面積(平方米)商家列舉兒童職業(yè)體驗(yàn)館4,000星期八小鎮(zhèn)、大未來(lái)兒童主題零售3,000孩子王、寶大祥時(shí)尚零售3,000Levis、MissSixty、Guess運(yùn)動(dòng)品牌工廠(chǎng)店2,000NIKE、ADIDAS、KAPPA、CONVERSE、PUMA、李寧休閑餐飲1,000必勝客、麥當(dāng)勞、星巴克、面包新語(yǔ)、味千拉面兒童玩具2,000玩具反斗城總計(jì)15,000業(yè)種面積(平方米)商家列舉兒童職業(yè)體驗(yàn)館4,000星期八小鎮(zhèn)、大未來(lái)時(shí)尚零售2,500Jackie&Jones、Only、淑女屋異國(guó)料理/特色餐飲2,500盤(pán)古餐廳、漢拿山、釜山料理、和綠壽司、大家樂(lè)、新旺美容美體2,000思妍麗、瑪花纖體、美麗田園電玩/室內(nèi)游樂(lè)/親子2,000湯姆熊、神采飛揚(yáng)總計(jì)13,000注：不包含停車(chē)位面積3F業(yè)種面積(平方米)商家列舉大型餐飲/婚宴11,000小南國(guó)、金錢(qián)豹、張生記總計(jì)11,000客運(yùn)客運(yùn)4F4F業(yè)種面積(平方米)商家列舉業(yè)種面積(平方米)商家列舉保利博納、嘉禾繽紛世界、金逸保利博納、嘉禾繽紛世界、金逸3,000健身會(huì)所一兆韋德、英派斯2,000健身會(huì)所一兆韋德、英派斯2,000KTV2,000錢(qián)柜、合聲量販景觀(guān)餐廳2,000峰景餐廳、長(zhǎng)安夜宴擬建商業(yè)部分總計(jì)擬建商業(yè)部分總計(jì)9,000 注：不包含停車(chē)位面積客運(yùn)擬建商業(yè)部分?jǐn)M建商業(yè)部分幕BabyBoss來(lái)根據(jù)我司對(duì)星期八小鎮(zhèn)等兒童職業(yè)體驗(yàn)管的根據(jù)我司對(duì)星期八小鎮(zhèn)等兒童職業(yè)體驗(yàn)管的目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司做運(yùn)營(yíng)管理的目前業(yè)主多采用招商進(jìn)一家兒童職業(yè)體驗(yàn)館品如果是租金的形式，根據(jù)地理位置、商家組合形式的不同，一般租金在1元/天/平方米-目前兒童職業(yè)體驗(yàn)館多采用扣點(diǎn)的形式，扣點(diǎn)業(yè)額計(jì)算，則每年扣點(diǎn)收入為2,478,750元.兒童職業(yè)體驗(yàn)館對(duì)于綜合性商業(yè)最主要的貢獻(xiàn)在于能為綜合性商業(yè)帶來(lái)大量的人在綜合性商業(yè)的停留時(shí)間。因此兒童職業(yè)體驗(yàn)館還有一定的無(wú)法計(jì)算的綜合性商兒童職業(yè)體驗(yàn)館主要針對(duì)的是3-13歲的兒童。2009年大連共有3-13歲兒童約57.2萬(wàn)人復(fù)到兒童職業(yè)體驗(yàn)館7-8次。如果按照大連兒童10%的到達(dá)率計(jì)算，每個(gè)兒童重復(fù)5次，商務(wù)消費(fèi)旅游客群商務(wù)消費(fèi)旅游客群從中可以看出兒童職業(yè)體驗(yàn)館作為主力店對(duì)于家庭消費(fèi)有極大的帶動(dòng)作用，從餐飲主題——餐飲航母4景觀(guān)餐飲(2000㎡)3大型餐飲(11000萬(wàn)㎡)2異國(guó)料理（2500㎡)1休閑餐飲(1000㎡)????3.6萬(wàn)平方米的餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置，針對(duì)不同收入階層的多種餐飲類(lèi)型，大眾消費(fèi)與高端消費(fèi)相結(jié)合，充分利用大連港的歷史文化優(yōu)勢(shì)和自然景觀(guān)，打造大連餐飲聚集地——餐飲航母擬建商業(yè)（備選方案）擬建商業(yè)部分客運(yùn)擬建商業(yè)（備選方案）擬建商業(yè)部分客運(yùn)44電影院、健身、KTV、景觀(guān)餐飲(1.2萬(wàn)㎡)32郵輪中心郵輪中心3大型餐飲(1.4萬(wàn)㎡)2兒童職業(yè)體驗(yàn)館、時(shí)尚零售電玩、異國(guó)料理、美容SPA(1.6萬(wàn)㎡)11兒童職業(yè)體驗(yàn)館、兒童零售、時(shí)尚零售、運(yùn)動(dòng)品牌折扣、休閑餐飲(1.8萬(wàn)㎡)注：所示面積為純商業(yè)面積，不包含停車(chē)位擬建商業(yè)部分客運(yùn)擬建商業(yè)部分客運(yùn)業(yè)種面積(平方米)商家列舉兒童職業(yè)體驗(yàn)館4,000星期八小鎮(zhèn)、大未來(lái)時(shí)尚家居2,000無(wú)印良品、特力屋兒童主題零售3,000孩子王、寶大祥時(shí)尚零售4,000Levis、MissSixty、Guess運(yùn)動(dòng)品牌工廠(chǎng)店2,000NIKE、ADIDAS、KAPPA、CONVERSE、PUMA、李寧休閑餐飲1,000必勝客、麥當(dāng)勞、星巴克、面包新語(yǔ)、味千拉面兒童玩具2,000玩具反斗城總計(jì)18,000業(yè)種面積(平方米)商家列舉兒童職業(yè)體驗(yàn)館4,000星期八小鎮(zhèn)、大未來(lái)時(shí)尚家居2,000無(wú)印良品、特力屋時(shí)尚零售4,000Jackie&Jones、Only、淑女屋異國(guó)料理/特色餐飲2,500盤(pán)古餐廳、漢拿山、釜山料理、和綠壽司、大家樂(lè)、新旺室內(nèi)游樂(lè)/兒童早教1,500卡通尼、奇樂(lè)兒、金寶貝2,000湯姆熊、神采飛揚(yáng)總計(jì)16,000注：不包含停車(chē)位面積擬建商業(yè)部分客運(yùn)擬建商業(yè)部分客運(yùn)3F業(yè)種面積(平方米)商家列舉大型餐飲/婚宴14,000小南國(guó)、金錢(qián)豹、張生記總計(jì)14,0004F業(yè)種面積(平方米)商家列舉4,000保利博納、嘉禾繽紛世界、金逸健身會(huì)所2,000一兆韋德、英派斯美容美體1,500思妍麗、瑪花纖體、美麗田園KTV2,500錢(qián)柜、合聲量販景觀(guān)餐廳2,000峰景餐廳、長(zhǎng)安夜宴總計(jì)12,000擬建商業(yè)部分客運(yùn)擬建商業(yè)部分客運(yùn)位，對(duì)于歡樂(lè)城和客運(yùn)中心商業(yè)未來(lái)運(yùn)營(yíng)帶），高商業(yè)規(guī)劃的主要原則是體量適中，區(qū)別于住宅開(kāi)發(fā)的建筑面積最大化。商業(yè)價(jià)值主要體現(xiàn)在租金收益，而商業(yè)需要有特色的規(guī)劃，并在開(kāi)業(yè)伊始就營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍問(wèn)題），而商業(yè)價(jià)值的提升是依靠租金的逐步提升，并通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整，增加零售比例，減小例。而租金提升和業(yè)態(tài)調(diào)整都是基于項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)因此，商業(yè)面積最大化并不意味著項(xiàng)目未來(lái)整體商業(yè)價(jià)值最大化，我司建議采用方案一，并希望貴司在進(jìn)照計(jì)算，每年的婚紗照消費(fèi)達(dá)到2.5億元,這攝影，本項(xiàng)目本身具有瀕臨海景的優(yōu)點(diǎn)，大客運(yùn)客運(yùn)本項(xiàng)目的22庫(kù)一層、21庫(kù)做為舊倉(cāng)庫(kù)改造12345678大連較知名的婚紗攝影主要分布在中山區(qū)，由于包含內(nèi)景攝影場(chǎng)地，其承租面積均比較大，一般都前往星海廣場(chǎng)、老虎灘等區(qū)域進(jìn)行外景拍攝，本項(xiàng)目具有天然海景優(yōu)勢(shì)，對(duì)于婚紗攝影商家來(lái)講是具世紀(jì)戀人婚紗攝影總店大連婚紗攝影書(shū)音攝影通過(guò)將22庫(kù)豎向分割為面積在2000平客運(yùn)客運(yùn)12米，中間通道的寬為7米，單店面積在150-客運(yùn)客運(yùn)12米 12米 甲碼頭婚慶主題餐飲（大型餐飲/景觀(guān)餐飲）甲碼頭婚慶主題餐飲（大型餐飲/景觀(guān)餐飲）21庫(kù)婚慶用品街22庫(kù)2F婚紗攝影（內(nèi)景）劃婚甲面碼)店以（上如以突破規(guī)游船婚禮注：由于歡樂(lè)城為退臺(tái)設(shè)計(jì)，因此各樓層屋頂也可考慮作為婚紗攝影外景拍攝地根據(jù)規(guī)劃，客運(yùn)中心總建筑面積約3萬(wàn)㎡，），），），商業(yè)配套，主要為餐飲配套（10500平方米）客運(yùn)中心規(guī)劃客運(yùn)中心1F&2F業(yè)種面積商家列舉免稅店1,000中免、日上旅游紀(jì)念品店1,500日韓觀(guān)光名品店?yáng)|北亞特產(chǎn)2,000瑞福熙、官燕棧餐飲配套3,000政壽司、澳拜客郵輪服務(wù)設(shè)施7,500/總計(jì)15,000客運(yùn)中心2F的商業(yè)主要是針對(duì)從國(guó)際郵輪港下船的外籍游客(主店出售東北/中國(guó)的手工藝品、高檔滋補(bǔ)品以及有中國(guó)特色的旅游紀(jì)念品，而餐飲配套主要客運(yùn)中心3F&4F將客運(yùn)中心的三、四層整體打造為大連港企業(yè)會(huì)所，針對(duì)大連三層主要為餐飲功能，設(shè)置一家大型餐飲/景觀(guān)餐飲，可考慮國(guó)“會(huì)所”這個(gè)誕生于18“會(huì)所”這個(gè)誕生于18世紀(jì)末19世紀(jì)??鴻藝會(huì)目前擁有1500名會(huì)員，三分之二來(lái)自住宅區(qū)之外，“國(guó)際化”故宮博物院、太廟和中山公園。會(huì)所周邊更是京城寸商業(yè)地帶，包括歷史悠久的王府井步行街以及多個(gè)大購(gòu)物中心。占地38,000平方米的會(huì)所，以完備的現(xiàn)會(huì)所建筑群采納中國(guó)明清傳統(tǒng)庭院的精華理念代設(shè)計(jì)，使北京香港馬會(huì)會(huì)所在京城眾多建筑中別具個(gè)建筑外形古樸雄渾，內(nèi)部配備最先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施，個(gè)具有皇家氣韻的恢宏院落。其配合“春、夏、秋、概念，建成的四個(gè)主題庭院，令整個(gè)建筑群充滿(mǎn)靈動(dòng)3F大型餐飲4F電影院、KTV、健身、景觀(guān)餐飲2F兒童職業(yè)體驗(yàn)館時(shí)尚零售電玩美容SPA、異國(guó)料理1F兒童職業(yè)體驗(yàn)館兒童零售時(shí)尚零售運(yùn)動(dòng)折扣店休閑餐飲21庫(kù)22庫(kù)力///////////////////高/低低低高高還會(huì)作為各個(gè)國(guó)家商品交易會(huì)的場(chǎng)所，成為除會(huì)展中心之外大連承辦各類(lèi)大型會(huì)展/交易會(huì)的場(chǎng)所，如承辦日本要體現(xiàn)大連港以“港口”文化作為其獨(dú)一無(wú)二的特色，必須要在項(xiàng)目水域中設(shè)置“船”如一碼頭延伸水域的游船，甲港池的輪渡接駁，乙港池的郵輪?？扛郏鄢氐挠味砗ザ碇菟蠘?lè)園擁有世界上第一個(gè)要爬到高處的管型滑道、室內(nèi)到室外的spa水療、“野外王國(guó)”嬉俄亥俄州水上樂(lè)園是一個(gè)設(shè)施完善的度假中心，除了世界級(jí)的水上樂(lè)園，還有超大熒幕影院、健考慮到甲港池設(shè)置的功能較多（市民休閑廣場(chǎng)、游船碼頭、水上游樂(lè)、水幕電影），航道方面可能會(huì)受未來(lái)隨著郵輪數(shù)量逐步增多，需要同時(shí)?？?個(gè)以上郵輪的時(shí)候才考慮在乙港池未來(lái)可設(shè)置類(lèi)似“桂林印象”的大型文藝表演，如“大連印象”為配合三碼頭“異國(guó)風(fēng)情”的主題，可考慮在乙港池模，打造成為東北規(guī)模最大的游艇會(huì)所和游艇人流項(xiàng)目主要人流到達(dá)：港灣項(xiàng)目主要車(chē)流到達(dá)：港灣不同商業(yè)業(yè)態(tài)停車(chē)位配比標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)源于商家上海代表商業(yè)停車(chē)位配比根據(jù)項(xiàng)目一期總體商業(yè)面積12萬(wàn)㎡（一碼頭、甲碼頭、二碼頭），建建議在二碼頭“歡樂(lè)城”設(shè)置同層停車(chē)（可設(shè)置約300個(gè)車(chē)位），需考慮利用各個(gè)廣場(chǎng)作為停車(chē)場(chǎng)主要設(shè)置在甲、乙、丙碼頭地下（總占地面積8.3萬(wàn)㎡），建議地下整體開(kāi)挖作為停車(chē)場(chǎng)，除滿(mǎn)足項(xiàng)目一期停車(chē)還需滿(mǎn)足遠(yuǎn)本項(xiàng)目商業(yè)的目的性較強(qiáng)，因此需配備充足停車(chē)位。但考慮到項(xiàng)目用地條件，且大連停車(chē)位收益有限，停車(chē)位配置不宜過(guò)高，遠(yuǎn)期注：最終以業(yè)主和建筑設(shè)計(jì)單位意見(jiàn)為準(zhǔn),因此改變工業(yè)用地的性質(zhì)是項(xiàng)目進(jìn)行招商的前目前項(xiàng)目的土地性質(zhì)是工業(yè)用地，而對(duì)于商業(yè)招商等，工業(yè)用地與商業(yè)用地最大的區(qū)別在于工業(yè)用地應(yīng)用的范圍在工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等，不能用做商業(yè)用途上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)，總建筑面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，其于2003年開(kāi)工建設(shè)，但時(shí)至今日，其仍舊沒(méi)有建成投入使用。成城購(gòu)物中心遲遲沒(méi)有進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段該項(xiàng)目用地性質(zhì)原為倉(cāng)儲(chǔ)和綠地，并非經(jīng)營(yíng)性用地。而所有外資品牌招商的前提是項(xiàng)目土地性質(zhì)需是商業(yè)用地。工業(yè)用地必須經(jīng)過(guò)土地性質(zhì)的變更成為商業(yè)用地才能根據(jù)我司對(duì)于國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)的研究，建議貴司在2010年底前完成項(xiàng)目土地性質(zhì)變更由于本項(xiàng)目是位于港口的商業(yè)項(xiàng)目，目前項(xiàng)目周邊比較缺乏商業(yè)氛圍，傳統(tǒng)的商業(yè)很難在項(xiàng)目?jī)?nèi)生存。因此需要引進(jìn)一些特色業(yè)態(tài)提升項(xiàng)目整體吸引由于本項(xiàng)目擁有良好的海景資源，大面積的高檔餐飲也是項(xiàng)目必備的元素之一。但是特色業(yè)態(tài)、大面積高檔餐飲這些業(yè)態(tài)的品牌在市場(chǎng)上是比較稀缺的，選擇的范圍比較窄。而東港區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)也會(huì)選擇一些高級(jí)餐飲做為重點(diǎn)招商目標(biāo)。因此本項(xiàng)目提大連港項(xiàng)目是一個(gè)包含商業(yè)、旅游等多元素的項(xiàng)目，大連港擁有52萬(wàn)平方米的水域面積，如何利用水域資源提升項(xiàng)目整體的盈利能力是一個(gè)非常值得認(rèn)商業(yè)與旅游是一個(gè)既有聯(lián)系又是不同領(lǐng)域的兩種運(yùn)作模式，旅游地產(chǎn)是近些年在中國(guó)發(fā)展起來(lái)的一個(gè)專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)分支。大連港在自主運(yùn)營(yíng)管理的同時(shí)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)服務(wù)外包，比如外包給專(zhuān)業(yè)的旅游策劃、運(yùn)營(yíng)公司,通過(guò)利用水域面積，打造成功的水上游樂(lè)項(xiàng)目，可以吸引大連本地的人群，也將吸引東北三省的旅游人群將大連港項(xiàng)目做為旅游觀(guān)光的目的本項(xiàng)目還可以將策劃推廣外包給專(zhuān)業(yè)廣告代理或者媒體公關(guān)公司等，以整合各種優(yōu)勢(shì)資源。華僑城波托菲諾借低廉的土地成本從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取了不亞于市中本項(xiàng)目有寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)、高檔公寓等多種物業(yè)類(lèi)型，每種物業(yè)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)方式均有所不同，項(xiàng)目整體是一個(gè)復(fù)雜的組成。可以考慮將這幾種物業(yè)分類(lèi)拆分成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)管理公司本項(xiàng)目有119500平方米的商業(yè)面積，以及大量的寫(xiě)字樓、酒店、公寓。如此龐大的面積需要專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司在項(xiàng)目概念策劃階段即介入，以對(duì)項(xiàng)目的理解、未來(lái)的運(yùn)營(yíng)方向等與集國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)均組建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，如凱德置地旗下的萊福士廣場(chǎng)，恒隆地產(chǎn)旗下的港匯廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)旗下的萬(wàn)千百貨，新世界地產(chǎn)旗下的新世界百貨等等。零產(chǎn)項(xiàng)目雖然前期投入較大、自主運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大目前商家比較關(guān)注項(xiàng)目未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理能力，組建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)也會(huì)提升商家對(duì)項(xiàng)目的信心，!!!!! 部部部部部大連港所在的東港是大連市目前重點(diǎn)打造的濱海項(xiàng)目。根據(jù)東港未來(lái)的整體規(guī)劃分析，東港地區(qū)未來(lái)是大連功能齊全的集商務(wù)、旅游、居住等多功能為一體的區(qū)域。而且從項(xiàng)目所在區(qū)域目雖然目前大連港租金收益有限，但是從15庫(kù)的租賃情況分析，已經(jīng)顯露出一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)隨著大連港自身配套的完善及東港的進(jìn)一步建設(shè)，租金一定會(huì)特色業(yè)態(tài)例如兒童職業(yè)體驗(yàn)館、書(shū)店、酒吧街等，對(duì)消費(fèi)人流的拉動(dòng)作用比較大，是保證項(xiàng)目商業(yè)成功可以回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品作為第一期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，這樣可以降低集團(tuán)未來(lái)開(kāi)發(fā)的資金壓力。通過(guò)前期出售可產(chǎn)品保證后期開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金。因此我司建議可以先相鄰地塊，通過(guò)出售此地塊的可變現(xiàn)產(chǎn)品回收投二碼頭的面積較大，總共有10萬(wàn)的商業(yè)面積（包括客運(yùn)中心而一碼頭僅有2萬(wàn)的商業(yè)面積，甲碼頭主運(yùn)營(yíng)，三個(gè)碼頭之間也有一定的功能互補(bǔ)，使得項(xiàng)業(yè)初期完全體現(xiàn)出自身特色和影響力，可以最大限本財(cái)務(wù)分析報(bào)告僅針對(duì)一期商業(yè)部分，包括一碼頭酒吧餐飲街、甲碼頭一層商業(yè)、二碼頭歡樂(lè)城以及二碼頭客運(yùn)中心商業(yè)，不包含旅游及辦公區(qū)域及一碼頭相鄰地塊項(xiàng)目商業(yè)部分考慮整體持有并出租，本方案不考慮引入投資者所帶來(lái)的收益模式的變化項(xiàng)目投資成本僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行粗略估計(jì)，可根據(jù)貴司提供精確數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整本財(cái)務(wù)分析報(bào)告將測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后15年的租金收益以及項(xiàng)目從建設(shè)期開(kāi)始20年的內(nèi)部收益假設(shè)條件），），注；以建筑面積為單位21、22庫(kù)建筑形態(tài)比較特殊，并且由大注；以建筑面積為單位注；市場(chǎng)數(shù)據(jù)均用實(shí)用面積單位以55%的得房率換算出單位建筑面積租金歡樂(lè)城擬建部分各業(yè)態(tài)租金/1/2/251以一層零售租金為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，參考購(gòu)物中心一般業(yè)態(tài)和樓層系數(shù)確定各區(qū)域租金，大面積主力及次主力租戶(hù)租金參考大連市場(chǎng)同類(lèi)商家租金水平注；以建筑面積為單位注；以建筑面積為單位根據(jù)上述推算條件計(jì)算項(xiàng)目一期（一碼頭、二碼頭、甲碼頭）商業(yè)開(kāi)業(yè)根據(jù)上述推算條件計(jì)算項(xiàng)目一期（一碼頭、二碼頭、甲碼頭）商業(yè)開(kāi)業(yè)15年的整體租金423000根據(jù)初步測(cè)算，項(xiàng)目一期商業(yè)開(kāi)業(yè)15年內(nèi)的總體租金收益為30.3億元一4.00%工程總造價(jià)(一+二+三+四)97650.0注：項(xiàng)目投資成本僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行粗略估計(jì)，可根據(jù)貴司提供精確數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整123244,983000244,983097,65048,82529,29519,53027,3997,4053,9993,55424,4374,4433,9993,55429,39800029,39800097,650117,935(56,230)(33,294)(23,084)39,64700078,288(56,230)(33,294)(23,084)序項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期34567現(xiàn)金流入09,28010,51712,10712,47112,84513,23013,627商場(chǎng)租金244,98309,28010,51712,10712,47112,84513,23013,627現(xiàn)金流出56,23033,29423,0844,2814,4914,8464,6974,5534,4144,279工程總造價(jià)97,65048,82529,29519,53000000費(fèi)用24,4377,4053,9993,5543,1102,6662,2221,333889444稅費(fèi)29,3980小計(jì)151,48556,23033,29423,0844,2243,9283,6743,2742,8742,4762,080經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)117,935(56,230)(33,294)(23,084)1,7073,5514,3145,0885,8716,665所得稅39,64700575632,199三凈現(xiàn)金流量(56,230)(33,294)(23,084)4,9996,0267,2617,7738,2918,8169,348累計(jì)凈現(xiàn)金流量(56,230)(89,524)(112,608)(107,609)(101,583)(94,322)(86,549)(78,257)(69,441)(60,093)內(nèi)部收益率（計(jì)算期20年）3.46%靜態(tài)投資回收期序項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)營(yíng)期2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年20現(xiàn)金流入14,03614,45714,89115,33715,79816,27116,76017,26217,78018,314商場(chǎng)租金244,98314,03614,45714,89115,33715,79816,27116,76017,26217,78018,314現(xiàn)金流出4,1494,3224,5004,6834,8725,0675,2675,4735,6865,905工程總造價(jià)97,65000000000費(fèi)用24,43700000000稅費(fèi)29,3981,8401,8962,0112,0712,1342,198小計(jì)151,4851,8401,8962,0112,0712,1342,198經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)117,9357,4697,8408,2218,6149,0199,4369,86610,30810,76411,233所得稅39,6472,4652,5872,7132,8432,9763,1143,2563,4023,5523,707三凈現(xiàn)金流量9,88710,13510,39110,654